国有建设用地使用权及房屋所有权、建筑物构筑物所有权转移登记（不

动产交换）

2015-10-22

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一、申请人要求

权利人双方共同申请

二、申请材料

1 不动产登记申请审批表原件；

2 申请人身份证明；

3 交换双方的不动产权证书原件（收到情况说明的除外）； 4 交换合同原件；

5 房地产平面图、房地产登记表二份(整宗土地上的房屋或整幢楼办理此项登记的,20xx年10月1日以后初始登记项目办理此项登记的，需提供不动产权籍调查成果)；

6 契税完税或者减免税凭证原件。

申请整幢楼房或者整宗土地上的房屋转移登记，还应当提交国有土地使用权证或者市、区（县）人民政府批准使用划拨用地的文件；其中土地使用权为划拨用地的，还应当提交土地管理部门出具的同意划拨用地转让的批准文件。

已购保障性住房交换的，还应当提交住房保障部门出具的同意交换意见原件。

已购经济适用住房、按经济适用住房管理住房、限价商品住房、房改房、自住型商品住房等房屋交换的，还应当提交补交土地收益的证明原件。

标准价、优惠价房改房交换的，还应当提交补交房屋差价或者满65年工龄的证明原件。

城六区央产房交换的，还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件。

三、申请人身份证明

1 境内自然人：居民身份证，未成年人为居民身份证或户口簿；

2 中华人民共和国香港、澳门特别行政区自然人：香港、澳

门特别行政区居民身份证或者香港、澳门特别行政区护照；

3 中华人民共和国台湾地区自然人：台湾居民来往大陆通行证；

4 华侨：中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件； 5 外籍自然人：中国政府主管机关签发的居留证件或者其所在国护照；

6 境内机关法人、事业单位法人、社团法人：组织机构代码证；

7 境内企业法人：企业法人营业执照和组织机构代码证； 8 境内其他组织：营业执照或组织机构代码证；

9 境外(含港澳台，下同)法人、其他组织：其成立的批准文件，或注册证明，或商业登记证；

10 外国驻华使(领)馆和外国驻华办事机构、国际组织驻华代表机构：该使(领)馆、办事机构、代表机构出具的身份证明。

四、委托、公证和认证

1 委托代理人登记的，提交授权委托书、委托双方身份证明。授权委托书应当明确委托事项、登记不动产坐落、权限；注明委托

期限的，申请登记时间应当在委托期限内。委托人是法人或者其他组织的，应当加盖公章并注明日期；委托人是自然人的，应当签字并注明日期。授权委托书经公证的，可不再提交委托人的身份证明原件。

2 未成年人的不动产，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请时，应当提交本人和未成年人的身份证明、监护关系证明。因处分未成年人不动产申请登记的，监护人还应当提供为未成年人利益处分不动产的书面保证。父母之外其他监护人处分未成年人不动产申请登记的，其对未成年人享有监护权的证明应当经公证或者认证，但人民法院、居委会（村委会）或者未成年人父、母所在单位指定监护的除外。

其他无民事行为能力人和限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请登记的，除提交本人和被监护人的身份证明、监护关系证明外，还应当提交人民法院认定无民事行为能力或者限制民事行为能力的生效法律文书。

3 香港、澳门、台湾及外国申请人委托他人申请不动产登记的，其授权委托书应当经公证或者认证。其中，香港、澳门地区出具的公证书应当由中国法律服务(香港或者澳门)有限公司加盖转递专用章；台湾地区出具的公证书应当由北京市公证协会确认；外

国出具的公证文书应当经中国驻该国使(领)馆认证，与中国没有外交关系的国家，应当经该国和中国都有外交关系的第三国的中国使(领)馆认证。

4 除委托、声明、遗嘱等单方法律行为外，其他涉及不动产的公证应当由本市公证机构出具。

五、其他要求

1 申请材料注明提交原件的，申请人应当提交申请材料原件。申请材料未注明提交原件的，申请人应当提交申请材料复印件，并提供申请材料原件供登记部门核验。要求提交申请材料原件，申请人不能提交原件的，可以提交出具该原件的机关或者法定存档机构确认与原件一致的复印件，或者公证机构公证的复印件与原件一致的证明。

2 不动产登记申请审批表应当由申请人（代理人）签字确认。申请人是法人或者其他组织的，由代理人签字，可不加盖公章；申请人是自然人的，由申请人（代理人）签字。

3 申请登记材料应当使用汉字文本，外文文本的申请材料应当附经公证或认证的汉字译本。

填写申请材料应当使用黑色或者蓝黑色钢笔、签字笔，书写内容清晰工整，不得使用修正液等进行修改。确需修改的，申请人应当在修改处签字确认。

4 申请人应当就有关事项接受登记部门询问并如实回答，在确认询问结果后，在询问笔录上签署姓名和日期。代理人代为接受询问的，代理人应当明确代某个申请人接受询问。

5 共有的不动产，应当由共有人共同申请登记。共有人应当书面约定共有方式；按份共有的，还应当明确共有人各自占有的份额。夫妻共同申请不动产登记的，应提交婚姻关系证明。

婚姻关系证明应当为《结婚证》。无法提供《结婚证》的，申请人应当向婚姻登记部门申请补领。无法补领的，可提供婚姻登记部门出具的婚姻登记证明，或者经公证（或者认证）的婚姻状况证明，或者有权部门出具的证明材料。

6 以下材料可作为监护关系证明使用：户口簿、婚姻关系证明；出生医学证明；人民法院指定监护人的生效判决；居民委员会、村民委员会指定监护人的证明文件；证明监护关系的公证书；未成年人的父、母的所在单位指定监护人的证明文件。

7 用于申请不动产登记的境外司法文书应当经有管辖权的北京市中级人民法院裁定予以认可和执行。

8 已办理预购商品房抵押权预告登记的不动产，不动产买卖双方和抵押权人应一并申请新建不动产买卖转移登记与预购商品房抵押权预告登记转不动产抵押权设立登记的合并办理。

9 已网签的商品房和存量房买卖合同因继承、法院判决、仲裁委员会裁决等致买受人变化的，应当持继承权公证书或者生效法律文书直接办理预告登记或者不动产所有权转移登记，不用变更或者重新签订合同。

第二篇：房屋所有权与宅基地使用权的关系

房屋所有权与宅基地使用权的关系

原告：郑根

被告：石长福

（一）案情

被告石长福与诉争宅基地的原使用人石长珍是同胞姐弟。19xx年9月，石长珍、王乃民夫妇在一四七团基建科统建的商品街购买了一间商品房。19xx年9月 23日，由团土地管理科颁发了正式房产证。房产证载明该房屋系砖混结构，面积24m2，房后宅基地13.5m2.被告在商品房起建不久便自己出钱雇车拉土将房后碱坑填平，打算再自建两间住房，与前边的商品房配套使用。在商品房建后，团部土地管理机关为每家购房者皆划定13.5m2宅基地，并允许自建住房。被告垫好的基地，经石长珍夫妇同意，在13.5m2的宅基地上又自建了两间住房，并进行个体营业。19xx年3月，石长珍将所购商品房出租给原告使用。 19xx年1月31日，石长珍夫妇因迁居异地，以原房价转卖给原告，并经该团土地管理科办理了过户手续。同年3月20日，双方的房屋买卖合同经莫索湾垦区公证处进行了公证。合同第2条写明“原房地产机关划给的宅基地（含院场内）13.5m2的合法使用权，随房屋所有权的转移转给买方使用”。原告买房后，等待被告迁出期间，被告又在其原住房间重新搭建一间。原告见被告无迁出之意，便正式通知被告迁出，被告拒绝迁出。19xx年，原告、被告曾请求团土地管理科处理，该土地管理科曾主持双方进行调解，初时曾达成被告将自建三间住房以4000元价卖与原告另建住房的协议，后因被告反悔，导致调解未成。1

（二）对本案的不同观点

一审法院认为：原告与原房主石长珍之间的房屋买卖，是在双方自愿的基础上进行的，并在房屋管理机关办理了所有权转移手续，故双方的房屋买卖关系合法、有效。原房主将房屋出卖后，宅基地的使用权随之转移给原告。被告未经房屋管理部门批准，擅自在原房主的宅基地上建房，其行为违法。原房主以个人名义出资购房，故该房屋产权属原房主所有，宅基地并应归原房主使用。被告所称其对该房屋享有优先购买权，因原房主与被告间未形成按

份共有关系，所以被告不享有优先购买的权利。原告已取得了该商品房的所有权及其宅基地的使用权，要求被告迁出归其使用的宅基地，理由正当，应予支持。2

二审法院认为：原房主石长珍对房产证上划定的13.5m2的宅基地具有使用权，在不违背他人利益和公共利益的情况下，也有让他人使用的权利。石长福在商品房后建住房，在土地管理机关规划要求之内，并非违章建筑，其行为并不违法。郑根购买该商品房时，石长福部分使用该宅基地的行为早已成事实，其行为已经原房主石长珍同意，土地管理部门并未表示反对。事实上，该宅基地已形成共同使用的法律事实。石长珍转让其商品房时，并不能将石长福的权益转让他人。原告郑根取得了该商品房的所有权和宅基地的使用权，并不能排除石长福的使用权。3

（三）作者的观点

宅基地的使用权应随房屋所有权的移转而移转，这就是我国民法长期确认的所谓“地随房走”的原则。根据19xx年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中规定： “公民在城镇依法买卖房屋时，该房屋宅基地的使用权应随房屋所有权一起转归新房主使用。”19xx年12月31日建设部发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定：“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律、法规另有规定的外，不得分离。”“房屋产权转移时，该房屋占用土地的使用权应当同时转移。”当然，我国法律在确认“地随房走”的原则的同时，也确认了“房随地走”的原则，如根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。这就形成了究竟应采用“房随地走”原则还是应采用“地随房走”的原则的争议。然而，无论采纳哪一项原则，有一点是非常明确的，即我国立法认为房屋和土地的权利是不可分割的，所以19xx年《城市房地产管理法》回避所谓“地随房走”或“房随地走”的原则的争论，规定了房地不可分离的原则。该法第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”

确认房地产权利不可分割的原则，确有利于对房地产的统一管理，并有利于减少因土地和房屋分离而引起的交易中的各种纠纷。然而，由于这一规则并未能区分对土地的权利（主

要是使用权）与房屋的权利（所有权或使用权），从而不能界定各种权利和利益，因此在实践中经常面临挑战。本案首先提出了司法实践中急需解决的一个问题，即宅基地的使用权与房屋所有权是否应当分开？从本案来看，诉争的宅基地实际上可分割为两块，一块是24m2的商品房所占用的宅基地，另一块是13.5m2的房后宅基地。第一块宅基地因石长珍夫妇将商品房转让给原告，该块宅基地的使用权也转让给了原告，而第二块宅基地则一直为被告使用，被告在该块宅基地上盖起了两间住房，那么该块宅基地的使用权是否随商品房的所有权的移转而移转，确实是一个值得探讨的问题。我认为，法律要求房地产不可分割转让，是一般的原则规定，并不否认当事人可在土地之上建造建筑物并设定各种权利。在现代社会，随着经济的发展和对资源利用效率的提高，土地之上与地下可以作各种不同用途的利用，尤其是土地之上房屋的多层性、单元性以及分层分单元的让与特征使其权利结构呈现出极为复杂的状态，这样单纯从土地权利或房屋权利角度，是不可能揭示各种权利和利用状态的。还应当看到，在现实生活中，当事人为了充分有效地利用土地和建筑物，可能将对土地和房屋的各种权利和利益分割成不同部分，分别予以转让和处分。而我国法律事实上并未禁止此种分割转让。如根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”。可见，只要分割转让办理了登记手续，则此种转让是合法的。因此，在实践中那种认为凡是分割转让一概无效的观点是不正确的。

结合本案来看，当石长珍夫妇将商品房转让给原告以后，该房屋所占用的宅基地使用权将发生移转，但其房后13.5m2的宅基地使用权是否也随之而移转？根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。”可见，在当事人没有分割转让的特别约定且未登记的情况下，本案中石长珍将商品房的所有权转移给原告，应认为该商品房所占用的土地的使用权随之发生了转让，但该房后的13.5m2的宅基地使用权并没有发生移转。如果要发生移转，当事人之间应有特别约定，对此当事人是非常清楚的。所以，石长珍将房屋卖给原告时，在合同第2条中写明“原房地产机关划给的宅基地（含院场内）13.5m2的合法使用权，随房屋所有权的转移转给买方使用”。可见当事人已对此作出了特别约定，如果该条款能够生效，那么该块宅基地的使用权显然应移转给原告。

问题在于，石长珍在转让商品房时，能否处分其房后的宅基地？而要明确该问题，则必须明确该块宅基地的使用权究竟为石长珍享有还是由被告享有，或者二人共同享有该块宅基地的使用权？如果为被告享有使用权或者为二人共有，则石长珍转让该块宅基地使用权将构成无权处分，该转让行为因得不到权利人的追认而应被宣告无效。如果石长珍仍享有使用权，当然有权予以转让。

从法律上来看，19xx年9月23日，石长珍夫妇所在的一四七团土地管理科向石长珍夫妇颁发了房产证，房产证载明该房屋系砖混结构，面积24m2，房后宅基地13.5m2，可见。石长珍夫妇是该块房后宅基地的合法使用权人。

被告使用该块房后宅基地建房，是否为非法使用？根据《土地管理法》第38条，“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地??使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”第41条规定，“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”被告使用该块房后宅基地建房，却没有报一四七团土地管理科批准。但是，考虑到该土地管理机构在商品房建造后就为每家购房者划定了13.5m2的宅基地，并允许其自建住房。也就是说允许石长珍自建房屋，而石长珍与被告为同胞姐弟，被告使用该地建房既得到了石长珍夫妇的同意，也符合土地管理机关规划要求，尤其是该土地管理机构知道这一情况后并未提出异议。据此可以认为被告使用该块宅基地建房，虽未报批，但实际上是土地管理机关允许的，其所建的房屋并非违章建筑。

那么，被告是否取得了对该块房后宅基地的使用权？诚然，正如二审法院所指出的，在原告买受该商品房时，石长珍与被告已具有了共同使用该块房后宅基地的意思，该意思已经为土地管理部门所认可，仅仅由于石长珍与被告具有亲属关系，且双方未预料到会发生纠纷，未予办理宅基地使用权分割登记，当然仅凭这一点尚难认定被告享有对该块宅基地的使用权。因为尽管双方有共同使用的意图，但毕竟房产证上所记载的该块宅基地的使用权人为石长珍而不是被告，至于土地管理机关明知被告在该块土地上建房而未反对，也只能认为建房行为本身是合法的，不能证明土地管理机关已同意将该块土地使用权转移给被告。以后石长珍在出售商品房时，在合同中明确规定将该块宅基地使用权随商品房所有权移转，可见，石

长珍虽允许其弟使用该地，但并未将使用权转移给他。更何况，石长珍与被告并未办理宅基地使用权的分割登记。所以，认为被告已合法取得了该块宅基地使用权的观点也难以成立。在此情况下，石长珍将该块宅基地使用权转移给原告是合法有效的。

问题在于，被告在该块宅基地上建造的房屋并非违章建筑，属于合法建造的建筑物，而被告对该建筑物享有的所有权，应受法律保护。这就出现了一个矛盾现象，即按照“地随房走”原则，因保护被告对其自建房屋的所有权，则应承认被告当然取得对房屋的宅基地使用权，而按照“房随地走”的原则，因承认石长珍转让宅基地建用权的有效性，则该块地之上的由被告自建的房屋的所有权也应随之移转（或者拆除），哪一种观点更为合理？我认为本案已表明：“房随地走”或“地随房走”原则，并非在任何情况下均有利于确认和保护各种权利和利益，也难以解决各种纠纷。而应当承认房屋的所有权有时与宅基地使用权是可以分开的。例如在本案中，简单地认为应采用“房随地走”还是“地随房走”的原则，都是不合理的。据此应该将被告对其自建房屋的所有权与对宅基地的使用权分开，即承认被告享有对该房屋的所有权，同时也承认原告对诉争的宅基地享有使用权，并建立对土地使用权的取得时效制度，承认被告经过一定期限后以自主意思公然、和平、持续地占有该块宅基地而享有对该块宅基地的使用权。这虽不是解决问题的办法，但在法律上只能采纳此种办法。

1 参见《中国审判案例要览》（19xx年综合本），708页，北京，中国人民公安大学出版社，19xx年。

2 参见《中国审判案例要览》（19xx年综合本），708－709页，北京，中国人民公安大学出版社，1995.

3 参见《中国审判案例要览》（19xx年综合本），708－709页，北京，中国人民公安大学出版社，1995.

<P align=right> 中国人民大学法学院·王利明