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1.正式合同文本的签订

买房过程中最棘手的事情之一就是和房地产开发商签合同。大家都知道，开发商对《商品房买卖合同》非常了解，都曾精心研究过，是签订《商品房买卖合同》的“高手”，而购房者对此却比较生疏，稍不注意就会陷入开发商布下的文字陷阱里。因此，在签订购房合同的时候，购房者一定要经过严谨缜密的思维和谈判，尽可能地与开发商签订一份公平的购房合同。我们在此将罗列出其中的重要条款，希望大家能够详细阅读、体会，相信会对购房者起到一定的提醒和解释作用。

(1)认准签约主体

仔细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执照的名称完全一致，以免引起不必要的纠纷。因为在商品房销售中，很多开发商都会委托中介公司代销自己的楼盘。因此，购房者在签订《商品房买卖合同》时，无论接触的是开发商还是其委托的销售公司，都应认准签约主体(《商品房预售许可证》上标明的公司)，在交易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象发生。此外，还需要验证合同中的建设项目依据和商品房销售依据是否与原件相同。

(2)仔细阅读合同内容

拿到《商品房买卖合同》后，购房者先不要签约，而应该首先仔细阅读其中的内容，如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊，可以向当地的房地产开发主管部门咨询，在自己全部理解之后才开始签约。

(3)不要漏项

对《商品房买卖合同》中的所标注的商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑结构、面积等和土地来源情况及年限都应当逐项填写，以免出现漏项，因为这些条款关系到所购房屋的合法性。

在现实中，很多购房者对此并不重视，以为房子在那摆着不会出错，当发现对方没有销售许可证和土地使用权证时，就很难证明对方欺诈，因此，在签订合同的时候，必须将这些内容明确地写进去。

(4)寻找谈判的机会

《商品房买卖合同》中有许多相关条款

都是空白的，这需要买卖双方协商后填写或补充约定。也就是说买卖双方都有权利对合同中的条款进行修改、增补或删减。但房地产商往往提前将空白行划去或填上于己有利的内容，使得购房者失去了平等谈判的机会。这时候，购房者需要头脑清醒地据理力争，如果自己不同意合同中的某项约定，就应该将自己的意见写进补充约定中。否则，签订认购书就视为你同意了合同中的条款。

(5)对于双方违约的处理应平等

在《商品房买卖合同》中，标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款，但关键内容是空白的，需要由甲乙双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经填写完毕，购房者就需要仔细对比，以达到双方违约期限及违约金利息都平等。

(6)关于房屋面积差异的处理

关于商品房面积的计算，我们在前面已经有所交代。但是在这里还需要进一步予以详解：

我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和建设部《商品房销售管理办法》中，对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款：出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积不符，如果合同中有约定，按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确，面积误差比绝对值超出3%，购房者可以要求解除合同、返还已付购房款及利息。如果购房者同意继续履行合同，房屋的实际面积比合同约定面积大的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由购房者按约定价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，此部分所有权归购房者；房屋实际面积比合同约定面积小的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由卖方返还购房者，面积误差比超过3%部分的房价款由卖方双倍返还购房者。

此外，购房者还须重视的就是我们所购买的房子是按建筑面积计算房款，这就有了套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分(套内建筑面积是独立产权，公用建筑分如何签订正式的购房合同

摊面积是共有产权)。如果购房者所签订的合同是按建筑面积计算房款，因为核对公用建筑分摊面积非常困难，不良开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润，也由此损害购房者的权益。因此，在合同中应明确标明公用建筑面积的米数或计算比例。当然，这一条款成立的前提是符合建设部《商品房销售管理办法》的规定。

(7)产权登记要明确

按国家《商品房销售管理办法》第34条的规定，开发商必须在商品房交付使用的60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房地产行政主管部门备案。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购房者应在商品房交付使用之日起90天内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购房者应当在销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

因此，只要房地产开发商履行了按期提交相应资料的义务，就对房屋权属证书的取得和取得时间不负责任。

在现今的商品房买卖中，开发商往往承诺由其代办权属证书，所以，开发商不但有在60日内提交资料备案的义务，同时还有房屋交付使用(预售)90天内或者合同签订后(现售)90天内办理完产权登记手续的义务，否则就应当承担违约责任。当然，当事人双方也可以在合同中另行约定上述时间期限。

(8)配套设施要明确

在《商品房买卖合同》中，商品房的上水、下水、供电、燃气、暖气的运行日期都是空白，这也需要由甲乙双方协商填写。

如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。比如他们会填写“入住时具备通水(电、气)条件”。看上去这句话没什么问题，但是细细品味就会发现其中大有文章可做：“入住时具备通水(电、气)条件”中的水电是临时的，还是正式的？入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。因此，在这些条款中，需要明确注明具体的开通时间。虽然煤气的开通受入住率的限制，暖气的开通也受季节限制，但合同中都应对此有尽量明确的约定。同时，还应有对违约责任的处理方法。

(9)不可轻视设计变更

很多购房者不重视合同中的设计变更条款，尤其是对所购房屋无关的环境变更，因为他们认为这些变更对自己没有太大影响。事实却并非如此，任何的设计变更都是有原因的，这种变更往往是为了符合开发商的利益，但同时却又有可能伤及购房者的利益，因此在签订此条款时更应审慎对待。

(10)明确合同附件

合同附件中应附上商品房平面图，包括方位图及分门分层平面图等，而且还要用红笔将所购房屋圈红，并注明房间面积，加盖骑缝章或签字。此外，还应附上商品房房屋设计和环境布局的原设计及规划图纸，而不应将此项空下，空下就是以实际环境为准。

(11)注明商品房的抵押和租赁情况

在写明此点的时候，应当标明出现抵押或租赁情况时，房地产开发商所应承担的责任、义务和违约赔偿的具体事项。此外，还应详细填写商品房的质量及设备情况。

2.商品房买卖合同的补充协议

现如今，购房者需要购买住房的时候，都需要与开发商签订《商品房买卖合同》，这份合同是建设部颁布的格式化文本。此外，购房者还可以将开发商承诺或双方协商一致的内容以补充协议的方式附在《商品房买卖合同》里，补充条款可多可少，因此，购房者应该提前考虑清楚，将自己想到的需要约定的问题添加进去。当然，也可以没有此项。由于补充协议是房屋购买合同里没有约定的事项，因此成为《商品房买卖合同》中重要的组成部分。所以，在补充条款签订的时候应考虑以下几个方面的问题：

(1)应当把售楼书和其他广告的内容明确地写进补充协议里

购房者在购置商品房，尤其是购置期房的时候，往往是在看了开发商印制的售楼书后才决定购买的。售楼书中有该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况。

从法律意义上讲，这份售楼书是开发商的承诺，是开发商向购房者发出的一种要约邀请，但是它并不具有法律效力，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”但为了避免可能产生的纠纷，最好还是将这些内容写到《商品房买卖合同》或《补充协议》中最为稳妥。

(2)明确房屋所有权证的办理、获得时间产权证是认定房屋权属的法律依据，但在现实生活中，常常出现购房者在支付完房款后的很长一段时间内都拿不到产权证的情况，要想避免这种情况发生，就必须在补充协议中约定产权证取得的最后期限，并且标明如果到期购房者仍得不到产权证，有权退房及索取赔偿。

(3)要明确如果按揭办不下来，责任应当怎样分担如今，人们在购房的时候往往选择按揭贷款，但也有按揭办不下来的时候，办不下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也有房地产开发商的原因，甚至还有银行方面的原因。

因此，在付款方式的附件中就需要写明：如购房者无法获得银行的按揭贷款，责任应当由买、卖双方承担。但现实中，开发商往往在这方面大做手脚，合同中写着：购房者无法获得银行按揭贷款，应当在接到通知后的几天内付清余额。而购房者往往因为粗心而忽略这一点，造成不必要的损失，因此，购房者在签订《商品房买卖合同》或《补充协议》时，应当将其明确标明。

(4)明确公摊建筑面积

目前，在所有的购房纠纷中，最多的就是公用面积的分摊问题，这主要是因为部分

开发商在公摊面积上故意大做文章，从而使购房者的权益受损。为了更好地保护自己，购房者在签署购房合同的时候一定要与开发商约定清楚，确定公摊面积的数字，此外，还要约定公摊面积包括哪一部分及其位置，并将其写在《补充协议》中。

(5)应该明确装修的标准

如今，房地产开发商纷纷打出了粗装修和精装修的牌子，但并没有写明怎样算粗装修，怎样算精装修，这时，就必须在合同中明确装修标准。如果装修的标准太笼统，粗装修可能就会没有室内门和不粉刷，这可是需要很大花费的；而精装修就可能用国产材料代替进口材料、用普通材料代替品牌材料等。

(6)明确违约责任

应当在《商品房买卖合同》或《补充协议》中写明，如果开发商在交付房屋时，交付的房屋达不到《商品房买卖合同》或《补充协议》的约定，购房者有权拒绝收房，并且由开发商支付一定数额或比例的违约金，或者协商解决相关事宜，如果无法达成共识，购房者有权退房。

(7)明确退房责任

购房者入住时，通常装修房屋，这需要很大一部分投入，如果房屋出现质量问题并涉及到退房，你的装修费用就会白白丢掉，因此，必须写明退房后的处理办法：由于开发商原因导致的退房，开发商应在确定的日期内退还购房款，并按一定的计算方法支付给购房者赔偿金(包括银行的利息、罚金)。

(8)关于商品房交付时的约定

房屋交付时，开发商应向购房者提交房屋入住通知、《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》实测面积、钥匙收条。而这些都需要在《补充协议》中写明，以免事后出现纠纷。

(9)明确房屋质量

房屋质量的好坏，直接影响到购房者的居住质量，也是购房者入住后最容易与开发商产生争议的地方。因此，应在《补充协议》中标明房屋质量的具体内容。比如：墙体平直的标准；房间的防水标准(顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、管线与地板结合处无漏水、渗水现象等)；表面裂缝的标准(内部无任何裂缝，墙壁表面平整)；管线安装与室内表面的平整标准；所用的建筑材料应达到国家强制性标准等。

(10)明确收房入住时须交的费用

购房者入住时，还需要交一部分的费用，其中包括取暖费、物业管理费、煤气开户费等等，如果购房者没有记录清楚，很可能被开发商以其他名目索要相关的其他费用。

(11)明确配套设施

房屋的配套设施(包括水电气、有线电视、电话、信报箱、宽带网络等)是入住时就必须用到的，因此，在房屋交付的同时应当具备使用条件。但是，有些时候，其中的部分设施却没能达到使用的要求，现行法律中也没有明确违约责任应当由谁承担，因此，为了避免日后的纠纷，应当将相关的条款写在补充协议中。

(12)明确物业

现实中，业主往往与物业产生很多纠纷，为保证自己入住后的权益，购房者应在《补充协议》中约定物业的有关情况，包括物业权利的限制、物业费、环境卫生、保安、绿化等。

总之，购房者应当时刻谨慎、小心，秉着宜细不宜粗的原则，签订《商品房买卖合同》或补充协议，从而最大限度地保护自身权益。当然，如果你能聘请律师帮你办理相关事情，那是最好的，因为在商品房买卖中涉及很多专业的法律知识，聘请律师能预防买卖合同中的陷阱，虽然这需要支付部分费用，但却可以降低购房的风险。

3.关于建筑面积的补充条款

虽然在前面我们曾经针对房屋建筑面积的问题有过相关说明，但是我们在这里还需要进行具体的阐述，因为这是最容易让购房者吃亏的环节，稍一不慎就有可能遭受很大的损失，可是因为合同上的漏洞，我们还无法获得相应的赔偿。那么，在签订具体合同的时候，我们在建筑面积方面应该具体注意哪些问题呢？

(1)购房者要考虑到套内建筑面积包含着套内的墙体面积，虽然外墙的一半厚度计入套内建筑面积，但砖结构的房子底层墙体都厚，越往上墙体越薄，所以，同单元、不同楼层的套内使用面积(外墙米数)还是有很大差别的，即便是同一楼层，楼两侧单元的套内使用面积也要比中间的单元套内使用面积小一些。

(2)购房者要记住，套内的使用面积即大家俗称的“地毯面积”，并不是真的按地毯面积计算，房间内的管道井所占的面积也是被计入套内使用面积的。由于现在多数的楼宇都采用户外查表，暖气也实行分户计量，往往共用的管道井从房屋中通过，因此，在买房的时候，要让房地产商标明你所购买房屋的管道井所占面积究竟有多大，以免你的套内建筑面积里记入公用的竖管井面积。

(3)套内建筑面积包括阳台的建筑面积。我们都知道，封闭式阳台的面积按外围水平投影面积计算；非封闭式阳台的面积按外围水平投影面积的一半计算。因此，购房者在签署合同的时候，必须了解所购商品房的阳台是不是封闭式的，因为封闭式阳台是需要报批的，这在商品房规划设计图上有所标注，但有些房地产商往往将非封闭阳台改成封闭式阳台，以赚取其中的差额。

(4)现今商品房的辅助建筑越来越多，比如：“飘窗”、室内的楼梯、阁楼、分体空调机位等，按规定，这些辅助建筑有些可以计算面积，有些不可以计算面积，但购房者在不清楚的情况下，开发商往往将其全部算入购房面积中，为了避免日后不必要的纠纷，购房者最好在买房

时向房地产商问清楚哪些辅助建筑算套内建筑面积，哪些辅助建筑不算套内建筑面积。

(5)如今的购房者在与房产开发商签订购房合同时，往往忽略对建筑面积(公摊面积)的约定，从而导致开发商有条件随意增加公摊面积，使购房者的利益受到侵害，因此，在签订预售商品房购房合同的时候，一定要在合同的补充条款中标明，分摊面积应该由“有资质的测绘单位出具商品房预售面积测绘技术报告书及其分摊情况：被分摊的公用部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊公用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；不分摊的公用部位。”这些全部都应该写清楚。

(6)我们都知道，房屋使用率是套内使用面积与建筑面积之比，也就是说，房屋使用率越高，建筑面积就越小，购房者所使用的空间就越大，但是，在通常情况下，购房者不太了解房屋使用率的具体数值，在签订商品房合同的时候，只能接受开发商提出的房屋使用率，实际上，设计合理的住宅楼使用率为：高层塔楼约在72%～7

5%；高层板楼约在78%～80%；多层住宅建筑在85%左右。了解了这些数值，购房者便可以事先计算出所购房屋的使用率，并以此判断开发商所说的使用率是否准确，以及房地产开发商的信誉如何，从而考虑是否签订购房合同。

第二篇：购房合同如何签

购房合同如何签

本人重新撰写的《购房人收楼全攻略》在网上登出后，收到的最棘手的反馈是：“我的合同已约定了的怎么办？”这种约定有两种情况：一种是不违反法律的约定，只能按合同约定办理；另一种情况，违反法律的约定，虽从法理上说是无效条款，但这种无效往往需要法院的判定才能最终落实。

购房人经常感到有怨无处诉，只能忍气吞声，就是因为购房合同是房地产商和购房人之间的民事行为，即便在没有贪污腐败和执法非常公正的环境下，作为政府并不能直接通过行政手段进行干预，司法单位也只能遵守不诉不理的民事纠纷的处理原则。购房人要想在购房时减少被动，首先应在签合同时多加小心，避免误入合同陷阱。

针对上述情况，笔者根据近年北京最新的政策变化重新撰写了自己对签订购房合同的体会，希望能将自己的实践和研究告诉购房人：购房合同示范文本每一条内容说的是什么？约定的目的是什么？如何约定对购房人更有利？

笔者希望通过本文能帮助未签合同的购房人在签订购房合同前先对合同要表达的真实意思有一个基本了解，同时也希望能帮助已签合同的人能够更清楚自己签的合同，哪条对自己有利，哪条对自己无利，避免将来和房地产商发生纠纷时打无准备之仗，把时间和金钱用在能争取到的权利上，避免浪费不必要的精力和时间去争取无法争取到的利益。

虽然本文是根据北京国土和房屋管理局最新印制的合同文本内容所写，条款比建设部的范本多两条，但笔者相信对北京以外的购房者也会有一定的参考作用。

小心购房第一陷阱 － 虚假广告、沙盘、样板间

楼书、广告可视为要约，但不会自动成为合同的一部分；样板间应与实际交付的商品房一致，但执行起来难，购房人一定要正确认识广告、沙盘和样板间的作用。

看广告要用放大镜

设计精美的广告经常是吹得天花乱坠，很多购房人买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。因此，北京房地产商在宣传上花的功夫和本钱不仅在中国，恐怕在世界上都能堪称第一。

房地产商为了达到宣传目的，经常会在广告中进行夸大和不实宣传，购房人千万不要误认为有了最高人民法院的“司法解释”，房地产商的口头承诺、楼书与媒体广告承诺会自动成为合同的一部分，一定会对房地产商有约束力。

购房人看广告不仅要看漂亮的图画和大字，更要学会看那些几乎不用放大镜就看不清的提示，诸如“图则仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知。”“房地产商对本广告内容之正确性或完整性并无做出任何保证，亦不负任何责任。”“一切资料均以政府最后批准之图则及法律文件为准。”??即使没有这类提示，笔者到目前为止还没有看到一家房地产商在广告上明示了宣传内容“不可撤消”。由于房地产商在广告上事先埋下了伏笔，所以在纠纷发生后，往往会主张广告即使算为要约，购房人正式签署合同后，没写进合同的要约已经撤消，因为发出广告要约在前，签订合同在后，所以广告要约在签订合同之后已经没有了实际意义。在房地产案件的审判中，司法机关往往也只承认房地产商写进合同中的承诺为要约。 《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”由于房屋买卖最终是以书面形式完成交易，购房人还是仅把房地产商的商业广告看作是没有约束力的“要约邀请”，而把房地产商肯写进合同的才看成是“要约”更现实一点。通俗地讲，购房人宁愿相信房地产商广告中凡是不愿写进合同的都是“欺骗”更现实一些。

也许有购房人会说：我们搞不懂什么叫“要约”，什么叫“要约邀请”，我们只知道按《广告法》规定不能做虚假广告。笔者不否认《广告法》对虚假广告的限制作用，但更希望购房人能明白以下几个问题：

《广告法》属于行政法，它只是规定了对做虚假广告的处罚标准，而无法规定做虚假广告的对受虚假广告欺骗人的具体赔偿，也就是说，工商管理部门打击房地产商的虚假广告，国家可以收到罚款，但购房人无法得到赔款。

《广告法》对虚假广告的广告费1至5倍罚款对房地产项目的资金来讲只是皮毛。如果房地产商成立或委托一个注册资金很少的有限公司代理销售，广告由这个代理公司委托广告公司去做，房子卖出后，再将这家公司解散，追究广告责任将非常困难。

看样板间要用心中的尺

房地产商要不要对卖房时的沙盘、样板间承担责任，笔者认为虽从理论上讲“要”，但非常难取证。因此笔者也希望购房人认识到建设部《商品房销售管理办法》第三十一条规定的：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”用意非常好，但执行起来基本没有约束力。

购房人看样板间时，千万别被长高的空间和根据装修需要放大的房屋尺寸所迷惑。自己心中一定要有把尺子，多少米就是多少米，多少平方米就是多少平方米，千万别以为房地产商交给您的房子一定会和您看到的样板间一样高，一样大。您收房子时，由于是空房，感觉会差不多，但一放家具就会发现不是那回事了。再找样板间，对不起，已经完成历史使命，再也看不见、摸不着了。

因此，笔者提醒所有购房人在签订买房合同时，都能牢记建设部《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”只有在合同中具体约定的条款才能直接对购房人起到保护作用。

选择适合自己的签约方式

由于政府制定合同示范文本，要表现的是对合同双方的不偏不倚，这就难免使弱势的购房人处于不利地位。购房人可以通过选择适合自己的签约方式，争取改变不利地位。目前的签约方式主要有以下3种：

一、聘请律师帮助自己去签合同

这就是目前一些人呼吁的所谓的向国外学习：购房合同由双方的代理律师签订，而不是由当事人直接签订。

但这种方法目前在国内实行并不容易。原因是：

1、香港买房通过律师楼，国外则多是通过经纪人。有些国家买卖双方的经纪人费用总共高达房价的7％，全部由卖房人支付。但是不管这笔费用由谁支付，肯定会成为买房成本的一部分，这在目前国内房价已和购房人收入大大脱节的情况下，相信大部分购房人宁愿选择买房时吃些亏也不希望房价上调。

2、目前国内房产律师代理谈合同没有统一收费标准，一般是按小时收费；对合同内容也没有一个买卖双方公认的标准。购房人的要求并非由律师出面，房地产商就会接受，这样购房合同谈得越细，律师费用越高，同时又很少有律师肯承诺不成功不收费，这就使一些购房人觉得请律师在经济上并不合算。

3、从目前整个社会法律环境看，购房人签一个满意的合同并不能保证事后若有纠纷会有满意的处理结果，收房后打官司还要另外付费请律师，也不能完全排除个别缺乏职业道德的律师两面吃和不懂房地产的律师滥竽充数的情况。这些因素使一些购房人觉得请律师签合同并不能解决实际问题。

当然，如果您自己签约感到困难，没时间，没精力，但有经济能力请一个专业律师，那么请律师代自己签约是个不错的选择。

二、自己签合同

购房人的经济条件决定了更多的购房人还是选择自己签合同。虽然大家都会说时间就是金钱，但对于并不富余的中国购房人来讲，他们宁愿选择花时间自己去学习签约，而不愿意选择花钱请律师。如果自己签约时能小心谨慎，考虑周全，结果也不见得比请律师代为签约差多少。

三、集体签约

面对上述情况，应运而生地出现了具有中国特色的集体签约的现象。集体签约相对前两种情况既省钱又省时间，购房人的信息可以共享，请律师的钱可以共同承担，也能造成房地产商的心理压力，增强购房人的谈判本钱，不失为一种好方法。

但是任何事情都有正反两个方面。集体购房签约需要集体的团结，不能自说自话；也不能排除房地产商会收买集体购房的谈判代表；同时谈判代表的素质和谈判水平决定着所有参与者的命运。有一个网友曾在网上问我：定金可不可以要回，集体购房的代表律师告诉他，等谈好合同再谈要回定金的事。我感到很惊讶：合同达成一致了，还有什么理由退定金呢？为了防范风险，笔者建议参加集体购房的购房人对代表的委托应限定权限，委托代表进行谈判，把最终决定签字权留给自己。

在此还要提醒准备签约购房的朋友，一个购房人要搞懂自己完全没有接触过的房地产并不容易，这就要学会借鉴，借鉴朋友、网友、媒体报道的经验，签合同时不要怕“抄袭”别人写出来的有用文字，不要把简单的问题复杂化。

签合同不必面面俱到

对普通购房人来讲，签合同不可能面面俱到，更不要指望房地产商能同意他自己都无法解决或预测到结果的事情。买房就是买房，不要做不切合实际的幻想。要明白房地产商无权强迫购房人接受任何条款，购房人也无法强迫房地产商接受任何条款。如果房地产商不接受购房人的要求，购房人能做的只有不买这个房地产商的房。在整体房地产市场由卖方市场转变为买方市场前，很多不合理但又不违法的问题，单靠购房人个人的力量能改变的不多。 因此，笔者认为，对一个普通购房人来讲，更实际的是从合同范本本身入手，就对自己权益影响最大和自己最关心的问题争取和房地产商协商达成一致，面面俱到或过高要求往往会影响谈判气氛和谈判结果。

避免签约前先把自己置于不利地位

购房人在正式合同谈判前经常会轻信售楼人员，轻易付出“定金”，到正式谈判时只能被对方牵着鼻子走。

不要轻信售楼人员

售楼处的那些能把死人说活的帅哥靓姐们即使不是相面大师，也基本练就了阿庆嫂察言观色的本事，购房人可要小心别为了面子丢了金子。

售楼人员磨破嘴皮子让您掏出的哪怕是几百元的“诚意金”，目的可不是真让您表示诚意，而是希望常人不愿白扔钱的心理能在您身上发挥作用，当有人拼命恭维您是“大款”，还在乎这点小钱时，您可想想清楚，不知多少购房人就是这样栽在了售楼人员手里。 给钱容易要钱难，现在不少商店买件小东西退货都那么难，别说目前房地产市场并不景气的情况下，房地产商卖套房了，购房人交出去的钱想再要回来首先过售楼人员这一关就不容易。别看那些卖房的帅哥靓姐们衣着光鲜入时，说不定他们正等着购房人的买房提成买米下锅呢！不少购房人反映为数不少的售楼人员翻脸不认人，这也不能完全埋怨售楼人员残酷无情，他们大多没有基本工资、靠提成生活，商场如战场，退了您的钱可能就意味着他们生活没有着落。

房地产商临时请来的售楼人员流动性很大，只要没有写进合同里，他们不会考虑为自己说过的话负责任。房地产商对没写进合同的售楼人员的承诺通常也会推得一干二净。有些朋友出主意“把售楼人员的承诺录音下来”，也许会起到一定作用，但笔者要提醒购房人注意的是：现在虽然高法在司法解释中同意把录音作为证据，可购房人如果找不到被录音的人，如何证明录的是谁的音呢？更何况有了书面合同，法官判案一般都会以书面合同约定为准。 “定金”难退

售楼人员过去会用建设部的《商品房销售管理办法》游说购房人付出定金，今后售楼人员还会用《北京市城市房地产转让管理办法》对购房人进行缴纳定金的游说。

但笔者提醒购房人注意的是，《北京市城市房地产转让管理办法》第三十七条虽没像建设部的《商品房销售管理办法》那样在“房地产开发企业在签订合同前收取预付款性质的费用的，在签订预售合同时，所收费用应当抵作房价款；未能签订预售合同的，房地产开发企业应当向预购人返还所收费用”后写上：“当事人之间另有约定的，从其约定。”但还是在用词上回避了“定金”二字，原因是地方法规和主管部门规范性文件都无法逾越《中华人民共和国担保法》第八十九条：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的法律条文规定。而房地产商的认购书几乎一致的将认购款写成“定金”。

关于“定金”问题如何处理，笔者建议购房人更应关注《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方

式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。购房人要想主张退回定金并得到法院支持，首先要能证明不能签约“是因不可归责于当事人双方的事由”，做到这一点，显然并不容易。

购房人一定要清楚，钱放在自己口袋时，您在售楼人员眼里是“爷”，是“奶”，签认购书前一定要充分利用自己这时的有利地位，先向售楼人员要正式合同和补充协议看看里面的条款您是否基本接受，并要求房地产商一定在认购书上白纸黑字写明：“买方在支付____金（叫什么金都行，但一定不要写“定金”）后与卖方不能就所购房屋合同或补充协议条款达成一致时，买方随时可以要求卖方退还已交款项，卖方应在接到买方要求____日内（法定节假日顺延）将上述全款退还买方。”否则，购房人如果不肯放弃已吐出的血，就只有被售楼人员继续牵着鼻子走了。

正确认识“标准”合同

合同是当事人对双方意愿的表达，作为政府，只要当事人自己签订的合同内容不违反法律，就不会加以干预。政府出台《商品房买卖合同示范文本》，印制统一合同，并非是要搞格式合同，限制当事人的自主决定，而是希望能对大部分从来没有签订过合同的人不知如何下手提供帮助和保护。示范文本对购房人来讲并非是不利的“格式化”合同，对购房人不利的是房地产商做过手脚后（填好空和写好补充协议）的合同。

别被“标准合同”唬住

房地产商在与购房人签合同时，往往会把自己填好空的合同及自己写的“补充协议”一起交给购房人，并告诉购房人：他们用的是政府标准合同，不能修改，作为购房人千万不要被唬住。印有“北京市国土资源和房屋管理局制”字样的合同是政府统一编号、印制，但仅是在本市取得商品房（包括经济适用房）预售许可证的项目中推荐使用，而非强迫使用。 合同文本中有很多空格和空白行，购房人签合同时一定要注意对合同［ ］中的内容进行选择，在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约

定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。合同中涉及选择的，自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款。

购房人如果看到合同中的空白处已经填写好，那是房地产商自己填写的，房地产商提供的印制好的补充协议也是房地产商自己写的，这些仅代表房地产商一方的意愿，购房人可以接受，也可以不接受。

房地产商和购房人都有权对示范文本条款的内容进行修改、增补或删减，房地产商可以在《合同》中对填空做出选择，可以写补充协议，购房人也同样有权利要求对填空重新选择，要求采用自己写的补充协议或双方协商一致的补充协议。

分清合同版本

20xx年12月1日，北京开始使用建设部、国家工商局发布的《商品房买卖合同示范文本》作为北京商品房预售的“标准”合同，20xx年12月北京国土房管局根据北京新出台的《北京市城市房地产转让管理办法》对合同进行了第二次修改，合同条款增至26条。 笔者要提醒购房者注意的是，从20世纪90年代初北京开始商品房销售至今，除了房地产商自己印的购房合同外，北京市印有“北京市房地产管理局制”的内、外销商品房《预售契约》和《销售契约》不少于10种，国家也出过两次《示范文本》，北京市对国家新的示范文本也进行过两次修改。因此，购房人在签购房合同前最好先查清现在使用的“标准”合同并复印一份，在签合同时拿出来和房地产商提供给您的合同对一对，看看有没有被偷梁换柱。

购买现房，房地产商可以不使用北京市统一合同样本，购房人也可以用统一合同样本进行比较，让房地产商解释清楚区别在哪儿？

学会用合同保护自己

我们经常会听到有人抱怨：“这不合理！”可是房地产商的行为不合理怎么办呢？政府主管部门官员处理问题不合理和法官判案不合理又怎么办呢？其实合理不合理是人们认识的道德标准，站在不同立场的人有不同的理，即所谓的“公说公有理、婆说婆有理”，房地产商不也一样经常抱怨说这不合理那不合理吗？

在市场经济的社会里，人们往往为追求自己的利益而不按“理”办事，当我们说房地产商是“奸商”时，房地产商也许正在说购房人是“奸人”。处理这种纠纷只能靠“法”而不能靠“理”，人们只要不违反法律的事情都可以做，对房地产商如此，对购房人也如此。因此购房人要想在和房地产商的博弈中争取更多利益，只能争取在合同中更多地约束对方的行为，并且在合同中尽可能明确对方如果违约应对自己进行什么样的赔偿。

购房人一定要明白房地产商如果违法或违约，并不等于可以想当然能达到自己的要求。房地产商违法会受到政府处罚，并不等于购房人就可以得到相应的法律救济，这就像《刑法》可以判处强奸犯徒刑，但不等于被强奸的人可以根据《刑法》得到经济补偿。房地产商违约，如果不在合同中具体约定如何赔偿，如果法律没有规定，违约赔偿的大小只能交给法官自由裁量，购房人再觉得不合理，也只能认了。

不要忽视“当事人”

在合同条款之前，我们首先看到的是关于当事人的约定，对此很多购房人都不太重视，事后遇到了一些不必要的麻烦。

购房人签合同前首先要确定在合同上填写的出卖人与预售许可证上的售房单位是否一致，上网查一下出卖人的营业执照注册号和企业资质证书号的真伪，不要接受代理人或代理机构将自己的名字代替预售许可证上的售房单位填写在出卖人栏目中。避免已出现过的购房人付了钱，房地产商却说没收到钱而不肯交房的案件再次重演。

如果房地产商是委托代理人或代理机构进行销售，购房人一定要看清房地产商委托的权限范围，要求他们在委托代理人或委托代理机构情况后面添全所有内容，如果出卖人授权代理人或代理机构有权代表房地产商签字，购房人一定要看一下授权书的正本，同时最好要求把该授权书作为合同的附件。

购房人在合同中被称作买受人，购房人在填写合同前最好事先想清楚用谁的名字购买。虽然合同备案前，购房人和房地产商可自行商议更改，但碰上销售代理嫌麻烦，以房地产商不同意为理由拒绝修改，购房人也没有什么好招可以对付。合同备案后，房屋交付前，购房人想换名字，需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续，除了要花更名费，同样需要房地产商的同意。房屋交付后，购房人要想换名字，只能等到拿到房产证后办理过户，

费用就更大了。购房人如果是贷款买房，银行手续一开始办理，房地产商通常都不愿意配合购房人更名，就算购房人已拿到房产证，由于牵扯抵押委托，即使购房人愿意花钱，办理过户也不是很容易。

所以在这里提出这个问题，是国内人通常认为房子是夫妻共同财产，写谁名无所谓。但由于房产实行登记制度，如果仅写一方名字，将来可能会遇到不必要的麻烦。国土房管局去年11月曾发过一个1024号通知，通知中说：“夫妻、父（母）子等关系中，持有房屋权属证书一方，具有业主身份，可以被选举为业主委员会委员，未持有房屋权属证书一方不具备成为业主委员会委员的资格。”由此提醒购房人应注意到我国正在制定的《民法第二篇物权法》草案（全国人大法工委发）中有一条：“记载了不动产登记簿的权利人是该不动产的权利人”。根据这种情况，笔者认为合同上还是把夫妻双方的名字都写上更保险一些。 目前，也有不少人由于担心今后会征收遗产税而用子女名字买房的，这在国际上并不常见，虽然我国文化和西方文化存在着差异，但如果用发展的眼光看，这种做法有很多潜在的风险和不利，孰重孰轻，还望购房人三思而后行。

明确产权和名称

合同第一条首先表述的是购房人要购买房屋的建设依据，包括土地使用证、建设工程规划许可证和施工许可证。

土地使用证反映了房屋所在小区的土地占有面积、使用年限和使用性质，而且也能反映出房屋的产权情况和使用性质。

我们购房人经常听到的容积率即是指小区房屋建筑总面积和该小区土地使用证上的土地面积之比，我国目前土地出让金按容积率缴纳，直接影响购房人居住的舒适度，同时决定了地价成本在房屋中占的比例，购房人不应忽视。

房屋用途是由土地用途决定的，购房人不要轻信房地产商所宣传的房屋用途，将来房屋交付使用后，国家关于不得改变房屋用途的规定将会使一些不注意土地用途买房的人陷入尴尬。

土地使用年限影响着购房人的买房成本，虽然土地使用年限到期后，政府通常不会收回土地，但再缴纳土地出让金则是无可避免的。

北京目前的商品房已取消“内销房”和“外销房”之分、“内销外租房”也不复存在，外地人买房的限制也已取消，但市场上在销售的新房并非统一成了一种形式，购房人不要轻信房地产商说的什么“大产权”和“小产权”，而应通过和房地产商约定合同第一条，了解土地是“划拨”还是“出让”取得，确认自己所买房屋的性质。

分清大产权、小产权

房产权本来是不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定成俗的说法，对“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同解释。

第一种解释：发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲发展商的大，购房人的小。这种解释对购房人分清买的什么房没有太大关系。

第二种解释：国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房，对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。房地产商提供的土地证明如果是通过“划拨”得来，就是这里说的“小产权”；如果是通过“出让”或“转让”得来，就是这里所说的“大产权”。二手房、集资建房、房改售房、回迁房不在笔者本文讨论的范围之内，可以使用标准合同，也可使用其他合同。

最近笔者又听到网友介绍：现在有些开发商将项目的尾盘不再出售产权，而是出售使用权。买这种房比买同类产权房便宜，但购房人还要每月按政府规定的公房出租价格交纳房租（现在是3元／平方米）业内管这种房也叫小产权房。对这种情况，笔者提醒购房者买这种房只是买了使用权，完全谈不到产权，当然这种合同和商品房的标准合同也没什么关系了。

因此购房人签合同时，对〖土地使用权出让合同号〗、〖土地使用权划拨批准文件号〗、〖划拨土地使用权转让批准文件号〗应该三选一，不能糊里糊涂都保留。如果一个都选不出来，就要考虑一下自己买的房将来是否根本不会得到国家发的房产证。

“现定名”“暂定名”非真名

购房人要注意对合同第一条的〖现定名〗和〖暂定名〗二选一，并在其后面空格处填写预售许可证上反映出的项目名称。房地产商为了项目促销，经常会给自己开发的项目冠以各种各样千奇百怪的名字，购房人千万不要凭喜欢某个名字而决定买某个项目，因为房地产商宣传的名字，政府不是一定要同意的。如果政府不同意，购房人以名字不对要求房地产商退房或赔偿通常不会得到法院支持，因为购房人买房时应该知道该项目政府批准的名字。到目前为止，对房地产买卖，笔者还没听说有知错买错可以作为打假案处理的。 “五证”最好看“正本”

合同第一条中提到的《土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》和合同第二条提到的《预售许可证》加上合同未提及的《建设用地规划许可证》，就是通常媒体宣传的《五证》。购房人可要求房地产商在第一条相关位置填上“建设工程规划许可证号”和“施工许可证号”，在后面的空白栏填上“建设用地规划许可证”号等其它项目建设依据。 购房人看“五证”最好能够要求看“正本”，留意一下《土地许可证》上有没有注明土地已抵押给银行。如果土地抵押了，购房人应和房地产商就解除抵押的时间进行约定，明确房屋交付时，房地产商如果不能解除抵押应具体承担什么样的赔偿责任。

期房和现房

合同第二条主要是关于商品房的销售依据，购房人要注意根据房地产商提供的相关证明先确定自己所买的房子是[现房]还是[预售商品房]。

别被所谓“现房”蒙了

在建的房子不难判定是期房，建好的房子是否就是现房呢？不一定！

按国家销售“现房”的规定，已经盖好的房子，不等于是“现房”，已经有人入住的房子也不等于是“现房”，而已领房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。 按规定，这种现房销售已不再需要“销售许可证”，而是要查看“房产证”，签合同也不一定要使用国土房管局印制的标准合同。购买这种房子，对购房人有利的是可以做到眼见为实，但购房人的眼光可要敏锐点儿，千万别心血来潮，买错了“现房”比买期房更容易使自己陷入被动。 没有土地使用证和房产证的房不管它是盖好的还是有人居住的，仍要按期房销售，购房人除了要查看预售许可证外，还要特别留意自己买的房子是否已经被抵押。有的人以为某个小区已有人入住，或入住的业主已经拿到房产证，就以为买这种房子就万无一失了，实际上这里存在着某种误解。购房人一定要清楚房子按套拥有独立产权，可以分别抵押，别人的房子没问题，不等于您要买的房子也没问题。其实，房子盖好了又没有预售出去，被抵押的可能性更大。

还有一种情况，就是“尾房”。房子盖好了，还剩几套没卖出去，预售许可证过期了，房产证又没办下来，这种“无证”房不能说绝对不能买，但买时一定要查清楚，最好的办法是坚持预售合同登记备案后再付款，不见兔子绝不撒鹰。

购房人特别要注意的是北京市国土资源和房屋管理局关于印发《〈北京市城市房地产转让管理办法〉实施意见》的通知中的新规定：“商品房竣工后，房地产开发企业应当按规定时限申请办理房地产权属证书，并自取得房地产权属证书之日起，持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房销售。商品房竣工后，房地产开发企业未取得房地产权属证书的，可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售；但自取得竣工备案表之日起超过四个月的，不得进行商品房预售。”这个规定等于说现在有一种已建好的房子，预售许可证本身没有过期，但由于取得竣工备案表4个月而没拿下房产证是不能销售的。 预售许可证最重要

人们通常都讲购买[预售商品房]要看“五证”，笔者认为购房人主要看清预售许可证是关键，其它“四证”主要是给政府发预售许可证的部门看的，有时由于土地情况复杂，房地产商交了土地出让金，虽没拿到土地许可证，也能凭交费证明先领到预售许可证，只要有预售许可，房子就可以卖。

没有预售许可证房子能不能卖的，按规定不能，但现实中有一些房地产商会变换形式，比如以“内部认购”的形式进行预售，这种情况下，购房人买不买，完全在购房人自己的判断了。房地产商的信誉可靠，购房人通过内部认购有时确实能省些钱，但风险也比较大，如果房地产商最终拿不到预售许可证并宣告破产，购房人付的定金有可能会打水漂。按《北京市城市房地产转让管理办法》第五十二条规定：“房地产受让人（指购房人，笔者注）知道或者应当知道转让人（指房地产商，笔者注）没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果”。

购房人还需要注意的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第二条解释：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 这一条告诉购房人两个问题：

1．购房人买了没有预售许可证的房可以要求解除合同，房地产商缺少其它“四证”预售商品房并不成为购房人要求退房的充足理由。

2．购房人千万不要以为房地产商没有取得预售许可证销售商品房就可以随便付定金，仅凭房地产商没有取得预售许可证卖房而要求解除商品房买卖合同不一定会得到法院支持，只有到起诉时，房地产商仍然不能取得预售许可证，购房人请求法院解除合同才能达到目的。 因此，为了保险起见，购房人最好在合同第二条空白行中约定本合同成立的前提条件是房地产商在签订合同时已取得【五证】，如果购房人在合同签订后发现房地产商在预售房屋时实际并未取得【五证】中的任何其中一项证明，购房人可无条件要求房地产商在____日内退回全部所付房款及赔偿因购买此房而产生的一切费用和损失。

买房警惕数字游戏

购房人要把房地产商的承诺写进合同，首先就要尽可能在合同第三条及该条提及的附件一和附件二对购房人所购商品房基本情况描述清楚，并尽可能利用合同第三条后面的空白行，要求房地产商写上如其表述的商品房基本情况与实际交付情况不符时，应具体承担什么

样的赔偿责任。没有具体赔偿责任的约定，第三条对商品房基本情况表述的作用将会大大降低。

8号楼变成4号楼

如果有人说他收房时找不到自己所买的房子了，您信不信？这并非是耸人听闻，已有几位买房人问我在这种情况下怎么办？

现在有不少国人对数字非常重视，为了一个靓号，不惜一掷千金，有些房地产商为了迎合人们的心理，卖房时将幢（座）号、层数、门牌号避开4、13、14、24等数字，有的是跳过，有的是用3A、12A、15A、25A等数字代替。因此，购房人在约定合同第三条时首先要查验清楚房地产商填写的房屋坐落、层数、面积等基本情况是否符合该房屋所在项目的《建设工程规划许可证》和经过批准的设计等合法有效的证明材料，自己所买的房屋所在幢（座）号、层数、门牌号是否与所附的规划、设计图的标注一致。

如果不一致，对数字特别在意的人就要有心理准备，房地产商交房时幢（座）号、层数、门牌号发生变化怎么办？现实中确实有不少签合同时跳过去的号交房时不跳了，挑了8字的人实际收到的成了7字，甚至有的8号楼莫名其妙地变成了4号楼。因此笔者建议这些购房人最好事先在合同中和房地产商约定清楚如交房时出现这种问题，房子是可退还是可换，不然到时即使法官认定房地产商在这个问题上违约，但由于没有具体赔偿依据，凭法官自由裁量，购房人很难根据自己的“迷信”达到退房或换房的目的。

图纸尺寸、用途、净高要标明

合同第三条提及的合同附件一是房屋平面图，房地产商通常会提供一个购房人所买房屋的平面图，购房人不要接受不规范的草图或没有尺寸的示意图，而应要求房地产商在这个平面图上标清所有尺寸，需要文字说明的尽量详细，平面主要尺寸、墙体厚度、门窗尺寸、管道井尺寸、空调位尺寸要全，房号和房屋在整幢楼中的确切位置及朝向也要在平面图中标清楚，并在第三条的相关空格中填清楚房屋的用途、结构、层高。

在这里需要提醒购房人注意的有两点：

1．有些预售许可证上的房屋用途写的是公寓，这是一种似是而非的写法，公寓就是住宅，不要以为公寓就可商住两用。到目前为止，商住两用房还仅仅是房地产商为了房屋促销宣传使用的一个词，国家根本就没有这个有关房屋用途的用语。当然我们不得不承认目前买这种商住两用房开公司的人能得到税低、贷款比例高等一些眼前利益，但长远利益是否能得到保障仍是一个未知数。为了居住而买“商住两用楼”，则是有百害而无一利。

2．层高包括楼板的厚度，购房人自己在房间内量的高度叫净高，因此购房人最好要求房地产商在合同中能说明楼层净高。

容积率和绿地率

购房人在关注自己所买房屋平面图的同时，还应尽量争取让房地产商把自己购买房屋所在小区的整体平面图附上，在图上准确标明小区内所有建筑的位置、大小和高度及绿地面积。由此购房人可以从图纸上算出自己所购房屋所在小区的建筑容积率、绿地率，并确定自己所购房屋采光有无遮挡。

购房人在进行这些约定前有几个概念需要搞清：

1．建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。房地产商不是根据小区的土地面积而是根据建筑容积率缴纳土地出让金，人防工程属国家所有，不计算建筑容积率。房地产商为了少交土地出让金，往往也不把地下车库算入建筑容积率。建筑密度不同于建筑容积率，它是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。规划建设用地面积是指小区用地红线范围内的全部土地面积，包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等。

2．房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家介绍，这也是一个不准确、不规范的用词。在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。距建筑外墙1．5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。树的影子、

露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60％以上。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。 怎样对付面积猫腻

在商品房买卖纠纷中，面积问题所占比例最大，某些不太“规矩”的房地产商利用购房人没有能力复测整幢建筑的建筑面积的弱点，在面积上大搞猫腻，一方面让购房人补缴３％的购房款，另一方面让购房人少得３％套内建筑面积。房地产商的做法不仅使购房人要为增加的看不清的公摊面积补交购房款，还要长年为其支付物业服务费和供暖费等各种费用，可以说这个莫名其妙的花销要伴随购房人一生。

购房人要避免在面积问题上吃亏，就要在约定合同第三、四、五条上下些功夫。 面积概念要搞清

已由具有房产测绘资格的单位实施测绘，并且测绘成果已经过房地产行政主管部门审核通过的建筑面积为产权登记面积。购买预售商品房的购房人一般应划掉合同第三条中[产权登记]选项，保留[合同约定]选项，购房人为了保护自己，务必在合同第三条中同时约定清楚建筑面积和套内建筑面积，有可能的话可再争取多约定一个套内使用面积（相对而言，套内使用面积购房人自己测量最方便），并明确阳台是[封闭式]，还是[非封闭式]。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积由套内使用面积和套内墙体面积及阳台面积组成。人们常说的实用率是指套内建筑面积与建筑面积之比，使用率是套内使用面积与建筑面积之比。一般情况下设计合理的楼房使用率，高层塔楼住宅约在72%～75%之间，高层板楼住宅约在在78%～80%之间，多层住宅建筑约在85%左右，购房人买楼前可先通过计算自己所买房子的使用率，来判断房子的设计和价格是否合理？

购房人在约定套内建筑面积时应注意以下几个问题：

1．由于套内建筑面积含套内墙体面积，所以购房人要注意到同一座楼，买相同的套内建筑面积不一定能买到相同的套内使用面积。尽管外墙只有一半厚度计入套内建筑面积，但对砖结构的房子来说，底层的墙体面积厚，上层的墙体面积薄，所以同样的单元，楼上楼下

的套内使用面积还是有差别的；同一层来讲，即使相同的套内建筑面积，把角的单元比夹在中间的单元套内使用面积也会小一些。

2．即使是套内使用面积也不是地毯面积，因为房间里的管道井是要计入套内使用面积的。因此购房人买房时最好让房地产商标清楚管道井的面积有多大。由于现在提倡户外查表，暖气也将分户计量，过去老房子里的很多竖管在新房子里会变成横管，购房人买房时要小心管道井是否只放着你买的房子的竖管，别把公共的竖管井计到自己的套内建筑面积里。

3．套内建筑面积还包括凉台建筑面积，购房人要搞清封闭式阳台的面积按其外围水平投影面积计算；非封闭式阳台的面积按其外围水平投影面积的一半计算。购房人还应知道阳台的封闭方式是以经过报批的商品房规划设计图为准，房地产商不能擅自变更其封闭方式，已出售的房子，半封闭凉台是不能随便改为全封闭凉台的。

4．按规定有些面积是可以计算面积，有些面积是不可以计算面积的，为避免不必要的纠纷，购房人买房时最好向房地产商问清楚所有“不完整”（低于层高）高度的面积哪些算套内建筑面积，比如：现在比较时髦的“飘窗”算进了套内建筑面积多少？盖在房子里的分体空调机位算没算进套内建筑面积？还有房间里有楼梯的、阁楼的，那些面积如何算套内建筑面积？

按套内建筑面积计价更不能忽视公摊面积

由于《北京市城市房地产转让管理办法》第三十四条作出了“预售商品住宅的，应当按照套内建筑面积计价”的强制性要求，签订购买商品住宅预售合同时，购房人和房地产商在约定第四条时只能选择填写新修改的合同范本中该条的“1.按套内建筑面积计算”，购买非商品住宅、别墅或购买现房的购房人则依然可在按建筑面积、按套内建筑面积、按套三种计价方式中自行选择一种方式和房地产商进行约定，也可在空行中和房地产商约定按使用面积等其它方式进行计价。

笔者在这里特别提醒购房人注意的是：按套内建筑面积计价，是增加面积透明度的一种计算单价的方法，绝不代表按套内建筑面积计价，购房人就没有购买公摊面积。购房人千万不要忽视对建筑面积的约定，建筑面积所含的分摊的共有建筑面积反映着购房人的共有产权，购房人应要求房地产商按《北京市城市房地产转让管理办法》第三十五条规定，在附件

二中把其预售商品住宅之前公示的“有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和下列分摊情况：（一）被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；（二）参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；（三）不分摊的共用部位”全部写清楚。

误差处理方法怎样约定

由于合同示范文本第五条写明：根据当事人选择的计价方式为依据进行面积确认及面积差异处理。新的范本特别在第五条中增加了按套内建筑面积计价时实测面积与合同约定面积出现误差的处理方法。相信房地产商一般都会同意购房人在填写第五条时填写与第四条选择的计价方式相对应的面积确认及面积差异处理。

笔者在前面已经提到，按套内建筑面积计价不等于购房人没有购买公摊面积，如果按合同范本第五条仅仅约定套内建筑面积出现误差的处理方法，是无法杜绝某些房地产商面对新规定，在缩小建筑面积上打主意，如果公摊面积缩小比例大于套内建筑面积缩小比例，显然购房人是要吃亏的。因此笔者强烈建议购房人参照《北京市国土资源和房屋管理局关于商品住宅实行套内建筑面积计价有关问题的通知》中关于经济适用住房面积出现误差的处理方法，争取和房地产商补充约定：“房屋竣工后，根据面积实测数据计算，以所购住房套内建筑面积计价结算的房价款大于以所购住房建筑面积价格计价结算的房价款时，按所购住房建筑面积价格结算房价款。”当然能争取到和房地产商约定“房地产商应保证‘建筑面积’和‘套内建筑面积’的实测面积与合同约定面积的误差等比增长，发生不等比增长或反向变化时，由购房人选择是以‘建筑面积’还是以‘套内建筑面积’的误差结算房价款，如果‘建筑面积’和‘套内建筑面积’其中任一面积误差绝对值超过3％，购房人均有权利解除合同”更为理想。

购房人一定要注意保留合同第五条中的“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议。”这句话，并明确约定退房情况下房地产商付给利息的具体利率，宁愿交房时可能会吃点亏，也最好在合同上写上一个明确的百分比（比如签合同时人民币的商业贷款利率），以免事后不必要的争拗。

争取约定层高出现误差的处理方法

另外：购房人最好在和房地产商约定面积出现误差的处理方法的同时，能够约定层高出现误差的具体处理方法，层高很可能成为房地产商另一个钻空子的问题，购房人绝不能单凭房地产商不会缩小公摊面积和层高影响声誉的美好愿望，忽视可能会出现的新纠纷。 按套计价如何约定

如果购房人购买的是现房或别墅，自愿约定按套计价，示范文本第五条没有给出面积出现误差的具体处理方法，购房人应按建设部《商品房销售管理办法》第十九条规定，购买现房的，在对现售房屋实地勘察后直接在合同中约定总价款。购买别墅类预售房屋的，在合同中附所售房屋的平面图上标明详细尺寸和约定误差范围，同时在合同中明确房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，购房人可以决定退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。如果购房人选择退房的，由房地产商承担违约责任（最好约定具体承担什么责任）。 哪种付款方式适合您

合同第六条是关于“付款方式及期限”的约定，这一条的约定对购房人相当重要。 不同的付款方式

付款方式分为一次性付款和分期付款。分期付款有两种情况：一种是购房人自己将房款分期付给房地产商；另一种情况是首期购房人直接付给房地产商，余款通过贷款由银行付给房地产商，购房人分期向银行还贷，在这种情况下，对房地产商来讲，付款是分两期，购房人办下贷款，实际等于向房地产商已付清全款。

搞清这个问题，购房人和房地产商发生争议时就可搞清在不同分期付款情况下，要求房地产商赔偿的金额基数是不同的：前一种情况下，是购房人已付给房地产商的房款，后一种情况是全部房款，而不是首期和已向银行还的贷款。

付款期限的学问

付款期限与购房人利益直接相关，笔者建议购房人不论是一次性付款还是分期付款，最好在该条中将第一次付款的时间约定为“合同在政府做完备案登记后____天内”。这样做的

好处是：1.借助备案查证房地产商提供的“五证”真伪；2.借助备案查证自己所买的房子有没有被抵押；3.为贷款创造前提条件，避免房地产商拖着不备案影响办理贷款；4. 避免合同无法备案情况下退款的麻烦。

分期付款的期限也有多种形式：

购房人自己分期付的，通常是先交首付，然后等接到房地产商的交房通知后再交第二笔钱，分三期的，第三笔钱等入住后一定时间内再缴纳，这种做法，购房人交的总房款通常会比一次性付款交的多，但同时可以减少期房可能发生的损失，比如房子“烂尾”，再如房价下跌幅度超过首付及购房人自己经济状况发生变化等等。

贷款分期付款的通常都是若干年才付清，这里的关键是除了首付，分期付款从何时开始，换句话说就是贷款银行何时把购房人的贷款交给房地产商，这个时间可以是从贷款手续一办好就开始，也可以是在房屋交付时开始，笔者认为后者对购房人更有利。

当然，如何付款不是购房人一厢情愿的事，如果房地产商自己没有实力，一定要靠购房人的钱盖房子，他们通常不会同意购房人第二期付款的时间拖到交房时的，在这种情况下，购房人除了争取，只能自己决定是否买这个房地产商的房子。

不同贷款的选择

由于购房金额庞大，购房人买房，通常没有能力靠已有的存款支付房款，只能通过向银行贷款来完成，即使有能力的购房人，也经常会出于对期房的风险和资金利用的考量而向银行贷款。

房屋贷款主要分为公积金贷款、商业住房贷款和组合贷款。

公积金贷款由于是政策性贷款，相对来讲利息最低，由于它的资金来源是职工向住房资金管理中心缴纳的公积金，因此，只有缴存住房公积金的购房人才能申请，贷款额度也受到严格限制。当住房资金管理中心收到的公积金发生不足时，办理的时间会减慢甚至会暂停，对于急着靠购房人缴纳的房款盖房的房地产商，有可能会不同意购房人采用公积金贷款的方式进行付款。

商业贷款完全属于银行的商业性活动，相对来讲利息最高，由于钱来自银行，在银行能接受的风险范围内，贷款额度通常不会受到什么限制。当然没人愿做赔本的买卖，如果银行不愿提供足额贷款，一定是银行认为贷款人不还款时，通过拍卖抵押的房子，无法全部收回贷出去的款。

组合贷款顾名思义是公积金贷款和商业贷款两种贷款形式组合在一起，通过商业贷款补足公积金贷款额度不足部分，利息介于公积金贷款和商业贷款之间。有的房地产商也会因公积金贷款放款慢而拒绝购房人以组合贷款形式付款。

近年出现的贴息贷款实际是组合贷款的变种，由于购房人可直接从银行获得贷款，贷款手续相对简单，时间也会比组合贷款快，所谓的贴息就是住房资金管理中心将购房人可获得的公积金贷款与商业贷款的利差返还给银行，购房人实际付的是组合贷款的利息。贴息贷款房地产商通常都愿接受，但需要银行和住房资金管理中心及贷款担保中心三家都同意才行。 办理贴息贷款的各种费用比组合贷款低不少，但购房人要注意的是：贴息贷款中公积金贷款部分最高只有30万，如果可贷到40万甚至52万公积金贷款，改做贴息贷款是要多支付商业贷款和公积金贷款利差的。

担保是怎么一回事

贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。房屋贷款，通常是以贷款所购买的房屋本身抵押进行担保，对于期房，贷款人发放贷款时如果贷款所购买的房屋本身还不具备抵押的条件，通常会要求贷款人提供其它抵押物或质物进行担保，在这种情况下，购房人为减低风险，最好避免自己提供担保。

现在房地产商、银行、保险公司都是商业机构而非政府福利机构。购房人要想房地产商提供担保，只能到房地产商指定的银行贷款；要想得到银行贷款，只能按银行的要求找保险公司保险；要想得到保险公司的保险，只能接受保险公司的保险条款。因此，购房人从贷款开始起实际就被人“吃”定了，银行贷款不同的还款利息算法和保险公司不同的保费算法，其实都是背着抱着一边沉，只是感觉不同，购房人要研究的不是合理不合理，而是要研究那种方法最适合自己。

尽量减轻自己的责任

合同谈判目的并非是当事人追求法律上的公平，而是要想办法多约束对方，减轻自己的责任，房地产商在给购房人签的合同中总是挖空心思为自己增加免责条款，购房人也应学会“以牙还牙”。

合同第七条写明是购房人逾期付款的违约责任，购房人除要小心房地产商把不是购房人的责任推到购房人身上，还应争取减轻自己的赔偿，给自己留些后路。

一次性付款和用自己钱分期付款的购房人可和房地产商约定按合同第七条第 1款处理，但分期付款的购房人最好能加上：如果购房人在分期付款期间发生不可预知的经济状况变化而无力支付房款的处理方法，比如：延期付款不超过多长时间可免支付违约金，再如：解除合同可退回已付房款，等等。

通过贷款分期付款的人则要尽量避免和房地产商约定按合同第七条第 1款处理。在网上，经常有人反复问我同样问题：“我贷款没贷下来，要退房，房地产商要罚我款，这合理吗？”“我公积金贷款没有办下来，房地产商让我转办商业贷款，我不想转，要退房，房地产商不退首付，这样对吗？”出现这些问题，都是因购房人和房地产商在合同第七条中约定了按第1款处理，使自己处于了被动地位。

合同第七条写明是购房人的违约责任，并在１（２）款中将是否可以解除合同的选择权完全交给房地产商，并约定履约人（房地产商）向违约人（购房人）收取滞纳金或逾期付款的利息。但实际贷款买房出现购房人逾期付款的原因错综复杂，并非一定是购房人主观上想违约，不少购房人是听售楼人员信誓旦旦地说“你贷款没问题”而签的合同的，但当“没问题”变成“有问题”时，售楼人员说的是口说无凭，而写进合同里的黑纸白字却使不少购房人哑巴吃黄连。贷款购房人要想使自己由被动变主动，就要争取在约定合同第七条时选择填写第２款空行，为自己争取更多的免责条件。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十三条写明：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

购房人可参照这条司法解释要求房地产商在合同上写明：“本合同由于是基于房地产商聘请的协助办理贷款的律师确定买受人愿意接受的贷款付款方式没有问题的前提下签订，如果出现以下任一情形时：1.买受人无法得到公积金贷款又不愿申请商业银行贷款的；2．买受人无法得到商业银行按揭贷款的；3．买受人所能够得到的商业银行按揭贷款比例、还款时间与申请不符情形，买受人不愿接受的；买受人有权终止本合同、房产认购协议书以及补充协议、附件等。出卖人应在买受人提出书面申请30日内，将买受人全部已付款原额退还买受人，买受人无须支付任何利息或赔偿。”

如果以上条款房地产商拒绝接受，有一家房地产商写的按揭付款方式也可参考：“若买受人已按银行规定的要求提供了相应的文件，并在规定时间内办理了按揭贷款申请手续，贷款银行不能按买受人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款或拒绝向买受人提供贷款的，买受人可在如下方式中进行选择：（１）按照银行确定的贷款金额和年限办理贷款手续，并向出卖人补交差额房款部分；（２）选择其它付款方式并享受相应优惠幅度，并按照所选付款方式向出卖人支付房款；（３）解除买卖合同。出卖人在收到按揭银行拒绝发放按揭贷款通知及买受人书面解除买卖合同通知后３０个工作日内，扣除合同印花税的金额后向买受人无息退还已收房款。”

特别需要提醒购房人注意的是：在第七条中约定的购房人逾期付款要承担的违约金比率以及房地产商可以解约的条件，应该与后面的合同第九条房地产商预期交房的违约责任对等，也就是说房地产商承诺逾期交房三个月，购房人可以要求解除合同，购房人也最多承诺逾期付款三个月，房地产商才可要求解除合同。同样，购房人也没有必要承诺高过合同其它条款中房地产商承诺的在违约情况下要承担的违约金比率。

为期房转让预留方便

现在有不少购房人在买房后想将房屋转让，不管购房人买房时是否有此打算，都应在签合同时给自己预留方便。

《北京市城市房地产转让管理办法》第四十四条规定：“预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：（一）未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意；（二）已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。转让预购的

商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。”

对于贷款购房的人，即使银行或房屋资金管理中心已将房款全部支付给房地产商，但由于期房贷款通常由房地产商提供阶段性担保，根据《担保法》相关规定，贷款方式下的期房转让还是要经过担保人－ 房地产商的同意。

房地产商通常都会要求购房人就分期付款单独签一个付款的补充协议，所有分期付款的购房人都应争取在这个补充协议中加上一条，在付款期间，购房人希望转让已购房屋的，房地产商应接受并协助办理变更预售登记。

交房条件、期限和赔偿

房地产商发出入住通知，购房人却认为房子无法入住，房子交付总不能公说公有理、婆说婆有理，房子是否能够交付，只能看房子有没有达到合同约定的交房条件。 注重交付条件

购房人在约定合同第八条交付期限时更重要的是约定好交付条件。随着《北京市城市房地产转让管理办法》出台，北京市对标准合同进行了修改，在合同第八条中将取得《竣工验收备案表》和《面积实测技术报告书》作为了房地产商在交房期限前必须完成的工作，购房人签约时千万不要同意房地产商对此约定进行更改或附加变通条件。

《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门同意备案，是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的，购房人可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求，多一些避免人身受到伤害的保障。购房人收房时一定要看到备案表的正本，并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章。

由于合同第五条约定了购房人在实测面积和合同约定面积误差超过3％时可以选择退房，而目前北京的法院在处理房地产纠纷案件时，通常把购房人收房视为购房人事实接受了房屋，放弃了要求退房的权力，因此购房人在收房前能看到《面积实测技术报告书》，是购房人能及时作出选择的必要条件。

在北京，目前没有“商品住宅交付使用批准文件”，约定“经分期综合验收合格”则往往会给房地产商钻空子，笔者建议购房人在约定第____种条件时不要选这两条，而是自己约定第5种条件，即“达到合同第十三条和第十四条及补充协议第＿_条的约定要求”。 避免“开口”合同

购房人特别要注意的是合同第八条可能会给房地产商留出的“后门”，房地产商如果在“如遇下列特殊原因”后面添写了过多的免责条款，合同约定的期限将会变成没有期限。 “不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，我国《民法通则》、《合同法》上均有清楚的定义，购房人按照法律应接受房地产商在出现“不可抗力”时的免责。 如果房地产商在免责条款的空行中填写其它免责条款，购房人则要多加小心了。

“因天气原因”，下雨下雪，冬天气温低是房地产商事先应预估到的，如果一定要写上，就写明大雨、大雪、气温低于多少度的天数超过多少天（以国家气象部门确认的为准）。 “因配套工程影响”，如果土地已做好“七通一平”，这种影响基本不存在，如果需先做“七通一平”，房地产商也应把时间事先算进去，最多给一个规定的宽限期，而避免敞口，并要求相关的市政部门提供具体影响时间的证明。

“因施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决”，这话怎么解释都行，而且这是房地产商自己的问题，“没有金刚钻、别拦瓷器活”，购房人要避免房地产商写上这条免责理由。

“因材料供应延误”，这属于房地产商向材料供应商索赔的问题，责任不应转嫁给购房人来承担。

“因政府政策改变而带来的延误”，什么叫“政府政策改变”，房地产商认为申请变更规划可以批准，而实际政府有关部门没有批准或批了很长时间叫不叫政策变化？如果约定这个免责条款，最好写明以哪个部门出具的证明为准。

在房地产逾期交房免责问题上笔者最后想提醒购房人的是：不管您接受了房地产商加上的哪一条，都要跟上一条：房地产商在免责条件发生之日起多少天内用什么具体方式告知购

房人，防止房地产商在不能按时交房时花钱买关系搞假证明。有可能的话最好争取在“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”后面加上“但不得超过____天”。

避免“得不偿失”

如果购房人能在合同第八条将房地产商的免责时间封口，在约定合同第九条出卖人逾期交房的违约责任时，可以按标准合同的第 1种方式进行约定，如果能将逾期时间分段，赔偿金额逐段提高（逾期第2个月比逾期第1个月的赔偿高）就更好了，同时要避免约定的违约金的比率比第七条约定得低。

购房人要注意该条违约金的比例是以购房人已付房款为基数的，同样条款对不同方式付款的购房人的赔偿是不同的，购房人可以参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”算一下自己付款方式下的违约金比例是否合适，贷款买房的人要注意在合同中约定的房地产商逾期交付使用房屋的违约金至少要高于自己要付的贷款利息。 笔者在此提醒购房人的是，如果出现购房人可以选择退房的情况，如果房地产商只赔偿利息，显然无法弥补购房人的损失，至少会赔进合同印花税和办理贷款时发生的律师费、保险费等费用，因此笔者建议购房人最好能在约定中加上一句话：“买受人的实际经济损失超过出卖人支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由出卖人据实赔偿。” 如果购房人不能在合同第八条将房地产商的免责时间封口，最好自行约定第 2种方式，在借鉴上述方法约定房地产商逾期交房违约责任的同时，明确即使出现了合同第八条所说的房地产商逾期交房可以免责的情况，超过合同约定的交房时间多少日，购房人也可选择退房，退房的具体方式可参照标准合同第九条第 1种方式进行约定。

如何面对规划、设计“变脸儿”

沙盘中原来矮个儿的楼房交付时长高了；原来挺大的楼距变小了??目前在本市房地产市场上，出现大量期房在交付时规划、设计“变脸儿”的情况，并由此引发争议和纠纷，有的甚至演义成群众的集会示威和流血冲突，如何减少这种争议，笔者认为一方面政府、媒体、房地产商要改变过去的宣传方式，另一方面购房人应在购房前仔细考查，在签合同时多加留意。

期房在交付时“变脸儿”的原因很多，其中有两种情况，需引起买房人特别注意： 第一种：房地产商随意更改沙盘

这种情况，换句话说房地产商根本就没有更改规划，而是更改了卖楼时让业主看到的沙盘，笔者在20xx年担任《北京青年报》优秀楼盘评选评委时走访过北京50多个参选楼盘，就发现过类似问题。有的房地产商会在卖哪座楼时就把哪座楼在沙盘上长高，把它前面的楼降低，还有的沙盘做得不成比例，把绿地在沙盘上放大，再有就是一些配套建筑在沙盘上不反映。当期房交付时，购房人再也找不到沙盘了，虽觉得不一样了，可起诉又无法举证。政府文件虽要求房地产商更改规划必须征得受影响的业主同意，但在这种情况下，由于房地产商根本没更改规划，做虚假广告和展示根本永远不可能征得受影响的业主同意。 ● 购房人如何应对

面对第一种情况，购房人首先要学会看沙盘，您无法确定您所面对的房地产商是否是奸商，但您一定要明白能做房地产商的都不会是傻瓜，当您看到您所买楼房前还有一个建筑时，不要只拿眼睛看沙盘模型的高矮，而且要用嘴问，用脑子想，如果那个位置很好，而且也有条件盖高楼，房地产商为什么不盖高楼呢？如果小区是独立供暖或二次供水，购房人就要在沙盘上找找锅炉房、水泵房在哪？如果没有肯定会在哪冒出来，同样道理，配电室、垃圾楼、地下车库的出口一定有它该有的位置，买楼时不注意，收楼时就有可能发现窗户对着垃圾楼、变电器、地下车库出口，入住后就有可能要整天面对垃圾的臭味、电磁波的干扰、汽车出入的噪音。

购房人除了学会看沙盘外，还要学会看《建设工程规划许可证》和《建设工程规划许可证》的附图及附件，争取将标有各个建筑高度的小区整体平面图列入合同附件一，并事先就有思想准备，房地产商不肯写进合同的广告、沙盘所反映的情况都是假的。

对于房地产商广告承诺的小区有医院、学校、幼儿园、电影院等要有一个基本认识：这些承诺房地产商最多能保证提供建筑，而是否真的会开办还要取决有没有开这些机构的人愿来，如果没有医院、学校、幼儿园、电影院等机构直接承诺，对房地产商的承诺宁愿信其无不要信其有。

对小区内有医院的，购房人最好在合同中和房地产商约定清楚医院太平间、急诊室的门朝哪开，现实中确实有人入住后才发现自己家的窗户正对医院太平间，也有人入住后发现自己的家门口离太平间门口非常近，这事让谁赶上恐怕都会别扭一辈子。还有就是要注意一下自己小区附近有没有什么精神病康复中心、戒毒所之类的设施，将来会不会建设轻铁等。 第二种：地被转手换了新“主”

目前北京房地产商拿到土地两年不开发，政府要收回，同时也允许土地再转让，由于很多小区是分期开发，前面几期开发后，房地产商没钱了，只能把土地转手，或者觉得卖地比自己盖楼省事又不耽误挣钱还不冒风险，主动就把地转手了，甚至不排除房地产商另外注册一家公司，自己把土地转给自己，接手的要够本一定要让土地出更高效益，要达到这个目的只有增加容积率，而对于容积率的增加，政府即可多收土地出让金，又能解决更多人的居住问题，在北京市没有一个统一的容积率限制的情况下，只要符合不影响采光的规定，规划部门通常都会批准。由于“新”的发展商和原来购房的业主不存在买卖关系，当然他们也不需要业主的同意，对规划部门来讲，他们是报新的规划，而不是改变规划，规划部门批他们也没什么错。

● 购房人如何应对

面对第二种情况，购房人能做的不多，细心的购房人都会发现：《建设用地规划许可证》的“说明”上写着：“当建设任务撤销或部分任务撤销后，本《建设用地规划许可证》及附件相应撤销。” 《建设工程规划许可证》“注意事项”上写着：“ 本《建设工程规划许可证》及附件发出后，因年度建设计划变更或因故未建满两年者，《建设工程规划许可证》及附件自行失效”，购房人最好能事先考虑清楚为买楼前没有建筑或低建筑的房子而多付钱是否值得，在香港买海边上的房都不敢保证永远无遮挡，政府一填海，眼前的海景就可能变成楼房。笔者认为政府应准确向老百姓说明对于城市规划，购房人的权利是什么，政府的权力是什么，通过文件去规范根本规范不了的事情，其结果往往适得其反。

防范还得从合同入手

购房人在有了对规划、设计基本认识的基础上，要做好防范还是要从合同入手，合同第十条“关于规划、设计变更”正是购房人和房地产商关于小区整体规划、购房人所买住房自用部分设计及共有建筑分摊部位设计三个方面的约定。

《北京市城市房地产转让管理办法》第四十三条规定：“房地产开发企业应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证的规定建设商品房，不得擅自变更。房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的补偿。”北京市政府这条关于变更规划条件的规定显然是把征得受影响的预购人同意放在了取得规划行政主管部门批准的前面，可遗憾的是北京市国土房管局在修订的合同示范文本时，仍然维持了原合同范本第十条中的“经规划部门批准的规划变更、??出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人”的文字条款，购房人可按北京市的规定要求房地产商对此前后顺序进行调整。

建设部《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”但同样令人遗憾的是建设部在此文件后出台的合同示范文本在第十条表述时却变成了：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1） 该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；??”这两种表述有着本质的不同，合同示范文本的表述为房地产商需要通知购房人提供了前提条件，房地产商如果以设计变更没有影响到购房人所购商品房质量或使用功能为理由，替自己不通知购房人进行狡辩，谁是谁非只能由法官进行裁决。因此笔者强烈建议购房人将合同第十条的表述参照建设部《商品房销售管理办法》第二十四条规定进行修改，至少要划掉“导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的”这句话。

合同示范文本第十条关于设计的变更实际还包括着共有建筑分摊部位变更问题，北京市在20xx年2月1日 开始使用的合同示范文本中本来加进了一条关于共有建筑分摊部位变更

的约定：“出卖人预售商品房后，变更共有建筑分摊部位的，应当在变更之日起＿＿＿日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受共有建筑分摊部位变更以及由此引起的房价款的变更。出卖人未在上述约定期限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起＿＿天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿＿利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”但由于《北京市城市房地产转让管理办法》第三十五条规定了“共用建筑面积的分摊情况经公示并与第一个预购人签订预售合同后，房地产开发企业不得更改”而取消了。购房人虽可以按规定坚持共用建筑面积的分摊签约后不能更改，但笔者也确实想不出在设计变更时怎样保证共用建筑面积的分摊不会发生任何变化，因此笔者建议购房人最好在合同第十条的空行中除加进绿地、楼间距、采光等规划设计变更问题外最好也加进“共有建筑分摊部位发生变更”的情况。 关于合同第十条，笔者最后要提醒购房注意的有两点：

1. 建设部的《商品房销售管理办法》也好，合同示范文本也好，虽然都有“10日内，书面通知买受人”的表述和购房人接到通知后如何做的表述，却没有房地产商不通知怎么办的说法，购房人遇到房地产商不通知时往往束手无策，尽管购房人可以通过打官司主张因对方违约要求赔偿，可结果确是不确定的，如果房地产商辨称他们的做法没有给购房人带来具体损失，这种说法又得到法官认同，即使法院判房地产商违约，但对购房人没有赔偿或赔偿很小，购房人会不会愿意做这种得不偿失的努力呢？因此，购房人最好和房地产商在合同中约定，房地产商如果不按合同约定进行通知，购房人可以选择解除合同，不解除合同的，房地产商最少要赔偿什么？

2. 在合同中最好能明确退款时给付利息的具体利率数字，而避免使用“银行贷款利率”这种不具体的文字，因为银行贷款利率可有多种解释，房地产商到时可能会解释成“建筑施工贷款利率”或“美金贷款利率”等等当时比较低的贷款利率。并注意在该条最后的空行中约定清楚支付利息的起息日和补上一句“买受人的实际经济损失超过出卖人支付的利息时，实际经济损失与利息的差额部分由出卖人据实赔偿。”

房屋交接 您的责任是什么？

房屋交付是买房过程中最后一个环节，也是极易出现问题产生纠纷的环节。购房人要避免在房屋交付时出现麻烦、房地产商或物业公司侵害自己的合法权益，特别要注意明确房屋交接时双方的责任。

合同第十一条是讲房屋的交接，它和合同第八条即有联系又有区别。有联系的是：房地产商“交”的条件，即本条提及的出卖人要出示的证明文件主要为合同第八条中约定的《竣工验收备案表》和《面积实测技术报告书》，如果房地产商不能出示合同第八条约定的文件及本条对住宅交付要求的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，购房人有权拒绝“接”，由此产生的延期交房责任由房地产商承担。有区别的是：该条要约定由于购房人原因影响交付的处理方法。

由于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》都是房地产商自己印制，如果房地产商的头脑没有毛病的话，应该不会因为迟印或不印“两书”而影响交房，合同第十一条的实际意义是在对购房人的责任进行约定。因此购房人要注意的是如何填写该条的空格，笔者认为主要应注意以下几点：

1．北京市城市房地产转让管理办法第五十条明确规定：“房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：（一）取得建筑工程竣工验收备案表；（二）取得商品房面积实测技术报告书；（三）预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的 7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时，房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件；交付住宅的，还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”该规定清楚地写明了房地产商交房时要具备什么条件、要向购房人提供什么文件、以及房地产商如何通知购房人收房，因此，购房人要避免和房地产商在合同中做出与该规定不同的约定。如果约定“由于买受人原因，未能按期交付”的处理方法就一定要注意“原因”尽可能具体细化，比如因购房人没有按合同约定付款影响了交房如何处理，避免不写明原因或写可以让房地产商任意扩大的原因。

2．在明确原因的基础上，最好能写明“除购房人逾期付款的原因外，房地产商以任何其它理由拒绝将购房人所购房屋的钥匙直接交给购房人，逾期交付的责任完全由房地产商承

担。”这句话虽然看着多此一举，但对目前房地产商在交房时因购房人拒绝缴纳各种房屋买卖合同约定以外的费用而不给钥匙的情况，写上总比不写好。

3．购房人首先要明白：由于购房人的原因，房屋没有按时交接是不需要承担房地产商未按时交付的那种赔偿责任的，同时也要清楚合同在这里约定由于购房人原因影响交付的处理方法，实际是要约定在这种情况下对房屋的保管责任。

《北京市城市房地产转让管理办法》第二十四条规定：“房地产灭失、损毁的风险责任自房地产转移占有之日起由受让人承担，但转让当事人另有约定的除外。” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的解释为：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

上述规定和解释清晰地告诉我们：只有购房人在房地产商交付房屋时无正当理由拒绝接收，房屋毁损、灭失的风险才由购房人承担。因此，该约定可以是对上述规定和解释的重复，也可不做任何约定。如果购房人担心承担风险，也可通过约定因购房人原因影响房屋交付时，购房人支付给房地产商什么费用，由房地产商继续承担房屋毁损、灭失的风险。

对于房地产商不肯交付房屋，即使是因为购房人逾期付款的原因，房屋毁损、灭失的风险仍由房地产商承担，换句话说房地产商有责任继续保护房屋完好无损直到交给购房人为止，至于房地产商额外支付的保管费用是通过在合同其它条款中约定购房人逾期付款要承担的赔偿责任而得到补偿的。

有些房地产商在合同上写如果购房人多长时间不收房，房地产商可自行将房屋进行处理，是对购房人权利的侵犯，购房人是绝对不能接受的。

如何减少产权纠纷

合同第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”

对该条购房人要看明白：房地产商在这里承诺的是其所出售的商品房没有产权和债权债务纠纷，而没有承诺其所出售的商品房没有债权债务，而且房地产商所承诺的承担全部责任有一个前提条件，那就是造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷。

商品房出现产权纠纷和债权债务纠纷的原因有以下几种情况：

1．购房人在知情的情况下购买了抵押房。

在商品房出售以前，房地产商已将出售房屋所在的土地或出售的房屋抵押，在解押之前将房屋出售给购房人，按照我国《担保法》第四十九条规定，其出售的房产价款不明显低于价值和通知抵押权人（比如发放抵押贷款的银行），并告知购房人已经抵押的情况，其行为就是合法的。

在这种情况下，购房人的风险是在房地产商解押之前无法取得所购房屋的产权，也无法以房地产商出售的房屋已抵押为由请求解除合同，在此期间，在建房屋出现“烂尾”或房地产商破产，购房人虽可依合同要求房地产商承担全部责任，但却未必能挽回自己的全部损失。因此，购房人在知道房屋被抵押的情况下，没有特别的实惠是没有必要去买的。

2．购房人在不知情的情况下购买了抵押房或已售房。

我国《担保法》第四十九条规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《北京市城市房地产转让管理办法》第三十八条规定“房地产开发企业在与预购人依法解除预售合同之前，不得与他人签订同一商品房的预售合同。”面对这些法律法规，却仍有个别不法的房地产商隐瞒房屋已抵押的事实进行销售，或将已出售的房屋再次甚至多次出售，对购房人进行欺诈。

在这种情况下，受骗的购房人虽可要求解除合同，但依然存在房地产商同意赔多少，实际能赔多少的问题，仅凭合同第十二条铅印文字解决这个问题也显然是不足够的。因此，笔者建议购房人参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，要求房地产商在合同第十二条空行写明：“出卖人保证本合同标的物不存在已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的情况，也不存在任何抵押，否则本合同自买受人

通知解除之日起取消，出卖人应在收到买受人请求解除合同通知____日内返还已付购房款及利息并赔偿人民币____元（不超过已付购房款一倍的具体数字）。”争取对自己多一点保护。

3．购房人已购房屋在购买后又被房地产商抵押或出售。

按《北京市城市房地产转让管理办法》第三十九条：“房地产开发企业不得将已预售的商品房进行抵押。”和第三十八条“房地产开发企业在与预购人依法解除预售合同之前，不得与他人签订同一商品房的预售合同。”的规定，房地产商的这些做法，肯定是违法的。但房地产商违法要承担全部责任，并不一定能保障购房人能得到应有民事补偿。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条虽有：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的解释，购房人最好还是能在合同第十二条空行中约定清楚如出现上述情况房地产商具体赔偿的时间和金额，购房人应明白千分之一也叫不超过一倍。

最后笔者要提醒购房人注意的是，目前仍有购买的房屋没有抵押，但土地已被抵押的情况出现。对于这种情况，按我国《担保法》第五十五条规定：“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”购房人虽不至于血本无归，但也难免遭到一定损失，要想防范，购房人最好签合同前查看清楚“土地使用证”的正本记事栏中有无土地被抵押的标注，也可登陆“北京市房屋土地权属登记事务中心”的网站进行查询。

“标准”的学问

合同第十三条是关于房地产商对装饰、设备标准承诺的违约责任的约定，购房人在约定这条前首先要搞清房地产商对装饰、设备标准都承诺了什么，搞清自己所买房屋的档次和房屋交付时装修应达到的程度。

住宅标准和等级

曾有一些购房人在网上问我：什么叫“公寓”，什么叫“甲级住宅”，他们和“住宅”标准有什么不同。这个看似简单的问题其实回答起来并不容易。

“公寓”其实就是不止一家一户住在一起的住宅建筑，过去北京商品房分为外销、内销，外销商品房的预售许可证出现了“公寓”的写法，也就出现了人们常说的“外销公寓”，随后有些房地产商把内销商品房也说成“公寓”，至于到底预售许可证上写“公寓”的和写“住宅”的标准是什么，恐怕发证的人也说不清楚。

“甲级住宅”的标准笔者也未能查到，首都规划建设委员会办公室《关于“七五——八五”期间北京市住宅设计标准的规定》中倒是有“甲类住宅”、“乙类住宅”和“一般职工住宅”分类，不过该标准显然不像标榜自己住宅为“甲级住宅”的房地产商想说的标准。目前，能用国家标准套的，一个是房屋设计达到什么标准，可参照《住宅设计规范》，另一个是建设部的《商品住宅性能认定管理办法》，这个办法规定新建成商品住宅建成后可以申请性能认定，标准分为AAA、AA、A三个级别，但目前竣工后进行这种认定的楼盘并不多，如果房地产商标榜自己楼盘能达到什么级别，购房人最好要求房地产商在合同上承诺房屋竣工后多长时间内按《商品住宅性能认定管理办法》进行认定。

近期，有越来越多的房地产商以“智能化住宅”宣传自己的项目，购买这种项目的购房人可要求房地产商按20xx年10月 1日开始实施的《智能建筑工程质量验收统一标准》进行验收。

“初装修”和“精装修”

目前房屋交付主要分两种形式：一种是“初装修”交付，一种是“精装修”交付。 “初装修”交付的房子大多屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理，购房人要注意的是购买这种“初装修”交付的房子，“初装修”即可交付只限在户门以内，而全部外檐、公用工程和公用设备是不允许“初装修”交付的，它们必须按设计文件要求全部完成。

购买“初装修”交付房屋的购房人可借鉴北京市建设工程质量监督总站19xx年颁发的《北京市住宅工程实行初装修质量核定规定（试行）的通知》的内容，该通知虽因现在国家已不进行房屋初装修验收而失效，但其验收的内容并不过时，购房人如能争取到房地产商同意将该通知中第五、六条内容作为房屋交付时达到的装修标准写进合同附件三，会减少房屋交接时不少不必要的争议。

“精装修”交付的房子是指购房人拿了钥匙进去就可住的房子，但什么才叫“精”？很难有一个统一标准。这个“精”字往往成为房地产商偷工减料再赚购房人一笔的工具，由此也经常变成购房人和房地产商发生纠纷的导火索。

购房人购买“精装修”房可参考建设部印发的《商品住宅装修一次到位实施导则》和国家标准《住宅装饰装修工程施工规范》（GB50327-2001），在合同附件三中对“精装修”的标准进行具体约定。

现在流行“菜单式”装修，这不失为一个保持装修个性的方法，如果将装修合同和购房合同分开，还可少缴契税和公共维修基金，但购房人应注意分开签合同不等于不能同时签这两个合同，购房人一定要尽量避免在签购房合同时不对装修“菜单”进行约定，而到签完购房合同一段时间后再另行约定装修“菜单”，这样做和交“定金”一样，往往造成购房人的被动。

在精装修的情况下，购房人还要注意最好能和房地产商在合同附件三中具体约定各种管道离墙的距离，如果水表、气表、配电箱入户或家中安有独立的燃气锅炉，最好也能约定具体位置。

共性和区别

不论购买“毛坯房”还是购买“精装修房”的购房人都要注意和房地产商在合同附件三具体约定装修使用的材料、设备的品牌、规格、等级、质地、颜色、产地、价位，避免使用“优质”、“高档”、“先进”、“相当于”、“不低于”等含糊词语，这些约定不仅仅限于自己购买的房屋内，也应包括小区公用部分的装饰、装修，比如大堂、楼道、外墙、电梯等等。

购房人和房地产商在合同附件三上约定房屋具体达到什么标准的同时，更要注意在合同第十三条上具体约定如果达不到附件三上约定的标准房地产商如何进行赔偿。示范文本给出的“1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”只是其中一种选择，购房人有权要求房地产商在空白处增加其它约定。

购买“精装修”交付房屋的购房人，实际已另外支付了专门的装修费用，房地产商单单承诺保修显然不能满足购房人购买“精”的要求。因此，购房人应要求房地产商在合同第八条中承诺交房时“精装修”要达到合同第十三条和附件三约定的标准，如果房地产商因“精装修”达不到约定标准购房人拒绝收房的，房地产商要承担同合同第八条约定的相同的逾期交房责任。当然这种要求目前实现绝非易事，但购房人应尽量争取，至少争取约定出现这种情况时能退回缴纳的菜单式装修的钱。

第五条 初装修住宅工程竣工质量应具备下列条件：

一、 全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。

二、 公用部位、公共设施应按设计文件完成全部装修。

三、 各种管道（给、排、雨水、暖、热）全部完成，并进行通水、试压、通球、试验和暖气热工调试。

四、 电气设备（配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等）安装到位，按规定完成各种测试项目。

五、 屋面工程全部项目按设计完成，并进行蓄水、淋水试验。

第六条 住宅工程初装修的部位。项目和质量要求：

一、户门以内卧室、客厅、厨房、卫生问、封闭阳台及过道的墙达到表面平整、线角顺直。

（一）墙体抹灰工程应做到表面压实，粘接牢固、无裂缝。

（二）大开间的轻质隔墙如设计文件规定不做的，由用户装修时自行设计、施工。

（三）卧室、厨房等内门、窗可以只留门、窗洞口，应设置安装门、窗的预埋件并标出位置。

（四）开关、插座、灯具位置正确，安装平整、牢固。

（五）各种管道、设备、卫生器具安装后距墙预留量应满足再装修的尺寸的要求。

二、户门以内各种房间采取预制楼板中或现浇板的顶棚，应做到不抹灰，用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整，色泽基本均匀，线角顺直。

三、户门以内地面工程。

（一）各种房间基层地面混凝土，做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。

（二）有防水要求房间的地面应完成防水层、保护层，并应进行两次蓄水试验做到无渗漏。

（三）地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。

（四）各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。

（五）踢脚线高度不小于120MM。采取水泥砂浆抹灰的，应与墙面基层抹灰平顺，强度、粘结应符合要求。

四、户门以内的暖卫各种管道、设备安装到位，达到通水要求，各种截门、水嘴、面盆、家具盆安装齐全，满足使用功能。

五、户门以内的电气管线安装到位，灯具应能满足照明要求，并进行照明全负荷试验。 重视房屋交付“使用”的条件

目前，很多购房人抱怨，房地产商交房时，道路不同，绿地没有，小区还是个大工地，这种房屋到底能否交付使用？

90年代，房屋属“公”的时候，建设部和北京市主管部门都有住宅小区综合验收办法，要求交付使用的小区“所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求”，“住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合

格，验收资料齐全”，“施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平”。

现在，房屋属“私”了，政府不再负责小区交付使用的综合验收，“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”在建设部《商品房销售管理办法》中仅定为商品房现售的条件，而预售商品房的交付使用条件是什么留给了购房人和房地产商通过合同去约定。20xx年底开始实施的《北京市城市房地产转让管理办法》将新建房屋取得“建筑工程竣工验收备案表”和“商品房面积实测技术报告书”定为了北京市房地产商交付预售商品房的法定条件，其它交付使用的条件仍留给了购房人和房地产商约定。因此，购房人如果希望入住时就有一个好的居住环境，约定好合同第十四条，并将该条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定为合同第八条房地产商交房条件之一尤为重要。

相关承诺一项不能少

基础设施包括与购房人所买房屋所在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯（电话和宽带）、电视系统（公共电视天线、有线电视、卫星电视）、道路、绿化等设施。 购房人购房前应搞清自己所买房屋是属国家自来水管网供水，还是小区自备井地下水供水，属于前者，购房人应要求房地产商在合同上写明，交房时小区供水已纳入国家自来水管网；属于后者，购房人则应要求房地产商在合同上写明，交房时，地下水的使用已经过市公用事业管理部门审核批准，并能出示检疫部门确认的符合饮用水标准的报告。

对于供电，购房人应要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时用电已纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。双路供电的，则应让房地产商在合同上写明，房屋交付使用时具备双路供电的条件。

购房人购房前也应搞清自己所买房屋冬天供暖方式，市政供暖的，应要求房地产商在合同上写明，房屋交付时小区供热已纳入城市供热管网，自供暖的，应要求房地产商在合同上写明，房屋交付时小区锅炉房已建成并已具备供热条件。

供气是最复杂的问题，入住后“没气”意味着吃饭、洗澡等最基本的生活要求都不好解决，但房地产商往往以煤气、天然气公司要求购房人入住基本达到70％、并且购房人装修后经他们再验收合格后才给通气为借口，仅承诺入住达到70％后通气，这种承诺显然存在太多不定因素，比如：一个项目如果房地产商仅销售出69％，是否意味着可以永远不通气？ 70％就能保证100％的安全？事实是有不少入住没到70％的小区照样通气。对于“精装修”房，不存在购房人再改供气管道问题，购房人完全可理直气壮的要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时有“气”供应，对于“初装修”房，房地产商也完全可做好供气管道，禁止购房人入住后进行改动，承诺房屋交付使用时有“气”供应，做不到这一点，购房人至少应要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时，供气设施已入户并与市政网连通，在入住后多长时间内有“气”供应，并约定在通气前，由房地产商负责采取措施（例如：提供煤气罐及更换服务）解决购房人入住后因“没气”而造成的实际生活困难。

现在，人们对生活质量要求的越来越高，能够通讯和看电视已成为人们的生活基本要求，对房地产商承诺小区有的通讯系统和电视系统，购房人都应要求房地产商在合同上写明，一入住就能直接使用。

住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污水排放系统；住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联；居住小区按照规划要求配建公交站点，开通公交线路；居住小区与公交、地铁站点距离较远的，房地产商承诺自行配备交通车辆连接公交、地铁站点及某些项目房地产商承诺的社区红外线防盗系统、公共出入口电视监控系统、楼内公共区域烟感报警系统、远程查表系统等，购房人都应要求房地产商在合同上写明具体交付使用的日期。

公共配套建筑包括与购房人购买房屋所在小区建设相配套的停车设施、娱乐设施（例如：会所）及教育、商业、饮食等各种公共建筑。购房人可要求房地产商在合同上写明，按照规划要求配建的教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、行政管理等公共建筑设施及房地产商特别宣传的地下车库和会所与住房同时交付使用，不能承诺的，购房人应要求房地产商承诺有可供过渡使用的公共建筑设施。

目前，很多建设项目滚动开发，购买前期开发房屋的购房人往往要忍受后期工程噪音和施工污染对日常生活的影响，对此，购房人应要求房地产商承诺在房屋交付使用时做到交付房屋的周边场地清洁、道路平整，与后期开发的施工工地有明显有效的隔离设施，并保证后

期开发工程施工发出的声音不超过国家对噪音控制的标准。购房人同时还应要求房地产商在合同上写明，绿地具体完成和交付使用的时间。

购房人在要求房地产商将上述承诺在合同第十四条“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件”下的空行逐条列明的基础上，还应在“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理”下写明购房人是否可以选择退房、如不退房是否可在使用条件达到前拒收房屋，房地产商如何支付违约金及在此期间的房屋保管责任由谁承担等问题做出具体约定。

小心别被当猴耍

在刚刚有商品房销售时，有购房人收房时发现室内有电话和电视天线插座里面却没有线，拿着合同问房地产商是怎么回事，房地产商竟然胡搅蛮缠地讲什么：“我合同承诺了提供电话和电视，但仅仅是提供，而没说免费提供，公共电视天线在楼顶，你要入户，先叫 300元入户费，电话线已做到了楼道里，你要要先交1500元安装费，我按合同完工了，你说不能用是因为你没交钱。”这种让人七窍生烟的事现在照样不少，只不过现在发生在电话和公共电视天线问题上少了，而大多发生在有线电视和宽带入户问题上，更有一些房地产商让购房人入住时交煤气、天然气的管道铺设费甚至所谓的电力增容费，某些以有门禁系统为诱饵吸引购房人的房地产商到交房时反过来要购房人买门禁卡，不买拿了钥匙也进不了楼门，门禁系统还没防小偷，先把购房人给禁在门外。这些房地产商抓住了购房人没有精力打官司的弱点和即使到法院也很难说清的现状，在房屋交付时再额外赚购房人一笔，政府主管部门又以政府不能干预民事纠纷推得一干二净，购房人除了被人当球踢来踢去外，只剩下忍气吞声的份儿。

为了防范再遇到这种窝心事，笔者强烈建议购房人千万不要怕麻烦，一定让房地产商在合同第十四条上将承诺提供的设施一条一条地写清楚相关费用由谁出，要求房地产商在合同上写明入住就能使用，如果房地产商不肯写，购房人就要小心这里有鬼！

如何保障办理产权证的时间

《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《北京市城市房地产转让管理办法》第二十三条规定：“房地产权

属转移的日期，以市或者区、县国土房管局登记的日期为准。”这些法律法规告诉我们，购房人从房地产商手中领取钥匙，并不等于已取得了房屋的所有权。只有当购房人取得自己《房产证》时，购房人才真正享有对自己所购房屋的所有权，即依法对自己所购房产享有完全的占有、使用、收益和处分的权力。比如：购房人在取得自己的房产证后才能进行贷款抵押登记，出租房屋才能受到法律保障。没有房产证的房屋，如果房地产商的建设不合法，仍有被国家收回或拆除的可能。

为了保险，大多数购房人都希望收房后能尽快拿到自己的房产证，可很多房地产商却不肯和购房人在购房合同中约定取得产权证的时间。合同《示范文本》第十五条中的“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”的“规定期限”是什么？在高法司法解释公布之前，法院在处理房地产纠纷案件时更多的也是加以回避，使得该条下面约定的处理方法几乎起不到任何作用。

令人鼓舞的是20xx年6月1日开始执行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和第十九条做出了对购房人有利的解释：在合同没有约定购房人取得房产证期限的情况下，按第十八条解释：购买期房的购房人自房屋交付使用之日起９０日、购买现房的购房人自合同订立之日起９０日，由于出卖人的原因，未能取得房产证，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。按第十九条解释：购买期房的购房人自房屋交付使用之日起超过1年９０日、购买现房的购房人自合同订立之日起超过1年９０日，由于出卖人的原因，导致购房人无法办理房屋所有权登记，购房人请求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持。

但同时笔者也要提醒购房人注意：前面所讲的是合同没有约定的情况，合同约定的还是要以合同约定为准，购房人要想缩短#b@2时间绝不能忽略房地产商在合同第十五条上的写法。

购房人如何和房地产商约定合同第十五条呢？

首先，购房人要根据建设部《商品房销售管理办法》第三十四条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋

所在地房地产行政主管部门”规定，坚持在“出卖人应当在商品房交付使用后_____日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的空格中填写60日。

然后购房人可根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定和《北京市城市房地产转让管理办法》第二十二条：“市或者区、县国土房管局应当审核转让当事人的房地产权属转移登记申请，对当事人提交的文件不齐备的，应当一次性告知当事人需补充提交的全部文件；对当事人提交的文件齐备的，应当即时受理。对符合登记条件的，自受理之日起20个工作日内办理房地产权属转移登记；对不符合登记条件的，应当书面告知当事人不予登记的理由”的规定，要求房地产商将“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第_____项处理：”改为“如因出卖人的责任，买受人不能在120日内完成房地产权属转移登记的，双方同意按下列第_____项处理：”笔者在这里用120日没用110日是考虑到政府办事的20个工作日中间会有法定节假日。

最后参照前面所提到的高法的司法解释具体约定“双方同意按下列第_____项处理：”的内容。购房人应注意的是示范文本写明的两个选择都不是太好的选择，笔者认为最好是能要求房地产商自行约定第3项：“由买受人选择退房或不退房，买受人选择退房时，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。买受人选择不退房时，出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金。”

协助购房人办理产权证是房地产商的法定义务

另外，笔者认为有必要一提的是目前很多房地产商要求购房人在合同外另签一份委托其代办房产证，并同意入住前将契税和公共维修基金交给他们的委托书，对房地产商的这种减轻自己风险、增加购房人负担和风险的不合理做法，购房人应加以拒绝。有些购房人担心如果不委托房地产商代办自己办不了是没有必要的。

购房人要明白房产过户和办理房产证是有关联的两件事，房产过户是购房人和房地产商的双方责任，而不仅仅是购房人的单方责任，没有完成产权过户，房地产商的合同责任就未

履行完；而办理房产证则可以说是购房人单方的责任，但即使如此，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条也规定了：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的法定义务。因此，不管购房人是否委托房地产商代办房产证，房地产商都有法律责任同购房人一起办理产权过户并协助购房人办理房产证。

房产证迟迟不能办的原因，问题基本上出在房地产商向购房人办理产权过户上，而不是购房人办理产权证上，购房人的产权证不能办大多是由于房地产商没有完成房屋验收备案、超规划批准面积建设、土地出让金没有补齐等等房地产商方面的原因造成的，当房地产商具备了向购房人办理产权过户条件时，购房人办理房产证其实非常简单。

目前正在征求意见的《北京市房地产登记条例(送审稿)》再次明确：房地产商向购房人进行房产转移登记时，“房地产登记机关对符合登记条件的，自受理之日起二十个工作日内办理房地产转移登记，并通知房地产权利人领取房地产权证书。”同时提出了“房产证”和“土地使用证”两证合一，将改变北京除过去的外销房外购房人没有土地使用证的现况，购房人对该条例应加以关注。

保修约定里的玄机

新房的保修期是从何时起算？很多人会回答：“从交付之日起算”。这种解答虽然也对，但不够准确全面，说对的原因是：建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条确实写了：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”说不够准确全面的原因是：这里没有具体讲明保修期的长短，而是由当事人约定，期房交付时的保修期和现房的保修期很可能会出现差异，购房人往往被搞得糊里糊涂。

房屋保修期有多长？

房屋的保修期不像一般动产商品，可以简单地定为购买后的 1年、 3年或 5年。我们如果留意一下《商品房销售管理办法》第三十三条后面一句话：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”就会发现房

地产商虽然对买房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”所以我们研究保修期还是要回到国务院的《建筑工程质量管理条例》。 国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（笔者注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。）

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”

因此，合同第十六条：“出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”写的是房地产商开始承担保修责任的时间，而法定的保修时间的长度是“自竣工验收合格之日起计算”。购买人特别是购买尾房和现房的购房人在约定合同十六条时，首先应注意一下作为合同附件的房地产商提供的《住宅质量保证书》上所承诺的保修时间长度和起算时间，如果保修时间太短，可利用合同第十六条后的空行进行补充约定，如果购房人买的是非商品住宅，则应按合同该条所说：以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

“非出卖人原因”怎么解释

对合同第十六条，笔者有两点要提醒购房人：

1．合同第十六条写明：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。”而合同第十一条又写着：“商品房达到交付使用条件后，......所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”这里就存在一个房地产商到底什么时候提供《住宅质量保证书》的问题，笔者认为购房人应要求房地产商在签合同时将《住宅质量保证书》的全部内容写出作为合同附件，并承诺交房时提供的《住宅质量保证书》正式文本与作为合同附件的保持一致。

2．合同第十六条有一个房地产商可以免责的写法：“因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任”，对于“不可抗力”法律有明确规定，“非出卖人原因”则可有各种不同解释，比如购房人入住时进行了再装修，贴了墙纸或瓷砖后墙面又出现了裂缝，这时责任是房地产商承担，还是装修公司承担，如果是房地产商承担，是只管修复墙面本身裂缝，还是在修理裂缝的同时也负责恢复因修理破坏的装修，笔者建议购房人最好和房地产商在该条后面的空行能约定清楚，避免将来出现打不清的官司。

购房人在小区里的共有权利和义务

购买商品房，购房人对自己享有所买房屋的私有权利一般都比较明确，但对自己享有哪些所买房屋所在小区的共有权利并不十分明白，我国民法典中的《物权法》尚在制定当中，购房人要想保障自己在小区的共有权，首先要在了解我国现有法律法规基础上，与房地产商约定好合同第十七条。

所有权与使用权

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这条法律告诉我们购房人，当您购买房屋的时候，同时也得到了所买房屋所在小区的全部土地共有使用权。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”这条法规告诉我们购房人，在您所买房屋所使用的土地使用证标明的土地范围内，所有公共建筑，不管面积是否公摊，只要没有单独计算容积率，您就对其享有共有权。

根据上述法律法规的规定，我们即可清楚楼宇的屋面虽不计算建筑面积，但其所有权归业主共有，外墙所占面积的50％属套内建筑面积，归业主个人所有，50％属公摊面积，归业主共有，外墙面的所有权理所当然也归业主共有。因此，楼宇屋面和外墙面的使用权除非有全体业主集体授权转让，归全体业主共有，购房人签合同时不应该、个人也不能够把这个权利授予房地产商或其它人。在此，笔者要提醒购房人的是使用权和所有权是可以分别归属不同人的，购房人要小心别因为自己疏忽而把本属于自己的使用权轻易送给了别人。 购买顶层的购房人应该了解，除非整座楼的购房人都在购房合同中同意楼宇屋面的使用权归房地产商或顶层业主，房地产商自己承诺顶层购房人单独享有屋面使用权是得不到法律保障的。同样道理，购买底层的购房人也应了解：即使房地产商在合同中约定了楼门前底层用户窗户下的小绿地归您使用，如果没有得到全体购房人的认可，这种约定并不保险。购买顶层或底层的购房人，如果房地产商承诺了附“送”您什么屋面或窗前花园的使用权，最好能和房地产商约定清楚使用的费用和期限，并明确使用权如被全体业主收回，房地产商应赔偿什么损失。

商品房所在楼宇的命名权和所在小区的命名权，目前在北京最终还是需要政府有关部门的批准，购房人在收房前也很难集中意见自己去申请，笔者觉得，购房人如能接受预售许可证上的项目名称和房地产商宣传广告上使用的名称，就将命名权交给房地产商好了。当然房地产商如果同意和购房人在合同中约定项目只能用什么名字，如果将来出现变化赔偿什么损失更好，不过房地产商很可能会以政府审批是“不可抗力”加以拒绝。

不要忽略会所和停车位

购房人在约定合同第十七条写明的两项使用权和两项命名权的同时，还应关心一下本小区的所有没有分摊的配套建筑有没有单独产权，比如会所、地下车库等，这些配套建筑只有在没有独立产权的情况下，购房人才拥有共有产权，反之，则由拥有产权的人所有，而不能“共产”。

在房地产商拥有会所、地下车库独立产权的情况下，购房人最好要求房地产商在合同第十七条空行中明确会所、地下车库的性质（小区自用或在保障小区业主使用不受影响的情况下，经业主大会同意后可对外开放），其使用权归全体业主所有，并能明确具体的使用费用。

对地下车位出售的项目，不买车位的购房人就要问清并最好在合同上明确自己如果将来有车，在房屋交付使用后可以停在什么地方。

购房人要注意，在合同第十七条中明确会所、地下车库等配套建筑的性质，合同第十八条房地产商承诺“出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”才有意义。如有可能，购房人最好能和房地产商进一步约定，房地产商违反承诺时应具体承担什么责任。

购房人也要对自己的承诺负责

根据权利义务对等的原则，合同第十八条即是对购房人在所买房屋所在小区内共有权利的一个确认，也是购房人对自己在小区所承担义务的承诺，购房人首先应该明确：购房人虽对自己购买的房屋的套内享有独立的产权，但基于公共利益和安全理由，并不能擅自改变自己所买房屋内的建筑主体结构、承重结构和用途。在进行承诺前注意以下两点：

1．合同及其附件是否有另外规定，影响自己在使用期间与其他权利人共同享用与自己所买房屋有关联的公共部位和设施的权利，有无不需要按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担的义务。

2．在合同第十八条中，购房人如果同意写下自己所买房屋仅作住宅用途使用，今后就要自行承担改变房屋用途的责任，而无法再以房地产商曾在广告宣传中说过商住两用为由，替自己改变用途的行为推卸责任。

小数怕长计 购房别忘物业服务费

北京市20xx年12月 1日 以后取得商品房预售许可证的项目，已经开始使用北京国土资源和房屋管理局重新补充修订的《商品房买卖合同》，该合同增加了与前期物业服务、物业服务收费和业主临时公约相关的内容作为合同的第十九条和第二十条，并增加物业服务内容和质量及其它约定作为合同附件四。

虽然，表面上看物业管理和买房是两个范畴的事，但很多纠纷都是从房屋交接时房地产商强迫购房人承诺业主公约，缴纳物业费开始的。有人把选房比做选妻是有一定道理的，有

恋爱时的冲动，同时也要考虑长期生活的现实，购房人一定要有心理准备，入住后物业管理费支出的长年累计很可能会超过房款的支出。

购房人在签合同第十九条前，首先应和房地产商在合同附件四中约定清楚前期物业服务的内容和质量，具体的可参考北京市国土资源和房屋管理局发布的《北京市居住小区物业管理服务标准》和中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行），然后根据国家发展和改革委员会、建设部共同印发的《物业服务收费管理办法》及北京市将要出台的《物业服务收费管理办法》中的相关内容，确定自己所买房屋所在小区物业服务收费是属于“包干制”还是“酬金制”，最后在第十九条的空格处写明每月每建筑平方米的物业服务收费价格为多少元。

购房人和房地产商在约定合同第十九条时还应注意以下几点：

1．第十九条印刷文字给出的是物业服务费“由物业管理企业按年（半年、季）收取”，购房人可要求改成按月收取。

2．明确第十九条印刷文字中的“综合管理费”都包括什么？19xx年北京市物价局印发的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》曾规定“本办法规定的收费标准中不含营业税。凡按国家有关规定需交纳营业税的，物业管理单位可在本办法规定的收费标准基础上加应纳税金向产权人收取“，而北京将要出台的《物业服务收费管理办法》可能会规定执行政府指导价的物业费中已含税费，但由于商品住宅可不执行政府指导价，物业费中是否包含税费最好能在后面空格中写明。

3．19xx年北京市物价局印发的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的计算包括业主户内的中、小修维修费，现在合同第十九条的印刷文字则不包括该费用，购房人可参考正在征求意见的政府指导价计算一下合同第十九条约定的物业服务收费标准到底是否含此项费用，并在合同该条后面的空格中约定清楚。

4．合同第十九条约定的物业服务收费标准中是否包括公开区域消耗的水电费，如果包括，应在该条后面的空格中注明。

5．合同第十九条约定的物业服务收费标准中是否包括社区红外线防盗系统、公共出入口电视监控系统、楼内公共区域烟感报警系统、远程查表系统等等各种智能设施使用的费用，如果包括，也应在该条后面的空格中注明。

购房人在承诺合同第二十条前应首先认真阅读业主临时公约，搞清自己的权利和义务，如果发现该公约严重损坏自己利益，最好放弃购买此项目，如果能接受该公约，则应要求房地产商将该公约作为合同附件附在合同后面，以防有人擅自修改。

购房人在和房地产商约定合同附件四时，笔者建议购房人至少争取将以下问题在“其他约定”中表述清楚：

1．房地产商聘请从事前期物业服务的公司应是不低于几级资质的物业管理企业。

2．物业服务费收取的时间，是先服务后收费，还是先收费后服务，明确购房人签署收房单领取钥匙后开始缴纳物业服务费。

3．明确物业公司代收费项目，并明确物业公司不得收取本合同约定外的任何费用。

4．明确购房人自用部分维修的费用由谁支付。

5．明确装修管理费和押金的金额及押金的退回办法。

6．明确物业费、水、电、暖、气等名目下有无所谓的“按金”，如果有，购房人应加以拒绝。

诉讼、仲裁 各有利弊

合同第二十一条给出了合同在履行过程中发生争议解决方法，购房人可在仲裁和起诉中进行选择。

申请仲裁和向法院起诉二者哪个对购房人更有利呢？在目前法律环境下，更多的人认为仲裁好一些，其理由是仲裁人员由高学历的专业人士担任，按《仲裁法》规定，如果是一名仲裁员仲裁，由当事人双方共同选定该仲裁员；如果由三名仲裁员仲裁，双方可各选一名，第三名即首席仲裁员由双方共同选定或仲裁委员会指定。仲裁人员由于不是专职人员，所以

受到行政干扰较少。仲裁相对诉讼所需时间较短。但购房人也应了解仲裁实行的是一裁终裁制，除了法律规定的可申请撤销情形外，购房人不能对仲裁裁决像诉讼那样由于不服一审判决可以提出上诉，对上诉判决不服可以请求再审，对仲裁结果只能遵守、履行。另外仲裁费用较高，目前仲裁费用相当法院起诉、上诉两审的费用，仲裁费用最终由败裁一方承担，而法院的受理费则是根据案件标的额的大小来确定，法院判决时通常不会要求诉讼费全部由败诉人承担。

补充协议的效力

合同第二十二条规定了“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议”，这里有两层含意，第一层含意，由于国家有合同示范文本，北京又将此范本铅印并编号，如果当事人认为所签合同需补充的内容较多，在合同范本上改来改去太乱，不如写一个清楚的补充协议；第二层含意，合同签订后不等于不能再修改，如果当事人双方意见能达成一致，在合同执行完之前任何时间还可签订补充协议，不过由于合同签定后购房人要先付款，有钱攥在房地产商手里，购房人要求将合同改得对自己更有利，通常很难办到。

另外，购房人要注意的是不同的人对补充协议的法律效力有时会有不同的解释，一种解释是：补充协议仅仅是对主合同的一种补充，如果补充协议与主合同表达的意思不一致，应以主合同所表达的含意为准；另一种解释则认为：补充协议是对主合同内容的修正，如果补充协议与主合同表达的意思不一致，应以补充协议所表达的含意为准。笔者建议购房人为避免不必要的争拗，最好在补充协议上说明补充协议和合同的关系，即解释不一致的地方以哪一个为准。

合同第二十三条说明了“合同附件与合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”

合同正本由谁持有？

合同第二十四条是对合同页数、份数的约定。过去北京国土房管局相同编号的合同正本为四份，房地产商2份、购房人1份、房屋所在地房地产行政主管部门1份。如果购房人贷款，购房人的合同则保存在贷款银行里，购房人经常抱怨自己手中没有合同。现在国土房管局在预售合同备案后不再留存商品房预售合同，但这并不等于这一份合同就会给购房人，原

因是银行为避免购房人重复贷款，通常要求贷款购房的人要将合同全部押在银行，即使不贷款买房的人，房地产商也会将全部带北京市国土房管局统一编号的合同正本拿走，购房人即使再担心房地产商会不会擅自篡改合同内容也无法拒绝，原因是办理商品房预售登记，国土房管局要求提交“商品房预售合同所有文本”，而现在预售登记通常又是由房地产商办理。 针对这种情况，购房人应要求房地产商在签字前先将合同和补充协议复印一份，并由双方在复印件上签署（千万不要先签署后复印），并在合同每一手写处旁签字及在合同和补充协议上盖骑缝章。

合同的生效条件

第二十五条是关于合同生效日期的约定。合同范本写的是“自双方签订之日起生效”。对此购房人要特别注意的是避免自己先签字，然后售楼人员说要拿走让领导签字，这样做，等于主动权全部交给了房地产商，购房人应坚持由房地产商先签完自己再签，这没有什么不公平，对方不愿意让他们和您当面同时签就是了，如果对方做不到，不公平也是对方原因造成的。

笔者建议购买预售房的购房人最好要求房地产商将合同第二十五条和第二十六条更换一下顺序，在第二十五条约定：自本合同签字之日起30天内，由出卖人向国土房管局申请登记备案。在合同第二十六条约定：本合同自国土房管局登记备案后生效，避免房地产商拖着不备案或合同备案不了解除合同的麻烦，虽然过去法院判案时判定合同是否有效会考虑合同是否备案，但这种情况会因高法最新的司法解释而改变，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条已写明：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定”，笔者在此要特别提醒购房人要注意的是该解释后面还有一句话：“但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”这句话意味着即使约定了合同备案后生效，如果购房人已付首付款，合同没有备案仍然有效，因此，购房人如果要求按笔者所说的方法进行约定，一定要以约定合同备案后才开始付款为前提。

在此笔者必须说明的是任何事情都有两面性，对于热销的房子来讲，笔者建议的这种约定也会为房地产商毁约或提高售价提供方便，上述高法的司法解释就有限制房地产商因合同没有备案而毁约的目的。

对贷款买房的购房人来说，如果能要求房地产商在合同上约定购房合同与贷款合同同时生效则更为理想，这种做法在国外很普遍，但可惜国内在目前环境下，如果房子不是很难卖的话，房地产商通常不会接受。

后记

到此为止，笔者这次所写的《手把手教您签订购房合同》也可告一段落，笔者要反复说地是，签合同谁也无法强迫谁，合同对哪一方有利，最主要取决当事人所处的地位。卖方市场、供不应求的情况下，房地产商很可能拒绝任何修改与补充，比如目前卖经济适用房的房地产商；买方市场、供大于求，房地产商往往会什么都好商量。笔者撰写此文的目的绝非要告诉购房人可以照搬我写的东西去签合同就能成功，而是告诉购房人签合同时如何去争取对自己更有利，至于能争取到哪些则要因地制宜和靠自己的谈判技巧。

笔者最后要提醒大家的是，合同签的好不一定房子就好，签好合同只是买房中的一步，选择好的位置、社区环境、信誉好的房地产商有时更重要，客观条件并非是单靠合同就能改变的。