“××××项目”项目可行性研究报告
一、 项目简介
l 项目名称：××××项目(暂定名)
l 项目选址：项目位于青岛市即墨岙山卫镇，鹤山风景区南麓，莱青公 路以西，马山前村以北
l 用地面积：420000 m2
l 项目规模：建筑面积168000m2
l 建设单位：××××公司开发有限公司
l 投资总额：4亿
l 建设期限：3年5个月（20##年8月-20##年12月）
二、 可行性研究分析概况
1. 可行性研究的起止时间：20##年5月-20##年8月
2. 费用及占总投资的比例：
3. 参加人员：
4. 研究分析内容：
⑴ 项目背景和建设的必要性
⑵ 市场分析预测
⑶ 项目选址及建筑规模
⑷ 项目实施和营运的总体规划情况
⑸ 项目财务分析
⑹ 项目风险分析
⑺ 研究结论及建议
5. 可行性研究的依据：
⑴《中华人民共和国建筑法》
⑵《中华人民共和国城市房地产管理法》
⑶《城市房地产开发经营管理条例》
⑷ 1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》
⑸ 省、市、区国民经济和社会发展“九五”及20##年远景目标纲要
⑹ 省、市建设工程收费依据和收费标准
⑺ 即墨市岙山卫镇建设整体规划资料
⑻ 其他有关国家政策及信息资料
⑼ 公司提供的经济技术资料
6. 可行性研究的原则：
⑴ 遵循“以人为本”的宗旨，满足居者生理、心理、社会的三大需求，以不断为提高居住区综合开发建设水平和综合功能质量为目标，现实社会、环境、经济效益的统一。
⑵ 创造富有地域特色的城市居住环境和富有亲和力的生活居住环境。
⑶ 依据城市规模标准和区域规划，设计舒适、经济、安全、美观的住宅及住宅环境。
⑷ 根据可持续发展原则，因地制宜，统一规划，合理布局，尊重实际情况，顾及长远，坚持节约、有效的利用土地和各项能源。综合开发配套建设要求设计新颖、布局舒展、配套齐全、具有一定超前性和示范性。
⑸ 尽可能的采用新材料、新工艺、新技术和新设备，减少成本，降低能耗，有效利用资金，促进建设水平的提高，获取尽可能高的经济和社会双重效益。
⑹ 坚持“社会效益、经济效益、环境效益”相结合原则，环境生态化在满足日光、通风的基础居住上，侧重进行环境和绿地的空间规划设计，最大程度使居民接受自然，享受自然，同时按照可持续发展的原则，建立人与自然与建筑有机和谐的统一。
三、 项目背景分析和建设的必要性
1、 项目建设的背景
（1）宏观经济背景
20##年是我国国民经济迅速发展的一年，国内生产总值突破10亿元。第三产业增加值34533亿元，增长7.3％。国内需求持续增长，经济结构调整初见成效，产业结构升级区的进展，投资环境越来越成熟。城镇居民收入和支出稳定增长，作为社会中坚力量的中等收入阶层不断扩大。在世界经济持续低迷的情况下，我国政治稳定，经济保持了较快增长，中国巨大的市场潜力对外国及港澳台地区的投资者吸引力越来越强，加上我国加入世界贸易组织以及北京申奥成功等因素，使得外资对我国的经济预期普遍看好。
今年经济虽然受到非典的影响，但是总体稳定向上的格局不变，上半年国民经济仍然保持快速增长。由于一季度经济增势强劲，加上6月份工业生产、市场销售等主要经济指标明显回升，以及1-6月份固定资产投资和进出口一直持续强劲增长，故上半年国民经济总体上仍保持较快增长。初步测算，上半年国内生产总值完成50053亿元，按可比价格计算，同比增长8.2%，虽比一季度增速有所回落，但还是比去年同期加快0.4个百分点，为近几年同期增长较快的时期之一。其中，第一产业增加值4754亿元，增长2.7%；第二产业28800亿元，增长11.6%；第三产业16499亿元，增长4.2%。 20##年第一季度固定资产投资告诉增长，1-3月份，全社会固定资产投资6155亿元，增长27.8％，比去年同期加快8.2个百分点。房地产业作为国民经济的支柱产业，在扩大内需和带动经济发展方面仍然起到了巨大的作用。
从青岛本地来看，本市的综合经济实力进一步提高。20##年全市国内生产总值1518.17亿元，按可比价格计算，增长14.6%，比去年同期提高了0.9个百分点。其中二、三产业增加值分别较上年增长了16.9%和14.7%。三次产业的比重为9.6 ：50.4：40，结构更趋合理。全市人均国内生产总值达20160元。流通市场更加繁荣，社会消费品零售额达400.50亿元。进出口总额达169.26亿美元，较上年增长13.5%和9.8%。吸引外资力度加大，20##年实际利用外资达23.12亿美元，增长44.6%。国际旅游收入2.40亿美元，增长35.1%。国内旅游市场继续呈现高速增长态势，共接待国内游客1794.9万人，比去年同期增长18.15%。实现国内旅游收入130.62亿元，比去年同期增长27.01%。一个月以上暂住人口79.54万人，增长20.1%。
虽然受到非典的严重影响，今年上半年，青岛国民经济仍然继续保持了持续快速健康发展，GDP同比增长15.4％。第一产业完成64.89亿元，同比增长3.2％；第二产业完成429.97亿元，同比增长20.6％，第三产业因非典影响，发展稍显放慢，完成GDP312.5亿元，同比增长速度达到11.5％。
上半年，我市全社会固定资产投资完成286亿元，比去年同期增长68.4％。其中城镇以上投资完成201.8亿元，同比增长68.6％。这其中，基本建设、房地产、更新改造投资及其它投资均有良好表现，分别完成投资98.4亿元、40.8亿元、26.9亿元、35.8亿元，同比分别增长142.4％、27.8％、22.3％、77.9％。农村固定资产投资完成84.1亿元，同比增长68.2％。
经济迅速发展的同时青岛城市化战略也不断深化完善，大青岛城市群的战略格局已经成型。市政府提出了青岛、黄岛、红岛“品”字形布局及环胶州湾建设工业走廊“三点一环”的战略构想（见附件一区域位置图）。在此基础上，20##年青岛市又着手规划建设青岛滨海大道，作为一条城市轴线布局16座滨海岸线卫星城，从而形成大青岛城市群，把青岛特有的滨海特色的城市“版图”沿着海岸线扩大数倍、数十倍，全面整合青岛沿海岸线三大特色经济的资源优势。
大中小城市群构建起一个有序推进的城市化体系，使青岛的城市发展空间迅速拓展，城市化进程全面加快。随着构建现代化国际城市战略框架的确立，青岛中心城市已扩展到1100多平方公里，城市的辐射与集聚功能进一步加强。
周边的中小城市规模迅速膨胀，功能日益完善，承载力和吸引力大大提高。即墨、胶州、莱西等地在新区建设中实现大幅扩张，沿滨海大道一线的开发区、胶南，作为西海岸充满魅力的大青岛新城区迅速崛起。目前，六市区驻地建成区面积达到139.6平方公里，一年增加11.6平方公里；市区驻地总人口达到117.1万人，增加8.1万人。16个重点镇驻地新增建成区面积13平方公里，总数达到近80平方公里，新增人口近2万人，总人口达到34万人。
城市群经济圈迅速崛起，区域经济的发展活力不断显现。工业园区、房地产、市场和基础设施建设作为“四驾马车”，已形成中小城市强大的产业支撑，去年全市园区经济和房地产分别创造的 GDP总值，中小城市已占据70％、50％以上，这组数据足以说明青岛中小城市的经济活力。而发达的城际轨道交通，正在把青岛城市群连成一个越来越紧密的整体，同三高速将青岛中、小城市全部纳入一小时经济圈，滨海大道将即墨东部沿海城镇划入半小时圈。中心城区的辐射带动效应不断强化，随着退城进乡、退二进三等产业梯度转移，特别是目前大力实施新的青岛经济重心战略，家电、服装、造船、现代物流业开始大规模向腹地延伸，形成一个向中心城区集结的分工合理、升级转化、富于创新和竞争力的城市群产业体系。
时空距离的缩短，使青岛城市群正在构筑着一个新的经济圈、生活圈、文化圈，从人们的商务、旅游、购物等出行到心理、观念都在发生质的飞跃，今天的青岛中小城市，正在成为投资置业、房地产开发的热土。
大青岛的城市发展定位日益清晰，城市综合竞争力正在迅速提升。栈桥，小青岛，青啤，家电……这些曾是青岛长期扬名天下的城市招牌，但今天这些著名的城市标识已难以涵盖青岛的全部。将城市的特色经济不断做大做强，正成为青岛未来发展的立市之本。专家认为，城市的发展必须以产业为依托，而从产业角度定位城市，就要按照动态比较优势培植强势产业、特色产业。青岛如今已确立了自己的产业目标：即构建可持续发展的经济结构，大力发展港口、海洋、旅游三大特色经济，重点建设家电电子、汽车机车船舶集装箱制造、石油化工和新材料四大工业基地。而青岛的城市发展，则紧紧围绕着新的产业定位，以产业的扩张效应来带动城市发展，以城市体系的构架来体现经济辐射效应。
海洋、港口、旅游“三大特色经济”加快了构建可持续发展的经济体系，构筑有特色的国际大城市框架和全面提升城市核心竞争力区的一定成效。蓬勃发展青岛蕴含着旅游房地产这个巨大商机。
（2）当前房地产市场的形势
20##年我国的房地产市场仍然保持持续高速的增长势头。国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数结果表明：7月份，“国房景气指数”为107.27，比6月份上升0.23点，比去年同期上升2.98点，继续保持上升势头。
7月份,“国房景气指数”所属的八个分类指数与去年同期相比除土地开发面积分类指数持平外，其余7个分类指数均保持全面上扬。其中，竣工房屋面积和资金来源分类指数升幅最高，是拉动“国房景气指数”继续上扬的主要因素。
主要分类指数走势：
1、资金来源分类指数。7月份，资金来源分类指数为108.89，比6月份上升0.42点，比去年同期上升5.72点，是上升幅度最大的分类指数。1-7月份，全国房地产开发到位资金达到6788亿元，同比增长49.2%，远高于同期房地产开发投资的增长幅度。其中，国内贷款达到1751亿元，同比增长64%，增幅比上半年增加5.6个百分点。
2、竣工面积分类指数。7月份，竣工面积分类指数为110.93，尽管比6月份下降0.54点，但比去年同期上升5.03点。1-7月份，全国累计完成房屋竣工面积10368万平方米，同比增长37.7%，增幅比去年同期增加17.3个百分点。其中，竣工商品住宅8562万平方米，同比增长34.8%；分地区看，中部地区房屋竣工面积为1793万平方米，同比增长54.3%，分别比西部和东部地区高出24.2和18.4个百分点。
3、新开工面积分类指数。7月份，新开工面积分类指数108.92，与6月份相比基本持平，比去年同期上升3.80点。今年以来，随着房地产开发投资的快速增长，新开工面积增长幅度明显高于去年同期。1-7月份，全国新开工面积为2.85亿平方米，同比增长29.9%，比去年同期提高10.1个百分点。其中，商品住宅新开工面积为2.33亿平方米，同比增长28.3%；商业营业用房新开工面积同比增长45.9%。
4、房地产开发投资分类指数。7月份，房地产开发投资分类指数为107.37，比6月份上升0.11点，比去年同期上升0.87点。1-7月份，房地产开发投资达到4698亿元，同比增长34.1%，增幅比去年同期提高3.3个百分点。其中，完成商品住宅投资3200亿元，同比增长28.3%。分地区看，中、西部地区房地产开发投资增长速度明显高于全国平均水平。其中，中部地区完成投资670亿元，同比增长50.5%，成为全国房地产开发投资增长最快的地区。
5、商品房销售价格分类指数。7月份，商品房销售价格分类指数为97.78，比6月份上升0.07点，比去年同期上升2.05点。1-7月份，全国累计完成商品房销售面积1.07亿平方米，同比增长38%，增幅同比提高17.2个百分点。商品房销售的快速增长，推动了商品房平均销售价格平稳上升。1-7月，全国商品房平均销售价格为2416元/平方米，同比增长4.3%，其中，商品住宅平均售价为2253元/平方米，同比增长3.9%。分地区看，北京、上海和广东依然是平均房价最高的地区，每平方米商品房平均销售价格分别为4693元、4509元和3308元。
6、商品房空置面积分类指数。7月份，空置面积分类指数为95.12，比6月份下降1.40点，比去年同期下降3.32点，是今年以来回落幅度最大的月份。1-7月份，商品房空置面积增长7%，增幅同比回落2.2个百分点。分地区看，东部地区商品房空置面积同比下降1.4%。
如今的房地产业正处于一个蓬勃发展的大好时期。但因为市场发展过快，房地产出现了局部过热现象。为了防范金融风险，调控房地产业的发展速度， 6月5日，中国人民银行发布了121号文件，《关于进一步加强房地产信贷的通知》，其中提出对大户型、高档商品房、别墅等项目的贷款限制，以及对购买高档商品房、别墅、商业用房、第二套以上住房的贷款提高利率和首付款比例等等。但是到目前为止，因为新政策的负面影响比较大，各方面的非议很多，房地产界和商业银行对新政策反映消极，到现在依然没有实施细则出台，许多地方都在等待和观望。所以央行的121文件的影响，目前没有明显的表现，但是长远来说会对开发商的融资渠道产生较大的影响。
因为金融政策并没有产生预期的效果，中央对房地产的宏观调控政策，已经从重点控制信贷，悄悄的转向了重点控制土地供应。这个转变，对于我国房地产业的未来发展将产生深远的影响。
首先，“以民为本”作为本届政府的执政思路，将在房地产政策上有具体的体现。大量的经济适用房将投入建设，政府的土地供应将倾向于经济适用房，对于别墅和高档住宅的土地供应会大幅度减少。
其次，中央对土地开发将有较强的政策约束，会更强调统一规划，统筹安排，近几年以“经营城市”为名一哄而上搞开发的情况将会受到严格控制。但是中央的调控政策只是为了调控土地供应，规范房地产市场规范化发展，并不是为了限制别墅的发展。只不过是开发商的行为将会被规范，土地储备较多，资金实力较强的开发商将占据发展制高点的。
就青岛本地来说，国家发展与改革委、国家统计局前天公布的全面35个大中城市房地产市场调查显示，今年二季度，我市房屋的销售价格上涨13.4%，上涨幅度在35个城市中名列第三。青岛的真格市场今年呈现出以下四个特点：
（1） 房地产开发投资快速增长。据市统计局统计，今年1至7月，我市房地产开发投资累计完成55.55亿元，比去年同期增长39.6％；当年新开工房屋面积431.5万平方米，同比增长23.2％。今年以来，我市房地产开发投资在新开工项目带动下，始终保持20％以上增幅，上半年累计完成投资40.8亿元，比去年同期增长了27.8％。从房屋用途看，住宅和办公楼投资增长较快，分别完成29.6亿元和1.8亿元，同比增长32.2％和32.4％，增幅高于全部开发投资4.4和4.6个百分点。商业营业用房投资增长稍慢，上半年完成5.7亿元，同比增长11.8％。
（2） 项目规模不断扩大。今年以来，随着我市各项土地整顿规范措施的落实到位，各房地产开发企业普遍加大项目运作力度，加之我市房地产开发市场在经过上年度的集中竣工后，正处于新一轮开发的启动期，新开工面积增长较快。上半年，我市各类房屋新开工面积达到356万平方米，比去年同期增长26.6％。其中住宅新开工面积达到310.9万平方米，同比增长38.2％。在新开工面积强劲增长的带动下，开发规模温和放大。上半年，全部房屋施工面积达到1065.9万平方米，同比增长8.6％。其中住宅施工面积859.6万平方米，同比增长15.4％。
（3） 市场购买积极，空置房屋进一步消化。从上半年销售情况看，虽然我市房地产市场受“非典”因素的影响比较明显，但市场销售仍表现强劲，销售明显快于竣工，空置房屋不断减少。截至6月底，我市各类商品房屋销售108.3万平方米，比去年同期增长5.7％，多出竣工面积19.5万平方米，销售额达到26.5亿元，同比增长20.4％。其中住宅销售94.2万平方米，同比增长7.8,多出竣工面积19.9万平方米，住宅销售额达到22.1亿元，同比增长31.6％。
（4） 到位资金充足，对开发后劲形成有力支撑。上半年，当年到位资金达到66.5亿元，比去年同期增长29.3％，加上上年结转的24.4亿元，开发可用资金达到90.9亿元，同比增长23.8％，高出上半年开发投资额50.2亿元，对房地产开发形成有力支撑，开发企业的各项应付款大幅减少，上半年为7.9亿元，同比减少20.4％，显示出较强的发展后劲。
政策方面看，青岛市政府也积极响应国家的土地调控政策，最近在全市开展了土地清查整顿。特别是，市政府决定对滨海大道（自胶南琅琊台至即墨丰城长282公里的滨海大道，将对沿线经济产生巨大的拉动作用）两侧各500米土地实施统一控制，严格控制滨海大道两侧土地的农转用、征用和出让，施行严格的红线控制、项目审批准入、规划控制制度，在建的未经批准项目，立即无条件停建；滨海大道两侧控制范围内的土地储备，一次性纳入市级土地储备。这样一来，郊区旅游项目的审批立项的难度将大大的增加，对于新项目的开发也将会提出更高的要求。
（3）本项目所在地的经济状况
即墨概况
中国服装针织名城——即墨，位于中国山东胶东半岛沿海前沿，南依崂山，近靠青岛；东濒黄海，与日本、韩国隔海相望。即墨市陆地面积1780平方公里，海域总面积2500平方公里，人口107.5万人。现辖18个镇、5个街道办事处、1个省级经济开发区、1个省级旅游度假区。
即墨历史文化悠久。东周时归齐国管辖，秦统一天下始定为县。隋开皇16年（公元596年）县城迁至今址，迄今已有1400余年历史。 即墨市经济发展迅速，市场繁荣，企业兴旺。针织、服装、皮鞋、电器、生猪、水产、蔬菜等专业批发市场规模宏大，即发、红领、雪达、亨达等知名品牌产品销往全球。20##年，全市GDP增长幅度为21.1%，地方财政收入增长幅度为28.7%，全市国内生产总值、地方财政收入、居民储蓄存款均居青岛五市第一。经济基本竞争力名列全国百强县(市)第36位。
境内名胜古迹众多，山海岛泉景色秀丽，已开发形成了独具特色的“六区十二景”，有历史名岛田横岛、青岛温泉旅游度假区、马山国家级自然保护区等旅游名胜，成为青岛地区乃至山东省著名的度假旅游胜地。每年5月举办青岛即墨旅游购物节，开展大型文化艺术、商贸展示、民俗旅游等丰富多彩的活动。随着青岛承办20##年奥运会帆船比赛和滨海公路的建设，即墨旅游业发展迎来前所未有的机遇。即墨东部沿海一线滨海公路、众山、群岛、金滩将成为旅游投资开发的热点。
即墨岙山卫镇地处山东半岛西南部,位于青岛市东北43公里处,距即墨市区20公里,东临黄海,南屏崂峰,靠近仰口,北他、与疗养基地温泉镇相邻,镇域面积96平方公里,东部临海具有24公里长的海岸线,现辖63个行政村,82个自然村,20##年底常住总人口5.0万人,其中镇驻地常住人口13960人,全镇非农业人口1632人。见（附件一区域位置图）
岙山卫地处大青岛的辐射范围之内，域内鳌蓝路横穿东西、莱青公路纵贯南北，成为鳌山卫和外界联系的交通动脉。此外，镇内修有长达15公里的环海公路。西往蓝村火车站约50公里，南到流亭国际机场纸25公里，客货运输方便，对外交通便利。
岙山卫的自然条件优越独厚，旅游资源丰富，山海陆岛一应俱全。与崂山一脉相承，位于崂山——仰口——岙山卫——温泉——田横岛黄金海岸线中间位置，且自然资源独特，空气和水污染都比较轻，比较好的保持了自然的原貌，山体植被比较好，海岸蜿蜒漫长，绿树成荫，自然环境优美。当地的旅游景点众多，有鹤山、东京山、天柱山、大小管岛、海水浴场、双星度假村等。群山尤以鹤山闻名，先后修建了遇真庵、鹤山文化陈列室、进山路、茶室等，现已全面开放，为休闲旅游、疗养和居住提供了很好的场所。
小城镇建设日新月异，滨海旅游度假小城镇初具规模，小城镇建设与招商引资、旅游开发、个私经济发展和市场建设相结合，大力实行＂小城镇、大战略＂，主要表现在以下几个方面。
一是突出特色，精心构筑城镇建设框架。根据鳌山卫镇的地理环境和自然条件，确定了“一点三园五区”的城镇发展框架和经济发展格局。“一点”，指镇驻地；“三园”，指工业园、茶园、都市农业观光园；“五区”，指海滨区、海港区、鹤山风景区、大任何流域高效农业区、海珍品养殖区。
二是加快建设步伐，塑造城镇新形象。投资400多万元，完成了食品站改建二期程、卫生院改建一期程和西里商业街建设，美化了城镇的自然环境，大大提高了鳌山卫镇的品位；投资200多万元兴建的美观漂亮、设施一流、质量优良的中心小学教学楼主体工程已经竣工，建筑面积为2800平方米。
三是加大基础设施建设力度，夯实经济发展的基础。投资600多万元，完成了海滨路、海港路和南北大街路面的拓宽硬化、绿化工程；投资80多万元，花池面积2000平方米。截止目前，驻地主要街道全部硬化、亮化、绿化、美化，街道两侧排水沟全部浆砌，实现了城镇排水、排污管道化。
四是加强旅游资源深度开发，大做旅游文章，带动二三产业发展。在旅游开发方面，始终围绕＂五山、三岛、一线＂的开发思路，发挥自然资源优势，加大投入，已初步形成山海陆岛立体式旅游格局，使鳌山卫镇成为远近闻名的滨海旅游度假小城镇。
总之，作为山东省中心镇、青岛市16处重点小城镇之一的岙山卫镇已成为投资者的理想场所。
（4）鹤山景区
鹤山位于黄海之滨、崂山北麓的既墨市鳌山卫镇南部，青莱路西侧，地理坐标为120°37′，北纬36°20′，总面积两万平方公里，海拔220.3米。自然景观独特，人文景观丰富，是大青岛旅游格局中一棵璀璨的明珠，属国家级风景名胜区。（附件二旅游体系规划图）
金泰和八年(1208年)，名道李灵仙在此创建遇真庵，元代著名高道邱处机曾多次到鹤山讲道说法，并亲笔题写‘鹤山遇真庵”镌刻于此山聚仙台上。遇真宫外有一钟亭，内有巨钟，中声悠扬，可达数十里，是为“鹤山晓钟”。山上还有著名道士徐复阳修炼遗迹，因有多处道教名人遗迹，故此山被称为北方道教名山。每年农历正月十三、九月初九有鹤山山会，吸引四方来此观光、赶山、经商者络绎不绝。 鹤山天赋条件优越，海光山色相映成辉，石奇景美，尝有“游崂山不游鹤山乃为憾”之喟叹，实属旅游胜地。山上奇峰林立，怪石森罗，千姿百态，形神毕有，可称为“天然的花岗岩群雕”。其中著名的“鹤山八景”为：“栖鹤梳羽”、“仙宫秋月”、“鹤山晓钟”、“鹤鸣烟雨”、“杏林飞霞”、“仙台凌空”、“梧桐金井”、“水鸣天梯”。另外聚仙门、摸钱涧、滚龙洞、一线天、沐浴盆、老君炉等景点也很绝妙。“遇真宫”作为崂山道教著名活动场所，更为鹤山增添了诸多神秘色彩。
2、 项目的提出
国家“九五”规划和20##年远景目标中明确提出：“把住宅业培育成我国的国民经济的经济增长点”。九届全国人大一次会议上又提出了加快住房制度改革，由福利性分房改为货币化分房，切断对政府和单位的单纯依赖，出台一系列优惠利好政策，积极调动个人购房热情，把住宅建设作为新的经济增长点和消费热点，促进房地产市场的形成和良性循环，带动整个国民经济的发展。
而当前，随着传统房地产开发机会逐渐减少，住宅消费开始向舒适型转移，大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，其中就包括旅游度假物业开发。我国旅游房地产潜力巨大、前景广阔，突出反映在以下几个方面：
首先，从国家政策上，党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台，这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。
其次，正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国旅游房地产市场开发提供了巨大的发展空间。据国家旅游部门预计，到20##年，我国入境旅游人数将达到8500万人次，其中过夜海外旅游者3450 万人次，旅游外汇收入220 万美元；国内旅游人数将达到11亿人次，旅游收入5000亿元；出境人数将达到1636 万人次。我国要从亚洲旅游大国走向世界旅游强国。这种旅游假日经济持续增长的行业必将会吸引大量投资，其中很大一部分会投入到旅游物业建设上，为旅游房地产开发提供契机。
第三，从城市基础设施尤其是高速路的发展来看，城市路网系统发展迅速；从人均汽车的拥有量来看，北京已达到8个人一辆车的水平、上海12个人一辆车、深圳、广州约10个人一辆车。专家预言，在中国的大城市5年之内就会进入5个人一辆车的时代。对于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无疑是一个利好消息。
第四，市场日趋成熟，可利用资金相对充足，强势投资商、房地产开发商利用自己的资金优势、营销优势已捷足先登，划地为界，抢占先机。
未来几年我国旅游房地产领域发展前景广阔，旅游与房地产横向结合的创新模式必将带来旅游与房地产业的美好明天。
青岛作为一个典型的旅游城市，在改革开放后，随着招商引资和国企改革力度的加大，经济迅速发展，建设国际化、现代化大青岛的城市化战略已初见成效，城市建设取得了长足进步。尤其是作为20##年奥运会协办城市，对城市建设提出了更高的要求。面向二十一世纪，人们对住宅的要求已发生质的转变，由“安居型”向“康居型”转化。住宅的“舒适性、生态性、信息性和文化性”将成为二十一世纪住宅发展的主要特征。目前青岛市城市住宅建设不论数量上和质量上都发生了很大变化，但与二十一世纪住宅发展的主要特征还有很大的差距。随着青岛市城市人口的迅速增长和社会的长足发展，住宅建设远不能满足社会发展的需要。尤其市政府加快小城镇规划建设步伐，青岛各周边市区商业价值突显，许多空置地块有待开发，但由于农业人口占大多数，缺乏完善配套的公共服务设施，环境质量低下。为此，青岛市市长夏耕还专门到个郊县视察，鼓励当地政府吸引投资，大力发展当地旅游房地产项目，带动经济发展。为了响应市政府的号召，不断提高市民的居住水平，促进青岛房地产的发展，使青岛市房地产开发实现大的跨越，××××公司开发有限公司拟开发建设××××项目项目，将其建设成为具有二十一世纪特征的集“休闲、生态、旅游、文化”于一体的高档旅游居住区，推动青岛市的城市住宅建设向更高层次发展。
本着美化城市面貌，增加社会经济效益，完善项目周边配套设施，大力发展旅游经济原则。由××××公司开发有限公司投资开发，通过对即墨岙山卫镇莱青公路以西、马山前村以北空置地块进行细致勘测规划，拟新建总面积168000平方米的田园别墅区。为了加快项目的实施，取得政府有关部门的支持，按基建程序编制可行性研究报告，申请立项。
3、项目建设的必要性
（1）该项目的建设符合符合国家“九五”规划和20##年远景目标中明确提出：“把住宅业培育成我国的国民经济的经济增长点”的精神；符合青岛市“九五”及20##年远景目标规划的精神；符合省、市今年在经济工作会议上提出的把住宅业培育成我省、市新的经济增长点的要求。住宅建设可以带动许多相关行业的发展，国家已把住宅建设提到了国民经济发展的重要位置。随着住房制度的推动及金融单位对个人购房的各种鼓励政策的出台，随着居民生活水平提高和住宅需求的增强，我市房地产业将出现新的发展前景，该项目具有示范的作用。
（2）该项目本期住宅建设规模16.8万平方米，可提供住宅15.1万平米及1.7万平方米的休闲公建项目，为青岛市的旅游业创造新的景点，同时可满足当地就业的需求和环境改造工程，使人民群众安居乐业，有利于改善青岛市的投资环境，也有利于社会的稳定和发展。
（3）该项目对启动地产市场，带动相关行业发展有相辅相成的作用，可以带动建材、冶金、化工、电子、机械、家具、纺织、玻璃等多个行业的发展，同样相关行业的发展给住宅业的发展提供强有力的物质基础，促进住宅及相关行业步入良性循环发展轨道。住宅建设对吸引劳动力的投入产出比是1：2，房地产业能使青岛市的GDP增长2%。
（4）加快推进即墨市城市化进程，是构筑现代化发展城市的必然选择。青岛市《关于加快城市化进程的若干意见》中指出，到20##年，争取全市城区面积达到300平方公里，人口310万。要实现大青岛的城市化，首先要实现市内四区的城市化，更要加快周边市区的城市化进程。该项目的建设有利于推动即墨市城市建设的发展，提高区域现代化程度，推进即墨周边房地产市场的开发。
（5）符合岙山卫镇规划，是进一步完善市镇建设，提升区域形象的需要岙山卫镇被确定为“山东省中心镇”、“青岛市重点小城镇”，但基础配套设施尚不完善，急需建设开发。尤其项目所处地背靠鹤山、面朝碧海，拥有优越的自然环境，旅游资源非常丰富。因此，开发该项目可彻底改变当地现状，积极利用土地及自然资源，直接提升区域形象，对加快城镇改造建设，改善周边农民居住环境和镇容镇貌，创建文明卫生城镇，迎接20##年奥运会都是十分必要的。
（6）项目建设是改善周边农民居住条件，提高其生活质量的需要。通过本项目建设，将在现有土地上，建成功能完善、交通便捷，具有现代气息的别墅区，改变周边群众的居住条件。通过入住的高素质人群引导其转变观念，提高生活质量，从而充分体现改革开放的成果及党和政府对人民群众的关心，推进精神文明建设。同时，有利于区域内进行规划调整，以求更大的发展。
四、 市场调查和预测情况
1． 市场供需现状及发展趋势
旅游房地产是旅游业与房地产业相结合的新兴物业开发模式，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络和酒店管理等各个环节，而形成的一个全新的产业模式。旅游房地产具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及财权酒店、产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。其性质是实现全部或部分旅游功能的房地产。我国城市化进程地加快、人民生活水平地不断提高，为旅游消费奠定了良好的基础。
据世界旅游组织预测，20##年，中国旅游人数将达到１０亿人次，且有望在20##年成为世界第一大旅游国。顺应这一趋势，旅游房地产必将以其优越的环境和居住空间的休闲性、舒适性以及功能方面的实用性，吸引越来越多的购房者。同时，随着旅游项目的变化，以休闲置业、度假置业、运动置业等为代表的舒适型住宅运动正开始主宰新一轮的开发热点。今年８月，中国房地产业协会秘书长顾云昌在海口举行的第一届中国旅游房地产峰会上就曾指出，我国旅游房地产的发展前景广阔，发展空间和市场潜力巨大，旅游物业开发将成为未来10年中国房地产业的热点之一。
旅游房地产作为目前国内新兴的一种房地产业其核心元素是旅游，以旅游带动房地产是当前旅游房地产的先决条件。而青岛作为中国东部的重要海滨城市、国家历史文化名城和风景旅游胜地，早在1998年，已经构筑起"吃、住、行、游、购、娱"一条龙的产品体系和较为科学的法制化管理体系。据统计，1996-20##年期间青岛累计接待海外游客124万人次，年均递增9.14％，国内游客6130万人次，年均递增10.7％。20##年，青岛接待海内外游客合计1551万人次，旅游也总收入达到118亿元，相当于当年GDP的9％。其丰富的旅游资源吸引着越来越多的外来人口在青岛置业，这为青岛旅游房地产的发展提供了广阔的市场资源。
青岛的房地产市场这几年也在飞速发展。据统计资料来看，20##年，青岛市的商品房销售火爆。从前三季度看，竣工面积高速增长，销售面积增幅始终高于竣工面积，虽然全年销售面积受竣工面积的限制，增幅不大，但空置商品房明显减少，商品房价格快速上扬。20##年12月，商品房销售价格分类指数运行到109.7点，比上月上升4.1点，商品房空置面积分类指数100.7点，已连续11个月运行在景气区间。全年商品房平均售价2144元/平方米，比上年增长8.6％。
今年上半年，青岛市房产交易仍然十分活跃，市民购房热情持续高涨。从市房地产交易中心得到的统计数字显示，上半年各类房产交易成交户数达到20236户，成交面积197.11万平方米，上半年实际完成交易102亿元。商品房成交较去年同期有较大幅度增长。今年上半年，个人成为交易的绝对主力，个人购买房屋的户数为20181户，占总成交量的99.7％；个人购买房屋的面积达到171.91万平方米。而且今年一季度的数据显示，房屋竣工经过去年一年的高峰后，出现下滑趋势，房屋供应量减少，全部房屋竣工面积43.2万平方米，比去年同期下降了16.8％，其中住宅竣工32.6万平方米，下降4.4％。但销售依然热度不减，市场供求出现脱节，供需矛盾进一步突出，今年的市场供应形势不容乐观。
随着青岛房地产市场的不断发育和完善，今后几年有几个主要因素将支撑青岛未来房地产市场景气指数继续上扬，尤其是支持中、高档楼盘房价的整体上扬。
首先，20##年奥运会，青岛作为协办城市，青岛赛区比赛场地的规划设计将浮出水面。大批的国内外客户瞄准奥运经济投资，新的购房主力军队伍扩张，青岛及周边区域的中高档楼盘市场供求关系将产生很大变化；
其次，入世后，拥有海运优势的开放城市——青岛，加速国际化大都市的建设步伐。将有大批国内外机构争相进入青岛，直接带动中高档楼市攀高，此档位楼盘市场需求量将会剧增；得天独厚的自然气候条件，令海滨城市旅游热度不减，沿海岸带的发展规划的实施，市政规划增建的海上景观及主题公园，吸引旅游置业投资。集旅游、度假、疗养于一体的特色别墅住宅蓬勃兴起，直接拉动外地人岛城置业新高潮。
再次，青岛城市品牌声明远播，是山东的经济支柱市之一，拥有海尔、海信、青啤、澳柯玛等一系列国际知名品牌。尤其近几年周边市区、开发区诸如即墨服装工业园等鞋列项目招商引资成效卓著。吸引了大批国内外企业，富裕的企业家和相关职业者会抵青，开发事业、购置房产。
但于此相对比之下，目前青岛的旅游房地产业发展严重滞后，项目很少，而且同质同档项目多，滨海特色优势体现不够明显，楼盘个性化差异小。青岛目前的中高档楼盘大都集中在东部沿海一带，除了CBD区域的整体改造外，东部已可开发空间几乎没有，现有楼盘的供应量和开工量根本满足不了今后的市场需求。早期的郊区旅游项目的仅有海尔山庄、海尔国际培训中心、田横岛度假村、双星度假村等有限的几个。这些项目的开发模式比较单一，基本上是以集团消费为主，整体处于一种原始状态，作为中外著名的旅游度假城市确实是一大缺憾。在今后很长一段时间内，随着旅游业和经济的发展，旅游房地产会日渐成熟，慢慢将占据青岛房地产的主导地位，市场的发展是成功的机遇，鹤山旅游度假村项目正逢其时。
2． 现有市场容量及饱和率
单就即墨市房地产市场来说，因为以前的项目产品类型单一、楼盘规模小、同质化现象严重，开发理念落后，所以空置率较高。但是近期开发的一些楼盘综合素质有了较大的提高，小区规模和产品类型都有了很大飞跃，呈现供需两旺的状态。目前市场供应非常活跃，供应量有明显上升的趋势，需求和供应基本保持步伐一致，近两年商品房销售面积有良好的上升势头。
即墨重点开发的旅游度假区，温泉镇和岙山卫镇，目前已经营运的项目主要有双星度假村和麦斯丽苑别墅，要开发的项目主要有天泰温泉项目、金麒玉麟山庄、麦迪绅旅游度假项目和亚星度假项目等。
温泉度假区现有标准客房217间，实际消费价格在150元/天，豪华套间9间，实际消费价格在300-500元/天，度假别墅日出租价格在600-3600元/天。由于天泰项目在规划中也有星级酒店，估计未来几年内在此旅游区的客房供应量会达到400间左右。
温泉度假区目前建成并投入使用的别墅数量为14套，未来几年该区域的别墅供应将达到620套左右，市场供应量会急剧增大。而且天泰项目是一个大型综合项目，会提升整个温泉镇的旅游形象，完善温泉镇的商业、生活、教育配套，从而会拉动温泉镇的房价上涨。估计一般别墅的价格将达到3500-4500元/平方米。天泰项目和金麒玉麟项目和我们项目定位类似，在自然环境方面各有优势，是我们的主要竞争对手。但是这两个项目规模比我们项目要大的多，因此我们面临的将是激烈的竞争市场。
岙山卫鹤山旅游度假区目前有双星旅游度假村和麦斯丽苑别墅区，未来几年麦迪绅旅游度假项目和亚星旅游度假项目会推向市场。目前这个区域的市场供应量不大，能够提供72间客房，40套别墅，供应面积在1万平方米左右，远远不能满足市场的需求。但是我们项目、麦迪绅旅游度假项目和亚星旅游度假项目投入市场后，供应量将达到44万平方米以上。市场供应的突然增加，必然会让市场竞争非常激烈。因此我门既应该注意目前的旺盛的市场需求，也应该注意到新的项目大量进入市场会对我们的项目产生巨大的冲击。
3． 本项目建成后的预期市场占有率
城市化中的郊区化趋势已经开始在经济发达的沿海城市有所表现，已经有一部分人选择郊区环境质量比较好的地方居住。现代都市人崇尚返朴归真，回归自然，青岛中心城区的周边小城镇，交通便捷，既能享城市便利又基本保留了自然生态原貌的温润自然环境是他们的最佳选择。岙山卫镇处于青岛大旅游圈范围之内，是青岛市直接辐射范围，位于崂山风景名胜区和田横岛旅游度假区的中间位置，区位优势明显。而且其自身拥有丰富的旅游资源，是典型的生态型海滨旅游度假小城镇，可以成为青岛环海旅游带的一颗明珠。
依据市场调查分析，青岛城市人口结构正在发生变化，35岁－55岁这一人群，由于其有多年积蓄，或事业有成，或功成名就，有一定经济实力，其购房需求已在住房改革第一、二年逐渐得到满足。这一人群由于经济收入较高，有一定积蓄，其再置业的可能性大，趋向为投资性选择和度假休闲。出于对海洋性气候的喜爱，许多外地人在青岛置业，意在季节性度假和晚年修养之用。青岛市周边发展较快的成熟市镇成为理想之地。这一群体需求地域清静、设施基本齐全的中高档休闲度假式公寓型别墅。项目所在位置近山，温润相济，气候宜人，夏无酷暑，冬无严寒，是得天独厚的避暑佳境。而我们的项目完全符合这部分消费者的需求，所以本项目推出后市场需求会比较大。
青岛滨海大道和崂山隧道在最近几年会逐步建成，这将会大大缩短本区域与市中心的心理距离，本区域将融入城市半小时经济圈内。本区对未来的预期良好，滨海大道、崂山隧道和度假板块的综合开发正式对未来的保证，对投资的概念的强有力的支撑。本区域的投资价值已经凸显，这必将吸引大量的投资性资金投入。
岙山卫镇房地产业属起步阶段，现项目周边是大量待开发农庄，供给市场中，供小于求。目前有效供给基本仍然没有，虽然以后会有更多的项目开发，市场供给会急剧扩大。但是我们的项目是本区域开发最快的一个项目，项目投入市场后必然走在其他项目前面。如果我们抢占本区域的市场制高点，实施综合开发路线，完善项目周边的旅游配套，缔造可持续发展的生态旅游度假村，必然成为本区域旅游度假地产的领头羊。
综上所述，本项目市场广阔，销售前景良好。
五、 项目规模和项目选址情况
1、 地质、气象、水文
（1）气象条件
青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，空气湿润，雨量充沛、温度适中，故又具有显著的海洋性气候特点。春季温度回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间长。据1898年以来青岛100年气象资料参考，年平均气温12.2℃,极端高所温37.4℃(1997年7月27日)，极端低气温-16.4℃（1931年1月10日）。全年8月份最热，平均气温25.1℃；1月份最冷，平均气温-1.2℃。日最高气温高于30℃的日数，年平均为11.4天；日最低气温于-5℃的日数，年平均为22天，降水量年平均为775.6mm，春夏秋冬四季雨量分别占全年降水量14%,57%，22%,7%。年降水量最多为1272.7mm（1911）年，最少为308.2mm（1981），降水的年变率为62%。年平均降雪日数只有10天。年平均气压1008.0mm，年平均风速5.3m/s，以南东风为主导风向，年平均相对湿度73%，7月份最高，为89%；12月份最低，为68%。青岛海雾多频，年平均浓雾51.3天，轻雾108.2天。
风能资源 据测定有效风能密度240.3瓦/平方米，有效风能年平均时间达6485小时。
光能资源 全年太阳辐射总量120千卡/平方厘米，年平均日照时数2550.7小时，日照百分率达58%。
（2）水文
鳌山卫镇水系比较发达，多系冲沟直接入海。镇北部3000米处有大任河，其下游水量较大，因受海水顶托影响，故不能尽快入海而渗入地下，形成天然地下水库。镇驻地四周多湾多塘，常年积水。
拟建场区面对鳌海湾平均海平面2.2米，大潮升3.8米，小潮升3.0米，平均高潮间隙3小时33分，平均低潮间隙10小时16分。潮流基本上是往复流，属半日型潮流，涨潮时流向左旋，落潮时流向紊乱。
项目地块内现有一口池塘、一个水库，系自鹤山小溪流下，自然聚积而成，水质清澈。
（3）地质
岙山卫镇属沿海丘陵地带，系崂山山脉延伸部，地形西高东低，现状镇驻地内东西高差为25.36米，南北高差为2.34米。项目紧邻的鹤山分北、西、南三峰，面积约2平方公里，项目背靠最高的西峰海拔220.3米。目前建设单位已对地质进行勘察，此地域不是地质灾害易发区。
依据国家1992年颁发的《中国地震烈度区划图》的划分，项目所在区域属宁静地带，情况稳定，地震基本烈度为6度。
2、 外部配套条件
（1）供电
项目用电主要为生活用电。现区域内已具备10KV高压线，需增加线径。按别墅大房型高档物业用电需求，每户用电10KVA，别墅、公寓需5500 KVA，公建1500 KVA，总共7000KVA。（见附件三电力电信规划图）
（2）给水
主要是生活用水及消防用水，目前已对地质进行勘察，本区域内地下水丰富，需挖深井、自建小型水厂（日产600吨），水质处理达到符合现行国家GB5749-85《生活引用水卫生标准》。按每天200升/人计算，每天生活用水需385吨，加消防用水，能满足项目需要。即墨市政府今年已经计划完成东部供水整体规划，开工建设东部供水一期工程，从王圈水库向温泉、鳌山卫镇供水，完善东部发展环境。据鳌山卫镇规划，镇政府将在现状供水的基础上进行工艺改造及扩建水厂供水规模，地下水供水规模为5000米3/日，地表水供水规模为10000米3/日。（见附件四给水排水规划图）
（3）排水
必须遵守《中华人民共和国污染防治法》的规定，生活污水（日需水的8 0%）自建污水处理系统处理后排放。强调中水利用，各用水单位污水自行处理后部分回用，其余排入城镇污水管道。生活污水须经化粪池处理后排入城镇污水管道， 工业废水排放须达到国标CJ18-86《污水排入城市下水道水质标准》及国标GB8978-88《污水综合排放标准》后方能排入城镇污水管道内。
依据鳌山卫镇镇总体布局、地形条件及城镇主导风向，除各用水单位各设独立的污水处理系统外，规划确定在鳌山卫镇北部设一座污水处理站。其位于城镇主导风向的下风向，距河道及黄海较近。污水处理后部分回用，其余排入河道及黄海。（见附件四给水排水规划图）
（4）通讯
近期电话普及率全镇为30部/百人，远期电话普及率为40部/百人，全镇电话24000部，交换机规划容量29000门，规划电信线路镇驻地敷设方式为地下通信电缆，线路敷设方位为东西路北侧，南北路东侧。（见附件三电力电信规划图）
（5） 热源
项目所处位置区域尚不具备集中供热条件，冬季采暖拟用独立采暖设备分户供热。（见附件五热力燃气规划图）
（6） 燃气
项目拟建立供气中心，对整个项目集中供气。（见附件五热力燃气规划图）
（7）材料来源
地产材料就近解决（20公里以内），其他材料市场采购。
（8）交通条件
青莱路（青岛——莱阳）和鳌蓝路（鳌山卫——蓝村），是沟通镇域南北和东西的主要道路，这两条路未来都将拓宽、提高等级。（见附件六道路系统规划图）青莱路到崂山区界后分成两条路，一条通过崂山风景区沿海滨进入青岛市，车程约40分钟（扩宽后将成为青岛沿海280公里的滨海大道的一部分，行车时间必然会大大的降低）；一条向西绕过风景区从市区北部进入青岛市。鳌山卫距即墨20公里，距流亭机场25公里，距烟青一级公路、青威一级公路20公里。通过这几条公路，我门一刻很方便的从项目到达市区、流亭国际机场、济青高速公路、青银高速公路等，交通十分方便。海路上，从紧邻本区域东侧的鳌山港出发，经崂山风景区海域，一个半小时到麦岛码头。青岛市崂山区计划明年将开通浮山隧道，隧道打通后，从项目进入青岛市中心仅车程20多分钟，岙山卫镇将融入青岛半小时经济圈内。整个项目未来的交通状况会在目前的基础上有更大的提高。
3、项目占地与规划条件
项目位于青岛即墨市岙山卫镇鹤山脚下。地块所处马山前村，北靠著名风景点——鹤山，东临贯穿（青岛市）东西的滨海大道，西边与南边尚存马山前村民居，南面为农田及马山前村（详细地理位置见附件电子版地形图）。
项目地势地貌较为平坦、开阔。地块原先为马山前村民居和农业用地，地块内现有一口池塘、一个水库及一片果林。地块距岙山卫镇政府3公里，距即墨市中心约20公里，距青岛市区约43公里；项目周边1公里范围内多为未开发规划用地。
（1）地块红线面积约42公顷。
（2）该项目建筑四周后退地界线10米。
（3）场地出入口情况：项目地块四边可设人、车出入口。
（4）建筑物排距（日照间距）：不低于1：1.5，楼间距不小于18米。
（5）开发指标要求：
u 容积率：不大于0.4；
u 建筑密度：不大于30%；
u 绿化覆盖率：≥50%；
u 会所建筑面积及公共设施配套：16000㎡；
u 配有垃圾收集处理点、配变电房、液化气站、饮用水及污水处理设施；
u 住户停车位数与车库面积：按住户数的50%考虑地面临时停车位，不做地下停车库。
u 物业类型配比：
表5-1
注：按住宅总面积以16.8m2计算。
六、项目实施和营运的总体规划情况
1、 项目总体进度计划
项目进度计划
项目建设期为三年零5个月，即项目开工后三年零5个月完成，20##年8月正式动工，20##年12月交付使用。详见表6-1
项目进度计划表
表6-1
2、 人力资源安排
为把本项目建设成“低成本、高质量”的精品工程，确保工程的顺利实施，在项目建设期应建立一强有力的、责任心强的指挥管理机构，负责整个工程的指挥、组织、管理和协调工作，并对工程投资、进度、质量进行监督和检查。具体组织机构见下图：
项目公司组织机构图
图6-1
3、 环保措施
（1）概述
本项目拟建在即墨市鳌山卫镇，周围无工业企业，环境状况良好，水体、气体、土壤和植物无污染。如再采取一些必要的措施，可完全达到国家规定的环保要求。
参照标准
《中华人民共和国环境保护法》
（86）国环字第002号关于颁发《建设项目环境保护管理办法》的通知
（86）国环字第003号关于颁发《建设项目环境保护管理办法》的通知《城市区域环境噪声标准》GB3098-82建筑设计防火规范（GB54-73）
（2）污染源分析及治理措施
本项目属于住宅小区建设，其主要污染源为生活污水、餐饮排放油烟及日常生活垃圾。为确保小区自身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污染源必须采取适当的治理措施。
（3）废水
排水体制采用雨污分流制。污水管道、雨水管道布置，依照《给水排水规划图》执行，各住户产生的生活污水及粪便进入污水 处理设备后，达标排放指定区。
（4）废气
各住户的厨房采用通风排气措施，在炉灶上部要设有带机械排风和油烟过滤器的吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。
（5）废物
本项目废物主要为生活垃圾，垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织物业公司专职卫生保洁员同意收集清扫、集中。由城市环保部门运往城市垃圾处理场。
（6）噪音
使用隔音环保建材。项目属一类环境保护区,别墅区大气环境质量标准达到国家一级标准，噪声昼间小于40分贝。
（7）绿化
良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且有利于保护环境和区内生态微循环，一切可施以绿化的可利用地块均实现绿化，充分发挥绿地的保护功能和改善生态环境的作用，同时可考虑空间垂直绿化，扩大绿化覆盖面积 ，起到绿色植被防尘、隔噪，确保小区环境优美整洁，空气清新舒畅。
（8）节能
本项目在建设过程中，应推选优秀设计方案，并采用“四新”（新技术、新工艺、新材料和新产品）技术，以缩短工期，降低造价，应采取以下节能措施。
l 外墙尽可能采用轻质砌块和多孔模数砖，屋面保温防水采用新建料在保温隔音上要有新突破，达到节能50%的节能型住宅标准。
l 所有设备采用符合国家有关规定的节能设备，选新型高效节能 型，室内采暖设备严格按设计安装。
l 水器具采用节水环保型，特别住宅卫生间节水措施，选用节 水型卫生洁具，尽量使用净化后的污水。
l 选用炉具和灯具以节能为主，主要室外照明灯具要使用高级节能灯，以利于节约能源。
l 建筑结构采用冷拔螺纹钢或冷拔带筋钢等。
总之，除以上措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏等不必要的资源浪费。
七、 项目财务分析
1． 项目总投资预算
本项目总投资额40292万元，各项投资构成如下：
n 土地费用： 6300 万元
n 补偿费用： 600 万元
n 建安费用： 13440 万元
n 配套费用： 10080 万元
n 前期费用： 1418 万元
n 营销费用： 1142 万元
n 其他费用： 2000 万元
n 税费（9.3%）：5312 万元
2．资金来源与偿付
本项目总投资40292万元。
其主要来源：自有资金；银行贷款；房屋预售。详见表7-1
投资计划与资金筹措表
表7-1
3．销售收入
本项目投资收益来源于商品房的对外销售，收入和利润计算的主要基础依据如下：
1、总收入 57120万元
2、销售价格
单体别墅 4000元/㎡
联排别墅 3700元/㎡
产权式公寓 3500元/㎡
3、销售面积
单体别墅 50400平方米
联排别墅 84000平方米
产权式公寓 16800平方米
4、各项税费率： 9.3%
5、企业所得税： 33%
详见表7-2
产品销售收入与经营税金及附加估算表
表7-2
4．财务分析
（1）财务现金流量表：见附件“财务现金流量表”
（2）NPV分析：
目前房地产市场环境比较乐观，投资的收益一般比较大，以投资的机会成本比较高。本项目作为大型综合性开发项目，开发周期长，资金占用大，投资的风险很大。因此项目最低可以接受的投资收益率确定为20％。当采用折现系数为20％时，计算项目的净现值为3828.57万元，大于零。利用EXCEL自带函数计算项目的内部收益率为35.52％，大于项目可以接受的最低收益率。以上测算表明，在此种方案下，从财务角度看，本项目完全可行。
（3）投资指标：
本项目的静态投资回收期：
4-1+（9781/12924）＝3.76年
本项目的动态投资回收期：
5-1+（1670/5499）＝4.30年
投资利润率（税前）：
（57120-40292）/40292＝41.8％
八、 投资风险分析
1、 风险因素
本项目作为大型综合性开发项目，开发周期长，资金占用大，投资风险很大。一般比较集中体现为经营性风险、财务风险和社会风险。具体表现为，建筑成本因建筑材料价各变动或施工工艺不同而浮动变化；项目配套存在较大的不确定因素；销售价格因市场的变化而浮动；市场竞争导致销售周期延长等。因此我们对本项目的各影响因素做敏感性分析以确定各项风险对项目的影响程度，加强管理，正确决策，选择正确的投资策略。以求尽可能的控制风险。
2、 敏感性分析
结果见附表：
表8-1 敏感性分析表
注：（1）上表分析敏感性因素对项目利润的影响
（2）其中列表示敏感性因素的变化情况
（3）表中值表示NPV随着敏感性因素的变动而产生的变化值
从表中可以看出，本项目最敏感的因素是销售价格，项目售价变动10％，将会引起NPV 75.91％的变动，项目对销售价格的变化十分敏感。因此价格的高低将对本项目的利润产生巨大的影响，本项目整体形象，以较高的价位推出。销售周期作为一个不确定因素对本项目的影响也比较大，销售进度加快10％将提高项目的NPV 39.59％，延长销售周期，不但会影响利润率，而且资金回笼不及时，将会引发项目的财务风险。所以本项目一定要及早推出，加大营销力度，争取尽快的回笼资金。但是价格和销售进度一般是呈负相关的，因此应该根据市场的情况合理确定销售价格和进度。
建安成本和配套成本这两个不确定因素对本项目的影响相对较小，但是在施工过程中注意合理利用资源，集约开发，必然能更好的提高利润，规避风险。
3、 概率分析
采用蒙特卡罗法建立模型，模拟市场变化情况。土地费用、补偿费用、前期费用为常量，保持不变。建安费、配套费、销售收入为变量，假设销售周期安原定计划不变。各按以下概率分布。
n 土地费用： 6300 万元
n 补偿费用： 600 万元
n 前期费用： 按建安费用的10.55％计
n 营销费用： 按销售额的2％计
n 不可预测费用：2000万元
n 税费（9.3%）：按销售额的9.3％计
n 建安费用：
p＝0.05 10080万元
p＝0.2 11760万元
p＝0.5 13440万元
p＝0.2 14280万元
p＝0.05 15120万元
n 配套费用：
p＝0.05 8400万元
p＝0.2 9240 万元
p＝0.5 10080万元
p＝0.2 10920万元
p＝0.05 11760万元
1、总收入
p＝0.1 49560万元
p＝0.2 54096万元
p＝0.4 57120万元
p＝0.25 60144万元
p＝0.05 64680万元
根据以上概率分布，模拟市场情况变化2000次（见附件八蒙特卡罗法模拟分析），结果如下：
项目最低可以接受的投资收益率确定为20％。当采用折现系数为20％时，NPV最小值-907万元，最大值是10383万元，平均值是4499万元，标准差是1745。项目的收益比较稳定，抗风险能力比较强。
九、 项目结论及建议
1．结论
本项目的建设符合国家及省市有关规定和要求，有利于城镇旅游业的发展，有利于推进城市基础建设和小城镇改造建设步伐的加快，为城乡居民提供良好的居住条件，有效改善城市生态环境，提高当地居民的整体素质，社会、经济效益明显；拟建区位优越，市场空间大，前景广阔。
综上所述，项目的建设是可行和必要的。
2．建议
由于地块现为无人空置地，建筑施工缺乏相应的基本配套条件。 建议在规划确定的基础上，先进行基础配套建设。由于项目的建设较为迫切，建议予以相应的政策扶持，根据整个项目的投资、收益、分配情况，制定相应的政策，以利于项目加快建设。
加强项目的营销策划，加大营销力度，以最大限度回笼资金，争取获得较大利润。
十、 各类附件
l 附件一 区域位置图
l 附件二 旅游体系规划图
l 附件三 电力电信规划图
l 附件四 给水排水规划图
l 附件五 热力燃气规划图
l 附件六 道路系统规划图
l 附件七 财务现金流量表
l 附件八 蒙特卡罗法模拟分析过程