房 产 业 市 场 开 发

策

划

方

案

遂川县邮政局大客户中心

（曾凌燕）

20xx年1月14日

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房产业市场开发策划方案

一、市场背景分析

随着当前经济的不断发展、人们生活质量的不断提高。近几年，遂川房地产行业也以迅雷之势集聚遂川市场。此行业的兴起，同时也带动了遂川家装行业以及建材市场的不断壮大。

然而市场是竞争的，房地产协同家装、建材行业在拥有广阔市场前景、巨大经济收益同时，也面临着强大的竞争压力和销售难点。

面对竞争对手，怎样建立自己的公司品牌，怎样增加客户的信任度，怎样可以让自己的房产在同行业中脱颖而出，在遂川市场抢得一杯羡，成为开发商所关注的首要问题。

而邮政以其权威品牌优势，可以为各行业提供高效的宣传支柱，各种独特的宣传形式，足以助力于客户拓展宽广的市场天地。

二、邮政业务特色

1、DM邮政广告。

邮政广告设计风格独特、信息量大、到位率高、针对性强，无疑为房产等商主提供了一条蹊径，它所具备发行范围广、价格低的特点，非常适合开盘前期大规模的宣传。

投送方式和范围：

（1）夹报：组织专职人员将广告夹在各种畅销报刊内送呈用户。

（2）专送：邮政专职人员向沿街店面、各单位、各居民信箱投送。

（3）信封专投：通过邮寄形式，主要向各大机关企事业单位负责人 2

及私营业主，县内各高收入段的所有人士。

邮政广告形式：可设计广告单页，优惠券，打折卡，宣传手册，邀请函，调查函，会刊，楼盘目录册等。

2、数据库商函

作为当今最流行的宣传方式，邮政数据广告商函可以让您坐在公司就可向各个目标（可利用邮政所拥有的各类个性化名址进行邮寄）准确地发送宣传品，可以参与您的整合营销，甚至协助您同客户沟通。其主承载的宣传品有：优惠卡、打折卡、宣传手册、邀请函、调查函、会刊等。

优势分析：客户针对性强，设计创意个性化强，宣传的性价比高，阅读率高，对商户保密性好，宣传效果可测性强。

3、邮资封、片

邮资封、片即是带有商户标识、形象和文字介绍的房产商等自己的信封和明信片。

您可以将企业形象，企业标识、通信地址、文字介绍印刷在带有邮票的信封（明信片）上，在体现文化品位的同时，既美观大方，又提高了工作效率。

4、商务期刊宣传

商务期刊具有陶冶情操、休闲怡情、礼品馈赠、客户维系等功能。在商务期刊中加载相应的宣传P页进行企业及房产内容宣传，通过商务期刊既可以定期为企业提供针对目标客户的业务宣传机会，又可以当作礼品赠送给大客户，让客户感受着企业对他的关怀，能起到一个投入少、宣传效果好的营销效果。

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发放形式：既可以通这邮政名址、客户进行赠送，也可以在房产销售部进行赠送，多方位、多层次进行发布，从而进一步扩大宣传渠道与宣传面，整体提高宣传力度。

三、业务操作要点

1、邮政广告宣传。各商业用户口可以根据自己的宣传需求，设计不同的大小的版面，进行宣传。

在前期，需对市场进行大规模的宣传，因此建议客户对所有夹报、专送和信封投递都派送一至两遍。

在延续宣传期，需选择需求可户进行投递。由于房产商、家装行业及建材行业所面对的客户群大致一致——购房者为首选。因此投送的客户主要集中在有固定收入的人群（即各单位），县内企业，经商人士以及养殖户。

2、数据库商函宣传。在消费者消费心理日趋成熟的今天，商户竞争的焦点已经从以往等客上门、卖场展示等上升为主动出击，精准投放的角力、谁能更准确更优质的服务，谁就能迅速抓住消费者的心。

（1）对与房产商需有限考虑的商函客户在于中高级收入人员以及住房需求户，邮政推荐的针对性数据库为：白领人士、各级党政机关干部、企事业单位中高层管理人员、私家车主、中高档小区住户、医务人员、村干部、外出务工人员库、教师库等。

（2）对于家装行业和建材商，其主要宣传的客户在于近阶段已购房户，乃至包括需购房人群。

3、邮资封片宣传。在一个区域内想要迅速提升自身形象，打开宣传面，制作自己的邮资封、片非常重要。对于房产、家装及建材行业来说，与客户之间进行了交流沟通，无形间也起到了宣传企业，树立自己在县城内品牌形象的作用。

4、商务期刊宣传。根据客户特性与需求，利用期刊产品相应的宣传 4

页面进行形象、业务推介等个性化专版广告宣传，并通过客户自身或邮政平台，进行灵活赠阅。也可将多个客户宣传内容拼合在同一期期刊内进行统一发布与宣传，按各自费用标准占比。 将《特别文摘》、《特别关注》、《大象》三种为主推商务期刊品种，《特别文摘》、《特别关注》为月刊刊社免费赠送封二、封三、封底三个广告面及封面LOGO，三个广告面的经营权。

四、具体价格内容

1、邮政广告：就印刷10000份单张16开彩页来说，按每分0.3元（含投递费用）计算，价格3000元。

2、商函价格：按本埠价格0.8元/枚计算，发送5000封商函价格4000元；外埠投递1.2元/枚计算，发送5000封商函价格6000元。

3、邮资封、片价格。邮资封：（本埠）1.2元/枚。邮资明信片：1.8元/封。

4、商务期刊价格：《特别文摘》、《特别关注》为月刊，每期5元一本，全年订价均为60元，起印量为500份。特别说明：省报刊印务中心对每期《特别文摘》、《特别关注》商务期刊另加收500元的制版费。《大象》为周刊，全年订价为150元。

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第二篇：房地产市场营销重点

房地产市场含义：从狭义上讲，房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所

房地产一级市场是由政府垄断经营的土地使用权让渡市场。 一级市场是由国家垄断的出让市场，二、三级市场是开放的转让市场。

房地产营销是指房地产开发经营企业开展的创造性地适应动态变化着的房地产市场营销活动，以及这些活动综合形成的房地产商品、服务、和信息从房地产开发经营者流向房地产购买者的管理过程。

房地产市场营销环境，既影响房地产企业的市场和营销活动的参与者影响力，他是房地产企业的生存空间，是房地产企业营销活动的基础条件。

房地产市场调查准备阶段：1确定研究目标2制定调查计划3问卷的设计

市场调查的搜索资料阶段：1建立市场调查组织2原始资料调查3二手资料调查。 房地产市场调查的整理分析资料阶段:1质量控制2统计分析3调查报告4总结反馈 房地产市场调查方法：1询问调查法2观察调查法3实验调查法。

房地产预测是指借助历史统计资料和市场调查，运用科学的方法和手段，对房地产未来市场供求及发展趋势作出预计、预算和判断。

房地产市场预测原理：1惯性原理2相关原理3类推原理4统计原理

马斯洛需求层次理论：1生理需求2安全需要3归属和爱的需要4被尊重的需要5自我实现的需要6认识和理解需要7审美需要

房地产购买者的需求层次：1住宅需求需要2住宅功能需要3住宅服务需要4住宅环境需求5住宅品味需求

房地产市场细分概念：根据房地产消费者之间需求与欲望的差异，那整个房地产市场划分为若干个具有大致相同的需求与欲望的消费者群，每一个消费者称为一个房地产细分子市场。 房地产市场细分的依据：1消费者市场的细分依据2生产者市场的细分依据

房地产产品定位是房地产企业为其确定的目标市场开拓并提供满足目标市场需要的房地产产品，是为了适应消费者某一期望值而设计的产品和营销组合明确房地产企业的消费者和竞争者的范围。

产品质量定位、功能定位、造型定位、面积定位、颜色定位等

房地产产品的核心利益-产品质量：1房地产产品本身所具备的质量标准2房地产拥有者的权利与承担的义务

房地产产品的基础价值-房型：1要有明确合理的功能区2要讲究房间的间隔分布3要重视客厅的设计4要注意厨房、卫生间的功能和面积

品牌策略：1品牌化策略2品牌扩展策略

房地产价格的特征：1房地产价格实质上是房地产权益的价格。2房地产价格及可以表示为交换代价的价格，也可以表示为使用和收益代价的租金3房地产价格是在长期考虑下形成的4房地产的现实价格一把随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易作用。 房地产价格形成基础：1房地产的有用性2房地产的稀缺性3房地产的有效性

房地产定价的理论依据：1基本理论2收益理论3效用理论4供求理论5代替理论 新产品定价策略：1取脂策略2渗透策略3满意策略

影响房地产营销渠道选择的因素1产品因素。（ 1）房地产产品的单位价值越高，营销渠道营越短（2）技术性强或复杂的房地产产品，营销渠道不宜长（3）市场供求情况不同，选择的营销渠道有别（4）新产品的营销渠道应该长。2市场因素（1）市场范围的影响（2）需求量的影响（3）消费者购买习惯的影响（4）市场竞争的需要3房地产企业因素（1）企业规模和声誉（2）企业的管理能力（3）企业对控制渠道的要求（4）企业愿意提供服务的状况4政策法规因素

公共关系的概念：是指企业在从事市场营销活动中正确处理企业与社会关系，一边树立企业的良好形象，从而促进产品销售的一种活动

公共关系的基本特征表现：1公共关系是一定社会组织与其相关的社会公众意见的相互关系2公共关系的目标是为企业广结良缘，在社会公众中创造良好的企业形象和社会声誉3公共关系的活动以真诚合作、平等互利、共同发展为基本原则4公共关系是一种信息沟通，是创造人和的艺术5公共关系是一种长期活动。

房地产关系促销功能：1搜集信息，监测环境2咨询建议，决策参考3舆论宣传，创造气氛4交往沟通，协调关系5教育引导，社会服务

房地产人员推销概念：是由销售人员面对面向客户促销产品，并且促使对方购买的营销行为 人员推销与其他促销方式比较优势与特点：1灵活性2选择性3完整性4情感性 房地产人员推销的策略：1刺激反应策略2启发配方策略3需求满足策略