建设一个什么样的养老机构？

根据民政部《老年人社会福利机构基本规范》的规定，老年人社会福利机构分为：老年社会福利院 、养老院或者老人院 、老年公寓、护老院、护养院、敬老院、托老所 和老年人服务中心等。计划筹建之初，需要确定的是要建哪一类的老年福利机构。

首先要考虑的是服务定位，就是你建的养老院准备为哪些老人服务，是建成高档次的还是中等档次，倘或是一般档次，这不仅涉及到投资额度和人员配置，也一定程度上影响到今后业务。服务定位可分为对象定位和价格定位。

入住养老院的老人，根据其身体情况，一般可分为自理老人、介助老人、介护老人。自理老人是指生活自理能力好，不需要他人照顾的老年人。介助老人是指生活自理能力较差，需他人给予一定扶助的老年人。介护老人是指生活不能自理，需要他人给予扶助的老年人。根据收住老人身体状况不同进行设置的称为对象定位。

养老院的设置基本可分为综合型和专业型两种。综合型的养老机构是指服务设施较为完善，既收住身体健康的老人，也收住生活不能自理的老人，既能提供一般的生活照料，也能为老人提供医疗服务的养老机构。专业型的养老机构是指针对某种特定老人开办的养老院，如只收住生活不能自理老人的护理院，只收住身体健康老人的老年公寓等。由于只收住特定老人，养老院的机构设置、人员配置也会相应地具有特定性，如收住生活不能自理老人的老人护理院，则更侧重于对老人的医疗护理。在计划投资时，要考虑到医疗设施能否满足需求，需要多少医疗护理人员等等。只收住身体健康老人的老年公寓，则要在满足老人一般生活需求的情况下，更好地满足老人的精神文化生活，开展老人的文化娱乐、体育健身、社交联谊等活动，加强这方面资金和设施的投入，提高入住老人的生活质量。详细可参阅民政部《老年人社会福利机构基本规范》。

不论哪一种养老院，由于软硬件的差别，都会存在一个收费标准的差异。这就好比房屋出租，同样大的房子，地角好的就能租出个好价钱。同样规模的养老院，软件硬件好的，收费标准就高，反之，收费就要低，这就是一个价格定位。价格定位使身体状况相当但经济条件不同的老人有了选择余地。价格定位其实是对象定位的一种延伸，个人收入不同、家庭经济条件不同的老人可根据自身的情况，选择价位不同的养老院安度晚年，当然，价格高的自然会享受到更多的照顾。

养老机构项目可行性计划书

一、办院可行性分析

养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本地区同行业总量（床位数）及分布情况，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，地理位置的交通和环境情况等。 盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。

办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。

就青岛现状，试做开办养老机构可行性分析如下：

一、从市场角度

青岛是继上海之后，全国首批进入老龄化的城市。随着人口流动的加剧，青岛做为联合国人居奖的城市，会有越来越多的人选择到青岛养老。目前青岛人口700万，其中老年人口占占到14%多，养老机构应该还有很大的发展空间。

从区域角度来看，四方区和市北区养老机构相对密集，市南老城区和宁夏路东部人口居住密集区、李村新区存在养老机构床位上的不足。

二、目前青岛市内养老机构发展评价

青岛市养老机构应该说从数量上发展很快，但总体运营水平还不够高，具体来讲，

1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用在800元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设施齐全。

2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，在青岛市场目前属于中档以上养老机构，颇受欢迎，但季节性入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来青养老老人的首选，市场前景看好。

3、30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构是青岛市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊薄，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。

需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。

4、30张床位以下的小型养老机构，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便争取优惠。

目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的院所。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，达到降低服务成本的目的。

二、收支情况分析（以50张床位，四人间养老院为例）

一、开办养老机构前期投入

1、租金投入，选择房屋时多选择租用经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施，租金必须控制在100元/床/月以下（通常收费床位费为200元-450元），例：50张床位的养老机构总建筑面积在600平方米以上，合理租金控制在年5万以下。

2、房屋改造和简单装修费用，约投入3万元。

3、基本设施配备。

a) 床、床头柜和一人一格的衣橱，约计600元*50=30000元。

b) 床上用品500*55=27500元

c) 室内每人一个圈椅200*50=10000

d) 电视每房间一个600*15=9000

e) 活动室设施家庭影院一套，麻将桌2个，健身器材2件，预算约10000元。

f) 餐饮设施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在8000元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）

g) 洗衣设备，预算2000元。

h) 洗澡设备，预算5000元。

i) 办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。（可时机成熟时再到位）

合计最小投入101500元。

4、开业仪式和相关宣传费用，约10000元。

以上租金+装修+设施+宣传=191500元

二、养老机构年度运营投入

1、员工工资。

院长（兼会计）1人计1000*12=12000元

副院长兼采购1人计800*12=9600元

护理员5人计600*12*5=36000元

厨师2人计700*12*2=16800元

以上共计9人计74400元。

2、伙食费成本150*50*12=90000元。

3、水电费200*50=10000元

4、取暖费600平米*20=12000元

5、办公费用300*12=3600元

6、设备耗材、维护等1000元

7、租金5万元。

以上投入合计241000元。

三、养老机构收入预测（按80%床位利用率，680元收费）

1、床位费四人间200*12*50*80%=96000元。

2、服务费200*12*50*80%=96000元

3、餐费260*12*50*80%=124800元

3、水电费20*12*50*80%=9600元

4、取暖费80*3*50*80%=9600元

以上收入计336000元

四、经营评估

1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。

2、可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，5000元意外损耗，保守收入80000元。

3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它作为周转资金和出院返还。

三、开办养老机构相关手续

一、开办养老机构应具备的条件

（一）符合当地养老服务机构发展规划；

（二）有规范的名称；

（三）有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；

（四）有相应的资金（前期投入约1万元/床）；

（五）有与其业务相适应的从业人员（医生护士可通过与属地医院诊所签约实现）。

二、开办养老服务机构，应当提交下列材料：

（一）开办组织或个人的身份证明；

（二）机构章程；

（三）资金状况证明；

（四）场所证明；

（五）消防安全、卫生防疫证明；

（六）与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。

三、开办养老服务机构，应办理如下手续：

1、市和各区（市）人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区（市）民政部门提出申请。区（市）民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。

民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。

2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。

3、申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：

（一）利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续；

（二）利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续；

（三）开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。

四、养老机构享受优惠和社会资源利用

1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需到民政部门审批。

2、符合星光老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。

3、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。

4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。

如何申办养老院？

一、申报养老机构的主体范围是什么？

根据民政部《社会福利机构管理办法》第七条规定 ，依法成立的组织或具有完全民事行为能力的个人（以下称申办人）凡具备相应的条件，可以提出办院申请。

二、合法申办人向什么机构提出申办申请？

向社会福利机构所在地的县级以上人民政府民政部门提出举办社会福利机构的筹办申请。

三、申办养老院，须提交哪些资料？

申办人申请筹办社会福利机构时，应当提交下列材料：

（一）申请书、可行性研究报告；

（二）申办人的资格证明文件；

（三）拟办社会福利机构资金来源的证明文件；

（四）拟办社会福利机构固定场所的证明文件。

申办人应当持以上材料，向社会福利机构所在地的县级以上人民政府民政部门提出申请，由受理申请的民政部门进行审批。香港、澳门、台湾地区的组织和个人，华侨以及国外的申办人采取合资、合作的形式举办社会福利机构，应当向省级人民政府民政部门提出筹办申请。并报省级人民政府外经贸部门审核。

民政部门应当自受理申请之日起30日内，根据当地社会福利机构设置规划和社会福利机构设置的基本标准进行审查，作出同意筹办或者不予同意筹办的决定，并交审批结果以书面形式通知申办人。

四、开办养老院应具备什么条件？

接到民政部门可以申办的答复，申办人就向该民政部门申请领取《社会福利机构设置批准证书》的机构。

能领取证书的机构，应当符合社会福利机构设置的下列基本标准：

（一）有固定的服务场所、必备的生活设施及室外活动场地；

（二）符合国家消防安全和卫生防疫标准，符合《老年人建筑设计规范》和《方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范》；

（三）有与其服务内容和规模相适应的开办经费；

（四）有完善的章程，机构的名称应符合登记机关的规定和要求；

（五）有与开展服务相适应的管理和服务人员，医务人员应当符合卫生行政部门规定的资格条件，护理人员、工作人员应当符合有关部门规定的健康标准。

五、申请领取《社会福利机构设置批准证书》时，应当提交哪些文件？

（一）申请《社会福利机构设置批准证书》的书面报告；

（二）民政部门发给的社会福利机构筹办批准书；

（三）服务场所的所有权证明或租用合同书；

（四）建设、消防、卫生防疫等有关部门的验收报告或者审查意见书；

（五）验资证明及资产评估报告；

（六）机构的章程和规章制度；

（七）管理人员、专业技术人员和护理人员的名单及有效证件的复印以及工作人员的健康状况证明；

（八）要求提供的其他材料。民政部门自受理申请之日起30日内，对所报文件进行审查，并根据社会福利机构设置的基本标准进行实地验收。合格的，发给《社会福利机构设置批准证书》；不合格的，将审查结果以书面形式通知申办人。

申办人取得《社会福利机构设置批准证书》后，应当到民办非企业管理机构办理登记手续。

养老院（所）组织机构设计网络图

本设计以精简高效为原则，职责清楚，院（所）长可兼任部门负责人，以减少中间环节，避免推诿扯皮现象。

养老机构薪酬设计方案（样本：供参考）

分配制度实行岗位工资，奖金总额与经济目标效益挂钩，职工"按岗领薪、按劳取酬、薪随岗变、易岗易薪"。

（一） 全员职工年工资（包括需缴纳的各种保险）、奖金总额，控制在当年养老收入总额的20%，其中工资占80%，奖金20%。

（二） 职工工资分配比例： 按责任、技能与效益挂钩，具体设计如下：

养老机构宣传工作方式方法探讨

根据中等发展城市百床容量济宁某民办中型老年公寓的调查显示，大多数老人是通过家人、朋友、亲戚、邻居的介绍入住老年公寓的。在回答"您最初通过哪种途径知道该老年公寓"时，被调查者中，"从广告宣传中了解"的1 人，占到5%；"听人介绍"的14人，占70%；"路过看到"的1人，占5%；4名"三无"老人是由所在的居委会或者街道办事处送来的。老年人入住老年公寓，首要的考虑因素是公寓的服务质量，周围亲友的评价相对来说具有更强的可信度，因此老年人更倾向于通过这种非正式化的渠道来选择养老机构。这同时也反映出，养老机构在市场竞争中取胜的一个关键因素是：如何以优质的服务提升自己的组织形象。 青岛市老年公寓开业推介也印证了这一现象。该公寓是按《老年人建筑设计规范》标准设计的政府办社会福利事业单位，床位400张，分为二人间、三人间、家庭式公寓等不同的房型

和档次，室内设施、周边环境均属中上水平，收费标准中等，体现了较高的性价比。该公寓在开业前后，除大量的新闻媒体新闻报道宣传外，还在本地报纸整版推介多次，并通过电视台、电台做专题节目、早新闻广告等多种形式进行开业宣传，其后半年内又通过报纸、电视做过多次宣传，宣传费用在开办投入中占比重较大，然而一直没有出现高密度宣传过后，咨询入住的高峰伴随出现的现象。

事实上，老年人入住养老机构是一种理性消费，况且，在老人入住之前，亲友家属要多次现场考察，进行比较，最后决定去留，因此，广告宣传不具决定性作用，充其量是让人家知道哪里又多了一家养老院。而真正能够发挥作用的，就是两个字：服务。

老人或家属到一家养老院，他首先感觉到的是这家养老院院风如何，工作人员是否彬彬有礼，还是见了人爱搭不理？环境条件怎么样？生活好不好？特别是已经住在这里的老人有何评价？所以说，做好服务工作，才会最终赢得老人的心，才是最有说服力的广告。

第二篇：申办养老院申请书

申办养老院申请书

一、依法成立的组织或具有完全民事行为能力的个人（以下称申办人），只要具备相应的条件,可以向拟办社会福利养老机构所在地的县（区）民政部门提出申请，并提供以下相关材料：（一）申请书、可行性研究报告；（二）申办人的资格证明文件（身份证、固定住址、联系方式等）；（三）拟办民办非企业单位养老机构资金来源的证明文件；

（四）拟办民办非企业单位养老机构固定场所（房屋、土地权证）的证明文件和规划许可证件。香港、澳门、台湾地区的组织和个人，华侨以及国外的申办人采取合资、合作的形式举办社会福利机构，须向省级人民政府民政部门提出筹办申请，经省级人民政府外经贸部门同意后，由省级人民政府民政部门审查。

二、民政部门自受理申请之日起30个工作日内，会同所在地的街道办事处，根据社会福利机构养老设置规划和材料审查，作出同意筹办或者不予同意筹办的决定，并以书面形式批复申办人。 对同意辞行办的发给“苏州市社会福利养老机构筹建批复书”，并根据建设规划，在筹建批复书上注明有效期（半年一档），最长不得超过2年。

三、申办人在批复书规定的有效期内进行筹建，结束后向县（区）民政部门提出民办非企业单位登记申请和社会福利养老机构性质认定，并提供相关材料。

四、民政部门自受理申请30个工作日内，会同所在地的街道办事处对所报材料进行审查，并根据建设部、民政部《老年人建筑设计规范》和民政部《老年人社会福利机构基本规范》进行实地验收。合格的，办

理民办非企业单位登记和社会福利机构认定，发给《民办非企业单位证书》和《苏州市社会福利养老服务组织机构认定书》；不合格的，将审查、验收结果以书面形式通知申请人，并说明理由。最近，市政府出台了《关于转发城区养老政策扶持三个操作办法的通知》 （苏府办[2006]40号）文件，政府对社会力量（包括个人）开办社会福利养老机构有一定的扶持政策，需进一步了解详细情况，请到所在区民政局咨询。

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一、民办社会福利机构的性质

民办社会福利机构，是指社会组织或个人利用非国有资产举办的为老年人、残疾人等提供服务的民办非企业单位。

二、民办社会福利机构的审批及管理权限

按照民办社会福利机构属地化管理的原则，民办社会福利机构的审批及管理由所在区、县（市）民政部门负责。

三、申办民办社会福利机构的规模和条件

申办民办社会福利机构要符合下列规模和条件：

（一） 名称使用。民办非企业单位的名称要符合民政部《民办非企业单位名称管理暂行规定》（民发[1999]129号），名称应当包括地域名称、字号、组织形式。例如：地域名称（XX市XX区）、字号（夕阳红）、组织形式（养老院、敬老院、托老所、老年公寓）。

（二） 机构规模。设置床位应在30张以上。

（三） 人员配备。应符合《老年人社会福利机构基本规范》

（MZ008-2001）第4.2.1、4.2.2、4.2.3条规定和《关于开展城市社会福利机构等级评审工作的通知》（辽民社函[2001]31号）中第七条、第二十四条等有关规定。

(四)机构场所。要符合国家《老年人建筑设计规范》（JGJ 122-99）和《沈阳市方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范实施细则》（沈建委发[1999]193号）。

（五）设置、设施及其他条件。民办社会福利机构设置设施应当符合下列基本标准：

1．有固定的服务场所、必备的生活设施及室外活动场所；

2．符合国家消防安全和卫生防疫标准，符合《老年人建筑设计规范》（建标[1999]131号）和《沈阳市方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范实施细则》（沈建委发[1999]193号）；

3．有与其服务内容和规模相适应的开办经费；

4．有完善的章程，机构的名称应符合登记机关的规定和要求；

5．有与开展服务相适应的管理和服务人员，医务人员应当符合卫生行政部门规定的资格条件，护理人员、工作人员应当符合有关部门规定的健康标准。

四、审批程序

各区、县（市）民政局要根据当地社会福利机构设置规划和社会福利机构设置的基本标准，负责对本辖区申办人的下列事项进行审查。

（一）筹办。申办人筹办民办社会福利机构应提交的材料：

1.申请书、可行性报告；

2.申办人身份证、户口簿及复印件；

3.拟办民办社会福利机构资金来源的证明文件；

4.拟办民办社会福利机构固定场所的证明文件；

符合上述条件的，填写《沈阳市民办社会福利机构筹办申请表》，由本级民政部门出具《沈阳市民办社会福利机构筹办意见书》，有效期3个月。

（二）申请和审批。

经同意筹办的民办社会福利机构按下列要求向本级民政部门申请领取《社会福利机构设置批准证书》，同时提供相关材料。

1．申请《社会福利机构设置批准证书》的书面报告；

2．民政部门发给的《沈阳市民办社会福利机构筹办意见书》；

3．建设、消防、卫生防疫等有关部门的验收报告或审查意见书；

4．规章制度和工作人员有效证件；

5．填写《社会福利机构设置批准证书申请表》；

6．要求提供的其他材料。

本级民政部门自受理申请之日起15日内，对申办人所报的文件进行审查，并根据民办社会福利机构设置的基本标准进行实地验收。