河南重点项目-济源中礼庄城中村改造项目可行性研究报告
编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司
本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、申请资金、融资提供全程指引服务。
可行性研究报告 是在招商引资、投资合作、政府立项、银行贷款等领域常用的专业文档，主要对项目实施的可能性、有效性、如何实施、相关技术方案及财务效果进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。
可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。
投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。
报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。
报告用途：发改委立项、政府申请资金、申请土地、银行贷款、境内外融资等
关联报告：
济源中礼庄城中村改造项目建议书
济源中礼庄城中村改造项目申请报告
济源中礼庄城中村改造项目商业计划书
济源中礼庄城中村改造项目节能评估报告
济源中礼庄城中村改造项目资金申请报告
济源中礼庄城中村改造项目市场调查研究报告
济源中礼庄城中村改造项目投资价值分析报告
济源中礼庄城中村改造项目投资风险分析报告
济源中礼庄城中村改造项目行业发展前景预测分析报告
可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）
第一章 总 论
1.1济源中礼庄城中村改造项目概况
1.1.1济源中礼庄城中村改造项目名称
1.1.2建设性质
1.1.3济源中礼庄城中村改造项目承办单位及负责人 1.1.4济源中礼庄城中村改造项目建设地点
1.2济源中礼庄城中村改造项目设计目标
1.3济源中礼庄城中村改造项目建设内容与规模
1.4济源中礼庄城中村改造项目投资估算与资金筹措
1.4.1济源中礼庄城中村改造项目建设总投资
1.4.2资金筹措
1.5济源中礼庄城中村改造项目主要财务经济指标
1.6可行性研究依据
1.7研究范围
第二章 济源中礼庄城中村改造项目建设背景
2.1宏观形势
2.1.1地理、历史
2.1.2交通
2.2宏观经济运行
2.2.1宏观经济发展（GDP发展）
2.2.2固定资产投资情况
2.2.3人均生产总值
2.2.4人口变化
2.3地区及行业的发展规划
2.3.1城市总体规划（20##—2020）
2.3.2城市近期建设规划
第三章 济源中礼庄城中村改造市场分析与市场定位
3.1济源中礼庄城中村改造市场分析
3.1.1济源中礼庄城中村改造市场近况
3.1.2济源中礼庄城中村改造市场划分
3.1.3板块特征分析及小结
3.1.4济源中礼庄城中村改造 市场总结
3.1.5济源中礼庄城中村改造项目机会分析
3.2项目市场定位
3.3济源中礼庄城中村改造项目的SWOT分析
3.3.1济源中礼庄城中村改造项目优势（STRENGTH）
3.3.2济源中礼庄城中村改造项目劣势（WEAKNESS）
3.3.3济源中礼庄城中村改造项目机会（OPPORTUNIES） 3.3.4济源中礼庄城中村改造项目威胁（THREATS）
3.4营销策略
3.4.1营销主题
3.4.2广告创意
3.4.3营销策略
3.4.4宣传推广策略
3.4.5促销策略
第四章 济源中礼庄城中村改造项目区建设条件
4.1市区域概况
4.2区域文化特色
4.3区域人居环境
4.4区域交通网络
4.5基础条件
4.5.1.自然及气候条件
4.5.2.基础设施配套建设条件
第五章 济源中礼庄城中村改造项目建设方案
5.1总体规划
5.1.1设计依据
5.1.2规划设计构思
5.1.3指导原则
5.1.4规划目标
5.2总平面布置及道路景观设计
5.2.1总平面布置
5.2.2道路及景观设计
5.2.3竖向设计
5.2.4技术指标
5.3建筑单体设计
5.3.1平面设计
5.3.2立面设计
5.4结构设计
5.4.1工程概况
5.4.2设计依据
5.4.3基础设计
5.4.4结构选型
5.4.5主要荷载（作用）取值
5.4.6主要结构材料
5.5公用辅助工程
5.5.1给排水工程
5.5.2暖通工程
5.5.3电气工程
5.5.4燃气工程
5.5.5人防设计
5.5.6无障碍设计
第六章 济源中礼庄城中村改造项目环境影响评价
6.1环境保护执行标准
6.2施工期环境影响分析
6.2.1施工期污染源
6.2.2施工期环境影响分析
6.3项目建成后环境影响分析
6.3.1大气污染源分析
6.3.2水污染源分析
6.3.3环境保护措施
6.4公众参与
第七章 济源中礼庄城中村改造项目劳动安全卫生与消防
7.1卫生防疫
7.2消防
7.2.1消防给水系统
7.2.2防排烟系统
7.2.3电气消防
第八章 济源中礼庄城中村改造项目节能节水措施
8.1节能
8.1.1设计依据
8.1.2能源配置与能耗分析
8.1.3节能技术措施
8.2节水
8.2.1水环境
8.2.2绿化景观用水节水
8.2.3节水器具应用
8.3太阳能利用
第九章 济源中礼庄城中村改造项目组织管理与实施
9.1项目组织管理
9.1.1项目组织机构与管理
9.1.2人力资源配置
9.2物业管理
9.2.1物业服务内容
9.2.2物业服务标准
9.3项目实施安排
第十章 济源中礼庄城中村改造项目投资估算与资金筹措
10.1投资估算
10.1.1估算依据
10.1.2投资构成及估算参数
10.1.3投资估算
10.2资金筹措
10.3借款偿还计划
第十一章济源中礼庄城中村改造项目工程招标方案
11 .1 总则
11 .2 项目采用的招标程序
11 .3 招标内容
第十二章 济源中礼庄城中村改造项目效益分析
12.1财务评价的依据和原则
12.2成本费用、销售收入及税金估算
12.2.1 成本费用估算
12.2.2收入及税金估算
12.3 财务效益分析
12.3.1项目损益分析
12.3.2项目财务盈利能力分析
12.4盈亏平衡分析
12.5敏感性分析
12.6财务效益分析结论
第十三章 济源中礼庄城中村改造项目结论与建议
13.1济源中礼庄城中村改造项目结论
13.2济源中礼庄城中村改造项目建议
1 、济源中礼庄城中村改造项目位置图
2 、主要工艺技术流程图
3 、主办单位近 5 年的财务报表
4 、济源中礼庄城中村改造项目所需成果转让协议及成果鉴定
5 、济源中礼庄城中村改造项目总平面布置图
6 、主要土建工程的平面图
7 、主要技术经济指标摘要表
8 、济源中礼庄城中村改造项目投资概算表
9 、经济评价类基本报表与辅助报表
10 、济源中礼庄城中村改造项目现金流量表
11 、济源中礼庄城中村改造项目现金流量表
12 、济源中礼庄城中村改造项目损益表
13 、济源中礼庄城中村改造项目资金来源与运用表
14 、济源中礼庄城中村改造项目资产负债表
15 、济源中礼庄城中村改造项目财务外汇平衡表
16 、济源中礼庄城中村改造项目固定资产投资估算表
17 、济源中礼庄城中村改造项目流动资金估算表
18 、济源中礼庄城中村改造项目投资计划与资金筹措表
19 、单位产品生产成本估算表
20 、济源中礼庄城中村改造项目固定资产折旧费估算表
21 、济源中礼庄城中村改造项目总成本费用估算表
22 、济源中礼庄城中村改造项目产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表
第二篇：红达星河城地产开发项目可行性研究报告
房地产开发项目可行性研究报告（范文）
一、项目背景
1 、 项目名称：蒋家村城中村改造项目（以下简称本项目）。
2、可行性研究报告的编制依据：
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《A市城市拆迁管理条例》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况
地块位置：四至范围：东临东仪路，西邻首帕张村，南临韦曲西街，北邻张家村。本次规划用地约为75亩，具体四至范围及占地面积以实际测量成果表为准。
2 ）建设规模与目标：
土地面积： 75亩（17万平方米）
容积率：不高于3.5
开发周期：
土地价格： 元/亩（ 西安市国有土地使用权挂牌出让起价） 建筑面积（预计）：总建筑面积 17万 ㎡ 。
3 ）周围环境与设施
（1）步行约10 分钟可至长安步行街广场。
（2） 教育：三宝双喜幼儿园、塔坡小学、长安十三中，西部大学城。
（3）其它设施：中国银行、陕西信合、中国工商银行等;
华润万家大型超市；长乐市场。
4 、项目SWOT分析
优势及机会
(1) 该项目地处长安区最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
(2) 长安区近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
(3) 南侧长安广场的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
(4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
(6) 该项目规划定位为长安区小高层住宅小区，我公司在长安开发小高层的经验可以为之借鉴。
(7) 我公司与西安市及长安区政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
(8) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
二、市场分析
1 裕安区概况
裕安区是1999年12月原六安地区撤地设市后成立的市辖区。它位于安徽省西部，大别山北麓，江淮之间。东倚金安区，北接寿县，南邻霍山，西连霍邱、金寨。全区辖19个乡镇、3个街道。区政府驻地六安市龙河西路。全区总面积1925.89平方公里，其中城区7.3平方公里，户籍人口100万（20##年末）。全区地势南高北低，西南为山区，西北为丘陵，东为湾畈区。汲河、淠河等河流干渠纵贯区境。属北亚热带季风气候，年均气温15.5℃，年降水量1084毫米。宁西铁路、合武高铁、沪陕高速、济广高速、105国道、312国道穿境，淠河长期可通航。特产有皖西白鹅、名茶六安瓜片、苏埠大麻等
2 裕安区房地产住宅市场分析
裕安区房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1995年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1995年至1999年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。20##年至今为房地产业发展与规范阶段。以旧城改造和明珠广场开发为起点，掀起了裕安建设新一轮高潮。尤其是地改市后，裕安区基础设施建设步伐加快，建成区人口、规模迅速扩张，裕安区建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，裕安区房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
---—从购房能力看
伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，20##年到20##年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。
——从投资角度看
由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。
——从消费结构看
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，太阳新城一期95%以上购房户均为房改房换房。
——从需求关系看
根据城市总体规划，单从住房需求分析，裕安区每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。
3、主要项目分析
住宅小区详细情况如表：
三、项目财务分析
（一）、拆迁成本分析
区域内房屋均为砖混结构，其中1栋1层旧民宅户，
拆迁到此健房。住户有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。
拆迁成本估算：
按照A市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。
1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、阁楼、围墙院内地坪等：
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家费、临时过渡费等：
1）、搬家费：
住宅：1户*300元=300元
2）、过渡费：
住宅：329平方米*2.5元/平方米*6个月=4935元
其他费用
3）、 管理费，委托拆迁费：
4929平方米*15元/平方米=74025元
4）、 房屋拆迁评估服务费费：3500元
5）、 奖励：
4929平方米*100元/平方米=49290元
按照市人民政府令，对市城市区域内房屋拆迁，在20##年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在7月1日开始执行后。市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。
（二）建筑成本分析
对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿公园南路建一栋二层售楼部，占地面积：350*2=700㎡。。
地块内大致布置
一栋 ： 26层； 26#楼。
二栋 ： 30层； 16#楼，25#楼。
十五栋： 18层11# 12# 13# 15# 10# 18# 19# 20# 21# 22# 23# 27# 28# 29# 30#楼 。
七栋： 6层 1# 2# 3# 5# 6# 7# 8#楼。
十六层： 9#楼
占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡
总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7%
总建筑面积：61460㎡，容积率：2.5
高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。
建设成本估算
（一）、工程前期费：
1、拆迁成本
2、土地出让金
3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元
4、人防基金：配套建地下室
5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元
6、墙改：61460*8=49.168万元
7、散装水泥：61460*2=12.29万元
8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元
9、质量监督费：61460*2=12.296万元
10、施工图审查：61460*1=6.15万元
11、防雷审查：61460*1=6.15万元
12、消防审查：
13、文物：0.2万元
14、规划设计：10万元
15、建筑设计：2000*12+59460*30=180.78万元
16、地质勘探：61460*2=12.29万元
17、测量定位：10万元
18、煤气增容：2500元/户
19、供水管网配套费：20元/㎡
小计：627.93万元（18、19项代收代缴，未计）
（二） 工程成本
1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元
3、主体：59460*900+2000*500=5451.4万元
4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元
5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元
6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元
7、监理费：6337.66*1%=63.38万元
小计：7527.1万元
总计、8155.03万元
（三）项目费用分析
依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：
小高层住宅1900元/㎡ 商铺6000元/ ㎡ 地下车库800元/㎡
销售收入 住宅1900*56160=106704000
商铺6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
总计：142392800元
营业税及附加 142392800*5.5%=7831604
各项费用 142392800*4%=5695712
总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利润：销售收入—总成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
三、项目费用分析结论
如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。如超出项目风险较大，项目不可行。