第一篇——富建XX国际建设项目可行性研究报告

存在问题及改善意见：

可研报告财务项目评价部分的财务效益“目销售总收入为68693.31万元，开发成本48796.57万元，税金6697.60万元，税前利润19896.74万元，利润总额13199.14万元。”这里的销售收入是按照房子全被售出得出的总价。这不太准确，根据其市场分析“加上房地产需求的火热情况和这几年收入不断提高的城市居民群体，我们认为响水县的房地产市场有还是相当的空间的。但由于外来房地产开发商的不断涌入以及本土开发商的不断发展，未来响水县房地产市场的竞争是相当的激烈的。”，有可能销售收入无法达到68693.31万元。我认为应该分情况分析，考虑到销售率的影响。

在计算IRR时，用于计算的fnpv值都为正值。根据“常规项目（净现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化）IRR有唯一实数解。”不能判断此处计算出来的IRR是否是唯一解。故应进行检验。此处缺少说明。

未计算npv，没有将npv作为全部资金评价指标。IRR属比率指标，基数不同，经济效果就会有所不同，产生的综合效益状况也不太一样，因而，宜与净现值结合观察。且内部收益率表现的是比率，不是绝对值，与项目的绝对投资规模无关所以不能表示初期投资效益。因此无法准确准备判断该项目的盈利能力。

可研报告未从敏感性分析表中选取的因素还缺少销售周期、贷款利率。在原文中提到“本项目的风险如同多数的房地产开发项目一样，主要来自：建造成本、售价、销售进度、开发周期、贷款利率等方面，其中主要取决于销售进度的快慢和建造成本的控制，而这些风险因素又会受到来自政治、经济、社会等条件的变化的影响。同时由于贷款的资金成本的问题也会影响到自有资金的经济评价指标，因而需要项目的开发商进行认真的考虑。”而且也没有计算在建设投资、销售价格变动时IRR的变化。仅从利润总额的值，无法判断该项目的盈利情况，也无法看出项目抗风险的能力的强弱。

基于以上两点，可研报告中得出的结论：“本项目具有较好的内部收益率，有很强的贷款偿还能力和自身平衡能力，而且有较强的抗风险能力。”是不准确的。

第二篇——贵德古城景区整治基础设施建设项目可行性研究报告

存在问题及改善意见：

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可研报告中的第3章旅游资源评价这部分的内容和上下文无承上启下的联系，建议放在第五章场地以及建设条件下5、2、9旅游资源的篇章下。

可研报告的第14章投资估算及资金来源中的描述“项目总投资额5017.68万元，包括：第一部分建筑工程费、安装工程费及设备购置费的投资估算额

2344.88万元。其中：建筑工程费2284.88万元，安装工程费20万元，设备购置费40.0万元。第二部分工程建设其他费投资估算为2485.2万元，此部分投资估算包括以下三类项目费用，即与拆迁土地使用有关的费用，与工程建设有关的其他费用，与未来正常运转有关的费用(不合办公及生活家具购置费)。第三部分预备费的投资估算为187.6(主要是基本预备费)万元。”

从这些内容以及附表看来，投资估算表中，没有考虑到旅游宣传的相关费用以及环境保护的费用。上文提到该项目建设中环境的经济成本:“游客聚集对贵德景区历史文化建筑的负荷影响。如果不对游客行为加以控制和引导，会对景区历史文化建筑造成不可修复性的破坏。对城镇卫生环境的负面影响。开发会造成固体废物和生活污水排放量的增加。”

可研报告中缺少项目建设的经济效益评价。文中提到“这个工程具有社会公益性质，是公共基础服务设施建设项目，回报周期长，回报率较低，多渠道吸引社会资金相对困难。”所以投资来源是申请国家专项资金。但文中也提到“贵德古城的该项目的建设有利于用整个景区的挖掘、整理、保护，从而带动整个景区的综合水平的提高。不仅可提升旅游景区的档次和品位，推动贵德旅游业的发展，而且还可为县域经济创造新的经济增长点，提高当地人民群众生活水平，促进贵德社会经济的协调发展。”为了证明这一点，为了能申请上国家的专项资金，我觉得项目的经济效益评价是必要的。投资回收期是多久？从景点的门票收取以及相关的副产业的营业收益情况等是多少?这样对于投资估算的值也可以有个度的把握，结论中“青海省贵德县贵德景区景点基础设施项目具有显著的生态效益、社会效益，项目建设必要，技术可行，经济上合理，建议尽快实施。”的“经济和合理”也不会是一句空话了。此外，因为修复古建是一个社会公益性的项目，需要做一个国民经济分析。他对地方经济的影响是多少，对国民经济的推动力究竟有多大做出估算。这样即使经济分析中算出该项目的回报率低，也是能够接受的。

可研报告中缺少不确定性分析。旅游者对人性化服务的要求增强，对目的地接待的硬件、软件条件提出了更高的要求。面临周边密集分布的其他观光旅游景点的激烈竞争。西藏3.14事件对使青藏高原旅游业受到严重影响。今年“3.1 4”事件后，青海各家旅行社接待量都大幅下降，与往年同期相比，宾馆入住率下降3 0％。青海省旅游局一位负责人表示，今年5月份以来，来青旅游的人少，旅

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行社的旅游大巴车很多都闲置着，与往年同期旅游大巴一车难求的现象截然相反。金融危机事件冲击着中国旅游业，也冲击着贵德景区的旅游发展。”

因这个项目的回收期较长，故考虑做敏感性分析。找出影响NPV的几个因素“工程费用”、“宣传费用”、“旅游收入”，改变百分比，来表明项目抗风险能力如何。并提出有哪些措施来应对风险。

第三篇——高亮度节能发光二极管led照明灯项目评估

存在问题及改善意见：

该项目是一个对于是否应该建厂投产发光二极管led照明灯进行评估的项目，其分析先后从市场条件，建厂条件，生产技术，政策优势，投资回报估算等等方面论述了项目的具体情况。但是，由于后期对于投资回收期，对于风险预期存在一定的不足，因此，不赞成采纳该投产方案。

该项目在做评估中分析了项目的总成本及其组成的各部分的具体情况，并对其做了很充分的分析和估算。项目对于市场供给需求的分析非常精彩，对于厂商的建设条件和建设技术也有着非常充分的介绍，这些都对其得出的结论有很大的帮助。

项目可行性分析报告对于节能以及节能所带来的市场优势进行了简要分析：从（三种电在节电和经济上的比较表）可知，从节电的方面来比较，同样使用了50 000h，白炽灯要用1250 度电，而3W 的白光LED 灯只要250 度电，相差1000 度电。如果全国有1 亿只3W白光LED 灯替代了25W 白炽灯泡，则在50 000h 的使用时间中可节省1000 亿度电。由此可见，投资该行业对于社会，对于国家都是非常重要的。由于该行业处于行业初期，市场上的同类竞争者非常少，因此，可以预计，投资该行业是能够分到非常大的市场份额。同时，由于节约能源已成为国家的三大基本国策之一，在该行业投资是能够利用政策条件的优势来促进企业的发展。

但是，存在的问题是，其对于项目的销售收入，却一笔带过，并没有深入的论述。尽管项目的分析中提到了如果投产，则年产LED 灯约4000 万只，正常年销售收入15000 万元。但是，这样的分析是相当抽象，相当不具备可信度的。数据的得来并不是依据对于市场的分析，也没有参考同类厂商的生产能力和消费者的态度，这对于一个投资者而言，是很难让人接受的。

此外，由于对于项目前期投资，运营阶段，以及期末资本回收的净现金流的分析不足，没有具体的论述，其得到的结论，及投资的回报率很高，这一点不能确认。尽管提到了本项目投资回收期3.2 年(含建设期)，在项目寿命期内，每年

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创产值15000 万元，利税3500万元。但是，由于其前期的分析对于一些必要的经济数据有的介绍较为模糊。因此，我们认为该项目抗风险能力强，投资回收期短，经济效益好，同时，由于缺乏对于风险的必要估计，缺乏规避风险的方案及措施，其得出的结论并没有完全的可信度。

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第二篇：可行性研究报告8-可行性分析及评价

第八章 合肥物流园区可行性分析及评价

8．1 合肥物流园区的建设模式及投融资方式

8．1．1 建设模式

根据前文在合肥物流园区建设发展战略中所提出的发展设想，合肥物流园区的建设模式为：

以合肥物流园区管委会及相关制度建设为基础，以合肥物流园区建设发展公司为执行主体，利用开发区拥有的土地资源和资金资源，借助合肥市政府以及社会各界的共同努力，完成园区物流基础设施（包括库场、信息系统和园区道路系统）建设任务，依靠园区成功的运行换取园区发展的时间和空间以及部分发展资金，实现合肥物流园区的“分期建设，滚动发展”的终极目标。

8．1．2 投融资方式

本次研究中，合肥物流园区建设的投融资渠道大致来源于以下几个方面：①政府投入 作为合肥市现代物流系统建设发展的启动项目和示范项目，合肥物流园区的建设对于整个合肥市未来经济社会发展特别是第三产业的发展与第二产业的受益具有积极的促进意义，政府从培育现代物流发展和改善合肥市投资环境的目标出发，应加大对园区的投入力度。由于此部分资金来源有限，因此，应结合合肥市城市现代化建设，主要投向对园区发展具有基础意义的市政设施、园区与合肥内外主通道连接线以及物流信息系统建设，使上述建设成为合肥城市及其物流系统建设的有机组成部分。

②开发区投入

合肥物流园区所在的新站试验区，经多年发展己经具备了相当的管理基础、运作经验和资金实力，拥有相当数量的土地资源，也是未来物流园区成功运行的直接受益者，顺理成章地成为物流园区建设资金来源的主渠道。新站试验区将通过直接投资、银行贷款、土地置换和资本运作等多种方式开辟资金投入渠道，资金的主要投入方向将是场站设施建设与园区内通道及辅助设施建设。

③企业投入

合肥物流园区建设是一项直接服务于物流企业、间接服务于工商企业的系统建设，因此企业投入势在必行。作为常见的园区建设方式，企业投入基础设施建设是一种值得推广和鼓励的投入方式，她既可以在一定程度上缓解开发资金紧张的局面，也可使企业因直接介入园区建设，从而得到在合肥物流园区优惠的建设政策与发展政策上保证的投资建设和未来运行上的相关政策优惠。企业投入的主要方向将是物流设施建设。

④社会投入

现代物流业是一项具有光明发展前景的朝阳产业，这己被先进国家的实践所证实，也逐步为国内经济界所接受。因此，在合肥物流园区建设进程中吸引全社会资金和风险投资进入，将能够有效地加强和支持合肥物流园区的投资强度，缓解园区主投资方的资金压力，在利益共享的基础上，实现可能出现风险的适当分摊，有利于保护各方投入的积极性，使园区建设与运行走上健康稳妥的发展轨道。社会投入的主要使用方向较为宽泛，可从建设。运作、保障。辅助多方位、多角度介入，介入方式也较为灵活，应被作为一种值得重视的投入方式。

8．2 合肥物流园区的建设规模

根据前文在合肥物流园区发展规划中的研究结论，合肥物流园区的建设内容包括园区物流设施建设、园区通道建设和物流信息系统建设三大主要任务，其中物流设施建设为分期实施，园区通道系统和物流信息系统则为一次性建成。

8．2．1 设施能力与规模的确定

①园区物流设施

根据合肥物流园区发展规划中确定的建设规模，未来合肥物流园区的设施能力与规模水平如下：

·20xx年，配送中心群能力120万吨，规模35万平方米；物流中心群能力90万吨，规模30万平方米；公铁联运中心能力90万吨，规模30万平方米；

·20xx年，配送中心群能力280万吨，规模75万平方米；物流中心群能力200万吨，规模55万平方米；公铁联运中心能力200万吨，规模60万平方米；

·20xx年，配送中心群能力520万吨，规模130万平方米；物流中心群能力590万吨，规模100万平方米；公铁联运中心能力390万吨，规模100万平方米。

②园区通道

此间提出的园区通道主要指园区与外界联系的主通道，包括公铁联运中心的铁路专用线建设、园区内公路主通道建设以及与合肥市高速公路系统及城市道路系统的主要连接线。根据园区现有规划和目前现状，园区通道建设规模大致为：

·铁路专用线：线路长度10公里；

·园区主通道：线路长度20公里；·通道连接线：线路长度5公里。

8。2．2 项目投资规模与实施计划

根据目前国内外物流设施建设投资水平，考虑到目前合肥市建筑市场与土地价格水平以及物流信息系统所需投入情况，本次研究中各类建设项目的建设单位投资参照标准如下：

①园区物流设施

·土地价格约为 25万元／亩（375元／平方米）；

·仓库平均造价 500元／平方米，堆场平均造价 500元／平方米；·库场综合造价800元／平方

（上述建设中，己包含园区道路、辅助设施如修理、消防设施以及水电设施，但不包括库场内专用设备如装卸设备、配送车辆、分拣设备、专用货架及冷藏设备等购置费用。） ②园区通道

·园区主通道平均造价 250万元／公里；

·铁路专用线平均造价300万元／公里：

③物流信息系统

根据目前国内信息系统建设和合肥市具体条件，预计信息系统总投入为1470万元。 根据上述标准，预计：总投资规模27．42亿元。

8．3 合肥物流园区建设的财务分析及评价

8．3．1 评价内容、依据与方法

①评价依据

·中华人民共和国交通部《公路、水运建设项目可行性研究编制办法》；

·中华人民共和国交通部交通基础设施建设相关技术规范；

·国家产业政策及有关法律、法规；

·安徽省及合肥市“十五”国民经济发展计划及远期规划；

·安徽省及合肥市交通运输相关发展规划；

·中华人民共和国财政部及安徽省与合肥市财政部门相关税收政策；

·安徽省与合肥市物价局物价政策；

·合肥新站试验区相关优惠政策：

·国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》。

②评价指标

根据上述评价依据以及本项目特点，本次研究中经济评价指标选用财务内部收益率 （FIRR）、财务净现值（FNPV）。静态投资回收期和投资利润率四项评价指标。

括库场内专用设备如装卸设备、配送车辆、分拣设备、专用货架及冷藏设备等购置费用。） ②园区通道

·园区主通道平均造价 250万元／公里；

·铁路专用线平均造价300万元／公里：

·重要连接线平均造价250万元／公里：

③物流信息系统

根据目前国内信息系统建设和合肥市具体条件，预计信息系统总投入为1470万元。 根据上述标准，预计：总投资规模27．42亿元。

8．3 合肥物流园区建设的财务分析及评价

8．3．1 评价内容、依据与方法

①评价依据

·中华人民共和国交通部《公路、水运建设项目可行性研究编制办法》； ·中华人民共和国交通部交通基础设施建设相关技术规范；

·国家产业政策及有关法律、法规；

·安徽省及合肥市“十五”国民经济发展计划及远期规划；

·安徽省及合肥市交通运输相关发展规划；

·中华人民共和国财政部及安徽省与合肥市财政部门相关税收政策；

·安徽省与合肥市物价局物价政策；

·合肥新站试验区相关优惠政策：

·国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》。

②评价指标

根据上述评价依据以及本项目特点，本次研究中经济评价指标选用财务内部收益率 （FIRR）、财务净现值（FNPV）。静态投资回收期和投资利润率四项评价指标。

8．3．2 财务评价计算

①投资估算

根据本章的计算，合肥物流园区基本建设总计将投入建设资金274200万元。为便于计算，在此设定各种投入渠道的分摊比例为：

·合肥市政府

合肥市政府主要担负物流信息系统建设、园区主通道以及通道连接线建设，总计投资7220万元；

·新站试验区（物流开发区管委会）：

新站试验区（物流开发区管委会）将主要担负园区内大部分基础设施建设以及铁路专用线建设，总计投入211980万元；

·企业自建与社会资金投入：

企业自建与社会资金投入的主要投入方向为库场设施，按照目前国内经验，该部分投入占设施投入总量的比例一般在30％水平，考虑到合肥市具体情况，本次研究中暂按上述设施投入总额的20％计入，总计投入金额55000万元。

②经营分析

·收入分析

本项目的收入来源主要是设施租赁收入与辅助服务收入，根据合肥市目前仓库租金水平，合肥物流园区设施租金标准暂定为S元／平方米＊月；辅助收入按照国内现有物流中心收入水平，暂定为物流园区主营收入的10儿 园区设施平均出租率为80儿

·成本分析

根据本次研究中制定的营运方案，将由合肥物流园区建设发展公司具体执行建设方案，公司编制在30人以内，行政预算开支按人均2．5万元计（包括人员工资和日常行政开支），总计75万元。此外，由于该公司担负着物流园区信息系统（合肥市物流信息平台）的日常维护与换代升级任务，尚需支出维护成本200万元。

③评价结果

本次计算中，按政府投资部分以及新站试验区土地及投资作为开发投资不计入进行财务计算，贷款金额占总投资的50％，贷款利息为6％。财务基准收益率定为3％。

根据计算结果，本次园区建设项目的财务分析结果为：

企业财务内部收益率为3．27％；在基准收益率定为3％的条件下，企业财务净现值为862万元；企业投资利润率为2．45％；项目投资回收期为22．45年。

合肥物流园区建设现金流

8．3．3 合肥物流园区发展的总体评价结论

从上述指标可以看出，仅就建设与维护及服务收入而言，合肥物流园区建设的财务效益较低。但由于园区项目建设本身是一项公益性很强的工程，其建设意义主要反映为支持和促进合肥市经济发展的社会效益上，特别是直接反映为进入园区的物流企业服务效果上。根据目前国内物流企业的运作经验与实例，成功的物流服务企业平均投资利润率可维持在 10％以上（实际上目前国内较为成功的物流服务因其先期进入所产生的市场垄断地位，其实际投资利润率已超过20％），按照合肥物流园区目前测算的规模计算，园区企业年平均利润水平将达25000万元以上，这意味着仅年均上缴所得税将达到0．8亿元。这其中尚不包括由于物流服务带来的目标企业效率提高所产生的企业经济效益。同时，合肥物流建设发展公司在上述状态下，也完全能够保证投入资产的保值增值，因此，合肥物流园区建设具有较好的投资建设前景，具有较强的实施可行性。