房屋买卖合同

出卖人(甲方) ：

身份证号码：            联系电话：

住所：

买受人(乙方)：

身份证号码：            联系电话：

住所：

　　甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、房屋基本情况

1、甲方自愿将其村证房位于     市____区_____路         栋整栋的房屋(以下简称：“该房屋”)出售给乙方。

2、该房屋的建筑面积为       平方米；用途为     ，属      结构，层高为     ，建筑层数地上   层，地下    层。

3、房屋建设装饰标准(交房标准)为：外墙       ；顶棚             ；阳台          ；地面       ； 厨房：      ；卫生：       ； 家电家私：     ； 其他：                                 。

二、房屋成交总价格及支付方式

1、甲乙双方同意该栋房屋成交总价格为：￥                元，大写：人民币               元整。

2、支付方式

①、本合同生效后     日内，乙方向甲方支付￥        元（大写：人民币           元整）作为定金。

②、乙方须于甲方交房后    日内一次性支付本合同剩余款项（￥      元，大写：人民币             元整）。

③、甲方收到款项后须向乙方开具收据。

3、乙方指定收款的银行账户信息如下：

开户名称：

开户银行：

账户号码：

三、双方权利义务

1、甲方须于     年    月    日前向乙方交房。交房标准按照本合同第一条第3款之约定执行。

2、甲方须在交房前将该栋房屋已取得的全部有关证件（原件）包括集体土地建设使用权证、产权证等交付给乙方。

3、甲方保证该栋房屋不存在任何权属及债务纠纷，未设定抵押、担保。

4、甲方对该栋房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

5、甲方保证于交房前，将该栋房租的出租关系全部解除且保证不存在任何纠纷。

6、本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。

7、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》。

    8、乙方应按照本合同约定的时间支付款项。

四、违约责任

1、甲方如不按合同约定的日期交付房屋的，则每逾期1天按本合同总金额的千分之    计算违约金支付给乙方。逾期超过_______天，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币    万元。

2、乙方向甲方支付合同保证定金人民币     元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

3、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过______天时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________元作为甲方的损失赔偿金。

4、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

5、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

6、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

    五、争议解决方式

　　本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，双方同意向被告所在地人民法院提起诉讼。

　　六、其他约定

1、本合同自双方签字（按捺手印）并盖公章之日起生效。

2、本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

　　3、本合同一式   份，甲乙方各执  份，见证人一份，每份具有同等法律效力。

　　甲方：                                 乙方： 

　     年月日                                          年月日

　

    见证人：

　　年月日

第二篇：关于“小产权房”买卖合同效力的分析

２００８年第３期

关于“小产权房”买卖合同效力的分析

●鲁晓辉

实务求真

近几年，随着我国城市化进程的不断加快和房地产市场的繁荣发展，“小产权房”成为我国房地产市场上一道独特的“风景线”，引起了越来越多的人

及不同的政策取向，其在市场上的流通程度也是不同的。商品房的买受人可以自由转让其取得的商品

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房，房改房屋对其买受人或使用人来说因不是完全

们的关注。审判实践中也经常出现涉及“小产权房”产权，其流通受到一定的限制，而且往往要征求产权买卖合同的案件，出卖人往往是村民委员会或与村委会合作的开发商，买受人则是村集体经济组织以外的成员，双方争议的焦点问题主要就是合同是否有效，因为合同的效力直接涉及到购房人能否取得所涉房屋的产权。本文拟结合我国相关法律、政策，对涉及“小产权房”的买卖合同的效力问题进行分析。

一、“小产权房”的界定

目前在我国，根据不同的使用主体，房屋主要有这么几种形式，一是由开发商在取得国有土地使用权的土地上建筑并向社会公开销售的房屋，这类房屋被称为商品房；二是国家机关、事业单位根据国家房改政策的规定出售给本单位职工，用于职工居住使用的房改房，三是农村集体经济组织成员在依法取得的宅基地上建造的用于该集体经济组织成员居住使用的农民住房。对于这些不同的房屋，由于其涉

单位的意见，农民住房的流通则被限定在农村集体经济组织内部。

从产权的角度来说，对小产权的解释归纳起来主要有３种，第一种解释是针对开发商的产权而言，将开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由开发商一个产权分割来的。第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要

第２４卷总第１８２期

山东审判

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交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由而第三种解释的小产权买卖，其法律规定较为明确。

的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。本文所探讨的“小产权房”就是第三种解释意义上的房屋。实践中“小产权房”一般由开发商和村委会合作，或者村委会自行组织建设，在宅基地等用地上开发住宅，而后自行销售，并向购房者发放由乡镇政府制作的“房产证”。购房者签订的合同与一般的商品房买卖合同也有所不同，其名称是“ＸＸ项目房屋买卖合同”，合同由乡镇人民政府监因此“小产权房”又被称制，出卖人为某村民委员会。为“乡产权房”。

其他费用。而房改房屋和农民住房之所以便宜，主要因为其房屋价格构成中土地的取得成本较低，多为划拨土地或支付了象征性费用的农村宅基地。因此，对“小产权房”的法律和政策调整主要是通过对其涉及的土地的调整体现出来的。

根据我国《土地管理法》第４条的规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑

“小产权房”物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用与普通商品房的买卖和使用相比，

有以下特点：从价格看，“小产权房”价格只有同样位置商品房价格的４０％至６０％。从住房形态看，一样是普通住宅。从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费

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地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。土地用途管制制度是在我国城乡二元结构的现状下，根据城市和农村对土地需求的不同属性而建立的制度。城市用地主要是建设用地，是为了城市的进一步发展所需，因此，城市土地的使用除了基于公共利益需要进行的划拨外，多通过市场行为，由土地利用人以竞争性方式取得。农村的土地主要是农民安身立命

便宜。正因如此，在目前房价居高不下的大环境下，“小产权房”越来越受到消费者，特别是“城里人”的青睐。但是“小产权房”也有其自身的不足：小产权房无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。如“乡产房”“村、产房”等小产权房没有国家产权证书，只有乡政府或

村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、之所需，如耕地是农民赖以生存的主要资源，宅基流转。若遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。购买小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。

二、“小产权房”涉及的法律和政策分析从房屋价格的构成来看，土地是一个主要的方面，“小产权房”之所以便宜，土地成本低廉是主要因素。例如，城市商品房所占用的土地必须取得国有土地使用权，城市商品房开发就是在取得国有土地使用权的土地上进行的，因此，开发成本中就必然包含了国有土地使用权出让金或取得国有土地使用权的

地则是农民安身之所在。这种不同的需求属性决定了在农村土地上建造的房屋和在城市土地上建造的房屋具有不同的流转要求。对于城市房屋的流转，只要具有合法的产权手续且不违反法律的强制性规定，法律并不进行过分干预。但对于农村房屋的流转，因是在集体土地上建造的房屋，而集体土地对农民具有“安身立命”之作用，故国家法律、政策《土给予了较多的关注。从法律规定来看，我国根据地管理法》第６２条的规定，农村村民一户只能拥有出租住房后，再申请宅一处宅基地，农村村民出卖、

基地的，不予批准。从政策来看，１９９９年《国务院办

２

公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。２００７年１２月１１日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议指出，近来一些地方违法违规将农用地转为、建设用地，并有蔓延上升之势，必须坚决遏制。会议强调：严格执行土地用途管制制度，任何涉及土地管理制度的试验和探索都不能违反国家的土地用途管制制度。严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用（租用）农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得，单到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。严格控制集体建设用地规模，禁止通过“村改居”等方式非法将农民集体所有土地转为国有土地。

由上可见，我国法律和有关政策对集体土地上的房屋买卖行为进行了强有力的干预。这种干预主

００８年第３期

在根本的差异，虽然合同标的物为房屋，但在“房地一体”的政策下，房屋所有权的转让必然导致其所占用的宅基地使用权的转让，而宅基地的使用权人只能是集体经济组织的成员，城市居民不具有农村集体经济组织的成员资格，因此城市居民购买集体土地上建造的“小产权房”为主体不适格。

从合同的内容看，涉及“小产权房”买卖的合同具有商品房买卖合同的表面特征。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［２００３］７号）第１条，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。之所以说“小产权房”买卖合同具有商品房买卖合同的“表面特征”，是因为从表面上看，“小产权房”买卖合同，也具有开发单位（村委）将已经建成或尚未建成的房屋出售给本村村民以外的不特定的人，并收取价款，转

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实

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移房屋所有权的特征。之所以说是“表面”特征，乃是因为第一，村委会不是房地产开发企业，却做

要体现在两个方面，一是内部干预，农村村民出卖、了应由房地产开发企业做的事情；第二，房屋所有出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。二是外部干预，从政策上禁止农村居民和城市居民之间买卖农民住宅的行为。

三、对“小产权房”买卖合同效力的分析“小产权房”买卖合同，实际上就是买卖在集体土地上建造的房屋的合同，笔者认为，涉及“小产权房”的买卖合同，如果是同一集体经济组织内部成员之间的买卖合同，应当认定为有效，只不过根据《土地管理法》的规定，对于出卖人来说，其依法不应再获得宅基地使用权。对于城市居民购买“小产权房”的合同，则应依法确认为无效合同。理由主要有以下两点：

从买卖合同的主体来看，出卖人一方主要是村委会，买受人一方为城市居民，在我国城乡二元结构的现状下，土地对于城市居民与农村居民的意义存

权的转移在实际操作上存在障碍，“小产权房”无法像城市商品房一样办理房屋所有权手续，不能取得真正意义上的产权。集体土地有其特定的用途，根据《城市房地产管理法》第２条的规定，房地产开发行为只能在依法取得国有土地使用权的土地上进行，因此村委会在集体土地上进行的所谓“房地产开发”违反了我国法律的强制性规定，该行为是我国法律直接禁止的。因此，“小产权房”买卖合同内容上违反了我国法律的强制性规定，应属无效。

“小产权房”买卖合同被依法确认无效后，应按照无效合同的处理原则处理，当事人之间已经发生的给付应当返还，并根据其过错程度分担损失。

（作者单位：烟台市中级人民法院）

责任编校：刘学圣