第一部分 概 述
一、特殊用地的概念
- 土地分类体系的“特殊用地”
- 评估中“特殊用地”：是指那些在土地估价中较之典型的商业、居住和工业三大类土地来说，数量和交易量相对较少，或具有某些特许经营权的土地，即它们是除去典型的商业、居住、工业等用地类型后，余下的非典型的、不具有代表性的各种用地的统称
二、特殊用地的特征
Ø 数量有限性
Ø 竞争不足性
Ø 交易稀少性
Ø 用途受限性
三、特殊用地的分类
Ø 用途的获准具有特殊性的土地
Ø 非经营型公益设施用地
Ø 宗教性建筑用地
Ø 大规模旅游娱乐设施用地
Ø 道路及交通设施用地
Ø 资源型用地
Ø 墓葬用地
Ø 池沼、滩涂用地
Ø ……….
第二部分 估价方法
一、用途转换原理
二、收益法的应用要点
三、成本法的应用要点
四、比较法的应用要点
五、基准地价系数修订法的应用要点
一、用途转换原理
评估中的启示
概念：基于评估中的协调性原则和替代原则，以具有高度相关性的其他用途土地价格经过类比修正测算特殊用地价格
用途转换的可行性与合理性
Ø 市场比较法是评估土地价格的首选方法
Ø 市场交易中，特殊用地的特殊性得不到必然的延续
Ø 特殊用地用途转化具有实践可循的规律性
几种特殊用地的用途转变方向:
日本的具体做法如下：
高尔夫球场的土地价格=周边的居住用地价格*60%—居住用地开发费
游乐场用地价格=周边的居住用地价格*60%—居住用地开发费
铁道用地价格=沿线的土地价格*1/3
应用要点：
正确确定转换方向和价格比例
二、收益还原法的应用要点
1.适用范围
2.应用要点
Ø 纯收益的确定
土地纯收益=不动产年总入-年总费用-经营利润-应扣除的垄断收益-建筑物年纯收益
Ø 年经营总收入
Ø 年经营利润
Ø 垄断利润
Ø 还原利率
三、成本逼近法的应用要点
1.适用范围
2.应用要点
Ø 土地取得费
Ø 土地开发费
Ø 利润
Ø 增值收益
四、市场比较法的应用要点
1.适用范围
2.应用要点
Ø 局部单元比较
Ø 在“类似供需圈”内寻找案例
Ø 市场状态的判断
五、基准地价系数修正法的应用要点
1.适用范围
2.应用要点
Ø 明确基准地价内涵
Ø 合理进行用途归类
Ø 附加修正
第三部分 评估实务分析
一、加油站用地评估
二、学校用地评估
三、休闲旅游开发项目用地评估
四、墓地价值评估
五、温泉用地价值评估
六、道路用地价值评估(略）
七、荒地价值评估（略）
一、加油站用地评估
(一)加油站用地的特点
Ø 自然特征普遍性
Ø 单一性
Ø 分散性
Ø 受限性
Ø 行业垄断性
Ø 价值量普遍较高
(二)主要价格影响因素
Ø 区位因素
Ø 交通便捷度因素
Ø 可视性因素
(三)评估方法的选择
Ø 收益法
Ø 成本法
(四)主要收集的资料
Ø 运营环境
Ø 基础设施
Ø 土地条件
Ø 经营情况
Ø 建筑设备
(五) 案例及评析
1.概况
加油站框架结构，主要包括加油棚、二层办公楼、一层平房等建筑物，配套设施：加油机、储油罐等，消防设备齐全。该加油站共有6台电脑加油机，目前经营状况良好。
2.房地产产权状况：(略)
3.评估目的：为抵押贷款提供依据
4.评估基准日：(略)
5.评估方法及过程
根据实地勘察和对临近地区的调查，及所拥有的材料，本标的评估宜采用收益法
(1)销售收入
根据该加油站的会计报表，XXXX年其营业收入为31800350.0元(不含增殖税)，考虑到XXXX年为该加油站建成后营业的第一年，该加油站正常营业后其收入会有所增长，故将其正常运营的营业收入确定为32000000元(不含增殖税)则有：销售收入=32000000元
(2)销售成本
销售成本为加油站商品购入价款(不含增殖税)，经测算该销售成本占销售收入的75%，即 销售成本=32000000*75%=24000000元
(3)营业费用
营业费用包括工作人员的工资费用、交通运输费、广告费等，经测算按其销售收入的5%计取，即：营业费用=32,000,000*5%=1600000元
(4)营业税金及附加
其城建税及教育费附加按应缴增殖税的4%计算，增殖税税率为17%，即：营业税金及附加=增殖税*4%=[32,000,000-24000,000]*17%*4%=54400元
(5)管理费及财务费用
经测算，加油站管理费用及财务费用约占销售收入的6%，则：管理费及财务费用=32,000,000*6%=1920,000元
(6)营业利润
经测算，营业利润=32,000,000-24,000,000-1,600,000-54,400-1,920,000=A元
(7)确定由房地产产生的纯收益
上述计算所得年营业利润包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和垄断行业(成品油经营权)超额利润，扣除商业利润及垄断行业(成品油经营权)超额利润后，所剩余利润即位房地产所产生的利润。根据对同类加油站经营情况的调查，综合考虑确定商业利润为销售成本的10%，经营权垄断利润为销售成本的4%，则由房地产产生的年纯收益为：营业利润A-销售成本*(10%+4%)=B元
(8)收益年数n
(9)还原利率r
计算评估收益总值V=B/r[1-1/(1+r)n]
上述求取的是加油站总体价值，包括土地和地上物，如果要求取土地价格，需要在上述价格的基础上减去地上物价格。
一个国外案例
? 评估对象：加油站
? 评估目的：征地补偿
? 案例采用了收益法和比较法两种
? 收益法：
最佳用途分析；
年总收益、年总成本确定；
? 综合资本化率的确定：
调查分析房地产资本化率：9%左右
商业经营的资本化率：15%--20%
根据评估对象情况进行调整修正(经营能力、历史业绩及信誉、市场需求及预期、改良物质量、竞争、交通容量及可及性等)
确定最终综合资本化率：11%
一个国外案例
比较法：
“It was necessary to expand the comparable search chronologically as far back as April 1999 and geographically to areas outside the Ottawa area. ”.
一个国外案例
比较法：
一个国外案例
比较法
Comparable Sale No. 4 at 100 Dufferin Street, Perthis improved with an …... This property is located within the western boundary of the Town of Perth about sixty kilometres southwest of the City of Ottawa. Highway 7 becomes Dufferin Street in Perth and is a high traffic artery. The property adjoins a Tim Horton’s restaurant. Sold in September 1997 for $200,000. Listed for sale at $449,900 for ±240 days before attracting a purchaser.
Comparable Sale No. 5 at 8457 Highway 17, …..located about five kilometres east of the City of Rockland and 30 kilometres from the Ottawa downtown. Highway 17 is a major east-west transportation route. The property is improved with ……. The purchaser (tenant) has a two year semi-gross lease for $102,000 annually expiring in December 2003. The gas supplier, Macewen, ownes and maintains the pumps. The supply agreement is based on $0.04 per litre. The selling price was recently finalized between the landlord and tenant.
Comparable Sale No. 6 at 5869 Highway 17, ……. This property fronts on the south side of Highway 7. The improvements consists ….. The traffic volume per day was 36,000 and 3,355,000 litres were sold annually at the time of sale. The selling price was recently ascertained between landlord and tenant. Purchased with $515,000 in cash and a $500,000 mortgage at 12% for a five year term.
一个国外案例
比较法：
收益法: $1,250,000.00
成本法: $1,320,000.00
($1,300,000.00)
二、学校用地评估
(一)主要特征
Ø 自然特征
Ø 区位特征
Ø 交通特征
Ø 利用特征
Ø 产权特征
Ø 公共服务特征
Ø 市场特征
(二)主要价格影响因素
Ø 区位因素
Ø 交通因素
Ø 环境因素
Ø 人文历史
(三)学校用地的估价方法选择
Ø 成本逼近法
Ø 基准地价系数修订法
Ø 机会成本法
Ø 收益还原法
Ø 外部效应量化法
三)学校用地各估价方法运用要点
成本逼近法:
1、 土地取得费。征地补偿标准“同地同价原则“
2、土地开发利润率。于同区域的住宅用地和工业用地之间
3、区位修正
基准地价系数修正法：
1、套用类别
2、对修正体系的调整
(三)学校用地各估价方法运用要点
机会成本法:
1、最适宜用途的确定：
2、最适宜用途下的价格评估
3、修正
收益还原法:
1、客观收益的确定：
(五) 案例及评析
1.概况
某中学用地，位于×市×区，毗邻X湖
规划用途：教育；实际用途：学校
土地面积：39825平方米；建筑面积：16265平方米权利状况：该土地为国有建设用地，于1998年8月以无偿划拨方式取得使用权，无他项权利
2.房地产产权状况：(略)
3.评估目的：划拨土地使用权市场价格
4.评估基准日：(略)
(五) 案例及评析
价格影响因素及价值状况分析
区位条件：
评估对象所在区域距市中心约8公里，周边有××民族大学、××大学、××大学、超市、XX购物中心、XX图书城、国际会展中心等，与评估对象距离较近。
距学校1000米左右是该区域的一个公交中转中心，因此附近公交线路比较多，有15路……等多条公交线路经过，区域内交通便捷度较高。
周边有XX花园、当代XX智慧城、…..等已经建成或正在建设的住宅小区，有比较稳定的生源。
土地条件：
基础设施达到“五通”（即通路、供电、供水、排水、通讯）一平；
评估对象临街，长方形；
评估对象建筑物(略)
5.评估方法及过程
评估对象具有以下特点：
1估价对象取得方式为划拨，该区域土地的取得费用、开发费用、税费等各项费用齐全，且估价对象所处区域较好，因此，价格估算可以考虑使用成本逼近修正法。
2 该市基准地价体系健全，估价对象处于基准地价体系范围内，并且基准地价体系中对于基准地价体系在教育用地评估中的应用也有明确的描述，主要是参考住宅用地的基准地价体系进行评估，因此，价格估算可以考虑使用基准地价系数修正法。
3 经过对待估对象所处城市区位和周边物业以及相邻土地利用状况的考察，如果其不用作学校用地，其最适合的用途为住宅用地，即用来开发住宅房地产，因此，学校用地的价格可以考虑用机会成本法来评估，评估时将假设该学校用地作为住宅用途时的价格作为其土地价格。
基于上述原因，选择成本逼近修正法、基准地价系数修正法和机会成本法。
成本逼近修正法估算土地价格
1 土地取得费用
待估土地位于××市××区，因为该宗地的所处区域的城乡交错区是蔬菜生产区，因此设定开发前为菜地。根据新土地管理法和××市有关文件规定的标准，考虑待估宗地土地类型及目前实际征地情况，。。。。。。。。。。。。。经计算土地取得费合计A元/平方米
2 土地开发费用
根据。。。。。。。。。。。。。。红线外“五通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯）合并征收城市建设配套费的征收标准为??元/平方米。土地平整费依待估宗地的开发程度，并参照相临区域的平均水平取???/平方米。则土地开发费合计为B元/平方米。
3 有关税费
根据××市有关规定并结合估价对象的实际情况，本次土地取得税费包括耕地占用税、土地管理费、新菜地开发基金、不可预见费等。各项取费如下：
。。。。
合计为：….C/平方米。
4、利息：30.22元/平方米
5、利润：经过调查近年××市的经济发展，固定资产投资和房地产市场及房地产开发情况，确定学校用地开发投资平均利润率10%。。。元/平方米
6、增值收益：20%，
7 区位修正后的价格：
由基准地价体系可知该宗地所在区域为工业二级区，单价为892元/平方米，末级地价为557元/平方米，则其区位修正系数为1.601。
8 根据以上阐述，最后确定该学校用地的价格。
该学校用地的单价为：864.07×1.601＝1383.38元/平方米
因该学校用地为划拨用地，根据市人民政府关于公布市区土地出让金租金标准的通知（××政[2004]39号），计算其出让金为：458×0.86＝393.88元/平方米，因此该学校用地的划拨单价为：1383.38－393.88＝989.5元/平方米
基准地价系数修正法
待估宗地位于××市××区，该市基准地价技术报告中指出，教育用地可参照同区域的普通住宅级别和对应的修正体系进行修正，因此我们参考待估宗地参照住宅用地相应级别基准地价及其修正体系进行评估。根据《××市市区土地定级及基准地价评估技术报告》，该宗地属住宅土地等级Ⅳ级，基准地价为1715元/平方米。
1.宗地修正系数表（略）
2.容积率修正：××市基准地价修正体系中，有明确的住宅用地容积率修正表。。略
3 估价期日修正系数：根据宅用地地价指数。
4 使用年期修正系数
待估宗地用途为学校用地，土地使用权性质为划拨，本次评估先设定待估宗地为出让，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，教育用地最高出让年限为50年，本次评估设定待估宗地使用年期为50年，而基准地价设定的住宅用地使用年限为70年，需做年期修正。××市基准地价修正体系中，有明确的住宅用地使用年期修正系数表。
基准地价系数修正法
宗地面积修正、形状修正、开发程度修正（略）
修正得到单价
扣除出让金，得到：1072.04元/平方米
机会成本法
根据前面分析，可以将该宗地的用途先假设为住宅用途进行评估，将评估结果作为学校用地的价格。
1 将该宗地假定为住宅用途
2 由于住宅用地的交易案例很多，所以选用市场比较法来进行评估。
3 住宅用途土地比较案例选择（略）
比较法测算过程（略）
比准价格：
扣除出让金后：1104.54元/平方米
三、休闲旅游开发项目用地
(一)土地利用特征
Ø 土地利用的综合性
Ø 个性化明显、垄断性较强
Ø 独特的空间布局特征
(二)评估方法
(三)评估方法应用要点
Ø 收益还原法
两个思路
客观水平的确定
处理好季节性收益
Ø 成本法
注意建筑物折旧
(四)案例及分析
① 估价对象简介
土地使用权性质为有偿出让，剩余土地使用权年限为38年。(建筑及其他情况略)
② 估价方法
用收益法评估出整个房地产价值,然后减去按照成本法计算得出的房屋价值，得到土地价值。
1.采用成本法求取房屋价值
(1)基本数据分析与计算
ⅰ重置价格标准(略)
ⅱ房屋地段修正
该房地产地处**省**市**镇，交通方便，环境优美，无工业污染，地理位置独特，是修建集会议、休闲、度假为一体的避暑山庄的理想场所，故应作地段修正，修正系数为+2%
其他修正(略)
ⅴ房屋价值
根据公式：旧有建筑物价格=建筑物重置价-建筑物折旧
V=C*[1-(1-R)*t/N] 测算
根据土建、装修、设备占总价值的比例即可知房产总价值为：X 元
2.用收益法求取房地产总价值
(1)还原利率的确定
我们采用安全利率加风险调整值的办法确定还原利率，则还原利率为R
(2)收益年限的确定期 38年
(3)收益测算
根据市场调查，考虑同类避暑山庄投资收益率、卡拉OK包房的消费标准以及成本支出等，并参考避暑山庄的经营现状，对房地产的价值进行测算。
总营业收入：包括客房、娱乐设施、会议室、餐饮、特色浴室共I元
总营业支出及相关费用：包括客房成本、综合管理费、能源费、维修保养费、资产折等共c元。
年净收益=营业收入—营业支出=V元
流动资产带来的收益：
根据委托方提供的资料，该避暑山庄流动资产总额为：M元，以**市酒店业平均投资收益率20%计算，得流动资产收益M*20%元
由房地产带来的总收益为(V－20%M)元
(6)房地产价值
将房地产总收益(V－20%M)、还原利率R、年期38等代入公式
V=A/R[1－1/(1+R)n] 计算
3.土地价值
土地总价值=房地产价值—房屋价值
四、墓地评估
(一)应主要收集的资料
(二)主要评估方法：
成本逼近法、基准地价修正法、收益法。
(三)方法应用要点
Ø 基准地价系数修正法
Ø 成本逼近法
Ø 比较法
(四)案例分析
① 评估标的概况
1.概述
评估对象是位于**市**公墓的一宗土地。为**市民政局以划拨方式取得的土地使用权，土地登记用途为绿化(公墓)，土地开发程度为“五通一平”。
2.估价目的
**市土地储备中心拟将该宗土地纳入土地储备
3.估价时点(略)
② 估价方法
本次土地使用权价格评估选择基准地价系数修正法和成本逼近法进行地价测算。由于公墓用地为特殊用地，在采用基准地价系数修正法测算地价时，参照工业用地进行评估。
1.基准地价系数修正法
基准地价的基本构成包括征地费、拆迁、安置补偿费及级差地价等部分
(1)基本公式
基准地价系数修正法的基本公式为：P＝P1×(1＋K1) ×K2×K3
(2)计算过程
a.区域基准地价
待估对象处于工业用地二级地范围内，基准地价取X1元/平方米
b.综合因素修正系数的确定
根据评估宗地的实际状况,按照本区“工业用地宗地地价修正系数表”，确定委估地块各因素修正系数和综合因素修正系数，详见表
表1 工业用地宗地地价修正系数说明表
- 年期修正系数的确定：土地使用权使用年限为50年，年期修正系数为1.0
- 容积率修正系数的确定： 由于待估宗地为工业用途,故修正系数为1.0
- 基准地价系数修正法的计算结果：土地单价＝V1/平方米
2.成本逼近法(公式略)
(1)土地取得费及相关税费
a.征地费(分析略)A元/平方米
安置补助费(分析略)B元/平方米
青苗补偿费(分析略)C元/平方米
小计：土地取得费=(A+B+C)元/平方米
b.相关税费(分析略)
土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、公路建设附加费
- 土地开发费及土地平整费(分析略)
- 投资利息
4.投资利润
按照有关统计资料，综合考虑我国经济增长因素和工业的实际情况，本次评估取土地开发的年投资利润率为15％，则投资利润为：投资利润＝(征地费＋相关税费＋土地开发费及土地平整费)×开发周期×15％
5.土地所有权收益
土地成本费用=征地费+相关税费+土地开发费+利息+利润,根据市场调查，土地所有权收益率为25%，故土地所有权收益=土地成本费用×土地所有权收益率
采用成本逼近法评估宗地的过程及评估结果见表2
表2成本逼近法评估过程一览表 (略)
③ 土地估价结果的确定
对两种方法估价结果取算术平均值得
五、温泉用地评估
(一)温泉用地的概念
如果从地中涌出温水、矿泉水及水蒸气或其他瓦斯（主要成分为碳化氢的天然瓦斯除外）并且温度在摄氏25度以上，或特定种类物质含量达到一定标准，我们通常可称之为温泉。
---------林英彦<不动产估价>
温泉用地:
广义 狭义
(二)主要评估方法
国外:
国内: 收益还原
（三）应收集的资料：
温泉的自身特征：
温泉地区位条件：
区域经济条件：
区域旅游娱乐设施经营状况：
国家政策。
(五)案例分析
中国XXX市**温泉井价值评估（选自《房地产估价案例》）
1、对象基本情况
XXX温泉井…..(略) 深度、钻孔孔径、管线、流量、涌出量、温度、温泉类型、水质、矿化度、化验分析结果等…….
2．估价方法选用
委托方成功钻探这口温泉井后，准备在这口井的基础上，建集餐饮、客房、娱乐、桑拿、健身、游泳为一体的四星级酒店.分析表明，委托方拟建项目符合最高最佳使用原则…..故本次评估采用收益法进行评估测算。委托评估温泉用地价值在数值上等于温泉建成后酒店收益值与温泉未建前酒店收益值之差。
3．估价过程
根据估价对象的性质及特点，对该类温泉用地进行调查分析，扣除其自身的个别因素，得出**市该类温泉用地的客观收入和费用标准并以此计算其净收益。
（1）年毛收入
根据委托方提供的资料，拟利用 温泉井资源建一栋大酒店…..根据对附近规模较大的酒店及温泉调查分析，目前该度假区内的酒店平均上客率大约在45%左右，估计由于温泉的原因，拟建成物业的上客率会提高到80%以上。对此需要分项预测，由于估价对象的存在，大酒店建成后每年所增加的毛收入（略）
总计：A万元
（2）年经营费用（由于增加了温泉的投资与管理，经营费用会比原来有所提高）
ⅰ营业成本、ⅱ营业费用、ⅲ营业税及附加、ⅴ财务费用、ⅵ经营者利润
年经营费用合计：B万元
（3）净收益
净收益=年经营收入—年经营费用=C万元
（4）还原利率的求取
本案例按照相关行业基准投资收益率标准确定资本化率，即：基准投资收益率（i）=实际利率*权数+平均投资利润率*权数
通过对近几年该地区的经济统计资料分析，确定资本化率为r=6.28%
（5）收益年限的确定
根据有关专家及地质工程勘察结果报告，该名水一号温泉井的开采年限至少为20年，本案例采取保守原则，确定估价对象的开采年限为20年，故确定其收益年限为20年。
通过上述分析，将净收益、资本化率和经济收益年限代入计算公式，测算估价对象的价值为：P=a/r[1—1/(1+r)n]=D万元
根据委托方的要求，评估估价对象的目前价值，将上价值折现到估价时点……..
六、道路用地评估
(一)公路用地评
Ø 公路用地的特点：价值量不均、可替代性差、资产流通性差、政府干预大
Ø 评估方法：成本逼近法、收益法、通过障碍估价法
Ø 评估要点
应适当划分区段
注意土地开发费用的界定
对公路附属设施用地可按其各自的用途分别评估
(二)铁路路基用地评估
Ø 范围界定
Ø 评估方法介绍(台湾)
七、荒地评估
(一)概念
(二)分类：可参照台湾的做法
(三)评估方法
Ø 与可比案例比较
Ø 与附近土地比较