河北联合大学建筑工程学院
课程设计
课程名称： 房地产估价
课设题目：
专 业 ： 工程管理
班 级 ： 10程管3班
姓 名 ： 李培
学 号 ： 201005030204
指 导 教 师 ：
2013年 6 月 10 号
河北联合大学建筑工程学院
工程管理专业课程设计评分表
班级： 10工程管理3班 ； 学生姓名： 李培
唐山市路北区世博广场1号世博大厦
房地产估价报告
项目名称：位于唐山市路南区世博广场1号的世博大厦
委托人：世博大厦酒店有限公司
估价机构：唐山华夏地产估价有限公司
估价人员：××× ×××
估价作业日期： 二○##年六月九日至 二○##年十一月六日
估价报告编号：××××××
目录
一、致委托人函……………………………………………………第5页
二、估价师声明……………………………………………………第6页
三、估价的假设和限制条件………………………………………第8页
四、估价结果报告……………………………………………… 第10页
五、估价技术报告……………………………………………… 第12页
六、附件……………………………………………………………第×页
致委托人函
世博大厦酒店有限公司：
受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于唐山市路南区世博广场1号大厦房地产进行价格评估。本报告估价对象于估价时点二○##年六月九日至 二○##年十一月六日状态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。
在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币 ( 大写 ) 玖亿贰仟万圆整。
唐山华夏地产估价公司
法定代表人： ×× ×
二 ○ 一三年六月九日
估价师声明
我们郑重声明：
⑴ 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
⑵ 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。
⑶ 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
⑷ 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999) 进行分析， 形成意见和结论， 撰写本估价报告。
⑸ 我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。
我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
⑹ 没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。
⑺ 委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。
⑻ 本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。
⑼ 本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》 (GB/T50291-1999) 相关规定。
⑽ 未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。
参加本次估价的注册房地产估价师 签名 盖章
唐山华夏地房地产估价公司
二○##年十一月六日
估价的假设和限制条件
本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：
⑴ 合法性前提。合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。具体前提如下：
① 估价对象为在建工程，因委托人提供资料有限，本次评估以估价对象合法开发为所设前提。
② 估价对象为在建工程，尚未进行竣工测绘及产权登记。故本估价报告中估价对象建筑面积数据为委托人所提供的经批准的施工图纸数据，因设计变更等原因导致建筑面积变化时，应对估价结果进行调整。
③ 估价对象占用土地使用权性质为国有出让性质，出让使用年限为 50 年， 至 20## 年 9 月 30日结束， 报告分析中以土地出让金已完全缴付为前提。
⑵ 最高最佳使用假设。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可靠，能使估价对象产生最大效应的使用。本次评估是以估价对象按设计文件中的设计方案建成为酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为最高最佳使用。
⑶ 估价时点假设。即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时市场状况下形成的客观合理价格。 估价时点后，估价报告有效期内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以及房地产市场状况等发生变化，均会对估价结果产生一定的影响。如果对估价对象评估价值产生明显影响时，应
对本估价结论进行必要的调整。
⑷ 公开市场假设。即估价结果是在公开市场条件下形成的价格。公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。
⑸ 报告使用限制条件如下：
① 本估价报告的估价结果仅为委托人在本估价目的——房地产转让下使用，不得做其他用途。
② 本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。
③ 估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期不超过半年。
⑹ 其他假设与限制条件。对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下：
① 估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。
② 本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。
估价结果报告
一、评估对象概况
1、该项目地处唐山市的核心地带，位于路南区新华道南侧，抗震纪念碑广场西侧。东至建设路南临国防道西至华岩路北至新华道、北侧紧邻新华道，东侧紧邻建设路，交通快速便利、东侧紧邻抗震纪念碑广场及大钊公园，2路、35路，61路等多路公交均可到达；项目南侧有运输铁路经过，煤矿在一定程度上增加了噪音及粉尘污。开发商为唐山美盛房地产开发有限公司，项目总投资80亿元，地上总建筑面积104万平方米，计划将建成集高档货、超五星级酒店、高档公寓、高档写字楼、高档影剧院、高档住宅于一体的我市乃至我省具有领先水平、规模最大、投资最大、档次最高、环境最优的标志性商业商务中心区。
二、评估范围
此次评估一部分，其中土地总面积为1000m2，于20##年9月底获得50年使用权。土地使用权出让合同中已约定不可续期。写字楼总建筑面积4500m2，建成于20##年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。
三、估价目的
评估其20##年9月30号的市场价值，为资产处置进行价值参考。
四、估价依据
房地产估价规范(GB/T 50291—1999)
五、估价原则
1、合法原则
2、替代原则
3、估价时点原则
4、最高最佳使用原则
5、公平原则
六、估价结果
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照股价工作程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析，确定估价对象于估价时点20##年6月9日可能实现的市场价值为：人民币1042.70万元，大写金额：壹仟零肆拾贰点柒零万元。
单价：4466.30元/m2。
唐山世博广场写字楼
估价技术报告
1、评估过程
（1）估价技术思路与方法
（1）个别因素分析
唐山世博广场是目前我市最大最核心的第三代城市综合体项目，由唐山美盛房地产开发有限公司开发建设，共分为三期推进，整体项目位于新华道以南、建设路以西、国防道以北区新街步行街以东区域，总占地275亩，总建筑面积135万平方米，其中住宅面积61万平方米、非住宅面积74万平方米，特别是非住宅中的商业面积达到34万平方米，将引进北京王府井百货、银泰百货、乐天玛特大型超市、韩国CGV影院等知名企业入驻，世博一期、二期、三期将通过空中走廊与地下贯通等方式相互连结，将打造成唐山市商业商务中心区域内新的靓点。
（2）区位因素分析
唐山世博广场，紧邻文化路及城市主干道新华道，占据极具价值的城市黄金地段，东至建设路南临国防道西至华岩路北至新华道、北侧紧邻新华道，东侧紧邻建设路，交通快便利、东侧紧邻抗震纪念碑广场及大钊公园，周围交通：2、6、7、8、10、10特快、13、15、16、17、18、19、20、28、29、46、48、54、60、78路等20条公交线路。周边金融、贸易、服务、展览、咨询等高端行业蓬勃发展，餐饮、服务和住宿设施环伺左右，万达广场、华龙商厦、恒丰大厦等诸多高端写字楼林立，数万白领人群汇集于此，以世博五星级洲际酒店领衔的酒店商务区更极大提升区位价值。万达精装公寓，兼具城市中心与酒店商务区核心双心优势，独揽多重资源，绝无仅有的稀缺性，是资金高回报的强力保障！
（3）市场背景分析
唐山住建局分析说，现在随着路北开发面积减少，路南拆改工程推进以及高新区开发项目增加，唐山市房地产销售的传统地域格局将产生变化。随着南湖生态城的建成，南湖地区已经成为绿色经济增长的一个新兴地区，除南湖生态城外，凤凰新城是唐山市未来城市重点发展的空间和标志性新城区，蕴藏着无限的发展前景和商机。 在此带动下，唐山市民对市中心区房产区位及其相应价格的原有观念，正悄然发生着变化。唐山家和中介负责人分析说，这些区域或凭借黄金地段，或凭高品质和高性价的楼盘，和优美的生态环境，将大大吸引置业人群。唐百区域作为城市核心，随着凤凰新城的建设，逐渐失去市场关注，但是，一旦出现区域引爆的关键性事件，例如万达广场的进驻，将会带来内城的更新，即传统城区的复兴；财富阶层掌握城市核心资源，整个区域面向财富阶层消费习惯，全面升级城市配套，城市核心被加强，区域进入新的发展阶段。世博成为具有领先水平、规模最大、投资最大、档次最高、环境最优的标志性商业商务中心区。
（4）最高最佳使用分析
最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。当下的房地产运营中，说到最受市场欢迎和精明的开发商青睐的物业，商住一体的楼盘虽然不能说是绝对第一的答案，至少是最主要的一个。因为市场常态下，商住一体的楼盘是能产生较高回报的业态。世博广场的整体布局以及功能已经齐全，不能再用来发展商业。其次如果在高层建写字楼既不会影响整体布局，使其功能性更强，而且高层商务公寓、写字间追求高品质生活的白领阶层与时尚一族的生活品质就近得到保障，又会给广场的商业提供更多高消费者，提高利润。最后市中心交通发达，给写字楼工作人员提供交通便利。
2、估价方法的选用
合理公正的估价必须遵守一定的估价原则和适当的估价程序，科学地使用估价方法。估价方法的选择需根据估价目的、委估对象的本身特性、市场条件及资料取得情况，以合理地确定委估物现时的公允价值。本次估价的土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取，建筑物价格用成本法求取，合理地确定委估房地产的价值。在评估方法选用上主要考虑一下几点：
（1）求取土地的重新购建价格时，因为交易类型较多，可采用市场比较法求取，公式为土地的比准价值=土地的交易价格×交易情况的调整×交易日期的调整×房地产状况的调整；用成本法求土地重新购建价格即用征收农地的费用加土地开发费用和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法求取50年土地使用权价格。
（2）由于该房地产为现有的可假设重新开发的房地产，故可以采用成本法来求取建筑物的重新构建价格。计算公式为：建筑物现值=建筑物重新构建价格-建筑物折旧
则房地产价格=土地的重新购建价格+建筑物的现值
3、估价测算过程
（1）用市场比较法求取土地的重新购建价格
公式为土地的比准价值=土地的交易价格×交易情况的调整×交易日期的调整×房地产状况的调整
搜集有关资料如下：
① 搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示（表1）：
从20##年11月至20##年10月地价逐月上升0.5%。
② 当地征收农地的费用等资料如下：
在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要114.64万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为300元／m2，土地开发费用、税金和利润等为240元／m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。
该城市土地分别为8个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示（表2）：
③ 在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元／m2。估价对象写字楼门窗等损环的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命为10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/ m2。一般租赁经营的正常运营费用为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗l万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。
1）选取三个可比实例，如表1；
2）各种情况的调整系数
?交易情况的调整
可比实例A、B均属正常，不需调整；
可比实例C的交易情况调整系数为100/(100+3)
?交易日期的调整
可比实例A的调整系数为（1+0.5%）6
可比实例B的调整系数为1/（1+0.5%）
可比实例C的调整系数为（1+0.5%）4
?房地产状况的调整
可比实例A的调整系数为100/(100-3)
可比实例B的调整系数为100/(100-8)
可比实例C的调整系数为100/(100+5)
3)求取比准价格
比准价格A=4400×100 /100×（1+0.5%）6×100/(100-3)=4673.88元/m2
比准价格B=4100×100 /100×1/（1+0.5%）×100/(100-8)=4434.35元/m2
比准价格C=4760×100/(100+3)×（1+0.5%）4×100/(100+5)=4489.98元/m2
取平均值为（4673.88+4434.35+4489.98）/3=4532.74元/m2
故土地的价值为4532.74元/m2×1000m2=453.27万元。
（2）用成本法求土地重新购建价格
1)征收农地费用
1亩=666.67平方米，114.64万元×1000平方米/666.67平方米 =171.96万元
2)土地开发费用、利润、税金
240元/m2×1000m2=24万元
3)土地使用权出让金
300元/m2×1000m2=30万元
4)地段差价调节
地段差价调整系数为2
5)考虑土地年限调整系数为[1-1/(1+5%)45]/[1-1/(1+5%)50]=0.974
土地重新购建价格为(171.96+24+30)×2×0.974=439.99万元
（3）两种方法求取土地重新购建价格取平均值为446.63万元
（4）用成本法求取建筑物价格
1)建筑物的重新购建价格
1800×4500=810万元
2)建筑物的物质折旧
可修复项目的折旧=10万元
短寿命项目的折旧为
140×2/5=56万元，100×2/10=20万元，共56+20=76万元
长寿命项目的折旧=(810-10-140-100)×2/50=22.4万元
3)建筑物的功能折旧
?功能缺乏引起的折旧
12×40×4500×85%×(1-35%)/7%×[1-1/(1+7%)45]-12×38×4500×80%×(1-35%)/7%×[1-1/(1+7%)45]-40-60=71.92万元
?功能过剩引起的折旧
1/7%×[1-1/(1+7%)45]=13.61万元
4)建筑物的经济折旧
20万元
5)建筑物的价值为810-10-56-20-22.4-71.92-13.61-20=596.07万元
（5）评估对象的价值为596.07+446.63=1042.70万元
一、评价结果的确定
经评估，唐山市世博广场的房地产总值为1042.70万元，其中：建筑物价值为596.07万元，土地总价为446.63万元，单位地价为4466.30元/m2。