房地产估价司法鉴定实践中存在问题浅析

【摘要】本文阐述了房地产评估在司法鉴定中的重要性，分析了我市涉案房地产评估存在的问题，提出了房地产评估过程的建议和对策，为进一步在司法鉴定中房地产评估做出更为科学、

合理的价值评估提供一点看法。

【关键词】房地产评估；司法鉴定；问题；对策

一、房地产估价司法鉴定的定义

房地产估价全称房地产价格评估，是由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价的目的，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定的时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质不是估计人员的定价，而是模拟市场价格形成过程，将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验的结合。

房地产估价司法鉴定是指在诉讼活动中房地产估价机构运用房地产估价的专门知识和技能对房地产价格进行评估并出具报告的活动。

房地产估价司法鉴定，是立足于为解决房地产纠纷中房地产价值的评估，它不同于房地产转让、房地产抵押、房地产保险所涉及的一般房地产估价；房地产司法鉴定估价的估价结论，作为解决纠纷的法定证据，对诉讼、仲裁的公正性起着十分重要乃至决定性的作用。总的来看，司法鉴定中的房地产估价工作，首先是一种司法鉴定行为，是由法院委托具有相关资质的房地产估价公司进行评估；同时，它也是专业房地产价格评估行为，是对估价房地产的估算，判断其在估价时点的客观合理价值的活动。

二、房地产估价司法鉴定中存在的问题及对策

20xx年至20xx年x月，攀枝花市中级人民法院共受理鉴定、评估、财务审计及拍卖案件211件，其中涉及房地产评估案件为121件，占整个对外委托案件的57.35%。121件案件中，单纯涉及房地产评估案件106件，涉及房地产评估、资产评估、土地评估案件15件。121件案件中，因资料不齐或当事人达成和解协议而撤回评估的案件有9件。

121件房地产评估案件呈现以下特点：

（1）由于法院在执行过程中，被执行人因执行其财产出现不满，部分当事人出现法院组织评估机构选择时不到场、不提供房产资料、不配合评估机构的现

场勘查等。

（2）部分当事人因对评估结论不满而拒绝交纳评估费用。

（3）当鉴定、评估公司出具鉴定、评估征求意见稿时，法院会将该稿提交当事人。有些当事人在异议期内不提出异议，而在异议期过后提出异议。

（一）房地产估价司法鉴定中存在当事人不配合问题

房地产估价司法鉴定，受诉讼案件各种背景条件影响，为满足案件判决和执行的需要，估价结果价值种类较多，例如，用于协议转让的，为快速变现价值；以资抵债的，为抵偿价值；用于财产分割的，为现有公开市场价值；用于拍卖执行的，为拍卖参考底价。在房地产估价司法鉴定实践过程中，由于诉讼案件的背景复杂，各种各样的情况都会存在，进而造成房地产估价司法鉴定实践过程中会出现和普通房地产估价多且复杂的问题。

笔者结合多年房地产司法鉴定评估工作实践及遇到的一些实际案例，认为在房地产司法鉴定评估实践中，最为突出的问题就是评估过程中相关当事方的配合难问题，下面就对该问题及解决对策谈一点浅见。

在司法实践中，房地产因其自身价值大的特点，往往在民事经济纠纷中占有关键性的地位。因此，房地产估价结果对案件中的各方当事人的切身利益会产生重大影响。并且，不同的诉讼背景因素会让当事方产生完全不同的态度。例如，如果诉讼背景为以资抵债，那么房地产资产拥有方就会倾向于其房地产估价结果越高越“合理”；但同样的情况，如果诉讼背景变成了财产分割，那房地产资产拥有方自然又会倾向于其估价结果越低越“合理”。由于房地产评估在司法鉴定中的特殊影响，造成在工作实践中，估价过程得不到相关当事人的积极配合。

首先，当事方的不配合问题有时表现在相关资料的提供上。在工作实践中，我们曾遇到过这样的情况，该案例中，估价对象为一中型电冶金工业的配套生产厂房，诉讼背景为以资抵债。在整个估价工作过程中，当事方都拖延甚至以种种理由拒不提供房地产评估的相关资料，造成估价工作很难顺利进行。当评估机构将估价结果初稿提交法院后，当事方又拿出原拒不提供的资料，以此为据，对评估机构出具的估价结果提出异议。当事方的如此行为，造成了该司法鉴定评估工作的反复拖延，进而严重影响了整个司法审判的正常进度。

其次，最常见的情况是，现场勘察时相关数据的收集（如商业房地产的租金收益情况），往往从当事方那里得不到准确数据，而估价人员在对周围类似情况房地产调查时也常会受到当事方一定程度的干扰。在遇到此类问题时，我们在工作实践中一般会要求评估人员在不同时间段对估价对象房地产进行多次独立勘察，从而收集到客观数据，在此调查基础上采用科学的评估方法得出客观的、令人信服的估价结果。

另外，在工作实践中，我们发现有时当事方的不配合，是由于一些客观原因

（比如对房地产一些专业知识的所知不够）造成的。在一宗财产分割案件中，被告方所属住宅房地产为“房改房”，未进行过房屋分户平面图测绘，原告方在评估现场勘察过程中提出他们认为房屋的实际大小与资料（房产证复印件）数据不符，认为资料不真实；而被告方认为自己有理，对评估勘察工作有抵触。评估人员为当事双方就此种“房改房”的特点及房屋测绘的相关知识做了较为详细的说明，最后在法院工作人员调解下，当事双方均作出让步，同意就以现有资料数据作为评估依据。从以上情况可以看出，在这种类型的配合问题处理上，评估机构和法院之间的沟通，以及评估机构与当事方之间的沟通是很重要的。作为法院更应该支持、配合做好评估工作，这样才能保证房地产评估顺利进行。（二）房地产估价司法鉴定中评估机构收取评估费用存在的问题房地产评估机构在接受法院委托房地产评估的案件后，按照法院的要求完成房地产评估工作，因此依据司法鉴定收费标准收取评估费用是合理、合法的。评估机构以往是在评估工作结束后再向当事人收取评估费用，但在房地产估价司法鉴定中，当事人时常出现因对鉴定结论或对案件判决不满意拒绝交纳评估费用的情况。

根据《四川省高级人民法院委托鉴定管理办法》第十七条规定：“鉴定费用应当由当事人交纳的，由司法技术管理部门通知当事人在5日内向鉴定机构交纳，并告知当事人逾期不交将视为自动放弃鉴定申请，并承担相应法律后果”。针对以上存在的问题，我院要求涉案的当事人向评估机构先期预交部分评估费用，待评估机构的正式报告发出前，交清剩余评估费用。

但对于经济条件确有困难的当事人，评估机构应承担专业机构的社会责任，建立“鉴定救济”制度，可根据实际情况对确有困难的当事人实行减、免、缓交评估费用。

（三）关于当事人在异议期内不提出异议，而在异议期后提出的问题

根据《四川省高级人民法院法院委托鉴定管理办法》第二十二条规定：“当事人应当在收到征求意见稿5日内，以书面形式向司法技术管理部门提交回复意见，无正当理由，逾期不提交的，视为无意见”。法院司法技术管理部门在将鉴定、评估报告征求意见稿提交给当事人时，即会书面告知当事人的异议期限和逾期未提交异议应承担的法律责任。如果在异议期未提出异议，视为当事人对鉴定、评估报告征求意见稿无异议。当事人在异议期后提出的异议，法院将不予认可。

三、结语

综上所述，房地产估价司法鉴定在司法实践活动中起着十分重要的作用，因而也承担着较为重大的责任。要顺利完成法院委托的房地产评估案件，法院及评估机构应做好以下几方面工作：1.法院司法技术管理部门应要求当事人积极配合房地产评估工作，提供房地产评估的相关资料；当事人拒不提供的，法院将依法在房产及土地管理部门提取相关资料；2.在房地产评估机构进行现场勘察时，法院司法技术管理部门应通知双方当事人到场；确有必要的，还要通知案件承办人到场。法院司法技术管理部门应告知当事人在现场勘察时不到场应承担的法律后果；3.房地产评估机构应组织有资质的评估人员开展评估工作；4.评估机构应按

规定出具评估报告，并加盖评估机构印章。在评估报告中应有评估人员本人签名，及加盖本人房地产注册专用章。

要圆满完成房地产评估项目，只有法院与评估机构积极沟通、配合，才有利于司法鉴定各个环节工作的顺利开展。

参考文献：

[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].北京：中国建筑工业出版社，20xx.

[2]卢新海.房地产估价—理论与实务[M].上海：复旦大学出版社，20xx.

[3]叶剑平.房地产估价[M].北京：中国人民大学出版社，20xx.

[4]吴翔华.房地产估价案例与分析[M].北京：化学工业出版社，20xx.

第二篇：司法鉴定收费若干问题分析

司法鉴定收费若干问题分析

【摘要】司法鉴定作为诉讼制度中不可或缺的一个组成部分，发挥着重要的意义，目前司法鉴定出现的管理无序情况，最突出体现在鉴定收费混乱上，本文通过比较部分外国司法鉴定的收费标准、结合我国国情，分析目前国内司法鉴定收费的存在的不足之处，从必要性和可行性的角度出发，提出完善司法鉴定收费标准的意见。

【关键词】司法鉴定；司法实践；收费标准

一、司法鉴定和司法鉴定收费

《全国人大常委会关于司法鉴定管理问题的决定》第一条规定，司法鉴定是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。

《司法鉴定收费管理办法》第二条规定，司法鉴定收费是指司法鉴定机构依法接受委托，在诉讼活动中运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见，由司法鉴定机构向委托人收取服务费用的行为。

司法鉴定，区别于平时生活中的普通鉴定，作为一种和诉讼密切相关的“活动”，它针对诉讼活动提供“鉴定服务”；司法鉴定收费是针对这种“活动”向特定人收取服务费用的“行为”。鉴定费用的收取决定了司法鉴定的进行，如不交纳相关的费用，将无法取得鉴定结论，这样直接决定鉴定主体能否参加诉讼、维护诉权。对此，《办法》第十七条针对经济条件有困难的受援人而设定，体现了“司法鉴定收费”的“服务性收费”性质，此条中对受援人的关怀也体现了相关部门对弱势群体的倾斜，具有积极的意义。

二、国外部分国家司法鉴定收费情况比较分析

在大陆法系国家，举法国为例，根据案件的性质来确定鉴定费用的多少；其鉴定费用区别在于案件是刑事、民事还是行政，在刑事案件中当事人不承担鉴定费用，鉴定费用由国家来承担，也即针对刑事案件而言，鉴定实施的是当事人免费制度、国家付费制度。而在民事案件中，当事人是需要向鉴定人付费的，具体支付的数额，由法官根据诉讼的付费规则、原告和被告按一定的比例来承担。在行政诉讼中，需在提交鉴定报告时附明被交付的费用等情况，诉讼中的鉴定人和其他技术人员可凭此获得一定数额的报酬。

在英美法系国家，举英国为例，用于支付专家证人的费用是依据法院的命令预先向法院支付的，按小时来收费的鉴定收费标准造成了高额的鉴定费用数额。

三、我国司法鉴定收费现状

（一）我国司法鉴定收费在立法中存在的缺陷

在《决定》第十五条中规定，按照刑事诉讼法、民事诉讼法和行政诉讼法的特点，对诉讼活动中的各项司法鉴定的收费项目制定收费标准，以保障当事人的诉讼权利。此条中，明确规定司法鉴定的收费项目和收费标准的确定部门，这是司法鉴定统一收费制度建立的法律依据。尽管如此，分析《决定》第十五条，体现出来的仍是抽象的框架构建，司法鉴定收费标准的确定依据也存在模糊之处，作为原则性法律文件，《决定》中没有规定鉴定费的范围和费用的收取程序，导致在实践中缺乏可操作性。

（二）司法鉴定收费标准混乱的原因分析

在《办法》第四条中规定，司法鉴定收费标准应当按照有利于司法鉴定事业可持续发展和兼顾社会承受能力的原则制定。近年来，虽然各省陆续有针对本省的司法鉴定收费标准出台，但公布的收费标准中缺乏针对所有项目应有的细化，收费的标准也存在较大的差异。在各省实施的新标准中，有些项目的收费根据社会情况虽有所下调，但仍缺乏对合理收费区间的规范。

实践中司法鉴定收费标准的混乱情况对鉴定活动乃至诉讼活动都造成了一定消极影响。《决定》第三条规定“国务院司法行政部门主管全国鉴定人和鉴定机构的登记管理工作”，此条明确了司法鉴定的主管部门，《决定》第七条规定“人民法院和司法行政部门不得设立鉴定机构”，此条确定司法鉴定的主管部门不能设立鉴定机构，这样严格监管有积极的意义，但在司法鉴定收费方面，缺乏更为具体的规定，实践中，有的鉴定机构仅仅为了利益，不考虑最基本的“是否具备鉴定的条件”，有的鉴定机构则为了排挤竞争对手进行低于正常收费标准的收费，这样浪费了有限的资源也背离了司法鉴定活动的目的。实践中更多存在的是鉴定人和委托人之间关于鉴定费用的矛盾，鉴定费用远远高于鉴定人实际的劳动消耗，虽有最高额的限定，但不从实际出发的收费情况导致了鉴定活动中收取费用演变为某些机构牟利的手段，这些情况的存在使相关规定发挥不了实际的作用。

四、司法鉴定收费的完善建议

分配、调解、补偿和确认是鉴定费用一般功能的体现，只有增加鉴定收费的合理性和科学性，才能体现鉴定费用的一般功能。我国目前对鉴定费用的收取标准是根据案件民事、刑事和行政的区分而言的；这样区分并没有反映出简单案件和疑难案件的差别，应该针对案件的繁简程度、对鉴定要消耗的自然成本进行有区分的收费；同时，繁杂的收费名目需要进一步简化，收费的设立要以减少随意性、增加科学性为标准。各省根据当地经济发展水平和物价变化而制定不同的收费数额无可厚非，但不能仅限于制订最高标准，要制订有最低标准和最高标准区间之内的合理标准，对谋取利益的过高收费和不正当竞争的过低收费进行惩治。

五、结语

司法鉴定收费标准存在的混乱问题，在司法实践中尤为突出，应当通过完善补充标准收费，改善立法缺失，加强监管力度，来明确司法鉴定收费标准，收费项目和收费标准都要进一步明确和细化，改善鉴定收费的多、乱、重现象，避免公益服务性质与经营服务收费性质的矛盾，以符合法治精神。

参考文献：

[1]张军 中国司法鉴定制度改革与完善研究[M] 北京：中国政法大学出版社，20xx

[2]李晓钟 最新司法鉴定法律条文理解与适用[M] 北京：中国检查出版社，20xx

[3]拜荣静 涉诉司法鉴定收费制度的检视和重构[J] 证据科学，20xx，20（03）

第三篇：房地产估价报告开题报告

毕业设计开题报告 题目：

房地产估价报告（非拆迁项目）

院 系：土木工程学院

班 级：工管0802

学 号：220xx80225

姓 名：孙存祥

指导老师：于凤光

***

一：背景及意义

随着我国改革开放步伐的不断迈进，房地产业以及相关产业也在飞速蓬勃地发展。我国房地产估价从无到有仅仅经历了短短十几年的历程，然而房地产估价行业作为朝阳产业发展却十分迅速。社会诸多经济活动，如房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理，以及企业各种经济活动等都离不开房地产估价。这种估价专业活动技术性很强，估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益，甚至对社会经济活动产生重大影响，关系社会公共利益和人民财产安全。

具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，房地产市场是典型的“不完全市场”。房地产估价的重要性在于：它是为了建立合理的房地产交易秩序，也是促进房地产公平交易的基本保障，有助于将房地产价格导向正常化。

本选题所进行的有关房地产的估价活动，通过我们亲身经历整个房地产估价的过程，可以使我们更深切、更完整地体会到房地产估价具有的科学性、艺术性和综合性，让我们正真了解到房地产估价在现实生活中的重要意义。 二：目的

通过对目标房地产项目的调查实习，在熟练掌握估价理论方法和相关法律法规的前提下，出具专业完整的土地、房地产估价报告。深入了解我们房地产的发展历程、状况、以及房地产估计状况、加强我们对房地产评估的认识。 三：方法和步骤

首先确定估价的项目；然后围绕估价对象收集需要的资料，包括：委托估价方及相关当事方提供的各种权属资料、规划施工资料、购买合同、#5@p等；到估价对象现场实地勘察房地产实物状况及区位状况；通过房地产中介搜集估价时点近期发生的与估价对象类似的房地产的交易，以及这些交易实例的基本情况；通过登录有关房地产信息方面的网站，搜集估价所需的资料，了解估价对象所在城市乃至所在省甚至全国的房地产市场发展趋势。根据搜集的资料选区市场比较法作为估价方法，然后根据资料完成估价对象和可比实例的修正计算，完成估价的技术报告，确定估价对象的价值。最后撰写完成估价报告的内容。

具体步骤：

1.首先选定估价的项目；

2.明确估价的基本事项。包括：估价目的，估价对象，估价时点；

3.结合估价对象选择适合的估价方法；

4.搜集估价所需资料；

5.编制估价作业方案的思路，运用估价方法进行估算；

6.撰写房地产估价报告。

四．主要参考文献

[1]柴强主编《房地产估价理论与方法》20xx年x月第一版；

[2]《房地产估价规范》GB/T-50291—1999；

[3]俞明轩.房地产评估[M].北京：中国人民大学出版社，20xx，75-235

[4]冯长春.市场比较法、假设开发法在实际评估中的难点与问题剖析[J].中国房地产估价师，1999，（1）:8-13

[5]李翔.房地产评估市场比较法的精度修正研究[D].武汉：华中科技大学，20xx

[6]中华人民共和国建设部.GB/T50291-1999.房地产估价规范[S].北京:中国建筑工业出版，1999-04-01。

[7]马凤飞.如何合理确定地价修正幅度[J].中国资产评估，20xx（1）:31-34

[8]吴玲.综合方法估价[D]. 天津：天津大学，20xx

[9]Andrew R. Garvey. Where, How, and Why to buy Real Estate Before 20xx. [M] Garvey Publishing, LLc, 20xx. 11

[10]Michael C. Thomsett, Getting Financing & Developing Land.

[M]Craftsman Book Company, 20xx. 9

I: Background and Significance

With the pace of China's reform and opening up constantly moving, real

estate and related industries are rapidly flourishing development. China's real estate valuation from scratch and only experienced a short course of ten years, however, the real estate valuation industry as a sunrise industry

development is very rapid. Many economic activities of society, such as real estate transactions, lease, mortgage, insurance, taxation, auction, land acquisition, relocation compensation, dispute resolution, and various

economic activities, so inseparable from the business of real estate valuation. Highly technical professional activities such valuation, the valuation results of the objective reasonable or relevant units and individuals related to the vital interests, or even a major impact on social and economic activities,

relationships, social and public interests and the people and property.

Specifically on the real estate is concerned, the property has a non-mobility, unique nature and value of tall, real estate market is a typical "incomplete market." Real estate valuation is important because: it is to establish a

rational order of real estate transactions, real estate is to promote the basic guarantee of fair trade, real estate prices will help to guide normalization. Conducted on the topics of real estate valuation activities, through our personal experience of the real estate valuation process, allows us to more deeply, more fully to appreciate the real estate valuation with scientific, artistic and comprehensive, so that we are really aware of the real estate valuation in real life significance.

II: the purpose

Real estate projects through a survey of target practice, proficiency in

valuation methods and the theory under the premise of relevant laws and regulations, issued by the professional integrity of the land, real estate valuation reports. Depth understanding of our real estate development

process, conditions, and real estate estimates, enhanced our understanding of the real estate assessment.

III: Methods and procedures

First, determine the valuation of the project; and around the valuation of the object to collect the necessary information, including: commissioning party and related party valuation to provide a variety of ownership information, planning of construction materials, purchase contracts, invoices, etc.; to the valuation of the object on-site inspection room physical condition and location real estate conditions; collected through real estate valuation point of the recent valuation of the object with a similar real estate transactions, and

instances of these transactions, the basic situation; real estate information by logging into the site to collect the required valuation information, understand the valuation of the object as well as the province or city where the country's real estate market trends. According to data collected as a selection method of valuation of the market comparison approach, and then complete the

valuation of the object based on data and comparable instances of correction

terms to complete the technical evaluation report, to determine the valuation of the object's value. Finally, to complete written assessment report.

Specific steps:

1 The first valuation of the project selected;

(2) a clear assessment of the basic issues. Include: the purpose of valuation, valuation of the object, the valuation point;

3 Select the appropriate valuation of the object with the method of valuation; 4 collected estimate the required information;

5 ideas to prepare valuation work program, the use of valuation methods to estimate;

6 real estate appraisal report writing.

Main References

[1] Qiang Chai editor of "Real estate valuation theory and methods," the first edition in April 20xx;

[2] "real estate appraisal standards" GB/T-50291-1999;

[3] Yu Mingxuan. Real estate appraisal [M]. Beijing: China Renmin University Press ,20xx,75-235

[4] Chang-Chun Feng, market comparison approach, assuming that the

actual development of law and assessment of the difficult problem of analysis

[J]. China Real Estate Appraisers, 1999, (1) :8-13

[5] Li Xiang. Real estate appraisal market comparison approach the accuracy of Correction [D]. Wuhan: Huazhong University of Science, 20xx

[6] Ministry of Construction .GB/T50291-1999. Real estate appraisal

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[8] Ling. An integrated approach to valuation [D]. Tianjin: Tianjin University, 20xx

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[10] Michael C. Thomsett, Getting Financing & Developing Land. [M]

Craftsman Book Company, 20xx. 9