中国工业地产市场调研报告
一．工业地产阐述
1.概况
?从最初开发区的密集招商，到03~04年第三方工业地产商的兴起，再到07~08年一度的癫狂和瞬间的下落，然后09~10年的产业复苏、起底上扬，直至现在平稳上升的前提下，酝酿着全新的突破。
2.含义
工业地产泛指具有工业类使用性质的所有毛地、熟地，以及在该类土地上的做为工业制造使用的建筑物及其他附属物的统称。其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
是住宅地产、商用地产和综合类用地以外的第四类性质的用地，在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。
3.分类
重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产、自由贸易区房地产
4.特性
①大投资
工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。
②快速启动
基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。
③提供增值服务
目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况，开发区应主动出击，着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展。
④追求长期稳定回报
因此，工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。
2.开发模式 工业园区、主体企业引导、工业地产商、综合运作
二.影响中国工业地产的有利和不利因素
有利因素
1、国际产业转移和工业体系全球化
随着工业体系全球化趋势的加剧，全球的工业格局发生巨大的变化。而中国实行改革开放后，工业化进度加快，劳动力和生产资料价格低廉，在工业全球化格局中比较优势明显，工业制造企业纷纷崛起，中国成为全世界最大的工业产品加工厂。
2、产业结构性调整和产业升级
各级政府开始把产业结构性调整和产业升级当成主要经济工作来抓。包括成都、重庆在内的许多二、三线城市正在积极备战新一轮的产业升级和产业大对接。
3、市场需求巨大
众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业房地产带来了稳定持续的客户群体，而国内工业制造业的崛起更是蕴育了一个潜力巨大的工业地产需求市场。
4、投资回报率高
目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8％以上，好的项目能达到9％，甚至高达17％左右。如果仅从标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是50年，以现时建标准厂房来计算，年回报率大约在12％－16％，回报率较高。
5、融资渠道有望拓宽
20##年底，国务院办公厅发布“落实适度宽松的货币政策，促进货币信贷稳定增长”和“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”等若干意见。
不利因素
1、市场风险将不断提高
①国内目前还缺乏完全立足于工业发展的工业地产开发商，其经营目标还主要在于规避政策风险和追求短期土地增值收益上，这将产生巨大的供需求脱节，经营风险不可避免。
②开发商和业主在工业地产市场的竞争更为激烈，态度也更为主动。
③由于目前普遍存在的市场供大于求现象，工业地产的质量要求更高但价格却在降低。
2、工业用地供应继续吃紧
中国工业用地粗放式的供应阶段已经在20##年走向结束。严格控制新增建设用地特别是工业用地将成为调控的重点。这种政策的结果将使得工业地产市场上土地供应更加紧张，土地投资成本也将大大抬升。
3、目前融资渠道有限
国内开发商中，上市公司还可以通过证劵市场来获取一定的融资能力，而更多的开发商基本上是靠银行贷款这个单一的融资手段来实现资金融通。
三.中国工业地产的现状
1.大量的外资投资聚焦工业地产
随着国家加大对住宅地产和商用地产的政策调控，国外的投资大鳄们的注意力已经开始转向了工业房地产且大有蓬勃发展之势。外资在抢占市场的同时也带来了新的开发模式和投资理念。
2.国内工业地产投资现况
国内工业地产尚在起步阶段，国内的工业地产投资企业看中的可能是凭借自身资源实现拿地的低成本和今后转变为其他商业用地的增值潜力。大致有以下几类投资商：
①原先是住宅地产或者是商用地产的开发商，很早就储备了大量的工业用地，近几年国家的宏观调控政策让他们逐渐把注意力集中到工业地产上来，如上海的复地集团、鹏欣集团、绿地集团、陆家嘴集团等在内的诸多国内知名大型开发商，都开始涉足工业地产领域。
②大型的产业集团、上市公司在自身的产品生产制造用地中储备了一部分的闲置土地，利用租金产生一些收益，俗称“养地”，静等土地升值。还有就是一些公司的生产基地外移，把容易出租出售的土地或者厂房重新包装定位实行招商。他们的招商特点是只出租不出售。
③一些民间资本组成的投资集团，在操作上他们具备相当的灵活性，在资金的投入和使用上更为大胆，是工业房地产投资的“弄潮儿”。如浙江资本组建的浦庆投资公司投资的招商体量达到27万平方米的“上海浦东机电数码港”、瑞安集团与大连软件园的开发商亿达集团共同开发的总投资达150亿元的大连软件园二期等。
④一些小规模的生产加工厂家、投资商或是投机客，他们手中的工业房地产的单位体量不大，但是数量很多，分布很广，其所占的工业房地产的总的比重很大，是目前工业区在进行产业升级和产业机构调整中遭遇的最大障碍。
四.中国工业地产建设中存在的问题
1.“明星园区”太少，重复建设严重
2.招商引资机制不完善
3.贪大求洋，面子工程
4.资金供应链不完善，融资成瓶颈。
附：20##年全国土地数据
供应情况：
全国300个城市共推出土地45187宗，推出面积177964万平方米
工业用地20268宗，推出面积78796万平方米。
成交情况：
全国300个城市共成交土地37208宗，工业用地17445宗。
成交价格：
全国300个城市土地成交楼面均价1174元/平方米，同比上涨27%
工业用地284元/平方米，同比上涨4%。
溢价率：
全国300个城市土地平均溢价率16%，较去年同期上涨8个百分点
工业用地平均溢价率3%。
20##年300城市不同类型土地出让金
20##年300城市不同类型土地供应量
20##年300城市不同类型土地成交量
20##年300城市不同类型土地成交楼面均价
五.工业地产的发展趋势
1.政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。
2.国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户;二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs包装上市，融到大笔的资金。
3.由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。
4.高新技术开发区将成为工业地产发展重点。（产业结构调整、人口结构变化）
5.工业用地办公用
“因为研发办公楼外观上和普通的办公写字楼很像，很多大企业也确实需要研发办公楼，很难鉴定它是办公写字楼，还是研发楼，这就相当于一个灰色地带。”这便成为部分开发商的“新商机”，凭借低价拿下的工业用地，开发办公写字楼销售。
6.“国五条”细则出台后，商品房投资空间进一步收紧，一些投资客对于前景堪忧的住宅投资望而却步。面对前景未明朗的楼市，投资者可能将目光更加坚定地投向不限购、不限贷的商铺及工业地产，未来量价或有上升趋势。
六.一点思考
1.要和政府建立良好的合作关系
当前政府主导的工业园模式是国内工业地产的主要开发模式，因此企业要建立与政府长期友好的沟通，争取到政府方面的信任，从而获得相关部门对项目的至关重要的扶持。
2.产业园区要有科学定位规划
就本次调研来看，国内工业地产虽然日渐勃兴，但重复建设导致同质化十分严重。而且大多极有可能使出于政绩需要或为争取政府补贴，部分地方政府在没有清晰定位和科学规划的情况下启动项目建设，造成极大的资源浪费。
3.鼓励多样发展
目前国内工业地产的开发模式十分单一，多以政府主导为主。企业和地产商发市场进入壁垒过多，发展空间十分逼仄。政府应该给予一定的政策扶持，鼓励企业和地产商的涉入，推动工业地产市场多样发展。
4.仓储物流
仓储物流是房地产领域的冷门，但随着电子商务的兴起，以马云正在筹建的“菜鸟网络”为例，中国对仓储物流的需求在未来几年可能会出现爆发式增长。
5.自贸区
以上海自贸区为例，未来如果自贸区试点范围进一步扩大，随着中国物流吞吐量的增加对物流仓储的需求量将更大。
6.工业用地供应量增大
随着城镇化的推进，大量农村集体土地入市，而其中大部分可能将用于工业建设。（比如我的家乡当下正在进行拆迁，而用于大型物流基地的建设）
七.明星园区
小型项目
中邦MOHO
项目位置：上海浦东新区东南部
开发模式：工业地产商开发
开发商：中邦置业集团
物业类型：总部园区写字楼
服务对象：高新技术、设计创意产业
主导产业：电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药
项目规模：规划面积20平方公里，入住企业37家，其中26家为世界500强企业，44家年产值超亿元。产值457亿元，占整个浦东新区的年产值的28%。
卖点：“立方-城”概念。空间设计上利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间，同时为了满足居住需求，注重生活空间的利用，并且附送大量面积 。
基础配套：
宽带接入系统：采用FTTC+VDSL技术的宽带接入系统
有线电视系统：采用双向传输技术，全频段860M双向传输系统
综合布线系统：每户设置一个综合布线箱，线缆从综合布线箱引出即可。通过建造网络视频会议厅、多媒体影视厅、商务套房、室内游泳池、健身中心、中西式餐厅、钢琴吧、红酒吧、雪茄吧等配套设施和企业税收咨询、商务、金融、邮政代办等配套服务以及门禁系统、收银系统、多媒体视听系统、身份识别系统 等安全系统提升客户尊贵感。
自在香山
项目位置：北京西四环
开发模式：工业地产商开发
开发商：永泰房地产（集团）有限公司
物业类型：别墅、写字楼
项目规模：占地面积20万㎡，总建筑面积约12.8万㎡，一期容积率0.67，绿化覆盖率30%，一期户型270-350㎡，二期户型面积260-2000㎡
售价：均价30000元/㎡，与周边别墅价格相差无几
卖点：西山首席独栋CLUB社区，是为特殊人群量身打造的、生态低密度的、一步到位的、多功能性产品。
大型项目
北京经济技术开发区
项目位置：北京市大兴区东北部
开发模式：工业园区
物业类型：地区总部、工业研发平台、工业厂房
服务对象：高新技术产业和先进制造业
主导产业：电子信息、生物医药、装备制造和汽车制造
项目规模：总体规划面积为46.8平方公里，由科学规划的产业区、高配置的商务区及高品质的生活区构成。20##年，北京经济技术开发区同大兴区行政资源整合，形成的新区总面积达到1052平方公里。截止20##年，北京经济技术开发区已聚集了来自30多个国家和地区的4800多家企业，其中包括77家世界500强企业投资的108个项目，以及一批优质内资项目。并基于这些重点项目，成功打造了若干产业集群
卖点：战略产业开发区、区域发展支点、创新驱动前沿、低碳绿色家园
（新城－新市镇－农村社区）
基础配套：变电站、污水处理厂、中水处理厂、集 中供热厂等基础设施，在北京率先实现城市基础设施“十通一平”。其中“一平”为土地自然地貌平整；“十通”为通市政道路、雨水管线、污水管线、自来水管线、天然气管线、s 电 力管线、电信管线、热力管线、有限电视管线及 McWill 无线网络覆盖。
发展目标：全面建设面向国际市场的高端产业园区。
政策扶持：
◆ 新入区企业可享受“一次性产业扶持资金”、“所得税返还”、“厂房租金减免”等产业扶持政策；
◆ 新区政府每年设立1亿元的海外高层次人才发展专项资金，用于资助海外高层次人才来开发区创业、工作和人才奖励；
◆ 新区政府每年设立1亿元资金鼓励企业进行科技研发、科技成果转化和知识产权申请和保护；
◆ 新区建有“B型库”，为企业提供“立等可取”、“当日办结”等海关服务。
天津京滨工业园
项目位置：天津市武清区大王古庄镇京滨工业园
开发模式：工业园区开发模式
物业类型：厂房，总部基地，自主研发
服务对象：高端制造业及现代服务业
主导产业：电子信息、新材料、精密设备制造
项目规模：占地750亩、建筑面积60万平米的科技创新园，包括总部经济区、科研孵化区、自主研发区、产业加速区累计引进国内外企业300余家，投资总额300亿元，其中有世界500强4家，上市公司15家，20##年吸引了阿里巴巴、当当、一汽大众、蒙牛、中科院化学研究所、中国石油大学、凡士通、世侨联总部等一大批项目落户。
卖点：全方位“保姆式”服务。充分考虑项目建设发展的可实施性，紧密结合当今新兴高科技产业的特点，建设高科技产业单元式厂房，高科技产业庭院式厂房,总部基地，自主研发区及配套服务设施，创造一个低密度，高效率，环境优的综合高科技产业园区
基础配套：道路、给水、排水、电力、电信、燃气、供热、再生水工程
发展目标：在保留原有生态环境的基础上，建设节约和谐新园区，建造成现代化产业集群，最终建成京滨走廊上的现代化、园林式、生态型高新技术产业园区。
政策扶持：
一、鼓励外商投资企业技术开发和创新，扩大国内采购
二、鼓励扩大出口
三、简化进出口环节管理手续，减少收费
四、加大对外商投资企业的金融支持力度
杭州经济技术开发区
项目位置：浙江杭州
开发模式：工业园区
物业类型：制造业基地+大学城+城市副中心
服务对象：高新技术产业
主导产业：电子通信、生物医药、机械制造、食品饮料
项目规模：可开发面积60平方公里，已开发面积47平方公里。，到20##年11月底，共吸引30个国家和地区的440家外商投资企业落户，引进内资工业企业300家，其中全球500强企业，已有30家在开发区投资设立项目48个。
开发区内建有浙江省最大规模的下沙高教园区，集聚了14所以理工类、综合类为主的高等院校，在校师生达到15万名。
开发区正加快推进城市化进程，大力培育发展城市功能。
卖点：全国唯一集工业园区、高教园区、出口加工区于一体的国家级开发区
基础配套：已在36平方公里建成区内，营造了良好的供电、供水、供热、道路、电信、宽带、排污、排水、地块平整等“九通一平”投资发展环境。
发展目标：打造先进国际制造业基地、新世纪大学城和花园式生态型副城。
政策扶持：
税收
自20##年1月1日起，原享受低税率优惠政策的企业，在新税法施行后5年内逐步过渡到法定税率。其中：享受企业所得税15%税率的企业，20##年按18%税率执行，20##年按20%税率执行，20##年按22%税率执行，20##年按24%税率执行，20##年按25%税率执行；原执行24%税率的企业，20##年起按25%税率执行。
因未获利而尚未享受税收优惠的，其优惠期限从20##年度起计算。（据《国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知》）
海关
符合条件的企业在出口关税、进口关税以及加工贸易方面享受国家相关规定的减免政策。
上海化学工业园区
项目位置：上海市南翼,,杭州湾北岸
开发模式：主体企业引导
物业类型：工业研发和生产
服务对象：以石油化工和精细化工为主体的企业
主导产业：石油化工、天然气化工以及有机化学新材料、
项目规模：规划面积为29.4平方公里，是“十五”期间中国投资规模最大的工业项目之一，第一期项目总投资将达1500亿元人民币，是中国改革开放以来第一个以石油和精细化工为主的专业开发区，同时也是上海六大产业基地的南块中心。化工区建成后工业产值可达1000亿元人民币，被誉为“上海工业腾飞的新翅膀”。目前， 英国石油化工、德国巴斯夫、德国拜耳、德国赢创、美国亨斯迈、日本三菱瓦斯化学、日本三井化学等跨国公司以及法国苏伊士集团、荷兰孚宝、法国液化空气集团、美国普莱克斯等世界著名公用工程公司已落户区内
卖点：开发建设引入了世界级大型化工区的"一体化"先进理念，通过对区内产品项目、公用辅助、物流传输、环境保护和管理服务的整合，做到专业集成、投资集中、效益集约。
基础配套：工区内设专用铁路支线与全长113公里的浦东铁路相连；通过疏浚后的内河航运系统，化工区可与黄浦江、长江水系连通；化工区除建有专用海运码头以外，与洋山深水港（1000万标准集装箱）仅55公里；化工区距浦东国际机场和虹桥国际机场均约50公里。化工区快捷的“水陆空”运输条件，将为来化工区投资的企业提供极为便利的交通运输服务。
发展目标：成为亚洲最大、最集中、水平最高的世界一流石化基地之一。
广州高新技术产业开发区
项目位置：珠江三角洲北部
开发模式：工业园区
物业类型：现代化综合经济园区
服务对象：大中型制造业
主导产业：化学原料及化学制品制造业、食品制造业、电气机械及器材制造业、金属制品业、饮料制造业
项目规模：面积88.77平方公里，由广州科学城、天河科技园、黄花岗科技园和民营科技园组成，分成西区、东区（出口加工区）、永和经济区（广州台商投资区）和广州科学城4个区域。至20##年底，广州开发区累计审批先进技术企业54家，认定高新技术企业23家。兴办了一批包括激光医疗设备、人工心脏瓣膜、现代通讯设备、计算机软件开发、高密度多层电路板等高新技术企业，培育了一批高新技术骨干企业，开发出20余类600多种高新技术产品，有200多种产品分别获得国家、省、市、行业的奖项。
卖点：地处中国最富庶、经济最活跃、购买力最强的珠江三角洲中心地带，毗邻港澳，背靠国内市场，面向世界，依托中国华南地区经济、文化、交通、信息、金融中心——广州市，形成了自身独特的综合优势。
基础配套：至20##年止，广州开发区自有发电能力67.7万千瓦，建有专用配电房19座；建成2个供热厂，每小时供汽能力达38吨；供水管道达130公里，日供水能力15万立方米；建成排水、排污管道560公里。为适应信息化发展的要求，投入大量资金完善区内电信系统，电话交换机装机容量8万门，建成了EDI（数据交换）网络中心和广州开发区局域网、广域网，并与国内外电脑网络连接；建有电传、数据传输、图文传真、移动电话等直通世界各地的通信系统及标准化邮局，提供国际国内EMS等多种邮政服务。
发展目标：成为在国内外具有较高知名度和较大吸引力的安全、舒适、高效的投资区域；成为高新技术产业为先导、现代工业为主体、第三产业相配套的现代化、国际化的综合经济区。
政策扶持：广州开发区致力于完善生产要素市场建设，在区内建立了保税仓，对有条件的企业实行保税工厂制度，建立了物资生产资料市场，成立了广州开发区外汇管理支局和外汇物资商场，开拓了证券市场；经人民银行批准，广州开发区国际信托投资公司证券交易营业部于1991年8月正式挂牌营业，从事有价证券的发行和交易业务。
东莞松山湖高新技术产业开发区
项目位置：珠江三角洲东部
开发模式：工业园区
物业类型：研发制造基地
服务对象：高新技术产业
主导产业：电子制造企业
项目规模：地处东莞几何中心，拥有8平方公里的淡水湖和14平方公里的生态绿地，规划控制面积达72平方公里，分为北部高科技产业区、中部教育研发区、东部台湾高科技园区和南部国际总部研发区等4个区。20##年，松山湖地区生产总值达100亿元，同比增长23.5%；实现工业总产值266亿元，增长23.7%；税收收入达18亿元，增长53.9%；可支配财政收入10.6亿元，增长47.8%。全年共引进150个优质项目，协议引资390亿元。卖点：坐拥8平方公里的淡水湖和14平方公里的生态绿地，是一个在国内具有示范意义、人与自然和谐共存的科技新城。
基础配套：供电、供水、供气、排水、电信（园区建有宽带通信网络，提供本地、长途电信业务和高容量的数据通信业务(ADSL、光纤以太、DDN、VPN等)
发展目标：建设成为科技进步和自主创新的重要载体, 成为东莞科学发展示范区、产业升级引领区，成为珠三角乃至全中国产业转型的科技中心, 为广东探索科学发展新模式提供示范。
政策扶持：优惠税率，尤其是软件和集成电路企业优惠政策