番禺 “南浦岛商业项目” 投资分析方案
1.番禺概况：
番禺区位于珠江三角洲中部，番禺辖域总面积1313.8平方公里，其中陆地852.3平方公里，约占总面积的65％，东临狮子洋，与东莞市隔江相望，西与南海市、顺德市、中山市相邻，北与广州市中心城区相接，南濒珠江出海口，距广州市区17公里，距香港38海里，距澳门42海里，番禺的水陆交通四通八达，已成为沟通珠江三角洲东西两岸和连接广州、深圳、香港、珠海、澳门等大中城市的重要交通枢纽，番禺区全区总人口约170万人，拥有70万以上的新移民。
番禺经济的高速发展：
? 20xx年番禺区生产总值470.94亿元，增长15.3％。
? 城镇居民年人均可支配收入为17988元，增长10.2%。农
民人均年纯收入达8418元，增长8.4%，增幅创近七年的新高。
? 20xx年番禺区工业总产值突破一千亿元大关，达到
1065.98亿元，增长16.2%。
番禺的零售消费市场：
? 从19xx年至20xx年，番禺实现社会消费零售额由48.1
亿元到亿元的112飞跃。到亿元的飞跃，年均增幅在15%以上。
? 20xx年实现社会消费品零售总额155亿元，增长38.6％，
增幅创近十年来的新高。
2.番禺商业市场的分布
2.1番禺商业凸现南北两中心
番禺的楼盘数量多、规模大是人所尽知的，很多大型楼盘内都有自己的商业配套，但却是以各自为政的形式为主，该区目前还没有形成一个很明显的商业中心，目前番禺商业地段分布在南北两端，分别为“吉祥路”和“繁华路”。
2.2北“吉祥”南“繁华”
番禺区目前有两个商业最旺的地段，一南一北，分别是洛溪的吉祥道和市桥的繁华路。吉祥道在洛溪大桥南右侧，以百佳超市为南端起点，一直向北延伸至珠江边，路两旁是吉祥花园和如意花园住宅区，路段上的“龙头”商业是地产中介行，有数十家之多，
其次是服装专卖店、#f@1、银行、超市、饼店等。吉祥道的铺租在120－230元/平方米之间，靠近百佳超市的铺面租金较高。
繁华路则处于市桥的中心区，是番禺居民心目中的“北京路”。目前繁华路及附近的大北路、光明北路的首层商铺铺租在200－380元/平方米之间，二层的铺租也达80－100元/平方米，较之洛溪吉祥道的铺租要高。而近期传出繁华路将被改造成番禺区的第一条步行街的消息，这一消息一旦被证实，当地的铺租有可能会进一步上涨。现时当地的商业主要以零售业为主，电器、数码批发商场次之。
3.番禺商业现状及未来趋势分析
3.1番禺商业呈现“有市无场”的格局
番禺区目前已经成为广州市最大聚居群之一， 20xx年全区社会零售总额为155亿，增长38.6％，在广州八区同比增长幅度达到第一位，番禺现有人口170万，其中有70万新移民基本是中产以上人士，但令人遗憾的是这些新移民消费仍在广州市区，因为番禺“有市无场”，没有集休闲、娱乐、购物为一体及相对集中的大型购物场所。
3.2推动番禺商业发展的三大力量
目前推动番禺商业发展的力量有三个：
第一点是番禺在人口增长的同时，中档，高档的消费已经产生了大规模的外移，往广州跑、往香港跑，我们把这种现象称作“有市无场”，也就是说有消费需求，也有交易，但没有一个好的场地来提供平台支撑。
第二点是，广州大规模移民的背景，这批移民的素质和生活质量基本上都是城里的中档人群，把番禺当做常住的地方，但他们的消费还是在广州，因为番禺目前还没有好的场所。
第三点是政府，政府的投入从第一产业转移到教育业，进一步推动市桥的商业增长，再进一步投向地铁、火车站、快速干道，必然拉动广州的需求。
在这三程力量的推动下，这种增长将是一种波浪式增长，台阶将一个比一个高。
3.3番禺商业未来的规划格局
近期广州确定了构筑“四线三圈、两轴一带”的大商业格局，拓展东、西、南、北四个方向的“四线”商业带，实施“东推进、西延伸、南跳跃、北培育”的商业网点拓展战略。而南跳跃即是充分利用地铁、轻轨和快速干道的建设优势，实施向番禺、广州新城、南沙等地的跳跃式发展；利用沙湾水道和临海滨水区，大力发展为现代新城区和临海产业区开发建设服务的南部商业带。新城区中轴线南拓至番禺，将依托轨道交通、地铁3号线、4号线和12号线经琶洲岛、大学城和番禺区大石、市桥等站点跳跃式地伸展商业网络。
3.4人口的膨胀促进番禺商业的发展
随着番禺区近年来经济、旅游、房地产的高速发展，交通问题的解决，番禺城市人口在未来很短的时间内将有较快的增长。现在番禺的人口已经达到了170万，相信番禺未来的人口会更加膨胀，从城市南拓的角度出发，将会有更多的人口往南迁移，而人口的增多，必然会形成了相对集中的消费增长点和广大的消费市场，促进该区域商业的发展，可以预见番禺将会成为未来新的商业重点和热点。
3.5交通枢纽的打开为番禺商业带来机遇
地铁三号线、新光城市快线的即将开通、广州番禺钟村亚洲最大铁路客运站的建成，交通枢纽的打开，今日广州火车站的商业旺局，是番禺火车站的未来可以预期的。
4.大石概况：
大石镇位于番禺区北部，与广州市海珠区隔江相望，面积约45平方公里，辖23个村、6个居委会，常住人口约9万，外来人口约25万。洛溪大桥、番禺大桥把大石与广州连为一体，迎宾路和105国道横贯全镇，是广州通往顺德、中山、珠海等地的门户，又是穗港澳交通枢纽的重要通道。
改革开放前，大石是一个典型的农业镇，改革开放后，大石镇发生了翻天覆地的变化，全镇社会总产值和工业总产值连续五年位居全区榜首，连续多年被评为番禺区发展经济先进镇，被广东省评为"广东乡镇经济百强镇"。
房地产业更是大石镇第三产业发展的龙头，从上世纪八十年代始大石中后期出现商品房，先后开发的楼盘包括：丽江花园、广州碧桂园、南浦海滨花园、海龙湾、海滨花园等。
大石镇经济的持续、健康、平稳发展，综合实力进一步增强，大石作为"南拓"的前沿阵地，一定要多分"南拓"几杯羹，并成为"南拓"战略中的一个亮点。
20xx年大石镇的经济建设再创新高：
? 全镇实现国内生产总值38.76亿元，同比增长15.8%。
? 社会总产值112.78亿元，增长10.14%，其中农业总产值
2.66亿元，下降6.58%；工业总产值85.76亿元，增长12.12%；
? 第三产业总产值20.61亿元，增长5.69%。农村人均收入
8123元， 增长5.14%；职工人均收入14012元，增长7.25%。5.番禺市洛溪商业街市场分析
5.1吉祥道商业街
? 经营现状：
番禺区洛溪的传统商业中心主要集中在吉祥道，吉祥道上众多成熟的商铺林立，具有很旺的商业氛围，是洛溪最热闹的商业街，由于广州经洛溪大桥进入番禺的公交车辆，一般都会在吉祥道旁停车，因此其人流比洛溪其余任何一条路都要多。
该商圈拥有百佳超市、全发超市等大中型超市聚集，商业街还分布着各式士多店、时装专卖店、鞋店、影音专卖店、美容美发店、药店、摄影冲印店、地产中介行、中式快餐店、西餐厅、西式面包店、眼镜专卖店、手机专卖店、24小时便利店以及中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建行等金融机构。
目前该商业街的品牌店主要有：耐克、阿迪达斯、安塔、犁人坊、经典故事、比琪、法国登喜路服饰、ERMIS（女装）、美思内衣、漂亮宝宝、OHSMEN（男装）、莱克斯顿等专卖店。
? 租金水平：
由于吉祥道商业街所经营的商品，品类丰富、集中，是洛溪消费、购物人流最为聚集的地方，商业气氛浓厚，辐射力较强，也
是商家经营的首选之地，因此该地段目前商铺的月租金维持在每平方米100～200元/㎡不等。
5.2南街、北街
? 经营现状：
在吉祥道的两侧，各有一条与之平行且宽度相同的街道，取名为“南街”和“北街”。
吉祥南街主要是饮食业和中介业的天下，而吉祥北街则倾向水果类、饮食类、家居木材类，当然亦有不了地产中介行业。南街、北街由于是吉祥道商业街的延伸，因此人气方面相对比吉祥道商业
街要弱，而北街的人气较南街要多，南街的空置铺面数量稍微多些。
? 租金水平：
“南街”月租金约在40元/平方米左右；而“北街”月租金则在70元/平方米之间。
5.3综合点评：
由于番禺近年来不断发展，常住人口不断增加，加上洛溪零售业已经成行成市，各种档次的产品几乎在这里都可以找到，近年洛溪中心商业区吉祥道、吉祥南街、吉祥北街、如意三马路一带的租金都有上升趋势，特别是吉祥道靠近百佳超市的东段，不少商铺的月租金已由前几年每平方米130元/㎡上升至200元/㎡，且顶手费更高达8～15万不等，更呈现出供不应求良好局面。
6.区域性消费者特征分析：
6.1特征一：
由于目前番禺区缺乏较具影响力的大型超市，现时进驻番禺的超市以百佳超市的知名度最高，凭着其购物环境佳和所经营的品类丰富、集中，因此深得该区域的消费者认同，一举成为大石、洛溪消费者购物的首选购物场所，更辐射华南板块的消费群，呈现出独家垄断的态势。
6.2特征二：
洛溪商业街区的购物场所，功能几乎全是大超市的形式，经营的商品以满足日常生活的购物需求为主，因此该区域消费者以日常生活用品消费为主。
6.3特征三：
洛溪、大石由于较为临近广州市区，而且该片区众多社区楼盘相对集中，聚集了众多在广州市区工作的白领一族， 由于洛溪现时缺乏特色和有影响力的购物场所，且选择的空间较少，所以他们的大部分都舍近就远选择在广州市区消费。
7.大石住宅开发带动商业的发展：
7.1大石房地产的发展历程
从上世纪八十年代始，大石板块就开始出现商品房，上世纪九十年代中后期，大石楼市更进入了全盛期，先后出现了丽江花园、广州碧桂园、等成片大规模开发的商品房，而且热销楼盘不断，造就当年广州楼市一大新生势力。
大石经过十几年发展建设，且不断涌现出新的楼盘加入，如：海龙湾、南浦海滨花园等，目前大石已经发展为成熟的居住区，居住氛围浓厚，市场知名度和认同度高，社区形象较好。
7.2新移民成为番禺购房的主力
20xx年7月，番禺撤市设区，番禺楼市随即火爆，楼盘接踵推出，市民大举南迁。据不完全统计，几年间，已有20余万市民移居番禺。
通过对大石、洛溪板块各知名楼盘的业主进行调查，并对近300份有效回复的梳理统计，表明：目前入住的10多万业主中，主要由两大块人群组成，一是占30%的二次中年置业者，一是占60%的首次青年置业者，还有约占10%的极少数本土市民二次置业。而且近几年，首次青年置业者增加的比例明显提速，尤其是外省来广州发展并定居的新业主增加较快。
7.3社区的成熟造就商业的发展
早期的大石楼盘以外地人、度假盘为主，目前，大石一带楼盘均大多以自住买家为主打，现时该区域的新居民均以广州市区中高收入、白领精英、安享晚年的老人和广州当地居民为主，普遍文化水平较高，具有较高品位和文化修养，社区文化氛围浓郁，形成文化气息浓厚的人文环境。
随着区域身价的提升，买家层面也发生了较大变化，实力买家的进驻，更令大石头楼盘出现了从“小资”蜕变到“中产”的趋势。
由于大石房地产开发的兴盛所带来的强大人气，诸多楼盘网聚的大量人气，这些都成为了大石商业开发的坚强后盾，因此大石商业开发正面临着前所未有的机遇。
8.大石镇未来商业发展趋势：
8.1趋势一：
随着广州南拓脚步的加快，继地铁三号线、新光快速干线全面动工后，大石还将有连接大学城的洛溪隧道、海珠路、整治一江两岸景观堤岸等多项大型工程即将全面动工，现时大石地区的房地产开发将重点发展大石在城市化进程所需的商业、饮食、娱乐等服务配套设施，由原来单一的住宅开发，重点向商业中心、写字楼、专业市场等商业物业发展。
8.2趋势二：
经过大规模的商品住宅开发后，大石地区的居住人口已新增至超过20万人，而在未来几年内，随着目前在建住宅项目陆续交付使用，届时居住人口将会超过30万人，达到一个中等城市人口水平。不过，由于大石地区存在着前期开发规模庞大，政府对区域规划介入不足，楼盘之间的规划、配套有所缺失等问题，导致出现许多人居住在番禺，工作、消费却不在番禺的情况。在这种情况下，
近期大石镇政府宣布要转变房地产发展重点，利用多项大型市政工程即将动工的契机，由原来重点发展商品住宅转而发展为快速增长的居住人口配套的商业物业。
8.3趋势三：
目前大石、洛溪板块所在的沙窖岛住宅地块已经所剩无几，剩余的相对小面积地块将会重点发展商业中心、写字楼、专业市场等商业物业，为住宅房地产发展后提供服务配套。大石镇政府已经初步计划将洛溪板块所在的沙窖岛发展成为一个新型的“商业埠”。
9.项目周边楼盘分析
9.1广州碧桂园
? 项目概况：
广州碧桂园位于广州市番禺区大石镇南浦岛，占地近800亩，系碧桂园集团携“五星级”的产品及生活模式，首次走出顺德、涉足广州洛溪，实现产品与品牌扩张的第一次飞跃而精心建造的大型白领社区。19xx年，广州碧桂园高擎“物美价廉”的大旗，创造了广州楼市史无前例的辉煌——月销3000套的地产奇迹！ ? 社区配套：
建筑面积35000多平方米的大型“碧桂园俱乐部”（会所），
集康体健身、中西餐饮、娱乐休闲、商业购物等设施/场所于一体；
? 户数约：5000多户
9.2海龙湾
? 项目概况：
位于番禺区大石镇南浦岛新浦南路，是番禺洛溪板块中的一个中型规模楼盘，一面临江，北面紧邻丽江花园，西南面靠近广州碧桂园，项目占地面积为12.7万平米，总建筑面积为25万平米，由４８栋９－１２层的小高层住宅组成，目前小区中有会所、运动场所、老人活动中心、超市、餐厅等基础设施，有小区医疗服务中心及幼儿园。小区的基础配套较为齐全，而由于楼盘规模不大，居民生活的其它配套则主要依靠周边的大型洛溪、大石成熟的生活配套。本项目着重对居住生活的艺术追求，是一个居住生活“精品化”的居所，还被评选为“广东绿色环保健康社区”。 ? 社区配套：
区内设有幼儿园、超市、餐饮、银行等；会所里泳池、网球馆、羽毛球馆、乒乓球馆等娱乐健身设施应有尽有；交通方面，本项目目前的交通网络大多正在规划建设中，现今已有的有125路公交车通往洛溪，522路公交车可前往广州市区，28路夜公交车
线路也已开通，此外，开发商提供多趟楼巴每天往返广州市各区。
? 总户数约：2000多户
9.3南浦滨海花园
? 项目概况：
南浦海滨花园地处广州CLD(中央高级居住区)，东临丽江花园、南依广州碧桂园、西望千亩田园风光，规划用地面积12万平方米，0.98超低容积率，共有25幢低层洋房、1幢11层小高层和86套独立别墅。全区以5层洋房为主，另建有豪华别墅和视野开阔的小高层。3万平方米的公共绿化和水体面积，人均绿地多至20平方米。实用率近90%，一梯两户的优质养生户型，户户南北座向。
? 社区配套：
社区生活配套成熟完善，内有便利自选商场、家政服务、全天24小时保安及中英文双语幼儿园，3000m2的圆形透明玻璃会所设有西餐厅、健身室、阅览室、桌球室、棋牌室、羽毛球室、乒乓球室、网球场、游泳池等；
? 户数：897户
9.4丽江花园
? 项目概况：
丽江花园位于广州市番禺区南浦岛东端角，临近洛溪大桥出口，在三枝香水道与大石河道交汇处，两面临水。占地面积86万
平方米，整体开发已经12年，规划建筑面积150万平方米，其中住宅建筑面积131.5万平方米，规划居住人口4.3万人，有棕榈滩、王台别墅、玉树别院、华林居、康城居、萃锦苑、九如通津、德字楼、星海洲共九个封闭小区和丽字楼一个开放式小区，现有各种楼宇、别墅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅等四百七十座。 ? 社区配套：
内设学校、幼儿园、商铺、医院、商业中心、会所、邮电所、
电所、消防中心、车队、停车场、渔人码头商业中心等配套设施。
该盘发展商不久前并购了旁边的百事佳花园的裙楼和未开发地块，同时最新一期“丽岛翠堤”高层住宅也正在动工。 ? 户数：
至20xx年底，已开发建筑面积约83万平方米，总户数8100多户，入住人口约2.8万人。
9.5综合点评：
广州碧桂园、丽江花园、海龙湾、南浦海滨花园等社区的商铺主要分为以下两种：
第一：“购物型社区商铺”主要用作与人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报亭及服装店等；
第二：“服务型社区商铺”其主要的商业形态可分为为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。
由于该社区的商业普遍以生活配套为主，且周边更没有大规模的购物场所及大型超市，导致该区域社区的消费者都纷纷前往洛
溪新城商业街及百佳超市购物消费，绝大多数居民表示选择到洛溪大型超市购物的原因是：这些超市信誉度高，商品齐全，质量有保证，最重要的是价格便宜。
对于小区的超市，从方便的角度出发也会经常光顾，不过大多数购买的是急需日用品，对一些高档消费品需求不大。在购买中，居民普遍认为：商品的质量、进货渠道、信誉度、价格、服务态度是他们选择哪家超市的几个必要依据。
10.项目概况：
本项目位于番禺大石镇桔树村“万兴围”，毗邻广州碧桂园，占地约20588平方米，地面三层，总建面积约为17000平方米，容积率为0.83％。项目整体功能规划：首层为购物城，二、三层为大型品牌超市。
11.项目SWOT分析：
11.1优势分析（Strength）
? 本项目规模庞大，且尚未动工，能满足大型主力商户对面积、
对规划的不同要求，有利于引进主力商户进场经营。
? 项目周边云集了广州碧桂园、丽江花园、海龙湾、南浦海滨花
园等一批高尚住宅小区，人口整体素质高且消费力较强，对本项目的商业营运起着直接的支持作用。
11.2劣势分析（Weakness）
? 项目所处于南浦岛的最尾端，周边均是尚未开发的农田，环境
较为荒凉。
? 项目所在区域周边商铺经营档次较低，且较为混乱，缺乏商业
氛围。
? 项目所在区域交通设施较为落后，目前只有一条522公交线路，
由于交通的不便利，有一种与世隔绝的感觉，不容易聚集人流。
11.3机遇分析（Opportunities）
? 随着南浦大道、跨芳村大桥的通车、新火车站的动工，以及项
目附近的地铁3号线延长线、7号线和大学城的过江隧道一旦开通，本项目的发展前景将更大。
? 项目周边缺乏高素质的商业购物中心，导致周边的消费者舍近
求远到洛溪新城消费，本项目的建成将会弥补这一市场的空白。
? 南拓区域是广州市拉开商业跳跃发展格局的重点，发展番禺商
圈是大势所趋。
? 目前番禺的商业还处于一个逐渐成熟的过程，供大于求的局面
还没出现，“供”的出现还有必要。
11.4威胁分析（Threats）
? 由于项目的位置相对偏隅，在商业经营过程中容易受外部其它
同类商业的夹攻（如：商业氛围较成熟的洛溪百佳、在建的澳园数码大厦等）。
? 项目所在商圈的商业氛围目前以中小型食肆、士多为主，经营
档次较低，且较为混乱，没有个性鲜明的商业亮点，对项目的商业定位支持没有力度。
附：投资成本汇总表及收益
方案：
投资成本汇总表
预期20年每年租价收入
单位：万元
