毕业论文调研报告
时光如梭，岁月如箭，转眼之间六周的时间就过去了，通过这六周的调研知识，使我对二手房市场有了更深一层的认识。
房地产业是国民经济中的重要组成部分。由于其产业关联度大，与建筑业、建材业、机械工业、装修业、金融业、居民服务业等众多产业都有很密切的关系，因此它的活跃能够极大地带动其他产业部门的繁荣，拉动总体经济的增长。随着住房制度改革的不断深化，北京市的住房市场快速发展，房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。
随着国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大，二手房市场将逐步发育成熟，成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。然而，二手房交易市场是伴随着我国住房制度改革诞生的新兴市场，存在问题是不可避免的，但我国二手房交易市场的发展前景十分广阔，目前政府相关部门正在采取各项措施，培育和完善二手房交易市场。二手房市场的发展有着非常广阔的前景，随着二手房交易市场的进一步完善，人们将更能容易实现居者有其屋的理想，二手房交易市场像其他市场一样将为人们的生活水平的提高做出更大的贡献。对于北京市二手房市场的发展，我主要是从以下几个方面深入研究的。
一、 北京市二手房市场的现状
通过调查显示，二手房由于价格相对低廉，地段较好，社区成熟等优势得到京城大多数百姓的认可，城区地带新建商品房价格长时间居高不下、城市拆迁工作带来相关人员的的二次置业需求、外来人口对住房的需求逐渐从租赁转向产权的购买、城市交通的拓展完善带动相关地带的地域价值升高等因素都导致了北京市二手房需求量在逐年递增。分析其需求旺盛的原因，主要有以下几点：
(1)价格相对商品房较低廉，使二手房成为置业阶梯消费中必不可少的一环。
(2)拆迁和城市改造，使二手房成为中低收入者的重要选择。
(3)城市环境的完善，轨道交通建设加快，使二手房更具有得天独厚的优势。
但是当20xx年楼市限购风暴袭来，作为风向标的二手房市场似乎最先感受到了楼市降温的寒冷。各地“限购令”中，北京市的政策被认为是最严厉的。“京十五条”开始执行的首个周末，北京楼市二手房成交量以交白卷的方式回应了这一政策。尽管业内很多人认为北京楼市调控细则对于新开楼盘的影响远大于二手楼盘，但现实中二手房表现却让人看到调控政策强烈的后续效应。事实上，在各地落实楼市“新国八条”细则陆续出台之前，二手房市场受到的影响已经开始显现。
最近的大半年时间里，二手房市场可谓经历了“悲喜两重天”，今年北京的二手房市场有一定回暖势头。一方面，在国家调控及政策下，房价有可能继续回落，尤其是二手房价还有下跌空间；另一方面，随着央行差别化住房信贷政策的继续落实，银行针对自住型购房人群，尤其是首次购房人群的按揭贷款有望进一步放宽，有助于购房需求的平稳释放。随着全国两会的定调，开发商对楼市现状有了更加明确的判断，更多项目不再搞花样百出的营销噱头，而是真真正正地降低价格，带动了住宅交易量持续增长，使楼市回暖，从而也带动了二手房交易量的增长。
二、 北京市二手房交易中存在的问题
目前房地产中介企业数量稳步增加，二手房的交易量在目前的房地产市场中正以惊人的速度增长。虽然看起来二手房市场供不应求，红红火火，但也存在着相当多的问题。
（一）政府及有关部门已经进行了几次的宏观调控，欲改变一、二级市场发展严重失衡的现状，减少了房地产开发的投入，鼓励和促进二级市场的发展。然而，针对二级市场的发展的相关政策制度、法律法规等依旧很少。政府及相关部门在二手市场的发展方向、一级市场与二级市场之间的互补发展方向及政策指引上，尚未出台可行的方案。由此而见，政府在构建二级市场体系的指导只能还未完全健全。
（二）中介陷阱，祸害交易双方利益
在操作二手房买卖交易的过程中，买卖双方最关心的问题是买卖交易的安全。二手房市场中介机构欠缺规范，存在着恶性竞争，缺乏诚信，这种情况严重地扰乱了二手房市场的有序、规范发展。究其原因有以下几点：经纪业务操作不规范
其一，部分中介公司为了获得非法利益，暗箱运作经纪业务，对委托人隐瞒与经纪有关的重要事项。
其二，利用霸王条款约束业主。主要包括代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准。
信息不对称导致消费者自己流失资金。房地产经纪活动中，经纪公司大量占有委托人的交易资金，通过先收取买家房款，拖延办理过户的时间，利用这时间
差挪用买家资金，导致消费者资金的安全缺乏有效的保障措施，从而增加了房地产经纪交易风险。
其三，贷款中存在的风险。（1）借款人的融资问题和还款风险。首先是融资问题。一是按揭贷款融资。二是抵押套现融资。其次是还款风险。借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。（2）二手房贷款服务机构的诚信风险。在二手房贷款操作的过程中，二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效的控制，银行的利益无法得到很好的保障。（3）各商业银行内部风险管理和控制机构尚未完善。
三、 北京市二手房市场存在问题的对策分析
二手房交易市场是伴随着我国住房制度改革诞生的新兴市场，存在问题是不可避免的，但我国二手房交易市场的发展前景十分广阔，目前政府相关部门正在采取各项措施，培育和完善二手房交易市场。其中包括：
首先，中介公司从业队伍素质的提高，是保证二手房交易市场进入良性竞争的前提
在政府有关部门的大力整顿，以及行业中守法中介的共同努力下，随着二级市场越来越成熟，中介公司之间的竞争将日益激烈，中介市场同时开始向规范化操作和打造服务品质的方向发展，因此规范和优质服务将会成为中介市场的主题。我爱我家、链家、21世纪不动产等大型品牌中介公司在这几年发展壮大的同时，也在规范操作手续，在树立行业良好形象方面积极筹谋，它们无疑也成为了中介市场不可替代的顶梁柱。
此外，中介公司也越来越将更多的精力投放在客户服务中来，而非连锁网络的搭建上。通过专业分工和操作细化，提高服务质量，只有这样，才能促进北京二手房市场房屋交易的良好循环。
其次，尽力建立和完善物业税的征收制度
20xx年5月25日发布的《国务院批转发展改革委关于20xx年深化经济体制改革工作意见的通知》，提出要深化房地产税制改革，包括研究开征物业税。尽管物业税的征收政策暂时没有定论，但一旦它涉及二手房市场，将对二手房市场造成不小的冲击。其主要表现在：一方面，征收物业税需要有关部门定期对房地产价值进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税收会随房产的价值而提高。但如果二手商品房市场价格比当年的购买价格相比呈现出明显的下跌趋势，那么物业税就不一定是上涨了。另一方面，土地增值必定会带动物业税的上涨，因此，如果一个楼盘升值了，那么新的买家而对越来越重的税负难免会再三考虑。所以对于增值的楼盘来说，很有可能出现有价无市的现象。
北京市二手房市场的发展有着非常广阔的前景，随着二手房交易市场的进一步完善，人们将更能容易实现居者有其屋的理想，二手房交易市场像其他市场一样将为人们的生活水平的提高做出更大的贡献。
第二篇：北京市二手房市场现状及对策研究调研
毕业论文调研报告
时光如梭，岁月如箭，转眼之间六周的时间就过去了，通过这六周的调研知识，使我对二手房市场有了更深一层的认识。
房地产业是国民经济中的重要组成部分。由于其产业关联度大，与建筑业、建材业、机械工业、装修业、金融业、居民服务业等众多产业都有很密切的关系，因此它的活跃能够极大地带动其他产业部门的繁荣，拉动总体经济的增长。随着住房制度改革的不断深化，北京市的住房市场快速发展，房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。
随着国家对新建商品房市场调控力度的加大和存量房市场的逐步扩大，二手房市场将逐步发育成熟，成为与一手房市场相竞争和共存的市场形态。然而，二手房交易市场是伴随着我国住房制度改革诞生的新兴市场，存在问题是不可避免的，但我国二手房交易市场的发展前景十分广阔，目前政府相关部门正在采取各项措施，培育和完善二手房交易市场。二手房市场的发展有着非常广阔的前景，随着二手房交易市场的进一步完善，人们将更能容易实现居者有其屋的理想，二手房交易市场像其他市场一样将为人们的生活水平的提高做出更大的贡献。对于北京市二手房市场的发展，我主要是从以下几个方面深入研究的。
一、 北京市二手房市场的现状
通过调查显示，二手房由于价格相对低廉，地段较好，社区成熟等优势得到京城大多数百姓的认可，城区地带新建商品房价格长时间居高不下、城市拆迁工作带来相关人员的的二次置业需求、外来人口对住房的需求逐渐从租赁转向产权的购买、城市交通的拓展完善带动相关地带的地域价值升高等因素都导致了北京市二手房需求量在逐年递增。分析其需求旺盛的原因，主要有以下几点：
(1)价格相对商品房较低廉，使二手房成为置业阶梯消费中必不可少的一环。
(2)拆迁和城市改造，使二手房成为中低收入者的重要选择。
(3)城市环境的完善，轨道交通建设加快，使二手房更具有得天独厚的优势。
但是当20xx年楼市限购风暴袭来，作为风向标的二手房市场似乎最先感受到了楼市降温的寒冷。各地“限购令”中，北京市的政策被认为是最严厉的。“京十五条”开始执行的首个周末，北京楼市二手房成交量以交白卷的方式回应了这一政策。尽管业内很多人认为北京楼市调控细则对于新开楼盘的影响远大于二手楼盘，但现实中二手房表现却让人看到调控政策强烈的后续效应。事实上，在各地落实楼市“新国八条”细则陆续出台之前，二手房市场受到的影响已经开始显现。
最近的大半年时间里，二手房市场可谓经历了“悲喜两重天”，今年北京的二手房市场有一定回暖势头。一方面，在国家调控及政策下，房价有可能继续回落，尤其是二手房价还有下跌空间；另一方面，随着央行差别化住房信贷政策的继续落实，银行针对自住型购房人群，尤其是首次购房人群的按揭贷款有望进一步放宽，有助于购房需求的平稳释放。随着全国两会的定调，开发商对楼市现状有了更加明确的判断，更多项目不再搞花样百出的营销噱头，而是真真正正地降低价格，带动了住宅交易量持续增长，使楼市回暖，从而也带动了二手房交易量的增长。
二、 北京市二手房交易中存在的问题
目前房地产中介企业数量稳步增加，二手房的交易量在目前的房地产市场中正以惊人的速度增长。虽然看起来二手房市场供不应求，红红火火，但也存在着相当多的问题。
（一）政府及有关部门已经进行了几次的宏观调控，欲改变一、二级市场发展严重失衡的现状，减少了房地产开发的投入，鼓励和促进二级市场的发展。然而，针对二级市场的发展的相关政策制度、法律法规等依旧很少。政府及相关部门在二手市场的发展方向、一级市场与二级市场之间的互补发展方向及政策指引上，尚未出台可行的方案。由此而见，政府在构建二级市场体系的指导只能还未完全健全。
（二）中介陷阱，祸害交易双方利益
在操作二手房买卖交易的过程中，买卖双方最关心的问题是买卖交易的安全。二手房市场中介机构欠缺规范，存在着恶性竞争，缺乏诚信，这种情况严重地扰乱了二手房市场的有序、规范发展。究其原因有以下几点：经纪业务操作不规范
其一，部分中介公司为了获得非法利益，暗箱运作经纪业务，对委托人隐瞒与经纪有关的重要事项。
其二，利用霸王条款约束业主。主要包括代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准。
信息不对称导致消费者自己流失资金。房地产经纪活动中，经纪公司大量占有委托人的交易资金，通过先收取买家房款，拖延办理过户的时间，利用这时间
差挪用买家资金，导致消费者资金的安全缺乏有效的保障措施，从而增加了房地产经纪交易风险。
其三，贷款中存在的风险。（1）借款人的融资问题和还款风险。首先是融资问题。一是按揭贷款融资。二是抵押套现融资。其次是还款风险。借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。（2）二手房贷款服务机构的诚信风险。在二手房贷款操作的过程中，二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险，无法得到有效的控制，银行的利益无法得到很好的保障。（3）各商业银行内部风险管理和控制机构尚未完善。
三、 北京市二手房市场存在问题的对策分析
二手房交易市场是伴随着我国住房制度改革诞生的新兴市场，存在问题是不可避免的，但我国二手房交易市场的发展前景十分广阔，目前政府相关部门正在采取各项措施，培育和完善二手房交易市场。其中包括：
首先，中介公司从业队伍素质的提高，是保证二手房交易市场进入良性竞争的前提
在政府有关部门的大力整顿，以及行业中守法中介的共同努力下，随着二级市场越来越成熟，中介公司之间的竞争将日益激烈，中介市场同时开始向规范化操作和打造服务品质的方向发展，因此规范和优质服务将会成为中介市场的主题。我爱我家、链家、21世纪不动产等大型品牌中介公司在这几年发展壮大的同时，也在规范操作手续，在树立行业良好形象方面积极筹谋，它们无疑也成为了中介市场不可替代的顶梁柱。
此外，中介公司也越来越将更多的精力投放在客户服务中来，而非连锁网络的搭建上。通过专业分工和操作细化，提高服务质量，只有这样，才能促进北京二手房市场房屋交易的良好循环。
其次，尽力建立和完善物业税的征收制度
20xx年5月25日发布的《国务院批转发展改革委关于20xx年深化经济体制改革工作意见的通知》，提出要深化房地产税制改革，包括研究开征物业税。尽管物业税的征收政策暂时没有定论，但一旦它涉及二手房市场，将对二手房市场造成不小的冲击。其主要表现在：一方面，征收物业税需要有关部门定期对房地产价值进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税收会随房产的价值而提高。但如果二手商品房市场价格比当年的购买价格相比呈现出明显的下跌趋势，那么物业税就不一定是上涨了。另一方面，土地增值必定会带动物业税的上涨，因此，如果一个楼盘升值了，那么新的买家而对越来越重的税负难免会再三考虑。所以对于增值的楼盘来说，很有可能出现有价无市的现象。
北京市二手房市场的发展有着非常广阔的前景，随着二手房交易市场的进一步完善，人们将更能容易实现居者有其屋的理想，二手房交易市场像其他市场一样将为人们的生活水平的提高做出更大的贡献。
北京从
2007
年开始实行单一票价，地铁一直是
2
元坐全程，目前北京地铁日均客运量已达
1000
万人次左右，全国客运量最大。其中，高峰时段的拥挤程度真是远超常人想象，部分
站点经常出现乘客等多趟车才能挤上去的现象，即使上去之后也有
“
被挤成相片
”
的风险。
最近北京市政府办公厅印发了《进一步加强轨道交通运营安全的工作方案》
，提出将制定高
峰时段票价差别化方案，
并择机出台。
《方案》
提出，通过价格杠杆分散高峰时段客流压力，
降低大客流风险。这意味着，从
2007
年以来的北京地铁
“2
元时代
”
即将终结。
地铁的实质是从时间上定义城市生活
地铁通车之后，
许多城市生活的判断价值标准就会改变，
从以往的空间概念转变为时间上的
判定，地铁的实质就是以时间换取空间，从时间上定义城市生活。
轨道交通的便利性对郊区房产的影响非常大，从几年前八通线对通州，到
13
号线对昌平的
影响，就已经可以看到郊区轨道交通线对郊区房产的影响，
2011
年以来开通的大兴线、房
山线、
15
号线等更是快速拉动了这些郊区房产的价值。连河北的燕郊动辄传出的轨道交通
连接北京消息，
真真假假的消息都能够拉涨区域房价。
可见轨道交通对郊区房产的影响巨大。
北京轨道交通的价格可以说是全国最低的，
因为这个政策也的确使得郊区房产的价值得到了
极大的提高。
以同样是一线城市的上海为例，
北京的轨道交通价格远远低于上海。
上海地铁
票价按里程方式计价：
6
公里以内
3
元，
6-16
公里
4
元，
16
公里以上每
10
公里加收
1
元
,
上不封顶：
9
元。可以说因为低票价这个政策使得北京郊区房产的价值得到了极大的提高。
以最典型的通州为例，在
2011
年房价最高的时候，价格甚至接近东四环周围。即使在现在
通州的房价也基本接近朝阳的东五环区域。
出现这一现象的主要原因除了通州投资需求比较
旺盛外，主要的原因是通州到核心区的通达便利性，从通州坐地铁到
CBD
只需要
30-40
分
钟。
而且票价仅
2
元。
交通时间成本和金钱成本都不高，
这使得区域房价得到了上涨的空间，
因为交通的便利拉近了郊区的距离。
买房流程攻略指南
选房资料购买资格签订合同贷款流程验收过户
地铁票价上涨
三口之家
“
地铁族
”
一年交通成本将增加万元
但如果票价上涨了，
通州、
房山、
大兴等郊区的房产还会维持现在的热度吗？按照上海的计
算办法：
八通线全长
18.9
公里，从八通线到国贸的成本将达到
5-6
元。
房山长阳到中关村
35
公里，交通成本将达到
7-8
元。
生物医药基地到中关村
42
公里，成本也将超过
8
元。
顺义南法信到国贸接近
40
公里，成本也将超过
8
元。
以一个三口之家为例，如果父母均地铁上班，地铁票价调整前夫妻每个工作日交通成本仅
8
元，而一旦地铁改变收费方式，
交通成本将达到
32
元。按照一个月
22
个工作日计算，之前
的交通成本仅
176
元，改变收费之后，住在郊区、
城区上班的交通成本将达到
704
元，
如果
周末再有几天去城里，
交通成本将突破
800
元，
相比之前最少增加
600
元以上。
如果家庭有
3
人以上上班，月交通支出将增加千元以上。
一年将会增加上万元的交通成本，这将明显影响郊区房产的价格，
一旦票价上涨，
房山、大
兴、通州的需求将会出现明显萎缩，
对于郊区房产来说，
投资比例比较高，
租住郊区的租客
也可能会因为高票价选择搬离郊区。
快速轨道交通有利于降低经济要素转移的成本，
也就是说，
建成了地铁，
它的经济效益是与
距离成本成反比的。比如说，有了地铁，你从某一个地方到另一个地方，距离越远，其实你
获得的经济效益越大。
但如果地铁价格明显上涨，
很可能使得郊区的交通成本明显增加，
对
于因为高房价无奈选择郊区置业的刚需人群来说，很可能会转移到城区寻找小面积房源。
地铁涨价的实施与否将对房地产市场带来巨大影响。
其实这从高铁的价格就可以看到，
虽然
北京与天津房价差距很大，
高铁的时间距离也仅半小时，
但因为高票价选择两地生活的人群
明显非常少。如果北京地铁价格上涨，对郊区房价的影响将非常巨大。
张磊表示，
今年年底前北京开通的四条地铁必然会带动周边楼市价格
上涨，尤其是地铁站周边二手房的租金价格，肯定会应声而涨，因为
租房客群大多没有车或暂时不买车，第一关注的就是交通问题。
年底前，包括
10
号线二期在内的四条地铁将开通，而地铁站点周边
的二手房租金已经闻风而动，最高涨幅已经达到
30%
。
地铁未开
租金先涨
“地铁还没开，房主已经通知涨价了。
”成寿寺路
中海城紫鑫阁
（
资
料
、
团购
、
论坛
）内的美甲店刚刚开业，店主李敏就已经为明年的房
租发愁了。房子明年
2
月份到期，还有不到半年，她已经从房主口中
获悉月租金要从现在的
3100
元涨到
3600
元。
而开在小区里的美甲店
目前还没有赢利，加上租金上涨的成本，李敏如同热锅上的蚂蚁，好
不容易有个营生，没准会以失败告终。
李敏走遍了小区内的所有中介公司，
获得的信息是地铁开通后，
房租
必涨无疑，即便在明年的淡季
2
月份，也不会少于
3500
元
/
月。据记
者了解，中海城紫鑫阁几乎就是盖在
10
号线二期成寿寺路站上，出
了小区走几步就是地铁站，
虽然交通方便了，
但租金成本的上涨还是
困扰着里面的租户。
而这个小区本来就是商住两用，
里面的房子大部
分都在出租，
现在租住在这里的小白领们晚上除了遛狗，
就是聚在一
起讨论要不要搬家。
9
号线涨幅最大
达
30%
果壳达人透漏的必备生活锦囊
【衣】面子工程【食】胃与味的辩证关...【住】技术·宅【行】交通以行人为本
按照现在的预期，
成寿寺路周边的房租涨价还不是最严重的，
比不过
6
号线和
9
号线。据记者了解，
6
号线东起草房站，西至五路居站，
途经商品房集中的青年路和金台路。据
21
世纪不动产门店的反馈信
息，今年
6
号线两端的二手房租金已上涨约
10%-20%
。而
9
号线沿
线的
恒富花园
（
资料
、
团购
、
论坛
）
小区两居室月租金从年初的
3200
元足足上涨了千元，涨幅甚至达到三成。
对此，
21
世纪不动产市场分析师张磊说，目前在北京，人们的日常
生活已经离不开轨道交通，
一方面路面交通拥堵不堪，
地下轨道快捷、
准时；另一方面房价居高不下，人口分布郊区化，轨道交通既是郊区
通行的必要设施，
也扩大了城市的有效地理空间。
近日北京市传出消
息，在实行“尾号限行”之外，正在研究分时分段“单双号限行”等
措施，这更增加了人们对轨道交通的依赖性。无论是买房还是租房，
附近是否通地铁已是消费者普遍关注的问题。
张磊表示，
今年年底前北京开通的四条地铁必然会带动周边楼市价格
上涨，尤其是地铁站周边二手房的租金价格，肯定会应声而涨，因为
租房客群大多没有车或暂时不买车，第一关注的就是交通问题。
地铁带来的升值效应已经减弱
虽然年底前四条地铁将投入运营，给周边房租带来不小的升值空间，
但是比起前几年
5
号线和
4
号线的威力，
已经相去甚远。
据记者了解，
当年这两条地铁线路的规划出炉、正式建设、投入运营三个时期，房
价都有不同程度的上涨，
最后叠加起来房价上涨幅度达到
30%
，
而租
金涨幅更是不言而喻。
张磊认为，从过去的经验看，地铁的带动效应呈波状扩散，每次地铁线路重要节点的进展都会引发不同的租售价格反应，而房屋租金的上涨有一定的滞后性，地铁正式运营前后，区域内辐射楼盘房租仍有上涨的可能。不过，由于今年多数楼盘已透支地铁效应，再次上涨的幅度较小。加上地铁线路越来越多，房价和租金的上涨都会有所放缓北京即将通车的四条地铁线路