房地产估价师学员考试心得精选
2009-4-2 16:16:00 来源：环球网校 频道：房地产估价师
20xx年房地产估价师考试时间为10月17，18日。环球网校特整理了一位学员08年的考试心得，希望对大家有所帮助。
1、似乎平时复习记住的太少，真正管用的就是考前一周内，而且考试前一天和考前1、2个小时效果最佳。基本制度与政策尤其如此。
2、新增了好多内容，但教材沿用07年的。所以大家要平时积累，多看教材和大纲。
3、复习参考习题真的只能作为参考，不要以此判断出题思路和类型，因为今年所有科目灵活性比较大，靠死记硬背似乎不能取得成功。这也是今年出题最大的变化：灵活应用。
4、今年考试选择题里的陷阱问题，包括单选和多选，给人感觉刚看完就能选出答案，似乎正确，但你仔细琢磨，其实答案是别的(因为我在检查时发现了这个问题)。所以只能根据平时看书的理解和考场的随机应变了，一定要看清题干。
5、今年案例灵活了很多，要注意选题，我今年案例就是在选题上失败了。我看了一下，大部分人反映都是今年案例时间不够用，造成心理恐慌和不服，这样造成时间花费多在40-60分钟，从而造成整个考试时间不够。所以平时多接触一些个方面的案例(不一定在实际中做)，以扩大思路。
20xx年房地产估价师备考宝典
2009-3-27 16:44:00 来源：环球网校 频道：房地产估价师
最近部分学员放映对房地产估价师复习没有头绪，觉的无从下手。环球网校为了学员能更好的通过考试，特意总结出房地产估价师考试复习技巧，希望能对学员通过该考试有所帮助。
（一）房地产估价师考试复习之注重根本,精读教材
房地产估价师考试共4个科目。应试者要想一次通过，就必须至少精读一遍教材，精读时一定要注意每个细节问题。
（二）房地产估价师考试复习之结合房地产估价师考试大纲重点复习
房地产估价师考试的四个科目都有相应的考试大纲。凡是考试大纲要求掌握和熟悉的内容都是考试的重点，所占的分值也最多。一定要重点掌握,部分没有时间全面复习的考生要先看大纲要求掌握和熟悉的内容,这部分知识点基本上占到了房地产估价师考试分值的60%-70%。其重要程度大家可想而知。
（三）房地产估价师考试复习之学会把知识点系统化
房地产估价师考试所用教材上有很多东西比较抽象,大家不容易理解.我们要学着把抽象的东西具体化,建立概念、理论、方法之间的联系,这样对大家通过房地产估价师考试很有帮助。
（四）房地产估价师考试复习之掌握概念、理论、方法的本质
考生要从概念、理论、方法的“本意”出发来理解概念、理论、方法，掌握其精髓，这样就可以做到以不变应万变。
（五）房地产估价师考试复习之记住一些基本的公式以及适用的条件和范围
房地产估价师考试计算题是不给计算公式的，因此应试者必须记住公式。不要因为这个丢分,那就太不值得了。
（六）房地产估价师考试复习之房地产估价师考试--重在做题
书本上的知识点再怎么熟悉,如果不做题想顺利通过考试基本上是不可能的,任何考试都是一样。必须多做题目包括课后习题,历年真题,模拟题等。但大家要记住千万不要背题,要在做题的过程中熟悉和掌握知识点。
有关房地产估价案例与分析的三大复习方法
2009-3-20 15:37:00 来源：环球网校 频道：房地产估价师
在历届的全国房地产估价师执业资格考试中，很多考生都感觉到《房地产估价案例与分析》这门课程都不知道如何复习，总感到有劲使不上，因为教材一遍遍去看，也感到收获不大，好像还是无法满足考试的要求，一想到这门课程的考试心理就有些紧张，结果考试成绩也不理想，从而很多考生就因为这门课的考试，数次与房地产估价师失之交臂。
其实《房地产估价案例与分析》这门课程的考试虽然较其他几门课程的考试要求高一些，但也并不是很多考生所想象的那么难，只要掌握了科学的学习方法，
了解了考试的基本要求，你就会知道如何复习，就会感到劲有地方使，就会感到心里踏实，从而顺利通过这门课程的考试。下面环球网校就这门课程的学习方法给大家一些建议：
(1)要对前面几门课程特别是《房地产估价理论与方法》和《房地产基本制度与政策》的有关内容按照估价实践的要求进行更深一个层次的理解，具体来说是想像如何把握估价的理论、方法、有关的法律法规应用到估价实践中去。很多考生，单独考估价的理论、方法或法律法规一点问题没有，但当考这些知识在实践中的应用时就考不出来。之所以会这样是因为很多考生的估价实践经历非常有限，甚至从来没有从事过房地产估价工作。解决这个问题的办法是：每看到一个房地产估价的理论、或方法、或法律法规的规定，就想像如果自己是个出题人将如何从实践的角度出一个题目来考住一般水平的考生。如果你能做到这一点，你就会感到前面有关课程所学的理论、方法和有关法律、法规的规定不再是枯燥无味的内容，而会感到它们是非常有用的知识;也会感到自己前面所学的理论、方法和有关的法律、法规的规定到这门课程时就能深入进去理解，从而更上一个台阶!
(2)要进行概括和总结。如在改错题中各种方法运用上一般会出现哪些错误、哪些错误是较简单的、容易发现的错误，哪些错误是深层次的、不易发现的错误，这样在指错题的考试中就能做到有的放矢地寻找错误，提高答卷的速度。
(3)要适应记忆。很多考生认为《房地产估价案例与分析》是开卷考试，因而不需要记忆。这种观点是不完全正确的。试想“空空”的大脑如何能在有限的考试时间内通过查阅资料而通过考试呢?因此复习时，一定要在理解的基础上适应记忆，特别是《房地产估价规范》中的一些内容，这在改错题考试中特别重要，要看到某种方法、某种估价目的就能想起它通常会出现哪些错误，通常会出现在什么地方，做到“胸有成竹”，这样才能在考试中快速、准确地找出错误，提高考试的速度和准确率，并为后面改错题的考试节省出宝贵的时间。
房地产估价师考试教材中重点时间归纳
2009-3-11 17:00:00 来源：环球网校 频道：房地产估价师
在房地产估价师复习时大家都会遇到一些需要注意的时间，网校特意整理归纳了一些重点时间，希望对大家有所帮助：
5日
1、 拆迁当事人对估价结果有异议的，在收到估价结果5日内，申请复核;
2、 原估价机构收到复核申请5日内答复;
7日
1、 拆迁估价：估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构申请复核估价，或另行委托估价机构估价，估价机构自收到复核申请起5日内给予答复，结果改变的，重新出具报告，未改变的出具书面通知。另行委托的，受托机构10日内出具估价报告。仍有异议，自收到复核结果或另行委托估价报告5日内，向估价专家委员会申请技术鉴定。估价专家委员会10日内出具书面鉴定意见。
2、 房地产权属登记，登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记，不予登记的，应当书面通知权利人(申请人);
3、 登记机关对符合抵押登记条件的在7日内核准登记并颁发他项权利证书;
4、 土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料
5、 建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间，地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
10日
1、 房屋拆迁管理部门在收到拆迁延期申请之日起10日以书面形式给与答复;
2、 征地，在收到征收土地方案后，10日内以书面或其他形式进行公告。
3、 物业管理企业发生变更时，代管的维修资金帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起10日内送房地产行政主管部门和业主委员会备案。
4、 契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签定之日起10日内后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款
5、 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人;买受人在接到通知之日起15日内，作出是否退房的书面答复。15日内未做出书面答复的，视同接受。
6、 不良行为纪录以企业自报为主，房地产企业应在受到行政处罚后10内将有关信息直接报系统管理部门。
7、 不良行为记录以企业自报为主，房地产企业应在受到行政处罚后10天内将有关信息直接报送系统管理部门。房地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在15日内反馈意见。
15日
1、 需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满前15日，申请延期; 拆迁部门10日内给答复，延长暂停期不得超过1年。
2、 拆迁行政裁决规定的搬迁期限不得少于15日
3、 房屋拆迁管理部门实施强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁人。
4、 登记发证时限：注销登记：15日;
5、 当地建设行政主管部门及其授权机构，在收到《建设工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起15日内颁发施工许可证;不符合条件的，自收到申请之日起15日内通知建设单位，并说明理由。
6、 拆迁行政裁决，终结裁决：作为自然人的申请人死亡，15日内没有近亲属或近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的。
20日
1、估价机构一级资质审批，建设部自收到初审意见和材料之日起，20个工作日内作出决定，因故经分管部长批准可延长10个工作日，做出行政许可决定。
09年房地产估价原则运用与详解
2009-3-9 16:27:00 来源：环球网校 频道：房地产估价师
房地产估价原则是指估价人员在房地产估价的反复实践和理论探索中基于对房地产价格形成过程客观规律的认识，总结出来的一些简明扼要的在估价活动中应当遵循的法则、标准或应注意的问题。房地产的估价原则主要有：最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则和合法原则。怎样才能把这四个原则运用自如？网校今天把这四个原则详细解析了一下，希望对大家有所帮助：
1、最高最佳使用原则(在合法原则前提下)：用途、强度、适应性。
例1：96年试题
例2：某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上200平方米建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/平方米，该区域的商品房价格为1万元人民币/平方米，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少?并说明评估时的依据和理由。 答案：
1、该房地产的现时价值约为3600万元人民币。
900×4=3600(万元)
2、依据和理由：上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一、在商业区内建民宅，在用途上不合理;其二、使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。
例3：20xx年模拟试题问答题的第(二)题
(2)估价时点原则：估价结果的时间相关性、时效性，不同估价时点估价对象有不同的状态。
例1：98年的考题：选择题第2题
例2：教材P141
例3：某人19xx年7月通过出让方式获得一宗土地，地价款是100万元，之后又花了200万元进行基础设施的建设，税费为50万元，正常利润为50万元，出让年限从基础设施建设完成之日(20xx年3月)起计，则该地块在20xx年3月的价格为：(答案为D)
A.400万元 B.350万元 C.100万元 D.〉400万元
估价时点说明了估价时依据的房地产市场状况，这在《房地产估价理论与方法》的P93-94中说得很清楚。
例4：20xx年模拟题A选择题第2题
估价时点原则在损害赔偿估价中、纠纷的评估中、转让的评估中、在建工程的评估中非常重要。
(3)替代原则：
例：20xx年模拟试题B选择题第(一)题
(4)合法原则：主要考交易或处分方式合法、用途合法。
例：99年模拟试题：问答题第(三)题和选择题第(一)、(二)题。 98年考试题：选择题第(一)题。
房地产估价师考试改错题应试大全
2009-3-6 13:28:00 来源：环球网校 频道：房地产估价师
最近有部分学员反映，在复习房地产估价师的改错题时找不到感觉。网校名师分析为考生们在考“改错题”时并不是指不出错误，而是因为答题方法不正确丢了很多分，结果阅卷者觉得非常惋惜，考生感到非常痛心。经过老师总结丢分的情况主要表现在如下几个方面：
(1)考生虽然指出了很多错误，其中有很多也指对了，甚至有的考生指出了全部正确的错误，但因为同时在前面也指错了不少错误，结果得分很低。例如某个考生在13行的答卷纸上指出了18个错误，期中前面的8个指错了，而且占据了8行答题位置。后面的10个指对了，则该考生只能计5条正确的答案，即只能得15分;如果相反，即指对了的10个错误排在10前面行上，则该考生可得30分;同样的答案由于位置排列不同，分手却相差“千里”。因此答题时要把自己有把握的、确定的错误排在前面，而且要一个答案占据一行。
(2)把本属于两条或多条的正确答案写在一行而丢分。例如：某考生指出了19条错误，期中前面的13条指对了，后面的6条指错了。如果该考生未把13行全部填满，则缺一个空行可增计1条行分。如果该考生13前面条正确答案占据了7行，后面的6条错误答案占据了4行，则该考生可计9条正确的答案，即得分为27分;但如果前面13条正确的答案占据了7行，后面的6条错误的答案占据了6行，则只能计7条正确的答案，即21分，虽然正确答案全部答出，但得分却只有满分的一半多1分而已。
(3)把本属于一条的正确答案分成了两条，占据了两行的位置，即浪费了一行的位置而丢分。例如：在市场比较法中，B、C的区域因素修正有误(分子分母填倒)分成两条，即B的区域因素修正有误，C的区域因素修正有误，仍然只计1条答案的分，整体上因浪费了一行的位置而白白地丢掉了3分。针对上述丢分的情况，结合评分标准，网校老师就改错题提出以下考试方法。使大家知道怎样在13行的答题排列出自己的答案，知道如何界定一条错误，该分的时候分开，该合的时候就合。
在这里网校老师再给大家三条建议：
1>考试时，如果自己时间够，则要先把答案写在草稿纸上，答完后把答案排一下序，把自己认为肯定的答案写在前面，并且要每一条占据一行，把自己怀疑态度的答案尽量挤在后面的一行里。
2>如果在“估价对象”中已找出三个错误，则不必再仔细寻找，应接着往下阅读，以免一个地方纠缠太多而没有时间阅读报告的其余部分，等有时间再来仔细阅读“估价对象”一项的内容。
3>如果考试的估价报告中有“个别因素分析”、“区域因素分析”和“市场背景分析”的内容，而且篇幅较长，则可以跳过该三个部分，以节省时间来寻找估价方法运用上的错误。
4>在按照自己的理解指定错误后，对照本资料对指错题常见错误的概括进行一遍检查，看看是否有漏指的错误。
房地产估价师考试需要注意的10个重要区别
2009-3-4 16:45:00 来源：环球网校 频道：房地产估价师
相信大家都已经开始复习09年的房地产估价师考试了吧，那么在复习中大家有没有自己归纳一些定义的区别呢？环球网校今天帮大家整理了10条需要注意的重要区别，以便在复习中更好的记忆。
1、保修期的区别：《住宅质量保修书》中的保修期限是从商品房交付使用之日起计算，承包商对开发商的保修期是从竣工验收合格之日起计算，二者从计算的起始日上市有区别的，在保修时间持续长度上也是有区别的。
2、住宅和非住宅的保修期约定的区别：商品住宅的保修期不得低于承包商对建设单位出具的质量保修书约定的存续期，存续期低于规定中确定的最低保修期限的以最低保修期限为准;非住宅商品房的保修期不得低于建筑承包向建设单位出具的质量保修书约定的存续期。
3、项目资本金的区别：《开发经营条例》规定的项目资本金占项目总投资的比例不得低于20%，而《关于调整部分行业固定投资项目资本金比例的通知》中这一比例由20%提高到35%;而在开发经营与管理一书中，却是这样规定的：资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础，国家对房地产开发项目的资本金的比例要求是30%。
4、估价的假设和限制条件：这一条在案例与分析中是作为估价报告的单独向出现的，与封面、目录、致委托人函、估价师声明、估价结果报告、估价技术
报告、附件共同组成了估价报告的八大部分;但在理论与方法中却是作为估价结果的一个组成部分共同组成了结果报告的15个分项。
5、不同性质城市总体规划和近期规划的时间区别：城市的为20年和5年，建制镇的为10~20年和3~5年。
6、建设资金落实情况的区别：工期为一年内的为原则上不少于合同价的50%，工期在一年以上的为30%。
7、位置表示的区别：在理论与方法中，关于区位描述中牵涉到的距离有三种，分别是空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离，但人们最为重视的是交通时间距离而不是空间直线距离;在制度与政策中关于广告的约定是：项目位置，应从该项目到达某一具体参照物的现有交通干线的实际距离表示，不得以所需时间来表示。
8、登记发证时间的区别：初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记为30日;注销登记为15日。
9、申请登记时间的区别：新建房屋初始登记和房地产转移登记为90日;其他登记皆为30日。
10、权属证书的区别：房屋的有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》;土地为《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权证》。
定房地产估价师考试成功的10种心态
2009-3-3 11:13:00 来源：环球网校 频道：房地产估价师
每一个人都渴望在09年房地产估价师考试中取得好成绩，一次顺利通过。不同的只是大家对成功的定义与理解。在准备复习之前先看看自己是不是具有下面的十种心态吧。
自信
什么叫自信?自信就是眼睛尚未看见就相信，其最终的回报就是你真正看见了。
决心
决心是最最重要的积极心态。记住，是决心，而非环境在决定我们的命运。 企图心
企图心是指对达成自己预期目标的成功意愿。要想成功，仅仅希望是不够的。 主动
如果你不够主动，那你就只能将命运交给别人安排，苦苦等待机遇的降临。 热情
没有哪一个领导愿意去提升一个毫无热情的下属。
爱心
缺乏爱心的人不太可能得到别人的支持;失去别人的支持，离失败就不会太远。
学习
活到老，学到老。信息社会时代的核心竞争力，已经发展为学习力的竞争。 自律
谁都渴望自由，但自由的前提是自律。成功需要很强的自律能力。 顽强
追求成功的过程中一定充满挫折与失败。你不打败它们，它们就会打败你。 坚持
假使成功只有一个秘诀的话，那么，“坚持”是唯一的答案。