第一章 过 户 流 程
过户流程：
1. 交易所优惠性住房审批（商品房、交易房除外）
2. 查档
3. 复印
4. 交契税个人所得税
5. 二手房资金监管
6. 取号到窗口办理过户手续
7. 缴纳交易费工本费
8. 带买卖双方到银行打余款
9. 过户完成买卖双方资金监管协议书各留一份
10. 十五天后双方同时到，卖方取资金监管的钱，买方拿房产证，过户完成
1-1 通过房产证确认交易房产的实际情况
1交易
2继承 交易卖方需交20%‘继承与赠与税’
3福利 房改集资经济适用 以房产证发证日期，满三年才能上市交易
危改房 解危解困房 一套上市满三年就要补差才能上市交易
补差价（评估方法）：（指导价*面积*楼层系数-原房款价）*80%
一次税都没交卖方按评估价交8.55%税 买方再正常交税
1-2 看房产证内的具体信息
看产权证号、共有人、房屋是否贷款、什么时间贷款的、是否持有他项权证、是否有还清贷款（注：只有贷款还清之后此房产才能进行交易）
他项权证：是专门贷款人持有的。（如果房产要交易，必须带银行还款通知及他项权证到房产交易中心进行注销，之后才能进行交易。）
2-1 房屋档案查询
确定
1房屋有无抵押
2贷款是否还清
3户主姓名是否与身份证一致
4房屋确切建筑年代
5确定20##年后的房屋是否有交过维修基金
维修基金=面积*50元
6福利房与非福利房（是否具有2套福利房）
问题：如果具有两套福利房，在交易福利房是需补交差价
补差价=现在评估价—当年房价
补差总额=补差价+税
特例补充：夫妻双方共有福利房，如有一方不在人世了，如何处理。（一套是先继承再补差。继承房改，析产一样。两套是先补差再继承。政策总变，以政策为准）析产、继承、换证、遗失交易时按之前发证日期
3-1 房价评估 交税 过户费
首次购房 90平米以下 契税 1% 个人所得税 1%
税 90-140平米 契税1.5% 个人所得税 1%
二次购房 契税3 % 个税1 %
营业税 5.6%
印花税 5元 每平方6元交易费 80工本费（管委会90）
备注：140平米以上不给开首次，140平米以内不满5年交全额营业税，140平米以上不满5年交全额营业税，满5年交差额营业税。
4-1 资金监管
资金监管是房产交易中心与中国银行联合制定的一个政府行为，为保证买方和卖方不发生资金纠纷。按税票监管。
5-1 摸号业务办理
需携带手续
卖方：身份证、户口本、结婚证/离婚证/身证明、房产证、维修基金票
买方：身份证、户口本、结婚证/离婚证/身证明、房款（必须带银行卡）、首次证明
6-1 银行转帐
15天后各自带身份证、资金监管协议书到房产交易中心。买方取房产证，卖方取监管资金
7-1 签订买卖合同
8-1 缴纳过户
9-1 双方留存资金监管协议
第二章 税费计算
楼层系数
门面房交税：评估价*9%=税（基本算法，与实际有出入）
门面房交税必须评估。
第三章 贷款知识
贷款流程：
1. 收集客户提交资料
2. 带资料去银行初步审核
3. 评估房屋价值
4. 带买卖双方至银行签字提交贷款
5. 贷款批下后过户
6. 通知买卖双方约定时间过户
7. 买方到银行取贷款抵押合同至交易所办理抵押
8. 查档
9. 复印
10. 取号到窗口办理抵押业务，买方留存受理通知单
11. 七个工作日后交易所取房产证和他项权证
12. 他项权证送银行等放款
1.哪些人能办理贷款
对象：工作稳定，有固定收入，有一定的还贷能力。
2.二手房抵押贷款能贷多少
决定因素：1.评估公司评估房价
2.银行评估贷款人还款能力的大小
3.贷款人月均收入
4.房龄
3.贷款利率是多少 查贷款利息计算表
4.贷款花费是多少：评估费 工本费 置物保管费 保险费 贷款佣金 1%
邮储银行贷款需提交资料
卖方需提交资料：
1. 夫妻双方身份证正反面复印件
2. 夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）
3. 结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）
4. 房产证正副本正反面复印件
5. 百花村邮局开户折子复印件
备注：以上复印件全部一式两份。
买方需提交资料：
1.夫妻双方身份证正反面复印件
2.夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）
3.结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）
4.有工作单位的提供收入证明，个体提供营业执照税务登记
5.银行柜台打印半年银行流水并盖章（外地户口需打印一年，个体需打印一年）
6.大专以上学历需提供毕业证复印件
7.售房合同、定金收据复印件
8. 百花村邮局开户折子复印件
备注：如买方是石河子以外户口，还需提供派出所、居委会、街道办事处出据的三年以上长期居住证明，一年以上社保证明。以上复印件全部一式两份。
中国银行贷款需提交资料：
卖方需提交资料：
1． 夫妻双方身份证正反面复印件
2． 夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）
3． 结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）
4． 房产证正副本正反面复印件
5． 中行卡复印件
买方需提交资料：
1.夫妻双方身份证正反面复印件
2.夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）
3.结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）
4. 有工作单位的提供收入证明，个体提供营业执照税务登记，土地承包的提供当年的土地承包合同。
5.银行柜台打印半年银行流水并盖章（外地户口、个体及土地承包的需打印一年）
备注：如买方是外地户口，还需提供缴纳一年以上社保的社保证明。
第二篇：经纪人培训手册
武汉恒业盛泰不动产
第一部分：基础篇
一、 商品住宅常用术语
在买房过程中，大家会碰到各式各样的建筑业内的名词与概念。现在，我们根据国家相关的技术规范，将其中法定的专业术语摘录如下：
住宅按层数划分如下：
1．低层住宅为一层至三层；
2．多层住宅为四层至六层；
3．中高层住宅为七层至九层
4．高层住宅为十层及以上。
住宅 （residential buildings） 供家庭居住使用的建筑。
套型 （dwelling size） 按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。
其中卧室、起居室（厅）、厨房和卫生间为套型内的基本空间。
居住空间 （habitable space） 系指卧室、起居室、厅的使用空间。
使用面积 （usable area） 房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造
和保温层的面积。
标准层 （typical floor） 平面布置相同的住宅楼层。
层高 （storey height）上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，普
通住宅不宜高于 2．80米。
室内净高 （interior net storey height） 楼面或地面至上部楼板底面或吊
顶底面之间的垂直距离，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于
2．40米，局部净高不应低于2．10 米，且其面积不应大于室内使
用面积的1／3，厨房、卫生间室内净高不应低于2．20米。
跃层住宅 （duplex apartment） 套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。
自然层数 （natural storeys） 按楼板、地板结构分层的楼层数。
中间层 （middle－floor） 底层和最高住户入口层之间的中间楼层。
单元式高层住宅 （talI building of apartment） 由多个住宅单元组合而成，
每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。
塔式高层住宅 （apartment of tower building） 以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。
通廊式高层住宅 （gallery tall building of apartment） 由共用楼梯、电梯
通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。
二、房地产价格术语
(一)关于商品房价格
１
武汉恒业盛泰不动产
房产销售时，各个物业都会采取一种或几种价格术语进行营销宣传。消费者（特别是初次买房者）以前可能从未接触过房地产，对这些价格术语要么轻易相信，产生误解；要么心存疑虑，不敢问津。其实，商品房基本价格由商品房开发成本、利润、税费、代收费用组成，所有的价格术语都是由此衍生出来的。
1．均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的"不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售"，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。
2．基价：经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
3．起步价：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起步价。多层物业，以一楼或顶楼的销售价为起步价高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中常表为"×× ×元／平方米起售"。较低的起步价容易引起消费者的注意。
4．一次性买断价：买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。
5．预售价：预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。
(2)二手房价格
1、可议:指所售房价可以商量
2、净价:指甲方净得价,房产交易过程中出现的一切费用都由乙方承担.
3、一次性付款:指甲方要求对方在一定的期限内一次性支付房屋全部价款.不同意对方通过贷款等方式给予;
4、分期付款:指在一定的时间内甲方同意乙方将房屋价款分几次付清,包括贷款或筹借等方式;
三、关于面积
建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：
（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应 ２
武汉恒业盛泰不动产 计算建筑面积。
（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。
（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。
（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。
（7）住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。
（8）独立柱雨篷，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨篷，按外围水平面积计算建筑面积。
（9）突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
（10）两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
（11）突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
（12）封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
（13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。
什么是计价面积?
计价面积是我市公有住房出售中计算售房面积特定的计量单位。它等于计租面积乘以1．2。
什么是套内建筑面积?
３
武汉恒业盛泰不动产 成套房屋建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有共用建筑面积两部分组成。
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成，套内房屋使用面积为套内使用空间的面积。
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承玻墙体或其它承重支撑体所占的面积。
套内阳台建筑面积为阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积
什么是使用面积?
是指住宅平面中供生活使用的净面积的总和。它包括卧室、起居室、客厅、走廊、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱、阳台等面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。
什么是居住面积?
是指居室净面积之和。一般作为衡量居住水平的面积指标。
什么是计租面积?
计租面积通常都是指使用面积，但92年我市房改规定计算公有住房租金时，阳台不作为使用面积。因此，我市所称计租面积实际是指不包括阳台在内的使用面积。
什么是分摊共有共用面积?
共有公用面积是指为多个产权人共同拥有共同使用的楼梯、过道、公共门厅等以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以及套房与公共建筑之间的分隔墙，外墙（包括删强）水平投影面积一半的建筑面积。
什么是房屋的公用部位及设施
房屋的共有部位及设施是指：房屋内的承重结构、屋盖、梁柱、楼板、墙体、基础等，外墙面、楼梯间、公用的厨房、厕所、水池、走廊通道、垃圾道、烟囱、层顶水箱、上下水管道、供电线路（至分户表前）等等。
什么是房屋公用部位及设施维修基金
房屋公用部位及设施维修基金是根据国家有关规定，由售房单位从售房款中按一定比例提留和个人另付部分购房款组成的专项基金。我市共用部位及设施的维修基金是由售房单位从售房款中提取10％，个人另付购房款的2?两部分组成。共用部位及设施维修基金主要是用利息支付房屋共用部位及设施的维修费用，不足部分，由共同使用的产权人按各自所占的建筑面积比例分摊。
第二部分：二手房实用篇
４
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一、 关于房源登记
（1）店面登记
登记的基本内容有：
1、物业具体地址，2、户型，3、楼层，4、朝向，5、面积（建筑面积和室内详细面积），6、建筑年代，7、配套设施[是否双气（集中供暖和天然气）和装修程度]，8、最后是价格。
☆如果业主登记出售一般需要登记的还有：
1、是否具有房地产权证（简称房产证）。
2、什么时间办理的房产证（办理房产证时交纳契税的时间或房产证的填发/
发放日期）。
注：和是否需要交纳营业税有关。
3、登记20xx年以前出售房屋的，需问清是否是家庭唯一住房（同一产权人名
下，是否还有第二套住所）。
注：和是否需要交纳个人所得税有关。
4、询问方便看房时间，做到心中有数。
☆如果业主登记出租，上述可以省略，但要重点询问出租房屋的装修程度，室内具体的留有设施（家具家电等）。
附注：
登记房源（特别是业主电话登记时）为节省时间，同行业中大都使用以下文字的缩写：
1、F（楼），2、5/6F（5楼共6层），3、6/6F（6楼顶），4、2/网（网点上2楼）， 5、1/车（车库上一楼），6、T一，T二，T三T（套一，套二，套三厅）。
（2）电话登记
电话登记大概内容同上，但须注意的是，电话登记时一定要熟、准、快的登记信息，避免给客户浪费不必要的通信费用。
二、 关于房源的勘察
1、在房产登记24小时内,与房主取得联系,定下时间和地点实地勘察房源。
2、约见尽量提醒屋主携带产权证(无产权证的要其他有效证明)和身份证明,我
们验证一下房产的真实性。
3、准时赴约。
4、现场勘察房源，建议业主定一个合理的价格。
5、如业主定价具有市场竞争力，我们则要尽量与房主签下独家委托或者收收购。 评估房屋价格是否具有竞争力可参照以下四条因素:
A、 该房屋的委托价格是否明显低与市场价；
５
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B、 业主是否有明确的出售动机;
C、 业主是否能够积极配合;
D、 房屋的面积是否在大多购房者的需求范围之内。
E、 物业是否在你的有效服务区域内。
F、 是否为空房。
实地勘察房源可以参照以下37点，（记住是以以下37点为参照，来为业主掩饰不足，为客户解决问题和疑虑，且不可以一个客户的态度针对所显现的问题与房主砍价）。
◆ 关于门
1．门的开启关闭是否顺畅？
2．门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边）
3．门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？
4．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？
◆ 关于窗
5．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。
6．开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？
7．窗户玻璃是否完好？
8．窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。
◆ 关于地板
9．地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？
10．地板间隙是否太大？
11．柚木地板有无大片黑色水渍？
12．地脚线接口是否妥当，有无松动？
13．地面是否有裂缝，是否有起砂现象？
◆ 关于顶棚
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14．顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。
15．看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。
16．顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。
17．特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。
18．墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？
19．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？
20.墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？
21．内墙墙面上有否石灰爆点？
◆ 关于厨厕
22．厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。
23．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？
24．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防
◆ 水是否妥当
25．厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。
26．砖缝有无渗水现象？
27．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？
28．水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？
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29．卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。
30．出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？
31．您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。
◆ 其他
32．厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？
33．试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。
34．供水管的材质？上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。
35．试煤气热水器开关是否妥当？
36．居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。
37．自来水水质怎么样？
三、 关于店面接待和电话接待/预约
（一）店面接待
1、顾客进门业务人员应主动相迎，询问需要什么帮助。
2、 客户提出要求时，业务人员应拿出相应的表格（需求表，登记出售表等），
给顾客做详细的登记并留下联系方式。、
3、其他细节礼仪可参照《售楼人员礼仪手册》。
（二）电话接待
1、接听顾客电话咨询时，业务一定要熟练，且不可让顾客在电话里久等，特殊
情况下要：“宁可胡说，不可不说”！。
2、及时接听。不要让你的电话响铃超过三声而使得打电话的人等待（或挂电话）。
3、自报家门。报上你的名和姓，让对方知道接听电话的人正是他要找的人。
4、吐词清晰。缓慢而清晰的讲话--并带微笑。微笑将会从你的声音中反映出来。
5、通报姓名。往外打电话时，应该先说明你是谁。如果你的电话被转接，则应
该向提起分机的任何人重复一次你的姓名。
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6、是否合时。在你开始没完没了地讲话之前，始终应该问一句"这时候给你打电话是否合适。
7、不要让对方久等，应该把对方等待的时间限制是20秒以内。
8、断线后应重新拨打。假如你的通讯因故中断，拨叫方有责任重新拨通对方的
电话。
9、迅速回复别人的电话。假如你不能在二十四小时之内回别人的电话，应该让
另一个人代你回复。
10、讲话应热情和彬彬有礼，多用一些像"您好""打扰您了"、"如您不介意的话"
等礼貌用语。
（三）电话预约
1、电话预约客户/业主见面时间，要提供两个以上的方案或形式供对象选择，应
考虑到对方的方便。因此，较好的预约时间座是明确、而只有所选择的。比如"请问今天下午或明天上午，您哪个时间合适?"并进一步确定时间是上午九点，还是下午三点。
2、电话预约示范：
“张先生？你好！我姓李。我们没见过面，您现在说话方便吗？”他有意停一停，等待对方理解了说话内容并做出反映。
对方说：“我正在开会！”
李经理马上说：“那么我半个小时后再给你打电话好吗？”
对方毫不犹豫地答应了。
（主动挂断与被动挂断电话的感受不一样。尽可能主动挂断，可以减少失败感）。 半个小时后，李经理再次接通电话说：“张先生，你好！我姓李。你叫我半个小时后来电话??他营造出一种熟悉的回电话的气氛，来缩短距离感。
“请问你是哪位？”
“我是**公司的业务经理，上午您太太在我这登记过房子，她让我和您联系，请问您有时间吗？您能不能抽个时间，我们想去实地看一下？便与和客户介绍，也好更快的帮您找到买家，您看您什么时间方便？”
张先生说：“那就明天吧。”
“谢谢张先生，请问是上午还是下午？”
“下午吧！4点。”张先生回答。
“好！明天下午4点钟见！”李先生说。
（第二天，记得提醒对方）。
四、 接待业主/客户咨询的技巧
客户咨询房源时,可详细描述小区的具体位置,但不可详细描述出某一套房源位与小区的具体位置(比如几号楼几单元几户).
1、 客户咨询
置业顾问:您好***不动产,有什么可以帮你?
客户:你好,我想问一下?你们广告上登的******小区的房子在什么位置?
置业顾问:你好先生***小区位与福**路**号,*****8正对面.一共2栋楼,有蓝条条,外观最新的就是<****小区 >.
客户:那在几号楼上能告诉我吗?
置业顾问:对不起先生,这个我们不方便告诉您,你最好抽个时间过来现场看看! ９
武汉恒业盛泰不动产 客户:那你们这个房子在几楼上?一共多少层?
置业顾问:在15楼,一共可能是17或18层吧?我们也没太注意,不过肯定不是顶层!
客户:这套房子怎么这么贵?
顾问:我们的信息都是房主定价,我们也不好评价,但现在市场就这样,什么价都有,有卖8000的还有卖1万多的,房子和房子不一样,您最好到现场来看看? 客户:能便宜点吗?
应该是可以商量?但具体能商量到什么程度,决定权还在房东手里,所以,你还是过来看一下,和房东见见面,当面协商一下!我们也尽量帮您压压价!
客户:好,那你帮我约一下吧,我们过去看看?
顾问:那请问您是现在要看吗?还是??什么时间?
客户:明天吧!
顾问:明天上午还是下午?几点?
客户:明天下午3点可以吗?
顾问:好吧!我帮你联系一下,一会儿给您回电话!
?????
2、 业主咨询
顾问:您好***不动产,有什么可以帮你?
业主:你好,我想打听一下！我在***小区11楼有套房子想卖,不知道能卖多少钱? 顾问:这个我们也不太好说,因为楼层、楼座、面积、装修程度等等之间价格都差很多,不知道您想卖个什么价位?
业主:我也不知道,我想你们能专业点,这不打听打听吗?
顾问:我们没到现场看过房子,不好给您定价,我只能给您一个参考, 我现在手头上有的房源,有卖7000多不到8000的,还有一万二三的,不知道您想定个什么价?要不我们去看看您的房子?然后再给您定个合适的价格?您看方便吗?
??.联系看房?..
还有一种业主是:
业主:那算了吧,以后再说,我现在先打听打听!
顾问:好吧,我们是优居不动产,我姓李,我叫***,以后有什么能帮您的,你打电话找我好了,
您方便的话,记一下,我的手机号,直接能找我。
五、 关于客户看房和看房注意事项
1、致力与发展自我与客户之间的关系，以客户的意向为出发点，在为客户找房
的同时，树立店面的知名度，把自己介绍给对方，让客户充分认识自己，让客户意识到中介的存在与作用。
2、通过明锐的观察力和正确的判断力，了解客户的需求动机，并分析出需求意
向较为强烈的客户作为重点！其他的作为中期重点客户，不要所有客户工作一把抓。
3、带客户看房时要善于说，不可千篇一律呆板的和客户言语应对，要变被动为
主动，引导对方，不要跟着客户的思路走。
4、当客户要求看房时我们一定要“先入为主”意思就是，如果时间允许的话，
我们尽量提前15分种到，和房主沟通。
5、了解顾客的看房动机，做到知己知彼，试着站在顾客的角度考虑，看客户注 １０
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重需求的是什么，这样才能充分的将房源予以介绍，才敢策略的阐述房产的不足之处；
1、看房技巧
1、客户要求看房可以多选几套房源给予参考，但实地看房不要超过4套。
2、实地看房时一定要设定好路线，安排好顺序；路线：由远到进，避开同行；
顺序：从不好到好，再到最坏。例如：带看三套房源顺序为：中—好—差；带看四套房源：一般—稍好—最好—最差。
2、注意事项
1、见看房时，一定不要把双方约在同一个地点。
2、到小区不要在路上或走廊里讨论关于房屋的事情。
3、注意多人看房的。
3、客户甩单应对方法
(一)非客户自己本人看房,一般是别人代看,然后记住楼号,回头告诉其真正想买房的朋友让他想办法联系业主;
应对方法:
用上述方法甩单的大都是同行比较专业的人员行为;防止其甩单的方法有:
1、观察对方的言谈举止是否很专业
2、试探性的询问对方,是您要买吗?
3、客户看完后,短时间内看对方的去向(是在附近转悠不走呢,还是直接开车走了);
(二)客户看完房后,借故和房主同路,让房主开车捎着自己;
应对方法：
问客户去那儿,借故自己也顺道,和顾客/业主同路,一直到其中一方下车为止;
(三)客户直接询问业主的联系方式
应对方法:
直接打断他们的对话,告诉他不可以这样做;如果客户不是故意的,可以婉转的告诉他,您不可这样做,但一定要说在他们还没有告诉对方联系方式以前,如果对方,已经接受了对方名片或者其他联系方式,我们必须索回;
(四)客户借故自己的手机没电了,故意向对方借用手机;
应对方法:
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武汉恒业盛泰不动产 让客户用我们的手机。
(五)客户看房的人数特别多,其中一人,向对方索要联系方式,以达到不被我们察觉的目的;
应对方法:
1、条件允许的情况下可以多安排几个人随从.
2、跟紧其中人数最少的一方,比如 ,客户6个人, 房主就1个人,那么我们一直陪在房主周围,客户有什么疑问,我们携房主一起为其解答;不可单独为客户解答疑虑,给对方留下空子.
(六)客户看完房之后,故意在小区周边转悠,待我们走后,往业主的门上贴自己的联系方式.
应对方法:
经常到房子里看看。
(七)看房时趁我们不注意,把自己的联系方式,留在房主的室内,让业主主动与他联系;
应对方法:
看完房走之前环顾室内各处,比如:阳台、厨房、洗手盆、床、等等容易让房主发觉的地方,看对方有没有留下类似联系方式.
(八)房主甩单,一般会在室内假装打电话大声喧哗,我们一会在哪儿哪儿见面,你记一下我的电话139********,让对方记住自己的联系方式;
应对方法:
房主喊自己号码的同时,我们故意和客户说话,浑搅客户的视听.
补充:
向以上类似的例子很多,我就不在一一列举,所以看房前,我们一定要让客户与我们签订<<看房协议>>和让业主与我们签订<<委托协议>>.
六、交易的促成
1、及时与买房顾客联系，询问是否有什么疑虑。
2、24小时内向房主回馈买方情况。
3、记录谈判进度。
4、评估顾客的类型。
①成熟稳健型
这类客户通常具有丰富的购房经验，对房屋本身及行情相当了解，与销售人员洽谈时，深思熟滤，遇到疑点一定追根到底，不容易被销售人员说服。
应对方式：
这个类型的顾客虽难缠，但通常是有心人，销售人员应以“平常心”相对待，并就房产价格、公司信誉与独特优点详细说明，但一切说明须讲求合理与证据，以获取顾客的理解和信任。
１２
武汉恒业盛泰不动产 ②谨慎小心型
这类顾客特征是外表严肃，反应冷漠，对房屋反复勘察，对销售人员的亲切发问不发表自己的看法。
应对方式：
销售人员除了详细的介绍房源外，还须以亲切诚恳的态度，打破对方心防，拉拢感情，最好是闲话家常，慢慢了解顾客的家庭情况，经济情况和购房意愿，争取顾客的信任和依赖感。
③ 犹豫不决型
这类顾客对房屋本身要求不高，但却优柔寡断，反反复复，拿不定主意，他可能起初看上三楼，过一会儿又觉的五楼好，多谈几句他又喜欢六楼了，就是拿不定主意。
应对方式：
与其穷耗、瞎琢磨，不如快刀斩乱麻，销售人员态度坚持且自信，以专家说理，取得信赖，并帮助顾客尽快做下决定。
④欠缺经验型
这类顾客属初次购房，由于缺乏经验，信心不足，不易做出决定。
应对方式：
销售人员须不厌其烦的解说房子的优异，并提出信而有证的业绩给对方以参考，态度必须诚恳，不要让对方产生压迫感。
⑤ 无理取闹型
这类顾客的心理细密，喜欢挑毛病，不管价格、布局、朝向、面积、装修等等他都有意见，东扣西减，无理杀价，态度十分强硬。
应对方式：
对这种顾客态度决不能软，利用气氛相逼，最好两人以上搭配销售。
⑥ 风水挂帅型
这类顾客关切的不是房屋的优异，而是座向、方位有时甚至带着风水师、罗盘前来，令人嬉笑皆非。
应对方式：
由于顾客相信迷信，因此不能以一般的方法相待，最好是以现代话观点配合其风水观，并可举反例解除疑惑。
⑦ 趾高气扬型
这类顾客通常盛气凌人有爱端架子，甚至威胁“吓唬”销售人员，常距销售人员与千里之外。
应对方式：
先稳位立场，恭维对方，这类顾客尤其喜欢被捧，销售人员不防投其所好。
⑧冲动易变型
这类顾客最难琢磨，天性激动，容易受怂恿与刺激，买或不买只在一念之间。 １３
武汉恒业盛泰不动产 应对方式：
如果同行有两三人参与意愿，要特别留心反者之理由，然后暗示该房抢手，促其快速决定。
5、一定要等客户确实定下了，再去和房主谈价，且不可有没有意向都和房主乱
砍价。
6、议价有节，首先要引导客户开出底价，再去和房主谈价。
7、时刻观察，准备签约，千万不要夸夸其谈，忘乎所以，客户已经表现出想签
约的意向了，我们还在谈论房子如何如何。
8、成交机会瞬间即逝，所以一定要掌握气氛，抓住机会争分夺秒，当晚能定的，
决不可拖到次日。
七、 合同签约和合同公证
一、签约注意事项：
（一）租赁：
出租房屋业主暂时无法提供产权证的的问题？
房屋产权人可能由于种种原因，暂时无法提供，或者签约者不是产权人。 就上述原因有两种解决办法：
1、房主暂时无法提供产权证，可以让朋友家人通过传真快递等方式提供，然后，签约人必须在传真/复印件上签字确认，如过，确实不能提供产权证，我们一定要留下签约人的身份证或户口本复印件；
2、如果签约人不是产权人，则签约人必须提供产权拥有人的有效委托书，如果没有委托书，则必须书面保证自己有就此房屋对外出租的权利，并留下身份证复印件；例如：“本人保证就 小区 号楼 单元 户已取得产权人的同意，具有对外出租的权利，如中途出现任何纠纷，本人愿承担一切责任”。
★提醒：
如果委托书中委托人已去世则委托书作废，无任何法律效力，受委托人无权履行委托内容！
（二）买卖
普通房屋签约除格式化的合同文本外，还需在合同中注明以下内容：
1、本合同一经签定即视中介成功，任何一方违约中介费 元，由违约方承担。
2、本合同如遇税费政策或银行利率调整不影响执行。
3、甲方必须保证此房为空户，或于合同签定之日起 日内，将该房户迁出逾期拒不迁出由此给对方造成的一切损失由甲方承担。
4、甲方同意将室内装修留给乙方，房屋交接期间不得人为损坏。
5、室内留有物品有：
6、甲方预留 元押金放在 方，房屋交接时，多退少补。
暂无产权证或期房签署买卖合同注意事项：
1.甲乙双方任何一方均不能以该房暂时不能提供产权证为理由借口此合同无效否则，视为明知故犯，提出者视为违约方。
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2.甲方负责将该房产权证按规定的时间（******开发公司或当地房产交易部门的 时间为准）取出，以便于双方过户。
3.甲方自收到有关部门通知或已具备领取产权证的条件后不得以任何理由及借口拒领房产证，否则视为违约。
4.甲方自收到房产证之日起 日内，配合乙方及中介方办理该房产权转移过程中所涉及到的手续。
5.乙方应当在接到甲方或中介方通知后 日内配合办理贷款过户等手续。
6.中介方负责对甲方所陈述房屋的真实性进行校验并保证准确无误。
7.如中介方在合同履行过程中故意拖延阻挠本合同履行的，中介方付全部责任。
8. 本合同一经签定即视中介成功，任何一方违约中介费 元，由违约方承担。
9.本合同如遇国家税费或银行利率调整不影响执行。
二、如何申请买卖合同公证？
房屋买卖合同公证，是指公证机关对房屋买卖行为的真实性、合法性的证明。房屋买卖合同办理公证，既可以帮助当事人完善合同条款，使合同的内容合理合法，又可以督促当事人按约履行合同，有利于维护双方当事人的合法权益。
申办此项公证，应到房屋所在地公证处提出，填写公证申请表，并提供下列证明材料：
（一）房屋买卖双方当事人的身份证明，如居民身份证、户口簿等。如果当事人不能亲自到公证处办理，可委托他人代理，但代理人应提供授权证书。委托人不在本地的，其委托书应经当地公证处公证。如果申请人居住国外，要提供经我驻该国使领馆认证的委托书，委托国内亲友或律师代理，并提供来往书信。
（二）房产所有权证。
（三）房产管理部门批准的卖房申请书和评议房价单等。
（四）房屋买卖合同草稿。
（五）如果房产属卖房人与他人共有的，应提供其他房产所有权人同意卖房或放
弃产权的书面意见。
（六）如果是单位买房或卖房，就应提供有关主管部门批准文件。（七）公证员要求提供的其他有关材料。
公证员受理后，应查明：
（一）所出卖的房屋，产权是否明确，是否包括出卖房基地上的附着物（如树木等）。
（二）出卖的房屋是否为正在出租的房屋。如果属于正在出租的房屋，承租人在同等条件下，就有优先购买权，应先征求承租人是否购买。
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（三）出卖的房屋是否属于夫妻共有房屋或与其他人共有的房屋。如果是共有房屋，除需征得共有人同意外，共有人在同等条件下，还有优先购买权。
（四）如果是有关机关、团体、企事业单位等购买私有房屋，是否经过有关主管部门批准。（五）出卖人和收买人对房屋卖行为是否都出于自愿。
（六）如果出卖房屋的人只是房屋所有权人的继承人，应应先办理房产继承，待取得合法继承权后，方能出卖房屋。
（七）出卖的房屋是否已被作为抵押物或已被查封等情况。
（八）出卖的房屋是否属于城市规划搬迁、征收的范围。
（九）房价是否符合当地人民政府关于房屋买卖价格的规定以及是否经房产管理部门核价。
公证员经过详细认真的审查和调查研究后，认为一切情况符合条件和有关规定，
即可出具房屋买卖合同公证书。
第三部分：关于二手房政策及税费
一、 权属分类：
商品房
完整的房屋所有权包括四个部分：房屋使用权、占有权、处置权和收益权。普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利，在不违反法律规定的情况下，可以自由的转让、出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干涉，其收益全部归个人所有，购买人除税费外不需要交其他的费用。
经济适用房
国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。根据北京市的规定：职工个人购买的经济适用房，房屋产权归职工个人所有，已取得合法产权证书，即可依法进入二级市场上市交易。上市后，其收益全部归个人所有。这就是说，经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样，惟一不同的是，经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房所在地标定地价的１０％交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的３％交纳。这样，在办理完产权过户手续后，购买人所得到的就是普通商品房的产权证书，再次交易的时候，就无需交纳土地出让金了。
房改房（已购公房）
房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证下简称成本价和按标准价购买的产权证(下简称标准价)。
成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。按照现行的规定，成本价的产权人可选择两种收益方式：１．直接上市进行交易，由购买人补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。按照这种方式的话，房屋售价每平方米超过４０００元以上的部分，产权人要和原产权单位进行收益分成，具体是每平方米在４０００至５０００元的部分，８０％归个人所有，２０％归原产权单位所有；每平方米５０００元以上的部分，５０％归个人，５０％归原产权单位。２．产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易，具体操作是由评估部门对房屋进行评估，然后按照市场评估价的３％到房管部门 １６
武汉恒业盛泰不动产 补交土地出让金，再凭补交手续到房管局权属登记部门办理变更手续。这样，成本价产权证就变成商品房产权证了，这种情况下，售房款除税费外，收益全部归产权人所有。
标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有，而在处置权和收益权上就受到很大的限制了，标准价的房屋也不能赠与。首先，标准价的产权证只能说明产权人对该房屋拥有部分产权，原产权单位拥有其中部分价值份额，产权人要想上市交易，原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权，交易后，售房款在扣除税费后，由产权人和原产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成。产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权。特别注意的是，已经按照标准价出售的公房，原产权单位无权按照原价格收回。产权人告知原产权单位是否履行优先购买权而原产权单位不表态，并且在交易管理部门致函敦促后超过１０天时限的，视为单位放弃优先购买权，职工可直接上市交易。
二、 关于贷款
1、按揭是英文“mortgage"（抵押）的音译（商业贷款）。
是指按揭人将房产的产权转让给按揭受益人，（通常是指提供贷款的银行），按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。
个人住房按揭贷款是指贷款银行向借款人发放的、用于其购买一、二手房、借款人所购住房作为抵押物、开法商提供阶段性担保的贷款。首付款不低于房价的30%、贷款期限最长30年。
2、办理个人住房贷款的借款人需提供的材料 ：
（1）身份证
（2）户口簿
（3）外地户籍的需提供暂住证
（4）婚姻状况证明（已婚的提供结婚证，未婚的到当地民政或婚姻登记部门开具未婚证明，
离婚的提供离婚证明或未再婚证明）；
（5) 购房合同
（6）评估报告
（7）收入证明（各银行所要提供的收入证明各有所不同，可根据其具体要求提供）；
（8）抵押物权属证明、质物清单和借款人及其共有人同意所购房物抵押的文
件。
（9）卖方提供夫妻双方的身份证，户口簿，结婚证等。
（10）贷款银行要求提供的其他材料
3、个人住房贷款的借款人需具备的条件：
（1）具有完全民事行为能力的自然人。
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（2）具有城镇常驻户口或有效居留证证明
（3）稳定的职业收入，信用良好，由偿还贷款本息的能力
（4）具有购买住房的合同或协议
（5）能够支付不低于购房价款20%的首期付款
（6）同意以所购房屋作为贷款抵押物，或提供贷款银行认可的资产作为抵押物或质物
（7）贷款银行规定的其他条件
4、贷款流程：
1、到银行指定的评估机构办理房产评估。
2、评估完毕，借款人向银行提供以下材料：
（1）夫妻双方身份证、户口簿及户口簿索引页，外地户籍的需提供暂住证。
（2）婚姻状况证明（已婚的提供结婚证，未婚的到当地民政或婚姻登记部门开具未婚证明，
离婚的提供离婚证明或未再婚证明）；
（5) 购房合同以及评估报告
（7）收入证明（各银行所要提供的收入证明各有所不同，可根据其具体要求提供）.
（8）抵押物权属证明、质物清单和借款人及其共有人同意所购房物抵押的文件。
（9）卖方提供夫妻双方的身份证，户口簿，结婚证等。
（10）贷款银行要求提供的其他材料（首付款收据等）。
3、上述材料备齐后，借款夫妻双方及房主夫妻双方到银行签署《个人住房借款
申请书》、《个人住房借款合同》《个人住房抵押合同》《个人住房委托扣款协议》等等。
4、银行审批后，出具《贷款承诺书》，贷款人持《贷款承诺书》到房地产交易中
心办理测绘
及过户手续，并将首付款交给卖方人。
5、银行通知借款人去银行签订相关合同。
6、房地产交易中心办好房产证后，借款人及卖房人到房地产交易中心缴纳相关税费。
7、借款人向房地产交易中心缴纳有关税费及抵押登记后，银行将贷款直接划给卖房人。
8、银行通知买卖双方到银行领取存折。
5、港澳台同胞及外籍人士如何办二手房贷款
证明材料：
1。身份证明：港、澳、台人士须提供《港澳居民往来内地通行证》或《台湾居民往来大陆通行证》；外籍人士应提供护照、签证和在中国有效长期居留证明以及工作证明
2。收入证明：工资收入证明应由借款申请人所在工作单位出具证明及加盖公章确认；
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武汉恒业盛泰不动产 经营收入证明包括借款申请人应提供营业执照，纳税证明，财务报表及资金入账证明等。
3，资产证明：包括股票、基金、债券、存款等金融资产的权利凭证、交易记录等，非金融资产证明包括房地产、汽车及其他非金融资产的权利凭证。
具体办理步骤：
1．借款人向贷款银行提出贷款申请并提交上述贷款材料。
2．经银行审查材料合格后，双方签立贷款合同及相关法律文书。
3．贷款银行将一切材料审查无误后，银行协助借款人办理公证、保险及办理房屋抵押手续，
4，房屋抵押登记后贷款银行即可放款，即将贷款划入原房主的账户中，或支付现金。
6、还款方式：
当前，个人贷款购房已成为社会一大热点，个人住房贷款的利率和还本付息的方式如何，自然成为居民们十分关心的问题。
目前最常用的三种计息还贷方式是：
（1）到期一次还本付息法。借款人在贷款期内，不是按月偿还本息，而是贷款到期后一次性归还全部本金和利息。目前央行颁布的1年期内（含1年）的个人住房贷款，采用的就是这种方式。
（2）等额本息还款法。这是贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种方式。由于月还款额相同，简单又干脆，适用于在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的贷户，如国家机关、科研、教学单位人员等。目前住房公积金贷款和多数银行的商业性个人住房贷款都采用了这种方式。
（3）等额本金还款法。就是借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内每期（月）归还，同时付清上一次交易日至本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。这种方式每月的偿还额逐渐减少，较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，其现有一定的积蓄，但今后随着退休临近收入将递减。该方式19xx年1月推出，正被各银行逐渐采用。
发达国家地区已十分通行、目前国内只有少数银行正在大中城市试点的两种新计算还贷方式：
（1）等比累进还款法。就是将整个还款期按一定的时间段划分，每个时间段经上一时间段多还约定的固定比例，而每个时间段内每月须以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。例如，一购房者向银行贷款10万元，贷期10年，按现行利率选择“等额本息还款法”，其每月还款额为1089.20元，10年后他总共需支付本息130704元。但他如果预计5年后的收入将会有一个较大的提高，那么他可以选择“等比累进还款法”，以5年为周期，第二个5年的月付款比第一个5年上浮50％，那么第一个5月内，他每月还款约在905元左右；第二个5 １９
武汉恒业盛泰不动产 年内，每月还款约1358元左右，比905元上浮了50％；10年后他总共需支付135780元。从计算中可见，选择“等比累进还款法”的付息要比选择“等额本息还款法多5000余元，这是可为购房者借用银行贷款的时间要更长一些，因此在利率相等的情况下也就要多支付一些利息。
（2）等额累进还款法。其与“等比累进还款法”类似，不同之处就是将在每个时间段上约定多还款的“固定比例”改为“固定额度”，以同样在每个时间段内每月以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。
上述两种还贷方式因计算比较复杂，计算机程序设置等多种原因，目前在国内暂时还只是被较少的银行（如建行）所采用。但国外十分通行这两种消费信贷还款方式，尤其是新婚夫妇和开始创业的年轻人对之十分欢迎。
三、关于房地产赠与
1、什么是房地产赠与？
房地产赠与是指房地产权利人将自己拥有的房地产无偿转让给他人民事法律
行为。转让他人的人称房地产赠与人，接受他人赠与的人称受赠人。
2、房产增与有哪些法律特证？
一是赠与合同是单务合同、无偿合同。即赠与人自愿单方承担将房地产无偿
赠与对方的义务，受赠人享受无偿接受对房所赠与房地产的权利；二是赠与合同是实践性合同。，赠与人将房地产交付受赠人的民事法律行为完成后，不得再行撤回赠与，、如发生纠纷，受赠人可请求人民法院裁决。三是赠与合同是要式合同。房地产赠与行为属所有权转移，应按照规定提交各项证明，办理登记过户手续，否则赠与无效。
3、办理房地产赠与为什么必须经过公证?
根据国家有关规定，房地产赠与应当办理先行公证这是为加强审查，避免出现各种假赠与，减少矛盾和纠纷的必要条件。但是，房地产赠与公证证明仅是当事人意愿表达真实的证明材料，而不是事实结论，需经过行政机关审查后才能确认。
4、如何办理赠与手续?需缴纳哪些费用?
当事人需提交证件有：房地产转移登记申请表；《房屋所有证》、《土地使用权证》或《房地产权证》；经公证的赠与合同；房屋评估报告；房地测绘证明；权利申请人身份证件(个人：身份证复印件；单位：加盖公章的营业执照复印件)。
5、需缴纳税费标准是：
(1)税、费以评估价格为计征基数。
(2)19xx年10月1日(以赠与公证材料确定的日期为准)前受赠房屋的，按6％计征契税；自1 997年1 O月1日起受赠房屋的，按3％计征契税。
(3)赠与房屋为住宅的，按6元／平方米计征交易手续费，由双方各承担50％；
赠与房屋为非住宅的，按10元／平方米收取交易手续费，由双方各承担50％。 ２０
武汉恒业盛泰不动产
(4)赠与房屋为住宅的，由受赠人按80元／套交纳产权登汜费；赠与房屋为非住宅的，100(含100)平方米以下的80元／宗，100-500(含500)平方米的120元／宗，500--1500(含1500)平方米的200元／宗，1500-3000(含3000）平方米的300元／宗，3000--10000(含10000)平方米的500元／宗，10000平方米以上的800元／宗，由受赠方交纳。
（5)该类房屋赠与不包括已购公房赠与。、
其他：
四、其他政策解读：
1、 何为抵押住房贷款保险？
住房抵押贷款保险是指借款人在申请抵押贷款时，根据合同约定购买政府设立的住房贷款保险，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人因下岗、死亡、伤残、疾病等原因不能按期偿还贷款本息时负责承担替贷款人偿还贷款本息的行为。
抵押贷款保险期限自抵押登记之日起至还清贷款本息止，保险金额不低于贷款的本息总额，保险第一收益人为银行。
目前我国的住房抵押贷款保险主要有三种，一是综合保险，借款人的生命保险和借款人信用保险的综合保险；二是信誉保险，实行住房公司信用保证和借款人的住房抵押担保相结合；三是抵押物财产保险。
2、开发商《五证两书》包括？
即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》和《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。
3、商品房初始登记需提交的资料
申请人为个人需提交的证件有：
(1)房地产初始登记申请表
(2)土地使用证件或文件
(3)规划许可证或施工执照原件
(4)申请人身份证(复印件)
(5)房地测绘证明
(6)墙界表
申请人为单位需提交的证件有：
(1)房地产初始登记申请表
(2)土地使用证件或文件(原件)
(3)规划许可证或施工执照(原件)
(4)施工许可证或开工报告(原件)
(5)竣工验收证明(原件)
(6)房地产测绘证明
(7)申请单位加盖公章的营业执照复印件
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武汉恒业盛泰不动产 个人委托办的，应出具公证委托书及经办人身份证复印件；单位委托代办的，应出具单位授权委托书，经办人身份证复印件。
提交证件中路名门牌不统一者，应提供房屋所在地派出所出具的证明。
申请人需交纳的登记费： 80元／套或80-800元／宗；印花税5元／证。
住宅为80元／套；非住宅100(含100)平方米以下的80元／宗，100-500(含500)平方米的120元／宗，500—1500(含1500)平方米的200元／宗，1500-3000(含3000)平方米的300元／宗，3000-10000(含10000)平方米的500元／宗，l0000平方米以上的800元／宗。
第四部分：关于公积金
第五部分：具体到过户
1、什么是契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。
1、征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。
2、税率。19xx年4月23日，我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为3%~5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。武汉市从20xx年1月1日以后，个人购买非普通住房将按3％税率征收契税，不再执行减半征收契税的优惠政策。个人购买自用普通商品住房仍享受减半征收契税的优惠政策。
2、买非普通住房不再执行减半征税
从1月1日以后，个人购买非普通住房将按3％税率征收契税，不再执行减半征收契税的优惠政策。个人购买自用普通商品住房仍享受减半征收契税的优惠政策。
获悉，这次政策的调整主要涉及“非普通住房”，过去介定的非普通住房是指别墅、高档公寓等，这类的房屋范围很小。目前我市对普通商品住房和非普通 ２２
武汉恒业盛泰不动产 住房有了新的明确介定标准。单套建筑面积在120平方米以下（含120平方米）、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）的住房为普通住房。
买卖流程
1.申请人到交易中心测绘收件窗口递交测绘申请。
2.申请人到测绘窗口提取《房地产测绘证明》。
3. 领取《房地产测绘证明》后申请人到权属登记收件窗口，经收件人员受理后，领取《收件回执》。
4.符合办理条件的，自交易中心权属登记窗口收件之日起7日内办理完毕 所需提交证件：
卖 方：
（1）、《房屋所有权证》、《土地使用权证》
（2）、房屋买卖合同
（3）、评估报告
（4）、房地测绘证明
（5）、身份证复印件
买 方： 身份证及复印件
●经纪人怎样推销房子
1、把握客户心理的动态历程，因势利导客户购物时的心理动态
大体经历以下几个阶段：注目、兴趣、联想、欲望、比较、检讨、信赖、行动、满足。房地产买卖或租赁行为也不例外，房地产经纪人应针对这8个阶段施以相应对策和行动。如店面招贴吸引路人注目，彩色图片引发兴趣，动听描述激发联想，服务到位令客户感到满足。
2、电话接听
有些客户喜欢先打电话询问一下情况再来现场参观，他们对电话的接听感觉往往是决定是否来的一个主要因素。电话铃声响过要及时接听，首先要问好，报公司的名称，不妨加一句：“对不起，让您久等了。”让客户感受到你的细心和周到，产生好感；可充分发挥电话的想象和知觉作用，通过声音、语调和内容让客户作出良好想象，感受到真诚；通话时间适中，不宜太久；通话完毕，应等对方挂机自已再挂机，不要仓促挂断，以免遗漏客户要补充的内容。
3、店面待客方法
正确的待客方法应是顺序接待，必有一位守在有利迎接客户的位置，甚至走出店面。经常意识到客户的存在，不至于突然失态。客户进入后更不能七嘴八舌。
4、留住客户，适时招呼
客户进入店内，或直截了当发问，或审视各种资讯。房地产经纪人此时大可不必强势推销，简单的套话之后，应注意观察客户原神态。选择适当的时机或客 ２３
武汉恒业盛泰不动产 户抬头出声时再作招呼，别把客户逼走。
5、推荐房屋应从低档的开始
不知道客户的购买预算时，此种方法较易获得客户反馈。给客户做足面子，客户感觉好，会道出真实意图。反之则容易伤害客户的自尊，以一句“太贵了”结束访问。
6、掌握客户需求
接连不断的单方面询问甚至质问会使客户反感而不肯说实话。询问应与推荐房屋及介绍房知识交互进行，循序渐进地探寻客户的需求，并试图逐渐集中到客户买房或卖房的焦点上。
7、推荐的用语
配合客户的需求及时说出合适牟参考意见，往往收到较好的效果。如：两房的小单位非常好卖，今年流行这种复式结构，框架结构可以改动，这种??等。要说得自信、够专业、有水平、设身处地从客户的角度说。
8、成交的契机
密切留意客户的成交信号，及时给予确认和巩固。如：客户询问完毕时，询问集中在某一特别事项，开始默默思考，不自觉地点头，专注价格问题时，反复询问相同问题时，关注售后手续之办理。
武汉二手房交易流程
1、选定房源 2、协商价格 3、签订合同 4、办理贷款 5、过户房产证
6、过户土地证 7、银行放款 8、房屋交接
武汉公积金贷款流程
1、签订买卖合同 2、管理中心面审 3、进行房产评估 4、递交资料待审
5、办理房屋过户 6、领取贷款资料 7、换取评估报告 8、签订贷款合同
9、办理抵押手续 10、银行发放贷款
武汉二手房过户税费基本清单
1、交易手续费
按照房屋的建筑面积计算为每平方米5元。20xx年11月01日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费暂减半征收。
2、测绘费
按照建筑面积每平方米1.36元计算。
3、产权登记费
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武汉恒业盛泰不动产 按照每宗交易85元来计算。
4、土地登记费
按照每宗交易38元来计算。
5、评估费
按照评估价格的0.3%~0.5%进行收取。
6、交易转移印花税
税率标准为0.005%。20xx年11月01日起，个人购买或转让住房暂免征收印花税。
7、契税
20xx年11月1日起，个人购买非普通住房的（别墅类和联体别墅住房除外）契税税率为3%，个人购买普通住房的契税为1.5%。而对于个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。
个人出售家庭唯一住房，重新购置住房的，原有住房已纳契税在重新购房应纳契税税额中抵减。
8、营业税
税率收取标准为5.8%。20xx年1月1日至20xx年12月31日，对于个人购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
9、个人所得税
对住房转让的个人，能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查帐征收，依应纳税所得额的20%计征个人所得税；对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，税率暂定为计税价格的1%。
对个人转让现自有住房并在现自有住房转让1年内按市场价重新购房的纳税人（时间以新房房产证时间为准），其缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。
具体办法为：个人重新购房金额大余或等于原有住房销售额的，可向所在区地税部门申请全额退还原来缴纳的个人所得税，购房金额小于原自有住房销售额时，按照现购房金额占原售房金额比例，向区地税部门申请同比例退税。
规定“个人自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房的个人所得，免征个人所得税。”(非普通住房仍按原标准5年来计算)
10、土地收益金
土地收益金：按地段等级收费标准×土地分摊面积(现在土地收益金都要缴纳)
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武汉恒业盛泰不动产
武汉市二手房(存量房)产权过户所需税费表格
注释：相关税率征收标准已调整，具体请参考《武汉市人民政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的若干意见》。
买二手房上户口的具体流程
根据11月1日实施的房产新政，外地人在中心城区购买住房面积超100平方米(含)和总价超过50万元(含)、远城区购买住房面积超90平方米(含)和总价超过30万元(含)的，可按有关规定转入户口。
申办户口所需证明材料：
1、本人书面申请；
2、原户籍所在地派出所户籍证明；
3、申请入户人员的结婚证、身份证、户口簿(审查原件，收存复印件)；
4、购房合同(《武汉市商品房买卖合同》，房产部门提供的电子版合同须房 ２６
武汉恒业盛泰不动产 产部门签章)、购房全额#5@p、房产证、土地证(审查原件，收存复印件)；
5、有两个及以上未成年子女随迁的，需出具当地街(乡、镇)计生部门计划生育证明；
6、申请入户地派出所出具的实际入住证明(在《购买住房办理武汉市常住户口申请表》上签注);以上所有证件、证明上的人员户籍信息必须一致。 办理流程：
1、申请人须先到武汉市公安局#b@2大厅#b@2窗口或远城区政务中心(或公安分局#b@2窗口)领取《购买住房办理武汉市常住户口申请表》(或在武汉市政府门户网站下载，网址：http://www.)，并如实填写表内事项。
2、然后备齐规定的证明材料，直接到市公安局#b@2大厅或远城区#b@2窗口申办。
3、公安户政部门从受理之日起7个工作日内完成审批，申请人凭身份证领取户口《准予迁入证明》，然后办理户口迁移手续。
4、《准予迁入证明》按规定收取工本费5元。
申请二手房贷款的借款人应具备什么条件
( 1 )年满 18 年周岁的具有完全民事行为能力并有合法、有效的居留身份; ( 2 )交齐首期购房款;
( 3 )有稳定合法收入，有还款付息能力;
( 4 )提出借款申请时，购房者由不低于购房价款 30% 的自由资金。 ( 5 )借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物;
( 6 )所购二手房的产权明晰，符合武汉市政府规定的可进入房地产市场流 通的条件;
( 7 )所购房屋不在拆迁公告范围内。
( 8 )贷款银行要求的其他条件。
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