城市综合体定位策略解析培训
---以下内容来源于【智地网】余源鹏房地产大讲堂
----------商业地产培训：商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个------------
【课程背景】
随着国家对房价过高、上涨过快的一二线城市进行住房限购政策以来，原来做住宅开发的不少房地产开发商纷纷转向开发商业地产，各地政府也适时成功推出了很多商业用地。全国商业地产项目立项开工增加，开发呈现出火热的态势。
但是商业地产人才的培养和队伍的壮大需要一段较长时期的工作过程。由此造成了目前商业地产人才的缺乏，特别是商业地产项目策划定位、商业规划、招商策划和建筑规划设计等人才的缺乏。相关专业人才需要进一步完善自身的知识体系，掌握更有效的规律武器，了解更先进的项目操作方法和要诀，以迅速投入到商业地产的开发运营流程中。
由于商业地产开发比住宅地产开发的资金量大、回款方式更加多样化、回报周期更长、风险更大、盈利更难、专业技术要求更高，商业地产的前期市场定位和规划设计需要更加市场化、精细化。
当商业地产一哄而上的时候，如何把握好购物中心、城市综合体、商业街、社区商业等各种类型商业地产开发的要诀，把项目的地址选好、规模确定好，把商业项目定位好，把业态业种组合好，把人员动线设计好，把主力商家招商好，把规划设计做好，最终使项目符合市场需求和商业地产规划设计规律，成功规避风险并顺利运营，以获取高额利润，是本次课程将要为学员解决的重点问题！
【课程内容】
一、商业地产的开发要诀总论
★什么是商业地产最正确的概念，商业地产有什么具体开发类型？
★住宅开发商如何成功进军商业地产？
★如何确定商业地产开发项目的规模体量，有什么具体量化标准？
▲如何判断选择商业地产的地址？
★如何正确认识商业地产的本质以把握正确的商业地产开发方向？
▲了解商业地产开发经营的五个利益相关者及商业地产经营管理具体的权益关系。
▲认识商业地产的租售模式及其特点以正确制订企业的发展战略。
▲了解商业地产发展的阶段以及我国和西方发达国家的商业地产的发展现状。
★商业地产开发商需要倚仗什么样的专业机构，如何选择？
▲商业地产开发融资的基本步骤是怎样的？
★什么是商业规划，为什么说商业规划决定商业地产的成败？
▲商业规划与建筑规划设计是什么关系，为什么商业规划要在建筑规划设计之前？
二、商业地产项目的市场调研要诀
★商业地产项目市场调研有什么先进的经验可供借鉴？
★了解商业地产项目市场调研的基本步骤、主要内容并掌握商业地产市场调研的四大决胜方法。
▲结合案例讲解如何对城市商业环境进行有效的调查分析，有什么分析内容和分析思路？
★什么是商圈，商圈该如何划分？商圈分析要考虑什么主要因素？
▲结合案例讲解如何对商业地产所在区域商圈进行调查分析，有什么调查内容和统计分析思路？
▲结合案例讲解如何对商业地产项目所在区域经营商家进行调查分析？
★商业地产项目所在区域消费者调研的重点是什么，消费者调研有什么方法和捷径可供使用？
★如何设计消费者的问卷，并根据问卷调查结果作统计分析并发现消费者的需求？
▲商业地产项目竞争商业项目调查的内容和重点是什么，又该有什么样的分析思路？
三、商业地产项目的全方位定位要诀
★结合实际商业项目讲解商业地产项目定位最重要的12个原则
▲明晰商业地产项目定位的内容和重要性
★结合实际商业项目独一讲解商业地产项目的功能定位、主题定位、形象 定位、档次定位、目标客户群定位、商圈定位的概念、内容、方法和要诀。
★什么是商业地产项目的经营模式定位？有什么考虑要点？有哪些常见和新型的商业经营模式？
▲商业地产项目每层价格定位有什么量化规律？
四、商业地产业态业种的类型特点、选择定位与分布组合规划要诀
★明确掌握商业业态、业种、品类的概念、区别和类型。
▲百货店、超市、专卖店、专业店、便利店等五种典型商业业态在商品结构、商圈选择、目标顾客上各有什么区别和特点？
★详细讲解百货店、超市、专卖店、专业店、餐饮店、折扣店、亭式摊位、仓储商店和自动售货机等业态的概念、特点与要求 。
▲掌握商业地产业态定位的概念，明确业态定位的9个注意要点。
★位处不同区域的商业项目在进行业态选择时有什么实用的要诀？
▲商业项目都有哪些主体业种与辅助业种可供项目定位招商挑选？
▲商业项目主体业种都有哪些常见的零售商品种类和专业店可供项目定位招商挑选？
▲餐饮、娱乐服务类和辅助商业服务类业种都有哪些常见的专业店可供项目定位招商挑选？
★业态规划的概念？什么是业种业态组合分布规划？
★讲解商业地产规划定位最核心的内容——业态规划的39个注意要点和要诀。
★商业地产项目如何正确进行楼层的业态规划？有什么可供拿来即用的要诀？
▲举例讲解购物中心业态规划定位的流程、方法、思路和规律。
五、商业地产主力店定位招商与20类主力商家的选址及其建筑规划要求
▲为何主力店定位对商业地产项目的开发运营很重要？讲述则忽视主力店的失败案例。
★如何进行主力店业态规划，讲述主力店业态规划13个要诀，认识主力店的6类主要类型。
▲为什么说主力店对商业项目的整体效益是把双刃剑？
▲主力店及次主力店的招商需要通过多少个步骤？
▲主力店对商业项目的建筑设施设备可能提出的哪15个要求？
★讲述铜锣湾等四种百货店的选址和建筑规划的要求。
★讲述沃尔玛等五种超市的选址和建筑规划的要求。
★讲述3C家电、影院、KTV、图书音像城、品牌便利店、康体健身馆、经济酒店的选址和建筑规划的要求。
★讲述百安居建材卖场的选址和建筑规划的要求。
★讲述迪卡侬体育用品专业卖场的选址和建筑规划的要求。
★讲述多种大型餐饮店、中小型餐饮店、普通餐厅、连锁快餐店的选址和建筑规划的要求。
★讲述肯德基等西式快餐店的选址和建筑规划的要求。
★讲述西点、面包房、咖啡馆、茶坊、面馆的选址和建筑规划的要求。
★讲述临街品牌专卖店的选址和建筑规划的要求。
六、商业地产人员流动线设计暨交通规划要诀
★什么是人员动线？良好人员动线设计有什么重要作用？
★如何利用主力店规划引导客流？
★如何利用餐饮娱乐业态引导客流？
★如何利用出入口引导客流？
★如何利用中庭引导客流？
★主通道和次通道的宽度设计有什么要诀？
★有什么通道的形式？通道的形式设计有什么要诀？
★水平动线设计还有什么其他要诀？
★垂直人员动线设计包括什么内容？有什么要求？
★讲述扶梯设计的18个实用要诀。
★讲述电梯设计的10个实用要诀。
★商业地产项目外部交通规划有什么要诀？
★如何确定停车场的规模？
★停车场出入口设置有什么要诀？如何合理规划停车体系？
★讲述人员动线设计的其他16个要诀。
七、商业地产建筑规划设计与配套设施设备和装修装饰设计要诀
▲介绍商业地产设计的五种主要设计内容。
▲讲述商业地产规划设计方案在政府审批时的注意点。
★讲述商业地产规划设计应把握的7大方向和14个最具实用价值的商业地产规划设计经验心得。
★商业地产规划设计有什么走向成功的规律？
★商业地产规划设计有什么应注意的细节？
★商业地产项目外立面设计有什么成功秘诀？讲述商业地产外立面设计的21个要诀。
★商业地产项目室外广场设计有什么成功秘诀？讲述商业地产室外广场的24个要诀。
★详细讲述商业地产项目入口及大厅设计、中庭设计的规律与要诀。
▲什么是共享空间，共享空间设计有什么要诀？
★如何有效进行商场平面布局设计？讲述平面布局设计的12个要诀。
★如何有效进行商场的商铺分割？商铺划分有什么原则，其划分步骤和顺序如何？
★如何确定的商铺实用率？
★商铺面积分割有什么要诀？
★如何确定商铺进深与开间比？
★讲述商场广告位设计应该遵循的14个要诀。
★如何进行商场的导向系统设计？
★如何进行商场灯光照明设计？讲述商场灯光照明设计的17个要诀。
★商场整体环境景观设计有什么要诀？
★讲述商业步行空间环境景观设计的8个要诀。
▲讲述商场14种配套设施的设置要诀。
▲讲述中央空调系统、卫生间节能系统、商场智能化系统、供电计量设备的配置要诀。
▲讲述商店装修设计的14个要诀。
★详细全面地讲解分析《万达广场商业综合体的设计建造标准与预算》 ，分高标准、正常标准和低成本三种建造档次标准，分别对该综合体的建筑和结构、内部装修、环境景观、给排水及燃气、暖通、强电、弱电等工程提供模版式的设计建造标准与预算价格，非常有参考价值。
八、商业街、社区商业和专业市场的开发与设计要诀
★由一家开发商主导开发建设的商业街有什么重要的开发要诀？
★从商业地产开发和经营的盈利角度出发，讲述商业街在建筑设计、景观设计、装饰设计、配套设计和景观设计等方面的50个实用经验要诀。
★社区商业开发有什么具体形式？社区商业的租售模式该如何选择？
★社区商业的规模该如何确定？
★如何正确选择社区商业的业种和业态？
★从商业地产开发和经营的盈利角度出发，讲述社区商业的建筑设计要诀。
▲以金地上海某社区的商业配套规划设计建议报告为例，讲述社区商业的正确策划思路和方法。
★简单讲述专业市场的开发和规划要诀。
九、购物中心的开发与设计要诀
★什么是真正的购物中心？购物中心有什么功能、类型、发展趋势？
★购物中心能满足人们的什么需求？购物中心建筑的特点，购物中心业态组合有什么要点？
★购物中心的正确开发理念。
▲不同开发主体开发的购物中心有什么区别？
▲讲述购物中心的开发的4个阶段。
▲从商业地产开发和经营的盈利角度出发，讲述购物中心设计的20个要诀。
▲以山东某十万平方米的购物中心为例，从经营商家的要求和业种业态的特点出发进行购物中心的业态规划，并考虑物业产权、收益方式、目标客层等方面进行分析定位。
十、城市综合体的开发与设计要诀
▲讲述城市综合体的概念，分析万达广场城市综合体的特点。
▲城市综合体有什么选址标准？
▲城市综合体有什么重要特征？
★从投资商投资回报和风险控制的角度出发，讲述商场、办公楼、公寓、酒店四大功能物业如何正确组合？其正确的开发顺序如何？每类功能物业在城市综合体中的地位和规模控制如何？如何正确分区？
★三四线中小城市开发综合体有什么要诀？
▲城市综合体规划设计有什么要诀？
★以上海合生广场城市综合体项目的设计任务书为例，讲述写字楼、酒店和商业三大功能物业组合的城市综合体在考虑经济性和物业高实用率时，如何对项目的总体规划、建筑设计、结构与机电系统设计和设计成果等方面提出具体实用的要求，是城市综合体开发策划设计不可多得的经典教案。
本课程会讲到的商业地产项目有：上海新天地、万达宁波购物中心、沃尔玛、广州天河城、广州岗顶天河广场、北京王府井、北京国贸商城、广州维多利亚广场、天津劝业场、北京马奈草地、广东东莞购物中心、深圳老东门步行商业街、上海吴江路、上海南京路、深圳华强北、成都西蜀廊桥、广州正佳广场、深圳东门茂业百货、上海港汇、上海中信泰富、恒隆广场、广州城市商业布局、香港又一城、上海正大广场、香港郎豪坊购物中心、深圳万象城、广州中华广场、华南Mall、香港太古广场、日本商业、北京新光天地、武汉群光广场、东莞虎门富民服装大楼、上海百联世茂广场、北京太平洋百货、北京西单中友百货。
【课程对象】
■商业地产投资商和开发商的董事长、董事、总经理、总监，及各部门、各项目经理，涉及商业地产项目开发的开发企业的开发、投资、财务、研发、设计、工程、材料、营销、招商、销售、策划、市场等部门的经理、主管和从业人士。
■涉及商业地产定位、策划、销售、招商和商业规划的商业地产投资商、商业地产运营商、商业地产经营管理企业、商业地产咨询顾问公司、商业地产策划代理公司的相关领导及从业人士。
■涉及商业地产项目规划设计、建筑设计、景观设计、装饰设计的设计单位的设计师和领导，以及商业地产项目的的材料供应商和设备供应商的相关人士。
■全国广大百货公司、超市、大卖场、家具专卖场、数码专卖场、家电专卖场、品牌专卖店、便利店、连锁餐饮店、影院、电玩城等等商业地产的主力商家的选址和经营管理人士。
■其他涉及购物中心、城市综合体、商业街、社区商业、专业市场、综合商场、主题商城的开发和运营的材料设备供应商和管理服务人员。
■政府规划部门、商业研究机构以及广大商铺购买投资人士。
【前期学员反馈】
新疆万辉房地产开发有限公司总经理林辉 158**245269
我是余源鹏老师多年的读者。余老师的书籍内容丰富、全面，执行性强，给予我不少启发。因为我们在市区的城市综合体项目下个月就要开工，所以这次我们远道从乌鲁木齐过来飞了4个小时到广州参加余老师的商业地产研修班，带着项目的图纸给余老师帮助给些建议。本来第一天有很多的问题想问余老师，但是余老师建议我们听完第二天的课程再问。结果，许多问题在听课过程中就自然解决了。原来把握不准的东西，根据余老师讲的规律和要诀，一下就清楚了。到最后咨询会上问了余老师几个问题，余老师很肯定地给予了回答，明确了我们对项目的定位设计和招商方向，实在不虚此行。我还准备让公司的其他关键岗位的人陆续前来听课，因为我们企业准备全力进军商业地产，人才的培训迫在眉睫。
江苏旺业行房地产代理公司商业地产代理商安明 186**868978
我的企业在全国几个省有代理住宅销售的，也有代理商业项目招商的，一直都拿余源鹏老师的书当教材给员工培训。近年来代理的项目多了，管理就跟不上，企业高层管理人员的理论水平也需要提高和稳定，加上最近有的商业项目招商方面遇到一些难题，所以就带上几个负责人一起过广州来参加余老师的课程班。听完课程后，深感余老师在房地产方面的深厚系统的理论功底，对我的项目的分析也是高屋建瓴般说到点上。余老师在2分钟之内就能指出项目存在的问题，并提出改进方向，这点令我十分惊讶。和我过来几位高层纷纷反映听余老师课程收获非常多。
湖北明盛地产集团有限公司城市综合体总工程师 黄志扬 181**596234
在湖北一家有着8个城市综合体在开发的房地产开发企业任总工程师，负责项目的设计和工程管理。因为之前购买过余老师主编的《房地产开发企业工程管理实务》和《房地产开发企业合同管理与常用合同范本大全》登录了智地网了解到开班信息。感觉做高铁过来也很快，就报名参加了。听完课程后发现，我们企业在开发综合体项目时缺乏前期的定位和商业规划设计，造成项目出现不少问题，如果公司老板也能过来听听课，或许我也能省下不少心，我们项目的成功几率也能大许多倍。在听课间隙，我还购买了智地网的【20##年房地产营销策划资料与管理制度资料大全】和【中国房地产培训视频大全】两份资料，因为就连我朋友所在的那个知名企业，我朋友都无法获取的资料，智地网这里却收集得很全面，其中一个某某开发公司工程管理制度有300多页，而且是最新版本的，一份资料已经价值上万了，我感觉买的还是很值的。
山东济南大德房地产开发有限公司招商总监王志强 131**700599
我本人在开发商和代理商那先后工作过九年，一直都负责商业项目的招商工作。特别是对于如何异地招商，如何借鉴其他城市的成功项目为我所用是我近期考虑的问题。此次到广州参加余源鹏老师的研修班，让我倍感收获巨大，一是余老师所讲的商业地产开发策划内容全面系统、概念清晰，这连我这工作近十年的商业地产人都只能了解个四五成；二是余老师所讲的近800个商业地产策划和规划要诀，让我想起我操作过的项目，那些项目的成功正是符合这些要诀和规律，而有些项目的不太成功也正是违背了这些规律；三是此次课程班赠送了价格几千元的资料，相当于我来回机票和住宿费；四是我可以有半个钟的时间单独向余老师请教些问题，余老师的回答总是能把我正确的方向，对我的思路起到很好的开拓。我对于这次录讲班是满意的，也会介绍其他业内朋友，让他们也来取得真经。
广东惠州南投置业有限公司地产新人李君霞 186**823391
我是一个即将从事商业地产项目开发的新手，来自一个家族企业。家族准备进军商业地产，想让我负责。但是我从来没有接触商业地产领域，虽说以前也负责过一些小住宅项目的开发，但是商业地产比住宅要复杂和令我不可把握。于是我到处参加培训班，上个月还到北京某著名大学参加总裁研修班，但是觉得那里除了排场大、名头大外，学到的东西都很零散，钱花了不少，东西学的不多。此次听说余源鹏老师开班，自己也看过他的不少书，感觉那是个比较注重实操严谨的老师，去听他的课起码不会花时间学不到东西。于是就报名了。果然，听他的课学到了商业地产最清楚最全面的东西，而且里面还穿插讲到各地的成功和失败案例，让我对如何正确操作商业地产项目心里有了底，感谢余老师！
【学习收获】
为了增加授课的内容，尽量讲满两天并保持较快的速度，余源鹏老师将平时4天才能讲授好的课程集中录像为16课时，其授课内容超过20万字，是国内其他2天课程班所无法比拟的！
您相当于花一次的培训费获得两次的培训课程，用两天的时间掌握余源鹏老师及团队耗资几十万的研究成果以及商业地产开发策划和规划设计要诀800个。学员白天观看余源鹏老师讲课录像16课时，余源鹏老师亲自到场，有问题可写纸条向老师提问。
■学员能眀晰商业地产的概念和分类，明确有关业种、业态、商圈、定位、规划等概念和类别。
■学员能从广州天河城、深圳万象城、上海新天地、北京新光天地等数十个商业项目的讲解中获得必要的灵感，利于策划、创作和决策，掌握商业项目开发成功的核心秘笈。
■学员能从万达、合生、金地等公司的珍贵实操案例和资料中获取工作的绝对宝贵的实用工具。
■决策者能对商业地产开发在规模、选址、经营模式、业态规划、建筑设计等进行正确决策，有效进行风险控制，规避投资风险，获得更大的成功规律和信心。
■学员能独立做好商业项目的前期定位、动线设计和前期商业规划，规避商业地产的开发运营风险。
■策划人员能独立进行商业地产项目的市场调研、全面定位、业态规划、动线设计等前期策划和中后期调整策划。
■招商人员能便捷、准确地锁定项目的主力店和主力商家，了解其选址及建筑规划要求，成功开展预招商工作并调整项目的规划设计，提升主力店签约谈判能力。
■开发企业的工程、研发、设计管理人员能独立、完整、明确、详细地编制出《设计任务书》。
■财务人员、概预算人员和可行性研究分析人员能独立作出商业地产项目准确的成本预算。
■规划设计师、建筑设计师、景观设计师、机电设计师、暖通和给排水设计师能为开发商设计出符合市场规律的，具有经济性、美观性、实用性、先进性和高赢利性的设计方案、材料和图纸。
【特点】
案例性：课程将经验要诀与实际正在运营的数十个成功或失败的项目进行结合讲解
系统性：课程秉承余源鹏老师编写图书的系统性和条理性强的特点，信息量非常大
实操性：课程所讲内容乃是国内数十位商业地产高层人士实操经验的结晶实用性强
规律性：每个项目的具体情况虽不同，但只要掌握必要的规律和要诀便可攻城略地
超值性：本课程由余老师亲自录像授课，课程内容丰富紧凑且赠送资料超值，性价比高
资料参考：
智地网；
智地网【 余源鹏房地产大讲堂】；
智地网【商业地产培训课程】；