上海咖啡行业分析报告 2010-01-10 19:17
一． 上海咖啡业宏观市场
咖啡――世界三大饮料之一，一个西方的舶来品，在中国确是家喻户晓，有着极为深远的历时背景和现实意义。咖啡、西餐的真正兴起，应该是从２０世纪９０年代末开始的。其发展速度之快，在短短十来年时间内，达到了前所未有的行业繁荣。沿海地区与国际接轨较早，其行业的发展也较内地要快得多，从咖啡西餐厅的规模、档次、数量、消费量都远远超过内地。
上海――中国最具有活力的城市，一个最早受到外来文化并将之融入自身的城市，一个经济、金融中心城市。在上海，有着大批的外商和白领长期在此工作、生活。高节奏、高效率的工作和生活加之于受西方文化的种种因素，造成了这个咖啡销量之首的城市。故咖啡消费主要群体也就是外商、白领、旅游者和居家百姓。
20xx年的调查表明：上海咖啡终端销售市场一依次为：咖啡及西式快餐连锁店、星级酒店、西餐厅。其中咖啡馆及西式快餐连锁店主要由上岛咖啡、星巴克咖啡、真锅咖啡，麦当劳、必胜客，这些连锁店平均每月销量在21.18吨，占30.18％，其次星级酒店每月平均销量在16.47吨，占23.47％，西餐厅平均每月销量13.53吨，占19.28％。随着时代的发展和人们生活理念的进一步改变，咖啡业也在以一种迅猛的速度发展。
二、 上海咖啡市场现状
据不完全统计，目前上海约有各类咖啡馆1000多家，咖啡原料加工代理商60余家。咖啡豆的销量也很可观，约达3000吨／年，到20xx年可能增至1万吨。咖啡市场在上海日益活跃，一是由于上海的境外人士越来越多，老外喝咖啡如同我们喝茶水一样随意；二是因为上世纪90年代末外资、台资咖啡企业以连锁店形式进入上海，改变了人们以往对咖啡馆的固有印象。
虽然受到欢迎，但咖啡在上海还远未深入人心。“我们的主要客户还是境外人士和有留洋背景的商务人士。”代理意大利专业咖啡品牌拉瓦萨的美意贸易（上海）有限公司的范章豫小姐表示。她说，在欧美国家，平均每人每天要喝４—５杯咖啡。而上海的咖啡消费者平均每天喝２杯左右。上海的咖啡市场仍处于起步阶段。
咖啡馆的情况同样如此。上海绝大多数咖啡馆还处于餐、饮并举的阶段，有些甚至以餐带饮。如真锅、上岛咖啡等都提供各类商务套餐。成熟的咖啡馆应以卖咖啡为主，附带蛋糕、甜品等西式小点。从口味来看，上海人也很有自己的偏好。口味较淡的咖啡和花式咖啡（咖啡里加入肉桂、蜂蜜、巧克力、牛奶等）最受上海人的青睐，如卡布其诺、拿铁等奶香味比较重的咖啡。而在不少欧美国家，人们在中午11点以后就不再喝卡布其诺，只喝意式咖啡了。
三、上海咖啡业发展趋势
咖啡消费市场发展迅速，已经成为城市消费一大潮流，市场前期培育已经结束。雀巢、麦斯威尔、哥伦比亚等国际咖啡公司纷纷在中国设立分公司或工厂。随着改革的进一步开放和中西文化的进一步结合，这个市场将会进一步扩容。咖啡消费品位越来越高，文化的魅力就是市场的魅力。单纯速溶咖啡己远远不能满足要求了，消费者开始认知咖啡的品牌、风格和知道如何享受咖啡带来的乐趣。"特色咖啡"无疑是现在整个咖啡产业的主流，发展相当迅速。咖啡市场的快速发展，与消费者对西方文化天然的兴趣密不可分。
教育水准、家庭月收入和饮用咖啡的频率呈现显着的正相关。意味着咖啡这种西方传入的饮料在中国大陆是一种象征优势阶层的生活方式。
行业内部及与相关联行业的竞争越来越激烈。上海的咖啡店越来越多。同时，茶叶、各式饮料均是咖啡的相关替代品。比如珍珠奶茶以中国传统茶饮为基础，同时具有一种全新的外观和口味，使人们对中国茶的认识产生了重要转变。茶和咖啡之间的竞争会很激烈。
四、上海咖啡消费现状及咖啡馆的细分
上海的咖啡消费主要为以上所提到的三类
1． 星级酒店
上海较有档次的星级商务酒店一般在大堂里会设置咖啡吧，而这样的咖啡吧的主要目标客户是酒店的商务住客。一般的商务客户会在这样的咖啡吧里会见客户等工作，所以这样的咖啡吧的风格一般比较安静、高雅，适合会谈。
2． 咖啡馆及西式快餐连锁店
1） 咖啡馆，顾名思义为以销售咖啡饮品为主的，配备可供消费者休闲的桌椅的商店。在这里按照各种风格又可分为：欧式、美式、日式、台式等。
A． 欧式
这种咖啡多数集中在衡山路上，很大的落地玻璃窗，非常高大的国梧桐树，极具法国情调。代表商家为衡山路4号（领管广场）的SOLE COFFEE。索列最出色的咖啡是他们的索列精选咖啡，香味最浓，也最苦。索列咖啡用的是哥伦比亚咖啡豆和巴西咖啡豆混合。索列用高压蒸汽的意式咖啡壶来做,能压出厚厚的咖啡油，口感香浓醇厚，以此做出来的花式咖啡、卡布契诺、奶味更胜的拿铁咖啡自然也不同凡响。
B． 美式
以星巴克为典型代表。（下文将详细叙述）
C． 日式
以真锅咖啡为代表，并以炭烧咖啡为主打产品。选用法国、巴西、哥伦比亚，这些世界著名的咖啡产地所产出的上等咖啡豆，使用精致的咖啡磨，咖啡壶。而在喝之前既不煮也不蒸，而是象茶一样是冲泡出来的。冲泡用的是无漂白滤纸，以减少对咖啡原味的破坏。因此被称为“最精致的咖啡”。
D．台式
台式以“上岛咖啡”为代表，“上岛咖啡”源于台湾，19xx年5月进驻大陆市场，目前已遍布全国各大城市，拥有700多家。台式的风格秉承了台湾的一种“茶坊式”咖啡馆，其最大特点是除了提供咖啡还提供了中式快餐。这样的组合别有一番特色。
2） 西式快餐厅
西式快餐连锁店主要指在提供西式快餐外，向客户提供咖啡饮品的餐厅。这样的餐厅主要以快餐为主，并供应咖啡给顾客。按风格又可分为意式、墨西哥式、美式等。主要代表为GINO、塔可钟、麦当劳等。这种形式的咖啡价格一般比较便宜。
3． 西餐厅
西餐厅主要是指西餐中，作为咖啡的甜品在非餐饮时间内提供给顾客饮用。这样的西餐厅档次一般比较高，主要以凯文、Mexico Lindo Cantina & Grill为代表
五、休闲类市场领先者代表公司――星巴克（starbucks）
只用了短短几年时间，星巴克在中国就成了一个时尚的代名词。它所标志的已经不只是一杯咖啡，而是一个品牌和一种文化。19xx年4月，位于美国西雅图的星巴克创始店开业。19xx年3月，星巴克的主人鲍德温和波克决定卖掉星巴克咖啡公司在西雅图的店面及烘焙厂，霍华。舒兹则决定买下星巴克，同自己创立于19xx年的每日咖啡公司合并改造为"星巴克企业".现在，星巴克已经在北美、欧洲和南太平洋等地开出了6000多家店，近几年的增长速度每年超过500家，平均每周超过10000万人在店内消费。预计20xx年，星巴克在全球将有10000家店。目前，星巴克是惟一一个把店面开遍四大洲的世界性咖啡品牌。
19xx年3月，星巴克进入台湾，19xx年1月进入北京，20xx年5月进入上海，目前星巴克已成为了国内咖啡行业的第一品牌。20xx年7月，美国著名的咖啡连锁企业星巴克集团对外宣布：集团大幅提高其在台湾与上海合资公司中的股份，持股比例从原来的5%增至50%.由此，星巴克集团的子公司"星巴克国际"和台湾的统一（星巴克）集团，将从授权关系转为事业合作伙伴。上海统一星巴克咖啡有限公司总经理宇表示，美方增持10倍股份
的主要原因是看好台湾和上海的市场前景，愿意进一步投资未来。
一般而言，美国星巴克在某一个地区所持的股权比例越大，就意味着这个地方的市场对它越加重要。另外，星巴克制定了严格的选择合作者的标准：如合作者的声誉、质量控制能力和是否以星巴克的标准来培训员工。
目前，星巴克在中国内地有三家合作伙伴：北京美大咖啡有限公司行使其在中国北方的代理权，台湾统一集团行使其在上海、杭州和苏州等江南地区的代理权，南方地区（香港、深圳等）的代理权则交给了香港的一家公司。
19xx年初，星巴克授权北京美大咖啡有限公司在北京市场开设第一家分店，至今已在京、津地区迅速发展到36家。而"统一星巴克"则于19xx年3月在台湾开出第一家店，当时的统一星巴克咖啡有限公司由"统一超商"、"统一企业"和"美国星巴克"分别持股50%、45%与5%.20xx年5月，两大集团再以同样的合资模式，取得在内地江浙地区的经营权，成立"上海统一星巴克"。
星巴克除了利用一些策略联盟帮助宣传新品外，几乎从来不做广告。因为根据在美国和中国台湾的经验，大众媒体泛滥后，其广告也逐渐失去公信力，为了避免资源的浪费，星巴克故意不打广告。这种启发也是来自欧洲那些名店名品的推广策略，它们并不依靠在大众媒体上做广告，而每一家好的门店就是最好的广告。
星巴克认为，在服务业，最重要的行销管道是分店本身，而不是广告。如果店里的产品与服务不够好，做再多的广告吸引客人来，也只是让他们看到负面的形象。宇表示，星巴克不愿花费庞大的资金做广告与促销，但坚持每一位员工都拥有最专业的知识与服务热忱。"我们的员工犹如咖啡迷一般，可以对顾客详细解说每一种咖啡产品的特性。只有透过一对一的方式，赢得信任与口碑。这是既经济又实惠的做法，也是星巴克的独到之处。
上海星巴克设定以年轻消费者为主，因此在拓展新店时，他们费尽心思去找寻具有特色的店址，并结合当地景观进行设计。例如，位于城隍庙商场的星巴克，外观就像座现代化的庙，；而濒临黄埔江的滨江分店，则表现花园玻璃帷幕和宫殿般的华丽，夜晚时分，可以悠闲地坐在江边，边欣赏外滩夜景，边品尝香浓的咖啡。
新入上海市场咖啡项目可行性经营暨选址分析
目录
一、上海咖啡产业现状概述
二、新入上海市场咖啡项目投资指向分析
三、新入上海市场咖啡项目投资区域分析
四、现有商铺房源信息
五、附件：部分主要咖啡经营商简介
一、上海咖啡产业现状概述
１、国际化大都市与咖啡产业
作为世界级国际化大都市的上海，现有外资企业约有３５０００家，１０万外籍人常住上海，４０万台湾籍人常住上海。据出入境部门统计，上海每年入境４００万人次；每年举办２０００多个国际会议、国际展览会，在３４０余家星级宾馆中，外国客人占５０－６０％。目前上海咖啡馆的消费群体中外国人占３０％左右，这些喝咖啡如同我们喝开水一样随意的群体，构成了上海咖啡消费的主力群体。在上海创建与世界接轨国际化大都市形象的众多项目中，单单营造提供外籍人士商务、休闲的咖啡消费场所，就有着非同寻常的商业机会发展空间。
２、上海主要咖啡经营商现状
目前上海咖啡馆有１０００多家，咖啡原料加工代理商６０多家，咖啡设备、器具厂家和代理商３０多家，上海咖啡消费达２０多亿元人民币。
上海咖啡连锁店以外资企业、台资企业为主，投资规模较大，经营管理规范化。单店经营咖啡以民营企业为主，投资规模较小，经营管理不够规范。
目前，外资咖啡企业、台资咖啡企业在上海加速发展咖啡馆的同时，正以多种形式参加相关的展览会，大力推广咖啡原料加工咖啡机等咖啡产业相关产品。民营咖啡企业也正在加速发展咖啡馆，咖啡原料加工。各种有特色咖啡馆相继亮相上海滩，如上海半岛咖啡俱乐部、上海老电影咖啡馆吸引消费者品尝欣赏咖啡文化。
连锁加盟店不够规范，亏损、投诉时有发现；小型咖啡馆不少从原来茶楼、快餐厅改建而成，经营、管理、服务跟不上。相关统计表明，现在本市每个星期新开一家咖啡馆，每个月又有一家咖啡馆关门。可以形象简单地归纳为：一线品牌乘势而上，无品无牌服务差岌岌可危。
３、目前上海主要咖啡经营商及其细分市场
从２１世纪以来，上海咖啡产业再重振雄风：红房子扩建本店堂，成为本市最大的咖啡西餐馆、由黑龙江投资者在上海投资的３０００平方米的大型咖啡馆云庐咖啡、湖南投资者在浦东新区等处开发的唯尚咖啡连锁店、北京投资者在半岛花园开设的咖啡文化俱乐部，以及上海本地投资者将盈材盛建材商场改建成咖啡连锁店，均已引起国内外同行的极大关注。
台资咖啡企业从本世纪９０年代进入上海市场，主要以经营简餐为主，提倡以餐点带动咖啡消费。目前台资咖啡企业在上海经营品牌主要有：“上岛”、“名典”、“两岸”、“迪雅”等１０多个咖啡馆的品牌。美国特色以其独特的营销理念迅速占领上海咖啡市场。外资以美国“星巴克”品牌抢占上海市场，目前是世界最大的咖啡连锁品牌，主要以经营意式咖啡为主，提倡的是给客人一个随意舒适的空间，其发展的咖啡连锁店数量已名列全市前茅。日本“真锅”品牌以日式服务风格率先进入上海市场，以经营专业咖啡为主，发展咖啡馆速度名列前茅。上述美日背景形象的咖啡品牌，均有台湾投资者参股经营。
同时，美国的耶士、皇室及艾乐·比卡和意大利的诺卡及布里斯卡等公司分别抢占上海市场，新加坡、澳大利亚、印度尼西亚企业分别抢占咖啡原料加工。韩国、荷兰、美国、意大利、比利时企业用不同形式推广咖啡机和相关产品。
４、上海咖啡连锁经营模式解析
加盟连锁经营是上海咖啡行业的主要经营模式之一。每次在上海举办连锁特许经营展览会，咖啡馆都会以不同形式在会展上亮相。各咖啡经营商市场推广的主要加盟连锁形式有：
星巴克模式——直营连锁。星巴克强调每一个店都由自己投资经营，每个店的选址和装修都有严格控制的规定，由总部的设计精英策划店面装修。由于星巴克由总部直营管理，普通投资者很难获得连锁加盟的资格。
真锅模式——“直营和特许”混合路线。上海的真锅有一半采取特许连锁，店主只要交足１００万人民币就可以开张。最新的信息表明，真锅正在重新调整战略，准备在南京东路等地圈地开设直营店。
上岛模式——低价合同连锁。上岛咖啡的加盟费用每４年仅为６万元。上岛会帮助选店址以及评估地点，包括人流、消费对象、市场配套、竞争对手等。同时通过提供相应原料、器具与配套设施等，销售相关产品。
迪欧模式——连锁店经营面积在５００平方米以上。总部负责设计和装修连锁店，连锁店原料和食品采取总部配送和连锁店自行采购相结合。
麦当劳模式——麦当劳开始打出系列咖啡店Ｍａｅ ｃａｆé店，目前在上海只有２家Ｍａｅｃａｆé店，但是凭着麦当劳一贯经营手腕，谁也不敢小看这个连锁大腕未来的发展潜力。
５、上海咖啡产业存在问题与市场机会
１、目前上海还没有成立咖啡行业协会，来负责协调、规范与管理咖啡馆、咖啡原料加工和代理商，以及咖啡设备厂家和代理商。以至形成整个咖啡产业鱼龙混杂，时有影响整个产业的负面信息出现，不利于真正做好做强上海咖啡产业，向全国市场的大力扩张。
２、上海至今还没有专门制订出咖啡行业标准和检测咖啡产品和相关产品数据，不利于向消费者提供高品质高性价的咖啡产品。
３、上海没有咖啡行业的专业网站，不利于将上海咖啡产业向全国市场的大力扩张，同时也不利于各企业之间的交流。
４、部分从事咖啡行业的经营者，在经营与推广咖啡品牌与产品时，自身缺少咖啡专业方面的知识。
５、咖啡科普知识宣传的力度、广度不够。
６、上海市场咖啡目标消费群体简介
目前，上海的咖啡消费主要包括：商务洽谈、亲友聚会、喜好咖啡、休闲小憩等方面。一般单次消费价格在２５元人／次——６５元人／次左右，在消费层次上依然属于较高档消费。上海的高消费人群的比例正在迅速上升。就目前状况，20%的高消费人群是外籍人士，80%则是中国人，而其中本地与外省市消费人群的比例相当。就是讲，每一百位消费咖啡者中，有2位外籍人士，４0位上海本地人，４０位外省市消费人群。随着上海以全国经济发展火车头的作用不断发展，上海高收入群体的数量与质量也在不断上升，上海本地高消费群体的比例正也在快速上升，上海本地高消费群体正在成为上海咖啡市场的生力军。
７、上海的咖啡消费群体主要特征：
年龄：２２岁——５５岁。其中２５岁至５０岁为主力消费群体体。
按消费咖啡功能划分：
商务洽谈：２５岁——５５岁，男女性比例相当。大部分由各中外企业管理者与业务相关人士构成。占咖啡消费群体的一半以上（包括一些亦公亦私，工作友情兼顾型的）。
亲友聚会：２２岁——４０岁，男女性比例相当。由上海本地有钱有闲群体、公务员、企业管理者或较高收入群体构成。年龄性别不定。占咖啡消费群体的１０％以上。
喜好咖啡：外籍人士或有一定海外生活工作背景着居多，也有白领或喜小资情调着。年龄性别不定。占咖啡消费群体的３０％以上。
休闲小憩：居住或停留上海的有钱有闲群体，年龄性别不定。占咖啡消费群体的１０％左右。
８、不同区域咖啡消费群体主要特征：
综观整个上海的高级商场以及咖啡经营场所，不难发现，在市场细分方面也做得越来越细，各个经营场所由于所在区域以及经营的项目不同，其目标消费群体的定位也越来越进一步细分明确。各个高级商场以及咖啡经营场所都已经有了相对比较固定的顾客。
南京西路商圈与淮海路商圈经营定位较高，主要目标消费群体由管理者、行业专业人士、当地企业企业主、国家机关公务员为主。这部分消费者的收入处于上海本地高端部位（如梅龙镇广场）。
徐家汇商圈消费者以个体私营业主、职员为主流群体。这部分消费者的收入处于上海本地区的中高端部位（如东方商厦）。
虹桥商圈消费人群主要以外企白领、高级经理人组成，同时还有较多在上海定居的境外人士。
二、新入上海市场咖啡项目投资指向分析
１、投资目标：成为充分展示澳洲形象，在上海地区以商务休闲为主，兼顾情调消费的领导性品牌咖啡与货品商店，创建一个传播澳洲人文风情的时尚消费场所，作为今后在上海区域与全国区域内大力推广的品牌形象店与旗舰店。
２、基本考量原则：
商圈范围——徐家汇、南京西路、淮海路商圈、虹桥；
面积——250平方米左右；
布局规划——50平方略多物品购物场所。其余酒吧咖啡场所。
３、财务概划（按基本平均价格匡算）：
（1）房租１３５万/年（统划按１５元／日计算，面积２５０平米，含中央空调费用、停车场费用）；
（2） 店外装修 2万；店内装修改造20万；设备引进15万；
（3）启动其他费用5万；
（4 ）人员工资4万/月；
（5 ）水电 1万/月；
（6） 其他费用1万/月；
则每月费用约为（装修启动等费用按三年折旧完毕分摊计算）：
１１万（房租）＋１万（折旧）＋4万（人员工资）＋1万（水电）＋1万（其他费用）
＝１８万元／月。
每月销售额约为：1.35万元／日（平均）＊３０＝40.5万元／月；
每月盈利销售额约为（按平均毛利率７0％计算，酒吧类经营毛利率应在１２０％以上）：（40.5万元＊70％）－１８万元＝10.35万元／月；
主要资料来源：《上海咖啡消费与发展趋势》、《新民晚报咨询》、《每日经济新闻》、《上海高级商场消费人群研究报告》??
三、新入上海市场咖啡项目投资区域分析
１、徐家汇区域分析
１）区域情况概述
根据上海市城市发展规划，未来几年，徐家汇将成为轨道交通1号线、9号线和11号线三线换乘的交通枢纽，这也是全市唯一一个三条市域轨道交通汇集、三纵三横主干道交汇的重要交通枢纽。
汉宇地产研究中心数据显示，目前徐家汇商铺租金在50元/平方米/天以上。其中，由上海城开集团开发的弘基美食城地块是徐家汇未来五年内商务商业继续攀顶的最大动力。徐家汇地区将形成两个圈，即以东方商厦、太平洋百货、六百、汇金、汇联、美罗、太平洋电脑广场围成的商业圈和由港汇、88号地块及周边区域商务楼群组成的另一个商务圈。其中浦西第一高楼在规划中将在此建立。
上海富阳认为，在徐家汇商圈，88号地块项目的建成将与港汇广场共同构成上海西南地区商务商贸中心。目前徐家汇商业圈内，商业企业建筑体量约50万平方米，而未来商务圈的建筑体量将超过100万平方米，因此徐家汇未来经济重心将由零售商业转为商务商贸的复合形态。作为目前全市各大商圈中经济增长速度最快的徐家汇商圈，年社会消费品零售总额已高达70多亿元。
受商圈大环境成熟的拉动，徐家汇支线马路的商铺也日渐繁荣。天钥桥路处于徐家汇的非主干道，依靠徐家汇商圈的高人流量，天钥桥路逐渐成为一条小有名气的餐饮街。该区域凭借便捷的交通、完善的商业及独特的历史人文特色，使得商铺租赁异常活跃。目前的沿街餐饮店铺租金也已达12元/平方米/天。
２）目标群体分析
群体构成分析：以追求品位型的年轻白领为主流消费群体。男性和女性的人数比例约1﹕2。据统计徐家汇的消费人群中，超过60％为非本地居民；同时，徐家汇的商业营收中游客的贡献首次超过50％。目前，徐家汇商圈日均人流量已达100万人次。沿线周围生活群体的生活水平处于上海地区的中高层面。
大致收入：中等收入（个人月均收入在1000-2000元之间）者比重最大，约42%，中高收入者占27%；低收入者比例约13%。办公室职员所占比例最高（31.7%）。
消费习惯偏好：
从人群购买消费类型来看，女性明显高于男性。该地区的商品种类比较齐全，又常有特有商品，当地消费者占有六成比例的比较喜欢新鲜的、与众不同的事物。
３）类似业态：
星巴克、上岛、屈臣氏、其它咖啡品牌，均以占据本区域作为经营部点重要举措，既为了单店盈利也为了创建本品牌的形象。各品牌在本区域的经营业绩均有不俗表现。
４）财务概划：
如果在本商圈的中心位置，按５０元／日进行投入，由于品牌知名度不够，尚未造就忠诚消费者，则短期内盈利较难实现，建议在徐家汇支线马路设店，则将较快实现盈利。
（1）房租１０８万/年（统划按１２元／日计算，面积２５０平米，含中央空调费用、停车场费用）；
（2） 店外装修 2万；店内装修改造20万；设备引进15万；
（3）启动其他费用5万；
（4 ）人员工资4万/月；
（5 ）水电 1万/月；
（6） 其他费用1万/月；
则每月费用约为（装修启动等费用按三年折旧完毕分摊计算）：
９万（房租）＋１万（折旧）＋4万（人员工资）＋1万（水电）＋1万（其他费用）＝１６万元／月。
每月销售额约为：1.２万元／日（平均）＊３０＝３６万元／月；
每月盈利销售额约为（按平均毛利率７0％计算，如果侧重酒吧类则可高达１５０％以上）：（３６万元＊70％）－１６万元＝９.２万元／月；
数据资料来源：《新民晚报》、《千景旅游网》、《上海高级商场消费人群研究报告》《上岛网站》、《上岛咖啡商业策划书》。
点评：
徐汇商区（衡山路文化休闲商业圈）——侧重咖啡、酒吧的选点
上海酒吧风气之先的衡山路，在上海夜生活的位置一时还难以为别处取代。从南京路，到淮海路，再到徐家汇，地铁一号线刚好把上海这3个商业明珠串了起来，为夜市逛街人带来了很大的便利。这样一个互通互连、各有特色的商业圈，在全国还不多见。
聚焦点：作为上海有名的文化休闲商圈衡山路，目前还没出现被取代之势，多年已形成上海夜生活的标志性的产地。附近一幢幢购物休闲大厦，已极具徐汇区的特色，不难看出衡山路已点亮了徐汇这片夜空的娇媚。
经营展望：衡山路在已成型的消费模式下，新入上海市场咖啡项目不需要培育市场教导消费，只需做出有竞争性的卖点或重塑一个消费观念，就能争夺一席之地，因为这里是上海夜的标色性之一。
２、淮海路区域分析
１）区域情况概述
因历史原因造就的商业中心，以及合适的街道宽度，使得淮海路很容易聚集人气造就旺铺，而附近大量的高档写字楼为各类商业带来了较高的消费潜力。南京路、淮海路、四川路、张扬路等几个新老商圈中，淮海路以90％以上的入驻率一直居高不下。同时淮海路商圈租金也一直居高不下，最高已近50元/平方米/天。
上海商业网点公布的商铺租赁价格显示，淮海中路10平方米左右的商铺日租金24-26元/平方米；茂名北路10平方米左右的商铺日租金在13-33元/平方米左右；陕西北路15平方米左右的商铺日租金在10-22元/平方米左右。目前，淮海路底楼商铺已基本满租，而周边路段如陕西路、雁荡路、茂名路等也逐渐开始有二线品牌的中高档商铺入驻。这些入驻的商铺针对周边白领，价位较高，品牌个性突出，同时由于其租金比淮海路低，因此迅速繁荣起来。
随着淮海路附近商铺档次的逐步提高，瑞金路沿线的商铺已非常抢手，25平方米左右的铺面租金已升到每平方米日租金40元左右。淮海路沿线商业分布，零售店铺占64%，餐饮店占27%，娱乐类占9%。
２）目标群体分析
群体构成分析：中高档上海本地流动消费群体与游客居多，65%为本地人；35%来自附近的长三角地区，消费欲望与消费能力均高于平均水平。本地白领成为高消费群体生力军。消费群体年龄由18岁-60岁,堪称老少皆宜，无明显特征。
消费习惯偏好：
从人群购买消费类型来看，该地区的商品种类比较齐全，针对周边白领价位较高，品牌个性突出。可以满足各个层次消费者需求，是目标群体消费选择该区域的重要因素。
３）类似业态：
作为具有历史传统的上海著名商圈，星巴克、上岛、屈臣氏、其它咖啡品牌，均以占据本区域作为经营部点重要举措，既为了单店盈利也为了创建本品牌的形象。各品牌在本区域的经营业绩均有不俗表现。
４）财务概划：
本商圈周边沿线在１０元／日－２０元／日左右。
（1）房租９０万/年（统划按１０元／日计算，面积２５０平米，含中央空调费用、停车场费用）；
（2） 店外装修 2万；店内装修改造20万；设备引进15万；
（3）启动其他费用5万；
（4 ）人员工资4万/月；
（5 ）水电 1万/月；
（6） 其他费用1万/月；
则每月费用约为（装修启动等费用按三年折旧完毕分摊计算）：
７．５万（房租）＋１万（折旧）＋4万（人员工资）＋1万（水电）＋1万（其他费用）＝１４．５万元／
每月销售额约为：1万元／日（平均）＊３０＝３０万元／月；
每月盈利销售额约为（按平均毛利率７0％计算，如果侧重酒吧类则可高达１５０％以上）：（３０万元＊70％）－１４．５万元＝６．５万元／月；
数据资料来源：《新民晚报》、《千景旅游网》、《上海高级商场消费人群研究报告》《理财周刊105期》、《新导向》。
点评：
淮海中路商圈——侧重咖啡、酒吧的选点
调查表明，淮海中路消费者呈现三高特征：消费层次高、文化需求高、购物与消费目的性高。
如今淮海中路西段经典建筑保护性建设开发、东段10多幢风格迥异的新万国建筑博览群崛起，使之成为外国领馆、五星级宾馆、高档写字楼的集聚地。随着淮海中路国际时尚商务街、新天地国际商务集聚地、锦江地区休闲旅游集聚地、思南路专业服务集聚地的建设，世界500强办事机构及跨国公司的地区总部日益增多，8万多白领保证了淮海中路较高层次的基本消费群。
东西方文化交融的百年历史，使淮海中路成了沪上时尚策源地。在十大商圈的客流比较中，淮海中路的客流仅次于南京东路，双休日更比平时多34%，节日的客流比平时多87%，
达105万人次。他们购物目的性强，占逛街人群的24.71%，是十大商圈比例最高的。由于街市功能结构布局日趋合理,让顾客及游客都能得到感兴趣的消费享受。淮海中路消费者三高的特征，成为淮海中路新的比较优势,为目标消费者提供了良好的消费新天地。
新天地现落户的商家有星巴克咖啡、凯博西餐厅、上海本色、沙宣（上海）美发研修中心、上海东魅综合娱乐中心等，集美食，娱乐，休闲购物于一体。其中像乐海堂画廊经营的比较独特，除了品类繁多的各式咖啡饮料、酒、茶、简餐外、同时还经营书画、雕塑、工艺品等，是闻名沪上的文化类酒吧。酒吧内以二、三十年代上海风格营造了一个温馨，舒适的怀旧氛围，文化内涵。可以作为新入上海市场咖啡项目的一个重要参照。
聚焦点：在淮海路沿线，是星吧克连锁咖啡店较多的地方，这是现在上海最流行的咖啡馆，其特色是每家店的装饰风格都有不同，也是屈臣氏生意最旺的区域，深受上海白领和咖啡一族的喜爱。“新天地”——黄陂南路、兴业路一带的一片老石库门房子中间的崛起的“上海最时尚的地方”。
经营展望：淮海路是个消费比较集中地，集商业休闲于一体。人流量只次于南京路，通过以上论证分析，淮海路是白领、有钱有闲一族休闲购物首选场所之一，也应当是新入上海市场咖啡项目首选场所之一。
３、南京西路区域分析
１）区域情况概述
恒隆广场、梅龙镇广场、中信泰富广场的“金三角”商圈成就了南京西路，三家以高品位、品牌店、专卖店为特色的商场，形成南京西路商圈的第一个“金三角”，使得以高档商务楼为依托的南京西路成为上海商业的特色街之一。该区域遍布星级酒店和高档写字楼，已有40家世界500强的分支机构的上海商城，早就成为上海高档时尚消费存在的理由。静安区北部通过旧城改造，将建设大量的高级住宅区。这些都将为南京西路输送高端客流。目前，静安区拥有1200多个知名品牌，458个国际品牌，世界顶级和一线品牌20多种。
南京西路商圈现拥有三条已经成型的支马路：餐饮为主的吴江路休闲街、休闲娱乐餐饮为主的愚园路和经营酒吧咖啡馆为主的铜仁路，每条街都成立了相应的管理委员会。从今年开始，静安区将对南京西路商圈周边的20多条支马路进行商业开发，这些马路将各具特色，重新定位。今年年内，商业开发框架将初步显现。
南京西路商圈目前分为五大功能区域：
成都北路至石门路沿线为文化传媒功能；
石门路至陕西南路沿线为购物地段；
上海展览中心至常德路一线为会展酒店功能；
静安寺到乌鲁木齐北路一带为旅游娱乐购物休闲功能；
乌鲁木齐北路到镇宁路一带即协调地区发挥其生活休闲的功能。
今后对周边支路的改造，将尽最大可能地围绕现有的区域功能，互补互动，使各种产业联动，做配套设施的服务。同时支马路上还将引进相应国际知名品牌进驻，待规划完成后即进行招商引资。目前，南京西路的日均人流量达到120万人次。
２）目标群体分析
群体构成分析：中高档流动消费群体与游客居多，女性人数超过男性人数，以追求品位型的年青白领为主流消费群体。主要目标群体由管理者、行业专业人士、当地企业企业主、国家机关公务员构成。这部分消费者的收入处于上海本地高端部位。
大致收入：26-30岁的1501-2000元／月企业人员。36-40岁5001元／月以上的专业人员、国家机构工作人员。
消费习惯偏好：
从人群购买消费类型来看，该地区的商品种类比较齐全，优良的服务态度和良好的购物环境以及完备的善后服务，让人安心、放心于舒心的消费环境，是目标群体消费选择该区域的重要因素。
３）类似业态：
星巴克、上岛、屈臣氏、其它咖啡品牌，均以占据本区域作为经营部点重要举措，既为了单店盈利也为了创建本品牌的形象。各品牌在本区域的经营业绩均有不俗表现。
４）财务概划：
本商圈的中心位置，最高可至按５０元／日—６０元／日，周边沿线在１０元／日左右。根据本项目的性质与切入时段首先应在周边沿线路段设店，实现较快盈利。
（1）房租９０万/年（统划按１０元／日计算，面积２５０平米，含中央空调费用、停车场费用）；
（2） 店外装修 2万；店内装修改造20万；设备引进15万；
（3）启动其他费用5万；
（4 ）人员工资4万/月；
（5 ）水电 1万/月；
（6） 其他费用1万/月；
则每月费用约为（装修启动等费用按三年折旧完毕分摊计算）：
７．５万（房租）＋１万（折旧）＋4万（人员工资）＋1万（水电）＋1万（其他费用）＝１４．５万元／月。
每月销售额约为：1万元／日（平均）＊３０＝３０万元／月；
每月盈利销售额约为（按平均毛利率７0％计算，如果侧重酒吧类则可高达１５０％以上）：（３０万元＊70％）－１４．５万元＝６．５万元／月；
数据资料来源：《新民晚报》、《千景旅游网》、《上海高级商场消费人群研究报告》《理财周刊105期》、《新导向》。
点评：
南京西路——侧重咖啡、酒吧的选点
上海的精彩多半在她的夜，华灯初上，这座城市中的最活跃分子从各自的写字间出来汇成街上涌动的潮，转眼纷纷飘进夜的各色场所，属于上海夜的美丽开始展现??
上海的夜生活，这几年越来越与“酒吧”紧密联系起来了。成为很多上海人把自己的夜生活与酒吧划等号的新去处。，成为追逐时尚，以及白领们谈人生、谈工作的所在，商务他谈判的高手们将有些难以解开的难题，放在夜色酒吧中化为无形。
经营展望： 以白领阶层为主体、海归、外籍人士、医生、艺术工作者，媒体从业者，高薪上班一族，商界老板和暴发富等组成的消费群体，新入上海市场咖啡项目是以什么来与消费者产生共鸣才是至关重要的。
４、虹桥区域分析
１）区域情况概述
虹桥是上海改革开放的前沿阵地，曾经因为地处古北商圈和靠近机场而盛极一时,是最早成形的CBD地区。但随着小陆家嘴、淮海路沿线、南京路沿线等一大批新兴办公楼群的相继建成，以及近年来该区域交通和商业环境发展相对滞后，虹桥既无轨道交通，也未
成为商业中心；再则，国际航班的东迁致使虹桥开发区整体优势受到一定的影响，虹桥的优势日趋衰落。近几年，本市办公楼市场的持续升温带动了虹桥地区的商办物业的回暖。
目前虹桥地区拥有近２０幢涉外商住楼，多家高级宾馆，该区域现已有2000多家商务机构入住，包括虹桥友谊商城、万都中心商场、上海城百盛购物中心三位一体的虹桥购物三角区。同时，在区域内专辟有73公顷的领馆区，印度、丹麦、荷兰、瑞士、阿根廷、罗马尼亚、以色列、古巴等国在开发区内设立了驻沪领事馆；日本、美国、澳大利亚、韩国、新加坡、巴基斯坦等国签订了借地建馆合同。虹桥区域作为拥有浓郁的国际化的特征，是外籍人士和本地高级白领在沪置业的首选之地，该区域有一些较为特别外来人是聚居区域，如台湾人居中的古北地区，著名的韩国人聚居区金汇龙柏地区等。凭借周边高端消费群体，其以３０－4５元／月／平方米左右的租金，始终占据着上海商铺租金的前几位。
２）目标群体分析
群体构成分析：消费人群有外企高级白领或金领，有高级经理人，私营业主，也有许多在上海定居的境外人士。沿线周围生活群体的生活水平处于上海地区的高端层面，具有强大的购买消费能力。
大致收入：月收入都在15000元以上(实际更高)，年龄偏于中青年。
消费习惯偏好：消费者以对产品的直观、感觉、情感、主观偏好和象征意义作为消费选择的原则。这里比较适合经营高档精品，不但店铺装修要讲究情调，经营的商品也得有特色。价格不是问题，关键是与众不同。
３）类似业态： 星巴克、上岛、屈臣氏、其它咖啡品牌，均以占据本区域作为经营的重要举措，因为在这这些较为著名的品牌能够轻而易举地找到熟悉的顾客。各品牌在本区域的经营业绩均有不俗表现。
４）财务概划：
如果在本商圈的中心位置，按３０元／日以上的租金进行投入，由于品牌知名度不够，尚未造就忠诚消费者，则短期内盈利较难实现，建议在虹桥开发区沿线路段设店，则将较快实现盈利。
（1）房租１０８万/年（统划按１２元／日计算，面积２５０平米，含中央空调费用、停车场费用）；
（2） 店外装修 2万；店内装修改造20万；设备引进15万；
（3）启动其他费用5万；
（4 ）人员工资4万/月；
（5 ）水电 1万/月；
（6） 其他费用1万/月；
则每月费用约为（装修启动等费用按三年折旧完毕分摊计算）：
９万（房租）＋１万（折旧）＋4万（人员工资）＋1万（水电）＋1万（其他费用）＝１６万元／月。
每月销售额约为：1.５万元／日（平均）＊３０＝４５万元／月；
每月盈利销售额约为（按平均毛利率７0％计算，如果侧重酒吧类则可高达１５０％以上）：（４５万元＊70％）－１６万元＝１５.５万元／月；
数据资料来源：《新民晚报》、《千景旅游网》、《上海高级商场消费人群研究报告》、 《理财周刊105期》、《新导向》。
点评：
虹桥特色商圈——侧重咖啡、酒吧的选点（优点：群体固定，有消费能力。缺陷：不是
十分具有样板带动示范性作用）
虹桥路一线高级宾馆林立，如龙柏宾馆、西郊宾馆、虹桥迎宾馆等著名宾馆，都拥有现今许多都市里的五星级宾馆所不具有的大面积花园。因为有这样一个优秀的环境，不少大型集团都将高级酒店造在这片土地上。
虹桥经济技术开发区是上海甲级写字楼较为集中的6大CBD地区之一，该区域内的主要写字楼包括：仲盛金融中心、天虹大厦、锦明大厦、上海万都中心、协泰中心、太阳广场、金桥大厦、国贸中心、世贸商城、新虹桥大厦、安泰大厦、虹桥上海城等。众多著名的跨国公司，如美国3M公司、通用电气公司、芬兰诺基亚公司、瑞典爱立信公司、韩国LG集团等进驻于此。
虹桥地区写字楼市场的主要特点是：中高档写字楼集中，是比较典型的CBD中心，这里的写字楼聚集着众多白领精英，而每逢举办大型会展活动，这里往往呈现出一派车水马龙的热闹景象，这也成为虹桥地区一道特有的风景线，并凸现出无限商机。
聚焦点：上岛，真锅和一批各具特色的酒吧与咖啡馆已这片具有区域特色的商圈内置业，如此强大商务中心，组成一批又一批强大白领精英，他们将构成夜的主导人群。
经营展望：压抑的工作情绪，需要在夜的笼罩下，新入上海市场咖啡项目轻松休闲优雅的生活方式，然他们得以解脱精神上压抑感。