房 地 产 估 价 报 告
项 目 名 称：XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ
第12层B8号房地产价格评估
委 托 方：ⅩⅩⅩⅩⅩ
估 价 方：XX房地产评估有限公司
估 价 人 员：ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩ
估价作业日期：X年X月X日至X月X日
估价报告编号：X房估字[XX]第XX号
目 录
致 委 托 方 函. 2
估 价 师 声 明. 3
估价的假设和限制条件. 4
房地产估价结果报告. 5
一、委托方. 5
二、估价方. 5
三、估价对象. 5
四、估价目的. 6
五、估价时点. 6
六、价值定义. 6
七、估价依据. 6
八、估价原则. 7
九、估价方法. 7
十、估价结果. 7
十一、估价作业日期. 7
十二、估价报告应用的有效期. 7
十三、估价人员. 8
附 件. 9
房地产估价技术报告. 10
一、个别因素分析. 10
二、区域因素分析. 10
三、市场背景分析. 10
四、最高最佳使用分析. 13
五、估价方法选用. 13
六、估价测算过程. 13
七、估价结果确定. 16
致 委 托 方 函
ⅩⅩⅩⅩⅩ：
受贵院的委托，我公司于XX年X月X日至X月X日，对位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第X层X号，建筑面积为Xm2，《房屋所有权证》证号为X证字第ⅩⅩⅩ号的房地产进行市场价格评估，为确定拍卖底价提供参考依据。
根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经估价人员实地收集资料、分析计算，并与估价时点XX市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点XX年X月X日的价格及单价为：
XX房地产评估有限公司
法定代表人：
XX年X月X日
估 价 师 声 明
我们郑重声明：
一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
六、我公司估价人员X年X月X日去XX市国土资源管理局档案室查询委估宗地使用年限，由于非典时期，国土资源管理局档案管理人员电话告知：委估宗地法定使用年限为50年(从1994年9月到20##年9月)，委估宗地的剩余使用年限为41年；未提供书面证明，请报告使用者注意。
七、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
八、参加本次估价的估价师签名：
估价师签名 资格证书号 估价师签名
ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ
ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ
估价的假设和限制条件
一、本项估价的假设条件
1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。
2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。
3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。
二、本项估价的限制条件
1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。
2.本报告仅供委托方确定拍卖底价提供参考依据用，不对其他用途负责。
3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。
4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。
5.本报告中的建筑面积按《房屋所有权证存根》所载数据计。
6.我公司估价人员XX年X月X日去XX市国土资源管理局档案室查询委估宗地使用年限，由于非典时期，国土资源管理局档案管理人员电话告知：委估宗地法定使用年限为50年(从1994年9月到20##年9月)，委估宗地的剩余使用年限为41年；未提供书面证明，请报告使用者注意。
7.本估价报告未考虑房屋拍卖所需的手续费以及房地产过户所应交纳的各种税费。
8.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
9.房地产估价报告备查编号：X房地估X字[XX]第X号。
10.本报告一式五份，四份提交委托方，一份留存评估公司。
XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12层
B8号房地产估价结果报告
一、委托方
单位名称：ⅩⅩⅩⅩⅩ
单位住址：
联系电话：ⅩⅩⅩⅩⅩ
二、估价方
机构名称：XX房地产评估有限公司
单位住址：XX市X路X号X大厦22楼
法定代表人：XX
联系电话：X
三、估价对象
㈠ 物质实体状况
1.建筑物状况
⑴委估建筑物于一九九七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为369.97m2，其中含公摊面积99.2924m2。
⑵ⅩⅩⅩⅩⅩ位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ，钢筋混凝土结构，高19层，委估对象属第12层B8号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝合金窗。ⅩⅩⅩⅩⅩ外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；内装饰地面一层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项；电照线路暗设；每层设公共卫生间，装修中档；ⅩⅩⅩⅩⅩ配置两部客梯、一部货梯，电梯间装修一般；设地下停车场。
2.委估对象利用现状
委估房地产现作写字楼用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。
3.周围环境
估价对象位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12层B8号，正南方靠ⅩⅩⅩ方向，街对面是百货大楼，正西方靠新华街方向，委估对象地处XX市商业中心，繁华程度高，交通方便，人流量大，但周围环境一般，目前是XX市一般的办公地段。
㈡ 权益状况
委估对象位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12层B8号，《房屋所有权证》证号为邕房权证字第ⅩⅩⅩ号，权属ⅩⅩⅩⅩⅩ所有。由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。
四、估价目的
为确定房地产拍卖底价提供价格参考依据。
五、估价时点
XX年X月X日。
六、价值定义
本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、XX市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。
委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为50年，已使用6年，尚可使用44年；委估宗地法定使用年限为50年(从1994年9月到20##年9月)，即委估宗地剩余使用年限为41年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限41年计的市场价格；建议拍卖底价为市场价格的80%。
七、估价依据
㈠ 行为依据
《委托评估函》。
㈡ 法律法规依据
1.《中华人民共和国土地管理法》。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
3.《房地产估价规范》（GB／T 50291－1999）。
4.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)。
㈢ 取价依据
《全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表》。
㈣ 产权依据
《房屋所有权证存根》邕房权证字第ⅩⅩⅩ号．
八、估价原则
㈠ 合法原则。
㈡ 公平原则。
㈢ 最高最佳使用原则。
㈣ 替代原则。
㈤ 估价时点原则。
㈥ 综合分析原则及多种方法比较原则。
九、估价方法
估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和XX市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。
十、估价结果
十一、估价作业日期
XX年X月X日至X月X日。
十二、估价报告应用的有效期
本估价报告有效期为壹年，即从XX年X月X日至X年X月X日。
十三、估价人员
估价师签名 资格证书号 估价师签名
ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ
ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ
XX房地产评估有限公司
XX年X月X日
附 件
一、《房屋所有权证存根》邕房权证字第ⅩⅩⅩ号；
二、ⅩⅩⅩⅩⅩ《价格评估委托书》(XX)南市执字第X号；
三、估价机构营业执照；
四、估价机构的资质证书；
五、估价人员资质证书；
六、估价机构备案证明。
以上均为复印件。
XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12层
B8号房地产估价技术报告
一、个别因素分析
㈠ 物质实体状况
1.建筑物状况
⑴委估建筑物于一九九七年建成，维护保养情况较好，成新率为87%，建筑面积为369.97m2，其中含公摊面积99.2924m2。
⑵ⅩⅩⅩⅩⅩ位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ，钢筋混凝土结构，高19层，委估对象属第12层B8号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝合金窗。ⅩⅩⅩⅩⅩ外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；内装饰地面一层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项；电照线路暗设；每层设公共卫生间，装修中档；ⅩⅩⅩⅩⅩ配置两部客梯、一部货梯，电梯间装修一般；设地下停车场。
2.委估对象利用现状
委估房地产现作写字楼用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通一平。
二、区域因素分析
估价对象位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ第12层B8号，正南方靠ⅩⅩⅩ方向，街对面是百货大楼，正西方靠新华街方向，委估对象地处XX市商业中心，繁华程度高，交通方便，人流量大，但周围环境一般，是目前XX市一般的办公地段。
三、市场背景分析
1.一般因素
影响土地价格的一般因素主要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等。
⑴地理位置和行政区划
XX市位于广西西南部，南临北部湾，背靠大西南，是大西南出海的重要的交通枢纽，同时也是粤琼港及东南亚西进的理想门户。湘桂铁路与南防、南昆铁路交会于此；XX至北海、梧州、百色二级公路和XX至柳州、防城港（北海）高速公路等几条公路大动脉已经建成或正在建设之中；XX机场每周已开通航班近百次；水上可直航500吨轮船至广州、香港，初具规模的现代化立体交通网络更加突出了XX市“出海大通道”的重要地位。1958年广西壮族自治区成立，XX成为自治区首府至今。它辖有邕宁、武鸣两县，XX市部分辖区行政区划调整后，XX城区总面积扩大至1834平方公里，全市人口由94.5万增至140.39万，聚居着壮、汉、瑶、侗等30多个民族，有着灿烂的民族文化和多采的民俗风情。
XX自古以来就是桂西南和云、贵、川、桂地区的一个流通中心及主要商品集散地，清朝时就辟为通商口岸，而今则是一座正在迅速崛起的现代化城市。XX水陆空交通四通八达，民航已开通318条国内、国际航线；铁路有湘桂、黔桂、黎桂、南昆等干线，可直达祖国的东南西北；公路已结成便捷畅通的交通网，1999年10月全线基本开通的桂海高速公路，将为以XX为中心的大西南交通枢纽注入新的活力；邮电已跨入全国先进行列，城市的基础和公共设施较为完善。随着城市建设的发展，基础设施的不断完善，加上XX享受沿海城市、少数民族、沿边开发等多种优惠政策，更多的投资者看好这里。传统与粤、港较为紧密的联系，XX市目前正在成为外来投资者在广西投资最理想地，加上自身有较大的城市规模、人口和较多的外来流动人口，人流、物流、资金流、信息流已初具规模。
⑵经济和社会发展状况
20##年末，全市总人口297.71万人，比上年增加3.15万人，其中市区人口140.39万人，比上年增加2.54万人。全市总人口中非农业人口124.08万人，其中市区非农人口103.17万人。20##年，据抽样调查，全年城市居民人均可支配收入8796元，比上年增加890元，增长11.26%；农民人均纯收入2524元，比上年增加203元，增长8.75%；在岗职工年平均工资11638元，比上年增长12.86%。城乡居民消费水平及生活质量进一步提高。
20##年，全市实现国内生产总值356亿元，按可比价格计算，比上年增长11.5%。其中第一产业增加值50.9亿元，增长10.8%；第二产业增加值101.9亿元，增长12.2%；第三产业增加值203.2亿元，增长11.3%。产业结构进一步调整，国内生产总值中三次产业结构比例为14.30:28.62:57.08。全市人均国内生产总值达12021元，比上年增长10.28 %。财政收入持续较快增长。20##年全年财政总收入44.98亿元，比上年增长16.74%，其中地方财政收入26.18亿元，增长26.18%。财政支出34.29亿元，增长33.40%。20##年末全市金融机构存款余额777.73亿元，比年初增加75.85亿元，增长10.81%。在生活水平继续提高的同时，城乡居民储蓄存款有较大的增加。年末城乡居民储蓄存款余额327.34亿元，比年初增加50.60亿元，增长18.29%，金融机构贷款余额733.89亿元，比年初增加107.40亿元，增长13.52%。
⑶房地产市场分析
作为城市先导产业的XX市房地产业近几年发展迅速，在全国房地产市场普遍低迷的情况下，近几年XX市房地产市场相对而言走低幅度不大，特别是切实可行的地价管理政策把XX市土地市场逐渐带入了科学化、规范化的轨道，从而带动了整个房地产市场健康、有序的发展，对促进XX市经济的发展、特别是是城市建设的发展起到了巨大的推动作用。总体来说，XX房地产近几年总体发展有如下几个特征：
①这几年XX的房地产开发均集中于新城、琅东南湖两区；江南区多是工厂区，房地产开发不热，房地产价格相对较低；城北区随着快速环线的修通及邕江北岸60万平方米旧房拆迁，房地产开发将大大提升。总体来说，XX目前房地产开发量与城市规模相比，仍然处于较低水平。
②XX市这几年的房地产主要由买方拉动的健康市场需求为基础，目前新建中低档城镇混合住宅楼盘均维持着较高的入住率，空置率较低。写字楼、商业用房过剩，租金低廉，多以出租为主。但随着我国加入WTO，外来企业的不断增多，特别是近几年并未增加的写字楼开发，更由于银行按揭的完善及普及，写字楼可能异军突起，出售及出租率会相应提高。
③XX市的房价依然持续在较低的水平，虽然这几年房价每年在上涨，但XX市商品住宅平均房价依然在2100元/m2左右，框架高层写字楼则在3000元/m2左右，目前房价上涨的趋势还在持续之中，且未有停止的迹象。
④工业房地产开发相对滞后，目前尚未真正启动。
所有这些，都将刺激XX市商业、住宅、工业土地的投资和消费，房地产价格将会稳中有升，并有保值和增值的潜力。
四、最高最佳使用分析
委估房地产位于XX市ⅩⅩⅩⅩⅩ，周围多为商铺、写字楼，配套设施齐全，交通便捷,人流量大。委估房地产位于ⅩⅩⅩⅩⅩ第12楼B8号，现作写字楼用，这和规划的使用状况一致。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。
五、估价方法选用
估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和XX市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。
市场比较法：是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价方法。
收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
六、估价测算过程
㈠ 市场比较法
采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对XX市房地产市场的了解，分别选取如下可比实例：
1.确定比较因素
1. 确定比较因素系数见下表
3.比准价格确定
根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则：
（3281＋3143＋3210）÷3=3211元/m2
㈡ 收益法
由于该写字楼可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可用收益法求取其价格。
1.估算总收益
通过调查XX市同类型、同地段、同规模，装饰大致相同的写字楼在装修后的月出租价格一般为23元/m2，租金损失为1个月，则年总收益为：
23×369.97×（12-1）=93602.41元
2.估算年房地产租赁总费用
总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费、管理费、保险费、税金等。
①房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。行业惯例按建筑物重置价的1.5％计算，据对XX地区建筑物市场的了解，类似建筑物的重置价为1200元/m2，则：
房屋修缮费＝1200×369.97×1.5％＝6659.46元
②管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员的工资。根据行业惯例资料，取年租金的3％，则：
管理费＝93602.41×3％＝2808.07元
③保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率2‰，则：
保险费＝1200×369.97×87%×2‰＝772.50元
④税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。依据税法及XX市税务部门资料，公有房屋出租应纳税金房产税按年租金的12％，营业税按年租金的5％，教育附加按营业税的3％，城市维护建筑税按营业税的7％，以上税费小计为17.5%，防洪保安费按年收入的1‰，则：
93602.41×17.5%+93602.41×1‰=16474.02元
上述①、②、③、④总费用合计为26714.05元
3.年纯收益
93602.41－26714.05＝66888.36元
4.还原利率的确定
还原利率是收益还原法中一个重要的因素，目前国内、国际确定还原利率的方法很多，这里主要采用复合投资收益率法，其公式为：
还原利率＝一年期贷款利率×70％＋期望得到的利润×30％
一年期贷款利率为5.31%；期望得到的利润设为10％，则：
还原利率＝5.31%×70%＋10%×30%＝6.717％
5.确定收益年限
委估对象建筑物剩余使用年限为44年，委估宗地剩余使用年限为41年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限取41年。
6.计算房地产的价格
据估计，未来若干年委估房地产的净收益将与现在接近，因此选用现在年客观纯收益作为预期纯收益，则
收益价格=66888.36/6.717％×[1－1/（1＋6.717％）41]=926528.75元
取整为926529元。
房地产单价=926529÷369.97=2504元/m2
七、估价结果确定
1.房地产正常价格的确定
由市场比较法测算出的房地产单价为3211元/m2，由收益法测算出的房地产单价为2504元/m2，两者差异较大，根据两种估价结果与市场价格的接近程度，结合估价人员经验，取二者的加权平均值，市场比较法为80%，收益法为20%，并取整，则：
委估房地产的单价=3211×80%＋2504×20%=3070元/m2
委估房地产价格=3070×369.97=1135808元
取整为1136000元
2.房地产拍卖底价的确定
根据估价目的和委估对象现状，确定拍卖底价为估价值的80%，则最后的房地产拍卖底价和单价为：
房地产拍卖底价=1136000×80%=908800元
取整为909000元
房地产拍卖单价=909000÷369.97=2457元/m2
3.估价结果的确定
最后估价结果如下：
XX房地产评估有限公司
XX年X月X日