湖南春光九汇现代中药有限公司股东全部权益
价值项目资产评估报告书
湘融评字【2012】第0066号
湖南湘融资产评估有限公司
中国 长沙
二〇一二年十一月二十三日
湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书目录
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目 录
注册资产评估师声明 .................................................. 1
资产评估报告书摘要 .................................................. 1
资产评估报告书 ...................................................... 4
一、委托方、产权持有单位及委托方以外的其他评估报告使用者概况 ...... 4
二、评估目的 ...................................................... 6
三、评估对象和评估范围 ............................................ 6
四、价值类型及其定义 .............................................. 7
五、评估基准日 .................................................... 8
六、评估依据 ...................................................... 8
七、评估方法 ..................................................... 11
八、评估程序实施过程和情况 ....................................... 19
九、评估假设 ..................................................... 26
十、评估结论 ..................................................... 27
十一、特别事项的说明 ............................................. 29
十二、评估报告的使用限制说明 ..................................... 30
十三、评估报告提出日期 ........................................... 31
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附件清单
一、委托方和被评估单位法人营业执照；
二、评估对象涉及的主要权属证明资料；
三、委托方和相关当事方的承诺函；
四、评估机构及签字注册资产评估师承诺函；
五、评估机构法人营业执照副本；
六、评估机构资格证书；
七、签字注册资产评估师资格证书。
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注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪
守独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述
的内容是客观的，并对评估报告的合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产清单是由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；
提供必要资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性和恰当使用评估报告
是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当
事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查；我们已对
评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其涉及资
产法律权属资料进行查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托
方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条
件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特
别事项说明及其对评估结论的影响。
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湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书
第1页 湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目
资产评估报告书摘要
湘融评字【2012】第0066号
湖南湘融资产评估有限公司接受湖南兴湘投资有限公司、湖南省中医药研究
院的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则，采用资产
基础法及收益法，对因了解股东全部权益价值所涉及的湖南春光九汇现代中药有
限公司的股东全部权益，按照必要的评估程序执行评估业务，对其在 2012 年 9 月
30 日的市场价值做出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：
一、评估目的：根据委托方了解股东全部权益价值这一经济行为之需要，对
所涉及的湖南春光九汇现代中药有限公司的股东全部权益进行评估，提供其截止
评估基准日的市场公允价值，为该经济行为提供股权价值专业意见。
二、评估对象：湖南春光九汇现代中药有限公司的股东全部权益于评估基准
日的价值。
三、评估范围：湖南春光九汇现代中药有限公司的股东全部权益。
四、价值类型：本次评估价值类型为市场价值。
五、评估基准日：2012 年 9 月 30 日。
六、评估方法：采取资产基础法及收益法。
七、评估结论
（一）资产基础法评估结论
截至评估基准日 2012 年 9 月 30 日，湖南春光九汇现代中药有限公司申报评
估的总资产账面值 13,076.02 万元，调整后账面值 13,076.02 万元，总负债账面
值 1,553.58 万元，调整后账面值 1,553.58 万元，净资产账面值为 11,522.44 万
元，调整后账面值 11,522.44 万元。
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湖南春光九汇现代中药有限公司净资产按资产基础法评估所得的市场价值的 评估值为人民币 12,824.03 万元（大写：人民币壹亿贰仟捌佰贰拾肆万零叁佰元
整），评估增值 13,01.58 万元，增值率 11.30%。
资产的评估结果汇总表 单位：万元
具体评估结果详见资产评估汇总表及明细表。
（二）收益法评估结论
同时我们采用了收益法对企业价值进行了评估，截止于评估基准日 2012 年 9
月 30 日评估结果为 18,021.21 万元（大写：人民币壹亿捌仟零贰拾壹万贰仟壹佰
元整），评估增值 6,498.77 万元，增值率 56.40%。
（三）评估结论的确定
资产基础法情况下,纳入本次评估范围的全部资产不能全面反映企业经营资
产的匹配以及专利、商标、商誉等无形资产对企业价值的贡献，因此资产基础法
结论无法体现完整体现企业价值。与资产基础法相比，收益法的评估结果所反映
的资产范围及口径更适合于本次评估目的，最终选取收益法的评估结果作为最终
的评估结论。
截至评估基准日，湖南春光九汇现代中药有限公司股东全部权益的评估值为
人民币 18,021.21 万元（大写：人民币壹亿捌仟零贰拾壹万贰仟壹佰元整）。
八、有关说明
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第3页 本次评估是在假设湖南春光九汇现代中药有限公司生产经营会按其假设持续
下去，并在可预见的未来不会发生重大改变即持续经营的假设前提下进行的。
根据委托协议的约定，本报告及其结论仅用于本报告所设定的目的而不能用
于其他目的。
根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为 1 年，自评估基准日 2012
年 9 月 30 日起，至 2013 年 9 月 29 日止。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估
结论，请报告使用者在征得评估报告书所有者许可后，认真阅读资产评估报告书
全文，并请关注特别事项说明部分的内容。
湖南湘融资产评估有限公司 法定代表人：苏明
中国 长沙 注册资产评估师：苏明
湖南湘融资产评估有限公司 二○一二年十一月二十三日 注册资产评估师：张鼎祖
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第4页 湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目 资产评估报告书
湘融评字【2012】第 0066 号
湖南湘融资产评估有限公司接受湖南兴湘投资有限公司、湖南省中医药研究
院的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用公认而适
宜的评估方法，按照必要的评估程序，对因了解股东全部权益价值而涉及的湖南
春光九汇现代中药有限公司股东全部权益于 2012 年 9 月 30 日的市场价值进行了
评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、产权持有单位及委托方以外的其他评估报告使用者概况 （一）委托方
委托方为湖南兴湘投资有限公司、湖南省中医药研究院
委托方 1：湖南兴湘投资有限公司（以下简称“兴湘公司”）
注 册 号：430000000048501
营业场所： 长沙市开福区芙蓉中路一段 2 号华悦大酒店 7 层
法定代表人：贺柳
注册资本：人民币壹亿元
成立日期：二ＯＯ八年十二月九日
经营范围：法律法规允许的产业投资、资本投资；提供企业兼并重组、财务
顾问、投资顾问服务。
委托方 2：湖南省中医药研究院
注册号（组织机构代码）：44487679-1
法定代表人：谭达全
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成立日期：1957 年
事业单位
（二）产权持有单位
1、登记情况
企业名称：湖南春光九汇现代中药有限公司（以下简称“春光九汇”）
注册地址：湖南省浏阳生物医药园
法定代表人：贺柳
注册资本：人民币陆仟贰佰伍拾玖万元整
实收资本：人民币陆仟贰佰伍拾玖万元整
经济性质：有限责任公司
片剂、硬胶囊剂、颗粒剂（含中药提取）、中药饮片（超微颗粒）的生产销
售（药品生产许可证有效期至 2015 年 12 月 31 日）；政策法律允许范围内现代中
药、新药、植物提取的研究；安美姿养巢胶囊、汇姿美胶囊、清百胶囊、脂宁胶
囊的生产、销售（食品卫生许可证有效期至 2012 年 10 月 4 日）；技术转让、咨
询服务；按生产企业自营进出口权登记证书核定的范围从事进出口业务。（以上
项目涉及行政许可的，须许可后方可经营）。
2、公司现采用的主要会计政策：
（1）会计制度：执行《企业会计准则》和《企业会计制度》及其有关补充规
定。
（2）会计年度：即每年公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止为一个会计年度。
（3）记账本位币：公司以人民币为记账本位币。
（4）记账基础和计价原则：本公司采用权责发生制原则，以实际成本为计价
原则。
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（5）税项：
（三）委托方以外的其他评估报告使用者
委托方以外的其他评估报告使用者主要包括资产评估业务约定的评估报告使
用者及相关政府监管部门。
二、评估目的
根据委托方了解股东全部权益价值这一经济行为之需要，对所涉及的“春光
九汇”的股东全部权益进行评估，提供其截止评估基准日的市场公允价值，为该
经济行为提供股权价值专业意见。
三、评估对象和评估范围
1、评估对象
本次评估对象为“春光九汇”股东全部权益于评估基准日的价值。
2、评估范围
本次评估对象所涉及的评估范围为“春光九汇”于评估基准日的全部资产和
相关负债，具体的评估范围以其提供的资产清查评估明细表上所申报的项目为准，
凡列入表内并经核实的资产和负债均在本次评估的范围之内。
评估的具体范围包括：
（1）流动资产：评估前账面金额 6,964.67 万元
（2）非流动资产：评估前非流动资产净值 6,111.35 万元
（3）流动负债：评估前账面金额 1,339.39 万元
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（4）非流动负债：评估前账面金额 214.19 万元
评估的具体范围以“春光九汇”提供的各类资产评估申报表为准。
纳入资产评估范围的资产与本次委托评估确定的范围一致。
四、价值类型及其定义
1、价值类型及其选取：资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价
值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员与委
托方充分沟通后，根据本评估项目的评估目的、评估对象的具体状况及评估资料
的收集情况等相关条件，选取适宜的价值类型，并与委托方就本次评估的价值类
型达成了一致意见，最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
2、市场价值的定义：本评估报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在
各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交
易的价值估计数额。
3、选择价值类型的理由：本次评估的目的是一个正常的市场经济行为，按市
场价值一般较能为相关各方所接受；本次评估的评估假设是立足于模拟一个完全
公开和充分竞争的市场而设定的，即设定评估假设条件的目的在于排除非市场因
素和非正常因素对评估结论的影响；一种价值类型下的评估结论可以通过一种或
多种方法实现，成本法（资产基础法）的评估结果是建立在评估基准日的重置价
格（市场价格）基础上的，即“春光九汇”的营运不可能脱离市场；根据准则规
定，当对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，应当选择市场价
值作为评估结论的价值类型。
注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发
表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其
他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的
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而提出的价值估算成果，不能理解为评估对象价值实现的保证或承诺。
五、评估基准日
本次项目的评估基准日为 2012 年 9 月 30 日。
1、本评估基准日是在尽可能与评估目的实现日接近的前提下，经与委托方协
商一致确定的。
2、本评估基准日是为保证评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估
报告的时效性，经与委托方协商一致确定的。
本次评估所采用的价格均为评估基准日的价格标准，如评估基准日变动，将
会对评估结果产生影响。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、准则依据和取价依据为：
（一）行为依据
资产评估业务约定书。
（二）法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》；
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国土地管理法》
4、原国有资产管理局《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发[1992]36
号）；
5、国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号《企业国有资产评估管理暂行
办法》；
6、原国家国有资产管理局[1996]23 号《资产评估操作规范意见（试行）》；
7、其他与资产评估相关的法律、法规。
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（三）评估准则依据
1、《资产评估准则—基本准则》；
2、《资产评估职业道德准则—基本准则》；
3、《资产评估准则——评估报告》；
4、《资产评估准则——评估程序》；
5、《资产评估准则——无形资产》；
6、《资产评估准则——机器设备》；
7、《资产评估准则——不动产》；
8、《企业价值评估指导意见（试行）》；
9、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；
10、《资产评估价值类型指导意见》；
（四）取价依据
1、1993 年 12 月 13 日中华人民共和国国务院令第 134 号发布，2008 年 11 月
5 日国务院第 34 次常务会议修订通过《中华人民共和国增值税暂行条例》及财税
总局相关文件；
2、财政部发财评字[1999]91 号关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂
行规定》；
3、2010 年《中国机电产品报价手册》；
4、《资产评估常用数据与参数手册》（2007～2011）；
5、资产占有方提供的历史及现行价格资料；
6、资产占有方提供的主要设备的购置#5@p等；
7、网上查询的相关资料；
8、向有关生产厂家及经营商取得的询价依据；
9、对于部分无类比价格的设备，依据有关的会计凭证核实其原购置价格，并
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根据市场同类设备价格变化作调整的价格指数依据；
10、湘政发[2009]43 号《湖南省人民政府关于公布湖南省征地补偿标准的通
知》；
11、2002 年《湖南省建筑工程概算定额》；
12、资产占有方提供的预结算资料及建安合同；
13、2007 年《湖南省建筑装饰装修工程消耗量标准》及省建委发布的配套文
件；
14、2007 年《湖南省建设工程计价办法》及配套文件；
15、《工程勘察设计收费管理规定》及《工程勘察收费标准》和《工程设计
收费标准》(国家计委、建设部 2002 年 10 号)；
16、《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》(国家物价局、建设部(1992)
价费字 479 号)；
17、湖南省建设工程项目收费标准；
18、国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城
镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195 号）；
19、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
20、浏阳市工业用地基准地价图;
21、浏阳市城区基准地价资料
22、评估基准日贷款利率；
23、“春光九汇”申报的清查评估明细表；
24、其他资料。
（五）参考资料及其他
1、“春光九汇”的公司章程、审计报告、验资报告、营业执照等（复印件）；
2、“春光九汇”提供的购房合同、房产证、土地证、有关重要设备的购置发
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票资料（复印件）；
3、“春光九汇”提供的国内外相关市场数据；
4、“春光九汇”历史经营资料。
七、评估方法
《资产评估准则—基本准则》、《企业价值评估指导意见（试行）》和有关评估
准则以及《国有资产评估管理办法》规定的基本评估方法包括市场法、收益法和
成本法（资产基础法）。我们根据本次评估的评估目的、评估对象、评估资料收集
情况等相关条件，选取适当的方法进行评估。
（一）评估方法的选取
1、根据评估目的、评估对象、评估资料收集情况等相关条件选取评估方法。
（1）本次评估的目的是为“春光九汇”公司股权重组而涉及的“春光九汇”
的股东全部权益于评估基准日的市场价值提供参考依据；
（2）本次评估的评估目的无论实现与否，“春光九汇”及委估资产均将持续
经营；
（3）在当地尚无同类企业股权转让交易的案例，因没有足够数量的可比交易
案例，故本次评估不宜采用市场法。
（4）根据我们对“春光九汇”的经营计划及发展规划的了解，以及对其所依
托的相关行业、市场的研究分析，我们认为“春光九汇”在可预见的未来具有可
预期的持续经营能力和盈利能力，因此可以采用收益法对“春光九汇”进行评估。
（5）“春光九汇”会计核算健全，管理有序，委估资产不仅可根据财务资料
和购建资料等确定其数量，还可通过现场勘查核实其数量。公司所在行业属我国
的医药生产行业，其行业资料比较完备；委估实物资产的更新重置价格可从其机
器设备的生产厂家、原材料的供应商、其他供货商的相关网站等多渠道获取。评
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第12页 估对象所涉及实物资产的成新率可以通过以经济使用年限为基础，估算其尚可使
用年限，进而估算一般意义上的成新率；在现场勘查和收集相关资料的基础上，
考虑其实体性贬值率、功能性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新率。综合
以上分析结论后评估人员认为：本次评估在理论上和实务上可采用资产基础法进
行评估。
本项目主要采用资产基础法和收益法两种方法进行评估，对收益法与资产基
础法的差异，在分析两种方法合理性的基础上，最终确认评估值。
（一）资产基础法
资产基础法是在分别合理估算评估对象所包含的各项资产和负债价值的基础
上估算评估对象价值的评估方法。各类资产及负债的评估方法如下：
1、流动资产的评估
流动资产的评估，主要采用重置成本法。
对于货币资金的评估，评估人员通过对申报单位的库存现金进行盘点并倒推
出评估基准日的金额进行核对以及对银行存款余额调节表进行试算，核对无误后，
以核实后的账面价值确认评估价值。
对于应收款项(应收账款、预付账款、其他应收款)项评估人员通过核查账簿、
原始凭证、银行询证，在进行经济内容和账龄分析的基础上，根据往来回函及每
笔款项可能收回的金额确定评估值。
对存货的评估，存货包括原材料、产成品、在产品等。在核对账目的基础上
对存货进行盘点，并核查其质量状况、销售情况等进行调查和了解，确认存货的
现行价格，针对不同的类型分别采用不同的评估方法进行评估。
2、固定资产的评估
（1）房屋建筑物的评估
“春光九汇”的房屋建筑物为 2003-2011 年购置及建造的，根据评估目的和
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房屋建筑物的实际用途、状况以及市场房地产交易情况,评估采用重置成本法进行 评估。
成本法计算公式：评估净值＝评估原值 成新率
A、评估原值的估算
评估原值＝综合建安费+前期费用及其它费用+资金成本
a、综合建安费
房屋建筑物的根据资产占有方提供的工程合同及竣工结算资料值进行审核，
再结合建材价格和人工工资变化加以调整得到建安综合造价。
构筑物根据工程量套《湖南省建筑工程概算定额》（2001），按省定额站公布
的现行基价调整系数及取费程序，计算工程费用和评估价格计算工程费用。根据
其工程结算资料，再结合建材价格和人工工资的变化加以调整得到建安工程费。
b、前期费用及其它费用
前期费用及其它费用按下表列示的标准估算：
前期费用及其它费用＝(土建工程费用＋安装工程费)
7%＋建筑面积
49.5 元/m2(需建设人防设施的建筑)，或
前期费用及其它费用＝(土建工程费用＋安装工程费)
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7%＋建筑面积
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41.5 元/m2(无需建设人防设施的建筑)
c、资金成本
资金成本，按合理工期的贷款利率计。建设资金按均匀投入，计息期按工期
一半计算。评估基准日贷款利率 1-6 月期为 6.10%、6-12 月期为 6.56%、1-3 年期
为 6.65%、3-5 年期为 6.90%。
B.成新率的估算
通过对房屋建筑物的实际有效使用年限及已使用年限的考察并通过实地勘察
其工程质量以及建筑物主体，围护、设备、装修各方面的保养情况确定其各种损
耗，同时结合其现实用途，综合估算该房屋建筑物的成新率。
成新率的估算
成新率=（年限法成新率+打分法成新率）/2
a、年限法成新率的估算
年限法成新率=（1-已使用年限/规定使用年限）
100%
b、打分法成新率的估算
首先，评估师进入现场，对房屋建筑物逐一进行实地勘察；对建筑物各部位
质量，作出鉴定。根据鉴定结果对建筑物各部位质量进行百分制评分。
其次，根据建筑物各部位在总体结构中的重要程度，确定其分项评分在总体
打分法成新率中的权重系数。权重系数合计为 100%。
最后，以各分项的评分乘以相应的权重系数，得出该分项打分法成新率的评
估分，汇总后得出总体打分法成新率，总体打分法成新率满分为 100%。
C.评估值的计算
评估净值＝评估原值 成新率
（2）设备的评估方法
所有设备及车辆均采用重置成本法进行评估，其计算公式为：
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评估净值＝评估原值 成新率
A、评估原值的估算：
a、外购设备评估原值的估算：
评估原值＝设备购置价+运杂费+安装调试费+资金成本+其他费用
设备购置价：
对于按《中华人民共和国增值税暂行条例》及实施细则规定允许从企业应纳
增值税销项税额中抵扣进项税额的购进设备, 按评估基准日不含税市场价格行情
估算。
对于按《中华人民共和国增值税暂行条例》及实施细则规定不可从企业应纳
增值税销项税额中抵扣进项税额的购进设备（如用于非增值税应税项目、免征增
值税项目、职工集体福利等），按评估基准日市场价格（含税）行情估算；
运杂费：
根据设备的重量、运距以及包装难易程度，按设备购置价的 0%—5%计费；对
于按《中华人民共和国增值税暂行条例》及实施细则规定允许从企业应纳增值税
销项税额中抵扣进项税额的设备,运杂费中扣除 7%的增值税额；对于按《中华人民
共和国增值税暂行条例》及实施细则规定不可从企业应纳增值税销项税额中抵扣
进项税额的购进设备（如用于非增值税应税项目、免征增值税项目、职工集体福
利等），运杂费按含税运杂费价格估算。
安装调试费：
根据设备安装的复杂程度，按设备购置价的 0%—12%计费；
资金成本：
对设备价值高、安装建设期较长的设备，方考虑其资金成本；
建设期六个月以下，一般不考虑资金成本；
建设期半年至一年（含一年），利率为 5.31%；
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建设期一年至三年（含三年），利率为 5.40%；
其他费用：
本次评估不予考虑
a、对于主要设备，采用综合分析法，即以使用年限法为基础，先考虑该类设
备综合状况评定耐用年限 N，并据此初定该设备的尚可使用年限 n，再考虑设备的
利用、负荷、维护保养、原始制造质量、工作环境、故障率等情况。估算以下各
系数成新率，作进一步调整，评定该设备的成新率。
根据以往设备评估实践中的经验总结、数据分类，本所测定并分类整理了各
类设备相关调整系数的范围，成新率调整系数范围如下：
设备利用系数项目 代号 各系数调整范围
设备利用系数 C1 （0.85—1.15）
设备负荷系数 C2 （0.85—1.15）
设备维护保养系数 C3 （0.85—1.15）
设备原始制造质量系数 C4 （0.90—1.10）
设备工作环境系数 C5 （0.95—1.05）
设备故障系数 C6 （0.85—1.15）
则：成新率 K＝n÷N C1 C2 C3 C4 C5 C6 100%
b、对于价值小的设备，如电脑、传真机、空调等办公设备，主要以使用年限
法为主，综合考虑设备的使用维护和外观现状，估算成新率。其计算公式如下：
成新率＝（经济使用寿命年限－已使用年限）÷\u32463X济使用寿命年限 100%
（3）土地使用权的评估
按照《城镇土地估价规程》的要求，评估人员通过实地调查，认真分析调查
收集的有关资料，在确定上述估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结
合本次估价目的，决定采用基准地价系数修正法进行估价。
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第17页
计算公式如下：
P 工=（基准地价+ K） （1+∑K） fiKK nt
以上各式中：∑Ki—宗地修正系数表中各因素修正值之和
Kn—年期修正系数
Kf—开发程度修正额
Kt—估价期日修正系数
3、关于无形资产的评估
主要为其他无形资产，系该公司使用的一系列药品批文和专利。评估人员核
对了无形资产原始发生额，并查阅了合同和有关记账凭证，逐项了解各无形资产
是否能够正常使用并能够带来收益。以核实后的账面值作为评估值。
4、关于递延所得税资产的评估
对于递延所得税资产，评估人员查验了递延税款的合法性、合理性和真实性，
并核对了相关的记账凭证，了解其产生的原因，并重点核查其是否还有受益期，
以调整后的账面值作为评估值。
5、负债的评估
对各类负债，评估人员根据企业提供的各项目的明细表，在清查核实查明其
真实性、完整性的基础上，以经过审查核实后的调整后账面值确定其评估值。对
于各类负债中，经核实并非实际承担的负债项目，按零值计算。
（二）收益法
1、收益法简介
收益法是通过将企业未来收益折算为现值确定资产价值的一种评估方法。其
基本思路是通过估算资产在未来的预期收益和采用适宜的折现率折算成现时价
值，得出评估值。收益法适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，
资产经营与收益之间存有较稳定的比例关系，并且未来收益和风险能够预测及可
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第18页
量化。
根据我们对“春光九汇”的发展规划的了解，以及对其所依托的相关行业、
市场的研究分析，我们认为该企业在同行业中具有竞争潜力，在可预见的未来具
有可预期的持续经营能力和盈利能力，因此，可以采用收益法对“春光九汇”企
业价值进行评估。
2、前提条件
本次评估，我们主要依据如下前提：
（1）被评估企业能够在设计的产能基础上持续经营；
（2）现有的政治、法律及经济环境将无任何足以影响企业未来收益的重大变
动；
（3）通货膨胀无重大变化；
（4）未来贷款利率、税率、汇率和产品价格在正常范围内变化；
（5）无其他不可抗因素及不可预见因素造成重大影响；
（6）预测收益是企业现有存量资产在正常经营管理前提下所能实现的正常收
益，收益的增长能够实现。
3、评估思路
在本次评估中，因考虑到“春光九汇”未来有一定的收益，有较为稳定的现
金流量，因此，本次评估我们使用息前净现金流作为企业资产收益的指标，用 R
表示。
首先，假设“春光九汇”的整体价值与经营该企业所得到的收益产生一定的
关系，根据企业的经营历史状况，计算各成本费用占销售收入的比重，再根据企
业发展趋势，预测该企业预期的收入，并根据上述确认的比重预测成本费用，同
时考虑追加的营运资本、资本性支出及非付现成本费用的影响，然后据此测算企
业未来五年的息前净现金流；其次，假定企业第六年的各项指标与第六年等额，
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第19页 从而得出企业第六年净现金流；自第六年开始，企业仍可永续经营，并保持等额
的息前净现金流。分别将两部分的净现金流进行折现处理，然后加总求和测算出
评估基准日企业的带息负债及股本所对应的评估价值；最后，在此基础上扣除带
息负债的评估值，再加上溢余资产的评估值，得出企业净资产价值。
4、评估模型
本次评估选用分段收益折现模型，对“春光九汇”的营业资产价值进行评估。
分段收益折现模型如下：
n
??????F?1 ??i ??t ??Fi1 ??i ??t tt
式中：P——股权价值
t?1
F——未来第 t 个年度的现金流量 t
i——折现率
5. 折现率 r 的确定
本次评估折现率由平均股权报酬率和公司特有风险报酬率确定，公式如下：
折现率=平均股权报酬率+公司特有风险报酬率
八、评估程序实施过程和情况
根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有
关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事
项，湖南湘融资产评估有限公司接受委托后，即选派评估人员了解与本评估项目
相关的基本情况，制定评估工作计划，并布置和协助“春光九汇”进行资产清查
工作；随后评估小组进驻“春光九汇”，对其与评估对象相关的资产、负债实施
现场调查与估算，我们根据本评估项目的评估对象、评估范围、业务规模、评估
资料收集情况等评估业务的具体情况制定并执行了以下评估机构和评估人员认为
能够支持可信的评估结论的适当评估程序：
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第20页 1、明确评估业务的基本事项：我们采用与“春光九汇”讨论洽商、查阅基础
资料、进行必要的初步调查等方式，与“春光九汇”共同明确了以下评估业务的
基本事项。
（1）“春光九汇”和相关当事方的基本情况及其相互间关系；
（2）与评估业务相关的经济行为、评估目的、评估报告使用方式；
（3）评估对象和评估范围，并提示委托方确信所委托的评估范围与评估目的
相适应；
（4）价值类型及其定义，确信选取的价值类型适用于评估目的，并与委托方
就具体价值类型的使用达成一致理解；
（5）评估基准日，确信选取该评估基准日能有效服务于评估目的；
（6）可能影响评估结论的假设和限制条件；
（7）评估报告的类型、提交时间和方式；
（8）评估服务费总额、支付时间和方式，评估服务费未包括的其他费用项目
和承担方式，委托方、被评估单位与评估人员工作的配合和协助；
（9）在明确以上评估业务的基本事项的基础上，根据本次评估的具体情况，
综合分析本评估机构及注册资产评估师的专业胜任能力和独立性等，评估执行本
次评估的执业风险，确定是否承接本评估项目。
2、签订资产评估业务约定书：与委托方签署《资产评估业务约定书》，确认
本评估业务的委托与受托关系、评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日、
时间要求与评估收费以及双方的权利和义务等。
3、编制评估计划：在签订业务约定书后、现场调查前，我们根据本次评估的
具体情况编制评估计划，确定应当履行的评估程序、时间进度、人员安排和费用
预算等内容；向“春光九汇”提出填报与本次评估的评估对象相关的资产的《资
产清查评估明细表》和提供相关资料的要求；进而编制本次评估的现场调查、收
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第21页
集评估资料、评定估算、编制评估报告等评估程序的详细计划。
4、现场调查：在“春光九汇”和相关当事方配合下，评估人员根据本次评估
的具体情况，通过询问、核对、勘查、检查等方式，对评估对象进行必要的现场
调查。在核查账簿、验证资料并关注评估对象法律权属的前提下，核对《资产清
查评估明细表》的相关数据，核实委托方和“春光九汇”所提供资料的真实性；
对评估对象所涉及的资产进行必要的现场勘查，主要方法有抽查盘点、抽样函证、
重点勘查、实地观察、检查有关合同和协议、核对账面记录等。通过在现场勘查
过程中发现的问题，有针对性地强化相关方面的资料收集、分析工作。具体步骤
如下：
（1）对“春光九汇”的财务会计制度及资产管理制度进行了解；
（2）对“春光九汇”填报的评估对象所涉及的资产（负债）的《资产清查评
估明细表》进行初审，并与“春光九汇”有关财务记录数据进行核对；
（3）对评估对象所涉及的资产进行核实，在此基础上对实物资产的状况进行
勘察、记录；询问资产管理人员，了解“春光九汇”的资产经营、管理状况；
本评估项目对评估对象所涉及的资产实施清查核实的主要过程包括：
首先指导“春光九汇”清查资产与收集准备资料、选派相关专业技术人员分
成流动资产及负债、固定资产等小组，按资产评估的相关要求和表格清查资产、
填报评估表格与收集准备资料；
然后检查“春光九汇”填报的评估表格、核实相关数据与验证资料：在“春
光九汇”相关专业技术人员的配合下，对评估对象所涉及的资产进行必要的实地
数量清查与现状勘查，主要方法有抽查盘点、抽样函证、重点勘查、实地观察、
检查有关合同和协议、核对账面记录等。
本次评估的现场调查具体实施如下：
A、流动资产
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第22页 a、现金：在对现金进行实地盘点的基础上，查阅评估基准日至盘点日期间现
金收付的原始单据，倒挤出评估基准日实际库存额，并核对其是否与账面金额相
符。
b、银行存款：分账户审核 2012 年 9 月份的银行存款日记账与银行对账单存
款余额及其相关余额调节表，并对大额的银行对账单余额进行了函证。
c、应收款项：应收款项包括应收账款、预付账款和其他应收款，我们在实际
评估操作中，一是对其进行清查核实，确认其申报金额真实准确；二是对明细表
中所列客户业务内容、发生时间及金额，借助历史资料和现在调查了解的情况，
具体分析欠款原因、欠款时间、回收情况，以了解应收款项的质量；三是对申报
表中所列明细采用加和法计算出各种总金额，首先分别与资产负债表中的应收账
款、预付账款科目余额进行核对，再与总账、各明细账评估基准日金额逐笔核对，
验证申报表所列金额的正确性。
d、存货：存货包括原材料、产成品等。评估机构、评估人员进入现场后，进
行实地勘察、抽查存货、核对凭证、收集相关资料等，具体为：
（a）对其账面数量和金额与评估明细申报表进行清查核对，确认其申报数量
是否真实准确；
（b）根据“春光九汇”的存货盘点明细表对重点存货进行了复查，评估人员
会同“春光九汇”有关人员，深入存货现场，按“春光九汇”提供的存货评估明
细表，对重点类别存货，进行详细的核查，对普通存货，进行抽查核实，清查金
额占总金额的 60%以上，清查数量占全部存货的 40%以上，并将核查结果与存货评
估明细表、存货总账和明细账进行核对。在抽查盘点的同时，使用从表查到实物，
从实物查到表和账的方法，反复核对，弄清账实相符情况。在核查的同时，做了
下列工作：
一是鉴定存货，弄清被评估存货的范围，划清存货与其他资产的界限，以避
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第23页
免重评和漏评；
二是查核待评估存货的产权；
三是对注意观察是否有呆滞的存货，以了解存货资产的质量状态，以便确定
其是否有贬值损失；
最后，根据“春光九汇”提供的盘点表上所列出的盘盈、盘亏、毁损、报废
等信息，结合其他相关资料，进一步进行清查核实，验证其数量的正确性和质量
现状。
B、设备、车辆
a、拟订计划：根据委估机器设备的特点，拟定现场勘查计划；
b、仔细审阅“春光九汇”填报的机器设备评估明细表，并与设备台账、固定
资产账等财务记录进行核对；
c 帐证核对：评估人员会同“春光九汇”有关人员，依据委估车辆的行驶证和
相关权属资料，按“春光九汇”提供的车辆清查评估明细表，逐一进行详细的核
查，核实账、证相符的情况；
d、根据“春光九汇”填报的机器设备评估明细表，评估人员和“春光九汇”
资产清查人员一道对机器设备逐台进行清查和核实，了解设备的安装、维修、保
养情况、设备现实功能、性能、等级、工作环境、设备外观、技术改造情况等，
并进行详细记录，为确定设备成新率收集资料和依据；
e、将委估车辆的帐、证、实、表等资料进行综合核对，核实账、证、实、表
相符的情况。
C、房屋建筑物
a、拟订计划：根据委估房屋建筑物的特点，拟定现场勘查计划；
b、帐表核对：仔细审阅“春光九汇”填报的房屋建筑物清查评估明细表，并
与房屋建筑物总账、明细账的数量和账面金额进行核对；
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第24页
c、差异调整：对帐、表不相符事项进行调整直至相符；
d、帐证核对：评估人员会同“春光九汇”有关人员，依据委估房屋建筑物的
权属资料，按“春光九汇”提供的房屋建筑物清查评估明细表，逐一进行详细的
核查，核实账、证相符的情况；
e、现场勘查：根据“春光九汇”填报的房屋建筑物清查评估明细表，评估人
员与“春光九汇”配合清查的相关人员一道，对全部房屋建筑物逐一进行调查、
核实，对面积、结构、证载用途、实际用途和其他相关信息进行核查，对重要项
目实施详细调查，逐一编制《房屋建筑物现场勘查工作底稿》等；
f、将委房屋建筑物及其所占用土地的帐、证、实、表等资料进行综合核对，
核实账、证、实、表相符的情况。
g、土地使用权
在帐表、帐证核实的基础上，评估人员与“春光九汇”配合清查的相关人员
一道，对土地进行现场勘查、核实，对坐落位置、四至、权属、土地用途、使用
权类型、面积、终止时间和其他相关信息等进行核查，编制《土地现场勘查工作
底稿》等。
E、负债
首先，收集有关购销协议、计提依据等，了解有关负债的发生情况、具体内
容、发生原因等情况。其次，将申报明细金额与账簿记录逐笔核对并与会计报表
相关科目金额核对一致。
（4）汇总调查结果、调整清查差异
将评估对象所包含的各项资产（负债）的清查差异进行汇总，找出形成差异
的原因，对应予调整的清查差异进行相关调整。
5、收集评估资料
根据评估准则和相关规定，本公司接受委托后，评估人员除通过与“春光九
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第25页 汇”和相关当事方充分沟通并指导“春光九汇”填报评估对象所涉及的资产和相
关负债的《资产清查评估明细表》进而进行清查核实等方式获取评估资料之外，
还注意收集与“春光九汇”相关的法规政策资料（政府文件）、市场情况资料（市
场询价结果等）、行业状况资料（行业资讯等）、竞争状况资料（数据分析结果等）、
现行价格资料（客户查询结果）等资料和信息，并根据本次评估的具体情况确定
收集资料的深度和广度，尽可能全面、翔实地占有资料；根据评估业务需要和评
估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料；同时，采取必要的措施对
评估资料进行必要的查验，以确信评估资料来源的可靠性和评估资料内容的合理
性、相关性、时效性与完整性。
6、评定估算
（一）资产基础法评估结论测算
对各类资产及负债按照上述的评估方法对其分别进行评定估算，得出各类资
产的评估值。
汇总被评估单位于评估基准日总资产的评估值和总负债的评估值，按公式：
股东全部权益＝总资产评估值-总负债，推算被评估单位于评估基准日的股东全部
权益。
（二）收益法评估结论测算
按收益法评估模型测算。分段收益折现模型如下：
n
??????F?1 ??i ??t ??Fi 1 ??i ??t tt
t?1
式中：P——股权价值
F——未来第 t 个年度的现金流量 t
i——折现率
7、编制和提交资产评估报告
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第26页 资产评估机构和注册资产评估师在执行必要的评估程序、形成评估结论后，
按照有关资产评估报告的规范，编制评估报告书；并在不影响评估机构和评估师
独立形成评估结论前提下与“春光九汇”沟通初步结果，并根据“春光九汇”提
出的合理意见进行必要的修改，然后通过三级复核，最后由评估机构负责人签发
后向委托方提交正式评估报告。
九、评估假设
（一）一般假设：
1、交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估
资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这
样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场
条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方
的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿
的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
3、持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样
的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假
定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资
产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
4、企业持续经营的假设：它是将企业整体资产作为评估对象而做出的评估假
定。即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。
企业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维
持持续经营能力。对于企业的各类经营性资产而言，能够按目前的用途和使用的
方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用。
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第27页
（二）收益法评估假设：
1、国家现行的有关法律、法规及政策，国家宏观经济形势无重大变化；本次
交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；无其他不可预测和不可
抗力因素造成的重大不利影响。
2、假设企业持续经营。 3、假设公司的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职务。
4、假设公司完全遵守所有有关的法律和法规。
5、假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重
要方面基本一致。
6、假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与现时
方向保持一致。
7、有关利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化。
8、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结论
截至评估基准日 2012 年 9 月 30 日，“春光九汇”申报评估的总资产账面值
13,076.02 万元，调整后账面值 13,076.02 万元，总负债账面值 1,553.58 万元，
调整后账面值 1,553.58 万元，净资产账面值为 11,522.44 万元，调整后账面值
11,522.44 万元。
“春光九汇”净资产按资产基础法评估所得的市场价值的评估值为人民币
12,824.03 万元（大写：人民币壹亿贰仟捌佰贰拾肆万零叁佰元整），评估增值
13,01.58 万元，增值率 11.30%。
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湖南春光九汇现代中药有限公司股东权益价值项目资产评估报告书 资产的评估结果汇总表
第28页
单位：万元
具体评估结果详见资产评估汇总表及明细表。
（二）收益法评估结论
同时我们采用了收益法对企业价值进行了评估，截止于评估基准日 2012 年 9
月 30 日评估结果为 18,021.21 万元（大写：人民币壹亿捌仟零贰拾壹万贰仟壹佰
元整），评估增值 6,498.77 万元，增值率 56.40%。
（三）评估结论的确定
资产基础法情况下,纳入本次评估范围的全部资产不能全面反映企业经营资
产的匹配以及专利、商标、商誉等无形资产对企业价值的贡献，因此资产基础法
结论无法体现完整体现企业价值。与资产基础法相比，收益法的评估结果所反映
的资产范围及口径更适合于本次评估目的，最终选取收益法的评估结果作为最终
的评估结论。
截至评估基准日，湖南春光九汇现代中药有限公司股东全部权益的评估值为
人民币 18,021.21 万元（大写：人民币壹亿捌仟零贰拾壹万贰仟壹佰元整）。
（二）评估结论成立的条件
1、评估对象所涉及的资产在现行的法律、经济和技术条件许可的范围内处于
正常、合理、合法的运营、使用及维护状况。
2、本评估结论是在本报告载明的评估假设和限制条件下，为本报告列明的评
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第29页 估目的而提出的“春光九汇”的股东全部权益于评估基准日的市场价值的参考意
见。
3、本评估报告的评估结果是反映评估对象在本报告书载明的评估目的之下，
根据持续经营假设、公开市场假设和本报告书载明的“评估假设和限制条件”确
定的市场价值，没有考虑过去或将来可能承担的抵押、质押、担保等事宜的影响；
没有考虑特殊的交易方或交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；没
有考虑评估基准日后遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。没有考虑若
该等资产出售，所应承担的费用和税项等可能影响其价值净额的相关方面。
当前述评估目的、评估假设和限制条件以及评估中遵循的持续经营假设和公
开市场假设等发生变化时，本评估报告的评估结果即失效。
十一、特别事项的说明
以下事项可能对评估结论产生影响，敬请评估报告使用者予以重点关注。
1、本报告提出的评估结果是在委托方及产权持有者提供必要的企业经营管理
资料、财务资料等基础上形成的，我们对委托方和产权持有者提供的有关评估对
象法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，并有责任对查验的情况予以披露。
但本评估报告假定委托方提供的所有资料客观、真实、准确、合法。因资料不真
实而造成评估结果误差，本公司不承担任何责任。
2、本次评估是在独立、公正、客观、科学的原则下做出的，本公司参加评估
的人员与委托方无任何利害关系，评估人员在评估过程中，恪守职业规范。
3、本评估结论是在合理的假设前提条件下，按照公认的评估方法进行分析预
测得出的，不表示本公司对委托方申报资产的盈利水平进行实质性保证。
4、本评估报告所选取的评估方法和参数是基于本评估报告的签字评估师的专
业水准上选取的，基于这一专业水准，我们认为本报告选取的评估方法和参数是
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第30页
合理的，由此得出的结果也是客观的。
5、本报告的评估结果仅是提供给评估报告的合法使用者了解“春光九汇”股
东全部权益价值的一个参考价值，不等同于市场价值或价格。本报告的合法使用
者在进行交易时除考虑评估价值外，还应综合考虑与交易标的相关的多方面的因
素，因直接按评估价值交易而给交易相关方造成的损失，本公司和本报告签字评
估师不承担任何赔偿责任。
6、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原则确
定的评估对象的市场价值，未考虑已经办理的或正在办理的质押、担保等可能造
成的影响，未对资产评估增值做任何纳税准备，也未考虑可能存在的质押、担保、
或有负债、未决诉讼或任何其他可能存在的诉讼所可能产生的任何影响，以及特
殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估结果的影响，同时，本报告也未考虑
国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
7、按照《中华人民共和国增值税暂行条例》及实施细则规定，允许从企业应
纳增值税销项税额中抵扣进项税额的购进设备, 本次评估值按不含税市场价格行
情估算。
8、报告使用人在使用本评估报告时，应充分关注报告全文及有关说明，报告
使用人因使用报告不当造成的损失与本公司无关。
十二、评估报告的使用限制说明
1、本评估报告及其评估结论仅用于本评估报告载明的评估目的和用途以及送
交资产评估主管机关审查、备案，用于其它任何目的均无效。
2、本评估报告及其评估结论仅供委托方和本评估报告中明确的其他报告使用
者在本评估报告的有效期内合法使用；其他任何第三方不得使用或依赖本报告，
委托方对任何单位或个人不当使用本评估报告及其评估结论所造成的后果不承担
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第31页
任何责任。
3、本评估报告书的使用权归委托方所有；若未征得评估机构书面许可，任何
单位和个人不得复印、摘抄、引用本评估报告的全部或部分内容或将其披露于任
何媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
4、按现行规定，本评估报告及其评估结论的有效使用期限为一年，从评估基
准日起计算，即自 2012 年 9 月 30 日起至 2013 年 9 月 29 日止；评估目的在评估
基准日后的一年内实现时，能以评估结果作为底价或作价依据（还需结合评估基
准日的期后事项进行调整），超过一年，须重新进行评估；在评估基准日后的评
估报告有效期内，若资产质量与数量发生变化时，应根据原评估方法对其进行相
应调整，若资产价格标准发生变化或对评估结论产生明显影响时，委托方应及时
聘请评估机构重新评估。
十三、评估报告提出日期
本评估报告提出日期为 2012 年 11 月 23 日。
湖南湘融资产评估有限公司 法定代表人：苏明
中国 长沙 注册资产评估师：苏明
二○一二年十一月二十三日
湖南湘融资产评估有限公司 注册资产评估师：张鼎祖