孙某某诉上海市房地产登记处预告登记案

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（2008）闸行初字第44号

行政判决书

原告孙某某，……。

委托代理人余某某，女。

被告上海市房地产登记处，住所地本市南泉北路201号。

法定代表人马某，男。

委托代理人王甲，男。

委托代理人郑某，男。

第三人王乙，……。

委托代理人王丙（王乙姑姑），……。

第三人上海L有限公司，……。

法定代表人陆某某，男。

委托代理人于某，上海L有限公司工作人员。

委托代理人鲍某，上海L有限公司工作人员。

原告孙某某不服被告上海市房地产登记处（以下简称市登记处）作出的闸#号预告登记（预购商品房）的具体行政行为，于20xx年6月23日向本院提起行政诉讼。本院于6月30日受理后，于同年7月2日分别向被告市登记处、第三人王乙邮寄送达了起诉状副本及应诉通知书。因上海L有限公司（以下简称L公司）与本案有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于20xx年7月18日公开开庭审理了本案。原告孙某某及其委托代理人余某某、被告市登记处的委托代理人王甲、郑某、第三

人王乙的委托代理人王丙、L公司的委托代理人于某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告市登记处于20xx年6月25日核准闸#号预告登记（预购商品房），内容为预告权利人王乙、孙某某；房地产坐落X路Y弄Z号，部位或室号P；建筑面积51.94平方米；房地产价值289,373.4元等。市登记处于20xx年7月11日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：

（一）证据

1、上海市房地产登记申请书。

2、孙某某、王乙的身份证明及两人的委托书、L公司的企业法人营业执照及委托书、代理人身份证明。

3、上海市商品房预售合同。

4、上海市闸北区房地产交易中心收件收据。

5、上海市土地使用权、房屋所有权登记审核表。

（二）依据

《上海市房地产登记条例》（以下简称《登记条例》）第四条、第二十条、第四十九条、第五十条、第五十七条、第五十八条。

原告孙某某诉称，其与拆迁人L公司签订的《订购新建住宅协议书》约定，其承租的闸北区A路B路C号二层阁房屋拆迁后，可以优惠购买U公寓X路Y弄Z号G室房屋（以下简称X路房屋），总价款为296,910元。20xx年5月，L公司通知孙某某办理签订商品房预售合同、付清房款事宜。当时，孙某某尚缺房款109,040元，王乙表示其愿意垫付房款，并将拟好的协议书要求孙某某本人签名。该协议既未约定孙某某、王乙两人共同拥有X路房屋，又未约定两人分别占有的份额。同年6月1日，王乙未经孙某某同意擅自以王乙、孙某某名义与L公司签订了商品房预售合同并办理了相关网上登记手续，市登记处未经核实

就作出了X路房屋的预告登记，将房屋登记为两人共同共有，并将仅出资10万余元的王乙登记为第一权利人，违反了《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）的公平合理原则；按照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），共有人对共有的不动产没有约定或约定不明确，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有之规定，市登记处作出的预告登记的具体行政行为侵犯了孙某某的合法权益。综上，要求撤销X路房屋的预购商品房预告登记的信息。

孙某某在起诉时和审理中提供了以下证据：一、X路Y弄Z号G室房屋的预告登记状况信息，证明预告登记信息载明房屋权利人为王乙，孙某某是共同共有的权利人，根据《物权法》之规定，该预告登记表明孙某某与王乙两人按份共有X路的房屋产权，但孙某某与王乙并未约定X路房屋为两人共同共有。二、孙某某与L公司签订的《订购新建住宅协议书》，证明《订购新建住宅协议书》仅约定孙某某可以购买X路房屋。三、孙某某与王乙于20xx年5月24日签订的协议书，证明协议仅约定孙某某同意王乙名字上X路房屋的房地产权证，而非约定X路房屋为两人共同共有或按份共有。四、（2007）闸民三（民）初字第##号民事判决书，证明孙某某曾以显失公平为由诉至法院，要求撤销孙某某与王乙间的协议。

被告市登记处辩称，孙某某与王乙间的协议已经生效民事判决确认，原告诉讼请求既缺乏民事权利基础，又无合法依据。当事人对X路房屋的产权份额有争议，可以通过民事途径解决。市登记处作出的X路房屋预告登记的具体行政行为，认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求维持其作出的具体行政行为。

第三人王乙述称，孙某某在个人无法付清购房款，又无人与其共同购房的情况下，与王乙父亲达成一致意见，由孙某某、王乙共同购房。孙某某收到L公司的购房通知后，在L公司工作人员在场的情况下与王乙签订了协议书，故孙某某、王乙共同购房是两人的真实意

思表示，请求维持被诉的具体行政行为。

第三人L公司述称，孙某某与王乙在其办公处签订的协议书，应视为两人共同购房的意思表示，且孙某某还在《U公寓客户网上交易流程单》（以下简称《网上交易流程单》）上签名、捺公司根据两购房人的真实意思代为办理了被诉的预告登记，该预告登记仅是签订购房合同的后续手续。孙某某与王乙间的纠纷属民事纠纷，与被诉的预告登记无关联，请求维持被诉的具体行政行为。

审理中，L公司提供了《网上交易流程单》。

经庭审质证，孙某某认为市登记处提供的证据1－3中孙某某的署名均非孙某某本人所签，证据2中孙某某署名上的指印亦非孙某某所捺的指?Ｖぞ?、5，证明市登记处作出被诉预告登记行为时已超过《登记条例》规定的七日审核期限，且事后亦未按《登记条例》规定通知孙某某。孙某某对市登记处适用的法律规定有异议，认为不能作为市登记处作出具体行政行为的依据。

王乙对市登记处提供的证据及依据均无异议，并陈述市登记处提供的证据1－3上孙某某和王乙的署名均是王乙所写，（2007）闸民三（民）初字第##号民事判决和（2007）沪二中民二（民）终字第###号民事判决对此事实已作确认。

L公司对市登记处提供的证据及依据均无异议，并陈述孙某某、王乙在签订商品房预售合同前，曾到L公司办理网上交易手续，孙某某对欲购买的房屋、面积、总价及购房人应补（退）差额款的金额确认无误后，在《网上交易流程单》上签名、捺?Ｋ煤螅琇公司根据《网上交易流程单》确定的内容办理了预告登记等事宜。

市登记处对孙某某提供的证据1的真实性无异议，但认为其作出被诉具体行政行为时，《物权法》尚未实施，故不应适用。根据《民法通则》之规定，孙某某与王乙共同共有X路房屋产权。生效的民事判决已确认孙某某与王乙间的协议合法有效，孙某某与王乙共同出

资购买X路房屋。孙某某提供的其他证据并不能证明其主张。

王乙、L公司同意市登记处的质证意见。

孙某某对L公司提供的《网上交易流程单》有异议，认为《网上交易流程单》上孙某某的署名、指印非孙某某签名、捺??市登记处、王乙对L公司提供的《网上交易流程单》无异议。

经庭审质证本院查明以下法律事实：20xx年6月1日，王乙以孙某某、王乙名义与L公司签订了《商品房预售合同》，并以两人的名义出具委托书，委托L公司工作人员办理X路房屋的预告登记、领取房地产登记证明事宜。嗣后，L公司向市登记处申请办理本市X路房屋预告登记，并提交了申请书、商品房预售合同、买卖双方的身份资料、企业法人营业执照及双方的委托书。市登记处于20xx年6月16日受理后进行了审核，认为符合办理预告登记的要求，于同年6月25日核准X路房屋的预告登记。同年7月12日，L公司领取了X路房屋的上海市房地产登记证明（预告登记）。

另查明，20xx年10月，孙某某与L公司签订了《订购新建住宅协议书》，约定孙某某承租的A路B路E号房屋被拆迁后，L公司同意孙某某订购U公寓一套房屋，具体部位为Z号楼G室，单价每平方米7110元，总房价款为296,910元；扣除孙某某自愿抵作订购新建住宅房款的货币安置款187,870元，孙某某实际尚需支付给L公司购房余款109,040元;孙某某同意在L公司取得新建住宅预售许可证后双方正式签订预售合同时，即用现金或贷款等方式一次性付清订购新建住宅的全部余款；孙某某同意L公司向孙某某发出签订预售合同通知后30日内，孙某某未与L公司签订新建住宅的预售合同，L公司有权将该房屋另售他人，已抵扣的全部货币补偿款本息（利息按居民银行活期存款利息计算）由L公司在30日内退还给孙某某。20xx年5月15日，L公司以书函形式通知孙某某在20xx年6月15日前办理签订预售合同手续及付清购房余款，并告知逾期不办理手续责任自负。

20xx年5月24日，孙某某、王乙在L公司签订协议书，双方确认孙某某同意U公寓Z号楼G室购房余款拾万玖仟零肆拾元整由王乙付清；孙某某同意让王乙上房产证；此事如有纠纷与U公寓开发商无关，后果自负。双方在该协议上签名并按了指?Ａ恚琇公司的《网上交易流程单》载有孙某某、王乙的签名，该《网上交易流程单》对孙某某、王乙所购房屋的室号、面积、总价等内容作了确认。

又查明，20xx年8月，孙某某以王乙为被告诉至本院，要求撤销双方于20xx年5月24日签订的协议书。经法院一、二审审理认为，孙某某、王乙间签订的协议书内容，权利与义务既无显著失衡之处，又不违反法律、法规的强制性规定，故判决对孙某某的诉讼请求不予支持。

本院认为，根据《登记条例》第四条的规定，市登记处依法具有作出被诉具体行政行为的职权。本案中，市登记处在申请人提交的材料齐全且形式符合规定要求的情况下核准被诉的预购商品房预告登记证明，在其职权范围内业已履行了审查职责。虽然L公司提交的商品房预售合同及委托书中的孙某某的署名均由王乙代签，但由于在买卖双方签订商品房预售合同之前，孙某某与王乙曾于20xx年5月24日签订了协议书，该协议书载明孙某某与王乙就共同购买X路Y弄U公寓Z号G室房屋，同意王乙名字上产证问题达成一致意见，故可以认定与王乙共同购房系孙某某当时的真实意思表示，且孙某某与王乙间的协议书已经生效民事判决确认有效，L公司提供的《网上交易流程单》亦证明孙某某、王乙对所购房屋、面积、总价等内容予以了确认。虽然孙某某对《网上交易流程单》上孙某某的署名有异议，但审理中其明确表示不申请鉴定，对此孙某某应承担不鉴定而产生的法律后果。根据《登记条例》规定，商品房预告登记可以单方进行申请。孙某某认为其与王乙未约定按份共有或共同共有，现预告登记信息载明王乙、孙某某对X路房屋共同共有，根据《物权法》有关规定，可视为权利人对房屋权益按份共有。本院认为，市登记处作出预告登记时，《物权法》

并未实施，且商品房预告登记仅是为了保障将来实现物权而进行的登记，孙某某的权益可另行通过民事途径解决。综上，孙某某的主张，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：

驳回原告孙某某要求撤销X路Y弄Z号G室房屋的预购商品房预告登记信息之诉讼请求。

案件受理费50元，由原告孙某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 长 杜敏仙

审 判 员 汪霄云

代理审判员 孙迪

书 记 员 周莹青

第二篇：上海市房地产文件登记申请书

上海市房地产文件登记申请书

说明：1、预售、出售、出让、转让等时，甲方为原权利人，乙方为承受人。

2、租凭、物业管理时，甲方为出租人、管理者等，乙方为承租人、业主等。 3、单方申请文件登记，当事人填甲方栏。

《上海市房地产文件登记申请书》

填 表 说 明

一、“文件名称”栏

填写申请登记各案的文件具体名称。

二、“文件编号”栏

登记备案的文件本身有编号的，填写具体编号。

三、“文件签发日期”栏

填写文件订立日期，文件经公证的，填写公证日期。

四、“文件签发单位”栏

不用填写。

五、“文件页数”栏

有文字的页均算页数（包括封面或封底）。

六、“当事人情况”栏

按甲方、乙方填写当事人双方的名称或姓名。单方当事人的，只需填写甲方栏。

七、“房地产主要内容”栏

1、“建筑物名称”

填写经市地名办审定的建筑项目名称。

2、“房屋类别”

填写“外销房”“高标准内销房”“内销房”或“存量房”。

3、“房地座落”

有房屋的，填写由公安部门编立的房屋门牌号；没有房屋的土地，填写该地块土地编号； 或填写申请登记的文件中所涉及的房地座落。

4、“幢号”、“室号部位”、“地号”、“支丘号”、“占有的土地面积”、“建筑面积”等均按文件记载填写。

人申请书应由当事人用钢笔正楷书写（一人执笔），请不要涂改，并不能使用修正液。 需盖章处印章应清晰可见。