结婚按揭买房，离婚时分割的五种情况

作者 | 裴净净

单位 | 河南焕廷律师事务所

文中观点仅代表笔者个人意见，不代表焕廷立场 二十二、一方婚前按揭购买的房屋，婚后取得房产证并共同还贷的，是否作为共同房产分割?

张先生20xx年2月首付12万元购买了一套60万元的商品房。余款48万元张先生做了按揭贷款，银行月供款为3000元。20xx年5月张先生取得了房产证，20xx年4月张先生与王女士结婚，并共同用工资交纳月供款。20xx年4月俩人离婚。此时房产市场价值为100万元，贷款余额为46万元。问：该房产应如何分割?

律师观点：为便于比较，该案在取得房产证的时间上存在不同婚后取得，其他条件两个案例均相同。那么，我们仍以上海和江苏所代表的两种观点进行分析，可以得出该案的如下两种处理结果：

上海法院一般认为，夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，房产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。故在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当向对方予以返还。据此，此种情况下，该房产和46万元剩余债务均归张先生所有和承担。王女士可以分割到3年来月供款总额的一半，即 54000元。

而江苏法院一般认为，夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如果婚后取得房屋所有权的，无论产权是登记在一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期房款，由另一方返还一半;尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。因此，此种情况下，该房屋属于夫妻共同财产。如果张先生取得该房产，则王女士可获得房产现值的一半50万元，扣除王女士应当承担的23万元债务和应返还给张先生的6万元首付款后，张先生仍应支付给王女士21万元经济补偿也可用100万减去46万元得出房屋扣除剩余债务后的净值54万元，其中净值一半归王女士即27万元，再减去王应归还张先生的6万元后，可得出王女士可获得的经济补偿为 21万元。该数额略高于婚前取得房产证的情形。

由于上海市高级人民法院关于婚姻法司法解释的解答中认为谁付款则产权归谁，而江苏省高级人民法院的征求意见稿中则认为应以取得房产证的时间作为认定按揭房屋是否属于夫妻共同所有的判断标准。由此导致该案如果在不同的两地法院处理时，可能会出现上述两种不同的结果。这也代表了实践中关于这一问题的两种主要观点。

需要注意的是，在购房时间和结婚时间两个时间点的认定上，购房时间应以交纳购房首付款的实际出资时间为准。而结婚的时间应以到民政部门登记取得结婚证的时间为准。诸如订婚、举办婚礼、请吃喜宴、未婚同居等行为都不具备法律上的意义，不能作为婚姻合法成立的证明。此种案例的观点有待进一步探讨。

二十三、一方婚前按揭购买的房屋，婚前取得房产证并在婚后共同还贷的，是否作为共同房产分割?

张先生20xx年2月首付12万元购买了一套60万元的商品房。余款48万元张先生做了按揭贷款，银行月供款为3000元。20xx年12月张先生取得了房产证，20xx年4月张先生与王女士结婚，并用双方的工资交纳月供款。20xx年4月俩人离婚。此时该房产的市场价值为100万元，贷款余额为46万元。问：该房产应如何分割?

律师观点：该案在司法实践中大致有两种观点并导致两种处理结果。上海和江苏可以分别作为这两种观点的代表。如果该案发生在上海，则法院一般认为：该套房屋系张先生婚前个人出资购买，因此系张先生的个人财产，不应作为夫妻共同财产分割。房屋发生的增值部分也属于张先生个人所有。对于婚姻关系存续期间所支付的月供款，不论是哪一方的工资支付的，都属于夫妻共同财产。故该房屋和46万元剩余债务均归张先生所有，王女士可以分割到3年月供款总额的一半，即54000元。

如果该案发生在江苏，则法院一般认为：该套房产虽然属于张先生的个人财产，但王女士除了有权取得三年月供款总额的一半外，还有权分割房屋增值产生的收益部分。该收益应为房屋现值100万元减去原值60万元再减去几年来的利息支出约 9万元后的余额在已向银行支付的总计约11万元的还款总额中，仅有2万元为贷款本金，剩余为归还银行的利息，该部分利息应作为购房成本从房屋增值额中减去，否则，对方有可能获得比将房产认定为夫妻共同财产时更多的收益，这对产权人是极不公平的。这样王女士将分得房屋增值收益的一半155000元，加上婚姻期间月供款总额的一半54000元，共可获得199000元的经济补偿。

对于离婚案件中按揭房屋的分割认定，最高人民法院目前尚未出台针对性的司法解释。对此，在法学理论上也存在一定争议，由此导致了司法实践中对于同一类型的案件可能会因审理法院的不同而出现不同的判决结果。比如上海市高级人民法院颁布了关于适用婚姻法司法解释的解答。该解答认为即使夫妻共同还贷，婚前房屋的增值部分亦应归房产人所有。江苏省高级人民法院则形成了关于适用《中华人民共和国婚姻法》及司法解释若干问题的讨论纪要征求意见稿。该纪要认为在夫妻共同还贷的情况下，婚前房屋的增值部分应作为夫妻共同财产分割。江苏省的纪要虽未正式颁布，但客观上会被江苏省各级法院审理案件时作为参考和借鉴。这就是对于同一个案例需要给出上述两种不同的解决结果的原因。

三十一、以双方名义通过按揭贷款购买的房屋在双方离婚时如何分割? 孙男和李女结婚后以双方的名义在龙城花园小区购买了一套商品房。房屋总价款为66万元，双方共同支付了16万元的首付款，余款50万元通过夫妻共贷的方式向银行做了按揭贷款。三年后房产市值升值到90万元，俩人已向银行还款10万元含提前还款部分，即贷款余额为40万元。此时俩人面临离婚。孙男由于在外地工作，故表示可以不要房产，但对李女提出的按购买价给予其补偿的方案坚决反对。李女目前实际居住该房屋并希望取得该房产，但又表示无力按房产市值给予孙男相应补偿款。因双方僵持不下，孙男担心李女私自转卖房产，打算向法院起诉离婚并对该房产申请财产保全。问：该套房产应如何分割?

律师观点：首先，李女提出的补偿方案是没有依据的。该套房产作为夫妻财产分割时，应将房屋的增值额部分计算在内，即应按房产市值90万元而不是原购买价66万元予以分割，否则对另一方而言是显失公平的，也不符合物权的基本原理。

其次，孙男的顾虑也是没有必要的。由于该套房产是以双方的名义购买，因此，房屋行政主管机关的登记和颁发的房产证上都会明确记载该套房产属于俩人共同所有。未经孙男出具书面同意，李女是无法将房屋出售的。即使李女将房屋转卖他人，房屋行政主管机关也是不予办理房产过户手续的。况且，未还清贷款的按揭房产办理过户手续还需要取得银行的同意。因此，孙男申请对该房产进行财产保全是没有必要的，否则白白浪费了一笔保全费用。

再次，该套房产分割的基本原则是，按照房产市值90万元减去债务40万元后，根据财产的净值50万元，由取得房产的一方给予另一方25万元的经济补偿，并承担剩余全部债务。

最后，由于孙男不愿意要房产，而李女又难以负担补偿款和剩余债务，因此双方可以协商将房产予以出卖，在还完剩余债务后双方再就就剩余价款予以分割。

未还完贷款的按揭房屋出售时，买受人向出卖人支付房价款的方式有三种。其一是由买受人一次性付款。为了保证买受人的资金安全，买受人可将房价款打入共管帐户，在中介公司的监管下先由出卖人还完剩余贷款，然后涂销抵押登记后，即可办理房产过户手续。其二是由买受人通过按揭贷款方式付款。此方式类似于出卖人购买开发商的预售商品房时的按揭付款。此种方式需要中介机构配合先向银行为买受人提供阶段性保证，在贷款银行向买受人发放贷款并打入出卖人的帐户后，出卖人归还银行的贷款余额，涂销抵押登记并将房产过户到买受人名下，然后买受人再就该房产为其贷款银行设定抵押，之后中介机构解除担保，全部交易结束。其三是由买受人通过转按揭的方式付款。买受人必须向出卖人的贷款银行提出转按揭的申请，在取得银行同意转按揭和同意房产过户的书面证明

后，买卖双方即可办理房产过户手续，此时买受人需向出卖人支付双方议定的房价款扣除转按揭的部分，并承担出卖人的贷款余额。转按揭的实质是贷款合同中借款人的主体变更，即合同权利义务的概括转移，目前开办此项业务的银行还不普遍。

三十二、以一方名义通过按揭贷款购买的房屋在双方离婚时如何分割? 张男和赵女夫妇20xx年购买了一套88万元的商品房。俩人用家庭积蓄支付了26万元的首付，剩余62万元以张男的名义申请的按揭贷款。每月3000余元的月供款都是由张男从自己的工资卡中直接扣划交纳。目前俩人因感情不合决定离婚，此时贷款余额为60万元。双方在如何分割房产上产生了争议。张男认为买房和贷款都是以自己的名义，而且还款也是以自己工资支付的，因此，要求房产归自己所有。但赵女认为房产目前已增值到120万元左右，故亦要求取得该房产。问：该套房产应如何分割?

律师观点：首先，由于按揭房产在取得房产证的同时要为银行设定抵押权，法院通常将其作为所有权不完全的房产对待，在双方就产权归属不能达成协议时，一般暂不直接判决房产归属，而是根据实际情况先判决由一方使用，待还完银行贷款并涂销抵押登记后再根据一方的起诉判决房产的归属。因此，目前情况下，双方只能通过协商方式解决房产的归属问题。

其次，张男提出的房产应当归自己的理由是不能成立的。该房产虽是以张男名义购买，但购房的首付款却是夫妻双方共同出资。而且购房时处于夫妻关系存续期间，以张男的名义贷款时，赵女也承担连带还款责任，故该房产属于夫妻共同财产。此外，月供款虽然是从张男的工资中支付，但其工资同样属于夫妻共同财产，故其还款也应视为夫妻共同还款。

再次，由于房产的升值，本案中双方实际上均希望取得房产。基于此，双方可以参考房屋的市场价通过竞价的方式进行协商，由出价高的一方取得。考虑到张男实际收入较赵女高，且房产归其所有后亦不需要再办理过户手续。因此，如果张男同意房屋按市值作价120万元的话，双方可以在离婚协议书中明确约定该房产归张男所有，由张男给予赵女30万元120万元减去60万元债务后的一半经济补偿，并由张男继续承担全部银行债务。采取这种方式由于不涉及到房产过户，故不需要银行同意，所以是比较简便快捷的分割方式。

如果双方协商由赵女取得房产的话，则双方必须书面通知贷款银行，并取得银行同意办理转按揭手续后，方可办理房产过户手续。而在一般情况下，银行往往担心贷款人的还款能力降低而不予同意房产过户。这样，会导致房产分割在没有还清贷款前暂时无法进行。

夫妻关系存续期间通过按揭贷款的方式购房时，即使是以一方的名义办理的借款手续，银行也会要求另一方出具承担连带还款责任并同意就所购房屋设定抵押的书面承诺。因此，在未还清按揭房屋的贷款前，夫妻双方因离婚而分割房产的，即使双方通过协商的方式确定了房产归一方所有，并由该方承担剩余贷款的还款责任，但对于另一方而言，依然存在一定的风险。因为，一旦取得房产的一方今后不能履行还款责任时，银行是有权要求另一方履行还款的连带责任的。该连带责任并不因双方的离婚而自动撤销。

三十七、以按揭方式购买的房屋在夫妻双方离婚时还没有还清贷款的，房产能否分割?

丁某、王某夫妇于20xx年8月在某小区购买了一套150平方米的房屋。房屋总价款为80万元。俩人首付20万元，剩余60万元办理了20年的按揭贷款。

银行月供款系俩人用工资共同支付。20xx年1月俩人搬进新居并取得了房产证。20xx年6月，丁王俩人因性格不合，夫妻感情破裂。双方协商离婚时就该套房产归属一直不能达成一致。问：该房产应如何分割?

律师观点：该套房产属于夫妻共同财产，在离婚时无论由哪一方取得该房产的所有权，均应由该方给予另一方房产价值一半的补偿。因此，如果双方能够协商解决房产归属问题，该房产的分割并不困难。比如由一方取得房产支付对方补偿金并承担银行剩余债务即可。

如果双方不能协商一致而通过诉讼解决房产归属的，由于该套房屋虽然取得了房产证但尚未还清贷款，银行对该房屋享有抵押权，故通常认为此种房屋属于尚未取得完全所有权的房屋。法院一般不会对房产的归属直接做出判决，而是判决该房屋归一方使用通常是登记的产权人即借款人，并告知当事人在还清银行贷款，涂销抵押登记后再通过诉讼解决房屋产权的归属。

在我国内地人们一般习惯地把预售商品房抵押贷款称为按揭贷款。其实，这只是借用了我国香港所使用的按揭一词，就其法律性质而言，并不具有按揭之实。香港地区所使用的按揭一词指的是，在借款人没有还清银行贷款之前，房屋的所有权归贷款银行所有，借款人在还清银行贷款之后即通过回赎的办法从银行取得了房屋的所有权。而在内地，按揭贷款本质上是一种由阶段性保证和抵押所担保的银行贷款。在商品房的买受人在向银行借款时，首先由开发商向银行提供阶段性保证，在买受人取得房产证并就房产为银行设定抵押之后，开发商的保证责任结束，此时如果买受人不能还清银行贷款，银行可以行使抵押权，就房屋出卖所得的价款优先受偿。因此，将内地的按揭贷款称为住房抵押贷款更为名副其实，不过出于人们的习惯，本书中仍采用了按揭贷款这一约定俗成的说法。

对于按揭购买的房屋，在没有还清银行贷款前，如果进行房产过户，必须由借款人通知作为抵押权人的银行，在取得银行的同意后方可办理。而如果没有通知银行并取得其书面同意，房地产主管机关是不予办理房产过户的。实践中银行由于担心借款人的还款能力降低，出于防范风险的考虑，一般是不同意办理转按揭和房产过户的。这就带来了按揭房屋分割上的难题。基于上述原因，在离婚诉讼中为保护作为善意第三人的银行利益，避免造成新的纷争，法院一般不会对未还清贷款的按揭房屋做出产权上的分割，只判决房屋由哪一方先行居住。

第二篇：婚前一方按揭购房婚后增值部分在离婚时的分割

婚前一方按揭购房婚后增值部分在离婚时的分割

【摘要】婚前一方按揭所购房屋在婚后仍属于购房人的个人财产，婚后房屋增值部分权属亦归购房一方所有。但在离婚时，非购房一方在婚姻期间共同参与该房屋还贷的，其有权参与分割该增值部分。非购房一方参与分割的正当性来源于其在婚姻期间对房屋的维护和增值所作的贡献。具体分割方式为：供分割之房屋增值部分=[婚后共同还贷额/实际总房款(总房款本金+已还利息额)]×婚后房屋增值部分。

当前，夫妻一方婚前按揭购房，取得房屋产权，婚后双方共同还贷的情形颇为常见。离婚诉讼中，该种按揭房屋价值增值部分该如何定性及分割，存在较大争议。本文拟从维护婚姻家庭中男女地位平等及保护个人合法财产权益出发，结合司法裁判中的代表性观点，对婚姻存续期间按揭房屋增值部分的定性、权属，离婚诉讼中非产权方参与分割之正当性及具体分割规则展开探讨，以期助益于审判实践。

一、婚前一方所购房屋权属不因婚姻行为发生变化

婚前一方申请按揭购房并取得产权，其作为房屋产权证书载明的权利人，是房屋的唯一合法所有者。依照物权理论，物权的变动基于法律行为或法律行为以外的事实行为或法律事件等法律事实而发生。而结婚作为一种法律行为，并非法律所规定的引起物权变动的原因。因此，登记人对于房产的完整的绝对的所有权，无论是身份上抑或财产上，均不受婚姻关系的影响，即婚姻成立以及存续期间，婚前所购的房产权属不发生任何物权变动，登记人仍然是法定的唯一的所有权人。

在我国法定夫妻共同财产制度下，“一方的婚前财产为夫妻一方的财产”。一方婚前财产的所有权不因婚姻的成立而发生变化，也不因婚姻关系的存续而发生转化。与之一致，一方的婚前债务也属于其个人债务，同样不因婚姻关系的成立和存续而转化为共同债务。即婚姻对婚前一方的个人债法律关系不发生任何效力。我国物权变动模式采债权形式主义，“物权变动依赖于债权的效力，即物权移转需要以相应的债权合同为前提”，“物权变动的成立和生效，仅有当事人之合意尚不足，仍需要登记或交付

之法定方式”。1因此，一方面，婚前一方因按揭购房而产生的一系列债法律关系并不因婚姻关系的成立发生任何变更，缺乏这一原因基础，房屋权属的变更无从谈起；另一方面，房屋作为不动产，其权属的最终生效确立，另需权利人的登记，因此，房屋产权登记簿是房屋权属变化状况的法定依据，若无变更，亦不生变动效力。

因此，对于婚前一方按揭购房，并取得产权证书的情形而言，婚姻这一法律行为对按揭买卖债法律关系及其依登记取得不动产物权不产生任何身份或财产层面的影响。

二、婚后房屋增值部分权属归原产权人

根据民法理论，房屋的权属直接决定了房屋增值部分的归属。而我国婚姻法规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有……”。因此婚前所购房屋至离婚时，增值部分究竟为个人财产还是夫妻共同财产或其他，成为处理房屋增值部分分割事宜首当厘清的问题。现实中看法不一。

一种意见认为，该房屋增值部分产生于夫妻关系存续期间，是夫妻共同财产。即便房产是一方婚前购买的，但婚后另一方愿意共同偿还贷款，表明其在主观上是以房屋所有人参与房产的实际维护和经营，并承担相应的风险，对方对此明知并接受。因此，在婚姻关系存续期间，夫妻双方对共同居住的房产均投入了相当的贡献。基于上述理由，认为增值部分应当归夫妻共同所有。如果严格按照物权法的规定将其归属于房产所有者一方，与我国家庭财产观念相冲突，婚后夫妻双方共同还贷，离婚时却将双方共同的劳动成果归一方所有，与民法上的公平正义原则相违背，明显损害了另一方的合法权益。

笔者认为上述观点有两处待商榷：一是片面强调房屋增值的时间要素，割裂了该增值部分本身与其权源的依存关系。如果没有婚前的房产取得，焉得婚姻期间的增值实现？进一步，既已确认房产归属个人财产，在并不存在原始取得或婚后财产权属转化等继受取得的前提下，房产的附加值又何以悄然转化为共同财产？实有偷梁换柱之嫌，也是对婚姻法关于夫妻共同财产立法本意的曲解。二是错将非产权方的主观意愿及相关实施行为列为物权取得的原因。非产权方还贷时的单方主观意图，并不构成任一物权取得事由。况且对房屋增值部分权属的认定与非产权方能否参与分配之间并无直接关联性，不必然导致不公平。

第二种意见认为，房屋系一方婚前个人财产，故依照物权法原理，该房屋增值部分属于法定孳息，系属个人财产而非共同财产。

笔者并不赞同“法定孳息”一说。物的孳息是指该物的出产物和按照该物的用法而就该物取得的其他收获物。而所谓法定孳息是指根据法律规定，由法律关系所产生的收益，并且法定孳息的产生必然依赖于他人对原物的使用。“自己利用自有财产所得到的收益，不是法定孳息。”2因此，若购房后闲臵或自住，即便房屋价格随行就市而实现增值，该增值部分并非法定孳息。另，就房产、股票等增值权益是否属于孳息，比如房屋的增值部分无法与房屋本身相分离，不符合孳息可与原物相分离而独立存在这一基本特征等，学界和实务均存争议。

第三种意见认为，房屋增值或贬值，是其交换价值的变化，但仍属于一方个人财产。

笔者赞同该观点。在婚姻关系存续期间，房屋的交换价值同时受人为因素和客观因素的影响。人为因素表现为夫妻双方对房屋进行的占有、维护和装修等，并排除他人对房屋的妨害，使房屋维持其一般的使用价值或优化和拓展其市场价值。客观因素表现为受国家宏观政策的调整、土地价格的变化、供求关系的影响，房屋的市场价值得以变动，从而给房屋所有人带来的一定的收益预期，且因其不可控性，房屋的交换价值面临或增值或贬值的市场风险。但无论增值或贬值，其前提在物理上表现为该房屋的完整健全存在，反映在法律上则表现为房屋所有权人对房屋拥有完满绝对的占有、使用、收益和处分的权利。《物权法》第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利”。由此，房屋产权人对该房屋增值部分的所有，便是其享受该房屋收益的应有之义。同时，应予说明的是，对房屋增值部分权属的划定，并不意味着对以夫妻共同财产参与按揭房屋还贷的非产权一方的时间、精力及金钱支出的否定，产权方在将其所有的房产变现为货币形态时，应充分考虑非产权方在共同还贷以及日常维持、经营中的贡献，予以公平合理的补偿。

三、离婚时对房屋增值部分的分割

(一)非产权方参与分割之正当性分析

婚前按揭购买、婚后清偿贷款，房屋增值部分归属存在分歧，婚姻介入是直接原因。对婚姻存续期间共同还贷行为的不同认知直接决定了非产权方参与增值分配是否具有充分的正当性。目前，对于共同还贷行为的性质，主要有以下几种代表性观点。

观点一认为非产权方参与共同还贷是家庭互助行为。按照婚姻法的规定和精神，家庭成员间应当互相帮助，维护平等、和睦、文明的婚姻家庭关系。在夫妻关系存续期间，一方婚前购房用于婚后共同居住，其目的是

为提升家庭共同生活水准，维护和谐稳定的婚姻家庭关系，虽然其为法律上的唯一还贷义务人，但另一方作为夫或妻，在享受房屋这一婚姻物质载体带来的稳定和幸福感之时，理应协力相助，包括直接的物质支持和间接的管理扶持。因此，一方婚前购臵房产，婚后双方无论是对房屋进行修缮、装修、原拆原建还是仅仅居住以维持房屋的正常使用功能并偿还贷款，在法定夫妻财产共有的情况下，非产权方用共同收入偿还贷款的行为应认定为夫妻间的互助行为。

观点二认为非产权方参与共同还贷是夫妻间的借贷行为。从合同相对性理论出发，债权债务仅在直接当事人之间发生法律效力。婚姻关系的存在并不当然导致个人债务自动转化成为夫妻共同债务，按揭债务自始至终仅在购房一方和按揭银行之间存在，按期还贷的义务并不因为婚姻状况的变化而当然的从个人债务转化成为夫妻共同债务。婚后以夫妻共同财产还贷，相当于购房一方的配偶以默示的方式自愿偿还他人债务，是典型的债务承担行为，且债务承担无需征得债权人的同意。无论还贷比例多大，都无法改变房屋的归属，无法改变婚前购房一方在按揭法律关系中权利或义务主体身份的事实，但参与共同还贷的一方可以行使债权返还请求权，要求返还其在还贷共同财产中支出的本金及相应利息。

观点三认为非产权方参与共同还贷是其个人对于家庭的共益投资行为。按期偿还银行按揭贷款的目的是为了防止银行行使抵押权，保证展开婚姻生活载体的稳定性。婚姻的目的是要共同生活，它意味着有难同担，有福共享。用法律术语来解释即共同出资，共担风险，共享利益。而这恰恰符合民事合伙的特征。若用合伙的理论来解释婚姻，无论是共同财产还是个人财产投入到婚姻生活中，性质都类似于对合伙的出资。离婚等于合伙解散。合伙人有权取回自己的合伙出资，同时按照其出资，分享合伙的营利部分。由此看来以共同财产还贷的行为就属于出资行为，而分割按揭房屋增值部分属于分享合伙利益。使用合伙理论解释婚姻关系，进而认定共同还贷的性质，可以很好地解释非产权方参与房屋增值部分分配的正当性，无论增值的原因是客观环境还是人为的努力。

笔者认为前述观点虽有其合理性，但均有可斟酌之处，不构成非产权方参与增值分配正当性之基础。

观点一充分考虑了婚姻伦理关系对财产权属及分配的影响，符合倡导创建和睦家庭和谐社会的道德风尚要求，但应注意到，伴随市场经济发展，个人权利日渐凸显，婚姻家庭法律规定及其精神理念也日益强调对个人财产的保护。如果一味追求维护身份关系的和谐，无疑是提高了夫妻双方的道德义务标准，即要求非产权方在婚姻存续期间甘于无私帮助，产权方在

婚姻结束之时乐于慷慨回报。另外，以“互助”定义婚内共同还贷行为，在遭遇共同还贷财产及房产增值诉讼时，给司法裁判标准带来挑战，不利于社会公平公正。

观点二客观上很好地平衡了合同法、物权法及婚姻法三者在此问题上可能产生的冲突，易于操作实践。但将夫妻一方在婚姻关系存续期间参与还贷的行为按借款处理，既不符合该非产权方的本意，又变相剥夺了其拥有自己房产或者将其应有财产份额投资于其他方面而获益的权利，当房屋增值较快时，对非产权方而言，极不公平。

观点三有自相矛盾之嫌。暂且不论用合伙理论解释婚姻是否科学，婚姻关系是一种兼含身份关系与财产关系的社会关系，夫妻共同还贷本质上是一种财产法律行为，在不违背婚姻家庭法律要义的前提下，适用调整财产关系的相关民法理论来解决涉婚姻的财产分割问题是可行的。另外，按照共益投资的观点，婚姻关系成立，非产权方参与已有相当物产的家庭的共同建设，正如，合伙人加入已有的合伙，合伙经营积累的财产，归全体合伙人共有，即共益投资所得理应属于共同财产。但是，该笔共同财产的分割遭遇难题：究竟是采婚姻法夫妻法定共同财产制度下均分的原则，还是依照合伙中退伙或解散时合伙人对合伙期间的债务承担无限连带清偿责任的原则？因此，合伙理论可以解释非产权方参与共同还贷的表象特征，但解决不了参与还贷法律关系的权、责、利相统一的问题。

综上分析，非产权方参与共同还贷的行为，不能看做简单的借贷行为，也不是概括的投资行为。笔者的观点是，宜在将房屋增值部分界定为房屋交换价值的增长，且权属于房屋登记所有人的基础上，肯定非产权方参与共同还贷对该交换价值增长的客观贡献，并对其贡献大小即共同还贷部分占全部购房款比例及婚姻存续期间房屋的实际增值状况通过一定的价值计算规则予以补偿。同时笔者认为，非产权方的“贡献”与房屋的增值并无必然因果关系，因此，不宜将“共同还贷”这一“贡献行为”定性为借贷或投资或其他法律类型，否则将引致又一司法难题，即对非产权一方主张分割增值部分的权利基础是物权请求权，还是债权请求权或是其他？

(二)非产权方参与分割之计算规则

在肯定非产权方可以分割房屋增值部分的前提下，需要确定房屋增值部分分割的具体计算规则。

按照婚前和婚后两个阶段，房屋的增值部分也分为两个部分：(1)婚前房屋增值价值，此部分为结婚时房屋的市场价值与房屋合同价格之差；

(2)婚后房屋增值价值，此部分为离婚时房屋的市场价值与结婚时房屋市场

价值之差。因非产权方采用夫妻共有财产还贷事实发生在结婚后，所以仅能对婚后房屋的增值部分主张权利。

该部分的计算公式为：供分割之房屋增值部分=[婚后共同还贷额/实际总房款(总房款本金+已还利息额)]×婚后房屋增值部分

假设一案例，甲于20xx年购买房屋一套，合同价30万元，支付首付10万元，于20xx年与乙结婚，当时房屋市值60万元，20xx年二人准备离婚，婚姻期间共偿还10万元银行贷款本金，共偿还银行利息5万元，离婚时房屋市值120万元。

依本文观点：两人婚后还款额10万元本金与5万元银行利息/房屋总价(合同价30万元+已支付银行利息5万元)×婚后增值(离婚时市价120万元-结婚时市价60万元)，即供分割之房屋增值部分为25.7万元。非产权方可分得增值价值的一半12.85万元。同时加上共同还贷的一半，也就是10万元本金加上5万元利息的一半，即7.5万元。非产权方针对按揭房屋在离婚时可获得的房产价值为20.35万元。

当然，该计算规则因略去货币、市场等因素而不尽准确，且某些时间结点(如结婚时点)房屋的价值确定在操作上有些繁琐，但在不能保证绝对精准和公正的前提下，此计算规则还是能比较公平地平衡夫妻双方的财产利益。对于按揭房屋在结婚时的市场价值，建议可以比较同一时期，同一地区房屋的均价来处理。另外，实施房产税已渐成气候，必然会对房屋定期评估，房产增值部分的价值就会更加直接清晰的体现出来。

[作者简介]

王曦，上海市第二中级人民法院执行庭调研助理

[1] 参见谢在全：《民法物权论》（上册），中国政法大学出版社19xx年版，第65页。

[2] 最高人民法院物权法研究小组编著：（《中华人民共和国物权法》条文理解与适用，人民法院出版社20xx年版，第347页。