物业管理制度
第一章总则 第一条 为了规范物业管理活动,维护我公司和所有租户的合法权益,遵循“安全、计划、节约、方便”的原则,特制定本制度。
第二条 本制度适用于公司的租户房产、水、电、暖管理。
第二章管理机构及职责
第三条 物业管理科在公司综合办的领导下,负责公司所有租户的房产、水、电、管理工作。
第四条 物业管理科负责公司所有租户的水电暖运行、增容审批、用水用电违章查处、新(改)建工程供水供电方案审查、节能技改方案制订、供暖费用、租金费用延续及合同变更手续费等工作。
第三章保障、运行、维护
第五条 物业管理科负责对公司所有租户房产、水、电、暖管理系统进行保障、运行、维护等并履行管理、检查和监督职能。
第六条 物业管理科负责公司所有租户房产、水、电、暖管理系统的运行、计量、收费等工作,变配电设施的管理维护。
第四章停水、停电、停暖、租金变价
第七条 如遇自来水公司、供电局安排计划停水、停电,物业管理科应根据具体情况,提出相应的处理方案,并通知公司所有租户。
第八条 因工程建设(施工、检修等)需要区域性停水、停电,物业管理科应提出书面申请,向公司领导报告停水、停电的范围及影响程度,并合理安排,并提前通知。
第九条 如遇冬季偶发停暖情况,物业管理科应及时与供暖公司取得联系,协商解决停暖事宜。
第十条 如遇租户的租金涨价时,特来管理科应事先通知所有租户。
第十一条 除物业管理科工作人员,其它任何部门和个人不得擅自停水、停电、停暖。
出现下列情况之一,物业管理科工作人员可以立即停水、停电:
1.发生或可能引发人身伤害等重大事故时。
2.发生爆炸、火灾、自然灾害、外力破坏等突发性事故时。
3.水、电、暖例行检修。
4.单一建筑物内部水电维修。
以上情况的处置应在安全第一的原则下,尽可能缩小停水、停电、停暖的范围,并迅速逐级报告。
第五章 计量、收费
第十二条 物业管理科对公司所有租户实行单独水电暖租金计量,费用根据租户的实际情况收费,具体收费事宜到物业管理科进行办理。
第七章违章查处
第十三条 任何部门和个人私接水电、毁坏水电设施、私自拆装和移动水电设施或以不正当手段使水电设施损坏等,均视为违章行为者,物业管理科责令其改正,视情节轻重,处以一至五倍的罚款。
第十四条 凡未经物业管理科批准,任何部门和个人私自进行水电设施新(改)建,改变原供电线路和上下管线等,一切责任由部门和个人负责。一经发现,物业管理科有权要求该用户立即停止使用。屡教不改者,水、电管理人员有权队其停水、停电。
第十五条 对违章使用水电的行为,任何部门与个人均有权监督并动力处举报。
第八章附则
第十六条 公司所有租户在出现紧急意外情况时请按照公司所有租户《应急预案》进行处置。
第二篇:物业工程部管理制度
物业工程部管理制度
一、工程部每天工作事项
1、 每天按时交接班后,首先做好各自区域内的卫生,保证所有办公区域、设备操作间的卫生整洁。
2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查,并做好相关记录,对所发现的问题要及时处理,及时上报相关领导。
3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度,对所操作的设备运行情况要认真填写清楚,并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。
4、工程部配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度,并对所有设备的每日耗能、容量详细记录,保证正常供电。
5、工程部每日必须保证有人接听报修电话,保证维修工及时维修率为100%,保证整栋办公楼的正常工作。
6、工程部经理每日必须对所管辖的所有区域进行检查、督促各工种人员的工作,对所发现的问题,要及时给予纠正并帮其改正
7、工程部值夜班人员必须在十一点以前对所有设备、设施检查无误后,方可休息,运行工每日必须早上7点半开启制冷机组,下午6点关闭运行设备。
8、工程部各班组负责人必须在每日下午6点集中开碰头会,把每日所做的工作和发现的问题做出总结,并安排好第二天工作安排后方可下班。
二、工程部礼貌用语规范
1、接报维修电话服务用语:接到报修电话时,首先问“您好!工程部,您有什么需要帮助的吗?”在报修人员讲明需维修的事项时,做好记录(如:报修事项、报修地址、报修人姓名及电话),在记录做好后说“好的,我们会尽快派维修工赶到现场给您维修,您还有什么需要帮助的吗?”再问清没有其它事项后,说“再见”。
2、维修工服务用语:在接到维修通知单后,及时赶到维修现场,如进办公场所时,首先敲门,经同意后方可进入。进入后说“您好!我是工程部维修工,是您需要帮助吗?”在落实清楚说“好的,让我先帮您检查一下。”在检查完毕后,发现问题及时维修。维修完毕后说“您好!现在已修好了,您可以使用了,您还有什么需要帮助的吗?”在报修人员没有其它事情后说“再见”。
3、操作工服务用语:设备操作运行工如在设备间遇到检查人员或参观人员说“您好!您有什么需要帮助的吗?”再问清来由后说“请您稍等一会儿,我通知我们工程部主管一下。”
再经主管领导同意后说“您好!请您登记一下。”在登记完毕后,迎领参观人员参观,并随时回答参观人员提出的问题。在参观人员参观完毕后,送出门外说“您慢走,再见”。
三、水暖维修工服务流程
1、 每天对管辖区域内的给排水系统、暖通系统、消防系统进行巡回检查。
2、对巡回检查中发现的问题要及时处理。
3、 巡回检查完毕后要认真填写巡检记录。
4、接到报修任务后,要及时完成维修任务,并如实填写报修单。
5、维修时需进入办公场所必须穿鞋套,并使用礼貌用语,争得业主同意后方可进入维修。
6、维修时要注意保护室内设施,维修完毕后要做到活完场清。
7、维修完毕后使用礼貌用语,让业主在报修单上签字确认并询问业主是否还有其它需要帮助的事情。
8、负责清扫地下室公共区域内的卫生,每周进行一次全面的卫生清洁。
9、如发生溢水事故时应沉着冷静,迅速关闭阀门,切断水源,并及时维修处理和上报有关领导。争取把财产损失降到最低限度。
10、对所有设备、设施按规定要求进行维修保养和消毒。
11、每周对办公楼区域内所有用水量作一次统计,随时掌握室外管网是否有溢水现象。
四、电工服务流程
1、每天对管辖区域内各层强电井道母线、负荷开关、插座、普通照明、应急照明、庭院照明、景观照明以电气设备进行巡回检查。
2、对巡回检查中发现的问题要及时处理。
3、巡回检查完毕后要认真填写巡检记录。
4、接到报修任务后,要及时完成维修任务,并如实填写报修单。
5、维修时需进入办公场所必须穿鞋套,并使用礼貌用语,争得业主同意后方可进入维
修。
6、维修时要注意保护室内设施,维修完毕后要做到活完场清。
7、 维修完毕后使用礼貌用语,让业主在保修单上签字确认并询问业主是否还有其它需要帮助的事情。
8、负责清扫配电室区域内、地下室男、女卫生间、发电机房、地下室西走廊卫生清扫,每周进行一次全面的卫生清洁。
9、如发生停电事故时应沉着冷静,协助配电室值班电工查明停电原因,并及时维修处理,恢复正常供电和上报有关领导。
五、配电室值班员服务流程
1、值班人员每天认真查看交接班记录并检查设备,做好记录。
2、值班人员每天必须认真巡查配电室从高压到低压供电系统运行情况,并做好记录。
3、详细核查各控制柜的工作参数,并做好详细记录。
4、每两小时对高低压变配电系统巡查,并做好各馈电柜运行记录,随时掌握用电高峰、低峰情况。
5、对配电室存在的问题及时上报主管领导,做到及时解决处理,保证配电室正常安全运行。
6、详细填写交接班记录、运行记录、巡回检查记录。
7、负责清扫配电室区域内、地下室男、女卫生间、发电机房、地下室西走廊卫生清扫,每周进行一次全面的卫生清洁。
8、 每周、每月对所有设备用电量进行统计,随时掌握用电量。
9、每15天对柴油发电机房设备试运行一次,并认真填写运行记录。
10、如发生停电事故时应沉着冷静,查明停电原因,并及时维修处理,恢复正常供电。如遇外网停电,首先启用应急预案,开启发电机组,保证重要设备的正常运行,然后倒闸操作用第二路高压供电,恢复正常供电关闭发电机组。
六、司炉工服务流程
1、每天接班前对锅炉及附属设备的运行工况做认真细致的了解。
2、每天接班前认真检查灭火设施的配置是否齐全及燃气报警装置是否正常。
3、启动锅炉时必须严格执行燃气锅炉操作规程。
4、每天当班时随时检查锅炉及附属设备的运行情况,保证设备正常运行。
5、每天当班时随时检查锅炉安全附件及各种仪表,确保其灵敏可靠。
6、协助水处理化验员做好锅炉排污工作。
7、对到保养周期的设备要及时向领导汇报。
8、对每天进入锅炉房的非工作人员实行严格的出入登记制度。
七、空调操作工服务流程
1、每天接班前对冷水机组前班的运行工况,运行参数做全面、细致的了解。
2、每天接班前对冷水机组及附属设备做认真细致的检查。
3、每天当班时随时检查机组及附属设备的运行情况,做到设备正常运行。
4、每天当班时随时检查制冷机房各种仪表,确保各种仪表灵敏可靠。 5、每天对管辖区的卫生进行清洁,做到区域卫生整洁,每周做一次全面卫生清洁。。
6、对每天进入制冷机房的非工作人员实行严格管理,出入必须登记。
7、对已到保养周期的设备要及时向领导汇报。