市场分析报告

1，            市场调研

调研方法：问卷和访谈。

     调研对象：面临毕业的大学生，毕业一两年的大学生，我校留学生

调研方式：（1），网上问卷调查。

         （2），现场访谈交流。

2，市场分析报告

     大环境       4月12日，中国国务院召开常务会议强调保持巩固和扩大房地产市场调控成效。这是继一季度最后一天各地提出年度宏观房价之后的政府最高表态。与此同时，发改委、央行、财政部、国土资源部、住建部、监察部、国家税务总局和银监会八部委组成的国务院督查组，也奔赴北京、上海、广东等16个省份进行督查。4月初掀起的督查风暴已经进行了两周，而从长三角一带的城市督查的情况而言，在史无前例的房地产调控下，长三角江浙等地的房价着实得到了一定抑制。从不同区域公布的高低有别的房价控制指标而言，一些相对放松控制房价涨幅的城市，被督查组要求多征求民情。例如西安市，此前依据人均可支配收入将房价控制目标设定为15%，被外界认为是“涨价指标”，国务院督查组则要求西安市在更广泛的范围内，征求各界对这一价格控制目标的意见和建议。这是中央政府首次对地方政府房价控制目标设定提出要求。而甘肃省此前13个市州公布的房价控制指标中，大多控制涨幅在6%到10%左右，督查甘肃省一组的组长、国家税务总局副局长王力则表示，更希望甘肃各级政府要进一步加大工作力度，确保20##年住房价格涨幅能低于乃至明显低于向社会公布的控制目标。

   SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示，20##年是一个分水岭；20##年之前是市场说了算，20##年之后房价是政府说了算。住建部政策研究中心主任陈淮接受记者采访时表示，目前中国的房地产市场远没到冬天，只是刚从炎热得不正常的季节中走出来，恢复了常态。首都创业集团副董事长、总经理刘晓光表示，房地产调控初见成效，而且效果可能会在今年8月份体现得更加清楚。

20##年中国的房地产市场是自中国住房制度改革以来最困惑的一年。中国的住房制度是按照既定方针坚持走市场化的道路还是回归到由政府包办代替的老路上去；是由地方政府来因地制宜地制定房地产政策还是由中央政府来越级指挥；房价调控的目标是政府计划涨价还是坚决降价，这些问题始终扑朔迷离，困扰市场。

主要城市 20##年1月全国房价排行榜

1 、温州 28474.676　 　2 、上  海 25778.32　　  3 、北京 23818.674

4 、杭州 21353.16  　  5 、深  圳 18353.088　 　6 、宁波 16245.251

7 、南京 14587.672　 　8 、广  州 14511.132　 　9 、天津 13450.814

10、厦门 12745.227　　 11、大  连 11807.231　 　12、福州 11757.622

13、珠海 10961.014　　 14、青  岛 10598.825　 　15、苏州 10216.724

16、无锡 9059.4121　 　17、成  都 8846.123　  　18、昆明 8842.3193

19、南通 8713.9932　 　20、海  口 8546.8438　 　21、济南 8386.2266

22、佛山 8262.8389　 　23、泉  州 7959.4409　　 24、武汉 7862.3833

25、扬州 7712.5293　　 26、哈尔滨 7595.0474　 　27、郑州 7389.3809

28、兰州 7306.2114　　 29、重庆 7266.0742　   　30、唐山 7240.6206

31、西安 7182.6812　 　32、南宁 7021.2627　   　33、南昌 6945.6074

34、东莞 6802.4209　 　35、烟台 6759.7227　   　36、沈阳 6598.2446

37、太原 6398.1104　 　38、长沙 6273.9805　   39、石家庄 6226.4263

40、合肥 6215.9268　 　41、长春 5956.877　    　42、汕头 5890.3789

43、贵阳 5687.5859　 　44、乌鲁木齐 5507.6187　 45、日照 5371.0649

46、呼和浩特 5174.4634 47、银川 5116.8613　   　48、淄博 4885.6465

49、威海 4863.4204　 　50、吉林 4775.5723　   　51、西宁 4298.9092

52、潍坊 4131.8901

长山角区域

日前，国务院正式批准实施的《长江三角洲地区区域规划》明确了长江三角洲地区发展的战略定位，即亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群；到20##年，长三角地区率先实现全面建设小康社会的目标；到20##年，力争率先基本实现现代化。
   《规划》提出了城镇发展与城乡统筹、产业发展与布局、自主创新与创新型区域建设、基础设施建设与布局、资源利用与生态环境保护、社会事业与公共服务、体制改革与制度创新、对外开放与合作八个方面的发展方向和重点任务，并明确了保障规划实施的政策措施。
   《规划》要求长江三角洲地区深入贯彻落实科学发展观，进一步解放思想，坚持改革开放，着力推进经济结构战略性调整，着力增强自主创新能力，着力促进城乡区域协调发展，着力提高资源节约和环境保护水平，着力促进社会和谐，在科学发展、和谐发展、率先发展、一体化发展方面走在全国前列，努力建设成为实践科学发展观的示范区、改革创新的引领区、现代化建设的先行区、国际化发展的先导区，为我国全面建设小康社会和实现现代化作出更大贡献。
   《规划》的实施有利于这一地区进一步消除国际金融危机的影响，加快转变发展方式，不断提升发展水平，带动长江流域乃至全国经济又好又快发展。
长江三角洲地区包括上海市、江苏省和浙江省，区域面积21.07万平方公里。长江三角洲地区区位条件优越，自然禀赋优良，经济基础雄厚，体制比较完善，城镇体系完整，科教文化发达，已成为全国发展基础最好、体制环境最优、整体竞争力最强的地区之一，在我国社会主义现代化建设全局中具有十分重要的战略地位。

单身公寓的总体规模及分布

　　                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      

1，     杭州单身公寓的市场分析

   近几年，不少开发商都打起了“小户型”的旗号。在北京，上海，杭州等大城市，小户型的单身公寓正越来越受年轻一族的欢迎。在杭州的房产界，也开始出现了这种现象。然而，目前的小户型一般为边角料，拥有完整的配套设施的小户型非常少。这种在写字楼，酒店或其他配套设施上改造的“伪单身公寓”将被政府明文禁止。

2，     单身公寓的市场潜力

       该类产品又称青年公寓，比较适合单身青年自住，合居或作为小家庭的过渡用房。项目通常以高层和小高层为主，户型面积在25~60平米不等，分为自在单身，甜蜜小两口及投资客三种户型，针对层次较高的租房人员及寻找自由空间的企业主，急需购房结婚的年轻人和投资者三个不同的群体，推出三大概念户型，细分了目标市场。

3，     竞争优势

   最大程度地控制面积

目前市场上的单身公寓产品面积集中在24—78平方米之间，主力面积大多控制在30—50平方米左右，较全市普通商品住宅成交主力面积峰值小一半还多。

   面积控制最大的效用在于有效地控制总价。除部分投资性高档型项目外，大部分单身公寓的总价都在40万、套一下，与此类过渡性住宅消费者的消费心态相吻合，小面积同时使得此类产品成为市场上的稀缺产品，因此推出之后即收到市场追捧。

拥有地段优势的稀缺产品。

目前一些单身公寓住宅大多享有地理优势，处于人口稠密、商业成熟、交通便利的地区，能够使业主及时把握时尚信息，紧跟时尚潮流。住宅门口有四通八达的交通线路，以及著名的商业街，黄金地段是目前单身公寓最明显的特征之一。他们的价值也随着该市中心区域土地的匮乏而弥加珍贵。由于产品的稀缺性，导致了价格的剧烈提升。在这些中心城区的单身公寓平均价格超过同类地区普通住宅平均单价的20%以上，在看似较低的总价下，却隐含着高额利润。有的楼盘毗邻大学城，拥有得天独厚的人文氛围，齐全的人文配套，可尽享人文之美。

 完备的配套设施及酒店式服务增添了物业的附加值。

理想的单身公寓必须是入住方便，居家生活的所有设施都应一应俱全，妥帖地照顾了青年住户的入住要求。在更大程度上满足年轻人对日常生活方便、快捷的需求，最大限度地体现全新的生活方式。因此设施和服务已经成为消费者选购单身公寓的重要因素之一，也是开发商作为吸引客源的重要营销手段之一，目前大部分单身公寓承诺提供的社区设施及服务主要包括以下几大类：

商业设施类 24小时便利店

24小时洗衣店

全天候餐厅及送餐服务

运动休闲类 健身房、桌球、壁球等

棋牌游戏

图书阅览

家政服务类 房内清洁服务

代购、代定、代收服务

物业及用品租赁、出售服务

商务网络类互联网、复印、传真等

3.    竞争劣势

小户型公寓的综合投资比较高，原因是小户型多为高层、小高层楼房，为了解决楼与楼之间的日照问题，大大影响了土地的容积率，地价自然就高。从土地造价来看，小户型墙体多，管线多，土地造价成本高。在设计方面要占用许多隔断，增加配套设施。但是小户型的销售价格又不能过高，否则目标客户只会持观望状。因此，对于开发商来说，小户型楼盘利润不高。

单身公寓的竞争对手就是二手房和大面积户型住宅楼。市民对小户型住宅仍有很多的保守观念甚至是偏见，很多人把小户型公寓作为过渡性住宅。而我们的目标消费者，很大一部分是由于现在手头上的钱不多，才会选择小户型住宅，一旦他们有了钱，便会选择大户型。想要营造一种小户型生活空间的概念仍然十分困难。

4.  目标消费者分析

一. 目标客户社会层面特征

单身公寓的目标受众圈定在了20～35岁的年轻人之中。这群人生活状态不稳定，眼界高，追求时尚，喜欢自由自在、无拘无束的生活，对新事物充满强烈的好奇心，收入处于中游上下，存在较强的购买能力。通常以 “我有我自由”为主打卖点，迎合了这批目标受众的心理，他们中有些人刚从学校毕业，正式走上社会，独立的心理强烈需要社会认同，而自己有了房子，无疑是最好的证明。现代年轻人独立意识强烈，拥有一个绝对的私人空间，享受自己自在的自由，成了大部分年轻人的追求。“我有我自由”道出了他们的心声，张扬了个性，因此必然会得到年轻人的认同。

二. 需求特征

每个人都会有一种对家的眷恋和归宿感，因此每个人都想拥有一个自己的家。而作为我们的目标消费者，他们年轻时尚，尚不为传统情感所缚，希望能够独立。他们希望有一个自己自由自在的空间，可以发挥自己的创意，同时小户型的设计都比较个姓化，迎合了时尚年轻一族的需求。

三. 群体家庭收入特征

目标消费群的收入属于中上水平，有购买能力。一般年轻的工作族，月薪2000元以上，因为刚开始工作不久，积蓄不多。另外寻求自由空间的企业主和投资者，收入一般都比较高或者积蓄多。但这群人并不是最主要的目标消费者。

   

第二篇：金堂20xx市场分析

市场调查分析根据此次市场小调查， 已经初步摸清金堂商业市场的一些简单情况， 由于金堂与成都的 直线距离较近，而成都作为西部核心城市，商业辐射力强大，据与本地人交流发现，在当地 购买力较强人群中普遍形成了到成都消费的行为和生活习惯， 这也从另一侧面制约了部分本 地商业升级换代， 使得本地商业目前多数留于中低端， 根据今天的调查情况特制订分下报告 如下：一、未来城市的发展方向目前我们金堂城市发展方向：调整、旧城改造，重点移向新城区（一横到—六横道）和 河东新区（三星大学城） 。二、人均消费及可支配收入2012 年社会消费品零售总额 48.6 亿元，增长 12.1%；城镇居民人均可支配收入 20777 元、农民人均纯收入 9409 元，分别增长 15.6%、14.5%。三、商圈划分根据根据金堂县整体城市规划， 目前发展现状及本地居民的生活习惯， 可以将其商业划分为 以下三大区域： 即以平安大桥为界的老城商圈、新城商圈以及大学城片区的河东新区。 老城商圈：老城商业中心，包含幸福路、复兴街、文化街、钟楼街等区域相交形成了电影院 商业中心也是金堂县中心城区，是最老也是最繁华的商业中心，业态多样，部分规模相对较 大，发展较为成熟。不局限于街铺的形式，向 2 楼以上过渡如：新桂花购物中心、华林电器 等。今天针对电影院商业片区市场调查情况（调查数据均是约等） ： 商铺名称 浙文眼镜专卖店 本色专卖店 （步行内街） 哥弟男装 个体服装店 精品饰品饰品店 （商业内街） 商铺面积 70 平米 100 平米 80 平米 30 平米 20 平米 租金情况 18200 元/月 18000 元/月 17600 元/月 4000 元/月 2500 元/月 每平米租金 260/㎡ 180/㎡ 220/㎡ 128/㎡ 125/㎡ 3.8 万/㎡ 4 万/㎡ 售价老城区商业总结1、老城区商业中心是金堂最繁华最老的商业中心，发展最成熟主要是由幸福路、文化街、 复兴街和鼓楼街组成，其中中心部分就是几街道交界处电影院，也是金堂的市中心。 2、这一片区的商业面积主要是在 40—2000 平米不等， 商业规模大小不一， 但是也太都是传 统也太较为落后，但是近几年如新桂花超市、森冈电器、华林电器德州汉堡等入住开始改变 传统的商业模式开始向二楼商业发展。 3、租金价格一层集中在 120—330/㎡，二层及以上的租金价格集中在 60—170/㎡。 4、区域的临街二手商铺的成交售价都在 17000—38000/㎡之间， 商铺整体租售情况良好， 空

置期较短，但整体价格属于市场饱和甚至偏高。 5、老城区商业片区是金堂本地人主要消费片区，目前无可取代。 新城商圈有：新建路汇龙路商业中心（美加美百货） 、客运中心商圈（摩尔百盛） 、滨江路建 材一条街（小广场） 、迎宾大道沿线商街，根据调查小广场得出的小广场滨江建材一条街商 业情况： 小广场商铺 精品女士内衣 中国电信 装修公司 （底商上二楼） 法狮龙吊顶 商铺面积 30 平米 80 平米 800/平米 80 平米 租金情况 3000 元/月 5000 元/月 30000 元/月 4800 元/月 每平米租金 100/㎡ 63/㎡ 40—80/㎡ 61/㎡ 3 万/㎡ 售价 2 万/㎡根据我们在结合我们判断新城区重点调查的一至六横道、 政府片区、 迎宾大道片区的 个商业业态情况： 新城中心商铺 青丝美容美发 电玩城 （底商上二楼） 灯饰厨卫店 （60 ㎡仓库） 小吃餐饮店 概念美发 异形修鞋店 个体鞋店 商铺面积 36 平米 630 平米 160/平米 60 平米 96 平米 15 平米 22 平米 租金情况 1500 元/月 25000 元/月 4500 元/月 2500 元/月 3100 元/月 500/月 800/月 每平米租金 42/㎡ 40/㎡ 38/㎡ 41/㎡ 32/㎡ 33/㎡ 36/㎡ 1.4 万/㎡ 1.5 万/㎡ 售价 2.5 万/㎡新城区商业情况总结 1、新城区是政府主要职能部门所带片区，也是金堂居住最集中地片区，该区域特点是人口 居住集中，城市面貌较好，商业业态较新，比如桂湖摩尔、苏宁电器、双虎家私、金钻名歌 会等。 2、新城区商铺的面积区间 10—2000 ㎡不等， 但是缺乏一个集中购物休闲的地方， 目前新城 区在建的商业项目有华地财富广场和金都华府两个项目， 以后也是两个先的商圈， 也是新城 区最具特色的商业项目。 3、该片区的租金价格在 30—150/㎡，售价在 1.3 万—2.5 万/平米整体商业租售情况一般， 维罗纳商铺目前正在招租中，空置期稍微长。 4、整体情况区域目前开发及代售项目较多，但是与该区域常驻人口不成正比，所以导致现 在很多大型商业正在招租，桂湖摩尔目前商业运营基本满足需求。 河东新区： 大学城地处沱江起点，背依龙泉山脉，坐面北河，上风上水环境优美。分析人士认为，随着

多所大学的陆续入驻， 为该片区带来了前所未有的巨大升值空间， 但目前来说大学城片区的 商业还是比较落后，目前以棕榈湖底商、星岛国际、和大学城对面的个体商业户为主，目前 调查了棕榈湖和行到国际商铺： 河东新区商业总结 大学城商铺 棕榈湖咖啡厅 棕榈湖酒吧 装修装饰公司 壹号街区 和欲欧景 希望未来城 星岛国际 商铺面积 300 平米 120 平米 67/平米 40-500 平米 40-300 平米 50-800 平米 40-1200 租金情况 15000 元/月 4800 元/月 3300 元/月 每平米租金 50/㎡ 40/㎡ 50/㎡ 预计：60/㎡ 预计：60/㎡ 预计：100/㎡ 120/㎡ 23000 18000 28000 售价1、棕榈湖临街商铺是新形成的以满足社区为目的的商业街，主要是北河二桥桥头，三星镇 老商业基本淘汰。 2、商铺的面积在 20—400 平米，只有底商一楼，商铺数量较少租金价格区间在 40—55 元/ ㎡，整体租售情况较好，但是很多大型商铺目前还在装让中。 3、新建项目中以壹号街区、希望未来城为主的两个商业中心，未来发展空间巨大，其中希 望未来城的将成为接下来市场的一个重点， 未来将形成一个集中的商业片区， 面对的是整个 片区乃至整个金堂的是商业市场。 4、地理位置得天独厚，大学城校园经济将带动整个金堂的 GDP 增长。四、金堂商业区位总结通过对金堂县县城商业市场调查结合当地居民消费情况综合判断，得出结论： 1、目前今天居民普遍认同老城区电影院片区商业中心，人气非常旺盛，属于金堂最繁 华地段，普遍消费片区都集中于此，但是该区域物业形态落后，商铺年代久远，无独立排水 系统， 整体商业环境较差， 经营模式陈旧， 并且商铺租售价格普遍较高， 属于市场饱和价格， 并且无集中地商业百货，无统一经营管理，市场秩序较乱，所以发展空间局限。 2、位于平安桥旁边水城之星是新城区和老城区之间的交界处，所以人气也是十分的鼎 盛， 目前有大型集中商业美加美百货也是金堂第二消费中心， 也是目前金堂比较新型的商业 形态，目前市场已经饱和。 3、十里大道 （一至六横道） ， 随着政府的规划， 十里大道聚集了政府所有机关在此办公， 商业气息一般， 但是属于居住集中地人气较好， 但是由于道路拉的太长与老城区商圈严重脱 节，并且缺乏大型的商业中心，属于消费盲区，现在在建的水城商会大厦和华地财富广场将 会填补空缺。 4、车站片区的桂湖摩尔引领车站片区的购物消费，但是是以满足该区域的居民为主， 并不能吸引老城区的居民购物消费。 5、大学城片区，目前金堂商业市场最有发展前进的片区，由于是政府重点打造的一个 区域，政府比较看重经济发展，但是目前来看，商业业态是非常落后，三星镇老城区基本淘 汰，目前已经成形的商业只有棕榈湖和星岛国际，棕榈湖并且业态单一，无规模可言，而且 消费具体还是以自身常驻人口为主，吸引不来流动人口。星岛国际虽然临近大学城（川师文 理学院） ，但是，因为过于高的租金价格导致商家成本过高，商业业态不均衡，消费者有一

定局限性，所以对投资者也是一种筛选。围绕着几个在建的项目来看，由于大学城地理位置得天独厚，并且市场处于待开发阶段没未来发展空间巨大，潜力无限。