前 言
放飞梦想、点燃激情的大学生活在忙碌的不知所措中结束了，懵懵懂懂、恍恍惚惚地就到了九江的一家房地产评估公司实习，我们是大二下学期结束后过来的，刚到这里什么都不懂，只对九江这个名字有所了解，如果要向人介绍出个所以然来，还真是丈二和尚——摸不着头脑，就更不要说做估价报告了，虽然我们在平时的学习过程中做过估价报告，但真的要上手，还真不是一件简单的事。
我们到这的第一步就是了解九江市的各路公交路线、熟悉地形，然后就是踩盘、做市调，了解整个九江的房地产结构、价格和大大小小的楼盘分布情况。只要有人的地方就会有交易，任何交易都离不开市场，房地产行业也一样，房地产市场的供给和需求的高度层次性和差别性 由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同，房地产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房地产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。在做房地产评估时，我们就得考虑所有的因素及其差异性，然后在根据这些差异做出相应的调整，以达到市场价值的最近值。
做好房地产市场调查有助于我们了解一个城市的发展现状，以及对未来发展的科学预测，在价格的整体布局、土地市场的交易情况上，做出更多的比别人更为敏感的反应。
做房地产评估，最基础的一步就是要了解市场行情，只有把市场摸透了，出报告的时候才能够做到游刃有余。
下面就是我在实习过程中的第一步、也是我的实习报告的主要部分——做房地产市场调查。
九江市房地产市场调查报告
一、九江宏观背景分析
1、九江概况
1.1、自然环境
【区域位置】九江市位于江西省北部，地处赣、鄂、湘、皖四省交界处的长江中下游南岸。地理坐标为北纬28°47′～30°06′，东经113°57′～116°53′。东与鄱阳县和安徽省东至县毗邻；南与新建、安义、靖安、奉新和铜鼓五县相连；西与湖南省平江县和湖北省崇阳、通城、通山、阳新四县交界；北濒长江，与湖北武穴市、黄梅县及安徽省宿松、望江两县隔江相望。是长江黄金水道沿岸十大港口城市之一，江西省唯一的沿江对外开放和外贸港口城市，重要的工业、商贸城市、著名的旅游城市、中国魅力城市。全境东西长270千米，南北袤140千米，总面积18823平方千米，占江西省总面积的11.3%。其中，修水县面积4503.72平方千米，是全省陆地面积最大的县。
【地势地貌】九江地貌较为复杂，地形变化大，地势东西高，中间低，南部略高，向北倾斜，平均海拔20米。境内山地丘陵、平原皆备。俗称“六山二水分半田，半分道路和庄园。”中部为鄱阳湖平原，水网交错；西部为丘陵、山区，层峦起伏；九岭、幕阜两大山脉，分立西部南北两侧，延绵耸翠。武宁县境内的九岭山九岭尖海拔1794米，为九江之巅。长江自西向东流经北沿，在九江境内长度143千米，流域面积3940平方千米。
【土地资源】20##年年末，九江市各类土地规模为：农用地1368196公顷（其中耕地296008公顷，园地26528公顷，林地963067公顷，牧草地597公顷，其他农用地815329公顷）。建设用地122998公顷（其中居民点及独立工矿用地72738公顷，交通运输用地6292公顷，水利设施用地42968公顷）未利用地388485公顷。
1.2、交通、运输
九江地处赣、鄂、湘、皖四省交界处，具有“九省通衢”的战略地位，现代水陆空交通网络四通八达。
铁路：京九,武九(至武汉),合九(至合肥)20##年7月通车的铜九(至铜陵),景九(至九江)等五条线路在九江交汇。
公路：105(北京—珠海),316(福州—兰州)国道，福银高速（昌九高速）,杭瑞高速（九景高速）,大广高速（武吉高速，途经武宁，修水两县），永修至武宁高速（在建），澎泽至湖口高速（在建），市内已基本实现县县通高速,乡乡通油路。
民航：已开通至北京市,上海市，广州市，厦门市等航线，九江机场正在积极运作。
水运：上通重庆,下达上海市并延伸海外,内河航道里程762公里,共有各类港口及专用码头144个,年吞吐能力3000万吨,九江港是九江港是长江流域十大港口之一，东西水运,南北水陆中转的重要枢纽港,最高年客运量500万人次,最高货物吞吐量2000万吨,分别居长江各港口的第二位和第四位。
九江成为承东启西、引南接北的金十字交汇点，区位优势十分明显，是一个极具潜力的开放城市。
1.3、历史文化
九江是一座历史悠久的文化名城。自秦代立郡以来，至今已有2200多年的历史。九江的山水不仅哺育出了陶渊明、黄庭坚、江万里、陈三立、李烈钧、许德衍等一代代成就卓著的家乡儿女，而且也吸引了谢灵运、李白、白居易、苏轼、朱熹、康有为等诗文巨擘，他们给九江留下了不可胜数的诗词书画、铭文碑刻、轶文趣事和种种文化胜迹。九江现有国家级风景名胜区1处，省级风景名胜区8处。20##年被评为全国优秀旅游城市。庐山为国家重点风景名胜区，“中国旅游胜地40佳”之一，1996年被联合国教科文组织批准为中国唯一的“世界文化景观”，列入《世界遗产名录》，20##年2月，庐山又被列入全球首批世界地质公园，20##年被评为“2008中国十大特色休闲城市”。
2、九江经济发展水平
2.1、经济总量逐步做大，运行质量稳步提高
综合实力不断增强：20##年全县地区生产总值 45亿元，比上年增长17％，比20##年计划目标高出3.4个百分点。三产比由上年的18.1:59.6：22.3调整为16.4:62：21.6。农业比重继续下降，工业比重逐年上升，基本形成以工业为支撑，现代服务业和现代农业竞相发展的产业体系。
财政收入显著提高：20##年完成财政收入5.02亿元，净增1.2亿元，比上年增长31.4％，超计划3.7%，其中地方财政收入3.27亿元，比上年增长28.1%，超计划9.2%。财政收入占生产总值的比重为11.2%，比上年提高了1个百分点；税收收入占财政收入的比重为87.9%，比上年提高1.9个百分点。
人民生活持续改善：农民人均纯收入5656元，增加514元，比上年增长10％，职工年平均工资收入22460元，比上年增长14.8％，社会消费品零售总额13.5亿元，比上年增长23.9％。
下面是20##年到20##年九江市城镇居民人均可支配收入一览表：
人民生活持续改善，处于小康水平以上，20##-20##年的经济增长率均在8%以上，据统计，今年1-7月份，我市人均可支配收入已达到8791.52元，较同期增长16.1%，预计今年可突破17500元。
2.2、工业经济规模扩大，经济效益显著提升
工业经济以项目为支撑，以园区为载体，以可持续发展为方向，规模扩大，质量提升。20##年全县完成工业增加值23.7亿元，占GDP比重达到52.7%，比上年增长28.7%，超计划3%。新型建材、金属材料、医药、化工、电子信息、绿色食品、纺织服装产业竞相发展，骨干企业规模不断壮大，规模以上工业增加值 16.8亿元，比上年增长34.6%；规模企业主营业务收入70亿元，比上年增长62.4%，实现利税5亿元，比上年增长70%。全县规模以上企业达到70家，比20##年增加23家，主营业务收入过亿元企业23家。园区经济迅速发展，园区新增在建项目21个, 其中：沙城工业区新增18个，赤湖产业园新增3个；新建成投产项目9个，其中：沙城工业区新增9个。园区经济成为工业经济的重要支撑。
2.3、固定资产投资增长较快
近几年来，市委、市政府提出“凝心聚力，奋起赶超，争得九江应有地位”的重大战略决策，坚持继续以项目建设为主抓手，两区互动、强工兴城，扩充有效投入，固定资产投资取得了显著成效。20##年1-6月份，全市固定资产投资完成353.46亿元，比去年同期增长37.7%，其中城镇固定资产投资完成345.07亿元，增长37.7%，工业投资完成216.99亿元，同比增长40.2%，城市建设投资完成48.38亿元，同比增长121.5%。固定资产投资的加速发展使城市面貌进一步改善，对房地产的开发起到了一定的利好作用。
总体来讲，国民经济保持了良好发展态势，经济效益进一步提高，城乡居民生活水平继续改善，城市面貌发生显著变化，各项社会事业全面进步，经济与社会、自然和谐发展取得实质性突破, 经济社会实现了又好又快发展，卓有成效地为实现加快发展、跨越发展的重大突破打下了坚实基础。
●九江市总体经济保持了持续、健康、平稳的总体发展态势，第三产业发展势头迅猛，房地产业做为国民经济的一个重要的经济增长点，成为九江经济发展的主体之一，其健康良好的市场发展状况，促进九江经济的持续平稳增长。
● 九江市目前第三产业所占比重并不是很高，还有很大的上升空间，消费同样有较大的上升空间，房地产的消费将进一步提升。
城市化进程加快，城镇人口增多，居民生活水平提高，必将将带动房地产的进一步发展，并成为九江的经济支柱产业之一。
3、城市化进程对房地产市场的影响
3.1、九江板块的划分和城市定位
随着九江城市化进程进一步加快，老城区显然不足以满足城市的发展，于是，板块运动由此开始。可将九江分为：浔阳区板块、环八里湖经济开发区板块、庐山板块等。
九江市政府对于九江的城市定位是：“最适宜人类居住”的现代化山水生态港口旅游。围绕着这一目标，九江着力于搞好城市经营，扩大投融资渠道，加大了城建投入。一大批诸如城市中心广场、白水湖和长江大桥桥头公园、甘棠湖和南门湖综合治理、五星级国际大酒店、京九铁路、昌九高速、九景高速以及九威大道、长江大道、滨江路等城市基础设施相继建成，为九江城市化进程快速发展奠定了基础。
九江市委八届四次全会提出了“环绕八里湖，建设新九江”的经济发展和城市建设的战略构想。由于九江中心城区东临鄱阳湖，南依庐山，北靠长江，区内水系交错众多，城市发展受限。因此，在新一轮城市总体规划中明确了沿长江岸线由东向西拓展，在两湖（甘棠湖·南门湖——八里湖）之间再造一个新九江的发展方向。随着城市重心的不断西移和基础配套设施的不断投入，一个崭新的城市中心地带有望逐步形成并完善——环八里湖经济开发区板块。
3.2、城市规划对该行业的影响
20##年，九江市提出“加快城市建设步伐，拉大城市框架，实现从甘棠湖、南湖时代走向八里湖时代”的部署，将瑞昌、湖口、星子和九江县纳入“大九江”城市发展格局，未来大九江城区面积将达到1000多平方公里。随着对八里湖的挺进，一大批新建项目拔地而起，大规模的楼盘不断涌现，处于政府的主要开发的地段，财政对于本区域基础建设的投入巨大，街区面貌不断改善，为房地产业带来了一定的利好因素。随着八里湖经济的崛起，房地产业在这里的升值潜力巨大。
3.3、宏观政策分析——房地产交易税收政策
3.3.1、契税
（1）、对个人买单价4600元/㎡以上的为4%。（2）、对个人买单价4600元/㎡一下的：
a 、90㎡以下的，对家庭购买首套住房税费为1%，二套及以上的为4%。
b 、90㎡-144㎡, 对家庭购买首套住房税费为2%，二套及以上的为4%。
c 、144㎡以上的，税费为4%。
3.3.2、上调住房公积金
20##年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率，但相比商业贷款的优势反而更加明显。
（1）从20##年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。
（2）从20##年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。
现行政策意在抑制投资需求，但普通住房的标准显然很高，商品房价格上涨是必然趋势
二、九江房地产市场发展状况
1、项目起步较晚
相对于我国的经济特区和发达地区而言，九江房地产市场形成的时间较晚，真正意义上形成商品房市场概念的时期约在1998年前后，商品房市场形成的标志性项目应该是信华苑以及湖滨经济适用房等项目。这个时期的前夜也正是深圳房地产市场已经经历了我国地产业的第一次谷低——1993-1996年的金融政策导致的地产“萧条”。九江商品房市场的形成时期也正是发达地区房地产如火如荼的时期，当时经济特区及发达地区的房屋单价水平基本在3000-4000元区段。
起步较晚，但也算正逢其时！此时的全国房地产政策已经基本成型，开发市场经历了“海南泡沫”和“紧缩银根”事件后也趋于规范和健康。
2、项目规划建设水准较低
截止到20##年底，九江房价（单价）整体水平一直维续在600-900元区段。此时期内由于开发规模和市场行为的局限，上市项目基本规划定位和建设水平较低，突出表现为“见缝插针”型的“建房活动”。其实质离舒适型商品房概念仍有相当的距离。
正是由于开发项目的定位层次较低，市场（营销）行为的缺失或者滞怠，整个九江房地产市场一直处于不温不火的低迷状态，消费者观望心理严重，开发商对未来走势的判断也少有信心。
导致这种局面的主要原因是：开发商基本是本地原始积累的“土族”机构，资金及人才实力欠缺，行业经验严重不足；另一方面市场形成初期房地产相关专业服务人员以及专业机构缺失，致使产品层次提不来、市场气氛不活跃。
但当时的市场也不是一无是处的。在这个时段的后期，有三个项目在当时的九江房地产市场背景中还是可圈可点的——东盟的城中城、华宝的华宝花园、信华的湖滨中心区。尽管都属于“见缝插针”型项目，但小区规划、土地利用、花园配套以及建筑外立面在当时看来应属“典范”。尤其是“华宝花园”以及“东盟城中城”的中庭花园规划建设可谓九江先例。信华公司也正是在建设湖滨中心区的前提下初步获得了具备开发综合地产项目的经验。
3、发展较快
到20##年中期至年底，由于受大势不明的影响，开发量相对萎缩，出现了新上项目少，而且不能及时上市供应的状态。另一方面受到步红花园引进的“温州投资客”效应的影响，大量空置房屋被消化，市场出现了短时期的供应紧缺现象。
至20##年开始，九江房地产投资规模急速放大，市场供应在“短缺效应”的影响下出现了价格大幅度上升的局面，至20##年中期全市房价单价已经在前几年的停滞状态下快速上升了一翻（市场基本均价约在1600元左右）。后又受到“税政”以及不断“更进”的各种调控政策的刺激、市民购房意识的“觉醒”、城区规划定位的进一步明确等因素的影响，直接导致九江房价扶摇直上，到20##年底基本均价已经达到2000元/平方米，局部甚至超过2000元/平方米大关。首次出现了远州国际这样的超3000元/平方米的高级住宅项目。
4、现阶段发展态势
九江市房地产行业近年来获得了飞速的发展，可以说目前进入了一个快速发展的阶段，就目前九江市的发展格局而言，九江房地产开发呈现出三足鼎立的发展态势，基本上可分为浔阳区、庐山区、开发区、沿湖板块等四大板块。
浔阳区：浔阳区房地产投资目前主要集中在市中心沿湖一带和滨江沿长江一带，由于土地稀缺，开发量较小，主要以高档景观高层为主，其代表楼盘有九江豪庭、浔阳江畔、信华城市花园。从价格来看，该区域地段位置比较优越，生活配套比较成熟，是九江房地产市场价格最高的区域，均价一般在5500元∕㎡以上，最高住宅单价达到了8500元∕㎡。
庐山区：庐山区的房地产桃子目前主要集中在前进路区域，该区域作为老城区住宅建设的延伸区域，受老城区土地稀缺的影响，项目开发数量逐渐增多。其住宅主要以小高层和高层为主，区域主要代表楼盘有莱茵美郡、慧龙新城、香域半山等。由于政府行政、企事业单位等都坐落在其附近，且紧邻车站，使得这一区域近年来成为开发热点，生活配套也日趋成熟，区域均价达到了4500元∕㎡以上。
开发区：开发区的房地产投资主要集中在九龙街以西一带，这个地区开发量较大，以多层、小高层普通住宅为主，七代表楼盘有柴桑春天、半岛一品、观澜盛世等，随着九江城市西拓，环八里湖建设新九江发展战略的确立，该区域必将成为今后九江发展的主力区域，但现在该区域内配套设施尚不完善，人气有待结集。楼盘均价在5500-6500元∕㎡之间。
沿湖板块：属于九江的城市中心区，配套完善，居住人口集中，商业繁荣，居住生活方便，升值潜力大，核心区域，地段稀缺地价高，而且临湖而居，进而房价偏高，区域均价达到了8000元∕㎡左右，以南湖国际和丽景湾为代表。
5、20##年上半年九江楼市情况
今年上半年，该市房地产市场呈现“两增一涨”的特点，即商品房入市量明显增加，商品房销售量明显增加，住房价格呈波动上涨态势。中心城区批准商品住宅面积56.6万平方米、5502套，同比分别增长46.38%、44.07%；中心城区销售商品住宅面积55.24万平方米、5453套，同比分别增长73.33%、66.91%。中心城区商品住宅销售均价为5071元/平方米，同比增长14.78%；今年6月，中心城区商品住宅销售价格为5081元/平方米，同比增长5.79%，环比下降8.42%。中心城区存量住宅交易面积20.4万平方米、2479套，同比分别增长10.29%、13.82%。今年6月，存量住房交易面积2.43万平方米、290套，同比分别下降20.73%、19.22%。
5.1、交易价格情况
下图是今年以来九江在售楼盘的价格情况，从图中可以看出，单价3000—4000元的楼盘仅占7%左右，主力是现今属于开发区的沙河楼盘香榭丽都、金丰御园等；单价在4000—5000元的楼盘约占19%，多是些稍早的小盘，如阳光100、浔海·金色家园以及庐山区的一些楼盘；单价5000—6000元为九江目前多数楼盘的房价水平，约占42%，东方紫薇城、柏林印象、江南府第、鹤问公馆、国豪·山景城……而单价6000以上的楼盘也算为数不少，特别是最近开盘的几个项目，尙海湾、鹤问湖一号等，这些楼盘多数地理位置优越，并且注重品牌。另外，正在酝酿的许多新盘很值得注意，源丰的上城和紫庐、中辉的世纪城和阳光家园、新湖的庐山国际等等，它们的房价可以说是很多购房需求者和业内人士都翘首以盼的信息。在此，我们可以做出这样一个假设——占比11%的新盘开盘后价格多数在6000以上，那么很快，房价6000以上的占比将飙升；再假设其中一部分单价5000—6000元的楼盘价格未来提升至6000以上，那么九江房价分布趋势将会如何便可想而知了。还是人们口中一直念叨的“楼市拐点”真的会出现？对此，我们拭目以待。
九江近乎一座怪城，地处地级市，而房价却和居民收入完全不成正比，从20##年的600-900元∕㎡到现在的6000元∕㎡以上的房价，短短的几年时间里房价的涨幅却是几倍的增长，到底是什么原因导致地级市九江的房价如此高？通过这次的市场调查，我们大致可以得出以下结论：
（1）九江的地理位置——九江地处湘、鄂、赣、皖四省交汇处，具有“九省通衢”的战略地位，现代水陆空交通网络四通八达。九江成为承东启西、引南接北的金十字交汇点，区位优势十分明显，是一个极具潜力的开放城市。
（2）消费者的刚性需求——根据我市第六次人口普查的数据显示，全市常住人口为4728763人。有人在，就会需要房子住，人口的增多，在一定程度上刺激了房地产业的发展。
（3）超大盘、名盘增多——新湖庐山国际、远洲临亚项目、极地盛世名都等大盘陆续推出。继新湖、东磁、中体之后，中节能、大润发、奥特莱斯、红星美凯龙、万达等陆续进入九江。
（4）炒房团的加入——到目前为止，炒房团在九江还不是很活跃，炒房团的存在，给整个行业带来了不良的影响。
（5）老龄化人口增多——65岁及以上人口的比重上升了1.31个百分点，老龄化人口的增多，在一定程度上业会刺激房价的上涨。在中国儿女尽孝道、老人尽享天伦之乐，是一件很值得荣耀的事情，儿女事业有成，购置了房产，而父母却越来越老了，作为晚辈的，就会想在附近再买房，让自己的父母住进去，这样既不会影响尽孝道，又不会让父母感觉到孤独。所以，老人在一定程度上也推动了房价的上涨。
（6）土地的成交价格、报建、土建、税收等建设成倍的增加，也导致了房价的上升。
（7）房价追涨，七月初开盘的锦绣·尚海湾的均价就达到了6000元/㎡以上，最高价更是超出了7000的大关，在这种环境里，周围的楼盘就会适时的调高价格，促使房价进一步上涨。
5.2、住房交易量
从搜房网和市调的数据显示，尽管房价总在一路飙升，但我市7月份的房地产交易量基本上每天都在20-30套之间，如此大的交易量，引起了我们的注意，通过网上资料和市场调查，我们可以得出的愿因大概有：
宏观方面
（1）通货膨胀压力越来越大，导致群众急切购房。去年国家为度过金融危机固定资产投资很大，造成人民币通胀压力越来越大，群众纷纷购房保值，造成交易量增大。
（2）消费者担心调控失效，房价将加快上涨，因而急切入市，这种非理性情绪正在全国楼市蔓延。前期宏观政策影响作用已过，无新政策或已制定政策停留在纸上未细化，未对房市产生影响，市场观望减少，导致成交量上升。
（3）人们从购房中获取利益的意识加强，购房成为投资投机首选。近几年来，购房受益已成为普遍认识，加上社会对富豪中房地产拥有者的高比例评价，更促使老百姓动用一切资金购房，促使成交量增加。
从我市方面
（1）市场需求强盛。据调查统计，3月商品住房成交面积和套数环比分别增长308.82%、324.51%，成交面积和套数比前2个月总和还多2.43万㎡、275套。刚性需求经过连续两个月的积压在3月集中爆发，很多新上市的楼盘，特别是热点楼盘、优秀学区附近楼盘，一开盘就基本上处于无房可售的地步。
（2）外地购房增加，投资投机购房比例上升，也影响市场需求。据统计，3月外地购房对象已占购房对象的16.84%，比2月12.82%上涨了4.02个百分点；外省市购房对象3月环比2月增长3.5倍。
（3）市民消费预期增加，买涨不买跌的心理，促使大家纷纷购房，也造成成交量增加。
（4）开发商通过延迟开盘、大量囤积客户等方式广积人气，人为制造市场 “紧缺”的局面，促成了市场内观望的刚性需求急切入市。
6、土地供应情况
20##年受国家政策影响，地块出让较少。九江市共公开出让土地8宗，合计865.25亩，成交额41852.2636万元。土地成交面积较20##年明显下降，成交均价为84.4025万元/亩，较20##年有所降低。 20##年九江市公开出让土地22宗，合计1305.2亩，成交总额为84，202.39万元，成交均价为64.51万元/亩，较20##年土地成交均价有所降低。
近年来九江市土地成交一览表：
受20##年新政的影响，土地市场低迷、投资者观望态度浓厚。到20##年以后的几年中，九江土地供应面积呈逐年走高态势，土地的出让价格也大幅攀升，商品房价格不断上升，土地供应的加大，保证了商品房的供给，而市面价格受成本导向，房地产市场的价格基本保持稳定——高成本支撑房价稳定。
7、保障性住房的建设
“十一五”期间，九江市累计完成投资约20亿元，开工建设廉租房、经济适用房共计131.6万平方米，20##年投资3亿元建设公租房4688套，超额完成任务。20##年九江市将继续新建廉租房8868套，完成棚户区改造面积106万平方米，计划建设公租房20000套，计划用3-5年的时间，在中心城区新增建设500万平方米，10万套保障性住房，基本解决就业创业、园区务工、农民进城、旧区改造城区低收入家庭等各类群体的住房需求。
8、消费者行为
8.1九江住宅消费者群体划分
⑴、按年龄划分
按年龄来划分，九江住宅需要群体分为四个年龄段，并有随着年龄的增长需求减弱的趋势。年龄段一以22～30岁这个年龄段的人群为主，这一年龄段的人参加工作不久，处于未婚、准备结婚或刚完婚的状态，有一定的积蓄，已经开始为未来生活做打算，迫切需要一个自己的居家空间。年龄段二以31-40岁人群为主，这一年龄段的群体大多数已具有了一定的经济基础并已结婚生子，因而创建一个更为舒适，更为理想的家居环境。而处于41-50岁及50岁以上的人群多是二次置业，买房为了换一个更为舒适的居住环境，或是为投资保值，其属于事业及家庭都相对较为成熟的群体。
⑵、按收入层次划分
按购房群体收入来划分，可分为高收入群体、中档收入群体及低收入群体几大类。
高收入群体为家庭月平均收入为5000元以上的受访者，这部分群体大都拥有一套或以上的住房和私家车，他们对居住环境要求较高，多会选择地段好、品牌优的高档社区或别墅区作为自己的栖身之所。
中高档收入群体指家庭月平均收入为3000～4999元的受访者，他们对居住品质的要求也颇高，懂得享受生活，希望寻找一个健康、方便、舒适的住所。
低收入群体为家庭月平均收入为1000～2999元的受访者，这部分群体由于手购房资金的限制，会摈弃一些因素，从购房的几个主要因素出发制定置业计划，力求能买到物美价廉的房子给自己和家人居住。
8.2、住宅消费者需求
⑴、价格需求
在调查中发现，九江消费者对于房价的接受能力都比较强，接受总价在40万元以下的消费者达到38%，有40%左右的消费者打算花40～60万元来购买新房，计划买房房价在60万元以上的消费者有只占18%。
按房价来划分，九江购房者可分为以下三个群体：
第一群体：接受房价在40万以内的消费者，这些消费者占38%左右他们主要是经济性商品房和中低档价位商品房的消费者。从调查数据中可以看出，40万元以内的商品房，是许多普通老百姓愿意购买的，也反映了九江目前的平均生活水平。这些消费者中，购买多层的人数较多，由于受到资金的限制，对于高层和小高层建筑不易接受。
第二群体：接受房价在40～60万元的消费者。这些消费者占40%左右，主要是计划购买房价在40～60万元之间的中档价位房，他们代表着九江中高层收入者的购房意向。购买的建筑类型分布比较分散，每种建筑类型都有一定的消费者，购买多层、小高层的消费者较多。
第三群体：能接受房价在60万元以上的消费者，这些消费者占18%左右他们主要是购买房价在60万元左右的高价房，这些群体属于高收入者，家庭月收入基本在5000元以上。在所有消费者中，这类消费者所占比例较小，约为4%，他们主要是计划高档次、高品质的高尚社区或别墅。
⑵、面积需求
九江消费者根据自身状况对商品房面积的需求各有不同。调查数据显示，90㎡与130㎡是两个分界线，它们把九江消费者分为三个群体，即需求90㎡以下的群体、需求90㎡～130㎡的的群体、需求131㎡以上的群体。
第一群体：选择90 ㎡以下商品房的消费者。这类消费者目前的家庭人口较少、收入有限，年龄以25-32岁为多，正处于事业的初期，就目前的家庭人口、生活状况来看，不需要大面积的住房条件，选择一房或两房已能够满足。这类群体中还有一部分人是购买位置较好的小户型公寓做投资用途，以出租或销售方式获取投资回报。
第二群体：选择90～130㎡面积商品房的消费者。被访者中有七成以上消费者需要这样面积的住房来改善自己的生活。根据目前九江楼市来看，这种面积的商品房也是需求量最大，也是最好销售的。
第三群体：选择131㎡以上面积商品房的消费者。面积大，居住者生活空间就大，舒适度就会增加。这类消费者需要更多的空间来满足自己的生活需要，也希望给自己和家人一个更为舒适、满意的居住环境。
⑶、户型需求
从被访者中了解到，他们购买的户型或即将购买的户型以两房、三房为主，一房、四房及其他户型的需求相对较少，这与九江市住宅供应量相符。
一房：
选择此类户型的人较少，主要是单身贵族以及中老年人群以及投资者为主。就目前的生活现状来看，他们不需要更多的空间。这种户型不多，只有一些新楼盘有这样的户型，但深受单身消费者和中老年人的喜爱。
两房、三房：
需求这类户型的在被访者中占了七成之多。他们说，两房很适合现在的家庭，一个主卧一个次卧，很适合三口之家居住；三房，则主要是考虑多出一间房间作为书房，或者作为客人卧室以便亲戚朋友来做客。
四房：
这种户型更好地满足了购房者的需求，有更多空间来方便购房者的生活，尤其是三代同堂家庭考虑的主要购房户型。另外，为了给自己和家人更宽敞、舒适的居家空间，大部分中、高收入者都会选择这种户型。
其他户型：
包括四房以上或别墅类型，这类人群比例比较少。
总体上来讲，目前九江市民对两房、三房倍受青睐。相对一房，更能满足他们对居住的需求，相对四房，在总价上与他们的收入相结合，在他们的承受范围之内。
总结：对商品房的价格、面积、户型和区域的选择，可以总结为：九江消费者在购房支出上普遍接受的总价为45万左右，其中有6成左右老百姓预购总价在40~50万元左右的商品房，有极少消费者愿意花60万以上来购买房产，特别是开发区；面积区间在80～130平米之间的两房、三房深受老百姓青睐，一房、四房及以上更适合一些特殊的消费群体；在购房的区域选择上，市中心及周围辐射地带仍是消费者置业的主要区域。
8.3、购房目的
购房目的有投资和自用两种。
在本次调查的受访者中，购房自住的超过40%，以投资为目的不足10%。由此可见，九江市民对住宅的需求主要还是源于对自身居住环境的渴求。
近年来由于国家房地产及金融的宏观调控政策陆续出台，给房地产投资带来了一定的风险，大部分房地产投资者都不敢再轻易出手，使得房地产投资行为得到一定的控制。但部分投资者仍会选择位置好、价格合理的房产进行投资。
8.4、购房考虑因素
通过被访者的应答及对各楼盘销售现场的调查综合分析发现，商品房的出售价格是九江市购房者的首要考虑因素，这可能与九江市居民购房需求热切但商品房价格相对较高，居民经济承受能力相对有限不无关系。社区地段位居次席，这个因素直接关系到购房业主日常生活的方便程度。再者是对小区景观及绿化程度的要求，所有购房者都希望选择景观开扬、绿化程度高的社区。现代人日益注重环保，他们认为，社区绿化率越高，人的居住环境以及心理感受越好，心情的愉悦程度也会随之提高。交通便利性与人们的日常生活密切相关，配套设施更是体现了社区品质，户型设计则直接影响到人们的生活质量，因此它们也成为受访者较多关注的因素。另外，物业管理、地理位置或区位、房屋的朝向、建筑风格以及开发商信誉也是消费者较多提及的方面。
调查中发现，消费者购房因素的考虑表现如下：
价格> 地段 > 景观 > 交通 > 配套 > 社区规模>物业管理。
9、九江房地产发展趋势
9.1、总体上看，价格仍成理性上涨趋势
从目前的九江楼市看，九江楼市还处在房地产发展初期，随着九江生活配套的不断加强，楼盘品质的不断提升，九江楼市还有比较大的升值空间。但随着国家政策的不断出台，如贷款利率的不断提高、限购、银行停贷等，一方面，贷款难度系数的不断加大，致使购房者不断减少，另一方面，国家政策的不断出台导致投资群体减少，置业观望群体不断扩大。总之，受国家政策的影响，特别是银行的停贷，市场需求在一定程度上减少，从而在一定程度上一直了房屋价格的过快上涨，价格上涨速度也有所放缓，价格的拉升的难度也日渐加大。
9.2、商品房品质提升、小高及中高层住宅比重不断加大
近几年，随着外地地产大户的纷纷进入，丰富了九江开发市场的同时，也实现了九江商品房建设品质的大幅提升，城市建设更具规模也更具魅力。由于九江市中心地块出让的不断减少，受面积限制，在价格的影响下，高层住宅业态成为市中心的房源供应的主题，随着九江市民对高层业态抵触心理不断下降，小高层住宅供应比例不断加大
9.3、城西片区成为房地产开发热点区域
随着老城区推盘量的不断减少和九江环八里湖经济圈的建设，城西片区成为开发热点，由于老城区可供开发的土地量的减少，以及九江市西拓城市框架政策的影响，城西片区成为九江市推盘量最大、开发旗帜最鲜明的区域，在这一区域汇集了众多名盘、大盘，从整体上引导了九江市居民的居住取向。
三、市场总结及建议
1、市场总结
1.1、价格仍呈现不断上涨趋势，但受政策调控因素的影响，上涨速度会有所放缓。
根据国家统计局公布的数据显示，6月份全国70个大中城市新建住宅销售价格环比涨幅继续趋缓，但同比涨幅下降的只有三个，多数城市房价仍在上涨，其中二三线城市涨幅已经超过北京、上海等一线城市，成为领涨全国房价的“主力军”。
位居全国70个大、中城市中40位的九江来说，今年以来房价总体一直呈上升的趋势，对此，国务院支出，对上涨的城市实施必要的限购措施，特别是现阶段，九江各大银行的停贷，将会导致成交数量有所放缓，价格也将趋于稳定。
1.2、西片区和庐山区的发展区域将成为九江市的房源主导，片区内的竞争力将不断提升。
随着老城区土地出让的不断减少，配套设施的不断完善，老城区的地产运营模式将由住宅形态逐渐向商业形态转化，复合型项目模式形态将成为九江今后的发展方向，九江市西拓城市框架政策的影响，城西片区成为九江市推盘量最大、开发旗帜最鲜明的区域，在这一区域汇集了众多名盘、大盘，从整体上引导了九江市居民的居住取向。随着内部开发量的不断增加，片区内的竞争力也不断提升。
1.3、打造人与环境的最佳默契——生态湿地气候居住带
我们的湿地气候是与生俱来的，九江市的地理位置得天独厚，位于长江之滨，交通便捷，水路直达世界各方，京九大动脉的必经之地，九江市政府对于九江的城市定位是：“最适宜人类居住”的现代化山水生态港口旅游城市。
总的来说，九江房地产市场的发展在国家有关调控政策下相对比较健康，价格有一定的上涨，土地供应市场充足，为未来的大量开发，提供了最基本保障。但随着城市化的进程加速，各区域内的房地产产业发展较快，在一定程度上提高了各个楼盘的竞争力，使得楼盘的品质不断提升。从各个板块的房地产发展情况来看，房地产为把九江建设成“最适宜人类居住”的现代化山水生态港口旅游城市，打下了坚实的基础。
2、建议
针对此次的市场调查，发现九江市的房价还是偏高的，就目前而言，还有不断上涨是趋势，为了九江楼市的健康发展，做出几条简短的建议：
（1）进一步加强项目开工建设管理，增大普通住房供应量。
（2）密切关注国家政策的变化，加强政策研究和预判。
（3）加大市场的宏观调控力度和监管力度，在其影响下，使市场安然有序地继续走下去。
（4）就开发区而言，应加大产业的投入和产业聚集来带动人气，从而带动市场的更加繁华。
结 尾
通过本阶段的实习和市场调查，我们对九江有了较为深刻的了解，总的来讲，九江地处江西北大门，经济总量位居全省第二，人民生活水平和可支配收入稳固上升，特别是近年来，在政府建设最适宜人居住城市的号召下，房地产市场也如火如荼的发展起来了，房价也在逐年并趋于理性的攀升。城市规划也很合理；就目前而言，九江老城区内已经不能满足城市建设的需要，于是，八里湖开发区成为了九江城市建设的新亮点。近年来，开发区的经济圈建设围绕八里湖展开，老城区的经济圈建设围绕甘棠湖进行着，我相信，九江两湖时代的到来，为这座城市添加了更为丰富的活力，经济更为活跃，市场更加宽广。
在这期间，我们也有一些很严重的失误，比如：
其一：做调查时，我们过重的关注了价格和地理位置，对一些细微部分没有进一步的刨根问底，致使在做个别因素修正和区域因素修正的时候束手无策；其二：在熟悉路线时，没有与做楼盘调查和店面调查结合起来，只是单单的熟悉路线或调查楼盘，使得有些路线重复的走过多遍，而有些路线和楼盘却无人问津，对九江的整个房地产市场调查的不是很透彻；其三：在调查中，我们随意性太强，没有一个完整、统一的调查目标与计划，只是今天想走哪就去哪，这种工作作风很不好；总之，我们的调查只是针对某个小小的领域，没有经过系统的细分和计划，不能达到举一反三的效果，更谈不上做的够专业。
做技术这一行，理论知识的掌握和市场的了解度是非常重要的，没有扎实的理论基础和透彻的市场环境，想要做好技术，那无疑是空中楼阁。理论和市场的了解度是做技术的左膀右臂，缺少任何一肢，都会使我们陷入绝境。在实习中同样也感受到了理论基础的不够扎实，感觉就像飘在空中，随时都有摔下来的危险。为此，在今后的工作中一定要把市场摸透和对理论知识的深入苦研，切忌要浅尝辄止，那是没有一点实用效果的，就是在让费生命。