授信调查报告模板

关于某公司授信xx万元的调查报告

某公司(或集团公司)为我行存量贷款客户(或新拓展客户)，现有信用等级xx级，授信xx万元(种类与额度)，现有用信余额(种类与额度)。本次拟调查同意对该公司(或集团公司)授信xx万元(授信种类与额度)。

一、本次调查基本情况

(一)本次调查所采取的调查方法、调查程序；

(二)基本可以认定真实的相关资料及认定的依据；

(三)重点说明：无法认定是否真实的相关资料及无法认定的原因。

二、客户基本情况

(一)概况

客户成立时间、位置、注册地、组织性质、注册资本及股东构成、组织结构和管理模式、经营范围。《企业法人营业执照》(《营业执照》、《事业法人(单位)登记证书》等)、《组织机构代码证》、贷款卡，以及必需的行业经营许可经营证明或资质证书等主体资格证明文件是否齐备有效，是否存在被吊销、有效期满的情况，是否具备合规合法的贷款主体资格。

公司主要经营产品、年设计生产能力、现在实际生产数量、市场占有率、产品在竞争领域中所处的位置和竞争优势。客户经营历史沿革、营业规模和经营状况、在区域和行业中的地位和影响。

如为政府类主体公司，则说明其隶属关系、政府管理方式、资金运行模式，以及公司自成立以来的整体营运状况。

(二)法定代表人及主要管理人员情况

法定代表人（或主要负责人）和主要经营管理人员 (总经理、财务和市场部门负责人等)基本情况，主要包括简历、经营历史、个人信用记录以及是否兼任其他职务等，并判断是否具有从业经验和相应的经营管理能力，是否有不良信用记录。

(三)关联公司情况

关联公司关系图谱，并说明：

1、各关联公司基本情况和经营情况。包括：成立时间、位置、注册地、组织性质、组织结构、管理模式、注册资本及股东构成、法定代表人和主要负责人、信用状况、经营范围、经营情况、市场地位财务状况等。

2、各关联公司的关联情况，该集团性客户的类型。需说明集团主营业务是否突出，有无核心竞争力，集团对外投资比例是否过高，是否会对集团主营业务发展构成实质性影响，集团是否存在信用过度集中风险等情况；公司股东或实质控制人(可控制该公司的单位或个人)是否有不良记录，是否为逃废债企业、经营状况一般或有可能出现其他问题的企业，是否存在股东侵占公司合法利益的行为。

三、客户授信、用信情况

调查说明公司(或集团公司)目前在各行的信用等级，授信种类与额度，现有用信余额(种类与额度)；关联公司授信xx万元(种类与额度)，现有用信余额(种类与额度)，以及用信方式、对外担保等情况。并以图表的形式进行说明。

金额单位：万元

通过信贷查询和实地调查相结合，调查公司在他行的开户情况、评级，授信及用信情况、信用形态，利息偿付情况、对外担保，以及是否涉及诉讼等。若信贷查询和实地调查不一致，需详细说明。

说明北部湾银行信用在整个集团对外融资构成中是否占据过高比重；关联公司之间的相互担保、对外担保情况；集团及关联企业的核心资产是否主要在北部湾银行落实担保，由关联企业提供保证担保的信用比重是否过高等；关联公司之间的关联交易和关联借款情况。

四、与我行的合作情况

公司与我行合作情况，主要包括是否签订合作协议(银企(校、院合作协议)，客户在我行的日均、月均存款余额、存贷比，货款归行率、低信用风险业务与我行合作的额度和占比、我行结算量和占比、国际业务与我行合作的额度和占比、代理保险、代发工资等的合作情况。对于有合作协议如有执行达不到原来约定的相关情况的，分析原因并提出改进措施。

五、近三年财务分析

(一)主要财务数据(近三年、当期)

(上述表格仅以法人客户举例说明)

金额单位：万元

（以上简表应根据企业情况对列举科目进行增减）

(二)主要财务数据说明

1、说明客户提供的报表种类(单独报表或合并报表，集团本部用信应提供集团本部报表，不得接受客户的汇总报表)。提供近三年年度财务报告及最近一期财务报表，成立不足三年的，提交成立以来的年度财务报告及最近一期财务报表。如果财务报表经过审计，须提供审计报告全文。对于有保留意见、否定意见或拒绝发表意见的，必须进行进一步的详细调查，并向会计师事务所调查了解原因，在调查报告中进行描述。

2、说明固定资产、无形资产、资本公积、实收资本等是否有评估增值因素，增值的额度有多大、其原始的取得成本，是否符合会计规定。

3、说明长、短期投资增长明细，是否与客户整体经营规划相匹配，其资金来源是否来自银行贷款，是否存在以投资方式逃避银行监管、甚至逃废银行债务的倾向，大额投资项目是否属于国家政策限制或禁止的项目，大额投资项目的收益和主要风险情况，新增的大额投资项目对借款人偿债能力的影响。

4、说明应收账款、其他应收款、存货、应收票据、应付票据、应付账款、其他应付款等科目的明细及原因，相关明细判断是否符合会计规定，是否与客户经营相匹配，账期是否合理。对于额度变化比较大或异常的科目，根据相应的明细分析原因，并判断是否合理。

5、说明关联交易和关联款项的额度及增减变化情况，及对该公司财务状况的影响情况。

6、根据三张报表的勾稽关系，说明报表数据是否衔接；根据所得税缴纳的额度判断是否足额计提所得税，根据税金科目判断收入和利润的合理性。

(三)财务指标列举对比和综合分析

1、偿债能力指标分析

(如以最近年度数据作为当期数据的，则最近年度数据与当期数据合一，下同)

偿债能力分析：根据资产负债率、流动(固定)资产占比及流动(固定)资产明细判断客户的资产结构、占比是否合理，资产分布是否与企业主营活动匹配，客户长期偿债能力如何；根据流动比率、速动比率、现金保有量、流动资产的结构、现金流动负债比率判断客户短期偿债能力；判断资产的流动性与负债的流动性是否匹配，是否存在“短贷长用”的现象。

2、营运能力分析

营运能力分析：根据应收账款、存货、应付账款、应收票据、应付票据等科目判断主要参与流转的资产占用是否合理，并根据应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率等判断营运能力如何。

3、盈利能力分析

盈利能力分析：根据销售收入、主营业务利润、营业利润、净利润的额度和增减变化情况判断其经营状况，根据增长率指标、回报性指标判断赢利能力如何和发展情况如何。

4、现金流量分析

    现金流量分析：根据客户经营性、投资性、筹资性现金流的流入量、流出量和净流量等总体情况，分析客户经营性、投资性、筹资性现金净流量与现金净流量的占比结构和变动状况，结合借款人经营现金流入量与销售收入、应收应付账款的比例，判断借款人获得现金能力的情况似及销售收入、经营利润的真实有效性；合理预测客户未来的现金流，判断是否存在净现金流量无法清偿即将到期贷款的情况；通过分析客户经营现金流出量与成本费用比例以及投资活动现金流入(出)量、筹资活动现金流入(出)量，掌握客户资金的大致流向和具体用途，判断其与客户的经营、投资、融资行为是否匹配。

    趋势分析：根据客户近三年的财务指标，纵向分析变化的原因并判断财务指标的变动方向。

    横向分析：根据客户偿债能力、营运能力、收益能力等核心指标，与同业或行业指标(与相关行业、相关地区客户同一时期的比较)进行对比，横向分析其原因并判断客户在行业中的地位及发展方向。

    结论：通过以上财务指标和财务分析，对客户的总体财务状况进行整体判断(如财务状况优秀、良好、正常、一般、较差、很差)。

    1、对于事业类法人客户，根据上述标准进行调查说明；但必须调查说明以下因素(包括但不限于)：

    (1)当地教育、卫生和财政部门等对该类客户的预算外和预算内资金的政策和管理方式，其资金预算的管理方式和资金分割、划拨方式，测算其实际的年可剩余支配资金，并据此测算其实际的还本付息能力。

    (2)对于学校类客户，其收取的各项收费的构成和结构，其捐资助学费的收取情况，其捐资助学费的上缴情况和使用情况，提出应从捐资助学费中提取的财政统一核算因素、办公经费补充因素、教师工资和福利等因素，每年的实际剩余。

    (3)对于医院类客户，其医疗收入的结余情况和药品收入的结余情况，当地卫生和财政部门对该类客户的预算外和预算内资金的政策和管理方式，并注意核实对于医院收费后当地卫生和财政部门的统筹因素和实际可支配额度。

    2、对于房地产公司和新成立的项目公司等，根据行业特点等对以上财务情况可以适当简化。应重点结合项目的投入情况、资金来源等情况与其财务核算情况进行对比分析。

3、对于政府类主体公司，应重点分析其当地政府债务性状况(如GDP、债务余额、当年可支配财政收入和当年还本付息额)。

六、非财务因素分析

    (一)产业政策和信贷政策

    客户从事的经营活动(信贷业务用途)是否符合国家产业政策、技术政策、区域政策和环保政策以及我行的信贷政策。

    (二)市场分析

    分析所处行业的行业政策、行业发展阶段、行业竞争程度、行业壁垒以及产品所处行业在产业链中的地位，判断行业的整体市场特点并预测行业市场特点的变化趋势；上下游行业发展趋势和稳定性。

    客户在所处行业中的位次、市场占有率、发展前景、竞争优势等情况分析，判断客户对上、下游产品的定价能力、采购地位等。

    (三)市场营销策略

    客户是否具备稳定的供货渠道和销售网络，采取的市场营销策略是否与市场需求变化相适应，产品定位和市场细分是否符合实际，并对客户市场营销能力在同业中进行比较分析。

    (四)技术研发能力

    客户的生产技术和工艺是否符合国家规定标准并具有一定的先进性、产品质量是否满足国家相关规定；客户是否有专门的研发人员和研发部门，其研发力量是否较好，是否有技术储备和技术领先能力、是否有一定的技术领先优势。

    (五)管理能力分析

    客户治理结构是否完善、内控及财务制度是否健全，管理模式如何，资金调拨是否规范。主要管理人员是否稳定、是否具有足够的经营管理经验和经营管理能力；客户规模扩张是否有足够的资金储备和人才储备等。

    七、本次授信情况

    (一)授信控制量分析

    1、单个客户：

    测算该公司授信控制量，当年客户授信量不应超过授信控制量。

    2、集团客户：

    根据我行对集团客户授信的规定，以集团合并报表测算集团客户整体授信控制量。

集团内部单个客户授信控制量应单独测算，各单个客户授信量不应超过单个客户的授信控制量；集团内各单位的授信额度之和不得超过集团整体授信控制量。且集团客户之间保证担保额度不应超过我行整体授信额度的30％(特别规定的除外)。

（二）授信量需求额度分析

核定该公司(或集团公司)授信控制量后，应就客户的实际资金需求与我行的相关信贷政策明确授信额度、种类及其理由(结合客户经营管理水平、所处行业、发展阶段、实际信用需求以及还款能力等情况进行分析)。

    对于增加授信的，应予以调查其增加的具体理由。分析客户申请用信的合规性、真实性、合理性，主要包括授信用途是否符合法律法规、产业政策及其他内外部监管规定，是否与客户当年生产发展计划、生产能力扩大(包括是否新上项目)、市场供求状况和公司销售渠道拓展能力等相一致，是否反映了客户的真实信用需求，是否过度依赖负债性资金、是否有盲目扩大生产规模或盲目多元化的倾向等。

    对于项目贷款，主要结合项目情况核定授信额度（以项目评估报告为准，若为房地产开发贷款、土地储备贷款参照项目贷款执行；若为人民币1000万元以下及外汇贷款150万美元以下项目贷款不需评估的，在此处作简要分析，大略按项目评估报告基本要素分析即可）。

    对于国际贸易融资，主要根据公司进出口量、结算方式等情况核定授信额度。

对于流动资金贷款，应根据客户行业特点、生产经营周期、经营性现金流量、流动资产构成和流动资产周转情况、应收账款的额度和周转率、应付账款额度、存货额度和周转率、现金平均保有量、未来融资情况等核定客户的流动资金需求量，确定合理的授信额度（具体参考银监会《流动资金贷款管理暂行办法》）。测算的表格格式如下（EXCEL表格格式或带录入报表的格式可发给大家）：

流动资金贷款资金需求量测算表

客 户 全 称：                                                                 金额单位：万元人民币

说明：1、若算出来的“新增流动资金贷款额度”金额为0，则可不增加授信。2、上年数据取自20##年11月经审计的报表，上年销售收入按1-11月数除以11再乘以12个月，上年销售成本及上年度利润总额、当期净利润、当期折旧算法同理。一年内到期的其他借款是指向高国飞借入的长期借款，挂在其他应收款项目，于20##年3月11日到期；且因挂在流动负债，致使企业流动比率、速动比率过低，应作为流动资金的剔除项。

资金需求有自筹部分的，必须就自筹资金的来源和如何到位落实进行调查，并判断到位的可能性。对于调查认为不能落实或完全落实的，必须在调查报告中明确揭示。

（三）授信用途分析

分析授信用途是否明确、合法，是否符合客户的经营范围，是否符合外部法规、监管政策及我行的信贷政策。授信用途不应太笼统。

(四)第一还款来源分析

根据客户的连续几年的销售收入、营业利润、利润总额的来源和构成判断客户经营情况，根据借款人的现金保有量、经营性现金流量、筹资性现金流量、投资性现金流量、净现金流量的情况和来源与支出结构、现金流动负债比率等判断借款人的预期现金情况，进而判断客户的第一还款能力。

    (五)第二还款来源分析 

    采用抵押担保方式的，须详细描述抵押物的种类、名称、权属、数量(面积)等基本情况，判断抵押物是否合规合法；根据评估报告、调查核实情况，提出对抵押物价值和变现能力的调查核实意见。对于抵押物有风险或瑕疵的，须就增加担保或降低信用额度进行风险揭示。

    采用质押方式的，须详细描述质押物种类、名称、权属、数量等基本情况，判断质押物是否合规合法；根据调查核实情况(评估报告)，提出对质押物价值和变现能力的调查核实意见。对于质押物有风险或瑕疵的，须就增加担保或降低信用额度进行风险揭示。

采用保证担保方式的，须参照对借款人的调查来描述保证担保人的基本情况、信用状况、对外保证担保情况、法定代表人情况、经营和财务状况、是否有重大经济纠纷等，并判断保证人是否具备合规合法的保证担保资格，判断其保证担保能力。对于保证担保能力一般或比较差的，须就增加担保或降低信用额度进行风险揭示。

采用信用方式的，须就是否符合信用贷款的条件逐条进行判断。对于不符合信用贷款条件而突破制度的，须详细说明突破信用贷款条件的理由和原因。

八、信贷风险评价

总结存在的风险点和不确定性因素。主要包括：合法性风险、组织架构风险、市场风险、财务风险、担保风险、政策风险、客户的管理风险、贷后管理风险以及其他对该公司和我行信贷资金可能产生重大影响的风险。通过上述风险的揭示，判断风险性质和程度。对部分能够化解的风险，提出具有操作性的风险防控和化解措施；对于难以防范或不易化解的风险，判断我行能否接受。

九、本次信贷业务的综合效益分析

包括信贷业务带来的直接收益(包括利息收入和手续费收入等)以及通过信贷业务可能带来的间接收益，包括客户关系维护、存款、结算业务收入、可能带来的其它优质资产业务以及项目产生的社会效益等。

十、贷后管理情况和贷后管理方案

对于存量客户，应就以前的贷后管理情况进行综合评价，对以前贷后管理发现的问题应进行总结，并就以后如何进一步强化贷后管理、提高我行的贷后监管提出改进方案。

 对于新进入客户，应结合客户本身的特点提出贷后管理方案，包括人员配备及职责、主要监管的内容和监管方式等。

十一、调查结论

根据以上的调查，提出调查授信方案：是否同意授信并说明理由；明确企业类型、授信的总额、种类、有效期、担保方式、定价要求等(如为集团客户则必须对总公司及各关联公司进行分述)；授信条件，以及信贷管理要求等。

调查经办人：签字                        部门负责人：签字

分管领导（上报上级行的由负责人签字）：  签字

                        调查部门（盖章）

                        年  月  日

第二篇：合作楼盘调查报告模板-通用模板

版本号：201106

报告编号：

中国邮政储蓄银行

合作楼盘调查报告

开 发 商：黑龙江省XX农场

项目名称：黑龙江省XX农场危房改造建设项目三

期工程

申报单位：黑龙江省佳木斯市分行建三江支行 申报日期：2011 年 6 月 15 日

调查报告摘要表

I

II

III

IV

目 录

楼盘营销背景......................................................1

第一章 开发商评价................................................1

开发商简介.............................................................................................. 1

开发商法人治理结构................................................................................ 1

开发商及其主要股东信用状况.................................................................. 2

开发商及其主要股东财务状况分析........................................................... 2

开发商评价小结....................................................................................... 4 第一节 第二节 第三节 第四节 第五节

第二章 楼盘评价 .................................................4

项目整体概况 .......................................................................................... 5

项目建设条件 .......................................................................................... 5

楼盘销售前景评价 ................................................................................... 7

楼盘评价小结 .......................................................................................... 8 第一节 第二节 第三节 第四节

第三章 合作方案 .................................................8

预售款监管情况....................................................................................... 8

合作房屋类型和目标客户......................................................................... 9

按揭贷款放款时点及担保安排................................................................ 10

合作效益分析 .........................................................................................11

合作风险分析 .........................................................................................11 第一节 第二节 第三节 第四节 第五节

第四章

一、

二、

三、

调查结论 ................................................ 12 开发商及楼盘评估结论.............................................................................. 12 合作建议................................................................................................... 12 其他补充说明............................................................................................ 12

楼盘营销背景

通过2009、20xx年的农场职工住房贷款项目合作，建立了良好的合作关系。20xx年，农场有意就三期工程与我行建三江支行再次展开合作。

第一章 开发商评价

第一节 开发商简介

名称：黑龙江省XX农场

营业执照注册号：xxxxxxxxxxxxxxxx

组织机构代码：【例：70265887-8】

住所：黑龙江省佳木斯市富锦市建三江XX农场

法定代表人： XX 注册资本 人民币 XXXX万元

公司类型：全民所有制

房地产开发企业资质等级：

批准从事房地产开发经营业务时间： XX 年 XX 月 XX 日

第二节 开发商法人治理结构

一、 股东结构

XX农场位于富锦市辖区内，成立于XX年XX月XX日，是经黑龙江省农垦建三江工商行政管理分局批准登记注册的全民所有制企业。

农场总人口XX人，其中场部人口XX人，土地总面积XXX万亩，拥有耕地XXX万亩，是黑龙江省大型国有上市农场之一，现有场部机关及林业局、税务局、城建局、教育局、卫生局、水产公司、畜牧公司、养路队、第一居民委、第二居民委、第三居民委等多个下属单位。经营范围为：农、林、牧、渔业、工商运建业。

1

XX农场设场长一名、党委书记一名、副书记一名、财务主管会计一名，下设机关各科室及行政部门，职工总计XX人，场级领导由建三江分局党委任免。

农场下辖XX个农业管理区、下辖XX个作业站、XX个职能机构、XX所学校、X个公检法司，现有在册职工XX人，离退休人员XX人和下岗职工XX人，农场机关拥有科室XX个、在岗职工XX名和副处级以上领导人员XX名。

农场现有从业人员XX人，其中大专以上XX人、高中以上XX人。农场专业技术人员XX人，其中高级技术人员XX人、中级技术人员XX人。

【描述可适当变化说明农场总体实际情况】

二、 开发商管理层素质

XX农场是全民所有制企业，农场设场长兼党委书记一名、副书记一名、财务主管一名，下设机关各科室及行政部门，场部机关职工人数总计XX人，XX农场场级领导由建三江分局党委任免。

农场现任主要管理人员如下：

第三节 开发商及其主要股东信用状况

一、 金融机构信用记录分析 说明农场总体实际情况 二、 房地产经营信用记录分析 说明农场总体实际情况

第四节 开发商及其主要股东财务状况分析

2

一、 资产与负债分析

【以下三个表格必须填写】

（一） 主要资产与负债项目

单位：万元

重要资产与负债项目的分析：

【存货、借款金额较大，或者应收账款账龄较长时，应加以分析。必要时，补充提供最近三个月的财务报表】 （二） 偿债能力的主要指标

异常偿债指标的分析：

【资产负债率高于行业均值，或者流动比率、速度比率低于行业均值时，应加以分析。】

二、 盈利能力分析

3

单位：万元，%

盈利能力评价：

三、 现金流量分析

单位：万元，%

开发商现金流评价：

四、 关联交易情况分析

对于最终控制人成立多家企业、关联企业较多的开发商，应进一步分析关联交易情况。

第五节 开发商评价小结

XX农场作为黑龙江农垦总局下属的全民所有制企业，负责本农场职工危房改造整体搬迁工程组织，确保工程进度与工程质量。农场现任管理人员平均年龄

4

在XX岁左右，均为本科学历，具备从事本职工作的专业技术能力，管理层队伍一直较为稳定，行业经验丰富，个人信用和社会记录良好。

第二章 楼盘评价

第一节 项目整体概况

一、 项目用地情况

黑龙江省XX农场危房改造建设项目三期工程位于XX农场原种子公司北侧，项目规划占地面积约为XXX平方米。用地类型为住宅用地和商业服务，其中住宅土地取得类型为国有划拨，使用年限为长期。商业用地为协议出让，土地使用年限为XX年（土地使用证正在办理中，但已出具证明），项目拟选址目前为农场自留规划建设用地，属于农场自有，不必征地。

【红色字体部分需要根据实际情况修改】

二、 项目整体规划

XX农场危房改造项目三期建设规划占地XXX平方米，总建筑面积XXX平方米，项目总投资为XX万元，共计XX栋，共XX户，其中：住宅面积XX平方米。共XX；商服面积XX平方米，XX户，车库面积XX平方米，XX户。XX农场危房改造项目三期XX栋楼，整体项目容积率为XX，建筑密度XX%，楼房高度为XX米。

项目计划及当前建设进度

项目由农场职工认购，不作为商品房对外销售，计划在入冬前全部搬迁入住。 项目建设期为20xx年，建设期一年。第一阶段：XXX年XX月末完成项目可行性研究报告编制、论证、批复工作和初步设计编制、批复工作；第二阶段：XX年XX月，完成项目的施工图设计及招标投标工作；第三阶段：XX年XX月XX月，完成土建工程；第四阶段：20xx年11月 完成项目总体验收。

项目正在建设当中，黑龙江省XX农场危房改造建设项目三期工程，共计XX栋，其中，XXX【项目进度，需精确到每一个楼号的进度】

5

第二节 项目建设条件

一、 “五证”取得情况

黑龙江国土资源厅驻建三江分局国土资源局出具了土地使用证正在办

理中的证明;《建筑用地规划许可证》已经由黑龙江省农垦总局城乡规划局出具。 有关项目证件的其他说明：

1．“五证”办理进度。

目前，除国有土地使用权证正在办理中，农场开具了证明；建筑用地规划许可证已经提供，建筑工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房销（预）售许可证均未提供。

【未提供或正在办理中的须开具证明】

二、 项目资金来源及运用情况

项目总投资xxx万元，其中申请中央预算内资金xx万元。企业自筹资金xx万元，其他资金xx万元，其中：

1、新建楼房，建筑安装费用投资xxx万元。 2、工程建设其他费用xxx万元。 3、基本预备费xx万元

6

三、 其他重要情况分析

XX农场搬迁是在农垦范围内撤队并区、小城镇建设大环境下进行了，根据《XX农场整体搬迁实施方案》的规定，对搬迁职工会给予xx元/平方米的搬迁补贴，农场职工十分响应，不存在利益纠纷。

第三节 楼盘销售前景评价

一、 楼盘配套设施

1、给水、排水：直接接入农场给排水管网。

2、供电：由市政电网引来单路 220/380V电源。照明采用树干与放射相结合的方式，对负荷较大的动力部分采用放射式供电。

3、供热：农场的供热管网可直接接入小区，从经济和技术方面考虑本项目拟采用集中供热的方式，不再增设锅炉。

4、通信：农场的电信公司能提供电信、宽带因特网及有线电视的接入工作。

5、交通：小区主入口直接和农场道路相连，对外交通便捷，通达性好，有利于项目建设。

6、燃气及垃圾处理：农场的日常生活使用燃气为燃气罐，对于生活垃圾由环卫部门统一管理，统一处理，并且农场生活垃圾填埋场在当地夏季主导风向的下风向。

7、本项目居住环境适宜，周边有学校、超市等生活居住配套设施，方便居民居住。

二、 市场定位分析

根据“黑龙江省垦区危房改造实施方案”的要求，充分把握国家给予垦区危房改造资金支持的机遇，进一步改善XX农场职工住房条件，按建筑成本平均xx元/平方米左右，住宅销售均价为xx元/平方米左右。商服的销售均价为xx元/平方米，车库的销售均价为xx元/平方米。由于该工程为XX农场整体搬造危房

7

改造项目，由XX农场统一实施，由于购买人群主要针对危房改造的人群，加之农场对其有补贴，因此住宅部分以帮扶为主。住宅的主要购买人群主要为农场房屋搬迁农民。

XXXX项目一期工程已于xxx年xxx月底全部完工，共xx栋，二期工程已于xx年xx月底全部完工，共xx栋楼，xx户，目前已经全部入住。其中，我行客户为xx户，贷款发放金额xx万元，资产质量良好XX农场整体搬迁（危房改造）安臵住宅小区三期主要为XX农场危房改造整体搬迁项目,用来安臵搬迁连队的农场职工，并对搬迁人员进行经济补贴，同时周边没有其他开发楼盘，购买意愿较强，故销售前景良好。

【对以前合作过的一期、二期的描述】

三、 楼盘销售分析

XX农场一期工程已于xxx年完成，XX农场二期工程于xxx年完成，深受农场职工欢迎。建三江支行实地走访了xxx户农场职工，受访农场职工对于整体拆迁普遍表示认可，希望通过新建楼房改善现有居住环境。其中自有资金购房的有xxx人，符合我行贷款条件并有意在我行贷款的xxx人。保守估计有xxx%的购房户符合我行贷款条件。

第四节 楼盘评价小结

XXx农场项目建设手续完整，目前建三江国土资源局开具了土地手续正在办理中的证明。建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证正在办理中。项目准备条件充足，建设规划合规、配套设施齐全，并且此项目主要为XX农场危房改造整体搬迁项目,用来安臵搬迁连队的农场职工，整体销售前景良好。

第三章 合作方案

第一节 预售款监管情况

8

XX农场建设科未出具过专门的文件，要求对期房预售款进行监管。根据目前XX农场整体搬迁（危房改造）安臵住宅小区三期工程的施工进度及我行可能放款的时间判断，在我行放款的时间段，小区主体工程将全部完毕，将进入外墙面粉刷和内部装修阶段，不存在项目整体烂尾风险，应属于现房销售。XX农场已在我行开立了针对预售款入账对公账户，故我行认为可以对其预售款进行监管。

第二节 合作房屋类型和目标客户

根据农场提供的购房统计数据，住宅户型面积在xxx平方米不等，户均面积为xxx平方米，销售单价为xx元/平方米，住宅销售价格在xx万不等，商用户型面积在xxx平方米，户均面积为xx平方米，销售单价为xx元/平方米，商用房销售价格在xxx万不等；车库户型面积xx平方米不等，户均面积为xx平方米，销售单间为xx元/平方米，，车库销售价格在xx万元。项目总套数为xx套，初步估计xx%的购房户符合我行贷款条件，贷款总额约为xxx万元，目标客户测算如下：

1、住宅按照平均每户xx平方米，首付款不低于30%计算，最低首付金额xx万元，最高贷款金额为xx万元，根据贷款期限为10年、基准利率上浮10%、收入还贷不超过50%计算，客户月还款额为xx元，借款人月收入不低于xx元，年收入不低于xx万元；

2、车库平均每户xx平方米，首付款比例不低于30%计算，最低首付金额xx万元，最高贷款金额为xx万元，根据贷款期限10年，利率上浮10%、收入还贷比不超过50%计算，客户每月还款额为xx元，借款人月收入不低于xx元，年收入不低于xx万元

3、商服平均每套xx平方米，首付款比例不低于50%计算，最低首付金额xx万元，最高贷款金额为xx万元，根据贷款期限10年，利率上浮30%，收入还贷比不超过50%计算，客户月均还款额为xx元，借款人月收入不低于xx元，年收入不低于xx万元。

此次项目借款人主要是农场管理人员、机关人员、文教卫生、公检法人员、家庭农场（种植户）、家庭牧场（养殖户）、XX农场原国有企业员工。农场机关

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人员和种粮大户年净收入将在7万元以上，因此是商服的主要购买人群。XX农场种植农作物是水稻、小麦、玉米、大豆，其中水稻xx万亩、小麦xx万亩、玉米xx万亩、大豆xx万亩。按照现有户数平均每人占有耕地xx亩，按每户三人计算，每户大约占有耕地100亩，按每亩水稻年产量xx斤、每斤xx元计算，每亩收入xx元，去除成本xx元，年净收入xx万元。

因此，在生产能力稳定的情况下，农场职工有具备充足的还款能力。

【背景为黄色的为农场简述，种植作物、每人平均数等须根据实际情况描述】

第三节 按揭贷款放款时点及担保安排

一、 按揭贷款放款时点

为了降低未完工风险，我行经与农场协商，拟在楼房封顶、且我行取得预抵押登记证明原件后，向农场职工发放按揭贷款。

二、 按揭贷款担保额度

鉴于农场不具备对外担保的主体资格和代偿能力，我行建议不要求农场为按揭贷款提供阶段性担保。

三、 按揭贷款担保期限

考虑到农场职工的特点，按揭贷款拟采取抵押加联保的组合担保方式：

1、以所购房产作为抵押，借款人在取得房产所有权证之前，办理预抵押登记后发放贷款；在取得房产所有权后，办理正式抵押登记手续。

2、从贷款发放日起至贷款到期日期止，同时XX农场的种植户均由农场以作业区的形式统一缴纳阳光农业保险，无论是旱田还是水田均按每亩地xx元标准缴纳，折合成每亩缴纳xx元/亩。

由于农场对职工的有较强约束力，为最大限度的降低贷款风险，经过充分协商，XX农场已于20xx年与邮政储蓄银行签订了为期三年的《业务合作协议》，

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另外农垦与我行签订《承诺书》，明确农场责任和义务。主要内容有：在贷款还清前，对于不能按期还款的借款人农场负责协助催收。

四、 开发商提供的保证金额度

第四节 合作效益分析

通过我行向农场职工提供住房按揭贷款，我行预计获得如下效益：

1、项目总套数为xxx套，初步估计70%的购房户符合我行贷款条件，贷款额约为xxxx万元。预计住宅可收取利息的平均期限约为10年，本项目将为我行带来直接利息收入xxx万元左右。

2、通过此次与农场小城职工贷款合作，确立了我行与农场的深层次的合作关系，为全面开拓农场贷款市场奠定了坚实基础，同时扩大了业务宣传，提高了市场知名度和社会影响力。

第五节 合作风险分析

1、合作主要风险

由于涉及整体搬迁，新建楼房和配套工程量较大，而项目建设时间紧迫，项目后期所需资金以我行向农场职工发放的住房按揭贷款为主，因此本项目风险主要体现在工程进度控制风险、以及借款人经营能力风险。合作风险主要体现在以下方面：

（1）可能会出现由于气候、资金原因而产生的工程进度上的问题，导致进户时间推迟。

（2）农业行业周期性较强，受自然灾害影响较大，还款能力不够稳定。

（3）信用风险,农场职工大部分为农户,还款意愿及意识强烈与否将影响我行贷款质量。

2、拟采取的风险控制措施

针对上述合作风险，我行拟采取如下风险控制措施:

（1）为保证工程按期完工以及规避借款人还款能力风险，农场已于20xx年

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与我行签订了为期三年的《业务合作协议》。今年，当地农场将与我行补充签定《承诺书》，承诺在整个贷款期间，农场协助我行进行贷款催缴，因农场对职工的约束力较强，将有助于提高借款人的还款意愿。

（2）从2009、20xx年XX农场一、二期工程还款情况看，该农场职工还款意愿良好，还款能力较强。据建三江支行今年实地走访了解，大部分农场职工还款能力较强，表示愿意在八年内还清。80%以上的职工表示五年内还款没有问题，并且农场职工农业生产每年都从各金融机构申请贷款，已经营造了良好的信用氛围，还款意愿良好。农业生产受自然灾害影响较大，因此我行需要监督XX农场的种植户借款人缴纳阳光农业保险，同时须指定我行作为受益人。

第四章 调查结论

一、 开发商及楼盘评估结论

XX农场作为黑龙江农垦总局下属的全民所有制企业，具有人员稳定、经营丰富、信用记录良好的管理层队伍。

XX农场整体搬迁危房改造工程属于改善农场职工生活条件的民生工程。国家对项目下拨一定额度的中央预算内资金，农场和职工自筹部分资金，施工单位垫付部分资金，确保项目开发顺利启动。项目二期部分楼盘已取得完备的证件，工程进展顺利，预计能够按照规划进度竣工。

通过2009、20xx年一、二期工程的按揭贷款业务合作，我行与农场方面建立良好的合作关系，也受到了农场职工的一致好评。如果我行能够为三期工程提供相应的职工住房贷款，既可以实现可观的经济效益，又可以实现良好的社会效益。

二、 合作建议

1、建议我行向购买XX农场整体搬迁（危房改造）安臵住宅小区三期工程的农场职工提供按揭贷款。贷款要素为：住宅最高xxx万元，期限10年，利率为基准利率上浮10%；商服最高xxx万元，期限10年，利率为基准利率上浮15%;车库最高xxx万元，期限10年，利率为基准利率上浮10%。

2、贷款发放之前应落实如下条件：

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（1）项目取得完整的“五证”，且住房所在楼房主要结构已封顶。

（2）我行已取得所购房屋的预抵押登记证明原件。

（3）对于经营小型家庭农场与牧场的借款人，应购买农业保险，并指定我行作为受益人。

3、我行按揭贷款通过个人信贷管理系统的个一手房贷款功能发放，并于当日日终划入XX农场在中国邮政储蓄银行建三江支行开立的售房款账户，户名：黑龙江省XX农场财务科，账号：1001xxxxxxxxxxxxxx。我行将指定专人，负责对建房资金进行监督，确保资金按照项目进度分批次使用，做到专款专用，确保工程按期完工。

4、按揭贷款发放后，我行应密切关注购房人群是否正常入住、撤队的土地是否如实退耕，确保贷款用途符合国家相关政策。在借款人所购房产取得所有权证书之后，应办理他项权证抵押登记，

三、 其他补充说明

我行受理本项目按揭贷款之前，应补充落实如下条件：

1、取得《国有土地使用证》或《用地许可证》。

2、与农场签订《承诺书》

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