某物业管理有限公司诉被告叶某等物业管理纠纷一案 _______________________________________________________________________________________

（20xx）杨民四（民）初字第177号

民事判决书

原告上海某物业管理有限公司。

法定代表人徐某，董事长。

委托代理人朱某，该公司工作人员。

被告叶某。

被告朱某。

被告叶某某。

原告上海某物业管理有限公司诉被告叶某、朱某、叶某某物业管理纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王芩菲独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海某物业管理有限公司的委托代理人朱某、被告叶某到庭参加了诉讼。被告朱某、叶某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。

原告上海某物业管理有限公司诉称，上海市XX路某室由三被告所有，原告系该房所属小区物业公司。三被告自20xx年x月起拖欠物业管理费，原告多次催讨，未果。现诉请要求三被告立即支付20xx年x月至20xx年x月的物业管理费共计人民币1484元（本案货币单位均为人民币）。

被告叶某辩称，原告诉请主张的费用，被告确未支付，理由是：小区大楼外墙开裂致房体渗漏，维修工程开始后，因民工不慎摔死致工程中止，再开工后，施工质量大不如前，自家房屋渗漏至今。其次，小区监控系统早已瘫痪，其实只需修理，不需要更换，原告利用业委会成员年老、不懂，故意不修。故不同意原告诉请。

被告朱某、叶某某未到庭应诉，未作答辩。

经审理查明，20xx年x月x日，原告与上海市杨浦区延吉XX嘉园业主委员会、业主大会签订《物业服务合同》，约定上海市XX路86-90号（XX嘉园小区）交由原告进行物业管理，原告按房屋建筑面积向业主收取物业管理费，住宅 1.1元/平方米/月（其中综合管理服务费0.14元/平方米/月，共用部位设施日常保养维修等0.7元/平方米/月，公共区域清洁服务费0.11元/平方米/月，公共区域秩序维护服务费0.16元/平方米/月），业主按季缴纳，每季第2个月缴清，业主逾期缴纳的，原告按日加收应付费用千分之三滞纳金，委托管理期限自20xx年x月x日至20xx年x月x日。合同另就双方权利义务、违约责任等分作明确。原告按约进入小区提供物业服务，直至20xx年x月底离开小区。三被告系上海市XX路某室登记所有权人，该房建筑面积134.88平方米，20xx年x月至20xx年x月的物业管理费共计1484元，三被告至今未付。

审理中，就被告提及的监控、筑漏等事实，原告称:监控系统在原告入住小区时即已瘫痪，原告曾报业委会，但业委会迟迟不答复，因修复或更换需动用基金，没有业委会的同意，原告无法实施。小区确存在外墙开裂事实，开发商出资并委托维修公司进行维修，工程因出现意外而中止，后又开工，比较容易修理的部分业已修好。目前部分业主可能仍存在渗漏情况。

另查明，20xx年x月x日，上海XX房地产开发有限公司（甲方）、原告（乙方）、上海申谊建筑装潢工程部（丙方），就XX嘉园墙体渗水的解决签订协议书，明确甲方将维修工作交由乙方解决，丙方实施维修并保养，甲方支付工程费等内容。工程实施过程中，因出现民工意外身亡而中止，数月后复工，并于20xx年底结束施工。

本院认为，房屋所属业主大会、业主委员会代表业主与原告签订的物业服务合同，合法有效，效力及于每位业主，合同应得以全面履行。原告组织人力物力，依据合同为小区提

供物业服务,有权获得物业管理费。作为业主，按时缴纳物业管理费则是应尽义务。物业服务的宗旨不离服务二字，让业主满意是其根本目的。服务过程存有不足亦是必然，合理建议、提出意见当是业主应得之权。物业公司应当积极改进职责范围内的义务，解决业主日常生活的不便，提供适当服务满足业主要求。监控系统无法运作势必造成管理不便，作为物业公司应当积极作为促成系统正常运作，如因故暂时无法恢复，原告应告知业主，更应加强保安巡逻等措施以防患于未然。原告以入住小区时系统已损为由，显然过于牵强。开发商将筑漏委托于原告，虽并不代表渗漏之责完全由原告承担，但房屋渗漏本应列入物业急修范围，故工程结束后房屋仍有渗漏，物业公司应履行自己的义务。庭审中，原告未能提供相应证据证明物业公司已完备自己的义务，故应予认定原告的履行存有不足，本院酌情减少物业服务收费。被告朱某、叶某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审判。诉讼的目的是及时保护当事人的合法权益，不因一方当事人不到庭而使诉讼程序陷于困境，使当事人权利救济受阻，被告拒不到庭，视为放弃举证、质证、辩论等诉讼权利与义务，由其本人承担对其不利的法律后果。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：

被告叶某、朱某、叶某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某物业管理有限公司上海市XX路某室房屋20xx年x月至20xx年10的物业管理费人民币1430元。

负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告叶某、朱某、叶某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 员 王芩菲

书 记 员 金玮

第二篇：某物业管理有限公司与被告吴某物业服务合同纠纷一案

某物业管理有限公司与被告吴某物业服务合同纠纷一案 _______________________________________________________________________________________

（20xx）杨民四（民）初字第2538号

民事判决书

原告上海某物业管理有限公司。

法定代表人杨某，该公司董事长。

委托代理人成某、徐某，上海某律师事务所律师。

被告吴某。

委托代理人朱某，上海某律师事务所律师。

原告上海某物业管理有限公司与被告吴某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员强康独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海某物业管理有限公司委托代理人成某、徐某，被告吴某及其委托代理人朱某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某物业管理有限公司诉称，19xx年x月，被告所住小区开发商与原告签订一份前期物业管理服务合同，将其开发的位于上海市杨浦区武川路某弄的某花园商品房小区委托给原告进行物业管理。20xx年，被告所住小区业主委员会成立并与原告订立物业管理服务合同，由原告继续物业管理至今。按照前期物业管理合同、物业管理服务合同和上海市物业管理服务收费价目表的相关规定，被告作为小区高层房屋的业主应当按每月每平方米人民币1.87元（以下均为人民币）标准向原告支付物业管理费。在实际履行过程中，原告系按每月每平方米人民币1.11元的优惠标准向被告收取物业管理费。原告已严格履行相关合同义务，为被告和其他业主提供了服务与管理，被告理应支付相应物业管理费，而被告自20xx年x月起至20xx年x月欠缴物业管理费5859.60元；原告多次收缴未果，遂起诉来院，要求被告支付清上述费用和滞纳金5859.60元。

被告吴某辩称，欠费时间无异议。但原告收取物业管理费的标准不对，根据相关文件，被告系售后公房，不应支付物业管理费和电梯费等，故不同意原告诉请。

经审理查明，19xx年x月，被告所住小区开发商与上海某花园物业管理有限公司（现变更为原告）签订一份前期物业管理服务合同，将其开发的位于上海市杨浦区武川路某弄的某花园商品房小区委托给原告进行物业管理，物业类型全商品房住宅小区，管理期限19xx年x月至20xx年x月，物业管理费以物价局核定为准，合同还约定了其他权利义务，该合同于20xx年x月x日经房管部门备案。19xx年x月x日，经物价部门核准，被告所住小区多层管理费、保洁费、保安费每月每平方米0.55元，多层房屋设备运行费每月每平方米0.36元（按实结算），多层维修费每月每平方米0.44元（按实结算）；高层管理费、保洁费、保安费每月每平方米0.69元，高层房屋设备运行费每月每平方米0.68元（按实结算），高层维修费每月每平方米0.50元（按实结算）。20xx年，原告与被告所住小区业主委员会签订一份物业管理服务合同，原告对被告所住小区进行物业管理服务，物业类型全商品房住宅小区，委托管理期限20xx年x月x日起至20xx年x月x日止，物业管理费以物价局核定为准，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金，合同还约定了其他权利义务。

20xx年x月x日，被告所住小区业主委员会出具证明一份，原上海某花园物业管理有限公司与被告所住小区业主委员会，于20xx年x月x日至20xx年x月x日签订的物业管理服务合同事实履行，继续有效。20xx年x月x日，被告所住小区业主委员会出具证明一份，某花园三期小区（自20xx年x月x日至今），及武东路315弄园中苑小区（自19xx年x月x日至今），由上海某花园物业管理有限公司从事物业管理服务。20xx年x月x日，被告所住小区业主委员会出具证明一份，为维护小区的正常管理秩序，小区业主利益得到充分保护，经双方友好协商，在新的合同尚未签订之前，原合同继续履行，对

欠费的业主，从逾期之日起按应缴费用每日千分之三加收滞纳金的约定继续有效。

20xx年x月x日，上海市杨浦区房屋土地管理局信访办公室回复被告所住小区业主，内容如下：经反馈，被告所住小区是按商品房计划立项，因此，该小区是按商品房小区的标准收取物业管理费。对于目前出现认识分歧，建议业主大会按上海市住宅物业分等收费管理暂行办法的通知执行，理顺小区收费问题。

被告系上海市杨浦区武川路某弄某室房屋权利人，该房屋建筑面积为92.63平方米，所有权来源房改售房，系被告于20xx年x月，通过与宝山钢铁（集团）公司签订上海市公有住房出售合同形式取得，被告实际出资152,5某元。原告系按每月每平方米1.11元的标准向被告收取物业管理费，按此标准，被告拖欠原告20xx年x月起至20xx年x月物业管理费5859.60元。

本院认为，原告先后与被告所住小区开发商、业主委员会签订的前期物业管理服务合同、物业管理服务合同系双方真实意思表示，属有效合同，依法受法律保护，上述合同效力对小区每一业主均有约束力。合同期满后，原告在未与业主委员会续签合同，但得到业主委员会认可前提下，事实上仍在履行物业管理职责，并且实际所收物业管理费用明显低于物价部门核准的标准，原告所收物业管理费的标准存在合理性，况且，被告所住小区业主委员会在证明中明确了在新的合同尚未签订之前，原合同继续履行。原告作为被告所住小区物业管理者，履行了相应物业管理义务，有权向业主收取物业管理费。

被告审理中阐述的所住房系售后公房，从两份物业管理合同关于住宅类型、被告所住小区业主委员会证明及上海市杨浦区房屋土地管理局信访办公室回复均已证明，被告所住房屋类型系商品房，被告通过与公司签订上海市公有住房出售合同形式取得所住房，系被告与该公司内部行为，系被告取得所住房来源的方式，并不能改变被告所住房商品房的类型，故被告应当按照所住小区商品房标准支付物业管理费。

综上，原告诉请被告支付物业管理费，并无不当，本院予以支持；考虑到被告陈述的拖欠原告物业管理费的辩称，尚存一定理由，故本院对原告诉请滞纳金一节，不予支持，但本次不予支持原告滞纳金的判决，不作为被告今后相同抗辩理由的判决依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：

一、被告吴某应自本判决生效之日起十日内支付原告上海某物业管理有限公司物业管理费人民币5859.60元；

二、原告上海某物业管理有限公司要求被告吴某支付滞纳金的诉请，不予支持。 本案受理费人民币93元，减半收取计人民币46.50元，由被告吴某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 员 强康

书 记 员 杨诚