怎样才能做好房地产开发策划方案

很多的房地产的策划人经常抱怨房地产商不理解营销策划的重要性，认为房地产商对营销策划不懂而忽略策划人的价值。但是为什么有很多策划公司在多年房地产营销策划中可以得到开发商的认可，至今不仅还活着，而且路越走越宽？我认为一些营销机构或策划人轻易犯一个非常重要的错误。那就是，他们只往往重视市场的研究、产品的研究、销售手段等方面的研究。但忽略了对房地产企业自身的研究！在我们多年的房地产策划中，对于房地产开发策划研究是非常重视的一个课题。

一、我对房地产开发策划方案的认识

1、房地产开发策划方案是基于市场形势及公司要求制订的对房地产项目开发、营销活动进行指导的计划；

2、策划方案制订后不是一成不变的，需要根据公司要求及市场形势的变化进行修正；

3、一个项目的策划方案不是大一统的一个方案解决全盘问题，而是先有一个纲领性的方案，然后根据项目的开发销售阶段进一步细化完善阶段性策划方案。

二、内容

一般来说，房地产开发策划方案应该包含的内容如下：

1、宏观经济及行业发展态势分析；

2、项目面临的区域市场分析；

3、公司需求分析；

4、项目的优劣势分析；

5、营销组织；

6、产品定位，赋予产品一定的内涵；

7、目前客户选择（区域、年龄、收入、职业等等）；

8、定价策略；9、推广：主题、阶段划分、媒体选择、时间节点、实施步骤及费用预算；

10、利润及现金流测算；

11、保证措施。通常来说根据营销需要制定的阶段性策划方案不一定全部包含上述内容，根据需要进行删增。

王大琨（IBM特聘顾问、中国第3代沙盘模拟领军人物）

清华大学、北京大学、复旦大学、上海交通大学、浙江大学、中山大学、中央财经大学等国内16所顶尖商学院总裁班特聘教授！

清华大学管理硕士专业毕业！

北京天下伐谋管理咨询有限公司副董事长，高级合伙人

王大琨老师有20年在不同领域企业实战经历（历经跨国企业、大型国企、著名民企三类企业），曾在IBM、万科、泰达、新浪网、北大纵横咨询集团担任高级顾问、部门经理、高级总监、副总裁职务！近9年高端管理人才培养经历。咨询、培训过的企业超过500个。擅长讲授沙盘模拟系列课程、TTT等课程。

采用行动学习、问题导向的咨询式授课方法推进教学。讲课风格轻松不失严谨，以学员及客户为中心，致力与学员意识的互动和应用效能的提高。根据学员情景演练的情况灵活进行的案例分析尤其精彩。

三、策划方案评价标准

一个好的房地产开发策划方案至少应该具备如下特质：

1、真实准确。引用内容和实际情况相符；

2、可操作性。目前的人力资源、资金、技术手段等可以方便的实施；

3、可评价性。策划方案需要达到的目标是明确的，完成量可衡量、可比较的；

4、责任明确。

5、经济效益最大化。确定最佳的投入产出比。

四、如何才能做好房地产开发策划方案

1、知己。明白公司要什么，是现金流？还是利润？还是其他的什么？一个好的策划方案一定要符合公司对项目的战略定位，符合公司对项目的要求，符合项目阶段性进程；

2、知彼。走出去、走下去。扎扎实实做好市场调研，去一线收集真实数据，切实掌握行业发展态势及区域性竞争项目的优劣点，忌胡编乱造、引用过时信息，避免虚假信息；

3、方案应该板块内容完整。具有逻辑性，前后连贯，不无的放矢，不无痛呻吟，不缺胳膊少腿；

4、指导思想一定要正确。不能为了做好方案而作方案，好的方案不是投入最多的方案、不是定位最高档的方案而是最适合的方案。所以在制订房地产开发策划方案时一定结合具体情况来做，贯彻适用原则，适用的就是最好的。

5、有组织、有分工。要有明确的责任人及时间节点，便于相关人员主动开展工作，同时也便于划分责任，正确奖惩；

6、根据项目定位选择合适的策划公司，借助外脑做好策划方案；

7、建立策划方案实施效果评价机制。以便于修订策划方案或制订新的策划方案参考。

房地产市场的竞争，不是产品自身的竞争而是房地产商自身水平的竞争！所以我们说，假如不重视对于房地产商自身的研究，就无法了解他们在市场上位置和他们的优势与差距，从而也就不知道如何与对手竞争！所以，强调的是，要做好一个房地产项目的营销策划，首先就要研究该房地产项目的企业，

第二篇：房地产开发策划方案

项目地理位置

南宁职业技术学院罗文校区地块位于南宁市西部大学路延长线南侧，距市中心13公里，东距民族学院4公里，西面靠近金沙湖旅游区，对面是南宁市市委党校的新校区。总占地面积2063亩。 项目定位： 为消费者提供一个环境优美、交通优美便利的公共商业空间和活动场所。为市民节假日购物、休闲、娱乐提供理想处所。创造“坐享城市文明，体会山水之趣”的购物公园。

功能定位

(1) A.区功能定位

A.区主题商业功能区：其中第一个层可设：化妆品、服装、饰品、玩具、手机、银行等。二。三层可设：服装、内衣、鞋子、女士用品、男士用品、床上用品等。四层五层可设定为大型超市。A区主题商场的中心拥有一个小型的特色中庭。上上下下都有电梯和宽阔的生态走廊，自由行走其间，购物休闲自得，同时，中庭也是时装表演，促销展示，歌舞演出的舞台。

（2）B区功能定位

B区人性化休闲功能区：具体可设车吧、酒吧、茶吧、网吧、话吧、卡拉OK歌舞厅、轻音乐厅等

(3)C区功能区定位

C区为东盟特色文化特色产品区。具体可设东盟各国独具特色的小吃，帽装。旅游商品及土特产品等

(4) D区功能定位

D区为特别重要聚集人气的游乐场主题乐园区域。园内的主要设施有：4D神马影院、、轰天雷、、鬼屋历险、碰碰车、海盗船、龙卷风、蹦极跳......等等游乐设施 。

招商客户定位

根据商业街定位，将招商目标客户群定位为投资经营商，租赁经营商、产品供应商、品牌加盟商四种。

项目SWOT分析

1、优势：

(1)

该项目地块地价便宜，环境优美为购物公园提供了建设成本较低和优美环境。临近交通线路主干道，交通发达、出行方便 。

2.劣势

项目位于偏远的郊区，西乡塘区域又属于南宁市经济较差地区。周边消费低。

3，机会

1、南宁市地铁1号线和西乡塘车站的建立，将改变本项目周边的交通状况和人流流向，有利于本项目人流聚集

2、随着南宁经济发展和居民生活水平的提高，居民对节假日休闲游乐购物的需求更加大为购物公园提供了发展机会

4，威胁

南宁市各种购物场所，公园，游乐场所设施与本项目直接竞争，竞争压力大。