《房地产评估》案例分析
案例一
一、估价对象概况
本项目估价对象为某处写字楼，共用地面积1362.5826 m2， 建筑面积11359.1784m2，用途为办公。 估价对象地处繁华地段，交通便捷，市政配套设施齐全。估价对象建于20##年，为17层钢筋混凝土框架结构建筑，配置两台电梯及一套自动上落扶梯。据现场勘察，估价对象的维修保养情况良好，使用正常。
二、估价目的
转让。
三、估价时点
本项目的估价时点为20##年3月。
四、估价依据
《房地产估价规范》(中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999)；
《中华人民共和国城市房地产管理法》；
《中华人民共和国土地管理法》；
五、估价原则
1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；
2、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；
3、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。
六、估价方法
由于估价对象所在地同类型的房地产交易实例较多，故采用市场比较法和成本法进行估价。
七、估价测算过程
一、市场比较法
由于此处房地产市场比较发达，与估价对象相类似的房地产交易较多，能方便地找到多个参照物，且参照物与估价对象可比较的指标、技术参数等资料也能搜集到，因此我们采用市场比较法进行估价。市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正，以此估算估价对象的公开市场价值。
市场比较法计算公式为：
其中： V = 待估房地产价值；
V0 = 比较实例房地产价格；
A = 待估房地产交易情况指数；
A0 = 比较实例房地产交易情况指数；
B = 待估房地产估价期日房地产价格指数；
B0 = 比较实例房地产交易日期房地产价格指数；
C = 待估房地产区域因素条件指数；
C0 = 比较实例房地产区域因素条件指数；
D = 待估房地产个别因素条件指数；
D0 = 比较实例房地产个别因素条件指数。
选取比较实例（见表1）
相关因素的修正（见表2）
算术平均法确定评估单价为：（7081+7370+6883）/3»7110（ 元/m2 ）
评估值为：7110×11359.1784 »80,763,800（元）
二、成本法
成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的公开市场价值。
成本法计算公式为：
.............(1)
其中： V = 待估房地产价值；
CL = 待估房地产楼面地价；
CB = 待估房地产建筑物重置价格；
qB = 待估房地产建筑物成新率。
求楼面地价CL
用基准地价系数修正法。即根据国有土地基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正，从而求取待评地块的公平市场价值。本次评估的土地使用权价值包括土地取得费、土地开发费、利息、利润及政府规定的有关税费。其基本公式为：CL =S×A1×A2×A3 -----------------------------------------------(2)
其中，CL—楼面地价；
S— 基准楼面地价；
A1—年限修正系数；
A2—个别因素修正系数；
A3—市场转让因素修正系数。
A1=＜1——1/（1+i）n＞／＜1——1/（1+i）n＞-------------------（3）
其中，i—折现率（一年期存款利率为2.25%，风险调整值取4%，则i =6.25%）；
n—最高出让年限； N—剩余使用年限；
选取基准楼面地价s：该地商业用二级地的基准楼面地价s=4560元/m2
年限修正系数a1：因该地块刚办完有偿使用手续，取得商业用地的最高出让年限，所以，由公式（3）得A1=1.0
个别因素修正系数A2：评估对象所处位置交通方便，基础配套设施齐全，所以，确定取修正系数为： 1.02
市场转让因素修正系数A3
本次评估采用的基准地价是20##年10月修订的，通过对该市土地交易市场的调查，发现其转让价格与基准地价之比为：0.9:1，因此，确定A3=0.9
求得楼面地价,由公式（2）得：
楼面地价的单价为：4560×1.0×1.02×0.9 = 4186（元/m2） 取整为4190元/m2。则：
CL =4190×11359.1784 » 47,594,960 （元）
求建筑物重置价格CB
CB=前期费用+综合造价+其他费用+资金成本+利润….......................(4)
综合造价（包括土建、装修及安装工程造价）
目前重新建造一座与该楼房基本相似的全新状态的房屋所需的土建工程造价为1398元/ m2
装修：800元/ m2
给排水及电照： 110元/ m2
电梯及配电设备：244元/ m2
因此，综合造价=1398+800+110+244=2552（元/ m2）
前期费用（包括可行性研究，勘察设计费、招投标费等）
根据该楼房的建设规模及对同类房屋的调查情况确定其前期费用为综合造价的3%，则：
2552 × 3% = 77（元/ m2 ）
其它费用(包括工程监理费、质监费、配套费等)
根据该楼房的建设规模及对广州地区同类房屋的调查情况确定其它费用为综合造价的14.5%，则：
2552 × 14.5% = 370（元/ m2 ）
资金成本
资金成本为建筑物在正常建设期内占用资金的利息。该楼房的正常建设期为一年，评估基准日的一年期贷款利率为5.85%，则：
(2552+77+370)×5.85%×1/2=88（元/ m2 ）
利润
根据该楼房的建设规模及对同类房屋的调查情况确定其开发利润为综合造价的20%，则： (2552+77+370)×20%=600（元/ m2 ）
重置价值
由公式(4)得：
重置单价=2552+77+370+88+600=3685 （元/ m2 ），取整为3690元/ m2
CB=3690×11359.1784 » 41,915,370 （ 元 ）
求建筑物成新率qB
通过现场勘察建筑物使用状况、保养情况，根据估价经验确定建筑物的已使用年限和尚可使用年限，利用年限法，综合评定出其成新率。
成新率=尚可使用年限／（已使用年限+尚可使用年限）---------------（5）
该楼房于20##年竣工并投入使用，至评估基准日止，已使用了9年，经现场勘察及估价经验综合确定其尚可使用31年。
则由公式（5）得： qB＝31/（9+31）×100%=78%
求待估房地产价值V
则由公式（1）得：
V = 47,594,960 + 41,915,370 × 78% » 80,288,900 （元）
估价结果确定
用两种方法得出的估价结果比较接近，取二者的平均值得80,526,400元。评估单价约为7090元/平方米。
比较
成本法适用于独立或狭小市场上没有交易实例或很少交易实例的情况，估价中所依据的成本是开发或建造类似房地产的社会必要成本，而不是估价对象房地产的实际成本。
市场比较法以替代原则为理论基础，只要有类似房地产的适合的交易实例即可应用，而且具有较强的说服力，在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是最有效的评估方法。
但市场比较法也受很多限制，主要有时间性、可替代性、非单一性、正常性、可修正性、合法性，所以选取市场比较法一定要符合条件。结合实际情况，此 案例采用市场比较法更好。
案例二
一、估价对象概况
本项目估价对象为某处商品房，地处繁华地段，交通便捷，市政配套设施齐全，据现场勘察，估价对象的维修保养情况良好，使用正常。
具体情况如下表：
建筑物状况分析
二、估价目的
为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值
三、估价时点：20##年3月
四、价值定义（名词解释）
抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括补交土地收益等价款，已抵押担保的债权数额及其他。
五、估价依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国担保法》
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
《房地产抵押估价指导意见》
《房地产估价规范》【国标GB/T 50291-1999】
《城镇土地估价规程》【国标GB/T 18508-2001】
六、估价原则
1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；
2、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同条件下的正常价格；
3、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。
4、最高最佳使用原则，最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。
七、估价方法
根据估价对象的特点和实际状况，采用市场比较法和收益还原法作为本次估价的基本方法。
1.市场比较法
根据替代原则，将估价房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产实例加以比较对照，并依据后者已知的成交价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在估价时点的房地产价值水平。
2.收益还原法
该方法是依据委托方提供的相关资料，结合估价对象在不同时期的收益水平，确定估价对象的年总收益，再扣除年经营费用计算出年纯收益，然后运用适当的资本化率，将估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，进而求取估价对象房地产价值。
八、估价测算过程
1．运用市场比较法求取估价对象房地产市场价值
（1）选择交易案例
根据替代原则，选取近期同一供需圈内的三个用途相同的项目成交案例进行比较求出房地产价值。具体选择原则和案例条件描述如下：
选择案例原则：
1、与估价对象应属于同一供需圈，用途相同。
2、交易日期与估价时点应接近，交易案例正常，或可修正为正常交易。
表一：案例情况说明表 （单价：元/平方米）
（2）建立价格可比基础
上述三个案例与估价对象的计价方式一致。
（3）进行交易情况修正
上述三个案例与估价对象均为正常交易，故修正系数为100%。
（4）进行市场状况修正
上述三个案例的成交日期为20##年2月，与估价时点接近，且此期间房地产市场状况较为稳定，故修正系数为100%。
（5）区位因素修正
实物状况修正
权益状况修正
上述三个案例与估价对象均为设定完整产权的房地产，且土地剩余使用年限均相同，故修正系数均为100%。
求取比准价格
市场法估价测算汇总表
2．运用收益还原法求取估价对象房地产价值
设定房地产年纯收益按一定比例递增、房地产还原利率每年不变的前提下， 收益年限为有限年的收益还原法计算的基本公式为：
其中： V——房地产在估价时点的收益价格
A——房地产的未来第一年净运营收益
Y——房地产的报酬率
g——净收益逐年递增的比例
t——房地产的收益年限
估价对象建成于20##年，证载用途为商业，土地使用年限为40年，截止估价基准日为止，土地尚可使用32年左右，所以收益年限按32年计算。
（1）房地产年总收益
估价对象位于海淀区万柳东路11号603号，通过估价人员对该地区同类房地产的市场调查可知，该区域住宅用房的建筑面积租金在3.5-4.0元/平方米?天左右，结合估价对象的位置、设备设施、装修情况等因素综合确定估价对象平均租金为3.8元/平方米·天，空置率取5%，估价对象建筑面积为104.29平方米。则估价对象房地产年总收益为：
3.8×104.29×365×（1-5%）÷10000=13.74（万元）
（2）年总经营成本
A.管理费，指工作人员的工资、福利等相关费用,根据同类房地产的一般管理费水平并结合本项目实际情况，取年总收益水平的1.5%，则管理费为：
13.74×1.5%=0.21（万元）
B.维修保养费，指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。估价对象为砖混结构，室内外装修状况良好，根据估价对象的结构、装修及设备设施等情况，综合确定其重置价为3500元/平方米。维修保养费按房屋重置价值的1%计算，则维修保养费为：
3500×104.29×1%÷10000=0.37（万元）
C.综合税，分别包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税等，个人出租房屋并取得收入，按照综合税率5％计征，根据税法规定，取租金收入的5％计算，则综合税为：
13.74×5%÷10000=0.33（万元）
D.保险费，指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。按房屋重置价乘以保险费率0.1%计算，则保险费为：
3500×104.29×0.1%÷10000=0.04（万元）
年总经营成本＝A+B+C+D=1.31（万元）
（3）年纯收益
年纯收益=年总收益-年总经营成本=13.74-1.31=12.43（万元）
（4）净收益增长率
根据该区域房地产市场租金水平的调查，并综合考虑估价对象的位置、自身品质及发展潜力等因素综合确定净收益增长率为3%。
（5）房地产价值
根据有关资料，目前该地区的房地产投资存在一定风险,故在选取房地产还原利率时我们主要采用累加法，累加法又称安全利率加风险调整法，是以安全利率为基础，再加上风险调整值作为还原利率。安全利率为中国人民银行20##年12月23日公布的固定资产一年期存款利率2.25%，综合分析以上各方面因素，还原利率综合确定为5%。
估价对象房地产价值=12.43÷（5%-3%）×［1-（1+3%）32÷（1+5%）32］
=285.63（万元）
估价对象房地产楼面单价=285.63÷104.29×10000＝27388（元/平方米）
比较
本估价报告采用了市场比较法、收益还原法两种方法分别从不同角度测算估价对象的房地产价值。市场比较法能从房地产交易市场的角度更好的反映出房地产价值水平，收益还原法能从房地产收益的角度较好的反映出房地产价值水平，但收益法评估出的结果距离客观实际成交水平有一定的距离。
学习心得：
房地产，是一种稀却的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。
房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。
房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体；房地指土地与建筑物的合成体；土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格；建筑物仅指建筑物部分。
房地产估价应借助科学的估价方法，不能单纯依靠估价人员的经验。在房地产估价上产生了三大基本方法，即：比较法、成本法、收益法。除此之外，还有一些其大的估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。无论哪种方法，最终还是由市场决定，任何一项房地产估价的案例，受市场这一因素的影响极大。
房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要有以下5项：1、合法原则；2、最高最佳使用原则；3、替代原则；4、估价时点原则；5、公平原则。房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。
以上就是我学习《房地产评估》后的心得。