暑假社会实践调研报告

题    目：关于中国房地产业现状及问题的调查报告                                 

                                               

姓    名： 黄艺龙              

学    号：03090532            

班    级：电子信息系 五班                                     

完成日期： 20##年7月                                     

指导教师：张旭                                     

吉林大学珠海学院思想政治理论课教学部制

关于中国房地产业现状及问题的调查报告

调查时间:20##年7月

调查对象:中国房地产业

调查的方法 ：观察分析法,资料分析法

资料来源:互联网权威网站,报纸

调 查 人：黄艺龙

房地产业的发展实际上是一个国家和地区积累财富的过程。房地产的有用性和实物形态的长期稳定性，使它成为社会财富的聚宝盆，是衡量一个国家发达程度的重要标志。因此居民住房问题不仅是个经济问题、社会问题，而且还是一个政治问题。在中国这样人多地少和城市化进程不断加快的情况下，让大多数居民拥有住房是我国实现小康社会乃至构建和谐社会的一个重要目标，它的发展深刻地影响着我国的经济、文化、生活。本文通过对我国房地产业现状及问题的调查研究，指出了房地产发展中的一些问题，并提出了一些改革的建议。

一、我国房地产业的现状 

    应该说，从20##年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面： 

    1.泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降，20##年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从20##年四季度开始下调。其中深圳房价在20##年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至20##年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至20##年初的水平，与20##年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%；而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，20##年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与20##年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的数据显示，上海平均成交价格从08年6月下半月的17258元下滑到13207元，环比下滑了23.5%而据搜狐网报道，北京的多数楼盘的房价开始松动，并出现了普遍的打折促销现象，一些楼盘的价格也较去年高峰时有了较大的下降。东莞房价则距从最高点下降了约40%，基本回到了20##年初的价格。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。

    2.成交量萎缩，空置率上升

    与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而20##年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计，20##年7月1日-16日，北京市期房网上签约住宅签约平均每天为164.63套，而去年同期平均为393.07套，同期下降58.12%。20##年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，20##年6月深圳一手房成交面积为28.3 万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。 广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44％，而与20##年同期相比降幅更达52％。从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。

    3.紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大 

    目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90％，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。

二、我国房地产业发展过程中出现的问题

1、房地产投资占GDP比重过大

2001～20##年，我国房地产开发投资占全国投资总额、全社会固定资产投资和GDP的比重分别维持在15%、20%和10%左右。房地产对GDP增长的贡献率逐年上升，由1998年的15%上升为20##年的27.5%。可见，房地产业拉动经济增长的能力不可谓不强，但我国房地产业这种井喷式增长是不可持续的，最近房地产投资的大幅回落就充分说明了这一点。我国的这种过渡依赖房地产业的发展模式，不利于我国良性增长机制的形成。会造成很多严重的问题，比如房地产业的高额利润吸引大量金融资本流向房地产业，导致金融资源配置低效，同时将加剧社会的两极分化，不利于民生改善和和谐社会构建。

2、房地产市场还不够规范。

虽然我国的房地产业经过十多年的改革和调整，但整个房地产市场仍然处于秩序混乱的状态。集中表现为：市场总供求失衡，商品房空置率居高不下，需求潜力巨大但有效需求不足，房价过高，房地产开发企业小、散、差，二级市场远未建立起来，公房入市还是难题，租赁市场不规范，住房金融市场不健全,商品房工程质量低劣，商品房价格管理混乱，不履行合同或合同欺诈语言和图标宣传严重失实，随意更改合同，对关键问题，开发商往往模糊其词。中介市场的法规不完善，行业监管无从落实，使中介市场成为无人监管的“灰色地带”。由于拆迁价格不透明和动迁户中低收入居民的具体困难，人们对拆迁本能地采取抵制态度，而开发商强行拆迁，致死人命案时有发生。

3、以权寻租，中饱私囊，导致国有资产大量流失。

我国目前城市土地供应中的“双轨制”（即行政划拨与有偿使用并存）正是造成寻租现象的根源，一方面大量开发项目以行政划拨方式无偿获得土地，一方面土地的出让也大量以“暗箱操作”方式私相授受，致使少数人得以假公济私，以不法手段攫取暴利，使本该收归国有的土地资产大量流失。

三、我国房地产业的发展对策

1、市场的培育需要制度创新，建立房地产产权制度，使城市土地使用权与所有权相分离，建立土地所有权市场。

2、完善政府干预机制。

政府干预的目标是引导和规范市场，而不是取消或代替市场；干预的手段是宏观的、间接的调控，而不是微观的、直接的介入。另一方面，政府既是土地市场的调控者，又是土地出让的受益人，这种“裁判员”和“运动员”双重身份，也需要城市政府能够把握好。政府一旦从“管理城市”走向“政府公司化”的另一端，则有产生房地产泡沫化的危险。

3、建立行业自律机制.

行业公会或商会在满足会员发展需要、维护会员合法权益、参政议政等方面有着政府不能替代的作用。当务之急是要健全行会自律组织体系，通过建立专门委员会和专业委员会,既可以对行业实行自律管理,又可以为会员执业活动提供研究、咨询和指导服务。要建立和健全行规和惩戒性制度，如行业的执业标准、职业道德规范等。目前有谈话提醒制度、业务报备制度和年检制度，还要考虑建立行业诚信档案、业务质量检查指导制度.此外自律管理还要解决自律性惩戒的问题，包括惩戒的种类和程序的设置、惩戒的效力的保证、与惩戒相关的各类委员会的建立等。

总之，知识经济时代的到来，对我国房地产业来说，既是一次历史性机遇，又是一次时代性挑战。只要我们有正确的认识和必要的估计，既要看到有利的条件，又要看到困难的严重性，不盲目乐观，不消极等待，大胆吸收外国的先进经验，不断创新，努力提高企业的管理水平，就会使我国的房地产业不断壮大起来，在激烈竞争的世界建筑市场上占有一席之地。

附件：

参考文献：

[1]李鸿文，李良成.我国房地产的发展现状、问题及对策研究

[2]胡毓娟，张学民，汪家涛.20##年我国房地产发展的实现目标和策略选择

[3]许经勇.当前房地产发展面临的问题及其对策

　　[4]张元端，新的经济增长点与房地产业周期波动规律

评价房地产形势的指标：

房价收入比　　

家庭年均收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。世界银行给出的标准上限是5：1，也就是一个地区年均家庭的收入的5倍不能买到一个可满足居住（90平米）的房子的话，房价就太高了。而以下是中国各大城市20##年的收入房价比：

　 　

房租收益率　　

房子总价格和每月的房租的比值，用以评价房产的投资价值。国际公认的房租收益率应该在150到230之间。而北京，上海，杭州，深圳的房租收益率一般都在360以上，而且房租的上涨速度远远低于房价上涨速度，这一数字还在不停的增大。

低的房租收益率一方面反映了租房市场的供求关系，另一方面也反映了租房者的消费能力。租房者多是那些农民打工者，或者出身农村的高校毕业学生。他们往往被认为是城市化的执行者，而在目前的情况下，前者是不会考虑在城市定居的，而后者没有了退回农村的路，也没有能力在城市定居，只能漂在城市里。

之所以会出现这么低的房租收益率，是因为绝大多数买来的房子不是用来住的，而是用来炒作，所以才导致了租房市场的供大于求。同时，这也是因为人们把房地产投资的目光盯在其自身的升值，而不是房租，这也反映了当前中国房地产的消费状况。

空置率　　

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题，不同目的的持有者对空置率的数据分歧很大。其中常被人们提起的有26%和1%这两个数据，而据本人在杭州，上海，北京的观察，旧小区的入住率一般都比较高，20##年以后新建房的空置率在40%以上，20##年以后新建房的空置率应该不低于60%。往往看到的情况是，一个小区地基刚搭好，房子都已经卖完了，而几年之后，新的小区的依然没什么人入住。造成如此高的空置率显然是房地产的过度投资造成的。

还贷/收入比　　

居民平均用来还分期贷款支出占收入比例，其包括各种各样的按揭贷款，而对中国人来讲基本上就是房贷，这项指标用以衡量房地产贷款的金融风险。一般来讲，国际上公认的还贷收入比安全上线是28%，超出了这个线，对于个人来讲还款压力大，幸福指数降低；对于整个金融系统业存在巨大的安全隐患。一旦有宏观经济的波动，往往会造成大面积的不良贷款。而对于目前数量巨大的房奴，还贷收入比恐怕已经远远超过了这个警戒线。

结合房地产贷款占贷款总比例，可以算出整体的金融风险。比如在20##年底，中国房地产贷款占整个贷款的40%，目前这个比例保守估计应该有55%。而买房的人，用于投资的比例不会低于35%。这样来算，用于投资的住房贷款占所有贷款的比例应该在15.75%。一旦出现房价下降，投资用购房的人一定不会继续还款，这笔钱将由银行来买单。

房地产投资占GDP比例　　

这个指标反映整体经济对房地产的依赖程度。

第二篇：中国房地产业发展现状

中国房地产业发展现状

主讲：梁家栋博士

英国皇家特许测量师

香港特许测量师

香港注册产业测量师

二ＯＯ八年三月

目 录

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1、 中国房地产业发展现状 ...................................................................................................................................2

1.1开发模式.................................................................................................................................................................2

1.1.1合作开发模式................................................................................................................................................3

1.1.2小而全的集团开发模式 ..............................................................................................................................3

1.1.3专业化、品牌化的开发模式 .....................................................................................................................3

1.2盈利模式.................................................................................................................................................................4

1.2.1土地增值型的投资者 ..................................................................................................................................4

1.2.2开发物业销售型 ...........................................................................................................................................4

1.2.3经营管理物业增值型 ..................................................................................................................................5

1.2.4租售结合型 ....................................................................................................................................................5

1.3开发流程.................................................................................................................................................................5

1.3.1土地取得.........................................................................................................................................................5

1.3.2拆迁 .................................................................................................................................................................5

1.3.3开发建设.........................................................................................................................................................6

1.4所涉及主要领域及部门 ......................................................................................................................................6 国土资源部门： .....................................................................................................................................................6 房屋管理部门： .....................................................................................................................................................6 规划部门： ..............................................................................................................................................................6 建委： .......................................................................................................................................................................6 消防： .......................................................................................................................................................................7 人防： .......................................................................................................................................................................7 环保： .......................................................................................................................................................................7 卫生防疫： ..............................................................................................................................................................7 环卫： .......................................................................................................................................................................7 交通管理： ..............................................................................................................................................................7 供水、供电：..........................................................................................................................................................7 航空管制： ..............................................................................................................................................................7

1.3、房地产发展结构主要问题 ..............................................................................................................................8

1.3.1管理问题：分散多头 ..................................................................................................................................8

1.3.2制度的不严密性及缺陷 ..............................................................................................................................8

2、本土房地产公司的发展优势 .............................................................................................................................8

2.1人才、土地资源丰富 ..........................................................................................................................................8

2.2成本较低.................................................................................................................................................................9

2.3多元化的发展........................................................................................................................................................9

2.4品牌影响力较大 ...................................................................................................................................................9

1、 中国房地产业发展现状

1.1开发模式

回顾房地产业发展的历史，我们不难看出，随着房地产相关法规的不断完善和市场自身的成熟，房地产开发模式也在发生着变化。

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1.1.1合作开发模式

“联合开发”与“合作公司”是中国房地产开发历程中曾有的一大特色，造成这种局面的直接原因是早期为数不少的建设用地是以协议出让的方式取得，某些企业或个人可以依靠关系取得开发权，但缺乏资金和开发实力。一些拥有资金或技术管理优势的企业迫切希望获取土地资源，于是合作开发这种形式应运而生。其本质是“权钱交易”，即土地使用权和项目发展资金的优势整合。有利于资本展开运作。

这个模式是空手套白狼、四两拨千斤。基本上地产商不需要跟别人合作，左手套住政府，右手套住银行。随着时间的推移，大家也认识到银行要有资本支持率，也有股本金的要求了，这时候开发商不得不跟别人做项目合作，跟一些有股本金的人合作，这就是为什么出现项目层面的所谓合资公司，我有技术，我能拿到地，你出钱咱们一起做。

1.1.2小而全的集团开发模式

一些有相当开发经验的企业出于节省成本、便于控制等方面的考虑，将一些房地产开发过程中的专业分工添加到集团内部，如越秀城建（设计、监理、代理、物业管理）、富力地产（施工、物业管理）、珠江实业（设计、监理、物业管理）等便是如此。

这种集团开发模式可以高效整合内部资源，在国内房地产业发展的初期阶段具有一定的优势。但这种相对封闭的开发模式，市场化程度不高、各专业水准提升缓慢、观念老旧，对企业的进一步发展形成了制约。富力地产现已将建筑设计等业务外判，使其产品的设计理念得到较大的提升。有利于企业节约成本充分利用内部资源。

1.1.3专业化、品牌化的开发模式

在房地产发展的中后期，部分实力强劲的开发企业逐渐认识到，将专业的业务交给专业服务提供商去做，自己则掌握开发过程中最重要的环节，在充分引入市场化竞争体制的前提下，确保企业的开发理念得以贯彻始终。如万科的产品研发中心和物业管理中心，使万科的产品在全国范围内具有极强的标识性，独具一格。

品牌化开发模式革命性意义在于：用一个强势的公司品牌，加上一套CI（Corporate Identity）系统（理念识别、行为识别、视觉识别），成功地将推广上一个项目的投入移植到下一个项目，并为移植到未来的项目上预留了“管线”。 其中最重要的在于“理念”与“行为”识别系统，这是出人才、出机制、出效益、出品牌的基础。这些为开发商成功开发下一个项目奠定了基础。 地产企业发展成熟阶段的表现，在中国地产企业的发展过程中，更多的表现是区域性的发展，地产经营领域的延伸至产业链角色的更替，从而尽可能的加大市场占有率。中国很多房地产发展商，实现了一定的资产积累之后，都开始了全国扩张的道路。例如：合生创展进军珠三角的“华南飓风”战略，顺驰地产的全国地产布局，“南派北伐”、“北军西进”，看多做多的扩张之路已经成为中国众多地产企业选择下一步增长的重要途径。也正是通过这样的途径，顺驰用两年的时间超过了万科地产15年也没能实现的目标。速度和规模，也成为很多中国地产企业追崇是发展模式。

在此对地产发展品牌扩张多元化与专业化再做一些比较：任何一个企业要想生存与发展，就必须不断地适应市场变化，选择恰当的企业发展战略和路径，积累、保持和运用自己的核心竞争能力。一般地产企业发展的路径有两类，一为专业化发展路径，一为多元化发展路径。中国房地产企业大多选择涉及多元化发展，除了众多机会的诱惑，快速扩张的好处等显而易见的理由之外，认为房地产专业化道路很难坚持下去，对坚持专业化发展的心理恐惧是另外的重要

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原因。由于房地产业是资金投入大，经营风险大的行业，地产企业要在转嫁风险的同时，担心的就是路会不会越走越窄，市场越来越小。

从19xx年开始，万科在全国十三个城市投资房地产项目，并确定了以房地产为核心的发展方向，但开发品种涉及住宅、写字楼、商铺、酒店和保税仓等。由于缺乏整体开发思路和发展战略，公司资源迅速分散。19xx年国家宏观调控，各地项目相继面临资金和市场困境。而在管理上，公司还处在对跨地域管理模式的探讨中，13个城市的超长管理链条使管理面临捉襟见肘的局面，不同的开发品种和专案也不能形成规模效应和品牌效应。从19xx年起，万科走上了“减法”之路，投资重点集中至深圳、上海、北京、渖阳和天津，投资品种集中于住宅开发。从而走上了长达经过7年的专业化发展。20xx年万科再度开始了稳健而有步骤的新城市扩张战略。在全国10个城市的开发，形成了“万科地产在中国”的开发格局。

港资在广州较成功的例子：新世界中国地产，是广州房地产市场最为成功的港资房企之一，在进入广州早期，开发了福莱花园和二沙岛的新世界别墅花园，基本上是开发高端产品的港资企业品牌形象。如何将港式的品牌文化融入广州市场，配合新世界企业在广州以及在内地发展的扩张战略，进行品牌本土化的推广是其面临的主要问题。由于中国房地产的区域性非常明显，不仅仅来自于地方地产企业对土地、政府关系的垄断和绝对优势，也表现出中国的居住文化巨大的区域差异性。外来的品牌地产不仅要去符合区域的文化习惯，同时更要靠自身的品牌文化市场的差异性来占领市场，以便取得市场的更大的信任和接受。新世界在广州地区，共有六个成功实施的项目，分别是凯旋新世界广场、东方新世界花园、岭南新世界家园、时代新世界中心、逸彩庭园和广州新塘新世界花园。可以说这六个盘，基本上构建了新世界地产在广州的品牌网路。20xx年，在“成就万千梦想”的品牌理念下，新世界先后推出了“缔造优质物业，见证豪宅标准”、“缔造优质物业，构筑上流社区”的以优质物业为核心的品牌系列推广。使消费者建立对新世界企业的忠诚，进而对新世界的其他项目给予足够的信任。正是实行了循序渐进的品牌推广策略，通过项目品牌的树立，尤其是具有战略意义的第一个专案品牌的“视窗价值”的注重，树立了以先进的居住理念、产品新形式、完善的服务体系以及快速的企业反映的综合的品牌形象。在全国的高经济增长城市和交通枢纽地区，新世界开发了中档、中高档、高档等不同类型的项目，并以“置业新世界，生活新境界”的口号推动整个企业品牌的发展。通过新世界集团的品牌影响增强市场对项目品牌的接受度，最终实现新世界企业品牌本土化的转换和构建过程。

1.2盈利模式

目前房地产投资开发盈利模式主要有如下四种：土地增值型，开发物业销售型，经营管理物业增值型以及租售结合型。

1.2.1土地增值型的投资者

拿到了房屋开发用地自己不开发，而是搁置一边静候土地升值。由于城市建设不断深化，尤其是随着各地政府不断投入大量资金，对各地市政环境进行配套建设，从而令土地升值。土地增值型的投资者据此赚取土地升值后溢价出手而获得额外收益。可以说，这种投资开发盈利模式是最传统、也是最为消极的。

1.2.2开发物业销售型

投资者拿到房地产开发用地后，自行开发物业然后将物业出售。这种模式可以实现快速的

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投资回收，一般都能获得合理的投资回报。这种房地产投资盈利模式较为适合以住宅为主的开发项目。

优点是快速回收投资，不足之处在于不能充分享受土地增值带来的收益。

1.2.3经营管理物业增值型

通过有效的专业经营、管理使物业价值得到最充分的提升，这样不仅可以最充分地体现物业的最大价值，更能获得最大的投资回报。目前很多跨国房地产企业集团都较多地采用这种模式，适合商业、商务、酒店、旅游地产、工业地产等开发项目。

优点是能够充分享受土地升值带来的收益、企业有稳定的现金流、降低资产负债率，不足之处在于投资回收期较长、资金压力较大。

1.2.4租售结合型

房地产投资开发最好的盈利模式，大多适合复合型物业的开发或复合型开发企业的运作。具体的方法有：复合型物业，在销售期实现盈亏平衡或略有盈利，在经营期实现增值收益；经营型物业，先将物业经营起来，成熟之后带租约销售，实现收益最大化。

1.3开发流程

1.3.1土地取得

1.3.2拆迁

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1.3.3开发建设

等

1.4所涉及主要领域及部门

国土资源部门：

主要负责土地的一级开发、储备、出让和管理工作。（国有土地使用证）

房屋管理部门：

主要负责房屋拆迁、预售审批、交易、登记、白蚁防治等工作。

规划部门：

主要负责规划要点审批、规划方案审批、单体方案审批、施工图报建审批、规划验收、放线、验线等工作。（建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证）

建委：

主要负责企业资质审批、施工许可证审批、招投标管理备案、设计及施工单位的准入及资质审批、安全质量监督等工作。（建筑工程施工许可证）

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消防：

负责消防通道、消防分区、消防用料、喷淋系统、烟感系统、报警系统等与消防相关的报建审批和验收。

人防：

对应建人防工事的设计进行审批和验收，并监管日常使用情况。

环保：

主要负责噪音（中央空调、室外车道）、废气（排烟管道）、排污（污水排放）等污染源处理设计的审批和验收工作。

卫生防疫：

主要负责餐饮功能部分的设计审批和验收工作。

环卫：

主要负责垃圾集散点、垃圾压缩站的设计审批和验收工作。

交通管理：

主要负责道路开口、停车场划线等设计审批和验收工作。

供水、供电：

主要负责红线外管线敷设、施工用水电、永久水电的设计审批和验收工作。 航空管制：

主要负责航高、航灯的设计审批和验收。

另外还有地名办（地名、街道名审批）、派出所（门牌号码审批）、税务（营业税、土地增值税、所得税的征收）等部门。

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1.3、房地产发展结构主要问题

1.3.1管理问题：分散多头

1.3.2制度的不严密性及缺陷

? 两种土地形式

一种是国有土地；另一种是农村集体土地。法律规定只有国有土地才能直接进入商业出让市场，农村集体土地不能直接进入土地市场，只有通过国家征用变成国有土地后才能进入市场。

? 保障缺陷

福利分房取消后，中国一直实行纯粹市场化的手段解决住房问题，缺乏完善住房保障体系。 所幸的是，最近国务院已经开始着手建立住房保障体系。

? 税收缺陷

在建造、转让、持有三个环节中，没有对持有环节征税（物业税），降低了持有物业的成本。

2、本土房地产公司的发展优势

2.1人才、土地资源丰富

本土发展商乐于建立企业品牌和企业文化，在提高企业知名度的同时吸引了大量的优秀人才。同时，本土地产公司会招聘大量的应届毕业生加以培养，并从中挑选优秀的人才成为企业的骨干。这使企业拥有大量认同企业文化、忠实企业的各梯队人才，企业的发展思路也因此贯

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彻始终。

国内早期的发展商依靠其较好的政府关系囤积了大量的廉价土地，但由于自身的原因无法顺利开发，形成闲置土地。现阶段在房地产市场普遍向好的情况下，大型发展商不断对这些闲置土地进行并购，使其拥有充足的土地储备。例如祈福集团通过收购等手段在花都共有16块土地（无一通过招拍挂），总建筑面积超过400万平方米；碧桂园在国内的土地储备达到4500万平方米，这使碧桂园成为中国房地产市场最大的土地储备发展商。

2.2成本较低

国内不少开发商均自备施工队伍（如富力地产、碧桂园等），较好地对建造成本进行控制。同时，由于国内地产公司的开发频率较高，易与设计公司、施工单位、代理公司等结成长期合作关系，较好地降低了成本和资金压力。

2.3多元化的发展

部分国内的开发商都致力于多元化的发展，如富力地产（住宅、酒店、写字楼、工业地产等）、天津泰达（一级土地开发、工业地产、住宅、写字楼等）、深圳华侨城（旅游地产、住宅、酒店等），不断寻找开拓新的市场空间，长短结合，避免了单一发展的风险。

2.4品牌影响力较大

中国的许多发展商在实现了一定的资产积累之后，都开始了全国扩张的道路，但地域性的差异使这种扩张带来了许多不确定因素，于是品牌先行的品牌地产发展模式应运而生。这些品牌的内涵大多以特定客户群、产品品质等区别于其他区域性发展商，如万科地产、中海地产、碧桂园、雅居乐等知名品牌，均吸引了大批忠实客户。

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