房地产批量住宅精装修工程管控难点重点案例解析

（房地产批量住宅精装修工程管理培训讲义大纲）

授课范围、对象及方式：

1、范围：工程管理准备、土建移交、施工、工地开放、正式入伙、保修阶段的管控与监督，同时包含研发、设计、采购、营销、物业管理等方面内容。

2、对象：主要针对房地产公司经理、副经理、工程总监、项目总监、设计、工程、物业管理人员的实战解决方案，也可作为产品研发、采购、营销、监理、施工管理工作的参考。

3、方式：主要采用XX上市企业9个大型批量住宅精装修项目工程管理案例图片、视频、文件表格样本、现场统计数据和正反两方面事例进行关键点解读。

目录

第一篇：前期阶段

第二篇：施工阶段（上）

第三篇：施工阶段（下）

第四篇：开放入伙保修阶段

结束语：总结与感悟

第一篇：前期阶段

第一讲: 概述

第二讲：管理准备

第三讲：项目启动会

第四讲：土建界面移交

第一讲：概述

1、评价指标

视频：“精装门”和“房斑斑”事件

群诉索赔事件图片

评价指标示意图

项目案例计划指标与达成率对照表

2、有利因素及动力

示意图

3、不利因素及压力

示意图

4、主要的管理思路

示意图

甲方主导、引导的重大意义

体验中心的意义

XX精装修项目管理办法及实施细则

5、需要防范的主要风险

示意图

产品研发原则和研发的缺陷

设计管理原则和常见设计缺陷

采购管理原则和采购风险

设计原则和常见设计缺陷

工程管理实施阶段如何防范上述缺陷 XX工程的交楼标准

6、施工过程管控的四大关注点

示意图

第二讲：管理准备

1、流程设计

项目管理流程示意图

工程管理流程示意图

流程设计应考虑的主要问题

流程设计的变化与创新

2、施工合同与专用附件中的关键内容 精装总包与分供方的采购管理问题

第三方施工合同问题

施工合同及专用附件中的关键点一览表

3、监理合同与监理技术建议书中的关键内容 监理合同及监理技术建议书中的关键点一览表

4、可借鉴和采用的十一个管理动作

（1）、案例反“洗脑”宣贯

A、“一个中心，两个基本点”

B、“一个导向，N个跟进”

C、专业的事由专业的人做

D、世上没有低价优质的馅饼

E、精工细作是要花时间的

（2）、招标工作的介入和补位

（3）、提前确定装修监理单位

（4）、提前确定套装木门和橱柜分包单位

（5）、提前介入土建界面抽查

N个项目土建施工样板检查问题统计表

N个项目土建施工样板层问题综合分类比较图 此阶段关注点分析一览表

（6）、装饰图纸与土建图纸对碰梳理 N个项目图纸对碰共性问题统计表

（7）、现场勘查与拍照

协调工作的关键点一览表

（8）、甲供材料计划梳理

甲供材料部品计划表样本

XX工程的材料品牌

因排版和整改备料瓷砖的损耗量

因不同批次颜色不同和整改备料墙纸的损耗量 其它甲供材料的备货量

（9）、管理交底文件的准备

A、与土建工程师排定土建移交计划

XX项目土建移交计划表

B、编制项目启动会指导书

XX精装修项目启动会指导书样本及其关键点

（10）要求监理、施工方现场负责人准备项目管理要点和接受质询的准备

（11）、审核精装总包提交的《精装总包管理办法》及三方协议

第三讲：项目启动会

1、目的和形式

2、认识的统一与管控原则的确立

（1）、实物标准的树立

工程实物图片PPT文档

（2）“大兵团”作战“与“绣花女”做事

与星级酒店装修差异化比较图

与普通家居装修差异化比较图

（3）、“高压线”-----系统性问题的认知与管控原则

（4）“两乱一拖、三点一走偏”-----细节问题的认知与管控原则

（5）、“一个中心，两个基本点”

3、可借鉴和采用的两个管理动作

(1)、定好规矩-----阐述项目启动会指导书

（2）、监理、施工方讲述并接受质询和点评

主要目的：A、迫使监理、施工方现场主要负责人读图和现场勘查

B、迫使监理、施工方现场主要负责人做好功课。

讨论:现场项目主管工程师是否有权利制定罚款规定和如何保证施工方能够自觉缴纳？ 第四讲：土建界面移交

1、对土建移交的认知

（1）、土建移交往往比较难

（2）、完全按规范是不可能的

（3）、是否必须等土建竣工验收后才开始移交

（4）、希望的土建界面状态

前后项目界面划分变化一览表

（5）、土建拒绝整改或整改迟缓，对进度和质量影响很大，各方要强力介入

2、移交的程序

示意图

3、验收主体、人员、工具

4、验收标准与尺度把控

土建移交质量问题综合统计分析表

小业主入伙时土建问题统计表

(1)、图纸与现场的比对

（2）、系统性和水隐患问题的规避

（3）、数据和规范说话

5、可借鉴和采用的五个管理动作:

（1）、固化土建移交和精装总包验收计划

（2）、审定土建验收项目、标准、表样

土建项目检查表的关键点

土建移交表样本的关键点

（3）、冷热水管对接持压保水或再次打压的重大意义

（4）、试验、实测实量、标注、拍照

(5)、充分协调与沟通

问题：如何检查土建外墙、窗框、露台是否渗水窜水返潮？ 案例图片

6、处理移交拖延的策略

小结

第二篇：施工阶段（上）

第一讲：施工准备

第二讲：质量管控

第一讲：施工准备

1、适当提前进场

2、分包对”三个文件”的认可和签署

（1）、总包管理办法

总包协调管理费和收取分包押金问题

（2）、三方协议

工程款支付、文档流转问题

（3）、成品保护处罚办法

成品保护措施费单列问题

成品保护处罚办法样本

3、图纸会审与方案深化

图纸会审与方案深化的关键点一览表

4、监理实施细则

监理实施细则的关键点一览表

5、施工组织设计与专项施工方案的关键点

（1）计划管理的关键点

A、工序计划与施工流程设计

N个项目施工工序流程计划对照表

B、流水计划

单套房屋的进度计划

N个项目流水段计划对照表

N个项目分包施工计划表

施工办公室和材料保管室的问题

赶工的后果分析

C、“里程碑”节点计划

N个项目大节点工期控制计划

a通水通电时间

b泥水进度

c整改开始时间及力度

d平面布局

f预留纠错时间

D、编制材料计划的关键点

部分材料的供货周期

部分材料的备货量

E、编制劳动力组织计划的关键点

N个项目各工种工人日产量与劳动力估算表

任务不连续的后果

泥水工给我们的制约

勾缝打胶工给我们的困惑

“层层剥皮”带来的后果

工人工资发放情况公示

（2）、节点施工方案中的关键点

专题讨论：涉水隐患的严重后果

A、涉水问题分类

涉水问题一览表

B、涉水缺陷避免的设计措施：

门槛石防水施工节点大样及工程图片

露台阳台地面与保温层外墙涂料收口节点大样及工程图片

露台阳台门槛石防水节点大样及工程图片

卫生间地面管口地漏根部与淋浴区下沉防水施工节点大样及工程图片 管井内侧防水节点大样

门套线下部节点大样及工程图片

给水管口出墙砖完成面1-3㎜的做法

C、其它节点设计

门槛石与木地板收口节点大样及工程图片

栏杆与窗框连接大样及工程图片

（3）、成品保护专项施工方案

(4)、临厕

工地案例图片

（5）、施工用水

工地案例图片

（6）、临电和施工照明

工地案例图片

（7）、施工导示与楼层房间标记

工地案例图片

（8）、场地封闭与门卫

工地案例图片

（9）、垂直运输

垂直运输制约分析表

（10）、楼层住人

( 11)、施工垃圾

工地案例图片

6、材料封样

材料封样项目一览表

材料封样展板图片

7、材料复验

材料复验项目表

材料复验的周期

8、实施对土建成品的保护

土建成品保护的范围及方法案例图片

9、政府验收问题

10、实施资料管理交底

一个问题：门窗上的钢化玻璃是否允许存在划痕？

窗玻璃划伤责任划分案例

讨论：斗斗车是允许上楼好呢，还是不允许上楼好？

第二讲：质量管控

1、程序

（1）、“九步走”示意图

（2）、缺陷N次交叉复式“过滤”示意图

（3）、施工质量管控中如何避免设计缺陷

（4）、施工质量管控中如何避免材料缺陷

2、样板带路

（1）、目的和程序示意图

（2）、样板层、样板房、施工小样的确定

（3）、阶段点评与完工体验

（4）、技术变更后的图纸标注

3、现行施工规范标准的把握

主要施工验收规范标准目录

实际验收侧重点显著不同—小业主关注点

讨论：工期很紧张的情况下、基层“含水率”超标，怎么办？

4、流水段分项工程施工令

（1）、目的和意义

（2）、适用的分项工程项目

分项工程项目统计表

（3）、五个关键点掌握：

A、分项工程拆分

B、工序分段

C、增加报验项目

D、增加功能性试验项目

E、停止点设置与阶段点评

（4）、申请签发的前置条件与表样

5、系统性问题与渗漏返潮窜水问题的高度警惕和点上缺陷的预防 已交付的精装楼盘小业主关注的敏感点与报事综合分析表 质量问题分类统计表

系统性和涉水问题施工管控措施一览表

含水率问题

质量通病的防治图例

（1）、质量的预控深度

关键是---动作

时间----事前

空间----每个作业面都要关注到

工人----前后进场的工人都要交底培训到位

预测----可能出的问题都要想到

措施----提前有应对预案

苗头----立即扼杀

后果----预先警示

土建工程师延伸管理问题

图片交底和每周图片点评的好处

班组长参加周例会的好处

预控案例

工作作风与操心程度

亲自检查与遥控指挥

（2）、傻瓜菜单式图表的运用

图表案例

(3)、排版图的意义

（4）、施工、监理交底培训录像或拍照

（5）、专人统一综合放线放样和界面分割线标注的意义

（5）、节点大样、排版图、监理提示挂贴

(6)、过程纠偏、严格打表与一次成活的重大意义

（7）、施工自检结果的标注与拍照

（8）、监理验收结果的标注与拍照

（9）、组织集中、分专业通查，及时批量提供整改清单

（10）、旁站监督在精装修工程中的运用

（11）、物业工程师的提前介入

（12）、界面移交与问题暴露

管口堵头渗水检查的必要性

墙砖、吊柜、烟机、热水器、挂件安装完后水管打压及按户拍照的必要性 角阀安装完后通水检查按户拍照的必要性

三次蓄水试验的必要性

（13）、N次大雨后组织检查的意义

（14）、材料进场验收与使用过程监督

（15）、当苗头出现时

（16）、进度、造价与质量发生冲突时

（17）、集中消缺整改与复查

（18）、专题1：空鼓问题

（19）、专题2：开荒清洁问题

小结

第三篇：施工阶段（下）

第一讲：进度管控

第二讲：成品保护管控

第三讲：安全文明施工管控

第四讲：信息资料管控

第一讲：进度管控

1、影响进度的关键因素

示意图

湿作业完成时间和墙地砖整改的及时性

2、劳动力估算

对每周劳动力数量的检查统计考核的必要性

3、与消防、规划、竣工初验、竣工验收的关系

4、可借鉴和采用的N个管理动作：

（1）、编制与固化进度控制计划

（2）、监理编制公示形象进度统计表

（3）、颁布周节点计划考核处罚规定

（4）、颁布周劳动力、材料进场计划考核处罚规定

（5）、实施施工周报与监理周报审核评价和动态调整

（6）、强化监理对周计划达成率的检查统计考核和协调的职责

（7）、恰当运用进度款支付审核权

（8）、实施农民工工资公示

（9）、实施集中加工与集中开料

（10）、编制进度迟缓的应对方案

提前排除可能影响进度的甲方、土建总包、分供方因素 总包协调费问题

（11）、分包进场后每日现场碰头会的必要性

（12）、材料备料的落实与移交

（13）、整改委外准备

第二讲：成品保护管控

（1）、成品保护在精装修工程管理中的重大意义

正反案例图片、损害后果统计

（2）、对成品保护管理的特性及系统性的认知

示意图

（3）、管理难点重点、措施及手段

示意图

措施费问题

责任界定问题

恶意破坏问题

入户门钥匙及户内门钥匙问题

（4）、如何具体进行成品保护

工程实体案例

第三讲：安全文明施工管控

（1）、安全文明施工在精装修工程管理中的重大意义 正反案例图片

（2）、对安全文明施工管理的特性及系统性的认知 示意图

（3）、管理难点重点、措施及手段

示意图

措施费问题

清洁问题

厕所问题

照明问题

导示问题

用电用水问题

抽烟问题

防盗问题

（4）、如何具体进行安全文明施工

工程实体案例

第四讲：信息资料管控

（1）、信息传递与反馈

（2）、电子、纸制资料流转

（3）、内控资料、竣工备案与交城建档案馆资料

（4）、全数检查与检验批问题

（5）、分包资料问题

（6）、影像资料采集与归档

（7）、交小业主资料的收集

那些资料须交小业主的把控原则

XX工程案例：资料错误带来的严重后果 XX工程交小业主资料目录

交小业主资料审核程序及要点

小结

第四篇：开放入伙保修阶段

第一讲：工地开放

第二讲：集中交房

第三讲：保修整改

第一讲：工地开放

（1）、工地开放的重大意义

（2）、工地开放的组织与管理

（3）、工地开放后集中整改

（4）、如何处理客户个性化需求和自行改造

第二讲：集中交房

（1）、精装房与毛坯房交房的不同之处

（2）、集中交房的前期准备的几个关键工作 XX项目交房人员培训资料

（3）、维修应急工作的重大意义 XX项目应急人员安排及注意事项表 XX项目应急维修立即处理事项表

（4）、对专业验房师的应对措施

（5）、沟通化解在交房中的应用与意义

（6）、对重点难点客户的应对与特别关注

（7）、软装设计预案与服务

第三讲：保修整改

（1）、服务的主要体现在于维保的及时性 XX项目工程总体保修时间及维修时限

（2）、对可能引起索赔事件的应对 小结

结束语 总结与感悟：

第二篇：绿城集团精装修工程管理指引

绿城集团精装修工程管理指引

编制：集团精装修管理部

二〇〇八年七月一日

前 言

为进一步加强绿城房地产集团有限公司及所属项目公司对室内精装修工程的管理与品质把控，使精装修工程设计管理、营造管理等工程管理内容及程序有章可循、有据可依，使整个项目的精装修工程管理更加规范、高效、经济，特制定本指引。

本指引参考《绿城集团精装修工程管理规程》及相关文件编制，对管理规程中各阶段的工作内容、工作方法、参考文件作出细化说明，并结合工程实际，对精装修工程设计、施工管理过程中的工作重点和相对成熟的管理经验进行阐述。指引力求所述内容，更具实际操作性，为公司精装修工程管理起到积极的指引作用。 本指引适用于集团下属全资、控股项目公司，非控股项目公司可参照执行。

目 录

前 言 ................................................. I

第1章 精装修管理人员的聘用、培养和管理 ................. I

1.1 精装修管理人员的聘用 ............................................................... 1

1.2 精装修管理人员的培养 ............................................................... 2

1.3 精装修管理人员的管理 ............................................................... 3

第2章 精装修工程设计管理 .............................. 4

2.1 设计准备阶段 ............................................................................... 5

2.1.1 精装修工程产品定位 ............................................................ 5

2.1.2 制定《项目室内设计计划》 ................................................ 6

2.1.3 编写《室内设计指导书》 .................................................... 6

2.1.4 编写《室内设计任务书》 .................................................... 7

2.1.5 《室内设计任务书》的管理 ................................................ 8

2.2 设计实施阶段 ............................................................................... 9

2.2.1 室内设计委托 ........................................................................ 9

2.2.2 建筑设计与室内设计对接 .................................................. 11

2.2.3 方案设计阶段 ...................................................................... 12

2.2.4 初步设计阶段 ...................................................................... 15

绿城集团精装修工程管理指引

2.2.5 施工图设计阶段 .................................................................. 17

2.2.6 施工过程的设计管理 .......................................................... 20

第3章 精装修工程营造管理 ............................. 22

3.1 施工准备阶段 ............................................................................. 22

3.1.1 总体进度计划控制 .............................................................. 22

3.1.2 编制《项目界面划分细则》及标段划分 .......................... 24

3.1.3 编写《精装修材料、设备招标文件》 .............................. 27

3.1.4 签订《精装修材料、设备采购合同》 .............................. 28

3.1.5 编写《精装修监理招标文件》 .......................................... 29

3.1.6 签订《室内装修监理合同》 .............................................. 30

3.1.7 编写《室内装修施工招标文件》 ...................................... 31

3.1.8 签订《室内装修施工合同》 .............................................. 32

3.1.9 办理装饰前期手续和《工程保险合同》 .......................... 32

3.1.10 室内装饰与机电安装的协调 ............................................ 33

3.2 施工实施阶段 ............................................................................. 34

3.2.1 样板房施工 .......................................................................... 34

3.2.2 施工前现场协调 .................................................................. 35

3.2.3 现场样板间、样板层的施工 .............................................. 36

绿城集团精装修工程管理指引

3.2.4 施工过程工艺技术管理 ...................................................... 37

3.2.5 施工阶段的主要方面管理 .................................................. 46

第4章 精装修工程交付验收管理 ......................... 57

4.1 精装修的验收与交付的特点 ..................................................... 57

4.1.1 交付内容的不同 .................................................................. 57

4.1.2 交付的侧重点不同 .............................................................. 57

4.2 一户一验的实施 ......................................................................... 58

4.2.1 一户一验 .............................................................................. 58

4.2.2 一户一验的参加人员 .......................................................... 58

4.2.3 一户一验的主要检查内容 .................................................. 59

4.3 精装修的验收与交付流程 ......................................................... 59

后 语 ................................................ 62

参考附件 .............................................. 63

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第1章 精装修管理人员的聘用、培养和管理

工程管理的关键在人，精装修管理人员的聘用、培养和管理是工程管理顺利进展的前提。

1.1 精装修管理人员的聘用

1.1.1 集团公司精装修管理部人员由集团公司人力资源部协助精装修管理部进行招聘，集团公司精装修的分管领导、精装修管理部经理、人力资源部经理等参与面试。

1.1.2项目公司应在建筑方案设计阶段前，根据自身项目规模、特点及项目开发总计划，认真分析项目开发各阶段对精装修（设计、施工）管理人员的需求，制定精装修（设计、施工）管理人员招聘、引进计划，由项目公司根据人员的不同级别办理录用审批手续。

1.1.3 项目公司精装修管理人员的招聘应邀请集团公司精装修管理部共同参与面试（室内设计管理人员应在建筑方案设计阶段前到位，施工管理人员应在装饰施工图设计阶段前到位），并按程序报

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项目公司负责人审批录用或由项目公司负责人审核，集团公司分管执总审定。

1.2 精装修管理人员的培养

1.2.1 集团公司精装修管理部和集团公司人力资源部负责对精装修管理人员的集中培训并在培训后进行考核，项目公司应积极派员参加，并将考核成绩纳入员工年度考核指标。

1.2.2 项目公司应加强对精装修管理人员的内部培养，全面树立员工精品管理意识和各专业与装修专业的配合意识，在对精装修（设计、施工）管理人员招聘、引进的同时，更要视员工自身情况做好其他专业工程师向装修专业的转型培养，促进员工的全面发展。

1.2.3 项目公司对精装修管理人员的培养有3方面

工程准备阶段，组织集团相关职能部门进行精装修工程管理方法及管理规程方面的培训。

工程实施阶段，组织集团内外部师资（设计公司、施工单位、集团职能部门等）进行精装修工程技术管理（设计、施工）培训。

组织材料供应商和集团相关部门，进行精装修材料专题培训。

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1.3 精装修管理人员的管理

1.3.1 项目公司精装修管理人员与项目公司签订劳动合同，薪酬按项目公司标准发放，特殊人才其薪酬可以特别议定，具体按照集团公司薪酬管理规定办理。

1.3.2 项目公司精装修管理人员的考核、奖惩、晋升或辞退由项目公司负责，晋升或辞退应报集团公司人力资源部和精装修管理部备案。

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第2章 精装修工程设计管理

工程设计是材料选择和工程施工的依据，室内设计工作涉及材料品种多、空间上又具有一定的局限性，如何能够更好的完成材料的有机组合，又满足审美和使用功能和合理控制成本的要求，是室内设计的控制要素；设计进度和设计质量的优劣对材料选择、施工可行性和工程造价都有决定性的影响。

精装修项目开发过程中，项目公司应对设计管理工作认真对待，在产品设计定位、设计计划、设计任务书、方案、扩初、施工图、施工过程阶段对设计工作全面控制，与设计公司加强沟通，确保设计进度和设计质量；室内设计应与建筑设计有机同步的结合.

理想的设计时点控制为:室内设计在建筑方案定案之前介入，进行平面及空间评估与优化；建筑扩初设计完成之前，室内完成方案设计； 建筑施工图完成之前，室内完成扩初设计；装饰施工前2个月，室内完成施工图设计。

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2.1 设计准备阶段

2.1.1 精装修工程产品定位

对于不同类型、不同内容的精装修工程，应选择相应的设计公司进行工程设计；进行精装修室内设计，首先应明确项目中涉及室内精装修的范围和内容：

对于毛坯交付工程，应对展示标准样板房（促进销售，提升楼盘形象）、楼梯厅等公共空间进行精装修设计与施工。

对于精装修交付工程，在对展示样板房营造的同时，还应对代表户型的交付标准样板房（提供交付设计、材料标准，施工标准）和其他空间进行精装修设计与施工。

对于酒店及其他综合体工程，应对整体工程进行系统设计集成，对整体工程进行系统的精装修设计与施工。

精装修项目室内设计工作前，项目公司应根据项目具体情况并结合《绿城集团成熟产品系列复制标准》和项目成本控制，完成对工程装饰内容的装修标准定位，为《室内设计指导书》、《室内设计任务书》的编制和材料设备选型提供依据。

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2.1.2 制定《项目室内设计计划》

实行系统的设计管理，事先应根据项目整体开发计划制定详实的室内设计计划，以明确设计各阶段的起止时间、制约条件、工作内容和保障措施，提前解决影响设计的因素，使设计进度最大限度的满足工程进展。

设计计划应以项目总开发计划为依据，分区域、分阶段、进行设计，并明确各区域、阶段的起止时间和前臵条件.

2.1.3 编写《室内设计指导书》

2.1.3.1 《室内设计指导书》的编写主体

集团公司精装修管理部根据项目公司已通过评审的《产品策划书》和《项目设计整体工作计划》编写《室内设计指导书》，为项目公司提供指导意见。

2.1.3.2 《室内设计指导书》应包含以下要素：

①相对合理的经济技术指标

②相对合理的室内设计的时间节点

③相对全面的室内设计要求

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会所的室内设计应该是项目室内品质的精华体现，因此设计水准和用材标准应保证高于项目平均水平。同时其设计风格应反映整个项目的整体设计理念与意象。

公共空间应体现识别性、归属感、仪式感、价值感。

展示样板房应捕捉目标客户群的诉求，创造理想的生活场景；交付标准样板房应注重生活实际需求，给人物超所值的感觉。

2.1.4 编写《室内设计任务书》

2.1.4.1 《室内设计任务书》的编写主体

项目公司根据《产品策划书》和《项目设计整体工作计划》及集团公司精装修部提供的《室内设计指导书》进行编写《室内设计任务书》。

2.1.4.2 《室内设计任务书》应按集团规划设计部提供的标准文本编写并应明确以下要素：

①项目概况（地理位臵、建设规模、配套设施、周边环境、交通条件）

②相关经济技术指标

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③项目开发计划及室内设计的时间节点

④室内设计要求

⑤相关建筑图纸

2.1.5 《室内设计任务书》的管理

① 设计任务书是设计定性化要求的指导文件，它是设计方的工作依据，对设计成果有决定性的影响，在编制设计任务书时，文字描述必须具有切实地指导性，使设计单位的设计方向十分明确。

②项目公司编写完成的《室内设计任务书》，先在项目公司内部进行评审，评审通过，项目公司负责人审核确认。

③《室内设计任务书》通过项目公司评审后，报集团公司规划设计部、精装修管理部等相关部门评审，由集团公司设计分管领导审核、片区执行总经理审批。

4项目公司根据各级意见进行必要的调整和完善，并报送集团○

公司规划设计部和精装修管理部备案。

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2.2 设计实施阶段

2.2.1 室内设计委托

2.2.1.1 项目公司选择室内设计单位的模式和方法：

①由集团公司规划设计部、精装修管理部研究确定；

②由项目公司根据本项目的自身特点自行选择合适的室内设计公司，设计单位信息详见《室内设计单位信息库》。

③设计公司的选择，对设计工作质量、进度及整个精装修工程的进展都非常关键。

室内设计公司的选择应充分考虑集团规划设计部、精装修管理部意见，并结合项目自身特点，对设计公司在风格特点、设计实力、设计优势、取费标准、配合程度等因素全面考察后确定。

2.2.1.2 项目公司自行选择设计公司应按如下程序进行

①由项目公司填写《供方评价表》（附反映设计公司实力和业绩的相关资料），经项目公司负责人确认后，报集团公司规划设计部和精装修管理部评审。

②集团规划设计部、精装修管理部根据项目公司上报材料，结

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合必要的考察调研或利用《室内设计单位信息库》中已有的相关信息资源，形成对室内设计公司的评价意见。

③对于拟选设计单位的评价意见上报集团公司，由集团设计分管领导审批，对于重大、重点项目，设计单位的选择由集团董事长审批。

2.2.1.3 室内设计合同洽谈

项目公司负责与设计公司洽谈设计合同，必要时由集团公司规划设计部和精装修管理部协助进行。费用标准应参考市场惯例及集团公司其他同类项目。

2.2.1.4 室内设计合同签署

①项目公司根据集团精装修管理部编写的设计合同标准文本，并结合本项目的实际情况拟订设计合同。

②室内设计合同经项目公司负责人确认后，以《文件审批单》的形式报集团规划设计部、精装修管理部评审、集团设计分管领导审核、片区执行总经理审批，涉及非标准合同的，还需法律事务部

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评审。

③合同由项目公司负责人签署后，报送集团公司规划设计部和精装修管理部备案。

2.2.1.5 后续工作

室内设计合同签署后，项目公司应向设计公司提供《设计任务书》，组织进行设计前的交底工作会议，并形成会议纪要，送集团规划设计部、精装修管理部备案。

2.2.2 建筑设计与室内设计对接

2.2.2.1 项目在做建筑方案设计、户型设计及其它专项设计时，室内设计应提前介入，使室内设计与其它设计有机结合、协调统一。

2.2.2.2 室内设计公司进行方案设计之前，项目公司须向室内设计单位提供建筑设计方案，并要求其对原来的建筑设计进行评估。

2.2.2.3 项目公司需对室内设计单位提出的评估意见进行分析，将其合理成分反馈给建筑设计公司。建筑设计公司应根据该意见进行适当调整，并及时将调整后的设计方案反馈项目公司及室内设计单位。

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2.2.2.4 项目公司在此过程中负责跟踪、协调，使室内设计单位和建筑设计单位之间的信息沟通保持及时、准确、通畅，并组织室内设计单位、建筑设计单位等相关单位、部门进行集团层面的户型评审。

2.2.3 方案设计阶段

2.2.3.1 项目公司内部评审

1.项目公司作为方案设计的控制主体，负责对设计方案的设计进程进行监控，定期、及时地与设计公司进行沟通；方案设计阶段确定了设计风格、功能定位分区及室内交通组织流线，对设备系统的配臵给予初步的组织，方案阶段的成果是后续设计的设计基础，设计管理人员应充分考量其与设计任务书的响应程度，并及时调整。

2.设计公司提交的方案设计成果须先在项目公司内部进行评审，并经项目公司负责人确认。

内部评审重点：

（1）设计成果是否符合设计任务书的要求。

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（2）功能布局是否满足使用要求、空间组织流线是否合理。

（3）对设计风格定位的理解是否正确。

（4）结合建筑空间做初步的设计判断，防止因空间限制而造成方案布局无法实施。

（5）主要材料、设备的选择是否符合功能及成本要求。

2.2.3.2 集团评审

1.在项目公司内部评审确认后，由项目公司组织有宋卫平董事长、工程分管领导、室内设计专家组、精装修管理部、规划设计部、营销策划部、规划设计分管领导、营销策划部等参加的集团层面的评审会。

2.为提高评审的效率与效果，项目公司在评审会召开三天前将评审资料（原始建筑图、平面布臵图、隔间布臵图、地面布臵图、顶面平面图、效果图、实例意象图、家具软装饰意向及材料样板等）以电子邮件或白图形式分发至与会单位、部门、人员，以便相关人员有充分时间熟悉评审资料。

①方案评审时，与会人员应对功能、效果、材料样板、家具软

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装饰意向及与项目定位匹配性提出意见。

②在进行方案评审时，应结合集团公司的《装修投资划分标准》，以确定方案设计中造价控制是否合理。

2.2.3.3 确认与备案

1.项目公司组织与会人员填写《设计评审意见表》、整理评审会议纪要，并报集团公司规划设计部和精装修管理部及设计单位会签。

2.项目公司根据评审意见要求设计公司进行相应修改，如有必要再次评审。

2.3.3.3修改完成的设计成果（附评审会议纪要）经项目公司负责人签字确认后，以《设计工作会签表》的形式报规划设计部和精装修管理部，集团公司室内设计专家组会签，集团公司设计分管领导审批，对重大、重点项目报集团董事长（或其授权人）审批。批准后的方案设计成果应以文本及光盘形式报集团公司规划设计部和精装修管理部备案。

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2.2.4 初步设计阶段

2.2.4.1 项目公司内部评审

1.项目公司负责对初步设计的设计进程进行监控，定期、及时的与设计公司进行沟通；扩初设计是方案设计的延伸，它结合建筑空间具体情况对室内设计方案进行了进一步明确，对主要空间设计效果进行具体描述，对设备系统的配臵给出具有可行性的组织，初步设计已基本决定了设计成果的功能和效果，这一阶段应仔细推敲，为设计定“性”。

2.设计公司提交的初步设计成果须先在项目公司内部进行评审，并经项目公司负责人确认。

评审重点：

（1）设计风格是否适合定位要求。

（2）审核建筑空间、设备安装是否与室内设计有明显矛盾。

（3）灯位、配套设备的组织设计形式是否具有可操作性。

（4）控制立面等关系到整体设计效果的设计是否与意向概念相一致。

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（5）主要材料、设备的选择是否符合功能及成本要求。

2.2.4.2 集团评审

1.在项目公司内部评审确认后，由项目公司组织集团公司规划设计和精装修的分管领导、室内设计专家组、精装修管理部、规划设计部、总工程师办公室、材料设备部、绿城物管公司或绿城酒店管理公司、营销策划部等参加的集团层面的评审会。

2.项目公司在评审会召开三天前将评审资料（设计说明、平面布臵图、地面布臵图、顶面平面图、顶面灯具布臵图、立面索引图、立面图、电器点位图、空调组织图、灯具连线图、效果图、材料样板、家具及软装饰方案等）以电子邮件或白图形式分发至与会单位、部门、人员。

①初步设计方案评审时，与会人员除对功能、效果及与项目定位匹配性进行进一步论证外，还应对材料样板、家具及软装饰和施工协调性、可行性等技术问题提出评价。

②在进行评审时，可参照集团公司《材料设备家具选型标准》、《材料设备家具及软装饰供应商信息库》等规定，为精装修功能、

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效果的可实现性提供指导。

2.2.4.3 确认与备案

1.项目公司组织与会人员填写《设计评审意见表》、整理评审会议纪要，并报集团精装修管理部和规划设计部、材料设备部会签。

2.项目公司根据评审意见要求设计公司进行相应修改，如有必要再次评审、修改。

3.完成的设计成果（附评审会议纪要）经项目公司负责人签字确认后，以《设计工作会签表》的形式报集团精装修管理部和规划设计部审核，集团公司设计分管领导审批，并以文本及光盘形式报集团公司精装修管理部和规划设计部、材料设备部备案。

2.2.5 施工图设计阶段

2.2.5.1 项目公司内部评审

1.项目公司负责对施工图设计的设计进程进行监控，定期、及时的与设计公司进行沟通；施工图设计是扩初设计的深入阶段，它确定了节点尺寸及做法、确定了装饰选材的规格及要求、明确了设

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备系统的具体配臵要求及最终组织，施工图是施工的依据，施工图设计的深度及质量对施工阶段影响很大，对施工图的审核，即要看设计深度，又要考虑实施的可行性。

2.设计公司提交的施工图设计成果须先在项目公司内部进行评审，并经项目公司负责人确认。

评审重点：

（1）图纸设计深度是否满足施工需要，不同材质装饰面收口处理是否得当。

（2）材料、设备选型是否完备并符合使用功能及成本要求。

（3）电气、点位、灯光等的设计是否满足要求。

（4）图面质量能否较为清晰明确地表述设计要求，尤其是关注节点的表述是否能适应实际施工。

（5）设备安装与室内设计是否存在矛盾。

（6）对于大面积装修及交付样板房的施工图审核，必须充分考虑其技术、经济合理性和施工工艺的可操作性。

2.2.5.2 集团评审

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1.在项目公司内部评审确认后，如有必要，则由项目公司组织精装修管理部及其他相关部门参加的集团层面的评审会。

2.项目公司在评审会召开五天前将评审资料（设计说明、平面布臵图、地面布臵图、顶面平面图、顶面灯具布臵图、综合布线图、立面索引图、立面图、家具大样图、剖面图、节点详图、电器点位图、空调组织图、消防示意图、材料明细表等）以电子邮件或白图形式分发至与会单位、部门、人员。

3.施工图评审的依据之一为绿城集团的《精装修工程细部节点构造标准》、《精装修施工技术规程》。

4.项目公司组织与会人员填写《设计评审意见表》、整理评审会议纪要。

5.项目公司结合评审意见组织对样板间的装修施工，以对设计的空间尺度和真实效果进行验证。

6.样板间施工完成，项目公司再次组织集团公司相关部门参加装修样板间评审，并组织参与人员填写《样板间评审意见表》、整理评审纪要，并报集团规划设计部和精装修管理部备案，具体参照

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《精装修样板房评审细则》。

2.2.5.3 确认与备案

1.项目公司根据样板间评审结果，要求设计公司进行相应修改。

2.修改完成的设计成果（附两次评审纪要）经项目公司负责人签字确认后，并以文本及光盘形式报集团公司精装修管理部备案。

2.2.6 施工过程的设计管理

由于建筑误差等因素的影响，施工图纸难免会有“考虑不周”，应及时解决设计与施工现场实施中的矛盾问题，才能保证施工按计划进行，这一阶段的工作应是对设计“盲点”的补充设计，和对现场变更提供不影响设计效果的解决方案。

现场设计管理有下列主要工作：

（1）协调设计单位按合同约定到现场指导。

（2）协调设计单位处理设计变更应满足施工进度要求。

（3）及时发现现场与设计图纸的矛盾问题，及时解决处理。

（4）对现场深化设计（石材排版设计、成品木制品、木饰面

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加工设计等）及时确认。

（5）对施工过程中施工图纸的调整及时确认（尤其是水、电系统图需做好详实的调整记录）、及时备案，为最后的竣工图管理，提供变更依据。

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第3章 精装修工程营造管理

3.1 施工准备阶段

3.1.1 总体进度计划控制

首先应制定《项目精装修工程营造总计划》，制定《项目精装修工程营造总计划》有以下作用：

为项目施工单位、监理单位招投标安排合理的时间，保证招标方式（费率或工程量清单）的可行性和对相关合作方的招标质量。

为项目的材料设备采购，规定清晰的时间节点。

为项目的精装修工程营造，安排合理的工期和相对充分的一户一验、户内整改时间（精装修工程施工，应最迟比交付时间提前2个月完成，并开始一户一验和户内整改）。

向财务部门提供阶段性的资金需求，保证资金需求。

用一个动态的可分解的计划系统来协调控制整个项目，以便提前揭露期间矛盾使项目在合理的工期内，以合理的造价高质量地协调有序地达到预期目标。

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①招投标管理计划：

制定项目精装修工程招投标管理计划，将精装修范围内的所有合作单位、材料、设备招标，在时间上、程序上、内容上做统一安排，并入项目总开发计划，为全面充分地考察、选择合作单位、材料商创造合理的时间条件。

②项目总施工进度计划：

制定项目总施工进度计划，按开工、中间验收、一房一验、交房等大项和施工里程碑事件设臵时间节点，全面指导施工并为子计划的动态调整提供依据。

③项目精装修人员及资金计划：

根据不同项目、不同阶段对精装修管理人员的需求制订员工招聘、培训计划，以预控管理对人员的需求。

依据各项合同中的付款条件，结合工程的整体计划进行制定精装修资金计划。资金计划内容为各精装修项目施工单位的工程款支付、甲供材料款的支付、设计费的支付、工程尾款等；

④项目精装修月度施工计划：

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月施工计划是精装修管理中最重要的计划之一，是指导项目公司、监理单位、施工单位、材料供应单位等开展工作的重要依据。因为施工单位制订的月度施工计划，是以自己角度考虑的，有一定的局限性,月计划应以整体工程的推进为中心，在施工单位的计划的基础上，要根据整个工程的情况进行调整，加强其可行性。

⑤周计划：

精装修施工参与方多，现场情况复杂，需要相互配合的工作量很多，时间要求高，周计划为月计划的分解，其灵活性能动态解决突发事件，是月计划的重要保障。

⑥倒排计划：

倒排计划是刚性指标，是在工程工期重大延误的时候，需要在限定的节点工期内完成延误工作，以免影响下一节点的完成进度。

精装修施工月计划、周计划、倒排计划在项目工程实施过程中制订。

3.1.2 编制《项目界面划分细则》及标段划分

3.1.2.1 界面划分

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界面划分是指合理安排专业单位完成相关部位施工，使之有利于工序衔接和基层质量控制，不同项目应根据地域不同的施工资源，制定符合自身项目特点的界面划分方法。界面划分工作应在项目开工前完成，以便提前做好相关工作。

提前做好界面划分工作，可以充分认识界面施工的前后关系，明确不同专业、界面施工内容和完成时间，提前解决装饰施工前臵条件；安排专业单位施工相应工程界面，优化不同工程界面的施工质量，有效避免返工，节约成本，提高装饰基层质量。

界面划分可结合自身项目特点，参考相关项目的界面划分内容进行编制，并提前安排实施。

3.1.2.2 标段划分

为了合理的控制成本，在工程中引入竞争机制，更好的对工程进度、质量进行控制，对于大规模的精装修工程，应至少划分两个标段进行营造。

标段划分应在项目装饰单位招标前确定并要求在投标书中分标段报价，相对于其它专业施工的标段划分，精装修工程的标段划分

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更具灵活性，理论上讲只要一个相对封闭、独立的区间，就可以划分为一个标段。

由于装饰公司施工能力的不断提高，标段划分的造价控制是动态变化的，并因不同装饰公司的施工实力及木制品和石材加工的配套支撑能力而不同（目前每标段造价在2000-4000万控制为宜，对于发展快，管理力量和配套力量强的装饰公司可以有所突破），标段造价太低，难以吸引优秀的装饰公司和管理资源，而造价太高，装饰公司的会出现人员安排方面的困难；标段的造价控制，需要对项目营造期装饰市场及装饰单位充分考察后确定。

对于独栋高层单体建筑的装修标段，宜采用横向划分（如：某高层建筑10楼以上一个标段，10楼以下为一个标段；如：某写字楼十楼以上为一个标段，十楼以下为一个标段）。

对于相对独立且在功能上具有特殊性和重要性的部位，即使面积小、造价低，也可单独划分标段（如：某医院的手术层装饰）。 对于板式建筑或综合体建筑宜按单元、使用功能，采用竖向划分的原则（如：某板式公寓楼）。

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3.1.3 编写《精装修材料、设备招标文件》

3.1.3.1 项目公司根据施工图纸中的《材料设备明细表》进行材料考察与调研，结合集团公司《精装修材料、设备适用标准》及合理替代原则，合理确定材料、设备采购的品种、品牌、规格、型号等。并应会同集团公司材料设备部、成本管理部、精装修管理部、总工程师办公室等相关部门进行必要考察，报集团采购分管领导审核后，片区执行总经理审批。

3.1.3.2 项目公司根据集团公司精装修物资和设备采购原则编写《精装修材料、设备招标文件》。

3.1.3.3 《精装修材料、设备招标文件》应参照集团公司材料招标文件标准文本，招标文件经项目公司总经理确认后应报集团材料设备部和精装修管理部审核、集团采购分管领导审核后，片区执行总经理审批。

3.1.3.4 涉及新材料或进口材料等重要材料的选择，应进行必要的评审。项目公司应在集团公司层面组织召开材料评审会。

①会议应召集集团公司物资采购分管领导、工程分管领导、总

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工程师办公室、规划设计部、精装修管理部、材料设备部、成本管理部等相关人员参加。

②项目公司负责整理评审结果，由参加会议人员会签，报集团采购分管领导审核，报片区执行总经理审批。

③重大物资和设备的选择执行集团公司质量管理体系的相关规定。

3.1.4 签订《精装修材料、设备采购合同》

3.1.4.1 项目公司根据精装修材料、设备招标结果形成意向，报集团公司材料设备部、精装修管理部会签，报集团采购分管领导审核，片区执行总经理审批。

3.1.4.2 在履行完必要程序后，项目公司应及时与材料供应商签订主要材料设备的采购合同。

3.1.4.3 采购合同由项目公司拟订，合同文本应参照集团公司材料设备采购合同标准文本，材料设备采购合同经项目公司总经理确认后，报集团公司材料设备部、精装修管理部会签，报集团采购分管领导审核、片区执行总经理审批。

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3.1.4.4 采购合同须按集团公司相关规定进行会签，会签完成，相应的调整、修改、完善工作结束后，与供货商正式签署。

3.1.5 编写《精装修监理招标文件》

3.1.5.1 室内装修监理的选择有两种模式

①实行监理一体化，即土建监理与精装修监理为一家单位。其操作亦有两种方式，一种是在项目施工前就监理的工作内容一次性招标；另一种是在项目开始施工后就室内装修工程进行追加工作量。

②在室内装修工程开始前，重新选择室内装修监理单位。 项目公司应根据本项目特点及实际情况，充分考虑两种模式在费用、管理的连续性、资料的统一性等方面的利弊，分析对比后选择适合的模式。

3.1.5.2 项目公司在编写《精装修监理招标文件》时，应参照集团公司精装修监理招标标准文本，《精装修监理招标文件》经项目公司确认后应报集团总工程师办公室审核后，项目公司负责人审批。

需重新选择精装修监理单位的项目，项目公司还应参照集团的

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《精装修施工界面划分原则》，在招标文件中应明确界定精装修监理与土建监理的职责范围与权限关系，保证在整个项目实施过程中监理工作的连续与协调。项目公司编写完成《精装修监理招标文件》经过内部评审后，报集团公司总工程师办公室、精装修管理部审阅、备案。

3.1.5.3 无论采用何种监理模式，项目公司应充分利用集团公司精装修管理部的监理单位信息库，对监理单位进行必要考察。应会同集团公司精装修管理部等相关部门实地考察，并报项目公司负责人审定后确定拟邀请投标单位。考察内容除监理单位的综合实力、人员资质外，重点应集中在对同类精装修项目的监理业绩和监理班子主要人员构成上。

3.1.6 签订《室内装修监理合同》

项目公司根据室内装修工程监理招标结果形成意向，报集团精装修管理部评审，最终由项目公司负责人审批。

项目公司参照集团公司的《精装修监理合同》的标准文本拟订监理合同，报集团精装修管理部评审，由项目公司负责人与监理单

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位正式签署，最后交集团精装修管理部备案。

3.1.7 编写《室内装修施工招标文件》

项目公司参照集团公司精装修管理部《室内装修施工招标文件》的标准文本及结合本项目的实际情况，编写《室内装修施工招标文件》。

项目公司编写完成《室内装修施工招标文件》经过内部评审后，报集团公司成本管理部、精装修管理部等相关部门会签，报集团工程分管领导审核，片区执行总经理审批。

项目公司可利用集团公司的《装修施工单位信息库》中的信息资源，亦可选择信息库外施工单位，但必须组织集团公司成本管理部、精装修管理部等相关部门进行考察、出具考察报告，并报集团工程分管领导审核，片区执行总经理审批后，确定拟邀请投标单位。

对投标单位的了解与考察，是询标、决标工作的重要支撑，精装修工程质量要求较高，而目前优秀施工资源相对不足，并且同资质的施工单位之间、同一施工单位的不同项目经理之间，管理水平

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和施工技术水平等方面都有较大差异；所以对施工单位的考察必须具备针对性；不仅要对已建项目的完成效果、各方反映情况进行考察，还要对在建工程的施工管理情况进行现场考察，不仅对装饰公司的业绩及经营情况进行考察，更要对拟派项目经理及所属班组的施工、管理情况进行考察；而且考察项目类型与拟建项目类型，应具备匹配性。

3.1.8 签订《室内装修施工合同》

项目公司根据室内装修施工招标结果形成中标意向，对合同标的在100万元及以上、1000万元以下的，报执总片区评审、片区执行总经理审批；对合同标的在1000万元及以上的，报集团工程成本管理部、精装修管理部等相关部门会签，报集团工程分管领导审核后，片区执行总经理审批。

项目公司参照集团公司《精装修施工合同》的标准文本拟订施工合同，报审流程同中标意向。

3.1.9 办理装饰前期手续和《工程保险合同》

项目公司应根据项目特点及项目所在地政府相关规定，及时办

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理政府监督、消防、等前期报批手续，根据相关工程的工程保险实施情况分析，对于大规模精装修工程应办理工程保险。具体请参考相关工程保险合同。

3.1.10 室内装饰与机电安装的协调

室内机电设备的布线安装，对室内精装修工程的进度、质量控制有重要影响。

在室内初步设计阶段，就应充分考虑大型设备的安放位臵，及墙顶面设施、配件（出、回风口，强、弱电箱，控制面板等智能化终端），与装饰立面关系是否合理，使用功能是否满足要求。

在室内施工图设计及室内装饰施工阶段，为保证室内装饰进度和装饰效果，应对室内机电安装的进度、质量进行积极的现场协调：

① 设备、设施的安装应按“室内安装集成图”施工，并根据

现场情况适当调整，不应影响室内装饰效果。

② 设备、设施的相关管线连接，应整齐有序排布、标识，注

意接口连接质量及管线保温处理，杜绝漏风、漏水、结露

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等现象，并注意标高控制，以免影响其他设备安装。

③ 设备、设施的安装条件应符合相应的安装参数要求，保证

设备的正常使用。

④ 设备、设施的安装进度应充分保证室内装饰工作的进度要

求，并在隐蔽工程验收前，完成管线试压和设备调试。 ⑤ 设备、设施的终端控制按纽及强、弱电终端箱体的位臵，

即要方便使用，又要满足装饰面的和谐统一。

3.2 施工实施阶段

3.2.1 样板房施工

精装修工程在大面积施工之前，首先应进行样板房的施工，通过样板房的施工，明确材料选用、明确施工方法，并可根据现场实际情况对设计施工图进行调整，保证大面积施工的顺利进行。

样板房的施工及软装配饰，应在项目开盘前2个月完成，以提升楼盘形象，促进客户积累，并为销售合同中的相应条款的表述提供依据。

样板房施工完成后，项目公司应在10日内，组织集团相关部门

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对其评审，认真分析设计、材料、施工方法等的大面积施工可行性，并仔细研究设计、材料、联系单等变更因素对工程成本的影响，发现矛盾后，及时调整，确保大面积施工的工艺合理和成本控制。

3.2.2 施工前现场协调

项目公司在室内装修施工单位进场前负责协调精装修施工单位与土建总包单位的相关事宜（诸如住宿、食堂、垃圾清运、垂直运输、成品保护、精装修单位与总包单位的交接验收等）及精装修现场加工场地的安排，并要求双方签订相关协议。

项目公司负责协调室内装修施工单位及其他与室内装修工程相关的甲方指定分包单位之间的配合事宜（诸如与厨柜、进户门、空调、弱电等），并要求双方签订相关协议。

项目公司负责协调室内装修施工单位及其他单位的工序交接验收，保证装饰公司施工的前臵条件，并形成验收纪要、明确整改时间和让步接收条件等相关事宜：

(1)几何尺寸（开间、净高、门洞尺寸等）及裂缝、空鼓等偏差

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检查。

(2)土建施工质量（垂直度、平整度、烟道畅通性等）检查。

(3)铝合金门窗及幕墙淋水试验。

(4)管道洞口、地面闭水试验。

(5)铝合金门窗及幕墙外型目测检查（检查内容：五金件是否齐全，使用是否灵活，是否有撞伤、变形、破损、砂浆污染、玻璃破损等）及成品保护措施验收。

(6)排水管三通位臵需符合装饰要求，排水系统经过通球试验，给水管通过试压。

(7)施工垃圾是否清除。

3.2.3 现场样板间、样板层的施工

通过样板房的施工，并不能完全反映每一个户型在装修过程中可能遇见的问题，在精装修施工单位进场后，应要求每个施工单位在各自的标段内进行所有户型的样板间、及确定施工样板层的施工。

通过对样板间的施工，可对各种户型的吊顶造型、格局布臵、

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各种工序的前后关系，进行优化，同时，也能有效的制定相应材料、设备的进场计划。

通过样板层的施工，可规范各道工序的施工工艺和方法，并形成标准要求各家施工单位遵照执行；样板层的施工，要求标注每个的开关的位臵、高度、名称。通过实施可以了解施工条件、以便进行优化调整。

样板层应保持比其它楼层提前两周以上的进度，确保及时发现图纸与现场的矛盾之处。同时通过现场样板层施工，可以有效的解决户内电线管、给水管、排水管的排布位臵、走向问题。

3.2.4 施工过程工艺技术管理

3.2.4.1 装饰施工过程大致为：

(1)现场放线

(2)水、电及室内机电设备安装及试压调试

(3)吊顶及隔墙基层施工，厨房卫生间防水施工，及隐蔽工程验收。

(4)墙顶面批灰，厨、卫等位臵墙地砖（石材）施工，地板基层

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施工，橱柜安装。

(5)成品木制品安装（门套、固定家具等），墙面修整打磨及面层处理。

(6)墙顶面乳胶漆，墙纸、软包施工。

(7)开关、面板、洁具、龙头、电器、五金灯具安装调试。

(8)地板、地毯施工，石材结晶处理。

(9)细部整改、验收。

作为精装修专业管理人员应充分认识装饰工程各阶段、各种材料的施工管理技术，保证装饰各阶段、各材料间的合理衔接和搭配；同时应把握目前装饰工程各环节的技术特点、局限性、质量通病，选取经济合理、技术先进的施工方法，应用于项目工程营造。

施工过程应严格按照《装饰工程施工手册》、《装饰工程质量验收规范》、《集团精品工程标准》、《集团细部节点标准》等相关规定进行控制。

3.2.4.2 通过对集团近年来装饰施工经验的总结，有部分施工管理方法可供参考：

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1．吊顶工程

①根据不同的使用环境和要求，选择适用的吊顶形式，根据不同的使用部位选择适用的吊顶材料（石膏板、矿棉板、PU等高分子材料）。

②对各部位吊顶标高与现场条件、设备安装提前综合考虑，相矛盾处及时进行相关调整，避免后期造成工期延误。

③制定天花综合排版图，对灯具、风口等构件在顶面的位臵与装饰效果综合考虑，避免设备安装引起的龙骨调整和保证天花（尤其块状金属板、木饰面）的对称美观。

④吊杆、龙骨的间距规格必须满足规范要求，吊顶调平后吊杆上下螺丝应旋紧并要求垂直受力，3KG以上重型设备应有独立的支撑，以保证整体支撑系统的平衡。

⑤石膏板面层施工时，在转角、开口等应力集中处，应有防开裂措施（“L”形板或底衬木夹板）。

⑥石膏板吊顶需开槽固定玻璃时，必须预嵌入“U”形不锈钢，以确保固定牢固。

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⑦使用其他吊顶材料时，需严格按照相应材料的不同施工方法进行施工。

2．隔墙工程

①根据不同的使用条件（高度、环境），选择不同的骨架材料，如：木龙骨、轻钢龙骨、型钢等，骨架材料必须做防锈、防腐处理。

②隔墙应满足一定的刚度，如：石材或瓷砖装饰面的隔墙，不应因隔墙的变形而发生爆角、断裂。

③对隔音要求比较高的隔墙，骨架应与结构顶面连接，并填充隔音绵至结构顶面。

④隔墙龙骨间距应严格控制，与基层连接牢固，并按规定与留伸缩缝，如遇厨房、卫生间等有防水要求的部位，根部应有15CM的砼翻边。

⑤隔墙与地面湿作业交接处，隔墙根部应有防潮措施，防止隔墙基层及饰面受潮。

3．墙柱面饰面工程

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①石材、瓷砖、木饰面墙柱面施工前应制定综合排版图，对墙面设施综合考虑，避免过小尺寸的使用和避免墙面嵌入设施的骑缝、压逢等现象，保证墙面的和谐、美观。

②根据设计风格及材料选择合理的缝处理方式（V形、U形、平缝）和阴阳角处理方式，仔细推敲其施工的可行性，并提前做出调整。

③对墙柱面不同相邻饰面的关系要有充分的认识，对收口的效果、嵌缝材料的选择，提前确定。

④石材的墙柱面饰面施工方法主要有干挂、湿贴和灌浆等，应根据使用部位的不同要求而选择合理的施工方法和转角石材拼接方式，天然石材施工前应预派排版，保证纹路及品相的匹配。

⑤墙纸的施工应在基层找平并清油封闭后进行，墙纸应采用优质、环保并与之相对应的专业胶粉施工，严禁乱用黏结剂，墙纸要按方向铺贴，并注意墙纸对花及色差控制。

⑥木饰面安装结构基层应有可靠的防潮措施，对成品木饰面与基层的连接构造需认真审核，应保证安装牢固、平整，面层不允许

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使用枪钉固定。

⑦镜面安装应保证安全，并有防腐蚀措施（3M纸+中性胶），镜面上安装开关面板时，应采取措施（墙面交接面打刚性胶填充）防止镜子破裂

4．地面工程

①石材、瓷砖、木地板地面施工前应制定综合排版图，对地面设施综合考虑，避免过小尺寸的使用和避免地面嵌入设施的骑缝、压缝等现象，保证地面的和谐、美观。

②对地面材料的选择应尽量避免多孔、吸水率高、易污染的材料。

③对地面不同相邻饰面的关系要有充分的认识，对收口的效果、嵌缝材料的选择，提前确定。

④地面石材施工，石材应在完全干燥后做六面防护，否则，易形成水影而难以处理，浅色石材为防止污染，应采用白水泥做结合层施工。

⑤木地板施工前，应根据房间或铺设区域的具体特点确定地板

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的铺设形式（顺铺或斜铺），铺设方向宜为顺光方向，基层板必须做好三防（防水、防蛀、防火）处理。

5．防水工程

①对影响室内使用功能且必须做防水的部位提前进行综合考虑，加强结构自防水控制和特殊部位构造防水的研究，防水部位阴阳角应做圆弧形，以利于防水涂料的施工效果，建立有技术保证的防水系统。

②根据不同的使用环境，选择经济、环保的防水材料（聚氨脂、JS等），宜采用涂膜防水。

③根据不同的使用部位和重要性，选取合理的工法施工。 ④防水材料的施工过程必须严格控制（包括基层干燥、清洁、平整度及构造处理，施工温度宜在5℃以上，施工顺序及养护的时间），才能保证防水效果。

⑤施工完成后及时保护，并进行蓄水试验，试验合格方可进行下道工序施工。

6．成品木制品材料控制

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木制品采用成品化加工现场安装，可杜绝现场油漆作业，同时避免材料浪费、节约成本，对木作质量及室内环境也有非常积极的影响，所以木制品分项必须工厂化加工，现场组装，由于木制品的安装环节对最终质量影响较大，制作及安装过程与室内其他装饰面联系紧密，木制品分项宜定为甲定乙供。

①木制品加工厂应具有成熟的生产工艺、先进的设备和稳定的供货能力，一个实力强管理好的加工工厂是工厂化装修实施成功的前提条件，加工工厂的整体实力包括硬件和软件两大块，硬件看其厂房规模、机械设备数量及好坏，工人数量多少等等；软件主要看其工厂管理水平及其工厂技术水平；对木制品加工厂的选择，我方需对其各方面指标进行评定，经综合评定合格，方可选用。

②所有木制品应根据现场复合实际尺寸进行深化设计，项目公司管理人员应对深化设计成果进行审核（木制品结构和使用功能），木制品尺寸由装饰公司根据现场尺寸进行审核，避免与现场结构面、设备造成矛盾。

③木制品大批量生产前，应先试样生产，对其功能性、观感、

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与基层的连接固定方式及与设备的匹配性进行最后的评定。

④木制品加工应采用优质基层板、木皮及油漆，加工过程（选材、打样、油漆前、成品）我方要进行针对性的检查。

⑤成品木制品发货前，对其最终质量应认真检查，不合格品不得发货，查明原因后对后序生产及时调整。

⑥施工单位应根据装饰施工进度编排合理的木制品生产、到货计划，以满足各工种收头工作的有序进行。

7．石材加工、安装控制

石材工程在室内装饰中是一个相对复杂的内容，即是设计亮点、也是施工难点，应制定专项控制方案，石材工程在加工、运输、保管、安装的过程中，存在很多配合问题，所以石材宜定为甲定乙供。

①石材材料的选择，即要满足设计效果，也要充分考虑材料价格、特性及不同使用环境对材料的要求，避免材质疏松、吸水率高、易被污染的材料用于大面积地面施工。

②石材供应前，应搭设石材样板间，明确石材的品相选用标准

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和使用部位的选择。

③装饰公司应综合装饰施工图及所有石材面嵌入设备、设施，绘制详细的石材排版图，石材排版图必须经过项目公司精装修分管人员确认。

④石材供应商应根据装饰施工计划，制定详细的石材供应计划，并及时动态调整。

⑤供货期间，装饰公司应派专人跟踪加工情况（质量、进度），并核对出厂石材排版情况及出厂编号，项目公司定期派人进行检查。

⑥石材到场后应小心存放，并严格控制背面网格布处理、六面防护等环节，施工前进行预排版，对石材的品相色差再次调整.

⑦石材施工完成后，如受到损坏，修复的成本很大且很难恢复到原来的施工效果，所以石材施工完成后，必须做好成品保护。

3.2.5 施工阶段的主要方面管理

3.2.5.1 材料管理

按材料供应及管理方式的不同，工程材料分为三类，甲供材

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料、甲定乙供材料和乙供材料。

①为确保工程质量，对降低工程成本起到积极的作用，对一些安装相对独立的成品材料及设备宜采取甲方直接采购或另行分包的方式（简称“甲供”），例如：电器、洁具龙头、橱柜、台面、厨房设备、进户门、进户门锁灯具等。

②在考虑材料成本和质量控制的基础上，也应充分考虑材料供应商与装饰公司的现场配合和有效避免甲方在材料供应过程管理上的不足，所以对一些半成品材料（工程大部分施工材料），宜采用甲方指定品牌，装饰公司采购的方式（简称“甲定乙供”）；例如：石材、木地板、石膏板、轻钢龙骨、乳胶漆、瓷砖、墙纸、开关插座面板、电线、水管、基层板、木制品、风口、水泥、黏结剂等。

③为方便施工单位采购，对一些施工辅材，可采用装饰公司直接采购的方式（简称“乙供”），例如：胶水、螺栓、老粉、钢材等。

在施工阶段，项目公司是精装修材料管理的主要责任者。无论是对于甲供材料、甲定乙供材料的管理，还是对乙供材料的管理，

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项目公司对材料供应的管理重点有以下几个方面：

①材料的技术、经济指标是否适用项目使用要求。

②材料特性及后期处理效果，是否满足设计要求。

③材料、设备的安装使用条件是否与现场条件符合。

④是否与供货方及时签订买卖合同。

⑤采购方是否按合同约定的付款时间支付材料款。

⑥材料的到货时间是否可以保证。

⑦材料、设备的成品保护措施是否到位。

⑧材料的环保指标是否符合要求。

⑨采购计划的时间节点是否合理，是否可以满足施工进度要求。

项目公司应会同材料采购人员、监理人员、施工单位对进场材料进行验收。对于要求抽样检验、复验的材料及其它过程产品，项目公司应督促施工单位按规范要求进行取样，委托监理单位封样、送检；对于数量、价值大，对工程的进度、质量有关键影响的材料控制，项目公司应派专人对其采购、加工、运输等环节全过程信息

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跟踪，并定期对各环节进行现场检查。

准备备品备件：

精装修工程,所涉及后期的整改内容会较多,材料差异性大，而且有些是定加工材料，所以对石材、地板、墙纸等甲供、甲定乙供材料必须准备一定比例的备品备件；它是确保整改是否能够及时处理的前提条件。

为准确控制装饰效果，项目公司对装饰材料的封样工作应高度重视，集团公司精装修管理部将根据各精装修项目的实际进展情况会同集团公司材料设备部等相关部门对精装修各子分部工程中使用的主要材料（石材、木饰面、油漆）与封样的符合程度进行比对检查，并逐步建立与完善材料设备采购与验收管理办法，为材料管理提供有效指导。

3.2.5.2 质量管理

项目公司是精装修施工阶段质量管理的主体，负责精装修施工质量管理的日常工作。

在工程全面开展前，项目公司应首先组织样板房、样板层的施

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工，待样板房、样板层施工完成后组织集团评审，充分发现施工、设计及专业配合问题并制定解决措施，为工程全面顺利开展提供技术保证。

项目公司在精装修工程的重要分项工程中应邀请设计人员、监理人员、施工单位技术负责人、集团公司精装修管理部进行技术交底。

项目公司精装修的主管人员应加强对施工现场的日常巡视，对施工中出现的质量问题及整改情况进行跟踪、作相应记录，并定期反映在过程控制记录中的质量报告里。

集团公司精装修管理部及其它相关部门对于精装修的质量负有督导责任。项目公司应在精装修项目隐蔽验收、中间验收、预验收的时间节点书面通知集团公司相关部门安排检查，集团根据检查结果填写质量评价意见表。

3.2.5.3 进度管理

项目公司在施工阶段进度管理的主要内容为：

①要求施工单位拟订总体进度计划、月进度计划、周进度计划

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及施工进度控制节点。

②分析施工单位进度计划的合理性、可行性、提出调整意见。 ③监督施工单位进度计划的执行情况，并适时采取措施保证计划的实现。

④根据集团公司要求，项目公司应在工程开工前，将经过内部审核的施工进度计划报集团精装修管理部审批、备案，并以月为单位及时将工程的真实进度上报相关部门。

进度的推进方法：

①全员管理，全员跟踪；月度计划会议要求全员参加，包括销售系统和酒店管理公司甚至财务和综管系统，使整个公司对月度工程指标都有所了解。

②制定详细的进度计划与实际进度对照表， 及时发现滞后的工序、部位；并采用相应的措施。

③利用进度与工程款支付相挂钩，激励施工单位推进施工进度提高后进单位的工作积极性。

④利用集团资源与施工单位高层沟通，进行进度干预。

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⑤利用管理手段督促施工单位增加施工人员和管理人员。 集团公司精装修管理部根据对精装修项目的检查情况，对进度执行情况进行考核，并提出相关指导意见。

3.2.5.4 成本管理

项目公司是精装修成本管理的责任主体。

项目公司根据事先核定的合理的精装修成本限额，在设计阶段实施限额设计，对于个别施工前未予明确确认价格的材料、施工中变更的材料、新增施工费用及由于甲方原因引起的返工费用，与集团公司成本管理部、精装修管理部、材料设备部协调，合理控制相关费用，保证不至突破限额成本。

项目公司在施工过程中，在保证产品质量的前提下，通过合理改进工艺工法，合理降低施工成本。

当项目公司根据本项目的实际情况需增加成本时，应有相对详细的品质提升的相关分析，在集团公司成本管理部、精装修管理部会签意见后，报片区执行总经理审核，集团董事长审批。

3.2.5.5 安全管理

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项目公司应按《集团安全文明施工管理条例》对工程进行安全管理，增强安全管理意识，在施工阶段对安全管理，尤其是消防管理应引起足够重视，督促和监督施工单位做好安全管理工作，定期召开安全专题会议并加强现场巡检力度。

集团公司精装修管理部不定期组织集团相关部门人员对各个精装修项目的安全施工进行专项检查。

3.2.5.6 资金管理

项目公司应根据合同中的相关条款，及时准确的核定施工单位已完成工程量，上报工程成本管理部审批，并负责跟踪、协调工程款的按时到位。

项目公司应在施工阶段对精装修施工单位资金投入与使用情况进行监督，关注精装修施工单位是否把甲方支付的工程款全部投入到了本工程中，是否有抽调资金到其它项目的情况，一旦发现此种状况，且已影响到本工程，应急时采取应对措施。

3.2.5.7 设备管理

项目公司负责对施工单位在工程施工中所需的机械设备的到位

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情况进行相应检查，对于落后的（无法达到施工工艺水平）、报废的、以及存在安全隐患的机械设备，要求施工单位及时更换，并要求机械设备数量满足施工进度的要求。

集团公司精装修管理部结合现行施工工艺及施工质量要求拟订精装修施工必备机械设备一览表，以便项目公司进行检查时参照。

3.2.5.8 人员管理

项目公司负责定期检查施工单位操作人员的配备情况及实际操作水平，各工种人员应配备合理，人员数量满足工程进度要求，施工单位对施工人员的雇佣与管理应符合国家的相关规定。

集团公司精装修管理通过对各精装修项目的检查与巡视，就施工人员的保证情况向项目公司提供建议。

3.2.5.9 变更管理

项目公司是精装修施工过程中变更管理的责任主体。

①对于不涉及造价、效果和功能改变的设计变更，经设计单位和项目公司确认后即可实施。

②对于涉及到外立面、房屋形态、重要功能改变的重大设计变

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更，项目公司须将变更理由及变更前后的方案设计图纸报集团规划设计部、精装修管理部审核，集团公司精装修的分管领导及规划设计的分管领导审定后方可实施，特别重大的设计变更须报宋卫平董事长（或其授权人）审定。

③装修施工变更应按集团公司有关规定执行。

3.2.5.10 分包管理

项目公司负责协调处理精装修施工单位与分包单位管理与配合的具体事宜（此处分包是指甲方指定的与精装修相关的单独分包，诸如厨柜、进户门、空调、弱电等）。

集团公司精装修管理部就精装修施工单位与分包单位的管理关系理顺为项目公司提供指导意见。

3.2.5.11 文明施工、成品保护管理

项目公司应按《集团安全文明施工管理条例》及《集团成品保护施工管理条例》加强对精装修施工单位的文明施工管理，在日常加强巡视中对于各种违背文明施工的现象应及时予以制止及采取相应的处理措施。

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项目公司定期组织文明施工的专项检查和专题会议，检查结果和会议纪要下发施工单位，并对其落实情况由专人跟踪落实。

3.2.5.12 隐蔽及中间验收

项目公司负责对隐蔽工程验收和中间验收的具体管理工作，并形成隐蔽工程验收和中间验收的验收记录。

集团公司精装修管理部和相关职能部门为隐蔽工程验收和中间验收的重点提出指导意见，项目公司负责通知集团公司参与验收过程。

3.2.5.13 资料管理

项目公司委派专人负责精装修工程资料管理的日常工作，并检查督促各分包单位的工程资料纳入精装修施工单位、精装修工程的所有资料统一归口到土建总包单位。

项目公司的精装修管理部门需对精装修工程资料进行单独备份。

集团公司精装修管理部及相关部门定期对项目公司精装修工程资料的管理情况进行专项检查。

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第4章 精装修工程交付验收管理

4.1 精装修的验收与交付的特点

精装修工程与毛坯房的交付存在着一定的区别，主要表现在交付的内容、交付的侧重点、交付的配套及后续服务等方面。

4.1.1 交付内容的不同

以往毛坯房交付的完成面为水泥砂浆面层，墙、地面大致相同，而精装修房的交付内容则要丰富的多，有卫生间墙地面的大理石，卧室客厅地面的木地板，墙面的墙纸，吊顶的石膏板，卧室柜体的木饰面，厨房墙地面的瓷砖，橱柜等等，不一一列举。

4.1.2 交付的侧重点不同

以往毛坯房交付，客户更多对质量的关注表现在通水通电，外窗及外墙的密闭性，墙地面粉刷是否空鼓等，而精装修的交付，由于是完成面交付，装修已经部分遮盖了原结构的内容，质量问题的反映也更多体现在装饰完成面上，如家具的成品保护问题\大理石的纹路色差问题\瓷砖是否空鼓\石膏板吊顶是否存在开裂等细节问

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题。

由于精装修工程交付内容广、重点多，应在工程开工前制订全面的交付计划，将交付验收所需的时间和准备工作在总工期中综合考虑，以保证交付顺利。

4.2 一户一验的实施

4.2.1 一户一验

当精装修工程竣工，经施工单位自检和监理单位复检合格后，我方应分阶段组织人员对工程“一户一验”，一户一验的时间设定应根据项目情况灵活考虑，但最迟应早于交房时间前2个月，以满足整改所需时间。

4.2.2 一户一验的参加人员

项目工程管理部、监理公司、物管公司、营销策划部联合派员验收，专业涵盖装饰、安装、幕墙、土建等各专业工程师，对户内各分部分项工程进行全面检查，检查分初验、终验2次验收，由监理单位提前上报验收计划，逐天验收。

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绿城集团精装修工程管理指引

4.2.3 一户一验的主要检查内容

按地面、门窗、吊顶、饰面板砖、涂饰、裱糊与软包、建筑给水、排水及采暖、建筑电气、细部、建筑智能化、通风与空调、室内空气质量交付证书等项目分类，从使用功能和表观质量入手，对室内工程全方面检查；项目公司需在验收前完成对相关人员的培训。

4.3 精装修的验收与交付流程

精装修工程的验收与交付应按《 绿城集团精装修工程一户一验实施细则 》分五步进行，分别施工方自验、监理验收、竣工验收、物业公司（酒店管理公司）验收、业主验收，对于一些重点项目及个别项目的特殊情况由集团公司总工程师办公室组织规划设计部、精装修管理部、客户服务部等部门和人员进行房屋交付前的预验收。

项目公司要求装修施工单位将自验和监理验收发现的问题进行汇总上报，并进行限期整改。

精装修项目的预验收由集团公司精装修管理部会同总工程师办

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绿城集团精装修工程管理指引

公室、规划设计部等集团公司相关职能部门对于该项目精装修部分是否具备竣工验收条件进行现场检验评定，并提供具体整改意见。

项目公司组织相关单位及部门参加竣工验收（甲方验收），验收应按照国家、行业、地区的验收标准、规范，双方在施工合同中约定的标准、规范，以及集团公司《一房一验程序内容与标准》对住宅及公共空间进行验收。将验收过程中发现的各种问题进行整理、汇总、分类，及时要求施工单位进行整改工作。（对于一些在交付前无法整改完成或整改代价难以接受的项目，项目公司应及早准备预案）

精装修工程竣工验收完成后，依据国家有关规定，精装修工程交付前，必须委托室内环境检测公司，按地方规定的检测比例进行室内空气质量检测，并出具《建筑工程室内环境质量检测报告》。

竣工验收中发现的应整改内容完成后，项目公司与物业公司（酒店管理公司进行交接验收，具体参照《集团内部交接程序与办法》。

在业主验收之前，项目公司需对精装修产品应进行再次保洁和

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绿城集团精装修工程管理指引

成品包装，诸如，对电器、洁具、进户门等进行贴膜保护，对室内及公共区进行保洁，对交付钥匙及各种证书进行打包包装等。

交房工作的阶段性很强，时间集中、任务繁重，需要项目公司全员参与，分若干领房小组，小组人员构成（销售人员、物管人员、工程管理人员）；交房后一个月为集中整改期，此阶段的整改工作以项目公司工程部协调为主，物业管理人员做好相应的配合、学习工作，集中整改期以后的零星整改工作，应以物管公司协调为主，项目公司工程人员需做好相应技术支持及必要的配合工作。

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哈尔滨工业大学毕业设计（论文）

后 语

限于篇幅的原因，本指引未对精装修工程管理的各个方面进行一一阐述，但项目开发人员组织结构、项目运作模式、内外关系及相关专业的协调等等内容在实际工程管理过程中同样重要。因此，在新项目的工程管理过程中，希望工程管理人员结合项目实际情况，参照本指引所阐述的原则，进一步通盘考虑、举一反三，以便实施全面、周到的精装修工程管理，确保精装修项目产品品质。

同时，也希望集团公司、各项目公司的领导和同仁对本指引多多提出宝贵意见，我们将结合大家的意见和建议，借鉴外部专家和同行在这方面的经验教训，进一步完善本指引，为规范集团精装修工程管理作出努力。

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绿城集团精装修工程管理指引

参考附件

《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001

《绿城集团精装修工程管理规程》

《绿城集团成熟产品系列复制标准（住宅精装修设计及工程篇）》 《绿城集团室内设计单位信息库》

《绿城集团室内装修单位信息库》

《绿城集团住宅精品工程认定技术标准》

《绿城集团质量管理体系文件》E/1

《绿城集团精装修工程一户一验实施细则》

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