五岭广场大型地下停车场可行性报告
一、城市背景
五岭广场位于郴州市城南新区，占地13.69 万平方米，是目前湘南地区最大的城市广场。 五岭购物广场是郴州城市行政和新城商业两大中心的集群位置，周边有市政府办公大楼、五星级酒店、郴州市文化中心和世界零售业巨头沃尔玛等，行政、酒店、文化、商业四位一体的经济圈已全面成熟，汇集郴城顶级行政、商业资源。总用地面积22880 平方米, 建筑面积19185平方米， 商业面积12700 平方米。
二、项目概况
项目名称：
建设单位：
项目联系人：
联系地址： 联系电话：
项目建设方案与主要技术经济指标
总用地面积 :
总建筑面积:
停车位： 235 个
三、五岭广场现有停车场情况分析
五岭广场周边停车场情况
该项目周边环境分析：五岭广场周边为繁华商业区，集合生活，娱乐，
购物，休闲。比如沃尔玛超市，名汇城，新天地购物广场，潇湘国际
影视城，中国银行，郴州市人民政府，华天酒店，雄森酒店。消费人
群较多，停车需求较大。
该停车场的现状：目前营运收益状况较差，停车指示牌不明显，停车
率较低，对比周边停车场该项目收费高。
该停车场的优势：地理位置优越，地处五岭广场中心地点，临近街边，
靠近中国银行，光大银行，五岭地下购物广场，五岭地下数码广场，
五岭广场地下美食街等多个无固定停车场地的企业单位。辐射范围
广，停车场内有洗车项目，可以带入一部分停车消费人群。
该停车场的劣势：周边已有八个停车场，已拥有固定的消费人群，其
中包含2个免费停车场，4个较大的地下停车场，停车资费较低。五
岭购物广场、五岭广场地下数码城正在进行项目调整，盈利方向不明
显，购物人流量较少。
四、营运模式
项目完成后，运营模式，主要以停车收费、车位出租为主，其他配套设施辅助的模式运营。
财务评价
1、营运收入估算
本项目的收入来源主要分为：停车场停车费收入和车位出租的租金收入，合计本项目正常营运年总收入约为98700元
2、营运成本：
（1）人员
1、地下车位235个，需工人三班11人
2、管理负责人1人
以上共计12人
（2）地下车库用电及灯损耗
1、需日光灯100条/50W，月耗电3600度
2、灯管寿命3000小时/支，约每支可用4个月，即20元/4个月，每月耗费5元/支
（3）费用
1、管理人员与技术人员工资每人每月3000元*1人=3000元
2、工人工资每人每月1800元*11=19800元
3、电费3600度*1.3元=4680元
4、灯管损耗100条*5元=500元
5、不可预见损耗费10%，约=2798元
以上成本合计30778元（管理成本为131元/月/1个车位）
营 运 成 本
（4）停车收入
1、临时停车收入：（235个车位*60%停车率）*10元/车*30天
=42300元。
暂定每天每车位停车2台，每月收入为：42300*2=84600元
2、包月停车（235*20%）*300元=14100元
3、每月停车收入=临时停车+包月停车=84600+14100=98700元
3财务效益测算：
利润估算及分配：计算期利润总额
利润=收入-成本-税金=98700（收入）--30778元（成本）-5922元（税收）=62000元（结余）
五、预期成果分析
（1）有效减轻道路、环境、能源的压力。停车场的建成将五岭广场周边的闲散车辆，改变街边道路停车乱、脏、差的面目。降低能源消耗，减少噪音、气体等环境污染。
（2）有益于五岭广场的整体开发建设。车辆的规范化停放，广场环境的改善，将给广场的招商、新市场的入驻带来巨大的潜在魅力。
（3）促进促进五岭广场各大商场的经济发展。各大商场拥挤的车辆，得到停车位的满足，从侧面促进了市场交易额、交易量的增加，让更多的人能更快捷的进行商务运作，提升交易效率。
六、可行性结论
就目前情况来说，周边停车场现已基本满足居民停车需求，该停车场短期内或无收益，但是从长远的规划和发展着眼，五岭地下购物广场和五岭数码广场的改建，会增加一大批购物人群，且地理位置明显，临近街边，相信通过合理的项目规划，周密精准的实施方案，如调整停车收费，改善停车环境，洽谈联盟商家等方法，停车场还是会有逐步的稳定的盈利发展的。
第二篇：商场运作可行性报告
商场运作可行性报告[急]
尊敬的集团领导：
银基商贸城招商工作历时半年之久，在招商过程中我们策化确立了多种招商方案，但由于商场前期遗留问题诸多造成招商过程中困难重重。
首先是租金问题。由于前期公司返还业主租金是按业主买房价8%的比例返还业主的，所以在招商过程中业主对于租金额度非常敏感，租金要求过高，但目前我商场周边市场（包括一些比较成熟的商铺）价格均达不到目前业主期望值。这也是在招商谈判中严重制约谈判进程的主要原因之一。
其二、由于我商场所处位置不在商业街，其周边商业氛围还未形成，故在招商引项过程中存在可引进资源极端缺少的情况。对此我们采取了积极主动措施动用各方面人际关系（包括城区招商局等一些职能部门），进行撒网式招商。在引进业态方面我们根据商场自身条件和市场环境特征，确定了可引进目标定位如：家居家具、娱乐餐饮、百货批发、家用电器等并主动联系一些商户、商场希望能与之达成合作意向。但因诸多因素在内，收效甚微。
其三、商场内部结构格局不合理。主动线划分存在问题，造成商业死角偏多、商场出入口门庭过小不明显、商场外围商铺业态比较凌乱、层高过低（三楼、四楼距离空调管道的
距离仅为2.5米）、缺乏必备的上下货通道等。
其四、商场产权分割，造成意见难以集中统一。在与商户谈判过程中，商户最担心的就是产权不明确，物业归属分散，无可信责任人等一系列问题，担心后期容易发生纠纷。在实际操作过程中也确实存在如上问题。例如：1.租赁方案难以统一，大多数业主主张整体租赁，但有30%的业主考虑到整体租赁租期过长，租金达不到预期比例，坚决反对整体租赁，造成与国美电器的谈判不得不中止。2.根据经营业态及运作规划需将现有格局进行拆除,业主也极力反对。主要是现有格局拆除将来恢复性可能较难，会造成业主产权不明确等。如果要将此类问题彻底解决最好的方法就是将产权回购，公司来具体运作商场。将商场盘活之后再进行产权销售那样也会给公司带来可观的利润。
基于上述等等问题造成目前招商工作无法有序进行。由于商场已经停业一年之久，业主也无法理解招商所存在的实际问题及困难，业主情绪极端激烈已经到无法控制的程度。为使矛盾不至于过渡激化，不影响我公司其它项目的顺利开展，经与业主委员会进行多次沟通，做思想工作之后现向公司提议：
由我公司提供商场物业管理，业主、商户自主经营，业主委员会负责业主协调工作。
目前长治市小商品批发市场及福泰和百货批发市场拆
迁在即。如果能将小商品批发市场引入我商场，现有格局基本上不会有变动，加上业主也在极力主张引入小百货市场，这样将会解决我商场招商及做业主思想工作困难的问题。同时也便于我公司后期移交经营管理权。据情况摸底调查目前小商品市场商户正在与凯旋都会、中宏时代广场进行入住意向洽谈，如要将这些商户吸引到我商场经营就必须拿出足够优惠的条件来吸引商户入住。请公司领导考虑定夺 ，并予以工作指示！
附：《招商方案》《管理人员成本核算表》《长治市百货市场拆迁通知》
银基商贸城
20xx年11月18日星期四