一．合作双方基本情况

1. 廊坊明珠大厦概况:

明珠大厦是明珠集团的下属单位，明珠集团是廊坊市最大的国有商业企业，河北省百强企业之一，河北省政府发展“龙型经济”的十五个大型商业集团之一，全国200家大型商业企业之一。20xx年在河北省商界首家通过ISO9001质量体系认证和ISO14001环境体系认证。现有员工2600多人，总资产2.3亿元，总营业面积8万多平方米，经营10万多种商品，20xx年销售额突破6亿元。是集商业服务、文化娱乐、进出口业务等多元化经营为一体的综合性企业集团。集团所属明珠大厦、明珠超市、明珠文化艺术有限公司、明珠电器公司、明珠对外贸易公司、明珠装饰装修公司、明珠房地产开发公司、明珠化妆品公司、明珠霸州商业有限公司、明珠固安商业有限公司、明珠曙光超市、明珠新源超市、明珠广阳购物中心、明珠一中超市、明珠兴安超市等20多家企业。

曾荣获全国百城万店无假货活动示范单位、中国社会公认满意单位、全国优质服务企业、全国商业信誉企业、全国巾帼文明示范岗、全国信息化工作先进单位、中国质量信誉保证企业、中国诚信经营企业、中国质量服务信誉AAA级企业、省五一劳动奖状、省文明单位等130多项荣誉称号。

2. ××珠宝品牌简介：

（1）公司简介

深圳市××珠宝首饰有限公司，其前身于19xx年即从事珠宝行业，之后为致力打造品牌，经资产重组，于20xx年8月重新注册成立。在坚持“做实”和“造势”“两手抓，两手都要硬”和以“成就加盟伙伴为工作重心” 的原则指导下，公司已经成为中国宝玉石协会常务理事单位、中华全国工商业联合会金银珠宝业商会常务理事单位、深圳市黄金珠宝首饰行业协会团体会员单位和上海钻石交易所会员，并于20xx年通过ISO9001—2000国际质量体系认证，获颁“中国驰名珠宝品牌”和“中国质量承诺 诚信经营企业（品牌）”等荣誉称号。

（2）加盟网点

××珠宝将以打造中国顶尖珠宝品牌为愿景，以“山水流转，我心永系”为品牌主张，矢志建立以特许加盟为方式、以求是管理为特点、以共同成长为宗旨的珠宝经营文化。 目前在全国23个省区的70多座城市拥有百家加盟店，已经发展成为具有自身文化特色的、以“××珠宝”品牌打造为中心的、集产品研发与制造、钻石批发、加盟经营为一体的综合型珠宝品牌企业。特别是在20xx年5月聘请了著名影星蒋雯丽为品牌形象代言人后，大大提升了公司品牌的整体形象和知名度，得到了广大消费者的认可和业界同行的青睐。

（3）品牌代言人蒋雯丽：

20xx年5月在深圳市××珠宝首饰有限公司形象代言人新闻发布会上，著名影星蒋雯丽与公司签约，正式成为××珠宝这一国内知名珠宝品牌的形象代言人。

毕业于北京电影学院的蒋雯丽，由于在《女帅男兵》、《刮痧》、《牵手》和《黑冰》及其它影视作品上的出色表现，业已成为广受观众喜爱的著名影星；更由于强烈的社(续致信网上一页内容)会责任感和积极的人生态度，不但有良好的社会口碑，而且还担任联合国爱滋病规划署妇女儿童委员会委员、中国爱滋病预防形象大使、关爱女孩形象大使，被誉为现代中国优秀知识女性的代表。

以卓越的企业文化著称于珠宝业内外的××珠宝，随着品牌规划的稳步推进，适时地聘请蒋雯丽为形象代言人，实属慧眼之举，其以"山水流转 我心永系"为主张的品牌形象一定能与蒋雯丽的特质相得益彰。

（4）企业文化：

公司团队建设方向：

----充分发展生产力，努力为团队创造更无缝的沟通渠道、提供更广阔的成长空间和

发展平台；

----锲而不舍，以滴水穿石的精神，将公司文化渗透到团队每个人的血液中； ----通过公司愿景目标的实现而共享成功喜悦。

面对广阔而深远的中国市场，我们将依靠日趋成熟的团队，同时借助社会的友好力量，循序渐进地去实践××中国思路：

品牌愿景:在20xx年成为中国顶尖珠宝品牌

----20xx年至20xx年。成为中国知名珠宝品牌。其间的三年，××将不考虑利润，而以发展并成就加盟伙伴为工作重点，在业界及中国珠宝市场获取口碑；

----20xx年至20xx年。20xx年在实现300家加盟店/柜的基础上，全面加强品牌管理，在全国范围内广泛传播品牌文化，占据钻饰市场占有率的领导地位。

营销方针:做实和造势相结合

----咬住管理不放松，持续提升管理品质；

----20xx年至20xx年，在业界与终端造势的比例，将从9∶1转为1∶9。

我们致力于把“××珠宝”打造成为消费者心中自己的品牌，致力于让每位顾客都确信：“××珠宝”品牌背后的公司，是一个实质的、优秀的组织，这个组织只可能生产优秀的产品和提供优秀的服务。

二．双方合作目的

××珠宝与廊坊明珠大厦真诚合作,携手做大,共享成功喜悦。

三．中国钻石消费市场的发展及现状

国内钻石首饰市场的规模：

中国大陆钻石首饰的市场规模与钻石零售业的发展基本保持同步增长。九十年代初期是钻石首饰零售市场增长最快的时期

*19xx年中国大陆的钻石首饰市场规模约为14亿元人民币，全年销售约30万件钻石首饰；

*19xx年钻石首饰的市场规模增长为20亿元人民币，相当于销售了43万件钻石首饰；

*19xx年全国钻石首饰市场规模达28亿元人民币，钻石首饰总件数约62万件； *19xx年钻石首饰零售额为36亿元人民币，钻石首饰总件数突破70万件；

*19xx年钻石首饰零售规模为46亿人民币，总件数近80万件。

*进入九十年代中后期，中国市场占世界市场的份额已从原来的0.5%增长到1.8%。*19xx年钻石首饰零售额为50亿元人民币；

*19xx年钻石首饰零售额为55亿元人民币；

*19xx年钻石首饰零售额约59亿元人民币；

*20xx年约61亿元人民币，销售钻石首饰总件数突破100万件。

四．中国钻石产业的前景展望及相关政策

所有业内人士都认为：中国钻石市场的增长点应该在世界钻石交易链的下游——钻石加工和品牌打造，因为它们有并不逊色于上游市场的利润升值空间。很明显，中国的优势在于拥有密集的劳动力，这点对境外的钻石商构成了足够的吸引力。中国因此有可能成为亚太地区最具竞争力的钻石加工中心，从而实现中国钻石市场卖方和买方供需两旺的局面。在钻石界分析人士看来，未来几年内，中国的钻石消费也将以两位数增长。

中国是钻石的低成本加工中心，但其本身缺少钻石矿藏。为满足国内对进口钻石日益庞大的需求，中国20xx年成立了上海钻石交易所。20xx年前5个月，上海钻石交易所的交易同比增幅达到38%，总金额超过6亿美元。显然，中国钻石市场拥有极大的发展潜力。 财政部、国家税务总局20xx年联合发布通知，规定自20xx年1月1日起执行新的

钻石税收政策，凡在上海钻石交易所海关报关进口的各类钻石，免征进口关税。

调整后的钻石进出口管理新政策主要有：中国今后一般贸易项下所有钻石进出口，均集中到上海钻石交易所海关报关，并须向上海钻石交易联合管理办公室办理进出口总量登记手续。另外，注册在浦东的上海钻石交易所会员，注册资金在300万元人民币以上，都可申请钻石进出口经营权。

据了解，在上海钻石交易所海关一个口子办理进口报关手续的钻石涉及9个税则号。概括起来，调整后的钻石毛坯进口税率由33.9%下调至17%，其中关税由3%变为0；未镶嵌成品钻和钻石饰品进口税率由41.7%下调至17%，其中关税由9%变为0。两者进口环节、生产环节消费税后移至零售环节，税率由10%下调至5%。两者原有17%的增值税保持不变。钻石加工环节的出口退税率由13%改为足额退税。据测算，政策调整后，钻石毛坯和成品钻在进口环节上的实际税负分别比原来下降了50%和60%。

巨大的市场和良好的经济环境为众多的外国公司进入中国提供了机遇，而按照我国加入WTO的承诺，20xx年之后，我国钻石零售市场将彻底开放，这也将为国内的钻石消费带来新的契机。

五．××珠宝的广告宣传

从20xx年至20xx年，深圳××珠宝有限公司在广告宣传上投入巨额广告费用，广告主要发布在：

电视媒介：中央电视台、湖南卫星电视 、加盟店/柜当地电视台等

印刷媒介：业内报刊有《中国黄金报》、《珠宝首饰报》、《时尚珠宝》等，业外杂志有《读者》、《瑞丽》、《女报》等，

网络媒体：新浪、网易、搜狐等

其他媒介：各加盟地区大量的户外灯箱广告、车体广告等。

在公司战略思想的有效指导下，通过最具影响力和号召力媒体的立体推广，××珠宝品牌形象深入人心，品牌竞争力直线上升。

六、加盟××珠宝的十项保障

1. 品牌实力强大

——蒋雯丽担任形象大使，央视、读者广告企业

2. 品牌战略明确

——打造中国顶尖的珠宝品牌

3. 市场调研充分

——实地调研与区域市场分析结合进行

4. 专业形象设计

——统一店店面VI设计、终端广告宣传设计

5. 营销工具多样

——广告、大型活动、各类促销、服务跟踪完善

6. 广告覆盖全国

——中央台、省级卫视、地方台全方位立体广告支持

7. 促销活动全面

——节日促销、开业促销、新品促销面面俱到

8. 培训细致实用

——从加盟伙伴到各地导购员全面展开培训及交流

9. 款式研发力强

——数万件款式可供选择，新款源源不断

10. 换货简单方便

——为加盟伙伴全面降低经营风险

七、××珠宝的加盟服务 1. 以“成就加盟伙伴”为工作重心 ――全体××人共同为您服务。 2. 输出具体、实战的营销理念

――品牌规划部、市场拓展部为您服务。

3. 提供全面、细致、实用的主题培训

――培训发展部为您服务。

4. 提供统一、美观的形象设计（VI）

――品牌规划部为您服务。

5. 定期专业、周到的市场调研指导

――市场拓展部、信息资源部为您服务。

6. 不断提供适销、时尚的首饰精品

――产品研发部为您服务。

八、合作共赢分析

依托廊坊明珠大厦在当地的品牌优势及××珠宝完善的加盟、市场、促销、广告、渠道等各方面全面支持，××珠宝与廊坊明珠大厦合作成功将在廊坊珠宝消费市场联合打造一个强势珠宝品牌。

我们相信通过××珠宝全方位的广告宣传进一步提升提高廊坊明珠大厦的卖场人气和××珠宝品牌在当地知名度，促使销售额的增长；同时，××珠宝依托廊坊明珠大厦在当地的强大的消费群体和品牌知名度及忠诚度，××珠宝品牌一定能迅速的打入当地珠宝市场和抢占市场份额，塑造××珠宝的品牌形象；而且，通过××珠宝进驻明珠大厦又可以相得益彰地扩大廊坊明珠大厦的消费者群特别是高收入的高段消费者群，最终达到双方共赢的目的。

第二篇：珠宝市场项目可行性分析报告

项目可行性分析报告

一、项目规划设计：

1、项目鸟瞰图

2、项目规划图

3、项目主要经济指标

占地面积4万平方米,建筑面积15万平方米,总投资28亿元,于20xx年12月份竣工。广场由13个四层的街市区，二层地下商业广场，两幢分别为15层和18层的商务酒店式公寓构成一个连体式、立体式商业街。内部设计有2500余间商铺和250余套商务酒店式公寓，屋顶及地下室分别有停车场，纵向以100多部自动扶梯和垂直电梯相连，横向以天桥连廊相接，通道畅通便捷。各街市区一至三层，层高5.4米，第四层层高5.8米，可根据需要自行设计，将单层隔为双层，以有效增加空间。

一层商铺600个，平均面积20㎡；二层商铺800个，平均面积20㎡；三层商铺700个，平均面积20㎡；四层商铺400个，平均面积40㎡。

二、项目分析

1、可行性分析

关键词，珠宝、黄金、皮草、高档商品。

高档商品在国际贸易是一项大宗商品，其年营业额约2000亿美元、国际高档商品市场整体表现相当平稳，各有升级。“中国的消费者日益成为全球性的高档商品消费者，”贝恩公司全球合伙人，大中华区消费品、零售及高档商品业务主席说道。就地域而言，大中华区现已取代日本称为第二大高档商品市场，仅次于美国。

20xx年我国珠宝首饰黄金首饰企业工业总产值有200亿美元，而到20xx年我国珠宝首饰的销售额便达到了2000亿美元。5年时间有了10倍的增幅。今天，随着社会的发展进步，珠宝玉石首饰已经从过去的达官显贵才能拥有的稀有奢侈物转变为人民群众追求美好生活、表达宝贵情感的重要消费品。

中国处在通胀高企阶段，部分具有投资属性的高档商品从众收益。具有保值增值功能的金银珠宝类商品越来越受到消费者的青睐。抵御通货膨胀的实际需求促进了高档商品的销售。同时国家对房地产投资市场的不断高压政策，使房产逐渐失去了保值功能，部分流动资金从房地产市场流出，流向了高档商品的投资市场里去。

国内专业的，规模化的高档商品市场还是刚刚起步阶段，市场发展潜力巨大，中国出现高档商品集中采购市场势在必行。

2、必要性分析

A、可辐射性区：紧靠国际商贸城，外商云集，可以辐射国内大部分省份，全球200多个国家。

B、经济发展的需求：人均GDP达6400美元，财政收入45亿元，人均居民储蓄存款5.3万元，城镇居民可支配收入2.9万元，每百户家庭拥有小汽车35辆。城市竞争力浙江省县级城市第1位。从业人员21余万。日客流量20多万人次。

C、市场升级改造的需求：义乌小商品城自19xx年成立，20xx年上市，直到如今已经持续发展20年。小商品批发市场遍布整个义乌。主要经营电子、箱包、雨具、玩具、饰品、喜庆用品等。经营的基本都是档次低，价格低，工艺简单的商品。这类商品在义乌市场已经饱和。同时价格高，档次高，质量高的商品在义乌还是一个空白。随着经济的不断发展，人们生活水平的提高，人们对生活品质的要求逐渐提高，这给义乌市场提出了升级改造的要求。市场向规范化，高质化，高档化发展是一个必然趋势。

D、当地消费需求：义乌人均GDP达6400美元，财政收入45亿元，人均居民储蓄存款5.3万元，城镇居民可支配收入2.9万元，每百户家庭拥有小汽车35辆。人们对高档商品的需求越来越大。人们已经不仅仅满足于吃饱穿暖，对生活品质的要求越来越高。这给义乌发展高档商品市场提供了一个契机。

三、优劣势分析

1、优势：

A、义乌作为国际商品采购中心。商贾云集，日客流量20多万人次。来自世界各地的10万余家生产企业包括6000余个知名品牌在这里常年展示。外贸出口占总成交额的60%强，商品辐射215多个国家和地区，国外长驻采购商达13000余人。

B、义乌批发市场以小商品为主，全国大型的专业的高档商品市场也是刚刚起步。金福源高档商品市场是对义乌批发市场的一个补充，可以和义乌现有市场起到相互促进，相互帮助的作用。

C、义乌20年的市场发展历史，物流通关配套设备齐全。义乌商品60%销往国外。在义乌建立高档商品市场，可以第一时间将商品推销到国外。减少中间环节，压缩营销成本。

D、大规模的高档商品市场。有利于中外客商的集中采购，减少寻找不同种类商品的时间。

E、义乌的高档商品专业市场刚刚起步，高档商品专业市场的形成是对义乌现有小商品批发市场格局的一个重要补充。向高档次方向延伸是义乌批发市场持续健

康发展的一个重要方向。

F、中国GDP的持续高速增长和国内通货膨胀的压力都促进了高档品市场的产生和发展。特别是江浙沪人均GDP、人均储蓄名列前茅，消费水平和财富积累水平明确强于其他城市，使其高档商品的开发投资潜力比较大。

2、劣势

A、江苏省有中国·春之韵国际珠宝城项目在兴建，占地608亩，建筑面积56.73万平方米，投资10亿美元。计划引进国内外知名珠宝生产企业200多家，珠宝经营及相关领域数千商家。是义乌金福源高档商品市场的有力竞争对手。

B、潜在对手，杭州宁波等周边城市也有发展高档商品市场项目的意向。

C、义乌还没有高档商品市场开发的案例，是对义乌开发新商圈，发展新市场的一个挑战和机遇。

四、项目定位

1、市场定位

高档商品的集中采购平台，是义乌市场生态链的重要补充，地理位置处于义乌国际商贸城边，和义乌国际商贸城差异化经营，合理有效的利用资源，互相吸引客源，提高人气。完善和发展义乌国际商贸城新商圈的商品目录，和国际商贸城一起打造中国规模最大，人气最旺，商品种类最齐全，服务最全面的专业化市场，形成新的国际商贸城—金福源新商圈。

2、商业定位

立足义乌、面向全国、走向国际。

按照“资源集约化、经营规模化、运作产业化、衔接链式化”的国际经营理念，将高档商品的原料集散交易—加工—运营—展示—拍卖和交易—出口等各个产业环节进行有机整合并全面开放。吸引世界各地的高档品商贾在义乌投资设厂、加工、生产、展示、销售、拍卖、国际贸易等，充分挖掘高档商品产业内涵，并于义乌市场文化有机融合，将金福源高档商品市场打造成一个国际一流的高档商品产业平台，形成产、供、销一条龙的中国高档商品专业大市场。

3、经营业态定位

4、辐射范围

全国各省市，全球200多个国家 5、广告定位

专业化，规模化，商品丰富，背靠义乌商贸城，外商云集，政府扶持 6、租赁价格及方式定位 （1）、销售及租赁方式定位 A、销售方式 只租不售 B、租赁方式

交一定保证金，3年一签，第一次合同前两年免租金 C、物业费付款方式 电汇 D、经营保证金 2万

（2）、租赁价格定位 A、楼层价位

一层，1500/米/年；二层1300万/米/年；三层1100万/米/年；四层800/米/商铺/年。

B、商铺租赁价格案例分析 C、租赁回拢资金预算表

D、销售方式

交一定保证金，保证金分两年付清。3年一签合同，第一次合同免前两年租金，最后一年租金可以延迟到第三年再交。从第二次合同开始，恢复正常，租金可以一年一年付但必须先付。

E、目标收入

全部商铺租出，目标收入2000万元押金。

F、力争收入

90%商铺租出，目标收入1800万元押金。

五、炒作热点

高档次，特色化，品牌化，背靠义乌商贸城，外商云集，政府扶持

六、市场招商

1、招商范围

A、本地招商范围

义乌本地及周边县市生产厂商和一级经销商。

B、外地招商范围

外省市商品生产厂商和经销商，国际生产厂商和经销商

2、招商原则

1，坚持平等互利的原则，要求招商双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证招商成功的重要前提。

2，坚持信用原则，招商双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是双方的基本的职业道德。在招商过程中，应注意不轻易许诺，但一旦许诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。

3，坚持相容的原则，招商双方在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判的目的。

3、开业及招商成效的时间节点安排

A、第一个月 预计租赁 10%；

B、第二个月 预计租赁 30%；

C、第三个月 预计租赁 50%；

D、第四个月 预计租赁 80%；

E、第五个月 市场开业！

4、优惠政策

A、政府政策（建议）

1，企业所得税免三减五

2，区级收取的基础设施配套费、规划管理费、墙改基金、人防费、消防费等均按30%征收

3，免征一年区级综合基金

4，所以外商可享受的行政事业减免规费

5，世界知名企业投资举办的项目，实现一事议，制定个案性政策

6，市场周围设立公交站点

B、公司政策（建议）

1，前2年租金全免

2，物业费等各种费用按70%收取

3，保证金可以分两年付清，第一年40%，第二年60%

5、招商奖励

按照公司审批的招商条件，招商面积出租率达到100%总奖励金额为70000元，出租率90%奖励金额为60000元，出租率80%总奖励金额为50000元。按照公司的奖金分配制度，奖励给招商团队。

七、费用预算

招商总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、媒体购买、管理费用等项，总费用预计在300万－360万之间，其中广告费用是最大的一项支出，而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。如招商非常顺利，则广告投入将会进行灵活调整削减。

项目 费用预算（万元）备注

广告制作 30 印务、创意、胶片、沙盘、3D、展具、户外、流动。

媒体购买 240 电视、电台、平面、户外、流动

办公用品 15 车辆、演示用具、移动办公

人员管理 40 薪水、提成奖励、培训

差旅 2 交通、住宿、招待

外埠费用 20 场地、日常费用

电话费用 3 电话、传真、网络

DM费用 0.5 邮寄、夹报、散发

公关活动 10 发布会、联谊、

合计 360.5

分析：其中广告制作费用约占8.3％；媒体购买约占66.6％；行政与管理费用约占25.1％，应占比例符合正常市场运作中的比例分配。

八、注释

以上为本项目调研报告及建议书，具体数据仅作为操作依据！

浙江义乌创联市场投资管理有限公司

项目组

年 月 日