房地产项目转让合同

转让方（甲方）：

法定代表人： 职务： 国籍：

住所：

开户行： 帐号：

受让方（甲方）：

法定代表人： 职务： 国籍：

住所：

开户行： 帐号：

甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产转让管理办法》等法律、法规的规定，按照平等互利的原则，经过双方协商一致，就 房地产项目（简称项目）转让达成致意见，特签定本合同。

第一条：房地产项目概况

1.1 项目名称：，位于 ，其四至范围为：东至 ，西至于 ，南至，北至 。（详见附件一，规划拴桩红线图）；本转让项目包括在建构筑物及其附属设施等（详见附件

二）。

1.2项目使用性质： （住宅、商业）

1.3项目规划条件：

（1）占地面积： 平方米；

（2）规则容积率 ；

（3）限高：

（4）总建筑面积：平方米；

（5）地上面积： 平方米；

（6）地下面积： 平方米；

1.4规划指标：

1.5项目投资建设情况：本房地产项目总投资额 万元，现转让方已累计投资万元，达总投资额的25%以上。

1.6其他情况。

第二条 项目开发建设现状

由甲乙方双方共同确认后形成书面文件作为本合同的附件，作为本合同的内容（详见附件三）。

第三条 项目法律手续

3.1 甲方以 方式取得该项目的国有土地使用权，国有土地使用权出让合同编号： ；甲方已按国有土地使用权出让合同全部交清土地出让金，并取得国有土地使用权证书为；国有使用权使用期限从 年 月 日计算，为 年；

3.2该项目的拆迁许可证号为 ；

3.3该项目的建设用地规划许可证号为 ；

3.4该项目的建设工程规划许可证号为 ；

3.5该项目的建设工程开工许可证号为 ；

3.6该项目的固定资产投资计划立项批准文为；

3.7该项目的商品房预售许可证号为 ；外销许可证号为；

3.8 《项目建议书》、《项目可行性研究报告》《项目环境影响研究报告》

3.9 ；等。

第四条 法律手续的转移

4.1 项目转让时，本合同第三条甲方已取得的各项法律手续和许可证件（包括交清土地出让金的凭证）在本合同生效之日起十五个工作日内交付给乙方。乙方自行向政府有关主管部门办理转移手续，甲方应积极协助。乙方未按本合同第五条的约定及时向甲方支付有关费用，或未按政府有关部门的规定提供转交证件所需要的证明文件而导致不能获政府有关部门批准的，甲方有权拒交有关证件。

4.2甲方保证各项法律手续转移的确定性，如因其中某项手续因甲方的责任无法确定地转移而影响项目的转让，甲乙双方同意按（ ）处理：

4.2.1 双方共同向政府主管部门申请补办有关手续，其补办有关手续的一切费用由甲方承担；若补办不成功时，甲乙双方按4.2.2处理；

4.2.2合同解除，甲方退还乙方全部已付费用，并按乙方已付费用的 %予以赔偿；

4.2.3 。4.3如果因乙方的责任无法确定地转移其中某项手续 而影响项目的转让，甲方双方同意按以下方法之一处理：

4.3.1合同解除，甲方不退还乙方所交定金，退还乙方其他已付费用。同时，乙方在接手项目后已投入项目资金或其他资产，甲方不再折价返还乙方。

4.3.2 合同解除，乙方按已付费用的 % 赔偿甲方的损失。

第五条 项目转让费及其支付

5.1 项目转让费总额：乙方应向甲方支付合同项目转让费为 万元 。

5.2付款方式：转账或以转账支票支付。

5.3 付款期限：

乙方须在 年 月 日前向甲方支付定金万元；

乙方须在 年 月 日前向甲方支付转让费 万元；

乙方须在 年 月 日前向甲方支付转让费 万元；

乙方须在 年 月 日前向甲方支付转让费 万元；

乙方须在 年 月 日前将转让费用余额即 万元向甲方付清。

第五条 项目转让的间接费用

5.1 项目转让时发生的房地产税、契税、印花税等税费的承担依国家税法规定。

5.2项目转让后，项目发生的需向政府有关部门支付的一切费用（本合同其他条款特别约定的除外）全部由乙方承担。

第六条 项目转让后办理法律手续义务

乙方按该项目原有的国有土地使用权出让合同及附件、城市规划的批准文件、固定资产投资计划的批准文件、拆迁批准文件等受让该项目后进行开发建设。确有必要修订有关限制条件的，由乙方在受让项目后自行向有关部门申请，办理有关法律手续，甲方承担协助办理的义务。

第六条 甲方关于项目工程建设的责任

6.1 甲方向乙方转让该项目尚需完成工程（依实际情况约定,如6.1.1）：

6.1.1负责完成项目红线内的拆迁，清理工作，配合乙方做好临时用水、电管线到红线的接用，并承担其费用;

6.1.2 ；

6.1.3 等。

第七条 甲方关于项目开发建设各项未完审批手续有关费用的责任。（依实际情况约定）

7.1 ；

7.2 ；

7.3 。

第八条 项目转让后，开发项目甲方与其他第三人签订的合同的处理

8.1 甲方应如实提供该项目所涉及的甲方与他方签订的设计、施工、工程监理、商品房预售等方面合同尚需由乙方继续履行的所有合同原件，或经与原件核对一致，除非甲方已解除原签合同。

8.2 项目转让后，需由乙方继续履行的合同细目如下(内容详见附件四) (依实际情况约定)

8.2.1《建设工程承包合同》；

8.2.2 《工程监理合同》;

8.2.3《商品房预售合同》，共 份 ；

8.2.4 。

8.3甲方应当通知上述合同的合同当事人，与乙方一起协商有关合同继续履行事项，并按以下方式处理原合同事宜。

8.3.1 若几方达成协议，应签订对原合同的书面补充协议。

8.3.2 若达不成被充协议，甲方应当与原合同当事人负责解除，其引发的合同责任应当由甲方承担，与乙方无关。

8.4 上述8.3商谈补充合同所产生的费用由甲方承担。

第九条 甲方责任

9.1 甲方保证其有资格转让项目，并保证项目符合法定转让条件；

9.2 甲方保证项目不存在为第三人或甲方债务担保的情形。

9.3 甲方保证项目转让时，不存在法院查封、扣押等情形。

9.4 甲方保证项目转让时不存在有其他行使《中华人民共和国合同法》第286条规定的优先受偿权的情形；

9.5 甲方应当如实向乙方提供项目转让时现状情况；

9.6 甲方应按本合同第4.1条约定及时向乙方提供许可证件和法律文件，并积极协助乙方向有关部门办理相关转移手续；

9.7甲方应对本合同任何一方有关事宜保密，并不得将甲方在与乙方商谈项目转让的过程中及以后在履行本合同的过程中所获取乙方任何商业秘密（资料）泄露（包括故意或过失）给与本合同无关的任何其它方或个人，除非并直至该等商业秘密（资料）已正当地为公众所知悉。

9.8 甲方应按本合同约定履行其他义务.

第十条 乙方责任

10.1 乙方保证有资格受让项目，并有能力继续开发建设本合同项目；

10.2 乙方应当按本合同第五条的约定向乙方支付项目转让费；

10.3 乙方应积极协助甲方处理项目转让前所签订的合同事宜；

10.4 乙方保证履行甲方已按本合同第八条处理的后由乙方履行的有关设计、施工、工程监理、商品房预售等合同。

10.5 乙方应对本合同任何一方有关事宜保密，并不得将乙方在与甲方商谈项目转让的过程中及以后在履行本合同的过程中所获取甲方任何商业秘密（资料）泄露（包括故意或过失）给与本合同无关的任何其它方或个人，除非并直至该等商业秘密（资料）已正当地为公众所知悉。

10.6 甲方应按本合同约定履行其他义务。

第十一条 违约责任

11.1 甲方违约责任

11.1.1甲方若没有资格转让项目或项目不符合法定转让条件，而乙方不知晓或不可能知晓的，致使本合同无效时，乙方应向甲方赔偿项目转让费的%，若乙方实际损失超过此赔偿额时，超过部分甲方应据实赔偿。

11.1.2 甲方未按本合同第四条约定按时向乙方转交有关证件的或甲方未按本合同第九条9.1款至9.5款的义务（有一款即可）时，视为甲方根本违约，乙方有权解除合同，甲方退还乙方全部已付费用，并按项目转让费的 %向乙方支付违约金，若乙方实际损失超过此违约金时，超过部分甲方应据实赔偿。

11.1.3 甲方没有11.1.2的根本违约情况下，而未按本合同第九条9.6至9.8款履行其义务时，甲方应向乙方支付违约金 元。

11.2 乙方违约责任

11.2.1 乙方若没有法定资质受让项目而甲方不知晓或不可能知晓，而致使本合同无效时，乙方应向甲方赔偿项目转让费的%，若甲方实际损失超过此赔偿额时，超过部分乙方应据实赔偿；

11.2.2 乙方未按本合同第五条约定向按期如数向甲方支付项目转让费，每逾期一日按项目转让费用的万分之 支付违约金。若逾期 超过30日，甲方有权解除合同，罚没定金。同时，乙方再按已付项目转让费的%向甲方赔偿。若甲方实际损失超过此两项赔偿费用时，超过部分乙方仍须据实赔偿。

11.2.3 未履行本合同约定的其他义务时，甲方应向乙方支付违约金 元。 第十二条 不可抗力

不可抗力指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，包括因国家政策的变动、城市规划的更改等。

由于不可抗力的原因，致使直接影响本合同的履行或者不能按条件履行时，应书面通知对方，并在15日内提供事故详情及合同不能履行或者部分不能履行，或者需要延迟履行的理由的有并效证明文件，此项证明文件应由事故发生地区的有权权力机关或公证机构出具。按其对履行需要影响的程度，由双方协商解决是否需要或部分免除履行需要的责任或延期履行的协议。

第十三条 法律适用

本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决，适用中华人民共和国的法律。 第十四条 争议的解决

因执行协议所发生的或与本合同有关的一切争议，双方应友好协商解决。如协商不能解决，双方同意按以下第 方式解决。

（一）向项目所在地人民法院起诉

（二）向 仲裁委员会申请仲裁。

第十五条 合同文字

本协议文本用中方写成。本协议正本三份，甲乙双方各持一份，另一份由甲乙双方共同报 房地产管理部门备案。

第十六条 合同生效及其它

本合同自甲方双方签字、盖章后，经政府审批机关批准后生效。

本合同未尽事宜，甲、乙双方另行签订补充协议，补充协议具有本合同同等法律效力。 第十七条 合同附件

附件包括与本合同相关的协议，附图、附表、交接手续等，是本合同不可分割的组成部分。

附件（一）

附件（二）

附件（三）

附件（四）

附件（五）

附件（六）

甲方：

住所：开户行：

账号：

年月日

乙方：

住所： 法定代表人：

委托代理人：

电话：

传真：

开户行：

账号：

法定代表人：

委托代理人：

电话：

传真： 年月日

第二篇：浅析未取得《国有土地使用证》的房地产项目转让合同的效力20xx0225

浅析未取得《国有土地使用证》的房地产项目转让合同的效力

房地产项目转让是指房地产开发企业在开发过程中，将具备一定条件的整个房地产项目转让给他人的行为。《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”如果仅根据以上相关法律规定本身的表述，未取得《国有土地使用证》的房地产项目转让合同应当认定无效。然而，如果该项目转让合同主体资格合法，出自双方真实意思表示，买卖标的权利来源合法明晰，内容未违反法律规定，而仅仅因为未取得《国有土地使用权证》认定无效，则明显对该项目转让合同的受让方不利。《城市房地产管理法》的立法目的和鼓励交易的合同法立法目的，如果将该种合同认定无效，不利于维护民法诚实信用原则及保护市场交易安全的实现。

房地产项目转让合同关键在于转让人是否是该土地的合法使用权人。从理论上讲，土地使用权证是权利人拥有土地使用权的合法证明文件，但仅是法律意义上的证明文件。相对于不动产使用权证来说，不动产登记簿拥有更优越的公信力，尽管我国目前的实践中，一般主体很难了解不动产登记簿的内容。土地使用权证是政府主管机关向权利人签发的权利证书文件，它的基础依然是政府主管部门留存的不动产登记簿，土地使用权记载的事项亦应根据不动产登记簿加以调整。因此，相对于不动产登记簿来说，土地使用权证自应具有依附性。一旦国土资源局与转让人签订了《国有土地使用权出让合同》，国土资源局即应将该地块权属变动情况记载于不动产登记簿，以避免实践中出现混乱。但即使国土资源局如果因为工作程序等原因（如拆迁），尚未制作完成该地块的土地使用权证书，或者未向房地产项目转让人正式签发国有土地使用证，也不能否定转让人是该宗土地的合法使用权人。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享

有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”因此，尽管转人未取得《国有土地使用证》，但实质上已经成为了房地产项目的合法所有人，已经具备了进入市场依法转让的条件，应当认定这种情况下，项目转让合同依然有效。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第21条规定：转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核项目转让是否符合有关法律、法规的规定；房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更；相关的权利、义务是否已经转移；新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件；同时要变更开发建设单位的名称。上述各项如满足规定条件，转让行为有效。如有违反规定或不符合条件的，房地产开发主管部门有权责令补办有关手续或者认定该转让行为无效，并可对违规的房地产开发企业进行处罚。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。不得转让的房地产项目根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十七条规定，下列房地产不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。上述的部分法律规定，目前都成为了房地产项目转让的障碍，在目前金融危机和房地产市场缺乏活力的时期，这些限制性的法律规定无疑使本已危机四伏的房地产市场雪上加霜。

国土资源部正式发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，明确规定工业用地必须通过招拍挂公开方式出让，此外，建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得进行按比例分期发放。即土地管理部门按照规定出具土地使用权证的情况下，不会发生有土地使用权证而没有支付完毕所有土地出让金的情形。从物权公示原则而言，由于登记显示房地

产项目出让方已经享有土地使用权，则其与土地管理部门的土地出让金交付只是债权债务关系，并不妨碍房地产项目转让合同的效力。同理，若在签订合同时，已经具备支付完毕所有土地出让金的条件的前提下，尚未取得土地使用权证，则应根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。该条也符合“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”不拥有物权属于无处分权的一种，相应的处分行为可经权利人追认而有效，也从一定程度上确保交易的稳定性，降低交易成本。该司法解释实际上是采用了民法中效力待定的概念。但这种解释仍然过于保守，如果已经具备了实质的权利，仅因为未取得国有土地证而认为房地产项目转让合同无效不利于促进交易和保护交易安全。

房地产项目转让合同只要具备了《中华人民共和国合同法》规定的生效要件，经协议双方签署后应当生效。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”如果房地产项目转让合同的签约主体资格合法，出于双方真实意思表示，买卖标的权利来源合法明晰，内容并未违反法律规定，应当认定为有效合同。一般而言，如果项目转让方已经和适格的政府部门签署了《国有土地使用权出让合同》并缴清了土地出让金，可以确定该房地产转让项目的合法权利人，其依法有权处置该项目，其与受让方签署的项目转让合同内容并未违反法律规定，应当认定有效。《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发〔2006〕114号）第5.10条规定：“受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。”《土地登记办法》（国土资源部令第40号）第九条规定：“申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：（一）土地登记申请书；

（二）申请人身份证明材料；（三）土地权属来源证明；（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（五）地上附着物权属证明；（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；（七）本办法规定的其他证明材料。”

未取得国有土地使用证的房地产项目转让合同未违背法律、行政法规有关合同效力的强制性规定。法律、行政法规的强制性规定包括效力性规定和行政管理性规定。法 律、行政法规的强制性规定范围极为广泛，从其性质角度分析，强制性规范包括效力性规范和管理型规范，区分效力性规范和管理性规范的方法，主要以强制性规范的设立目为标准。如果法律规范的目的是为了行政管理的需要，并无涉及民事主体之间利益关系的意图，则应当把这类强制性规范作为管理性规范对待，排除在认定合同效力依据的范围之外。从立法本意分析，违背管理性强制规定应依法由相关行政主管部门予以处罚或要求纠正，并不影响民事主体之间订立的合同效力。故此，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定“违反法律、行政法规的强制性规定”，是指违反法律、行政法规中有关效力性强制性规定，而不是违反法律、行政法规中有关行政管理强制性规定，房地产项目转让合同应当认定为有效合同。未取得国有土地使用证的房地产项目转让合同未违背《物权法》中有关强制性规定。《物权法》第六条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”此条款规定了不动产物权的转让只有通过登记方产生物权变动的结果，然而，未经登记不应当影响合同的效力。《物权法》第八条规定，“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。”该规定是希望解决《物权法》与其他相关特别法之间的关系，《物权法》作为20xx年10月1日起施行规定物权的基本法律，《房地产管理法》（19xx年1月1日生效）更应当符合《物权法》的立法精神和一般原则。《房地产管理法》第三十九条的规定属于房地产主管部门为加强对房地产市场管理所制定的管理性强制规范，违背该规定仅发生该项目无法进行转让登记的法律后果，但项目转让合同的效力不受影响。《物权法》第一百三十九条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”本条是关于建设用地使用权登记的规定，建设用地使用权适用登记生效的原则，经登记设立。根据不动产物权变动的原因与结果进行区分的原则，本条是对不动产物权变动所需结果条件的规定。然而，作为房地产项目转让合同的债权行为并不因为物权行为的未发生而认定无效。

未取得国有土地使用证的房地产项目转让合同未违反物权法定原则的规定。

《物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第十四条规定：“拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人应当办理房地权属注销登记手续。”《城市房屋拆迁管理条例》第十九条规定：“尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。”该条款肯定了未完成拆迁补偿的项目合同的效力。在拆迁人未完成拆迁补偿的项目中，由于被拆迁人的《国有土地使用证》没有注销登记，拆迁人此时尚未取得《国有土地使用证》，而合同依旧有效。项目转让合同约定的内容与《城市房屋拆迁管理条例》第十九条规定的内容是一致的，都是在未取得《国有土地使用证》的前提下签署的合同，因此，可以确定城市房地产管理法39条的规定，仅是物权变动的条件，而非合同生效的条件。该条款再次肯定了项目转让合同的有效性，《房地产管理法》第三十九条的规定属于行政管理性规定。

《城市房地产管理法》第三十九条的规定，属于房地产主管部门为加强对房地产市场管理所制定的管理性强制规范，违背该规定签订了国有土地使用权转让合同仅发生物权无法进行转让登记的法律后果，但作为债权行为的《转让合同》的效力不受影响。《城市房地产管理法》作为19xx年颁布的有关城市房地产管理的主要法律，其主要内容为行政管理性规范，带有浓厚的行政管理色彩。《城市房地产管理法》第39条规定的转让条件，是对国有土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的房地产项目未符合该条件，属于合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。司法实践中，最高人民法院和北京市各级法院已经做出了大量类似案例，确认《城市房地产管理法》

第39条的规定为行政管理性强制规范，未达到第39条规定转让条件的不影响合同效力：最高人民法院审理终结的(2004)民一终字第46号案件（上诉人柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与被上诉人南宁桂馨源房地产有限公司土地使用权转让合同纠纷一案）对此已有明确裁决：“?本案一审起诉前全威公司办理了国有土地使用权证，讼争土地具备了进入市场进行依法转让的条件。而土地出让金的交纳问题，属土地出让合同当事人即柳州市国土资源局和全威公司之间的权利义务内容，其是否得到完全履行不影响对本案土地

使用权转让合同效力的认定。故超凡公司提出的因土地开发合同签订时未取得国有土地使用权证及土地出让金未全部交清违反法律强制性规定应认定该合同无效的上诉主张，本院不予支持。关于投资开发的问题，《城市房地产管理法》第38条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》第38条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，超凡公司关于土地开发合同未达到25％投资开发条件应认定无效的主张。本院亦不予支持。” 最高人民法院物权法研究小组编著的《中华人民共和国物权法》条文理解与适用中亦确定了该观点。最高人民法院终审的（2006）民一终字第26号上诉人河南花园置业有限公司与河南鑫苑置业有限公司土地使用权转让合同纠纷一案中，也已经采用了将不动产物权变动的原因与结果进行区分原则。判决书认定，花园公司与鑫苑公司签订的协议书是否有效，依据协议书的约定，在本案诉争国有土地使用权从花园公司变更登记到鑫苑公司之前，花园公司负有缴纳土地出让金、解除土地他项权力抵押的合同义务，但花园公司没有履行。花园公司在收取鑫苑公司支付的6652万元土地使用权转让费后，又以自己未交纳土地出让金、未解除抵押权等违约事实为依据作为抗辩理由行使抗辩权。该行为不仅违背了《民法通则》规定的诚实信用原则，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则。此外，《城市房地产管理法》第三十八条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权属变更登记问题上所做出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制规定。因此，花园公司在收取鑫苑公司部分土地转让费后，以自己不履行合同约定义务，违背诚实信用原则，反而主张合同无效的上诉理由，本原不予支持。从最高人民法院物权法研究小组编著的《中华人民共和国物权法》条文理解与适用和最高人民法院的判决可以看出，《城市房地产管理法》第三十九条规定的转让条件只是房地产登记部门在办理房地产变更登记时审查的条件，并不影响未取得国有土地使用证的转让合同的效力。因此，其只能理解为不符合该条规定的转让条件，房地产不能完成过户登记，但合同本身是有效的。

房地产项目转让合同作为债权契约，其效力独立于物权登记行为。《物权法》

确立了不动产物权变动的原因与结果相分离原则，即物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，在发生物权变动时，它们成立生效的依据不同。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”基于上述规定，只要符合《民法通则》所规定的民事行为有效条件，合同即成立生效，至于转让人是否取得土地使用权证书，转让的标的物是否达到《城市房地产管理法》第39条规定的条件，能否完成转让行为，只是合同履行的问题，并不影响合同的效力，可通过瑕疵担保责任制度对受让人进行救济。《城市房地产管理法》第三十九条规定的转让条件应当理解为房地产变动的结果条件而不是原因条件，不符合该条件时，房地产不得进行转让登记，但转让合同的效力不受影响，转让合同是有效的。

未取得国有土地使用证的房地产项目转让合同合法有效符合诚实信用原则，该合同应当认为有效。如果认为无效则严重违背了立法宗旨和严重侵害了合同双方当事人的利益，或者导致主张合同无效乙方获得不当得利进而造成显示公平得结果。《合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”当事人在市场活动中应讲信用，恪守诺言，诚实不欺，在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益，诚实信用原则要求民事主体在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。

综上所述，未取得国有土地使用证的房地产项目转让合同认定合法有效更符合立法目的和保护交易安全，《城市房地产管理法》中的第38条和39条的内容应当被定予新的含义。