大型文化园区和影视城投资赢利模式
创新――以青岛文化影视城的初步策划方案为例
作者:深圳市新摩尔商业管理公司总经理
清华大学商业地产总裁班客座教授
杨宝民 ＱＱ：1572031121
２０１１年１１月２６日－１２月１８日
前言
十七届六中全会决定强调，建设社会主义文化强国，就是要着力推动社会主义先进文化更加深入人心，推动社会主义精神文明和物质文明全面发展，不断开创全民族文化创造活力持续迸发、社会文化生活更加丰富多彩、人民基本文化权益得到更好保障、人民思想道德素质和科学文化素质全面提高的新局面，建设中华民族共有精神家园，为人类文明进步作出更大贡献。
根据全会精神结合山东实际，深圳新摩尔商业管理公司和山东半岛都市报社利用高科技和青岛文化特色，整合电影电视和报纸以及网络媒体资源，希望联合大型投资公司在青岛建设世界一流的山东半岛文化影视城,新摩尔公司负责拿地策划和青岛政府沟通，投资公司负责投资论证，共同研究１万亩范围，尔后项目立项分期拿地。
项目投资规模预计５０－１００亿元，一期投资１０亿元。
半岛文化影视城带动区域蓝色经济和文化发展,是旅游、文化和计算机软件高科技产业的重大工程。发展以青岛海洋文化为特色的影视城,充分利用世界虚拟现实和动画等最新技术,形成具有世界最高科技水平的现代影视拍摄和制作基地,带动山东软件产业和文化产业的长远发展。
一、 选址与规模
建议总体规划在1万亩左右 5000亩用于影视城和奥特莱斯广场以及别墅区域开发,5000亩用于健康养老城综合开发(包括医院、老年大学和健康护理培训学院等)。
基本条件:
1.旅游环境 山水景观，能够让顾客心情放松
2.交通 具有边界的交通，周边城市和本市居民可以方便到达，经过收费站点较少
3.土地面积较大 有5000亩左右的发展空间
4.风险可以控制，符合城市规划重点发展的方向。
建议优先选址胶南琅琊台旅游区或者备选即墨丁字湾旅游区。
二．以可持续发展为前提的半岛影视城创新研究
根据半岛都市报社领导的设想,半岛影视城要做如下创新:
1.流程以市场为导向 根据顾客意见确定电影题材方向，采用全民参与模式,公开征求剧本竞赛,确定编剧后,选择知名导演,确定制片人和投资公司。放映模式，电影院发行和网络同步放映结合。
2.将电视拍摄和生活休闲结合,让导演和演员具有便利的生活条件,白天拍片,晚上回家休息，酒店配备最好的ＳＰＡ和韓國知名美容機構。根据知名导演和演员的要求,由策划公司新摩尔商业管理公司和德国设计公司根据偏好设计个性化明星别墅和公寓,例如,张艺谋的住宅重点考虑其女儿的偏好。
3.高科技和文化密切结合 将动漫和虚拟现实科技、计算机动画技术密切结合,形成世界高科技含量最高的影视城，不断利用软件为游戏和游乐内容升级。
三．世界各国影视城市盈利模式反思
在主题公园热潮中，我国各类影视城项目运作水平太低，缺乏周密的策划和高起点设计与运营能力，建设过程中不够精细化，普遍缺乏盈利能力，只有１０％盈利。各地西游记主题公园建筑较多形成大量建筑垃圾，教训沉痛。
过去的盈利模式集中在通过旅游门票收费盈利的模式，结果大部分达不到预定效果。
美国环球影城(又称为环球片场)〈Universal Studio, Hollywood〉是世界上最大的电影、电视制片厂及以电影题材为主的主题公园，影城位于世界著名的电影圣地好莱坞〈Hollywood〉附近的 Universal City，是位于洛杉矶市附近的几个著名观光点之一。
美国好莱坞环球影城
美国好莱坞环球影视城主题公园成功的原因
1. 依托好莱坞形成多渠道盈利模式，打破了门票单一盈利模式。
2.策划起点高将高科技运用到影视城中。
航天主题拍摄体验
侏罗纪公园
3.拥有超级大国影响力，世界各国游客消费力较强。
４．项目投资规模巨大，后来者难以简单复制。
目前中国惟一具有发展后劲的外景影视城就是横店影视城,不依靠场租费用盈利,而是依靠旅游和餐饮等多方面盈利。
横店影视城
长春电影世纪城是长春电影制片厂打破传统体制的改革成果，是在世界电影特效领域创新的产物，项目总投资１５亿元，投资来源于老厂房土地转让，作者认为今后要达到特别成熟阶段还需要后续投资更新现有内容，完善部分设施，同时增加新的创新内容，估计再有１０亿元投资会达到较好的投入产出比例。
长春电影世纪城的成功模式： 打破横店外景地盈利模式的局限，借鉴美国好莱坞环球影城的成功经验，充分利用长春电影制片厂多年积累的电影资源和拍摄经验，以室内电影娱乐作为盈利的主要渠道，经常七年的运营实践，取得了圆满成功，是我们北方唯一成功的主题电影乐园。
长影世纪城总体规划效果图
巨幕影院
巨幕电影的立体影片――恐龙主题片租赁自美国
非常试验室
将立体显示技术和部分虚拟现实技术结合
星际探索
长影世纪城球幕电影将三自由度运动平台和立体电影结合，突出让顾客的参与。
长影世纪城正在将虚拟现实娱乐和飞行技术结合，让二期华夏翱翔项目，预计二期投资１亿元左右。
在游乐内容上，长影世纪城投资远远小于好莱坞环球影城，在内容创新方面缺乏高科技实力的支持。今后需要不断建立与大学和研究机构之间的战略联盟，不断对游乐内容进行升级，带给顾客更多新颖的体验，将中国文化融入到游乐内容中，超越对好莱坞的简单模仿，走上自主创新之路。
半岛影视城的盈利模式需要适当的外景地，同时考虑引进室内电影高科技娱乐项目，服务国内游客。同时考虑配套文化地产开发和奥特莱斯业态的引进取得盈利，采用滚动开发模式。
我们需要考虑地方政府能够实现文化产业和电脑软件产业的大发展,电脑相关影视软件是一个百亿美元的大产业,发展高科技影视城,可以有效增加税收,企业通过投资影视城能够有效盈利。
四、影视城规划与功能以及投入产出研究
5000亩功能与布局
土地成本平均10万元一亩 5亿元,初步成本开发用地分期变性 每亩增加30万元,可以先变性1000亩用于商业和住宅开发,土地初期增加3亿元.土地成本合计8亿元,后来变性完毕增加到11亿元。
其余5000亩锁定后建议由深圳新摩尔商业管理公司引进北京等大型养老地产开发公司司滚动开发,为影视城提供医院和商场等公共设施配套。
别墅用地容积率建议为0.5 ,500亩的占地面积为33万平方米,建筑面积16万平方米,开发造价为3000元*16万平方米=4.8亿元。建议500亩住宅用地和影视城开发作为挂钩条件,公开拍卖,直接解决产权问题,500亩直接作为住宅用地。
预计售价确定为1万元/平方米,比较容易被市场接受,回收资金为16亿元。售价1.2万元,售价为19.2亿元。
奥特莱斯开发成本预计为10万平方米*3000元=3亿元
实现滚动开发。
影视城投资估算
关于影视城一期开发和建设成本预计10亿元左右
二期国家虚拟现实软件研发基地投资10亿元左右,同步可以建成山东青島超级计算中心。
旅游门票采取20元左右,重点在于吸引人气。每年计划吸引游客100万人。
每年门票收入为2000万元,属于微利。
资金回笼 未来奥特莱斯销售4万平方米商铺*3万元=12亿元
二期开发与建设成本10亿元
项目产值和税收预测：
旅游门票建议定位在每人 200元左右 每年吸引游客200万人
４亿元收入，三年可以收回影视娱乐投资。外景地免费开放。
奥特莱斯业态收入预计１０亿元
考虑开发住宅盈利
1000亩住宅开发 预计造价3000元/平方米 容积率1.0, 66万平方米,售价8000元,毛利润为52.8-19.8亿元=33亿元 ,可以收回影视城建设全部投资。
其余5000亩作为政府与养老机构未来十年合作发展用地,加快区域发展步伐,确保发展质量。
项目运营后每年税收1.3亿元以上，带动软件等产业１０亿元以上
养老地产税收预计达到１０亿元左右。
四、产业发展和盈利模式的创新
高起点规划软件产业和动漫产业发展
充分发挥青岛已经建成的动漫基地作用,不仅引进动漫企业服务影视拍摄,而且要与浙江大学国家图形学重点试验室合作,建立国家级的虚拟现实影视软件研发中心和国家超级计算中心,服务影视特技,初期要尽量通过战略联盟，利用山东现有的超级计算中心平台。
为入住的电影公司和制作公司等提供公共技术平台,形成电影艺术家、科学家、文化专家的密切合作专家联盟组织,为超越美国好莱坞提供基础条件。
山东青岛半岛影视城项目赢利模式的设计:
1、 1000亩高档住宅开发获得50亿元毛利润(其中一半用于影视城投资建设)
2、奥特莱斯初期销售额5亿元左右,成熟后预计每年10亿元左右。 影视旅游业对其他产业带动10亿元以上,所在区域每年产出2亿元左右。
周边土地升值 10000亩左右直接带动升值40万元/亩,带动升值40亿元左右。
３、商业街区婚纱店以及餐饮酒吧租赁盈利
４、室内电影娱乐体验收取门票盈利
５、五星酒店和购物中心以及经营盈利
项目所在地的税收预计为1.3亿元
电影动漫公司等招商对象：
华谊公司，香港和台湾电影公司，国外电影公司
五、主题文化及其建筑策划方面的表达
半岛文化以青岛文化为主，最具特色和神秘色彩的就是胶东半岛的海洋文化。
挖掘青岛海洋文化，运用青岛文化精华，打造具有民族特色的影视城和奥特莱斯购物中心，把青岛文化推向世界。
商业街区采用青岛文化表达为主，岭南骑楼以及法国商业文化等精品街区作为辅助。
创新的思路：
停车场 停车场
奥特莱斯名品街区布局特点 四个角点配置每个区域的旗舰店，主要街区两侧配置停车场。
五星级酒店吸纳青岛建筑文化元素，内部空间注意吸纳儒家文化内涵，高雅自然，具有较好的艺术氛围。庭院景观，营造水景和自然环境和谐氛围。 娱乐休闲和餐饮空间可以采用希腊建筑和青岛建筑以及山东多种建筑文化特色营造。不做高层建筑，采用度假酒店形态，让顾客产生愉悦放松的心情。
六、资金来源和资源整合的思路
１．深圳新摩尔公司与半岛都市报社合作，前者提供策划启动资金
２．以深圳新摩尔公司和半岛都市报社作为发起人成立半岛文化影视基金 基金规模３０亿元
３．引进有文化影视资源的战略股东
４．申请国家文化产业引导基金
电影方向：与长春电影制片厂合作 北京电影学院和中戏以及上海戏剧学院
电视：湖南卫视
平面媒体：大众报业集团和半岛都市报社 全国都市报联盟
网络媒体：腾讯，ＳＯＨＵ娱乐，盛大文学，新浪博客
参考文献
１．郑欢著，形象经济与创意产业，学林出版社，20##年6月
第二篇：山东半岛文化影视城的初步策划
青岛半岛文化影视城的初步策划方案
项目立项单位:半岛都市报社
策划单位:深圳市新摩尔商业管理公司
杨宝民 ＱＱ：1572031121
２０１１年１１月２６日－１２月１８日
前言
十七届六中全会决定强调，建设社会主义文化强国，就是要着力推动社会主义先进文化更加深入人心，推动社会主义精神文明和物质文明全面发展，不断开创全民族文化创造活力持续迸发、社会文化生活更加丰富多彩、人民基本文化权益得到更好保障、人民思想道德素质和科学文化素质全面提高的新局面，建设中华民族共有精神家园，为人类文明进步作出更大贡献。
根据全会精神结合山东实际，山东半岛都市报社和深圳新摩尔商业管理公司利用高科技和青岛文化特色，整合电影电视和报纸以及网络媒体资源，在青岛建设世界一流的山东半岛文化影视城,半岛文化影视城带动区域蓝色经济和文化发展,是旅游、文化和计算机软件高科技产业的重大工程。发展以青岛海洋文化为特色的影视城,充分利用世界虚拟现实和动画等最新技术,形成具有世界最高科技水平的现代影视拍摄和制作基地,带动山东软件产业和文化产业的长远发展。
一、 选址与规模
建议总体规划在1万亩左右 5000亩用于影视城和奥特莱斯广场以及别墅区域开发,5000亩用于健康养老城综合开发(包括医院、老年大学和健康护理培训学院等)。
基本条件:
1.旅游环境 山水景观，能够让顾客心情放松
2.交通 具有边界的交通，周边城市和本市居民可以方便到达，经过收费站点较少
3.土地面积较大 有5000亩左右的发展空间
4.风险可以控制，符合城市规划重点发展的方向。
建议优先选址胶南琅琊台旅游区或者备选即墨丁字湾旅游区。
二．以可持续发展为前提的半岛影视城创新研究
根据半岛都市报社领导的设想,半岛影视城要做如下创新:
1.流程以市场为导向 根据顾客意见确定电影题材方向，采用全民参与模式,公开征求剧本竞赛,确定编剧后,选择知名导演,确定制片人和投资公司。放映模式，电影院发行和网络同步放映结合。
2.将电视拍摄和生活休闲结合,让导演和演员具有便利的生活条件,白天拍片,晚上回家休息，酒店配备最好的ＳＰＡ和韓國知名美容機構。根据知名导演和演员的要求,由策划公司新摩尔商业管理公司和德国设计公司根据偏好设计个性化明星别墅和公寓,例如,张艺谋的住宅重点考虑其女儿的偏好。
3.高科技和文化密切结合 将动漫和虚拟现实科技、计算机动画技术密切结合,形成世界高科技含量最高的影视城，不断利用软件为游戏和游乐内容升级。
三．世界各国影视城市盈利模式反思
在主题公园热潮中，我国各类影视城项目运作水平太低，缺乏周密的策划和高起点设计与运营能力，建设过程中不够精细化，普遍缺乏盈利能力，只有１０％盈利。各地西游记主题公园建筑较多形成大量建筑垃圾，教训沉痛。
过去的盈利模式集中在通过旅游门票收费盈利的模式，结果大部分达不到预定效果。
美国环球影城(又称为环球片场)〈Universal Studio, Hollywood〉是世界上最大的电影、电视制片厂及以电影题材为主的主题公园，影城位于世界著名的电影圣地好莱坞〈Hollywood〉附近的 Universal City，是位于洛杉矶市附近的几个著名观光点之一。
美国好莱坞环球影城
美国好莱坞环球影视城主题公园成功的原因
1. 依托好莱坞形成多渠道盈利模式，打破了门票单一盈利模式。
2.策划起点高将高科技运用到影视城中。
航天主题拍摄体验
侏罗纪
3.拥有超级大国影响力，世界各国游客消费力较强。
目前中国惟一具有发展后劲的外景影视城就是横店影视城,不依靠场租费用盈利,而是依靠旅游和餐饮等多方面盈利。
横店影视城
长春电影世纪城的成功模式： 打破横店外景地盈利模式的局限，借鉴美国好莱坞环球影城的成功经验，充分利用长春电影制片厂多年积累的电影资源和拍摄经验，以室内电影娱乐作为盈利的主要渠道，经常七年的运营实践，取得了圆满成功，是我们北方唯一成功的主题电影乐园。
长影世纪城总体规划效果图
巨幕影院
巨幕电影的立体影片――恐龙主题片租赁自美国
非常试验室
将立体显示技术和部分虚拟现实技术结合
星际探索
长影世纪城球幕电影将三自由度运动平台和立体电影结合，突出让顾客的参与。
长影世纪城正在将虚拟现实娱乐和飞行技术结合，让二期华夏翱翔项目，预计二期投资１亿元左右。
在游乐内容上，长影世纪城投资远远小于好莱坞环球影城，在内容创新方面缺乏高科技实力的支持。今后需要不断建立与大学和研究机构之间的战略联盟，不断对游乐内容进行升级，带给顾客更多新颖的体验，将中国文化融入到游乐内容中，超越对好莱坞的简单模仿，走上自主创新之路。
半岛影视城的盈利模式需要适当的外景地，同时考虑引进室内电影高科技娱乐项目，服务国内游客。同时考虑配套文化地产开发和奥特莱斯业态的引进取得盈利，采用滚动开发模式。
我们需要考虑地方政府能够实现文化产业和电脑软件产业的大发展,电脑相关影视软件是一个百亿美元的大产业,发展高科技影视城,可以有效增加税收,企业通过投资影视城能够有效盈利。
四、影视城规划与功能以及投入产出研究
5000亩功能与布局
土地成本平均10万元一亩 5亿元,初步成本开发用地分期变性 每亩增加30万元,可以先变性1000亩用于商业和住宅开发,土地初期增加3亿元.土地成本合计8亿元,后来变性完毕增加到11亿元。
其余5000亩锁定后建议由深圳新摩尔商业管理公司引进北京等大型养老地产开发公司司滚动开发,为影视城提供医院和商场等公共设施配套。
别墅用地容积率建议为0.5 ,500亩的占地面积为33万平方米,建筑面积16万平方米,开发造价为3000元*16万平方米=4.8亿元。建议500亩住宅用地和影视城开发作为挂钩条件,公开拍卖,直接解决产权问题,500亩直接作为住宅用地。
预计售价确定为1万元/平方米,比较容易被市场接受,回收资金为16亿元。售价1.2万元,售价为19.2亿元。
奥特莱斯开发成本预计为10万平方米*3000元=3亿元
实现滚动开发。
影视城投资估算
关于影视城一期开发和建设成本预计10亿元左右
二期国家虚拟现实软件研发基地投资10亿元左右,同步可以建成山东青島超级计算中心。
旅游门票采取20元左右,重点在于吸引人气。每年计划吸引游客100万人。
每年门票收入为2000万元,属于微利。
资金回笼 未来奥特莱斯销售4万平方米商铺*3万元=12亿元
二期开发与建设成本10亿元
项目产值和税收预测：
旅游门票建议定位在每人 200元左右 每年吸引游客200万人
４亿元收入，三年可以收回影视娱乐投资。外景地免费开放。
奥特莱斯业态收入预计１０亿元
考虑开发住宅盈利
1000亩住宅开发 预计造价3000元/平方米 容积率1.0, 66万平方米,售价8000元,毛利润为52.8-19.8亿元=33亿元 ,可以收回影视城建设全部投资。
其余5000亩作为政府与养老机构未来十年合作发展用地,加快区域发展步伐,确保发展质量。
项目运营后每年税收1.3亿元以上，带动软件等产业１０亿元以上
养老地产税收预计达到１０亿元左右。
四、产业发展和盈利模式的创新
高起点规划软件产业和动漫产业发展
充分发挥青岛已经建成的动漫基地作用,不仅引进动漫企业服务影视拍摄,而且要与浙江大学国家图形学重点试验室合作,建立国家级的虚拟现实影视软件研发中心和国家超级计算中心,服务影视特技,初期要尽量通过战略联盟，利用山东现有的超级计算中心平台。
为入住的电影公司和制作公司等提供公共技术平台,形成电影艺术家、科学家、文化专家的密切合作专家联盟组织,为超越美国好莱坞提供基础条件。
山东青岛半岛影视城项目赢利模式的设计:
1、 1000亩高档住宅开发获得50亿元毛利润(其中一半用于影视城投资建设)
2、奥特莱斯初期销售额5亿元左右,成熟后预计每年10亿元左右。 影视旅游业对其他产业带动10亿元以上,所在区域每年产出2亿元左右。
周边土地升值 10000亩左右直接带动升值40万元/亩,带动升值40亿元左右。
３、商业街区婚纱店以及餐饮酒吧租赁盈利
４、室内电影娱乐体验收取门票盈利
５、五星酒店和购物中心以及经营盈利
项目所在地的税收预计为1.3亿元
电影动漫公司等招商对象：
华谊公司，香港和台湾电影公司，国外电影公司
五、主题文化及其建筑策划方面的表达
半岛文化以青岛文化为主，最具特色和神秘色彩的就是胶东半岛的海洋文化。
挖掘青岛海洋文化，运用青岛文化精华，打造具有民族特色的影视城和奥特莱斯购物中心，把青岛文化推向世界。
商业街区采用青岛文化表达为主，岭南骑楼以及法国商业文化等精品街区作为辅助。
创新的思路：
停车场 停车场
奥特莱斯名品街区布局特点 四个角点配置每个区域的旗舰店，主要街区两侧配置停车场。
五星级酒店吸纳青岛建筑文化元素，内部空间注意吸纳儒家文化内涵，高雅自然，具有较好的艺术氛围。庭院景观，营造水景和自然环境和谐氛围。 娱乐休闲和餐饮空间可以采用希腊建筑和青岛建筑以及山东多种建筑文化特色营造。不做高层建筑，采用度假酒店形态，让顾客产生愉悦放松的心情。
六、资金来源和资源整合的思路
１．半岛都市报社提供启动资金
２．以半岛都市报社作为发起人成立半岛文化影视基金 基金规模３０亿元
３．引进有文化影视资源的战略股东
４．申请国家文化产业引导基金
电影方向：与长春电影制片厂合作 北京电影学院和中戏以及上海戏剧学院
电视：湖南卫视
平面媒体：大众报业集团和半岛都市报社 全国都市报联盟
网络媒体：腾讯，ＳＯＨＵ娱乐，盛大文学，新浪博客
参考文献
１．郑欢著，形象经济与创意产业，学林出版社，20##年6月