实训四 个人理财方案设计实训

一、实训目的及要求

通过本次实验，要求熟练掌握个人（家庭）资产计量和报表编制的方法，以及资产收入状况的分析指标。了解个人（家庭）理财目标的主要内容及设定原则，为进行具体的理财组合设计奠定基础。在熟悉各种理财工具的特点和客户的基本财务状况、风险偏好的基础上，综合运用各种理财工具设计出比较完善的理财组合方案。

二、实训内容

1. 学会进行个人（家庭）财务状况分析，学会编制资产负债表和现金流量表，并能够通过两个财务报表进行财务分析评价。

2. 学会根据实际情况设定合理的理财目标。

3. 掌握理财规划的一般步骤，学会综合运用各种理财工具设计出比较完善的理财组合方案。

4. 撰写理财报告书。

理财规划报告书是理财师为客户撰写的方案，一般应包含以下内容：

1.客户家庭基本信息。学生自行选定一个家庭，收集其家庭基本信息，应包括：

（1）家庭成员基本信息。包括姓名（可以XX先生、XX女士等代称）、性别、职业、婚姻状况、亲属关系等。

（2）家庭成员财务信息，包括其收入、支出、资产、负债、参保情况等。

2.家庭财务状况分析。学生根据以上了解的家庭信息进行财务状况分析，应包括：

（1）财务报表的编制和分析。包括家庭资产负债表和家庭现金收支表，通过编制以上两个财务报表进行分析与评价。

（2）家庭财务状况的总体评价。指出家庭的财务状况存在的问题及原因，可结合相关的财务评价指标来分析。

3.家庭理财目标。

（1）了解客户的家庭理财目标。

（2）理财目标的评价与修正。

4.家庭理财规划方案。

5.理财方案的效果和可行性分析。

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三、实验主要内容

学生个人完成以下课堂练习，完成后将作业电子文档提交到指导老师处。

课堂练习1

编制一份《家庭信息调查表》，目的在于通过该表收集客户的相关财务与非财务信息，具体内容及格式自拟。

课堂练习2

一、客户资料介绍

吴先生36岁，家住南宁市西乡塘区，目前在一家国有企业从事行政工作，月收入8000元。吴太太34岁，是一名事业单位职工，月收入4000元。女儿5岁，正在上幼儿园。目前，吴先生一家和岳父岳母住在同一个小区，两家离得不远，而且岳父岳母都已经退休在家，空闲时间比较充裕，孩子也是岳母帮着照顾，因此他们夫妻俩基本是在岳母家搭伙。不过，每个月他都会给岳母2000元钱，算是入伙费。除此之外，吴先生家里购买基本生活用品等支出约1000元/月。女儿参加英语、钢琴等兴趣班每月支出大概也要1000元，另外包括岳父母在内的全家娱乐、休闲每月估算要1500元，加上养车费用1500元。每月结余5000元左右。

吴先生家庭的年度收入主要是年终奖金，夫妻俩总共有6万元左右。年度开销则是逢年过节的走亲访友、购物消费等，约在1万元。

夫妻二人均在单位参加了社会保险，但包括女儿及岳父母在内全家都未购买任何商业保险。

家庭资产方面，吴先生介绍，现在他们有活期存款5万元，定期存款30万元，基金市值10万元。一辆经济型轿车市值5万元左右，一套单位集资房市值约100万元，当初向亲戚朋友借的钱均早已还清。

二、吴先生个人理财目标

1.在未来两年的安排中，吴先生说家中一个比较重大的计划就是，他们夫妻准备再要一个孩子。不过，他和夫人都是独生子女，根据的生育政策，可以再要一个孩子。

2.吴先生很担心经济方面的压力。一方面，现在养孩子成本高，另一方面家里这两 2

年支出项目的确不少，而且爱人的工作还可能有变动。比如，女儿今年就升入幼儿园大班了，明年将面临入学问题，这是个大问题。岳母早有交待，她有朋友关系，能帮着孩子上个名校，他准备好择校费就行了，估计要5万元。并在未来的几年中希望能够为大女儿准备好中学和大学一切费用。

3.今明两年，吴先生还有个换车计划。一家三口加上岳父岳母一起出游，现有的经济型轿车明显地觉着有点挤，舒适性也欠佳，如果第二个孩子出生，那更不够用了吴先生打算换辆比较宽敞、价格在20万元左右的7座MPV车型。

4.吴先生爱人的单位马上要进行改革，把事业单位改制成企业，工资收入以及未来的养老都会受到影响。他表示，目前唯一能做的就是尽早开始准备养老金，购买一份对自己有保障的保险，而且自己年龄较大女儿上学费用昂贵，想为女儿购买一份子女教育险。

育儿、女儿入学、换车以及太太工作变动、尽早开始准备养老，一系列理财问题，吴先生该如何合理筹划安排？

三、作业要求

请撰写一份理财报告书，内容应包括以下内容：

1. 请根据吴先生的家庭财务状况编制家庭资产负债表和现金流量表。

2. 请对吴先生的家庭财务状况进行理财分析及评价。

3. 吴先生的理财目标是否切实可行？有无修正的必要？

4. 请根据吴先生的理财目标为其家庭设计理财规划综合方案。

课堂练习3

一、客户家庭情况介绍

这是一个生活在南宁的三口之家。梁女士在生育了孩子之后，目前暂时还是一个全职太太。眼下梁女士最为关心的事情是：他们这个家庭未来是否能够买一套更大的房子，同时购一辆自备车？家庭成员的保险保障该如何来完善？

30岁的梁女士原来在一家国有企业上班，月薪有5000多元。但由于目前小孩才一岁多一点，梁女士全职在家带小孩，暂时没有恢复工作。按照梁女士的打算，至少要等小孩3岁入托儿所了，才会考虑重新上班。

每天看着小孩长大，梁女士夫妻俩非常幸福，但是也慢慢为日渐增加的生活开支而 3

感到焦虑。

1.家庭收入单一

梁女士的丈夫林先生今年35岁，目前在一家企业做部门副经理，税后收入每个月大约为8000元。一家三口住在南宁，每个月的基本生活开支将近4000元。这样下来一个月大概有4000元的结余，这显然比梁女士上班期间要紧张一些。而且小孩一天天长大，所需的各项费用也开始增加。

梁女士夫妇的年度性收入比较单一，只有一笔15000元的年终奖金。幸好他们很早就买了房子，当时30万元买的，现在已经差不多价值50万元了，而且没有任何负债。至于家庭金融资产方面，目前梁女士有5000元现金，8万元定期存款。

这里需要说明的是，梁女士认为自己还是有一定的理财意识的，从孩子出生的那个月起，就从每月结余中拿出2000元为小孩做了基金定投，目前基金的市值大约4万元。

2.保险考虑比较周全

在保险方面，梁女士也是比较积极。她自己买了保额10万元的意外险并附加意外医疗险保额2万元，每年交费381元。同时按照当地自由职业者标准，个人每月缴纳社保(养老和医疗)保费420元。

林先生除了拥有公司的社保，梁女士还为他购买了保额10万元的终身寿险、保额10万元的附加重大疾病险以及20万元保额的意外险，另外还附加了住院险9000元/年，意外医疗5万元/年。年交保费大约5000元。

梁女士的小孩一出生，她就为其购买了万能型寿险，保额5万元，年交保费2000元。另外购买了分红险，保额1万元，附加住院补助3000元/年，意外医疗1万元/年，住院津贴25元/天，年交保费大约1000元。

二、理财目标：四大理财目标如何实现

梁女士现在最大的困扰就是如何使家庭资产在比较安全的情况稳定增值，想请教专家，为她的家庭理财提供一份合理的建议。

1.梁女士想知道自己的保险是否合理，是否需要调整？

2.小孩1岁半了，为小孩今后教育筹备资金，如何安排？

3.等小孩3岁上幼儿园后，梁女士重新工作，月薪可能4000-5000元，这时候想购买一部10万元左右的经济型家庭小车，不知是否可行？

4.目前梁女士一家三口住的房子比较小，只有60平方米，两年内希望购买一套90 4

平方米的房产，是否可行？

三、作业要求

请撰写一份理财报告书，内容应包括以下内容：

1. 请根据梁女士的家庭财务状况编制家庭资产负债表和现金流量表。

2. 请对梁女士的家庭财务状况进行理财分析及评价。

3. 梁女士的理财目标是否切实可行？有无修正的必要？

4. 请根据梁女士的理财目标为其家庭设计理财规划综合方案。

四、实验操作要求

1. 题目中数据及资料未尽详实之处，请学生自行假设。

2. 及时与指导老师沟通，及时交流存在的问题。

3. 学生个人完成以上课堂练习，完成后将作业电子文档提交到指导老师处。

4. 本实验项目完成后，各位学生独立完成实验报告并上交老师。

5. 各位学生分析实训中出现的问题，互相讨论和交流心得与经验。

五、课后实训拓展

通过访问国内各银行及财经网站或实地调查，了解理财规划师的业务特点及工作流程。。

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第二篇：个人理财实训作业

                 个人理财实训作业

班级：营销11C1班

学号：114671135

姓名：周丽

       连云港市房地产价格影响因素调查报告

目录

第一部分  连云港城市概况

一、连云港简介.........................................................P1

二、连云港总体社会经济发展状况.........................P2

三、连云港房地产市场分析.......................................P3

第二部分   房地产市场环境调查

......................................................................................P5

第三部分  连云港房地产价格影响因素研究总结

......................................................................................P8

一、连云港简介

连云港，位于东经118°24′~119°48′和北纬34°~35°07′之间，古称郁洲、海州，建国前称连云市，建国后称新海连市，别称“港城”。东西长129公里，南北宽约132公里，水域面积1759.4平方公里。连云港市也是中国于1984年首批提出沿海开放的14座城市之一。连云港下辖新浦、海州、连云三区、国家级经济技术开发区以及赣榆、灌云、东海、灌南4县。港口作为一种资源是连云港市最具有特色的一大优势。其主要表现为两方面：一是连云港与海州湾沿岸附近的柘汪港、燕尾港、小丁港乃至石臼港等，构成中国未来大型的港口群体，具有较强的对外贸易能力。同时，柘汪港、燕尾港、小丁港3个港地势开阔，可容纳大规模的临海工业。连云港东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；西与徐州、宿迁毗邻；南与淮安、盐城相连。

    连云港是全国十大海港之一，亿吨大港。港口现有万吨以上泊位30个，20##年，连云港港口共完成货物吞吐量11378.3万吨，名列全国第八，仅次于大连港。连云港已成为中国重要的综合性国际贸易枢纽港，与世界上160多个国家和地区的近1000多个港口有着密切的通航关系和贸易往来。

城市荣誉：“中国最佳文化旅游城市”、“全国优秀生态旅游城市”、“生态休闲最佳旅游城市”、“中国优秀旅游城市”、“全国双拥模范城市”、“全国绿化达标城市”、“中国最具投资潜力城市”、“中国十大环境最美旅游城市”、“中国水晶之都”、“神奇浪漫之都”、“中国新能源之都”、”中国旋耕机之都“、“中国药港”。

城市定位：国际性海滨城市、现代化港口工业城市、山海相拥的知名旅游城市。

二、连云港总体社会经济发展状况

1、城市总体经济情况 

连云港市江苏北部，北临山东省，西临黄海，地理位置优越。但在经济上，连云港市是我国14个首批沿海对外开放城市中经济发展最落后的城市，是江苏省经济最落后的城市之一。在国家发展连云港的关注下和江苏扶持苏北发展的政策下，具有后发优势的连云港近年来经济发展速度比较快。

2、历年GDP增长情况

根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为：

表: 人均GDP与房地产市场发育状况的关系表

根据以上的标准判断，连云港20##年人均GDP为1493美元的水平下，房地产已经进入到快速上升阶段。

三、连云港房地产市场分析

20##年12月，连云港市区及四县共成交商品房1911套，成交面积约200119平方米。与11月份相比，12月全市商品房成交套数减少413套，环比下滑18%；商品房成交面积减少28390平方米，环比下滑12%。

12月份市区楼市成交商品房1082套，成交面积约100053平方米。较11月份的商品房成交套数增加96套，环比上涨9%，成交面积增加11693平方米，环比上涨13%。

四县楼市成交商品房829套，成交面积100066平方米，较11月份的商品房成交套数减少499套，环比下滑38%，成交面积减少40083平方米，环比下滑29%。

12月份虽然市区的成交套数远高于四县，但是其成交面积却大致相当。而且，在20##年度全年的成交量中，市区四县楼市成交量可谓平分秋色，难分上下。据统计，20##年市区楼市共成交商品房20283套，成交面积约1908887平方米，四县楼市成交商品房18715套，成交面积约2004523平方米。

与去年同期相比，今年12月全市商品房成交量大幅下滑，其中成交套数同比减少5293平方米，下滑73%，成交面积同比缩减470132平方米，下滑70%。

12月，连云港住宅均价为每平方米5452元，环比下降0.13%。

 

二、房地产价格因素的研究
　 （一） 自身因素
　　自身因素,是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。包括房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本身等;
　 （二） 环境因素
　　影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理形状因素。主要包括大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。
　 （三）人口因素
　　房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产价格也就会下落。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,也可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步,公共服务设施必然日益完善和普遍,同时对居住环境也必然力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加对房地产的需求,从而导致房地产价格升高。反之，则房地产价格低落。　　

（四）经济因素
　　 主要有经济发展状况,储蓄、消费、投资水平,财政收支及金融状况,利率,物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费,居民收入等。
　　（五） 社会因素
　　 影响房地产价格的社会因素,主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机。
　   政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况,现行政权的稳固程度等。一般来说,政治不安定则意味着社会可能动荡,这会影响人们投资、置业的信心,从而会造成房地产价格低落。
　　 社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件,则意味着人们的生命财产缺乏保障,会造成房地产价格低落。
　　 房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产,利用房地产价格的涨落变化,以期从价差中获利的行为。一般来说,房地产投机对房地产价格的影响可能会引起房地产价格上涨或下跌，也可能起着稳定房地产价格的作用。
　　（六）行政因素
　　 影响房地产价格的行政因素,是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素。主要有土地政策、金融政策、税收政策、房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、城市发展战略、城市规划等。
　  （七）心理因素
　　 心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。购买或出售心态、个人欣赏趣味(偏好)、时尚风气、接近名家住宅心理都会影响房地产价格。房地产需求者遍寻适当的房地产,当选定了合意的房地产后,如该房地产的拥有者无出售之意,则房地产需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原意。因此,如果达成交易,成交价格自然会高于正常价格。