关于在中储发展股份天津新港分公司从事质押监管工作的实习报告

一、实习日期：20xx年x月至今

二、实习单位概况

中储股份天津新港分公司是座落于天津港港区内的一家现代化的综合性物流企业，主要从事散货仓储运输、集装箱多式联运、进出口贸易、国际货运代理、仓单质押监管等物流业务，公司正以超前的物流服务理念，标准化的质量保证体系、先进的物流管理模式、丰富的物流实践经验以及一支勇于进取、责任心强的物流人才队伍，服务于国内外的广大客户，与其建立了长期稳定的合作关系。凭借优越的地理位置、完备的硬件设施、优质的服务及良好的企业信誉在天津港区物流市场占据了一席之地，并且正在不断地扩展业务，谋求新的发展。

三、实习岗位

我的实习岗位是仓单质押监管。该业务作为一种新型的业务正得到中储广泛的应用，这项业务的的合作单位由三方组成：银行、借款企业、物流企业。一方面银行有大量存款需安全放贷，另一方面企业急需资金扩大规模，而中储作为公平、公正的第三方中介人，来建立整合银行和借款企业的信用关系，使银行安全放贷成为可能，银行选择信誉好、抗风险能力强、具有良好品牌和资产优势的中储股份企业开展仓单质押业务。

银行委托中储公司代理监管货物，所以本公司需要一批质押监管人员到借款企业监管货物。质押监管工作的主要工作内容：1、每天盘查贷款企业的抵押物，随时掌握抵押物数量。2、定时对贷款企业生产运作状况进行巡查。3、收集并及时向上级主管反映贷款企业质押物的动态信息。4、每天按时、按要求填写有关数据，以传真或邮件的方式上报公司本部。

四、实习内容

（一）对拟质押的货物进行初次盘点后，向质押操作部报告盘点后的实际库存数，并签字确认。

（二）建立质押监管货物账目，包括《质物控制总账》、《质物监管分类、明细账》要求字迹清晰、总账、分类账、明细账核对相符，登记规范、准确、完整、及时，修改禁止使用涂改液。

（三）根据质押操作部指令，办理质押监管货物的入库、出库、置换、解除监管等手续，并要求出质人在《质物日出库控货通知单》、《货物入库质押申请、批准单》和《质物解除质押出库申请、批准单》《质物质押库存表》等相关单据上加盖预留印章和签字，印章、签字与预留印章签字不符的必须报告质押操作部，并制作《出质人授权书》。

（四）每日按垛位盘点质物库存，做好质物盘点记录。对盘点数量进行理论换算，并将计算结果与过磅数量核对差异较大的应分析原因并填写《质押物盘点明细》。确保质物库存量不低于质押量;如质押物库存量在警戒线与最低质押数量之间时，应通知出质方增加质物或还款，并通知质押监管部门外，还必须在监管现场随时监控质物的进出库情况。

（五）每日巡库三次，并将巡库记录登记在《植物数量和货值监控表》上。

（六）实时将质物动态数据输入信息系统。

（七）每天上午十点以书面形式向质押监管部汇报质物进出库存数量。

（八）各类原始单据、记录和历史帐页等资料按照时间顺序编号，定期装订成册并交质押监管部保存归档，原始单据要有出质方的签字和盖章。

（九）在监管区域设立醒目、牢固的质押监管标识，如若监管标识有掉落、歪斜等情况应及时修复，不能因标识不清造成重复质押。

（十）严格遵守监管场所的安全管理要求，工作期间不得脱岗，遵守请销假制度，在监管期间，有权制止无关人员进入监管现场。

（十一）每日记录《监管日志》密切关注出质人的生产经营状况，发现异常情况立即向质押监管部门报告。

（十二）除以上工作任务外，全权代表我公司与出质人协调、解决工作中遇到的一切生活问题，保障质押监管员在出质方应享有一定的生活待遇。

五、实习过程

（一）、初始盘点

出质方向质押监管方提供库存货物明细表，包括货物名称、厂家、型号、货位、数量、重量等，与出质方、质权人一起对货物进行盘点确认。

（二）、日常监管

根据出质人库存情况、进出库作业能力确定质押货值控制风险警戒线，在警

戒线与最低控货值之间的警戒线标准为，最低控货值的110%。质押物数量或价值在警戒线与最低控货值之间时，通知出质方增加质物或还款，并通知质押监管部门经理。

每天早上根据当日实际控制总量填写当日的《质物日出库空货通知单》，确定当日允许最大发货量，并让出质方授权人签收，实现监管事前控制。

1、货物入库出质

出质方货物入到监管区域后，向我方提供相关表单原件，我方去去现场验货后，我方同出质方有权人共同填写《货物入库质押申请、批准单》完成货物入库出质手续。

2、质物解押出库

质物库存量高于质物的最低值时，出质方可就超出的部分直接向我方办理提货手续，出质方提供相关表单原件，我方审核无误后，我方与对方授权人签章填写《质物解除质押出库申请、批准单》，出质方对解押货物作业出库。

（三）、账物管理

1、当质物有变动时，双方有权人子《质押物库存表》上签字确认并加盖预留印签。

2、我方根据当日实际库存与前日实际库存以及出质方提供的并由出质方被授人签字的入库单据、出库单据、质物库存明细表等相关资料对其一天内入库和出库数据进行核对，如产生差异，及时与出质方沟通。

3、定期与出质方进行账物核实，确保账物相符。

（四）、质押终止

我方监管员按质押监管部门指令与出质方相关部门和人员办理质物解押交接手续，并做好下一周期的操作准备或撤出监管现场。

六、实习见闻

近几年分公司的动产质押监管业务得到了快速发展，敞口额度达到30亿，年收入20xx多万元，在系统内部名列前茅，并且积累了丰富的客户资源和业务经验。在此基础上我们将进一步发展金融物流业务，并且尝试与公司的仓储、集装箱、国际货运代理、贸易等业务结合创造新的业务模式，提高业务的附加值，带动公司全面发展。

金融物流是指与金融业务相结合的物流业务，是银行向企业提供授信融资并以企业自有或银行认可的第三人的动产或权利凭证作为担保，以担保物权或所有权的形式，有物流公司在各个环节实行监管的物流及其衍生业务。随着动产监管业务的发展，市场和客户在现有业模式的基础上又提出了新的需求，金融物流业务能够很好的满足客户的这种需求。金融物流业务的开展将融资授信行为贯穿到整个物流过程中，从担保物局限在某一监管场所发展到各个物流环节或其上下游企业，将会进一步盘活企业的存货，并且将进一步提高业务量和收入水平。金融物流业务对于企业的服务功能、业务运作能力和企业信誉提出更高的要求，也是其核心竞争力的集中体现。金融物流的发展，将形成跨地区、跨行业、网络化、电子化的完整物流体系，将是未来物流业的一个新的发展趋势。

目前分公司依托港口优势能够开展仓储、集装箱、贸易、国际货运代理等多种业务，能够为客户提供全面的综合性物流服务，这为开展金融物流业务的开展提供了天然的有利条件。我们可以有效利用公司目前的业务模式和客户资源，深入挖掘客户的融资需求，为客户提供物流服务的同时提供融资服务，这将进一步增加公司的业务收入提高业务的附加值，并且将有利于提高客户的忠诚度。金融物流业务的开展使我们在没有资金和固定资产投入的情况下，通过输出管理取得很好的经济效益，将物流业务衍生到了金融领域，进一步增强了企业的竞争力和服务水平。

金融物流业务是建立在动产监管业务基础上的创新型业务模式。由于它的全面性和综合性，将会进一步化解业务风险、提高业务利润率。如果能够有效开展业务，将会充分利用我们自身的业务优势，带动公司其他业务发展，促进公司的全面转型。

七、实习感悟

通过在中储发展股份天津新港分公司这一段时间的实习，使我第一次把自己所学到的理论知识真正地应用到实践中去，并且在实践中得到了经验，同时又获得了许多理论知识中所没有的实践经验，这不仅丰富我的工作经验，更加提高了我的业务理论水平。

总之，在这次质押监管实习中，我努力将自己在学校所学的理论知识向实践方面转化，尽量做到理论与实践相结合。在实习期间我遵守了工作纪律，不迟到、

不早退，认真完成领导交办的工作。我可谓受益非浅。

同时，在和中储人交往过程中，我总能学到不少东西，但也看到自己的差距和不足。主要如下：1、知识量少搭不上话。2、知识结合实际工作慢跟不上。3、在校所学知识老化、单一、片面、虚无。4、在金融物流方面的知识很少。5、核对文件效率低下。6、加强对excel、用友、数据库等专业知识的学习。尤其excel，我感觉以前学的都能用的上。7、账务处理还要细化学习。分类明细账、总账，操作时，不够细心。8、实践工作能力低下，不得法。9、社会经验不足，有些事不能很好的处理。

我坚信通过这一段时间的实习，所获得的实践经验对我终身受益，在我毕业后的实际工作中将不断的得到验证，我会不断的理解和体会实习中所学到的知识，在未来的工作中我将把我所学到的理论知识和实践经验不断的应用到实际工作来，充分展示自我的个人价值和人生价值，为实现自我的理想和光明的前程而努力奋斗。

特此感谢中储发展股份天津新港分公司给我了这一次实习的机会，使我能够第一次走进社会的大课堂。同时也感谢吴亚斌老师在我实习过程中的耐心指导和精心培育！

实习生：

20xx年x月

第二篇：关于在房地产营销公司从事置业顾问的实习报告

杭州荣成房地产营销公司实习报告

摘 要：我在杭州荣成房地产营销策划有限公司进行为期一个月的暑期实习，担任置业顾问一职，主要从事电话销售，电话回访方面的工作。回顾这段时间的实习，它使我在实践中了解了社会，让我学到了很多在课堂上学不到的知识，也打开了视野、增长了见识，为适应今后的社会工作奠定坚实的基础。现将这些日子在工作中取得的成绩和不足做个小结。一来总结一下经验，二来也对自己的工作情况有个系统的认识。

关键词：房地产；暑期实习；置业顾问；电话销售

一、实习目的

进入大学的第二个暑假，我踏出了认识社会的第一步。针对自己的缺点--没有很好的口才，没有很好的沟通交流能力，我选择了房产销售--置业顾问这个职业，因为我知道这个缺点会成为我以后生活工作中的最大阻碍，希望通过这次实习能克服它，学到有用的交流技巧。

作家戴夫?巴里曾经用他的经历告诉我们：一个人的第一份工作的重要性不在于收入多少，而在于学到什么。因此，我选择了杭州荣成房地产营销策划有限公司，进行我的实习。

二、实习单位简介

杭州荣成房地产营销策划有限公司作为一家民营的从事房地产信息咨询、项目分析、整合营销和房产金融投资的集团公司创建于20xx年，是一家以市场为导向，全方位、整合性、专业性的房地产策划顾问及销售代理公司，始终适应市场竞争的需求，不断调整经营战略，有步骤、有计划、有原则、有策略的实现项目优胜。操盘项目涵盖普通住宅、公寓、别墅、精品商业等，服务范畴包括前期开发评估、市场调研、定位、建筑规划、企划顾问、投资顾问、代理销售。公司目前策划销售了多个楼盘：杭州萧山索美家居建材广场，海宁百汇海隆广场，杭州滨江南岸晶都和东和时代商铺，金华恒瑞房产等等。

三、实习内容

刚到公司，指导老师给我讲解了索美家居建材广场这个项目的重点，在销售过程中应该注意的几个要点，尤其是使用权的问题，需要给客户讲清楚，不然会引起不必要的责任。接下来就让我自己研究本项目的解说词。在这个过程中，遇到很多不懂得问题，例如房地产的专有名词、投资回报率的计算等，就向指导老师们请教。经过他们的耐心讲解，终于能够初步掌握该项目。

第一次拿起听筒，拨通电话，心里其实还是蛮紧张的，不过指导老师的鼓励和帮助，使我终于迈出了第一步，讲出了我销售生涯中的第一句解说词。在接下来的销售过程中，遇到过各种各样不同态度的人，有些人很客气，有些人直接挂电话，有些人甚至会开骂。有时我会害怕打电话，怕碰到那些坏脾气的人，但是还是要克服这个恐惧，打出电话。

电话销售的工作是枯燥的，每天300通电话，每通电话重复相同的话，通话时间短的只有7-8秒钟，长的也就2-3分钟。不过指导老师鼓励我说，多尝试着和客户沟通一下，让他们了解项目的具体情况，就会使客户逐渐产生实地考察的意向。电话销售需要较好的沟通技巧和能灵敏知晓顾客情绪波动和需求的能力。销售不仅是种行为，更是种过程。通过客户说话的语气，要判断出他们对项目的兴趣；通过客户说话的口音，要决定是否用方言交谈，这样可以拉近我们与客户间的距离，使他们更加放心；通过客户对项目的不满之处及其想法，整理出他们的要求，然后找出符合他们心意的房产，供他们选择。这些都属于察言的方面。虽然不能够很准确地掌握客户的要求，但还是在不断的电话联系过程中慢慢学习，慢慢领会，尽量了解客户的心意。指导老师的师傅曾做过现场的言传身教，他从口音中判断出客户是哪里人，从客户不愿爬楼梯大概判断出他的体型，以及在和他闲聊的过程中获取有用的信息，这让我了解到真正的销售不仅是推荐项目，销售的最高境界是倾听，要为客户排忧解难，千万别给他制造麻烦和没必要的顾虑。倾听客户的想法后对症下药，你会发现工作越来越轻松。

在这次的实习生活中，我养成了良好的生活习惯，每天都有固定的作息时间。整天在公司辛辛苦苦上班,天天面对的都是同一样事物，这让我体会到作为一个销售人员的辛酸，我知道作为一个真正的置业顾问，并不是想象中的那么简单，他们所面临的压力是巨大的，例如每个星期的意向客户人数，每个月拜访意向客户的次数，这些硬性指标都是考核员工工作的重要组成部分，与员工的奖惩直接

相关。由于自己的销售水平低，在实习的一个月中，没有带过一个客户去实地看房，有时候自己也是会着急。每隔一个星期，指导老师都会过来问我，有没有意向客户，有没有要去看房的。前一个问题，我还能很开心的回答“有”，但第二个问题，一直都是“没有”。由于我是暑期实习生，这方面的要求并不是主要的，因而我的压力也不是那么大。同时,我也真真正正的明白,原来父母在外工作挣钱真的很不容易！

在实习过程中，我遇到过很多问题，通过指导老师们的细心教导，能够解决它们。

一、由于对产品不熟悉、对竞争楼盘不了解等原因导致产品介绍不详实。这是我会跟客户说明我对此项目的不熟悉，把听筒交给指导老师，让他给客户讲解。电话结束后，认真学习该项目，确实了解及熟读所有资料。多讲多练，不断修正自己的说词，并随时请教指导老师。

二、由于现场繁忙、自以为客户追踪效果不大、销售员之间协调不够，同一客户，害怕重复追踪等原因未做客户追踪。每日设立规定时间，建立客户档案，并按成交的可能性分门别类。电话追踪或人员拜访，都应事先想好理由和措词，以避免客户生厌。每日追踪，记录在案，分析客户考虑的因素，并且及时汇报指导老师，相互研讨说服的办法。

三、由于客户对产品不了解，想再作比较、同时选中几套商铺犹豫不决。针对客户的问题点，再作尽可能的详细解释，比较这几套商铺的优缺点。缩小客户选择范围，肯定他的某项选择，以便及早下单签约。

四、等做到一定程度会出现一些疲态，电话不想打，也不想接，没有了刚开始的激情。我会停下来休息一下，调整自己的状态，使自己尽快投入到工作中去。保证自己有一个良好的态度，因为在与客户的接触过程中，服务态度的好坏，将直接影响客户对自己、对这间公司的评价。中间休息时间，我们会比较几个项目中哪个更有利，更适合推荐；研究投资回报率、利率和通货膨胀率之间的关系及对项目的影响，来调整自己的心态。

五、8月初，1818黄金眼报道了一件使用权的纠纷案件：杭州萧山众逸九天商贸有限公司在房东把房子抵押给两家国有银行的情况下，把位于杭州萧山区新塘街道商城南路的商铺的xx年使用权卖给了现在172户众逸九天的业主，但众

逸九天公司的房东众逸实业有限公司法人代表孙建明携款潜逃，直接导致银行向法院起诉，要求查封拍卖商铺。①这次事件播出后，使得人们对只有使用权的商铺存在很大的不安，进而导致索美家居等商铺的需求量不断下降，有些意向客户也打电话来询问，表示他们的担忧。我们会尽量安抚客户，使他们从新认识索美国际，能够放心的投资。

四、实习心得

短短一个月的实习过程使我受益匪浅，不仅让我开阔了眼界，还让我懂得了我如何更好地为人处事。在这次实践中，使我成长了不少，也有感悟，下面是我的一些心得体会：

第一，也是我感受很深的一点：我在学校，理论的学习很多，而且是多方面的，几乎是面面俱到；而在实际工作中，可能会遇到书本上没学到的，又可能是书本上的知识一点都用不上的情况。而实习能够弥补在这方面的缺陷。我从接触的每个人身上学到了很多社会经验，自己的能力也得到了提高。

第二，是热情与耐心。重复做同一件事会消弭人的热情，会磨光人的耐心，而在连续一个月的电话销售过程中，我学会了：在面对不喜欢的事物时，也应该要有耐心，试着转变自己的心态；在面对生活中不如意的事时，不再怨天尤人，而应该试着坦然面对。同时也要以饱满的精神，满腔的热情迎接新的一天。

第三，主动出击，把握机会。机会稍纵即逝，主动的出击，才能不留遗憾。 实习中，我开始认识到实践的重要性，也体会到学校的用心良苦。实践中蕴涵着无穷无尽的知识，这些知识都需要我们在实践去发现、去总结。在实习单位中有些前辈，他们没有受过正规的大学教育，有些是跨行进入房地产行业，但是他们仍然作出了良好的业绩，在公司占据了一席之地，为公司和个人都带来了良好的效益。通过这次实习，我会根据这个过程中所出现的不足，在以后的学习生活中进行改进，希望能学有所成。

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