招商计划书

第一章 商业市场分析

一、项目基本状况

本项目拟招商项目为2000平方米，初步由二层三个部分面积组成，单体面积较大，不易分割。

二、商业环境分析

1、周边商业市场简析

本项目周边林立门市经营上百家，但规模较小，业态较单一，业种较少，且以满足周边居民需求为主。乐东农贸市场规模近2000平方米，以经营蔬菜、水果等农产品，熟食、小百、鞋、服装、日用品为主，档次低，但商场内的环境干净整洁，功能划分较合理；其他门市经营为小型超市、药店、网吧、小餐饮店、美容美发，洗浴中心等，规模不大，经营面积在20-------200平方米左右。中东大市场作为商业综合体的存在，是本区域商业的活力源泉，吸引周边地区的人群消费。

2、商业市场存在空白

从上面的商业市场分析，项目周边商业存在一定的空白，比如银行、中高档次的餐饮店、美容健身馆、游泳馆等，商业潜在空间较大。

3、商业门市供应量较大

本区域内的其他项目门市供应量较大，比如东环城路上的松苑名邸、东方之珠、东锦程家园等，且面积较小，无论从地段上、交通上、还是人流量上都较本项目具有优势，上述门市销售后的招商和出租都将对本项目产生较大的威胁。

三、优劣分析

优势：

1、易于统一规划，统一布局；

2、周边为居民聚居区；

3、许多大型企业和高校分布；

4、10000多平方米的商业面积，商业载体较大，可发挥性较强；

5、拥有近10万人的消费群体；

6、邻近交通主干道；

7、龙嘉国际机场的建设使用，为本区域带来了高附加值；

8、本区域内逐渐开发，升值潜力较大；

9、随着区域内的开发建设，人口数量的增加，拥有较大的潜在商机；

10、区域认知度的提高将为商业发展带来契机。

劣势：

1、商业不繁华，缺少商业氛围；

2、单体商业面积较大；（比如左侧的面积为264㎡+450平方米=674平方米）

3、除一层中间部分外，其他面积很难再进行分割；

4、公交线路较少，交通不便利；

第二章 商业定位及形象包装

一、商业街的概念

关于本项目的商业部分，我司建议提出商业街的概念，优势如下：

1、商业街的概念可以提升项目的商业价值和经营档次；

2、商业街概念便于项目的商业氛围炒作；

3、从整体的商业规划高度提出商业街的概念，以整体的商业规划带动招商的进行；

4、商业街作为社区的配套之一，必将带动住宅的销售，提升住宅的销售价格。

二、市场形象定位

市场形象是项目的灵魂，当一个项目有了自己的独特形象，也就会对目标客户群体产生强烈的共鸣，也是确定项目在目标客户群体心目中的位置。

从整体的市场营销环境和项目的特点考虑，本项目应着力打造成区域最佳、市场空间最大的商业形象，使项目具有一定的档次。以“财富商业街”的形象渲染商业发展空间。

三、功能定位

整体功能初步确定为：美食广场、美容美体、休闲商务、健身洗浴、商场五部分： 美食广场 中档次餐饮店、快餐店、西式餐饮店、特色餐饮店

美容美体 美容中心一家、瑜伽美体一家

休闲商务 茶艺馆、商务咖啡厅

健身洗浴 健身会馆、洗浴中心

商场 百货商场或主题商场

其他 小型超市，移动、银行、邮政、联通等

一期商业部分功能确定为：中档次餐饮店、银行、邮政等营业场所作为主力店，带动整体商业发展。

四、案名

“香榭丽舍财满街”

香榭丽舍为法国著名的商业街，也是闻名世界的商业街区，本项目以香榭丽舍命名，旨在提升项目的商业价值和知名度，以打造区域最具前景的商业项目为目标，虽然未必为最好的，但在境界上已经高出一筹，对投资型客户具有极强的感召力。

五、商业目标客户群体

招商目标客户群体确定为：

1、对本项目发展前景具有信心的正在经营中的经营业主；

2、带有营业性质的经营企事业，比如银行、移动营业厅等。

客户群体特征：

此类客户事业正处在上升时期，拥有极强的赚钱欲望，想继续开拓和发展事业，拥有较多的财富；具有较高的文化，注重投资，但较为谨慎，对于投资看中前景；年龄段在30----50岁之间，拥有拼搏精神，敢于挑战。

六、消费目标客户群体

本项目具有交通便利优势，商业辐射区域覆盖周边分布的东方之珠、松苑名邸、警官公寓、拖拉机宿舍、客车宿舍等多个居民居住区；长春百事可乐公司、长春君子兰集团、国富车厢厂等多个著名企业，以及坦克学校等高校；该区域消费人群体量

大，且消费能力较强，拥有强大的消费市场。

第三章 招商策略

一、招商方式

采用一对一的方式，即通过招商人员直接接触目标客户群体，针对目标客户群体拜访招商，既节约成本，又直接有效。

二、招商推广

在考虑到项目的体量和成本方面，以经济节约和最为直接有效为最佳的推广和招商宣传方式，即能在招商过程中让座客户充分了解项目的商业价值，又能保证项目招商成功率。

1、工地围栏

工地围栏是客户最能感受到现场商业气氛的场所，充分利用围栏做宣传，渲染商业氛围。

主要文案：

东城商业新版图，纵横财富无限空间；

香榭丽舍财满街，异域风尚，经营格调；

抢滩财富新领地，创造赚钱新平台；

做城东10亿生意，稳当百万富翁；

二层自由空间，自由创富；

寻找百万富翁，招商盛大启幕；

（随文略）

2、招商手册

制作精美的宣传画册，配以极具销售力的文案说明，和富有想像力的平面设计，突显项目的商业形象和经营价值。

文案方面：极力的渲染项目的商业形象，通过对本区域的消费群体和潜在的商机诉求，提升经营价值；对租铺经营进行细算，怎么算，经营都合算。

设计方面：突出商业气氛，和赚钱的欲望，所设计内容具有想象力。

（招商手册文案另行提交）

三、租金和售价

我司对周边区域进行了详实细致的商业调查，对东环城路上的门市、及乐东村周边的门市进行了业种及租金调查，获得了最为宝贵的第一手资料。

松苑名邸：据销售人员介绍，门市最小面积200平方米，临岭东路门市售价在4000元/平方米左右，临东环城路门市售价在5000元左右，因目前尚未具体定价，并未出售，正在预热。

东方之珠：门市仅剩余2套，销售业绩较好。面积范围在100----400平方米之间，临东环城路门市售价5500元/平方米左右，临岭东路门市售价4800元/平方米左右，平均租金为220元/平方米/年。

锦程家园：分为社区内门市和临街门市，社区内门市面积在40---80平方米左右，售价在3980元----4980元之间，销售达50%以上，临自由大路门市面积在215---325之间，共计16套，售价为6180元/平方米和6380元平方米；临东环城路门市已经销售完毕。

其他区域门市综合租金：200元/平方米/年

由于项目整体面积较大，且考虑一层与二层租金的差异，初步确定招商租金如下： 一层450平方米租金： 100000元/年，可分割招商。

一层越二层650平方米租金： 120000元/年。

综合其他项目门市售价和项目特点及未来区域发展趋势，初步确定售价为：一层5100元/平方米；一层越二层为4880元/平方米。

四、优惠策略

租期初步确定为一年租期、二年租期、三年租期、五年租期。一年起租，最长期限为5年，目的是在最初的发展期可以获得稳定的租金收益。租金将根据客户的租期长短给与一定的优惠，具体优惠办法如下：

一年租期，租金优惠折扣98%；

二年租期，租金优惠折扣96%；

三年租期，租金优惠折扣95%；

五年租期，租金优惠折扣93%；

五、招商期限

本项目招商工作力争在11月底完成，以确保冬季开业，无空置。

附录招商手册文案

封面

标识 香榭里舍财满街

领金宝地 商业传奇

内1

标题：东部商业再现地王

文：龙嘉机场的投入使用，吉林大路扩宽改造完成，政府大刀阔斧的对二道区的改造建设，使这一区域极具发展潜力，商业繁荣已经凸现。世纪大街上，1.1万平方米的香榭里舍财满街横空出世，再次掀起东部淘金热潮。

内2

标题：座拥大商圈，拥有亿元的潜在的消费市场

文：近邻中东大市场商圈，商业辐射纵横二道区及周边地区，拥有近亿元的消费市场，是众多商家必争之地。大市场，大经济，大收益，财富新趋向之地。

内3

标题：富人区域做30万消费群体的生意

文：和东方之珠、松苑名邸、警官公寓、客车厂宿舍、拖拉机宿舍等居住区相距咫尺，与财富车厢厂、长春百事可乐公司、长春君子兰有限公司、福耀汽车玻璃厂等国内名企共同繁荣。

保守估计，香榭丽舍财满街所辐射区域的消费群体在30万人以上，而且，随着附近区域的大面积开发，一批中高档小区正在建设中，区域的潜在消费能力巨大。 做生意选择地点经营是关键，选对区域才能更轻松！

内4

标题：自由商业空间，领航商业入海

文：香榭丽舍财满街1.1万平方米的商业格局，高举架，大开间；统一规划、统一招商、自由分割、自主经营、统一物业管理，为经营业主提供更多的商业机会。

内5

标题：招商隆重启幕，10万元投入做百万富翁

文：香榭丽舍财满街首期商业招商隆重开启，2000平方米的2层商业空间，自由分割，自由组合，可根据客户的需求定制。

在香榭丽舍财满街投入100000元，即可拥有450平米的大商业格局，低投入，大空间，加上周边30万人的高消费群体，想不赚钱都不容易！

想做百万富翁，现在就加入登记行列。

内6

标题：多功能主题商业 不是财富精英不聚首

文：五大主题商业带动区域商业新格局，美食街、丽人广场、休闲商务港、主题商场、企业联盟将彻底的创造商业神话。

功能一览表

美食街 中档次餐饮店、快餐店、西式餐饮店、特色餐饮店

丽人广场 美容中心一家、瑜伽美体一家

休闲商务 茶艺馆、商务咖啡厅

主题商场 百货商场或主题商场

企业联盟 小型超市，移动、银行、邮政、联通、中小企业办公等

内7

标题：稀缺席位，助力迈上财富巅峰

文：社会财富只掌握在20%的人手中，经济领袖掌握了社会80%的财富，就像香榭丽舍财满街的店面一样稀缺，成为公众的关注。

如何才能更赚钱？

如今的生意不好做，是竞争太多了，在成熟的繁华区域更是难露头脚；变换思维经营，到另一个商业潜力巨大的市场开拓发展，财富独享。

封底

开发商：

地址：

财富快线：

第二篇：招商计划书20xx.6.6

招商计划书

鉴于目前中新国际创意设计产业园的发展形势和招商压力，需要制定一个整体的招商计划，来推动招商工作的顺利进行。

首先，让我们一起来看看产业园目前的态势分析，也许对制定一个正确的招商计划有点帮助。

产业园SWOT分析如下：

优势：

1、中新国际是龙岗区政府重点扶持的文化产业园之一，进驻园区的企业可以享受政府的各项优惠政策，首先是租金补贴。

2、产业园位于龙岗布吉镇布澜路上李朗段，这里是一个新开发的商业园区，附近有李朗国际珠宝产业园、宝福珠宝产业园、赛兔数码科技园和深港中海信科技园，周边有华南城、联创科技园、大芬油画村、三联玉石文化村、中华南岭丝绸园等等，形成一个创意链、产业链和供应链。

3、正因为有上述这么多的园区，这里的文化和商业氛围非常浓厚，未来一定十分繁华，对商家来说是个巨大的有发展潜力的市场。

4、新加坡公司投资，有外企背景，经济实力十分雄厚，而且面对国际市场，让进驻园区的企业市场广阔。

5、位置偏离闹市区，环境十分宁静，适合设计师办公。

6、产业园参加过两次大型展会，企业形象得到一定的提升，有一定市场影响力。

劣势：

1、 位置偏僻，交通不太方便，企业与客户沟通及业务来往不方便。

2、 房屋是旧房改造，相比新建的楼房质量方面有些差距。

3、 工程还没竣工，园艺建设和内装饰等都没开工，客户来实地考

察不会有太好的印象。

4、 我们定位是高端奢华消费品设计园区，可是我们的园区规划、

及办公工具等都没达到标准，方向不是很明确。

5、 我们招商的很多硬件还不具备，具体如下：

（1） 招商中心没有成立，招商没有一个集中的、能代表产业园形

象的办公场所；

（2） 没有一部像样的接送车，可以用来接送贵客；

（3） 没有做道路指示标识指引客户到产业园；

（4） 没有像样的画册等宣传资料；

（5） 没有对外宣传的广告片；

（6） 没有优秀的PPT。

6、 我们招商的软件也很不完善，具体如下：

（1） 没有作整体的推广，知名度没有打开；

（2） 招商政策始终不太明朗，招商制度还不够完善；

（3） 没有良好激励方案和招商机智，招商人员工作激情不高；

（4） 招商部成立比较晚，而且现在对外营销力度相对薄弱；

（5） 网站建设缓慢，对外宣传信息不全面、不到位。

机会：

1、其实还是有很多相应的企业还是需要重新找个更好的办公环境的，只是我们还没有找到他们。

2、大运会马上来了，可以借助大运会造势，扩大品牌影响力，也顺势推动招商工作。

3、我们工程还在施工，外装修还没完工，内装饰及园区景观也没动工，还处在招商前期，一旦建成，相应的硬件和软件配套基本完善，我们招商应该不是大问题。

4、我们的招商队伍在扩大、招商的力度也在提高，通过不断的市场调查和工作磨合，取得一定的招商经验，招商困难越来越小，招商工作越来越顺利。

5、可以通过软件活动，与政府、协会和企业达到资源互换，和蔼共赢的目的。

威胁：

1、目前， 深圳这里的产业园太多，竞争也相对的激烈；

2、招商也有段时间了，目前为止，一个也没招到，实在有点心慌，担心市场被其它的商家抢占，因此招商队伍有些意乱；

3、如果我们对市场把握还不准确，目标客户还不明确，我们的招商工作正是越来越难了。

综上所述，可以总结出，我们的招商工作是非常紧迫的，是处于被动的，是需要化大力度改进的。

根据目前形势，本人建议采取如下措施：

一、 硬件方面

1、尽快成立招商中心，提高招商的整体形象；

2、尽快制作产业园道路指示交通标识，方便客户找到产业园；

3、公司购买一辆体面的接送车，方便业务办公和客户接洽；

4、尽快策划一本招商手册，把我们目前的优势及招商政策宣传出去；

5、尽快装修办公楼，搬到新的办公室办公，办公室装饰相对豪华点；

6、公司采购一批相对有档次的办公文具供招商人员办公；

二、软件方面

1、尽快与政府搞好关系，取得绿色通道，免费办理产业园道路指示交通标识，做长久的品牌推广；

2、在一些公共媒体上（如电视、报纸和杂志等）广告宣传，提高知名度；

3、尽快制作广告片，让客户对我们产业园的未来有个视觉的感观， 也是提升品牌形象的一个手段；

4、尽快与社区及义工联取得联系，在大运的时候与街道办及义工一起在社区搞公益活动，在周边扩大知名度和美誉度。

5、尽快招聘一两名设计师，对我们的平面资料作一些好的设计和规划，让客户感受到我们的园区是有设计氛围的。

三、 人员方面

1、 办公时间，所有人穿统一的有档次的服装，打扮整洁，举止文

明得体；

2、 对招商人员进行话费补贴，目的是让他们与客户随时沟通；

3、 激励机制诱人，针对不同的情况有不同的奖励，尤其是第一个

招到商的进行大奖，奖励具体化；

4、 鼓励招商人员走出去商务沟通，不要总忙于事务，但走出去一

定是有效的，否则就不用出去。

以上计划希望得以实施，希望此计划对我们的招商工作能带来一定帮助。

周理会

2011. 6.6