二手房交易流程及中介收费标准

一、二手房交易程序

1、评估：到市房产交易中心办理评估手续，根据房龄、楼层和地段确定评估价格，一般低于房屋市场买卖价格。

2、资金监管：需要贷款的首付款要存入房产局指定帐户；现金买房的可自愿到房产局资金监管，但资金监管额不能超过评估价。

3、银行（公积金）贷款审批：贷款客户凭房产交易中心（建行、公积金中心）提供的贷款房产评估报告或中行指定评估公司出据的评估报告，买卖双方夫妻身份证、结婚证、户口本、购房协议，买方夫妻收入证明到建行或中行、公积金管理中心办理贷款申请。

4、担保公司担保：经审批的贷款，由买方和银行签定贷款合同，并到置业担保公司办理担保手续。

5、银行（公积金）放款：银行根据担保合同将款拨到房产局资金监管帐户。

6、到房产局办理产权交易手续。

7、购房人领产权证，卖房人到房产局领款。

二、二手房交易中介收费标准

1、中介费：凡本中心介绍的房源现金按1%，贷款按2%收取中介费，并免费提供担保、#b@2、贷款服务。

2、贷款服务费：按成交额1%收取。

三、二手房委托销售程序

1、签定委托协议：凡需和本心合作的客户要签定委托协议，具体格式如下：

卖房委托协议（格式具体有修改）

甲方： 身份证： 电话：

乙方：与时房屋服务中心 身份证： 电话：

一、甲方委托乙方卖位于 房证号： 楼层：面积: 朝向： 建筑时间 ：总价款： 元，委托期从 年 月 日到 年月 日、

二、在委托售房期内，甲方不得通过网络等渠道发布任何信

息，不得委托其他中介机构或个人售房，不得向购房者提供电话号码等个人信息或私自将本房卖给他人，否则，将由甲方承担1%的手续费。

三、乙方要尽力通过网站等方式发布售房信息，并根据市场走向及时向甲方反馈信息。

四、甲方发现乙方不作为的可以通过书面开式通知乙方取消本协议。

五、乙方负责提供购房者，对符合甲方意图的购买者组织集中看房。

六、如果出卖房屋信息出现失真，甲方负全部责任，并赔偿乙方经济损失。

七、本协议经双方签字后生效。

2、拍摄照片和录像资料

3、发布信息

通过中心网站、鞍山家迅房产网、房屋所在地影响比较大的网站如营口房产信息网发布售房信息。

4、组织看房

先到中心网站看照片；其次到中心看录相；三是现场看房，要收20元看房费

5、签订购房协议：对于符合购房意图的现场签订购房协议，具体格式如下：

购房协议

甲方（购买人）： 身份证： 电话：

乙方（出卖人）： 身份证： 电话：

丙方（中介方）：与时房屋服务中心 身份证： 电话：

一、甲方购买乙方座落在 房屋所有权，全个人产权，产籍号： ， 面积 平方米，楼层 ，价格 万元。

二、甲方交付乙方定金 万元，在规定期限内如果乙方提高价格、不卖或转卖他人，将双倍返还甲方定金和中介费，甲方不购此房乙方不退还定金，并有权将房屋转卖他人。

三、丙方向甲方收取中介服务费 元，并在交付定金时交纳，

丙方负责产权交易的一切手续（含贷款），不另收服务费。

四、乙方要保证房屋信息的真实准确，丙方负责核验，如果购房信息失真，甲方有权向乙方追赔经济损失，丙方负连带责任。

五、在交易过程中，二手交易费用由甲方承担；一手交易费用由乙方承担，由于一手交易税费未交或单据丢失产生的费用由乙方承担。

六、甲方应认真查看房屋状况，对于交付定金后发现的瑕疵，乙方概不负责任。

七、在交易前乙方要保证房屋物品的完好无缺，否则甲方有权要求乙方返还或赔偿损失。

八、本协议三方签字后生效。

甲方： 乙方： 丙方：

年 月 日

6、组织办理产权交易手续和贷款业务

第二篇：二手房交易流程经验篇

1、查册（12月3日）

查册可以了解房屋的以下情况： a、业权人的真实性；b、房产证的地址和真正的地址是否相符；c、该物业的抵押情况；d、该物业有否被查封。

在签约前最好到房管部门查一查册，了解房屋的情况，万一是被抵押或查封的，签了约就头大了。

当事人：买方

地点：房屋所在地的区属房地产交易登记所

资料/证明： 1）房屋的具体地址或房产证的登记字号；

2）查询人身份证（非业主也行，这个比较冒汗??）

流程：1）取号；2）登记查询；3）交费；4）取打印的资料

费用：按需打印的材料收费，一般打印基本资料（即房产证上的信息）收取40元。如果有抵押或者查封的情况就会打印出来，没有的就不打印不收费，这几项各自费用均小于30元。

2、网签（12月5日）

开头不明白网签是为何物，以为买卖双方签订合同之后要再到房管局签另一份合同。有不少通过中介交易的二手房买卖是按这种方法进行的。但其实现时广州市国土资源和房屋管理局出台的《广州市存量房买卖合同》范本（在房管局的网站上搜索）已经非常完善，基本上对所有交易过程中的关键问题都有提及，买卖双方在网签前根据这个范本商讨清楚各个细节就已经很足够。是否需要避税而做两份合同就见仁见智了，因为是要申请公积金贷款的，所以也没去弄个阴阳合同给自己找麻烦了。

强调一下，网签前一定要同卖家商讨清楚：1）房屋总价；2）付款方式：分期或一次付清，自行交割或银行托管（一笔的手续费1500，果断舍弃），是否需要贷款；3）各个付款的时间点；4）收楼时间点；5）违约责任；6）税费责任等

当事人：买卖双方

地点：房屋所在地的区属房地产交易登记所

资料/证明：1）房产证；2）交易双方身份证

流程：1）在终端机上填写合同；2）提交打印后，确认签名；3）取回资料：广州市房地产转移登记申请书、房屋价格申购表、盖了章的网签合同

费用：无

3、付定金（12月5日，网签后）

当事人：买卖双方

地点：银行

方式：ATM转账（2万）

注意事项：取转账回单；卖家签收据

4、办理按揭手续，提交资料（12月6日）

当事人：买卖双方

地点：银行

资料/证明：

1）房产证

2）网签合同

3）卖方身份证、户口簿；

4）卖方结婚证

5）买方身份证、户口簿；

6）买方未婚证明；

7）买方无房证明；

8）买方收入证明；

9）工资账户半年流水（或者一年，视不同银行的要求）；

10）公积金缴存证明；

11）房屋评估报告

以下是各种证明的开具说明：

多，忘了），此处注意，需要卖家配偶签一份出售同意书。

5、取得贷款同意书（12月14日） 在上一步提交资料后，由银行进行初审，再由公积金中心审批，最后银行出具贷款同意书（即一般说的同贷书）。 一般公积金中心明文规定的审批时间为15个工作日，根据中介的经验实际所需是10个工作日，我们因为有亲友的帮忙缩短银行审批的时间和走了好运，只用了约5个工作日。所以这个时间只供参考，签约的时候还是要尽量宽松。

6、签贷款合同（12月15日）

当事人：买方

地点：银行

资料/证明：无

流程：1）签贷款合同（核对个人信息是否正确，还款期限，还款方式）；2）取贷款同意书（交给卖家，卖家看过之后才放心递件过户）

7、递件（12月19日）

当事人：买卖双方

地点：房屋所在地的区属房地产交易登记所

资料/证明：

1）网签买卖合同，原件2份

2）房产证，原件

3）卖方身份证，原件及复印件2份

4）卖方户口簿，原件及复印件1份（户主与自己的一页复印在同一张A4纸上）

5）卖方结婚证

6）买方身份证，原件及复印件2份

7）买房户口簿，原件及复印件1份（户主与自己的一页复印在同一张A4纸上）

8）买方未婚证明，原件

9）广州市房地产转移登记申请书（网签时房交所发的，核对签名后全部交回）

10）房屋价格申报表（网签时房交所发的，核对签名后全部交回）

11）房屋测绘图，申请人数+1份（取房产证在房交所复印，5角/份）

流程：1）递交材料；2）工作人员面询登记（有些房交所直接跳过）；3）拍照（买家、卖家及其配偶）；

4）取回：收件收据；5）“办唯一”（买方办理）：以我理解即无房证明，是用于计算契税的减免证明（对个人购买90平方米及以下普通住房的，契税税率为1%，20xx年12月广州适用），需身份证原件及复印件2份，户口簿原件及复印件1份，费用40元。

8、完税（12月20日）

一般递件后两个小时就能计完税可以交税了，时间抓紧的话可以当天完成。不过因为一些鸟事耽误了，所以第二天才交税。

当事人：买方

地点：房屋所在地的区属房地产交易登记所、指定银行

流程：1）凭收件收据取税单；1）先在房交所交契税（刷卡）；2）去指定的银行交土地出让金（现金）；

3）最后回到房交所交个税（刷卡）；4）凭完税凭证取收件回执，等待7个工作日领新的房产证。

费用：1）交易手续费：6元/平方米×建筑面积（买卖双方各自承担一半）；2）交易登记费：60元/套；3）契税：房屋总价×1%；4）土体出让金：房屋总价×1%；5）个税：交易总价×1%。

9、过首期（12月19日、12月20日）

完税后才能取得正式的递件收据，房交所才正式办理过户手续，在此之前房屋也还不可能是我们名下的。因此为了保障买家的利益应当在完税之后才给首期。但是我们递件当天因为有鸟事情耽误了（这事情就是被银行的业务员傻傻地摆了一道，一是银行居然收了我们的未婚证明原件，害我们要重新跑婚姻登记处开一次，二是银行录入资料后忘了帮我们的合同在网上确认，害得房交所这边也不能进行下一步操作）。问题出现了，卖家在递减当天，我们还来不及交税的时候，就要求我们付清首期，一番争持之下，我们各退一步，在递件当天付了1/5的首期，完税取得递件收据之后才付清全部首期。

当事人：买卖双方

地点：银行

流程：柜台转账（记得签收据，取银行回单）

10、拿新房产证（12月31日）

等待了7个工作日，终于把新的两本房产证拿在手上了！吐嘈来了，卖家因为各种幼稚的担心，之前非常坚持要保管我们的受理回执，而我们拿副本。想着拿就拿呗，反正是你自己要跑多一趟。所以这个本不应该在拿证时候出现的仁兄不得不跑来跟我们拿新证。取证之后，果然JP的幼稚心理又出现了，担心我们不去办抵押，说要拿其中一本房产证保管，直到入押，屁咧！我们说有合同保障，这个无须担心，卖家就口口声声说不想动用到法律手段来约束。可是我们怎么听也觉得这样比动用到法律更恶劣，是赤裸裸地要挟！当录入网签合同备案的房管局是白痴啊？！我们坚持不给，最终他要求拿个房产证的复印件，到我们办入押的时候还要跟来，够JP吧？

当事人：买家两人（在上面非要出现的卖家可以自动忽略）（如果递减时候办了公证委托的话，一个人去就可以）

资料/证明：买家身份证，受理回执

费用：印花税 5元/本

接下来，要等房管局进行归档，7个工作日之后才能办入押。 出品