房地产调查活动的感想

 

                             

 

 学院：土木工程学院

专业：工程管理一班

姓名：万    亚   辉

学号：311007040123

                            

房地产调查活动的感想

 在此次房地产调查活动中，我们调查小组对焦作市目前正在出售的住宅小区---理工帝湖湾、建业﹒壹号城邦、建业﹒森林半岛、龙源国际广场进行了详细地调查。在对这5个住宅小区进行调查的过程中，让我印象最为深刻的是建业﹒壹号城邦。那么下面我将以壹号城邦为例，浅谈我对房地产开发项目中品牌的树立及其重要性的理解。

众所周知，随着我国市场经济制度的建立和不断地完善以及人们生活水平的不断提高，房地产业已从原来的卖方市场转变为现在的买方市场；消费者的住房需求也由原来的能住转变为现在住的舒适；产业层次从传统型向生态化、智能化、工业化等现代模式转变……这些变化使得房地产企业间的竞争已从早期的价格竞争、规模竞争、质量竞争、产品竞争发展到今天的品牌竞争。品牌体现了企业的核心价值观、文化和经营理念。任何想要长期从事专业房地产开发的企业决策者应毫不迟疑地制定企业品牌发展战略规划,创建自己的品牌。虽然由于房地产业的产业特性、产品特性、市场特性以及消费特点,使得创建房地产行业品牌比创建一般日常消费品的品牌困难得多，但是在今后激烈的市场竞争中，没有品牌经营的房地产开发企业必然会被排除在行业的第一阵营之外，始终处于不利的竞争地位。在整个河南省范围内建业可以称得上是房地产开发项目中品牌形象做的挺不错的一家房地产企业。那么，建业是怎样树立起自己的品牌的呢？下面我将以自己在本次调查活动中的所见所闻来阐述这个问题。

1.区位的选择

建业﹒壹号城邦位于焦作新区民主南路与韩愈路交汇处，西临焦作市迎宾馆、民主南路贯通南北，南邻韩愈，距城中心闹市距离适中，交通便捷通畅，是未来城市发展的核心区域，政治、经济、文化中心；它拥有一站式的教育配套，小区内有建业小哈佛幼儿园，与文苑街道中心小学、焦作第十一中分校、北师大附中、河南理工大学等多所学校相邻，为业主的孩子带来一站式的教育配套提供便利。医疗卫生方面：与焦作市同仁医院临近；商业方面：与万鑫商城毗邻;行政事业单位方面：与焦作市高新区政府、焦作市车管所、焦作市工商局、焦作市总工会、焦作移动公司毗邻，市政配套设施十分完善……从上面这些内容看来，壹号城邦具有很好的区位价值，可以说它为建业塑造良好的品牌形象奠定了坚实的基础。

2.小区内部环境的设置。

建业﹒壹号城邦住宅小区内部的环境是很多其它住宅小区是无法比拟的。精致典雅的园林与超高绿化率：总体景观设计融合景观与建筑特色，打造围合式、精致典雅的法式皇家园林，整个景观体系由两大景观主轴、两大入口景观、四大花园景观组成，绿化率超60%、园林面积达68亩，占小区总用地面积的6/7，相当于108个篮球场的面积，小区南北向楼间距达到罕见的168米，而一般的小区楼间距在30-50米。这种间距、景观和采光方面的指标，在焦作市都是首屈一指的，回到家里向窗外放眼望去，起伏“绿色湖泊”尽收眼底，真正做到了家在花园里，花园在家里！ART-DECO百年建筑经典:       AER-DECO建筑，起源于法国，被人们誉为“20世纪最激动人心的建筑风格”，在我国上海非常流行，像我们所熟知的上海金茂大厦，锦江饭店这些高端场所都是这种建筑风格，这种建筑线条简单、清晰、摩登给人以强烈的挺拔感，建筑华贵而尊荣；而壹号城邦采用这种建筑风格，并且把建筑融为景观的一部分。建筑立面采用国外最新设计形态，色彩搭配给人以厚重感，并且通过丰富的凸凹变化，挺拔的竖向线条，通过住宅层数的变化，高低错落有致，创造出强烈的天际线韵律美感;精致园林、灵动开放、浪漫宁静居所, 苔衣砌石、繁花草坡、拱桥廊架，演绎四季色彩心情；车位比例高达1：0.6，也就是不到两家就可以有一个车位，由于小户型不需要停车位，所以车位完全可以满足小区业主的生活需求，并电梯可直接入户口，安全快速，人车分流，合全围合式布局，形成环形交通网络，最大化地做到出行安全便利。

3.贴心的物业服务、全方位安防设施360度保护业主的安全。

建业﹒壹号城邦的物业服务是河南省首家一级物业管理企业，首家通过ISO90001质量管理体系认证的物业企业，18年，18城，40多个豪宅社区管理经验。物业服务项目就多达80多项，其中有60多项是免费的，例如每年房主生日的时候免费赠送生日蛋糕；免费搀扶老人上下楼；房主如有急事可以免费为他们照看小孩……构建7大智能安防体系，由内及外，由上到下打造科技安全之盾；包含有闭路电视监控、电子巡更、防灾及应急联动、家庭保安报警、电子对讲系统、紧急求助报警、红外探测器，科技让生活更美好！

经过上面的分析，我们不得不对建业良好的品牌形象所折服，那么，品牌对于房地产开发企业的究竟有多重要呢？

1．有利于房地产产品的行销

在当今以过剩现象为特征的房地产业竞争中，行销的精髓就是要在消费者心目中建立一种信任、熟悉的品牌。美国广告专家莱利莱特曾说：“未来的行销就是品牌的战争——品牌互争长短的竞争。拥有市场将会比拥有工厂重要，拥有市场的唯一方法就是拥有占市场主导地位的品牌。”品牌为何有如此魔力，这是因为它拥有让本企业产品易于与其它品牌或产品区别，减少消费者在选购商品时所花的时间和精力以及能使消费者掌握关于该品牌的所有信息，以使其便进入消费者网状记忆通道，触发其与消费者的联系。

2．提高顾客忠诚度　　

对任何商业部门而言，赢得新顾客都不是件容易的事，它需要消耗大量时间和金钱，而且不一定会取得极好的效果。对于中国人而言，购买一套住房是笔大投资，所以重复购买的机率不高。但在房地产行业内，依靠口碑销售的比率和成功率较高，即某人非常满意自己购买的房屋后，会向有购房意愿的亲戚、朋友介绍或推荐，从而扩大产品的销售范围。 

3．促进企业形象和企业文化的塑造

在消费者的心目中，品牌代表着企业文化和企业形象。没有优良企业文化作为基础，难以建立一个成功持久的品牌；文化是品牌的灵魂，两者之间是一种互动的关系，因此品牌战略是推动企业文化发展的主要推动力之一。根据企业的实际情况，结合企业原有的文化理念、市场营销标准和企业设计，予以系统化、理论化，因此品牌战略有利于企业形象和企业文化的塑造，以便提高企业的知名度和美誉度。

4.提高企业的竞争力

品牌能为企业创造强大的吸引力和凝聚力，吸引人才和发挥人才优势，促进企业资源和能力的整合，提高企业在行业内的竞争力。　　

由此可见，品牌的树立对房地产开发项目是十分重要的。

第二篇：兰州市房地产现状调查

兰州市房地产现状调查

我们除了唏嘘感叹之外还能如何？面对如此狂飙的兰州房市，我们还要买房吗？该怎么买房？兰州的房市何去何从？

关键词：兰州 房地产 房价

一、兰州房地产现状

1、不同地域、不同品质、不同价格，兰州地产市场多元化状况明显

一个字“乱”就可以形容当今的兰州房市。有的盘买到15000，有的盘3000多，品质良莠不齐，价格参差错落，好一番热闹景象。至于天价房的现象下面的章节会讲到，但对于这种“乱”的状况，本人认为不是坏事。至少不像07年那样烂盘与优质盘一个价，跟风乱涨。由于市场趋于理性，品质低的楼盘也不敢乱来，只能按部就班。市场的选择多了，挑选余地大了，各自也都能找到自己合适的买家，皆大欢喜！

2、销售量放大与房源供应不足导致供需矛盾突出，房价上涨迅速

1-6月份全市商品房销售面积为100.30万平方米，同比增长28.89%，其中商品住宅销售面积为94.34万平方米，同比增长25.44%。上半年商品房竣工面积为77.359万平方米，同比下降7.29%，其中商品住宅竣工面积57.04万平方米，同比下降25.06%。

20xx年房地产投资放缓慢，致使20xx年的竣工面积有所下降，商品房市场供不应求。09年数得上的开盘楼盘也就一个莱茵小镇，面对如此巨大的市场，显然商品房投入量明显不足，这也是导致今年房价飞涨的又一个因素。

3、个别开发商哄抬房价，造成房价整体跟风，呈不理性发展状态，楼价泡沫放大

今年，以森地国际与盛世凯旋宫为首的个别楼盘掀起了楼市涨价狂潮。至于如何涨，法资深地产人haohuar已经做了详尽的描写，这里不再赘述。我们关心的是什么样的房子为什么可以卖到如此高价，本人对项目做过一定分析，其实他们叫嚣的原因无非是地段与景观优势，要么在市中心要么在文体中心，都是借别人来炫耀自己，和当年的仁恒国际有几分相似。但是仁恒国际无论是户型、景观、配套等都有可圈可点之处，而我们现在看到的万元房缺十分的“不厚道”，都是单体楼、户型很烂、基本无景观可言、挂羊头卖狗肉的物业、欺骗式炒作等等，都让人深感厌恶。

由于非常规炒作，这几个楼盘的价格一路飙升，弄得兰州地产更显躁动，更多的地产商“被迫”涨价，好一副无奈的面孔，兰州的楼市泡沫已经到了危险的边缘。

4、市场激情受高房价阻击，市民购房热情在下半年逐渐降温

曾几何时，那些甘愿做房奴的人做了房奴还很开心，可是如今，做了房奴的人恐怕再也开心不起来了，原因只有一个：房价太高了。兰州的刚性需求在09年得到了“有效遏制”本来打算买130的最后买了90的，本来买90的把眼光转向二手房，本来想买二手房的现在已经基本放弃了。除去投资需求外，兰州的自住需求再也不在像07年那样敢放手一搏了，

兰州地产从09年十月进入了冬季，这个冬季什么时候能够过去，我不敢多想。

5、雁滩、安宁、九州版块效应突出，受到追捧

09年，兰州的近郊楼盘受到了热捧，雁滩、安宁、九州版块效应突出。究其原因，恐怕更多的是价格因素，选择近郊的低价楼盘成为了更多刚需的无奈。例如九州城、鑫亿城、紫雅花园这些低端楼盘受到了购房者空前喜爱。为了有地方住，人们不惜生命危险住到了塌方频发、野狼出没的地方，让人从心底里感到悲哀，人的价值竟然如此不同。

雁滩版块经过多年发展已经聚集了大量高品质楼盘，相对城市中心距离很近，而且今年606#、607#规划路也相继完工，为雁滩人的出行带来了极大便利。现在雁滩地区还将崛起天庆的格林小镇，合泰项目以及天正项目，总体量超过了100万㎡。雁滩的明天会更好。

今年安宁地区的崛起的确让人刮目相看，先是中和教育世家被热捧，又是安宁庭院整体提价，还有丰宁的一度热销，让我们看到了兰州居住近郊化浪潮的到来。“近郊化”是城市发展的必然，当年遥远的黄河市场现在已经成为炙手可热的优势地块。由于土地问题少，开发环境相对干净，所以今后还会有更大的发展。再者因为市政规划原因，安宁地区是兰州的又一个新的中心，即将崛起的各种配套设施将完全改变这个地区的面貌。而且随着中和山水兴城、飞天世纪新城等项目的日渐成长，相信安宁版块是将来几年地产快速发展的热土。希望追求相对高品质的生活，而对房屋性价比有较强要求的购房者选择安宁地区楼盘也是不错的。

6、品牌企业更受市民喜爱，兰州房产正从品质时代发展为品牌时代

说到兰州地产的品牌企业，数来数去也就天庆、鸿运、天正、华富这几个了，尤其是天庆集团开发的莱茵小镇让今年的兰州楼市着实眼红了一把，开盘半年卖了1000多套，的确是厉害。相对于其他品牌，天庆似乎是更值得信任的。天庆的房子无论做多高端，价格却不是最贵的，这让我们看到了兰州主流地产商的眼光。他们知道“涸泽而渔”就是自掘坟墓。在这些品牌地产商看来，那些疯狂追求利润的高价楼盘如同跳梁小丑，迟早要为自己饮鸩止渴的行为付出代价。安宁地区的中和地产也异军突起，以“安宁新地标”为主打广告语进行品牌宣传，取得了良好的效果，今年开盘的“中和教育世家”一路走俏，让我们看到了安宁的代表力量。

事实证明，经验丰富、信誉良好的地产企业更受消费者欢迎。当然，这些企业还存在这样那样的问题，但身处西北内陆的兰州企业毕竟不能和万科、绿地等国内名气相比，而品牌化的发展无疑是一个好的趋势。

7、中小户型仍然是市场的热宠

房价涨啊涨，涨的没边。想有栖身之所的人们无不痛心难当，但是还要买啊。房子问题是中国人特有的情节，在西方国家住房的拥有率远没有中国人高。有钱人可以买别墅，没钱的人可以住汽车旅馆还有廉租房，政府在住房方面的保障极为完整，老百姓搬家也不会觉得难受；而中国的情况完全不同，中国人如果没有房就像失了魂，政府、银行、开发商正是看准了这种心态大摆鸿门宴，让你往进钻，还让你钻的心甘情愿。所以在中国的土地上，除非

出现金融崩溃，房价一直将是上涨区间。扯远了，我们看中小户型的问题。

我们做个简单的比较，07年兰州中高档盘的均价在3400元/㎡左右，户型以110—130居多。而09年中高档盘均价在5500/㎡以上，户型在90—110居多。说明了什么问题？说明花同样的钱，买的房子更小了。而老百姓的收入没有增长，小户型受青睐是理所当然了。而这个趋势还将继续，相信不久的将来，兰州还会出现70平米的2室一厅、60平米的一室一厅等等。开发商明白，不是你买不起嘛，那么咱就建一些你买的起的房子。而政府和银行不会管这些事，他们只在乎这块地能卖多少钱，能把你按住揭下几层皮来（按揭贷款）。

8、绿色、环保、技术创新仍是产品主流发展趋势

“环保、节能、节地、节水”这些因素在当下的房地产开发中越来越受到重视，无论是高端住宅还是低端住宅都开始应用诸如外墙保温、门禁系统、断桥隔热窗等新技术、新材料。这些新技术的应用为产品品质的整体提高做出了相应的贡献，也为房价上涨做出了相应的贡献。消费者在买房时也越来越注重这些因素，使其产品在功能上得到了质的提升。就拿本人为例，以前住没有外墙保温以及铝合金窗的房屋，冬天如果不烧暖气室内温度大概在6°左右，而新房基本可以维持在17°以上，如果家中没有老人和小孩冬天基本可以不烧暖气。

随着时代的发展，人们的车越来越多，甚至一家有几台车。车位问题是将来楼盘开发中比较严重的。由于整体开挖成本很高，很少有楼盘能做到1：1车位，所以在以后的兰州，很多人的车将无处可停。兰州的御景东方、莱茵小镇、安宁庭院这些楼盘都做到了1：1，值得赞赏。

外墙保温、雨水回收、断桥铝合金中空窗、新风系统、太阳能系统等等，这些新技术对于购房者而言是极为实用的，能切实降低生活成本，为健康生活提供保证。希望兰州的地产商在这些方面做的更好。

二、政策建议

(一)坚持收缩银根的宏观调控取向，改变目前银行过度依赖房地产贷款的盈利模式，加强银行房地产信贷风险管理。

根据预测结果，房地产投资仍有扩张趋势。在宏观环境上，要收缩目前过于宽松的货币供给状况，防止商业银行流动性过剩。在微观主体引导上，要改变目前银行过度依赖房地产贷款的盈利模式，通过创新各种金融产品，促进银行盈利模式的多样化。同时，加强银行信贷风险控制，改进过于关注短期利润的绩效考核办法，避免因争相贷款出现银行信贷对房地产业的过度支持，防止房地产市场风险向银行转移。

(二)合理调整二手房税费结构，促进存量房市场健康发展。

在二手房市场主要为卖方市场的状况下，房主通常将税款转嫁给买方，二手房税收调控政策并未达到抑制投机、抑制炒房的目的，而是加重了广大正常购房者的负担，抑制中低收入阶层的正常购房需求。同时，二手房交易税赋过重容易导致二手房市场交易萎缩，刺激房价上

涨，这是宏观调控绝不愿意看到的现象，也有违宏观调控初衷。因此，政府应进一步调整交易税费结构，针对不同地区和不同房屋档次合理确定税费水平，扩大二手房交易规模，促进二手房市场的健康发展。

(三)推动房地产企业之间的兼并、收购和重组，改变其经营策略，防止形成新的银行进废债。

随着房地产市场调控的深入，房地产企业需要适应市场由“井喷式”增长期向平稳调整期过渡。首先，房地产企业应通过联合走集团化发展道路。房地产行业中大量规模小、实力弱的开发企业，管理成本高，利润少，宏观调控政策对其影响大。这对于实力雄厚的大型房地产开发企业而言是一个扩张的良好时机，通过企业之间的兼并、收购和重组等方式走集团化发展之道。其次，企业应改变经营策略，向多元化方向发展。在新的宏观调控政策下，开发企业要正确认识形势，调整发展战略。从过去抢土地、抢报批、抢销售的“三抢”的经营策略逐渐过渡到重管理模式、重产品研发、重渠道创新的“三重”发展战略。

(四)加快房地产金融体制改革，拓宽房地产企业的资金来源渠道。

一是加强房地产金融基础设施建设，包括加快个人征信系统全国联网和各商业银行“特别关注客户信息系统”的建设步伐；二是发展多元化的房地产金融机构，形成有规模、竞争性的房地产金融一级市场，并推行住房抵押贷款证券化，建设房地产金融二级市场；三是鼓励房地产金融创新，培育资本市场，为房地产企业股权融资、债权融资提供便利，并为房地产信托和抵押贷款证券化等多种金融创新提供基础性条件。

(五)政府应改进调控方式，加强房地产市场发展的中长期规划，引导市场形成合理预期。

在房地产市场发展过程中，政府、银行、企业和居民都是利益相关方，对未来市场状况的预期是影响各方决策的重要因素。政府应着重研究居民收入水平变化与住房需求之间的关系，并据此制定科学的中长期住房规划和相应的政策保障体系，形成梯形住房消费结构。在短期宏观调控中，政府的政策制定要有明确的意图，向市场传递明确的信号，并加强房地产市场信息披露，如居民房地产真实需求、房地产企业成本利润状况、银行房地产信贷的风险评估等。