马xx诉陈xx房屋买卖合同案

(农村房屋买卖合同的效力问题)

(一)首部

1.判决书字号

一审判决书：北京市海淀区人民法院(2007)海民初字第号。

二审判决书：北京市第一中级人民法院(2007)一中民终字第9544号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方

被告(上诉人)：马xx。

委托代理人：宋xx，北京市海淀区xxxxxxx法律服务所法律工作者。

原告(被上诉人)：陈xx。

委托代理人：陈xxx，无业。

4.审级：二审。

5.审判机关和审判组织

一审法院：北京市海淀区人民法院。

独任审判人员：审判员：代理审判员：金川。

二审法院：北京市第一中级人民法院。

合议庭组成人员：审判长：王爱红;代理审判员：李晓龙、万丽丽。

6.审结时间

一审审结时间：20xx年6月8日。

二审审结时间：20xx年9月11日。

(二)一审情况

1.一审诉辩主张

(1)原告诉称

我于19xx年3月31日将诉争房屋以22 000元的价格卖予城市居民马xx。根据我国法律规定，农村宅基地不得向城市居民出售，双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定。现起诉要求：1)确认双方签订的房屋买卖合同无效;2)马xx腾退北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院内北房5间、西房1间、西门道房1间、东房2间、南房1问、海棠树1棵及院落;3)本案由马xx负担。

(2)被告辩称

我与陈xx在19xx年签订房屋买卖合同时均为居民身份，合同约定只涉及地上物的买卖与宅基地的权属无关，双方的协议是真实意思的表示，进行了买卖保证申请、经过审批、缴纳相关契税、取得房屋，因此房屋买卖合同有效，并且买卖合同无效和腾退房屋不应属于同一诉讼，请求法庭驳回陈xx的诉讼请求。

2.一审事实和证据

北京市海淀区人民法院经公开审理查明：19xx年3月31日，陈xx与马xx签署了买卖，陈xx将自家北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院内北房3间卖与城市居民马

xx，价款21 000元。合同签署后，陈xx另收取马xx1 000元，为其在北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院建西房2间(含门道1间)。庭审中，双方均认可实际买卖房屋标的物为北房3间及西房2间(含门道1间)。双方买卖行为发生后，马xx向有关部门交纳了相应契税，肖家河村民委员会于19xx年11月30日、海淀乡人民政府于19xx年12月5日对买卖房屋进行了审批，马xx于19xx年6月10日取得北京市房地产管理局颁发的房产所有证。

马xx自购买房屋后，在北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院居住至今并加盖房屋、种植树木。经，现该院内共有北房5间、西房1间、西门道房1间、东房2间、南房1间、海棠树1棵。庭审中，经本院对买卖合同效力进行明示，马xx坚持双方房屋买卖协议有效，放弃对院内房产及树木进行价格鉴定。

上述事实有下列证据证明：双方当事人陈述、买卖房屋合同、契税票据、海淀乡社员买卖房屋审批表、北京市房产所有证、、现场照片。

3.一审判案理由

北京市海淀区人民法院经审理认为：农村的土地除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地属于农民集体所有。陈xx与马xx签订买卖房屋合同，因该院宅基地属当地农村集体所有，马xx属城镇居民购买农村房屋，此地上房屋之买卖必然涉及土地使用权人之变化，故双方买卖北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院房屋之行为因违反应属无效。

对于无效合同之处理，双方承担相互返还之责任。马xx理应腾退诉争房屋及院落，同时陈xx应返还马xx购房款22 000元。因马xx坚持双方房屋买卖协议有效，且未提出反诉，房屋买卖协议无效给马xx造成的损失，马xx可以另行主张赔偿。

就马xx所持确认买卖合同无效和腾退房屋不应属于同一诉讼之抗辩，因房屋买卖合同无效之后果即为一方腾退房屋、一方返还购房款，故此抗辩于法无据，不予支持。另马xx主张房屋买卖后履行审批手续、缴纳了相关契税并依法取得证明，认为双方买卖房屋行为有效，因上述行为系基于双方买卖房屋行为之后而产生，故不能作为前行为即买卖房屋行为合法性之依据。

4.一审定案结论

北京市海淀区人民法院依据《中华人民共和国》第五十二条第(五)项、第五十八条，作出如下判决：

(1)陈xx与马xx于19xx年3月31日签订的买卖房屋合同无效。

(2)马xx于本判决生效后1个月内腾退位于北京市海淀区海淀乡肖家河河北新营13号南院内北房5间、西房1间、西门道房1间、东房2间、南房1间、海棠树1棵及院落，交付陈xx。

(3)陈xx于本判决生效后10日内返还马xx购房款22 000元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国》(19xx年)第二百三十二条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由马xx负担。

(三)二审诉辩主张

1.上诉人诉称

(1)房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且该买卖行为已经过海淀乡政府的批准并办理了房屋产权证明，故房屋买卖合同应属有效;(2)陈xx在原审要求确认合同无效及腾房的诉讼请求属于两个不同的法律关系，原审法院不应合并审理;(3)马xx在该房屋内长期居住，并已将户口迁入，在本市没有其他住房。故上诉请求撤销原审判决，依法驳回陈xx的诉讼请求。

2.被上诉人辩称

本案房屋买卖合同因违反法律规定而无效，原审判决认定事实正确，适用法律正确，应予维持。

(四)二审事实和证据

北京市第一中级人民法院经公开审理查明，原审判决对事实的认定正确，交通事故赔偿案例。二审法院予以确认。二审中另查明，马xx已于20xx年3月27日将户口迁入本案诉争房屋。

二审法院对一审查明的事实采用证据与一审一致;对二审另外查明的事实有下列证据证明：双方当事人陈述及户籍登记卡。

(五)二审判案理由

北京市第一中级人民法院经审理认为：本案系因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷。按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于农民集体所有，所以宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。但在处理具体案件时应当结合个案不同的实际情况综合加以判断。 本案中，马xx作为城市居民，其与陈xx签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的批准。此后，马xx取得了该房屋的产权证书并于20xx年将户口迁入。根据上述事实可以看出，在十几年的时间中，马xx在诉争房屋实际居住已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此，在综合本案当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，对比一下交通事故赔偿案例。应当确认马xx与陈xx签订的买卖合同有效较为适宜。原审法院确认本案买卖合同无效，虽符合此类案件的一般性处理原则，但于本案不利于维护双方既定的权利、义务关系，故应当予以纠正。另外，陈xx签订买卖合同并实际履行后，在目前房地产市场价格普遍上涨的情况下，其又以转让农村宅基地违反法律规定为由，要求确认买卖合同无效，其行为亦与民法倡导的诚实信用原则相悖。据此本院对陈xx要求确认买卖合同无效并要求马xx腾退房屋的诉讼请求均不予支持。

(六)二审定案结论

北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国合同法》第六条，作出如下判决：

1.撤销北京市海淀区人民法院(2007)海民初字第号民事判决;

2.驳回陈xx的诉讼请求。

一审案件受理费50元，由陈xx负担(已交纳);二审案件受理费50元，由陈xx负担(本判决生效后7日内交纳)。

(七)解说

本案是一起城市居民购买农村房屋所引发的纠纷，本案的争议焦点在于农村私有房屋买卖合同效力的认定问题。

随着经济的发展和农村城镇化步伐的加快，外出的农村人口数量加大，同时越来越多的城市居民选择到城市的近郊地区购买房屋居住，在房屋价格不断上涨的背景下，农民私有房屋买卖合同引起的纠纷近几年不断增加，呈现出典型化、复杂化的趋势，但对于这类合同效力的认定一直存在争议，已经成为当前民事审判实践中亟待解决的疑难问题。

由于我国农村土地归集体所有，村民作为集体经济组织的成员只拥有宅基地使用权，并且一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，因此目前国家的法律和相关政策对于宅基地进入市场进行交易流通采取了原则禁止的态度。由于房屋和土地有着天然的关联性，并且在我国仍然采取的是“房地合一”的原则，因而农村私有房屋的买卖不单纯是房屋所有权的转移，同时还涉及房屋所占土地的宅基地使用权的转移，上述案例就是一个典型的例子。这里就产生了农村私有房屋的买卖是否一概应当以违反法律规定为由而认定无效的问题。笔者结合上述案例作如下分析。

1.本案房屋合同认定有效的正当理由

目前，在北京市农村私有房屋买卖中，买房人名义上是买房，实际上是买地，这与我国严格限制宅基地流转的政策是相违背的;宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，具有一定的福利性，农村私有房屋买卖如果放开将会导致宅基地使用权的非法流转;宅基地的流转必然带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地扩张，这显然与我国保护耕地的基本国策是相违背的。因此，对于城市居民购买农村宅基地上的私有房屋，现阶段我国的法律法规及政策还都是采取的禁止性原则，在审判实践中对于农村私有房屋买卖合同在一般情况下认定为无效。

但是，司法实践中的个案情况是非常复杂的，这种“合同无效”的处理原则也不能不分具体案情地一概适用，因此北京市高级人民法院早在20xx年12月针对此问题专门组织了研讨会，会议中达成共识并形成了“会议纪要”：农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外;从买卖双方的主体身份来看，如双方都是同一集体经济组织成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效;20xx年9月14日，北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会召开，这次会议认为：农村私有房屋买卖应当认定无效，20xx年“会议纪要”中所确立的原则是恰当的，仍应坚持，但是在以无效为原则之外要考虑个案的不同情况，可以根据实际情况依法确认合同的效力，我不知道交通事故赔偿案例。例如买卖双方都是同一集体经济组织的成员或者诉讼时买受人已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效，对于19xx年1月1日《》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可以认定转让合同有效。根据以上两个会议纪要的精神，结合本案的具体情况，在二审审理中合议庭经过研究一致认为本案应当作为无效原则的例外情况予以处理。

本案中认定双方当事人之间的买卖合同有效主要有以下几点理由：

(1)目前我国法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私有房屋买卖以及农村私有房屋买卖合同应认定无效的明确规定。

我国目前的立法状况是，只有《》、《土地管理法》、《》针对宅基地使用权的取得、行使和转让作了规定，但这些规定并未涉及农村私有房屋的买卖问题。另外还有一些国家政策方面的规定，主要就是国务院办公厅19xx年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售”;20xx年12月24日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》》中再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”这两个国务院文件，不属于法律或者行政法规，不能作为认定合同无效的法律依据。

(2)根据交易当时的历史背景。

双方当事人的买卖于19xx年3月31日，而第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议于19xx年12月29日才作出《关于修改<中华人民共和国土地管理法>的决定》，这是《土地管理法》自19xx年6月25日颁布以后的第一次修正。在这次修正中才增加了关于土地使用权转让的规定，此前没有关于土地使用权转让的明确规定;在19xx年时，国家对农村房屋的买卖没有相关的政策性规定。可以说，在双方当事人进行交易时，国家对于农村私有房屋买卖，无论是立法层面还是政策层面还是一片空白。

(3)房屋买卖的行为已经过政府的审批，并且买受人已经取得了房屋所有权证，目前买受人的户口已经迁入该房屋所在地。

本案中，双方买卖行为发生后，买受人向有关部门交纳了相关契税，肖家河村民委员会于19xx年11月30日、海淀乡人民政府于19xx年12月5日分别对房屋买卖交易进行了审批，买受人于19xx年6月10日取得了北京市房地产管理局颁发的房产证。这一系列的行为均表明国家的行政部门已经认可并批准了双方之间的房屋买卖行为，且这些均发生在19xx年1月1日《土地管理法》修订之前。因此根据北京市法院的两个会议纪要的精神，在本案中应当认定买卖合同有效。

另外，买受人的户口于20xx年3月27日已经迁入诉争房屋，这是本案二审中新查明的事实，根据上述会议纪要更应当倾向于认定合同有效。

2.房屋居住人对房屋长期、稳定的占有、使用状态也是应当受到保护的重要价值利益

类似房屋、土地这类重大财产的权属关系稳定，对于公民生活秩序有着重大的意义。保护买受人对房屋稳定、长期的占有状态，保证买受人最基本的生存条件，也是审判实践中法官应当予以重点考虑的价值取向。在本案中，买受人购买诉争房屋并非为了投资营利，而是为了居有定所，且已经在诉争房屋连续稳定生活了十几年，全家人在本市没有他处住房，因此诉争房屋是买受人一家的安身立命之所。一旦买卖合同无效，买受人将负有腾退房屋的义务，这无疑将给买受人一家的生活带来巨大的影响，因此本案二审审理中法院从保护买受人生活稳定的角度考虑，认定了买卖合同有效。

3.“当事人不得因自己的错误行为而获利”，对出卖人事后主张合同无效应当予以必要的限制 如果说农村私有房屋买卖在合法性上存在瑕疵，那么合同违法的责任方面，出卖人负有主要

责任，而买受人负有次要责任。一旦买卖合同被认定为无效，双方就应返还因合同而取得的财产。而在当前土地升值、房价上涨、补偿的背景之下，出卖人按照原来的交易价格返还很少的价款，将获得巨大的土地、房屋增值利益，那么出卖人在负有主要过错责任的同时却可以享受到巨大利益，这无疑是自相矛盾的，这样的审判结果将会导致买受人蒙受巨大的损失。因此，为了维护买受人的善意信赖，也为了贯彻“禁反言”和诚实信用原则的要求，认定买卖合同有效将会对出卖人在看到房价上涨后反悔要求确认买卖合同无效的投机行为，给予必要的限制。

第二篇：北京市存量房屋买卖合同

北京市存量房屋买卖合同

出卖人：___________________________________________________________

【法定代表人】【负责人】：__________________ 国籍：_______________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】：_______________________ 出生日期：_________年______月______日，性别：______________________

【法定代理人】【委托代理人】：_________________ 国籍：_____________

【身份证】【护照】【 】：_________________________________________ 通讯地址：_________________________________________________________ 邮政编码：______________________ 联系电话：_______________________ 共有权人：_________________________________________________________

【法定代表人】【负责人】：__________________ 国籍：_______________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】：_______________________ 出生日期：_________年______月______日，性别：______________________

【法定代理人】【委托代理人】：__________________ 国籍：____________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】：_______________________ 通讯地址：_________________________________________________________ 邮政编码：______________________ 联系电话：_______________________ 买受人：___________________________________________________________

【法定代表人】【负责人】：__________________ 国籍：_______________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】：_______________________ 出生日期：_________年______月______日，性别：______________________

【法定代理人】【委托代理人】：_________________ 国籍：_____________

【身份证】【护照】【 】：_________________________________________ 通讯地址：_________________________________________________________ 邮政编码：______________________ 联系电话：_______________________ 买受人：___________________________________________________________

【法定代表人】【负责人】：__________________ 国籍：_______________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】：_______________________ 出生日期：_________年______月______日，性别：______________________

【法定代理人】【委托代理人】：_________________ 国籍：_____________

【身份证】【护照】【 】：_________________________________________ 通讯地址：_________________________________________________________ 邮政编码：______________________ 联系电话：_______________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议：

第一条 房屋基本情况

（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为【楼房】【平房】，坐落为：____________

【区（县）】__________________________【小区（街道）】________【幢】【座】【号（楼）】_________单元_________号（室）。该房屋所在楼栋建筑总层数为：_______层，其中地上________层，地下_________层。该房屋所在楼层为_________层，建筑面积共___________平方米。

（二）该房屋规划设计用途为【住宅】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【工业】

【 】：__________________。

该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。

第二条 房屋权属情况

（一）该房屋所有权证证号为：________________________，共有权证证号为：_______________________，填发单位为：________________________。

房屋共有权人对出售该房屋的意见见附件二。

（二）土地使用状况

该房屋占用的国有土地使用权以【出让】【划拨】【 】方式获得。土地使用权证号为：________________________，填发单位为：_________________________。

（三）该房屋性质为下列选项中第_______种情形。

1、商品房；

2、已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，《中央在京单位已购公房上市出售登记表》表号：________________________ ）；

3、向社会公开销售的经济适用住房；

4、按经济适用住房管理的房屋（危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋）；

5、其他房屋。

（四）该房屋的抵押情况为：___________。

1、该房屋未设定抵押；

2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为：_____________________________，抵押登记日期为：_________年______月______日，他项权利证证号为：___________________。

该房屋已经设定抵押的，出卖人应于_________年______月______日前办理抵押注销手续。

（五）该房屋的租赁情况为：___________。

1、出卖人未将该房屋出租。

2、出卖人已将该房屋出租，【买受人为该房屋承租人】【承租人已放弃优先购买权】。

关于房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的具体约定见附件三。

第三条 出卖人与买受人自行成交达成交易。（未通过任何房地产经纪机构撮合成交、未支付中介服务费用）

第四条 成交价格、付款方式及资金划转方式

（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币___________元（小写），________________________________元整（大写）。

该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件一。

（二）买受人采取下列第____________种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件四。

1、自行交割，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件五。

2、通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订的《存量房交易结算资金划转协议》见附件五。

（1）买受人【是】【否】向出卖人支付定金，定金金额为人民币 （小写）， （大写，不高于成交价格的20％），定金支付方式为 【直接支付给出卖人】【存入专用账户划转】。

（2）买受人应将房价款人民币___________元（小写），____________________元整（大写）存入双方共同委托的___________________________（备案的房地产经纪机构或交易保证机构）在___________________________银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户（以下简称“专用账户”,定金约定直接支付给出卖人的除外），账号为___________________________。买受人取得房屋所有权证书后，出卖人持房屋权属登记部门出具的《转移登记办结单》到备案的房地产经纪机构或交易保证机构按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。

（三）关于贷款的约定

买受人向【_______________________银行】【公积金管理中心】申办抵押贷款，拟贷款金额为民币___________元（小写），____________________元整（大写）。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第_______种方式解决：

（1）买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；

（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行负担；

（3）本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担。

第五条 房屋产权及具体状况的承诺

出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。

出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关

关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。

出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。

在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电信】【 】：___________________________费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意将其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移给买受人。

第六条 房屋的交付

出卖人应当在 （约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第____、____、____、____、____、____项手续：

1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体 情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品；

2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；

3、移交该房屋房门钥匙；

4、_____________________________________________________ ；

5、______________________________________________________ ；

6、_____________________________________________________ 。

第七条 违约责任

（一）逾期交房责任 除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第______种方式处理。

1、按照逾期时间，分别处理(（1）和（2）不作累加)。

(1)逾期在______日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之______的违约金，并于该房屋实际交付之日起______日内向买受人支付违约金，合同继续履行；

(2)逾期超过______日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_____％向买受人支付违约金。

2、_____________________________________________________ 。

（二）逾期付款责任

买受人未按照附件四约定的时间付款的，按照下列第______种方式处理。

1、按照逾期时间，分别处理。(（1）和（2）不作累加)

(1)逾期在______日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之______的违约金，并于实际支付应付款之日起______日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；

(2)逾期超过____日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起____日内按照累计的逾期应付款的______％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。

2、_____________________________________________________ 。

第八条 出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买 受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人全部已付款，按照__________利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。

第九条 税、费相关规定

本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件六。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款_________％的违约金。

本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由【出卖人】【买受人】缴纳。

第十条 权属转移登记

（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起________日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

（二）买受人未能在____________（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：

1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起

日内退还买受人全部已付款，并按照____________利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_______的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起_______日内向买受人支付。

2、_____________________________________________________ 。

（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起_______日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付______________元的违约金；逾期超过_______日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金。 ______________________________________ 。 第十一条 不可抗力

因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起_______日内向另一方当事人提供证明。

上述房屋风险责任自该房屋【所有权转移】【转移占有】之日起转移给买受人。 第十二条 争议解决方式

本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，按照下列第______种方式解决。

（一）依法向房屋所在地人民法院起诉；

（二）提交________________________仲裁委员会仲裁。

第十三条 本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。

第十四条 本合同及附件共__页，一式___份，具有同等法律效力，其中出卖人__份；买受人__份；共____份；双方办理转移登记时，应向房屋权属登记部门提交主合同一份，附件二、附件三有实际约定内容的，需一并提交。

出卖人(签章)： 买受人(签章)：

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【委托代理人】(签章)： 【委托代理人】(签章)：

签订地点： 签订地点：