农村私有房屋买卖合同效力的认定
作者：张英周 杨小花 发布时间：2009-07-22 15:52:42
一、基本案情
原告孙某某诉称,原告与被告于19xx年9月21日协商，由被告购买原告位于北京市石景山区某村的房屋，原告收取被告购房款7000元。19xx年11月双方立契。当时原告系板凳沟生产队村民，此房宅基地属农民集体所有，而被告为城市居民。根据我国土地管理法的相关规定，宅基地属农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。被告买受农村房屋，损害了集体经济组织及原告的合法权益，原被告之间买卖农村房屋的行为不符合法律规定。故诉请判令：
一、确认原、被告之间的房屋买卖合同无效；二、被告立即腾退返还房屋。
二、审判结果
一审法院经审理认为，孙某某与赵某某就诉争房屋已形成买卖合同关系，该合同系双方真实意思表示，且已履行完毕，至今已有二十年。虽然孙某某系农村集体经济组织成员，赵某某系城镇居民，但该合同在当时已经政府房地产管理部门审核并登记备案。就此，可以认定双方买卖行为并不违反当时国家有关政策；目前，本区农村房屋办理产权证书尚未开展，双方履行上述房屋买卖合同后，即无相关部门办理产权证书。基于此，本院认为，原、被告间买卖行为已完成。从尊重历史、照顾现实出发，该买卖行为有效。最后，赵某某已对诉争房屋进行了翻、扩建，诉争的房屋七间现已不存在，现孙某某主张确认买卖行为无效并由赵某某返还诉争房屋亦已无法实现。结合以上几点，对于原告上述诉讼请求，不予支持。
三、分析意见
本案争议的焦点是对城镇居民购买农村集体组成成员的私有房屋买卖协议效力的认定问题。
继“画家村”系列案件出现后，随着农村小产权房纠纷不断，农村房屋买卖纠纷成为当前司法实践中的热点和难点问题。在司法实践中，由于涉农村私有房屋买卖合同纠纷法律关系复杂，涉及相关法律、法规众多，不同阶位的立法规范之间
存在矛盾和冲突，造成司法机关对此类案件裁判标准的不统一。由于司法实践对私有房屋买卖合同效力认定的不统一，造成司法实务上的困惑。
对于如何确认此类合同的效力，存在两种不同的观点：
观点一认为：农村私有房屋买卖合同应确认无效
首先，根据“地随房走”的原则，农村私有房屋买卖涉及到宅基地买卖，而宅基地买卖为我国法律、法规所禁止。我国《物权法》第153条明确规定了宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”“宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”国务院办公厅19xx年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。因此，根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项规定，农村私有房屋买卖合同由于违反了国家政策和相关法律、法规应确定无效。
其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。
再次，由于目前农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，受人无法获得所有权人的保护。
最后，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。
观点二认为：农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。
首先，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋。在当前司法实践中，法院对农村房屋买卖合同效力的认定问题主要是适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则，但由于我国“房、地所有权分离”模式使得农民处理自己的房产受到限制。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以次确认买卖合同的效力，而国务院办公厅的两个通知不能算作法规，不能作为合同无效的依据。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效，无疑是违反了诚实信用原则，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用买房者却蒙受损失。因此，当前司法判决确认此类合同无效导向的后果是严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，应当引起司法决策者的高度重视。
其次，农村私有房屋买受人买受方为长期居住，甚至已经将城镇房屋变卖，在法院认定合同无效后，虽然卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买房者虽获得了赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会的稳定。
再次，在我国房屋被赋予了很多的社会意义，不仅是安身立命之所，更体现为居住人的密切财产、社会依附关系。尤其当前房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认协议无效意味着买受人稳定的生活状态将面临巨大改变，在感情上难以接受。
最后，在买受人占有房屋后，一般会对房屋进行修缮、装修，甚至扩建、翻建，确认协议无效还要涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题，甚至遭遇执行难题，如此判决的结果很难实现法律效果与社会效果的有机统一。这都在“画家村”案件中得到充分的体现。
关于如何确认农村私有房屋买卖合同的效力，笔者应综合上述观点，结合具体案情，区分不同情况，以认定农村私有房屋买卖合同无效为原则，以认定有效为例外。
首先，要坚持尊重历史，照顾现实原则。由于农村私有房屋买卖纠纷主要发生在村民和城镇居民之间，这类房屋买卖行为多发生在上世纪90年代，至今时隔10年以上，大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，并且办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；甚至
房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此，农村私房买卖合同的效力应视双方的具体情况处理，一是要充分考虑当事人主体身份、主张无效的实际原因等具体认定。二是需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括协议履行、房屋的权属、是否经过审批、登记、有无翻建、扩建是否具备腾房条件等进行综合衡量。 其次，要坚持综合利益衡量，实现利益平衡的原则。确认农村私有房屋买卖合同效力，要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失；对买受人翻建、扩建房屋的，还要考虑对其添附价值进行补偿；对主张返还、腾退房屋德，要考虑到对房屋买受人的妥善安置问题，避免单纯判决腾退房屋造成“案结事起”的后果。
最后，注重实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。在司法实践中认定私有房屋买卖协议有效案件呈逐年上升趋势。这主要是因为：一是部分城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记和产权变更手续；二是出卖方已经转为城镇居民；三是法院认定买卖行为发生的时间较长，购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建，从保障当事人居住权和稳定农村社会关系的角度认定有效。这样更能为社会大众所能接受。 结合本案的处理，从尊重历史、照顾现实出发，确认该卖卖协议有效，实现了法律效果与社会效果的有机统一。
第二篇：农村房屋买卖合同效力问题研究
20xx年8月第4期（总第106期）
山东行政学院山东省经济管理干部学院学报
JournalofShandongAdministrationInstitute＆ShandongEconomicManagementPersonnelInstitute
Aug．2010
NO．4Ser．No．106
农村房屋买卖合同效力问题研究
孙媛媛
（济南市人民检察院，250002）山东济南，
摘
要：随着市场经济的发展和城乡人口流动加强，农村房屋买卖活动日益增多。现行法律、法规对此类
农村房屋买卖合同的效力未作出明确规定，使该问题在民法理论和司法实务中引发诸多争议。我国土地资源稀缺和地少人多的矛盾，决定了现阶段必须实行严格的土地法律制度，一户农村村民只能占用一处宅基地。为在资源有限的前提下确保农民生产和生活的稳定性，要求严格限制农村宅基地流转，不允许农村宅基地进农村房屋流转亦应属于法律禁止之列。建议有关机关尽快入市场自由买卖。基于不动产房地一体的关联性，
研究并出台相应立法，这是社会主义法制统一的必然要求，也是维护社会稳定、和谐的重要途径。
关键词：农村房屋买卖；宅基地；一户一宅中国分类号：D923．2
文献标识码：A
文章编号：1008－3154（2010）04－0091－03
DOI：10．3969/J．ISSN．1008－3154．2010．04．029
ResearchontheContractValidityofRuralHouseSales
SUNYuan－yuan
（JinanPeople＇sProcuratorate，Jinan250002，China）
Abstract：Alongwithgrowingmarket－economyandflowingpopulationbetweenurbanandruralareas，ruralhousingbuyingandsellingincreasingnumbers．Existinglawandregulationsyetprovideindefiniterulesonsuchbuy-ingandsellingcontractvalidity，thishadcausedmanydisputesduringcivillawtheoryandjudicialpractice．Limitedlandresourceandlargepopulationnumbersdeterminedincurrentstageourcountryhastopracticestrictlegalregimeonruralland，oneruralfamilywithonlyonehomestead．Basedontherelationshipbetweenhouseandland（home-stead），ruralhousingtradeshouldalsoberestrictedbylaw．Requestedbysocialistlegalsystem，legalizationonruralhousingisurgentlyrecommended，thisisanimportantapproachtomaintainastableandharmoniouscommunity．
Keywords：RuralHousePurchaseandSale；Homestead；OneFamilyOneHomestead
一、我国农村房屋买卖纠纷之现状
近年来，随着市场经济的发展和城乡人口流动的加强，农村房屋的买卖活动日益增多，由此产生的农村房屋买卖纠纷亦呈现出逐年上升的趋势。以北京市怀柔区法院为例，此20xx年受理35件，20xx年受理50类纠纷20xx年受理29件，
20xx年共受理97件，件，增长态势明显。
通过调研笔者发现，超过80%以上的案件具备下列特点：第一，从买卖主体来看，出卖人一般为农村村民，买受人则主要是城市居民和外村村民，也有少量同村村民间买卖房屋的情况；第二，从房屋买卖的时间来看，交易多发生于起诉前三年以上；第三，从合同的履行情况看，合同多已实际履行，即出卖人交付了房屋，买受人给付了价款并已入住，但双方大都未办理房屋及土地使用权的变更登记；第四，从房屋现状来看，部分买受人已对房屋进行了装修、翻建、改建等添附行为，从而涉及到对房屋增值部分的补偿问题；第五，从纠纷发生的原因来看，多因地段增值、土地征用、房屋拆迁等情
收稿日期：2010－05－27
作者简介：孙媛媛（1979－），女，山东济南人，助理检察员，研究方向为民商法。
使房屋现价值或补偿价格远远高于原买卖价格，出况发生，
卖人受利益驱动而提起诉讼。
那么我国农村房地产市场近年来为何如此活跃呢？一方面，随着经济的发展，部分农村村民进入城镇务工，或者由于国家征地及小城镇建设等原因搬迁到城镇居住，不再需要。“一户多宅”原农村住房，于是将房屋出卖也是村民出卖住房的重要原因。有些村民因继承取得多处房屋，有些村民则强占、多占宅基地违规建房，还有些村民以房屋翻建等理由重新申请宅基地建房，却未依法将原宅基地退回。另一方面，现阶段城市商品房价格不断攀升，使部分城市居民愿意购买价格相对较低的农村房屋居住使用，当然其中也不乏少数人为盈利而囤积房屋的情况。
二、关于农村房屋买卖合同效力之争议
对这类农村房屋买卖合同的效力应如何认定，现行的法律、法规并没有作出明确的规定，从而引发了诸多争议，成为民法理论和司法实务中最疑难的问题之一。
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山东行政学院山东省经济管理干部学院学报
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（一）司法实务中的不同判决
20xx年12月，北京市高级人民法院民一庭与审监庭、立案庭联合召开了农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则专题研讨会，与会人员多数认为此类合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》（鲁高法（2005）201号）对：“只有房屋买卖的双方均此作出了相同规定，并进一步提出”是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。然而对浙江省高级人民法院《关于审理房屋纠纷案件研同一问题，
（浙高法（1992）82号）则规定：“买卖农村的私有讨会纪要》
。19xx年处不超过标准的宅基地，多出的要收归集体所有”《变更土地登记工作的通知》第3条第9项国家土地管理局
：“宅基地违反一户一宅或超过规定面积的，规定一律不予办。20xx年第二次修订的《中华人民共和国土地理土地登记”
：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，管理法》第62条规定其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准…。各农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准”个时期的土地立法都要求，农民一户只能拥有一处宅基地，不允许任何人多占多得。也就是说，农村村民已经拥有一处宅基地且面积达到省、自治区、直辖市规定的用地标准的，就房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。
”就农村房屋买卖纠纷案件的审理而言，不同地区法院作出不同判决的情况在媒体报道中经常见到，
同一地区上下级法院意见不一甚至同一法院的不同合议庭之间意见不一的现象也不鲜见。
（二）学术届的理论争议
部分学者和司法工作人员认为，所有权是一种对世权、绝对权，农民对自己所有的房屋有权自由处分。禁止农村房屋自由买卖，实质是对农民物权的一种侵害。也有人提出，法不禁止即自由”，我国当前的法律没有禁止农村房屋买卖的明文规定，因此，只要双方当事人协商一致，就可以进行买卖。禁止农村房屋买卖，限制了农民的融资渠道，人为地造成不动产闲置，
难以体现效益优先的价值取向。因此，农村房屋可以自由买卖，农村房屋买卖合同应认定为有效。
对此笔者认为，上述观点仅从所有权保护或合同自由的角度来论证农村房屋买卖行为的效力，
实际脱离了我国农村土地法律政策的整体背景，割裂了不动产房地一体的产权结构，因而其结论也是错误的。在现行的法律框架下，究竟应如何认定农村房屋买卖行为的效力，这就要求我们必须去探寻我国农村土地立法背后的真实意图。
三、在我国农村房屋买卖应受到严格限制（一）现行法律对农村房屋买卖之限制
宅基地使用权是我国特有的一项用益物权，是农村村民为建造自家房屋，
依法无偿取得一定面积的集体土地并长期占有和使用的权利。农村宅基地以农户自用为目的，以本集体经济组织的村民身份为前提，具有一定的身份性和村民福利性质。宅基地使用权能否进入市场自由流转，法律没有作出明确规定，但纵观我国各个时期的土地立法，都对“农村村民一户只能拥有一处不超过面积标准的宅基地”
（以下简称一户一宅”）作出了一致的规定，从而表明了国家限制农村宅基地流转的立法意向。
19xx年修订的《中华人民共和国土地管理法》第38条规定：“农村居民建住宅用地，不得超过省规定的标准。出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准”。19xx年国务院进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》第4项规定：农村居民建住宅，要严格按照省规定的标准，每户只能有一
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不能再以购买等方式占有其他宅基地，否则即属非法占用土地，依法应收归村集体组织所有。
我们知道，任何房屋都是建造在一定土地之上的，不存在独立于土地的空中楼阁，土地和房屋是在构造上紧密相连、
在空间上结合为一体的。所以房屋的产权结构不仅包括房屋所有权本身，还应包括房屋项下的土地权属，这就是通常所说的
“房地一体”。在我国，宅基地属于村集体经济组织所有，农民只享有使用权，因此探讨农村房屋买卖必然应涉及到农村房屋所有权和宅基地使用权两个方面，因为“房”与地”是一体的，房屋的流转必然要受到土地流转的限制。
如前所述，依照我国现行法律，农村宅基地不得买卖、抵押或以其他方式转移给村集体经济组织之外的自然人或法人。除继承外，宅基地使用权在集体经济组织内部的转移也必须经村委会同意，且必须具备土地管理法及其他法律规定的移转事由。这样，
通过对“一户一宅”的强制性规定，使宅基地的流转受到了严格的法律限制，基于不动产“房地一体”的关联性则可知，在我国，农村房屋的买卖同样属于法律严格限制之列。
（二）限制农村房屋买卖是由我国基本国情决定的任何法律规定都不是立法者凭空想象出来的，而是社会发展的必然结果，
法律的内容亦是与社会本身的政治、经济和意识形态相适应、相协调的。在我国，地少人多，有限的土地首先要用于解决13亿人的吃饭问题，要保护好现有的基本农田不流失，这是涉及国计民生的头等大事。但随着农村人口不断增长，对宅基地的需求越来越大，必然要求从现有的农用土地中进行分割。法律规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，不仅是为了控制农用土地无节制地流向宅基地，更重要的是，要确保在资源有限的前提下，使每户农民都能分得一块土地安居乐业，为农民的生存和生活提供最基本的物质保障。
如果放开现行对宅基地流转的种种限制，允许宅基地进入市场自由买卖，
使农民可以随意地卖房卖地，从表面看，似乎是增加了农民的“融资渠道”，但从长期来看，农民卖房后再申请宅基地的，依法不能批准，宅基地进入市场后一旦价格上涨，农民再想置地安家必将异常困难。无家可归的农民一旦形成流民群体，必将成为社会稳定的巨大隐患，而且最终会迫使国家分割现有的宝贵的农用土地来对其进行安置。我们知道，中国农民的未来是在于经济的发展，而不在于是
““《““
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否多一样可以变卖的财产。社会稳定是经济发展的前提和基础，而农民能够安居乐业则是社会稳定的基本条件。因此，现行法律对宅基地流转的限制决不能放开，这是由我国“房地一体”现阶段的基本国情决定的，同样基于不动产的关联性可以知道，农村房屋买卖亦应受到严格限制。
（三）限制农村房屋买卖的例外情形
现行土地法律政策对农村宅基地流转作出了严格限制，但仍留有一定余地，作为对法律刚性的调剂。对宅基地的买卖双方属于同一村集体经济组织，宅基地受让人符合宅基地申请条件，经村集体经济组织同意，双方依法履行了相关审“一户一宅”因不违反的法律规定，可以作为允许批手续的，
第五十二条第五款之规定，以违反法律、行政法规强制性规定的合同无效为由，认定农村房屋买卖合同无效。
（二）要注重认定合同无效后的善后处理
有部分司法工作人员提出，由于近年来房地产市场的整体价格不断攀升，很多以较低价格卖出的农村房屋在短短几在这种情况下认定合同无效，必然导致出年之内价值翻番，
卖人要收回房屋，而买受人只能收回原购房款及同期存款利显然失去了司法裁判应有的公平性和正义性，在一定程息，
度上将造成助长不诚信的市场交易行为发生的负面效果。
对此笔者认为，这种结果完全可以在深刻理解法律精神通过灵活运用法律规范来避免。我们知道，任何的基础上，
流转的例外情形。相应地，这种宅基地之上的农村房屋买卖亦得到法律的允许。
需要注意的是，房屋所有权证是确认房屋所有权的重要凭证，宅基地使用证和集体土地建设用地使用证是农民依法取得宅基地使用权的凭证。因买卖房屋需移转宅基地使用权的，应依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其他规定履行相应的审批手续，
并进行权利主体变更登记。实践中有些村民在买卖房屋时未经任何部门批准，也未进行房屋产权及宅基地使用权的变更登记，在这种情况下，即使双方签订了房屋买卖合同，虽然买受人已经支付了房款并实际居住使用，但房屋所有权和宅基地使用权依法仍归原房主所有。
《中华人民共和国土地管理法》第62条确立了“一户一宅”的农村宅基地分配制度，因此农村房屋买卖涉及宅基地使用权移转时，
仍需遵守宅基地使用标准的限制。宅基地超过省、自治区、直辖市规定标准的，应在土地登记卡和土地证书内注明超标数量，以后分户建房或房屋拆迁、改建、翻建时，
按规定的面积标准重新确定使用权，超过部分归还村集体经济组织。实践中还存在对超标部分由村集体经济组织依法收回，并对收回宅基地上的房屋给予适当经济补偿的做法。
四、对农村房屋买卖合同纠纷案件的处理建议（一）应依法对农村房屋买卖合同认定无效
19xx年6月，国家土地管理局出台《变更土地登记工作的通知》，要求各土管部门停止办理农村宅基地使用权过户手续。20xx年建设部出台《房屋登记办法》，规定：“农村经济组织成员以外的人购买农村房屋的，不予办理房屋所有权转移登记，受让人不能取得房屋所有权”。因此实践中，即使农村房屋买卖协议达成，买受人实际占有和使用了房屋，有权机关亦不会为其办理房屋所有权和宅基地土地使用权的过户登记手续，得到法律保护的权利人仍是原房屋所有人。这样，买受人虽然花钱“购买”了房屋，却只能占有使用，不仅无法出租或出卖，并且一旦遇有侵权、拆迁、征地等情况，也不能依法获得任何的赔偿或补偿，花钱买来的房屋反而成了发生纠纷的
“导火索”。因此笔者建议，在司法实践中，应依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款及
《中华人民共和国合同法》司法公正都只能建立在合法的基础上，倚靠扭曲和违背立法本意得来的“公正”并不是真正的公正。《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定：“民事行为确认无效后，当事人因为该行为取得的财产应返还给受损失的一方。有过错的应赔偿对方所受的损失；双方都有过错的各自承担相应责任”，因此，农村房屋买卖合同被认定无效后，买受人应依法将房屋返还给出卖人，
出卖人明知房屋不能买卖，为了获利仍违犯法律规定将房屋卖出，其主观上存在过错，因此应按照过错责任对买受人的经济损失进行赔偿。按照司法实践中的普遍认识，这里的经济损失不仅包括原购房款的同期存款利息，还应当包括因房屋升值所造成的市场差价。同时，如果买受人在居住和使用期间曾对房屋进行过装修、加盖、修缮等添附行为，出卖人也应按照相应的价值对添附物进行补偿。以这种方式处理农村房屋买卖纠纷案件，不仅尊重立法的本意，
维护了法律的尊严，而且对当事人双方而言都是较为公平合理的处理结果。
（三）立法建议
目前我国尚不具备专项调整农村房屋及土地流转的民事法律，《民法通则》、《土地管理法》中的相关法律规范不仅数量少，且大多倾向于作出原则性规定，可操作性较低。在司法实践中，实际调整农村房屋及宅基地流转的大多为各种地方性法规、政府规章及相关职能部门的文件，不仅内容粗浅、系统性差，而且存在诸多矛盾、冲突，导致不同的司法机关对相同案件作出不同裁判的情况屡有发生。与结构完善、内容丰富的城市房地产立法相比，农村房地产立法的这种法律真空，显然已经难以应对当前农村房屋买卖纠纷不断增多的现实。
对此笔者建议，有权机关应针对我国农村房地产市场日益活跃的现实情况，尽快研究并出台相应的立法，对不同主体之间农村房屋买卖行为的效力作出明确规定，同时对农村房屋买卖合同被确认无效后的赔偿标准亦应作出具体规定，尽快填补农村房地产立法的法律空白，避免司法实务中继续出现“同案不同判”的情形，这不仅是社会主义法制统一性的必然要求，也是维护社会稳定、和谐的重要途径。
（编辑：李学迎）
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