购买二手房如何砍价?

购买二手房如何砍价?

步骤/方法

购买二手房如何砍价?对于一路飙升的楼市来说，砍价几乎是不可能的事。二手房买卖渐渐成为时下新宠，那么购买二手房如何砍价呢，在高价楼市中能否找到降价的可能呢?答案是肯定的，与新房相比，二手房最大的优势在于信息均衡，它不像新房那样存在相当多的无底洞。

购买二手房砍价技巧

一是二手房的价格是有评估依据的，我们可以从毗邻地带的租赁价格来判断所购买的二手房价是否可靠，换句话讲，二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的。商品性二手房价格最合理的区间在周边新房价格最高者的三分之二，其他类型的如公产房、小产权房则视地段及保障程度有较大差距，年数较长的老龄商品房大约相当于当地新房均价的一半。

二是容易找到出卖方的弱点。我们可以从出卖方的有关信息找出谈价优势，如出卖方急于出手的原因，有些是移居外地或出国，因而急用现金，这个时候如果一次性付款可以谈到较大的折扣。对于二手房，装修投入是个沉落成本，买家可以以不含装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调。

三是找出反方证据，逼迫出卖方降价。一般情况下，出卖方提出售出价时，大约会提到地段优势、出租价格或同类地段新房与二手房较大的价差等。提到地段，你可就其出价翻了一番来回击，以此证明卖方将升值回报全拿走了;对于出租价格问题，一是不定性存在，二是租价可能不大合理，最大的回击手段是买二手房的主要考虑是自住而不是出租;对于二手房与新房的价差，你应该着眼于对方的投资价值来谈判。 四是出价方式的谈判技巧。许多二手房价格是以包价出现的，即双证及过户费由对方出，买受人仅仅承担二手房的买价，而事实上，售价里含有*过户等手续费用并略有上浮。

针对这种出售方法的谈判技巧是：先通过第一个技巧权衡对方的出价合理性，如果出价比较合理，且在权证费用加入到购买成本的时候，价格又可以承受，则可以将权证费用转为由买受人承担，在这一前提下再与对方商谈成交价格，封死对方靠代办过户来提高单位售价的路径。

另外，合同二手房还应该剔除掉提前还贷的有关费用，不要计入到买卖价中，这个应该是房东自主完成的事项。

五是非完全性商品房的附加谈判技巧。有些二手房是可以买入的，但与一般性商品房有差距，这主要从法律方面权衡买卖的合法性，首先要考虑买后你的权益如何得到保障的问题。同时这类房子的价格一般仅仅是二手商品房的三分之二，所以要综合判断以后再行成交等相关事宜。

购买二手房砍价策略

砍价策略只是手段，而其要点则是对市场全面细致的了解。现阶段买房如何打价格战，我们不妨借鉴一下《孙子兵法》36计中一些策略。

欲擒故纵

欲擒故纵意思是说，为了要擒住对方，先故意放开它，使其不加戒备，然后再一举歼灭。

运用：在买卖过程中，一旦向卖方表达了强烈的购买意向，这会使得议价的可能性大大降低。因此即使再满意，购房者也不要急于表现出内心的真实想法。

看到自己满意的房子，当中介催促付定金的时候，可以告诉对方自己同时也看中了另外一套更加实惠一点的房子，务必请对方容许自己再考虑考虑。这么做的潜台词就是告诉对方如愿意在价格方面做出一点让步的话，还是有交易的可能。当然，买家一定带足现金。

暗渡陈仓

暗渡陈仓之计就是在战斗中隐蔽攻击路线，暗中迂回到敌后偷袭，攻其不备，克敌制胜。

运用：在签订买卖合同之前，买卖双方很难碰头，但买家可以从侧面了解卖家的信息。因为卖家通常不会只在一家中介公司挂牌出售，所以买家可以在别的中介了解一下房源的情况。

声东击西

把自己的目标隐蔽起来，把一些次要的问题渲染成很重要的问题，而让对方多占些便宜，你也表示很“勉强”地让步。

运用：购房者要对房源有充分的了解，诸如房屋各种状况，包括质量问题、使用时可能会碰到的各种状况等，让卖家真的觉得自己的房子的确存在一些小问题，在价格方面适当做出一点让步是应该的。不过，一要抓住楼盘中真正存在的问题，如果抓不住要点，则起不到砍价的效果。

苦肉计

《三国演义》里周瑜假意发怒痛打黄盖，黄盖挨打，使敌人相信黄盖真的想投降叛变。

运用：买家可以在第一次看房对卖家的报价假装答应，但此时必须详细了解房屋状况，而后再看一次房，这时就要请人扮演周瑜的角色，而自己扮演黄盖。

“周瑜”可就房屋存在的问题，当着中介的面毫不客气地数落买家亏了，买家装成很尴尬的样子，使买家获得中介的同情，这样提出议价要求便会变得顺理成章起来。但是有一点特别重要，双方一定要表演真切，不能让卖家和中介看出破绽来。

参考资料

一、 （www.jettaobao.com）(转载请注明)，

二、 （www.jyttaobao.com）(转载请注明)，

三、 （www.waoaw.com）(转载请注明)，

第二篇：购买二手房注意事项

买方:

1:身份证

2:户口本,

3:婚姻证明(民政局开未婚证)

4:收入证明

5:银行流水

6:公积金存折

7:公积金缴存证明

8:供楼卡(用来供楼的银行卡).

如果是外地户口的话,要提供一年以上的税单或社保......

卖方:

1. 该住宅户口上没有任何人占用

2. 该住宅现有租户的租约, 以及承租人放弃优先购买权的声明

3. 物业费、煤气、水、电、有线电视费、公共维修基金等费用清缴证明

4. 原始的购房合同和各种税费#5@p原件

5. 业主身份证（原件）、户口簿（原件）、结婚证、配偶身份证

6. 业主配偶如无法同时来签字，需要提供其同意售房的合法声明

7. 房产证原件

购买二手房的十大注意事项

第一，注意查看出卖方的证件。在买卖双方签署买卖合同之前，买方一定要查看卖方的证件，主要是房产证、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费#5@p原件、结婚证（若没有结婚，则要出示单身证明）。

第二，注意房屋的产权状态。房屋的权利状态是购买二手房的前提和基础，只有出卖方拥有完全的、无瑕疵的所有权时，才能保证交易的合法性。很多人在购买二手房时，出卖方可能本身还没有取得房产证，此时买方交易有很大的风险，有可能买房人长期无法取得房产证，也有可能根本无法取得房产证，那么买房人永久无法取得对购买房屋的物权。建议大家购买二手房时注意出卖方是否已经实际取得房产证。

第三，注意房屋的抵押状态。通常，出卖方在出售房屋时，房子本身还有部分银行贷款没有还清，即房屋处于抵押状态。从法律上来讲，出卖方没有还清银行贷款前，是不能出售房屋的，签署的合同系无效合同，除非银行同意出售。实践中出卖方通常要求买房人先行交纳一部分房款用于偿还银行贷款，银行办理解押手续后，双方再办理交易手续。这种交易，律师提醒广大买房人要将将房款直接支付给抵押银行，否则出卖方不办理解押，可能导致买房人面临合同无效的风险，最后可能房款也无法追回。

第四，注意房屋的出租状态。若是出卖方的房子已经出租出去，承租人对这个房子享有优先购买权，所以买房人要取得承租人放弃优先购买权的声明，否则承租人有权主张买卖双方所签署的买卖合同无效。同时，即使承租人放弃了优先购买权，若是承租人的租赁期限尚未到期，承租人也有权要求买房人继续履行原有的租赁合同。这会给买房人带来一定的影响。

第五，注意房屋的性质。在北京房子的性质有几种：商品房、经济适用房、集资建房、标准价购买的公有住房、成本价购买的公有住房、央产房等。鉴于房屋性质不同，在房屋买卖交易过程中适用的法律亦不同。所以，建议大家在购买二手房时要区分房屋的性质。

第六，注意房屋质量。有的二手房年代已经久远，房屋可能存在一定的质量问题，例如：房屋漏水、墙体出现严重裂缝等。建议购房人在考察房屋时仔细查看墙体是否有裂缝，主要查看厨房和卫生间是否有漏水情况，这是目前房屋质量比较常见的问题。

第七，注意房屋落户情况。很多人购买二手房是为了落户口，给孩子上学，然而买了房子后发现房子内有很多陌生人的户口，导致自己的户口无法迁入。

第八，注意办理房屋物业交割手续。很多人认为办理过户手续后交易就完成了，实际上不是如此。过户后，

买房人和出卖方应当共同办理物业交割手续，即结算房屋内的水费、电费、燃气费、有限电视费、电话费、物业费、供暖费、公共维修基金的过户等手续，只有办完这些手续，整个的二手房交易才算圆满完成。

第九，注意房屋周边环境。要了解小区建设的年代，居住的群体，周边配套是否齐全，交通是否方便，周边环境是否嘈杂，例如：是否有高压电线、是否有城铁或火车道，是否有水泵房等，同时要注意房屋所在楼层是否为管道层，是否为顶层，因为顶层最容易发生漏水问题。

第十，注意中介公司。目前，因为中介公司垄断了大量的房源，迫使买卖双方只能通过中介公司获得信息，达成交易。中介公司作为专业的房产经纪机构，应对买卖双方的主体资格、房屋的权属状况、交易信息的真实性等进行审查，否则因为中介公司的原因导致买卖双方损失的，中介公司应承担赔偿责任。

整个二手房交易的过程，风险无处不在，除了上述十种情形外，还有很多情形，例如：房屋存在被查封的情况等。为防范风险，避免损失，建议购房人签署详尽的买卖合同。因为我们不能保证风险一定不发生，但是我们能避免您损失的最小化。

1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：

（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

2、二手房交易十项注意

（1.）房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

（2.）房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注

意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

（4）.土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有xx年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为xx年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

（5.）市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到xx年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

（6）.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

（7.）单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

（8）物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

（9）.中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

（10.）合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑

3、北京：二手房买卖可找银行做付款中间人

首次做生意的两个人由于相互之间不了解，对交钱付货的安全没有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金，或者出现问题后卷款逃跑的风险。如果这笔钱的收和付都由银行来做，似乎买卖双方都能安下心来谈交易。浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务，从房产、汽车，到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割。

以二手房交易为例，买卖双方达成购买协议后，买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金，并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。买房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管，等到交易完成后，银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方。

传统二手房交易 银行“监管”账户二二房交易

●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即买卖双主各收取2.5‰至3‰的手续费

●其它费用 通过中介公司办理，手续繁琐 , 按房屋交易金额的2.5‰收取手续费

●申请贷款所缴纳的首付款免收手续费 双方达成买卖协议后直接银行办理