首届南昌”地铁1号沿线 “房地产营销策划
项目名称：首届南昌“地铁1号沿线 ”房地产策划高峰论坛
前言:
策划之事早已存在，它是谋划权与指挥权分离的产物，在军事、政治、经济、文化等领域发挥着举足轻重的作用。不仅中国如此，世界也是这样。它已经进入到各行各业，发挥着举足轻重的作用。 古人云： "策划"在《辞源》中作“策书、筹谋、计划、谋略”解。在英语中近似“Strategy”加Pian（战略、策略），策划在日本称作企画，到了台湾称作企划，在美国称作plan
。策划本质上是一种运用脑力的理性行为。基本上所有的策划都是关于未来的事物，也就是说，策划是针对未来要发生的事物作当前的决策。即策划是找出事物因果关系，衡度未来可采取之途径，作为目前决策之依据。亦即策划是预先决定做什么，和诗作，如何做，谁来做。策划如同一座桥，它连接着我们目前之地与未来我们要经过之处。策划的步骤是以假定目标为起点，然后制定出策略、政策，以及详细内部作业计划，以求目标之达成，最后还包括成效之评估及反馈，而返回起点，开始了策划
“首届南昌房地产策划高峰论坛活动”策划方案
的第二次循环。
目 录
一、 活动目的
二、 可行性分析报告
三、 组织机构
四、 论坛主题
五、 论坛举行时间、地点
六、 拟邀请领导及嘉宾
七、 论坛活动内容安排【略】
八、 宣传推广活动【略】
九、 经费预算【略】
活动目的：
希望本次南昌“地铁1号沿线 ”房地产高峰论坛的举行能达到以下效果：
1、
2、
3、 “地铁1号沿线 ”开发商和策划者们能找到更加合适的策划路径 “地铁1号沿线 ” 各品牌楼盘将在消费者心中树立更好的形象 提高“地铁1号沿线 ”南昌楼盘知名度
可行性分析报告：
1.南昌目前“地铁1号沿线 ”房地产市场分析
地铁为红谷滩地产带来四大价值的突变
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“首届南昌房地产策划高峰论坛活动”策划方案
地铁1号沿线周边楼盘多达
33个，其中红谷滩新区的楼盘就占了不少的席位。以地铁为主轴，与其周边众多品牌地产相互作用，相互促进，它即将带来的时间成本突变、业态效能突变、商业结构的突变以及城市文化的突变四大价值繁荣整个红谷滩区域。
南昌房地产专业人士分析说，地铁改变了区位意义，把地理距离变成准确的时间距离，让红谷滩中心区再无隔江的距离感，同时让凤凰州与红角州目前属于城二坏的区域，也不再有明显的城环距离。南昌红谷滩地铁线的开通，让城市时间效率提高，生活与工作成本聚降，使其为红谷滩自住型地铁物业带来更多便利，商务型地铁物业带来成本优化，同时为地铁上盖物业的保值提供强劲支持。
在上海，凡是地下层链接了地铁站的商业物业，目前的售价高约160000元／平方米，而邻近区域的同等商业物业价格也还维持在每平方米几万元的水平。可见，地铁带来的业态效能突变，将极大刺激整个区域的“价值链”效益，而地铁上盖物业成为了最直接的受益者。
南昌“地铁1号沿线 ”规划图。
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2.策划行业分析： 购置“地铁楼盘”需要考察地铁沿线区域的溢价能力
我们都知道，地铁改变了它的土地属性，它对于地铁沿线的溢价能力提升是非常有力的。但是，地铁施工建设进度是有一定时间的，当大家达成一种共识，认为地铁沿线楼盘具有它的保值性和升值性的时候，可能在较长的一段时间里，对项目价格就存在着提前“透支”的现象。基于这种不确定因素的存在，购房者在考虑地铁周边未来哪个区域发展潜力更大并且选择在此置业的时候应该更加理性谨慎。
城市核心区域在公共交通的选择上是非常多的，你也可以驾私家车到达，或者选择短途的公交车，因为这个区域的轨道交通能力相对就会被减弱了。另外，城市核心区域的商业、娱乐、服务相对来说都要更加成熟，它们的功能可能更高于轨道交通的功能，因此轨道交通所占的比例就相对拉低了。
南昌房地产专业人士认为，南昌京东板块凭借着艾溪湖天然优质的自然资源以及比较完善的生活、教育、商业配套，相对于红谷滩板块来说，目前的物业价格也比较合理，绝对算是一个非常适宜南昌市民居住的区域。凭借地铁交通的“速达”以及20xx年城运会的举办，京东板块蕴含的升值潜力巨大，业主的生活舒适度、便利度也将得到明显的改善。
地铁物业抗跌性强
无论自住还是投资，每一个置业者都希望能够选到抗跌性强、成长性好的物业，而地铁物业就具有这种特性，应该说市场好时，地铁物业的涨幅超过普通物知识产权 版权所有 4
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业，当市场在下降时，地铁物业又显示出很强的抗跌性，地铁物业的灵活度非常强。从一些大城市发展的规律来看，即使是中心位置，只要是靠近地铁沿线的物业，其升值潜力都相当大，地铁所带来的巨大人流和多元化交通网络所带来的经济效应是无可限量的。金域名都首座受到了置业者的追捧，紧邻地铁也是因素之一。
地铁商圈 商机无限
在多数地铁公司大多赔钱的大背景下，香港地铁公司能够赚钱的一个重要原因就是每天大概超过23万人次的流量给地铁商业带来大量商机。南昌地铁楼盘将借助站点带来的人流量，形成鲜明的轨道商业圈，从而带旺一个区，增强物业升值空间。
地铁物业带动楼市发展
地铁开通将全面带动南昌的经济发展，地铁物业成为南昌楼市的一大新概念，必然使得物业价格明显提升，更将成为老百姓关注的热点。
地铁对线路两端物业影响大
地铁对东西两端站点附近的楼盘影响最大，如领秀公馆、金桥慧景、浪琴湾、赞城等郊区楼盘受益比较直接，但对于如联发广场、绿地中央广场、金域名都、恒茂国际都会等市中心的楼盘拉动较小，这些楼盘地段好，交通便捷、配套完善，即使不乘地铁如坐公交、骑车、开车，甚至步行等一样可以轻松快捷抵达。况且南昌地铁开通还有五、六年的周期，地铁物业升值也只是预期，目前难以形成实知识产权 版权所有 5
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质性的影响。还有一点就是南昌整个城区不大，远比上海、北京、广州等大城市小，坐公交、骑车既方便又快捷，对地铁的依赖性不大。
地铁促住宅升值
南昌房地产专业人士：在南昌地铁楼市价值变迁中，世纪中央城与南昌地铁建设与发展渊源颇深，在此事件中，能有幸载入南昌地铁价值发觉的历史事件屈指可数，幸好定邦投询代理的世纪中央城项目第一个在市场中敏锐提出“迎接南昌地铁新时代”的价值观点，率先觉察到地铁价值必将成为未来南昌楼市价值格局变化的“黄金分割点”，从20xx年8月9日与贵报共同成功举办第一次“南昌地铁建设与城市发展高峰论坛”以来，世纪中央城一期就凭借其产品的无可匹敌的区位优势、稀缺的双铁教会地段优势，在08年那样的大逆势下，傲然荣膺当年销售金额排名第二的荣誉，期间还一度领衔08年销售冠军宝座长达7个月之久。
地铁一响，黄金万两”此话虽夸张，但在一定程度上也说明地铁在带动世纪中央城房产升值中的作用。房地产具有“投资收藏品和生活必需品”的双重属性，地铁物业尤为明显，因为它具有可预期的升值空间。目前南昌市地铁尚处于建设中，位于地铁上盖的物业预期升值空间巨大。
世纪中央城作为南昌市红谷滩中心区稀缺住宅典范，不仅占据了中心资源，拥有无可取代、显著稀缺的特性，同时也是南昌市地铁物业中的1号线、2号线交汇处唯一的代表性楼盘，具有红谷滩中心区稀缺住宅的高品质自住功能，同时又占据地铁物业交汇处的唯稀缺性资源，对于老百姓来说是一个真正的利好，使知识产权 版权所有 6
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他们能真切地感受到地铁所带给他衣食住行方方面面的便捷。世纪中央城这种投资兼宜居功能的稀缺住宅，其保值升值的属性是显而易见的。
核心价值：
目前，像南昌这样的二三线城市地铁规划和建设正在蓬勃展开，地方融资平价值台清理细则中在建城市轨道交通项目放宽限制，由于地铁属于节能交通方式，并且可以为地方政府带来包括地价、房价以及税收增加等多种收益，地方政府是有动力建设地铁，因此地铁建设是“十二五”最值得期待的快速发展行业之一。
南昌地铁的修建，将提供更多的就业机会，同时也将极大的丰富业态种类。由地铁带来的，新兴媒体、新兴服务、新兴娱乐、新兴科技等等。从更宽泛的角度来看，地铁的建设是生活概念与生活方式的延伸，是崇尚自由的人性体现。南昌地铁必将成为城市的“文化容器”，承载着一个城市的风度与涵养。
1号线年均拉动南昌GDP32亿元，地铁建成后对南昌的GDP到底能带来多大的拉动作用呢？据悉，按照轨道投资规律的一般计算公式是：地铁站数×单位面积的GDP产值×地铁经济圈面积×优质系数。
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以20xx年南昌市GDP1660.08亿元计算，南昌每平方公里的GDP就约为0.22亿元；以1号线地铁影响范围方圆1000米来算，地铁经济圈的面积约为
3.14平方公里；南昌市区经济的优质系数（达标平均数为1）肯定高于农村，应该可以2来计算，南昌地铁1号线的24个站点，年GDP贡献将接近32亿元。
地铁带来城市价值的飙升和区域楼盘的增值
修建地铁带来城市价值的飙升和区域楼盘的增值，这本身就是城市快速发展中的一个必然现象。以多条地铁线路开通为主要标志的交通立体化对各城市楼市的影响是比较深远的，也势必会导致周边片区以及区域内楼盘价值和价格的同步提升。据房地产相关统计数据分析，一个区域地铁开通前后房价提升幅度至少在15%左右，特别是对于一些原来轨道交通缺乏的区域，轨道对区域的整体发展潜力以及区域内的房产价值的提升作用则更大。
因为轨道交通让使用者的交通时间大大缩短，同时，它会对周边产生一个强大的磁力效应，它会吸纳周边大量的娱乐、商业向地铁站点聚集，从而产生一个业态比较丰富比较集中的核心区域，带动周边沿线楼盘项目包括房产价格以及配套商业价格的上涨。
地铁不能成为开发商盲目调高房价的绝对理由
聪明的开发商绝不会错过这一机会，地铁1、2号沿线60多个楼盘，其中一些地铁沿线楼盘，对地铁的美好预期，早在南昌地铁规划尚未批下来之前，就开始将“地铁牌”作为营销手段之一，并出现扎堆造势现象。不过，南昌相关专业人士则表示，地铁对周边楼盘产生利好影响毋庸置疑，但是名门世家相对于同区域的个别楼盘来说，由于距离地铁口较远，在区位优势上稍逊一筹，可能在提升知识产权 版权所有 8
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楼盘整体价值上达不到更好的预期效果。我们认为，开发商仍然需要通过加强对产品品质的打造，提升名门世家自身品牌的价值高度，因为地铁的建设引入不能够成为开发商盲目调高房价的绝对理由，一定要与楼盘产品品质的“含金量”相匹配，这样消费者才会为合理的价格“买单”。
组织机构：
支持单位：南昌建设局 南昌规划局 南昌国土局
主办单位：南昌电视台 南昌XXX房地产有限公司
协办单位：南昌电视台【开车看房】栏目
支持媒体： 南昌电视台
魅力934电台
江西日报
网络支持：南昌房地产网 地宝网 、搜房网
基本构想：
“首届南昌“地铁1号沿线 ”房地产营销策划高峰论坛”将围绕南昌“地铁1号沿线 ”房地产营销发展趋势、房地产市场投资理财主要影响因素、不同商业房地产物业类型的特点、商业房地产项目经知识产权 版权所有 9
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营管理以及住宅房地产配套、面积、规划、物业、设计、策划等主题展开。
1、邀请高级策划师现场咨询，
2、邀请房地产专业人士现场讲座
3、邀请房地产开发商现场交流
为广大投资者提供行之有效的投资方法，而且对于开发商和投资者更是一次难得的交流机会；
拟邀请领导及嘉宾【待定】
南昌市委领导
南昌国家经济技术开发区领导
南昌建设局
南昌规划局
南昌国土局
各房地产开发企业
王志纲
叶茂中
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陶满德、麻智辉、张湘赣。。。。。。。。。。
拟定邀请媒体：【待定】
拟定时间：20xx年9月
拟定地点：XXX大酒店
活动安排：
第一场
对话题目：“地铁1号沿线 ”房地产营销策划创新思路【暂定】
对话时间：20xx年9月 日上午10：30——12：00
论坛主持：【待定】
时间安排：09：00 保安人员全部指定地点分布到位，
保安人员做到以下五点：
1.及时规劝清理无关闲散人员退场，确保场地安然有序。
2.引导领导、嘉宾、记者、有关人员车辆摆放和车辆安全。
3.提高警惕，加强巡视，化解现场矛盾，严防突发事发生。 知识产权 版权所有 11
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4.确保领导、嘉宾、记者有关人员入场前迎接及活动后退场护
送安全保卫工作。
5. 严格履行本次活动安全保卫职责，确保本次活动安全。
09：30 礼仪小姐到位，做好迎宾准备
09：40贵宾于前排就座
09：45 主持人到场
09：45嘉宾签到
09：50 领导与嘉宾到达会场
10：00论坛开始，主持人对嘉宾进行介绍，主持人提问，嘉宾访谈，观众提问。
10：00 主题演讲
主讲内容：【待定】
1.主讲嘉宾：【待定】
主讲内容：【待定】
2.主讲嘉宾：【待定】
11：30 观众提问，嘉宾现场解答
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12：00 主持人宣布论坛上部分结束
第二场
对话题目：“地铁1号沿线 ”房地产和谐发展【暂定】
对话时间：20xx年9月 日下午15：00-17：00
论坛主持：
现场布置
1、主会场
活动背景板、嘉宾简介展板、品酒会酒牌
以横幅、海报、鲜花、绶带、气球、音乐等烘托热烈、隆重、喜庆气氛。
会场内布置
1. 彩虹门（2座，位于南昌广播电视大楼中心会场正门口前，18米跨度）
2. 100米红地毯由会场内延伸至会场外18米跨度彩虹门前
3. 大型喷绘背景（新闻发布会字样）
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4.（彩虹门周围，数量60盆）
5. 礼仪小姐（20人左右）
6. 迎宾乐队（30人左右，位于会场门口）
7 会场门前两旁布置彩旗50面，悬挂红色横幅6条
（“热烈祝贺“地铁1号沿线 ”房地产营销策划高峰论坛新闻发布会隆重召开”字样）
8 升空气球（8个，悬挂致贺竖幅）
9.条幅（悬挂于新闻发布会现场正门，内容“地铁1号沿线 ”房地产营销宣传语）
现场布置：
1. 主席台：大型背景板由彩气球环绕装饰（22米）
A. 小型演讲台（1个，位于主席台上左侧，放置座式麦克风，装
饰大束鲜花）
B. 主席台（摆放台花，手帕，餐巾纸，矿泉水）台前装饰鲜花60盆
2. 嘉宾席（正对主席台的第一排，座位上摆放嘉宾姓名座牌、矿泉
水）
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3. 记者席（正对主席台第2排至3排）
4. 会场两侧
A. 易拉宝或海报每侧各6幅
B. 摄影机（正对主席台）
5. 现场展示（春龙国际大酒店特色、优势、规模化发展前瞻等宣传
资料）
会场装饰
会场四处以灯笼、彩带、彩灯等饰品装饰出喜庆的气氛，舞会及演出时灯光设备也是非常重要，舞台及舞美制作也突出热烈欢庆的气氛。
室外装饰
◆ 门前红地毯
◆ 大门左右各2名迎宾小姐（保安4人）
◆ 大门由彩球环绕装饰
◆ 大门前方左右各4个大型花篮，上方悬挂6个大红灯笼
室内装饰
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◆ 会场内大门两侧各3名身披绶带的礼仪小姐，
◆ 现场工作服务人员20名（含保安）
◆ 具体餐饮服务员由酒店员工担当
◆ 大红灯笼环绕大厅屋顶
◆ 悬挂标有““地铁1号沿线 ”房地产营销策划高峰论坛酒会派对”
条幅
◆ 大厅上方悬挂各色彩带
◆ 会场周围摆放大型花篮
灯光设备清单
◆ 大小灯笼300个、彩带若干、彩灯若干
◆ 射灯20只：各750瓦 回光灯4只：各2500瓦 ◆ 频闪2只：各2500瓦
◆ 追光灯1只：2500瓦
◆ 干冰机1台 纸炮10发 灯光架若干
◆ ◆音响设备
◆ 美国JBL双十五寸全频音箱：4只(各800瓦)
◆ 美国JBL返送音箱：2只(各250瓦)
◆ 美国JBL专业功放：3台
◆ 影碟机：2台
◆ 16路调音台：1台 前置：1台
◆ 混响器：1台 效果器：1台
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◆ 均衡器：1台 无线麦：4支 有线麦：4只 ◆ 机箱、线材等
四、嘉宾邀请
◆ 邀请对象除客人本人外，还应邀请客人的太太(或女友、舞伴)，邀请
函将设计精美，外文字内容将详细介绍酒会的内容与特色，本次高档的酒会必定更吸引客人参加的积极性。
◆ 邀请函寄出后专人电话联系确认是否收到，并确认客人是否能参加，
以确定最后的人数便于安排，建议按每位酒店职员联络并接待10对来宾，每位酒店职员需确认客人自驾车前往还是到指定地点安排接送，对负责接待的酒店职员需了解酒会的全部情况以便回答客人的咨询。
活动主题：【待定】
活动时间：20xx年9月 日晚上19：00—21：00
来宾：【待定】
主持人：【待定】
活动细则：
19：00-19：20 来宾签到
19：30-20：00 介绍主要来宾及主要领导致辞
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20：00-20：50 酒会开始,现场提供国际美食自助餐,现场来宾自由
交流
20：50-21：00 交谊舞会分为上下两个半场，中场休息时间进行
精彩文艺表演、抽奖活动 （推荐舞会用伴奏歌
曲）
建议着装
◇男士可着正装、唐装等，请勿着便装、牛仔裤、运动鞋 ◇女士可着晚装、时装、礼服、民族服装等
◇会场设有宽敞的衣帽间
五、工作人员
◆筹划组若干人：负责酒会全部工作的安排
◆酒会服务人员：由XXX国际大酒店员工组成，员工必须培训学习，
精通参加酒会的礼仪，负责联络客人及酒会时接待客人，与客人进行沟通并引荐客人互相认识，与会客人也可与爱人或舞伴或同事同时出席。.
◆工程组若干人：负责会场布置、舞台、灯光、音响设备等 ◆服务组若干人：负责酒会的服务工作(由场地方提供)
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◆名模3人：担任嘉宾主持，并作为酒会客人与客人进行交流，接受
客人的邀请共舞，接受与客人的合影等
◆国际舞明星4人：在舞会时带领客人跳舞，并可接受客人邀请共舞 ◆礼仪组10人：负责酒会迎宾、接待、为有需要的客人服务
◆摄像师2人：拍摄酒会派对全过程，录制酒会重要来宾精彩片断，
为有需要的客人录制活动片断
◆摄影师2人：拍摄酒会的精彩镜头，拍摄重要来宾的精彩镜头，为
有需要的客人拍照纪念
以上工作人员应熟悉详细的工作须知，各组工作须知详细资料再定。
六、筹备进程
日 期 筹备项目
9月 日前 确定所有工作人员，并对所有工作人员进行培训 9月 日前 确定会场布置方案并基本确认参会人员
9月 日前 确定所有酒会菜单、酒水确定所有演员及节目单 9月 日前 确定参会人员名单
9月 日前 筹备好酒会的全部工作，发出邀请函
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9月 日前 确定好接送交通车，并了解来宾是否自驾车参加
酒会，安排来宾的停车位
9月 日前 酒会前一天，确定全部工作准备完毕，对所有参
会工作人员指导工作方案
9月 日前 酒会前一天，布置好会场及舞台灯光音响 邀请房地产单位：【待定】
1号线附近的楼盘： 保利国际高尔夫花园、洪客隆国际金融中心、丰和都会、西雅图国际会馆、正荣红谷现代城、洪客隆第一街区、红谷凯旋、联发广场、红谷经典、洪城比华利、世纪中央城名门、世家滨江豪园、华远帝景天下、恒茂国际华城、高能国际公寓、恒茂国际都会、东方塞纳、景河星宫、青山湖香寓、华成嘉园、精英汇、天泽园、水岸菁华、世纪风情、尚东大道、青春家园、格林晴天、丰源天域、凯美怡和
2号线附近的楼盘： 联泰香域滨江、绿湖豪城、金融街紫金园、梵顿公馆、洪客隆地中海阳光、赣江新天地、皇冠国际、天高峰尚、国金滨江、众鑫城上城、隆鑫广场、中大紫都、江铃太阳城、
特别提示：等待本策划方案通过后出具详细执行方案。
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陈宇峰
2012/8/10
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