一、**市酒店、宾馆现状分析

（一）我们调查的酒店主要有##宾馆、##大酒店、$$大酒店、**大饭店、%%大酒店、11宾馆、33宾馆、22大酒店、44大酒店（在建）。

（二）主要分布状况：**路三家，***路四家，*****两家。

（三）各酒店详细情况（见附表）：

（四）上各酒店调查情况分析：

         ①入住率高的酒店的主力客源均为企业客户、商人（商务人士）、机关人员三大块，其中**、**因其地理位置的优势，外地来株出差人员的入住也占了相当大的比例。

②入住率比较高的酒店主要有%%大酒店、**酒店和33宾馆，平日的入

住率都在65%以上，节假日则都超过了80%，尤其是**大酒店，平日都在80%以上。除了上星级的服务外，这几家酒店在硬件设施、配套服务务上均有自己的特色。也与上述主要客源的销售习惯、消费水平息息相关。

     ③  ****?*?*8888**等三级酒店的入住率情况良好，三星级酒店在**市有着相当大的市场。

(五)**市在售产权酒店分析

1.保利大楼：去年7月份开盘，以投资客为目标客户，销售情况好：

①与**酒店合作；

②采取带租约销售和自用自由选择的模式委托出租，以2年多就能收回首期成本，7年多就能收回全部投资为重点，吸引目标客户，同时以有专业的酒店进行管理满足自用需求，扩大目标客户。

③投资总额低（ 42㎡仅8万多一套），首期仅需支付2.5万元，并且，将精装修与购房利润分开计算，淡化投资总额概念。

2.**大酒店：位于**对面的一个烂尾楼，去年进行改造，采取产权买断方式招商，一直不成功。已卖出的面积不到总面积的1/10，现已停滞。

与任何失败商业项目一样，其失败的核心原因是客户对此项目的经营前景信心不足：

①、洽谈的酒店管理公司迟迟没有进场，投资回报率没有保障；

②、本身就是多年的烂尾楼，形象已经大打折扣；

③、因其是**市第一家产权式酒店，市场不成熟，加上推广不力，没有做到“对症下药”，因而在目标客户中影响力不够。

二、目标客户分析

（一）.销售目标客户：

1.（与超市目标客户一致）本市区的工薪阶层、公务员等有富余资金，想投资获得收益，但是又没时间经营或者无经营经验者。（即与****的养老铺、供学铺省心投资概念相同）

2.中小企业、公司

（二）.酒店客源：企业客户、商人（商务人士）、机关人员、外地来株出差人员

三、成本分析及定价依据

1.面积计算：①大厅面积200平方米     ②塔楼面积800平方米一层，共20000平方米

 2.建议销售均价在3100元/㎡。

定价依据：采取反推法定价，根据周边市场情况，按照三星级标准预计房价和开房率，算出平均一间客房的年毛收入[计算公式为：一间客房的年毛收入=房价×开房率×每年天数（365）]，管理公司毛收益和业主回报按照7：3分摊（参照产权式酒店行业规律得出的结论）[计算公式为：管理公司毛收益=一间客房的年收益×0.7，业主回报金额=一间客房的年收益×0.3]，业主回报部分按照投资总额的8%的回报率，推算出销售价格[计算公式为：单位销售价格=每年可回报业主金额÷(0.08×40)]。

例如：假设房间折后价为180元/天，住房率为60%；

则平均每一间40㎡的客房年收入为180×0.6×365=39420元；

按照7：3分摊，酒店管理公司毛收益为：39420×0.7=27594元，可回报给业主的金额为39420×0.3=11826元；

按照投资总额固定回报率8%计算，则该客房的销售总额为：11826÷0.08=147825元

单位销售价格为：147825÷40=3696元。

根据项目周边情况和**市酒店房价现状，本分析报告分别以建筑面积40㎡和50㎡做两种分析。具体见下页的   酒店经营状况与定价分析推算表

 酒店经营状况与定价分析推算表(一)

注：本表为保守计算。如果建筑面积为35㎡，则单位售价更高，均价可定位在3500元/㎡左右。

酒店经营状况与定价分析推算表（二）

上述六种状态的平均单位销售价格为：3333元/㎡；按160元/天、开房率60%计算，则单位销售价格为：3285元/㎡；按180元/天，开房率52%计算，则销售单价为：3200元/㎡。根据周边市场价格以及本项目实际情况，保守估计销售均价可定位在3100元/㎡，即2840~3340元/㎡之间（6层起价2840元/㎡，每高一层加20元/㎡，包括装修费用）。我们选择参照160元/天、开房率60%、售价3100元/㎡、回报金额10540元/年（即回报率为8.5%）为基准计算（以下所有的计算亦同）。这

样对目标客户有相当大的吸引力（具体分析见销售方式中的投资收益例表）。

3.成本与收益分析：

 1）.面积：每层800㎡，6~30层共计20000㎡

 2）.成本预计：①建安成本：1500元/㎡；

②精 装 修：300元/㎡；

③广告推广成本：50元/㎡（总计500万元÷10万㎡）；

④管理成本：100元/㎡；

⑤税    收：155元/㎡（销售单价×5%，即3100×5%=155）；

⑥不可预见费用：100元/㎡；

              以上共计为：2205元/㎡。

3）.预计利润为：

（销售单价－成本单价）×总建筑面积

（3100－2205）×20000=17900000元

四、酒店定位分析

1.根据**市的酒店业现状和项目周边情况（服装行业商务人士集中），建议定位为三星级。

2.主力户型：40平方米的占90%，既符合国家规定标准（《旅游涉外饭店星级的划分与评定》规定四星级以上客房最小面积为20平方米），又有利于产品的销售 （投资总额低）。套间60平方米，占10%。

3. 通道宽度在2.1米左右。

4. 精装修后出售（将装修成本计算在销售价格，预计为300元/平方米）。

5.大厅设在市场一楼，面积200平方米左右，停车场负一楼，饮食在群楼五楼与市场共用，建议在塔楼6楼、7楼设立相应文娱、体育配套。

五、销售方式（经营模式分析）（结合本项目模拟分析）

目前产权式酒店的经营模式主要有：

1.省心回报型（类似于超市的“整租零售”）：

☆业主将所购客房与酒店管理公司签订《委托经营协议》，将所购客房20年以上经营权全权委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房总价的8.5%的固定金额每年支付业主投资回报。

☆经营过程中发生的各项成本、物业费、税费均由酒店管理公司承担。

☆业主每年可获得酒店管理公司赠送的一定数额（设定在投资总额的4%左右）的住房卡。住房卡消费完后，享受贵宾卡待遇。

例：本项目的操作方式：（见投资收益例表）

投资收益例表

注：因银行按揭利率未定，分析表未计算按揭贷款模式。

2.利润共享型：

☆获得年度客房利润分红。

☆业主可以随时使用自己的客房，酒店公司仅是在得到业主确认的期限内出租该客房，并且在该期限内，业主将获得所购客房套型全部待租客房的平均收益。即：

业主所购房当日收益=该套型全部客房的当日收益÷该套型当日全部待租客房数

业主客房全年收益=业主所购客房每日收益之总和

业主将获得的利润分红为业主所购房全年收益的30%。

☆经营过程中发生的各项成本、税费均由酒店经营公司承担。

☆业主可以随时使用自己的客房，但必须承担管理等相应的基本费用   元/天，其中包含易耗品等    元/日.套（分户型、面积收取）。

3.完全自用型

☆    目标客户：企业（中、小型为主）

☆    酒店将按其它客房一样提供各类星级服务，另行签订物业管理协议。

☆    业主须按月交纳物业管理费。物来管理费按 5元/㎡·月计收（水、电耗费按量计收）。

六、销售推出的时机分析：

纯产权式酒店在**市的操作应该说还不是很成熟，造势相对有难度，因此，在推广策略上我们应该有所讲究，尽量在群楼销售时就应用口碑宣传，扩大影响力。加上本项目的超市业态在目标客户、操作手法上都与产权式酒店基本相同，相对而言，产权式酒店的吸引力没有超市大。因此，产权式酒店的应避免与超市同期推出。

七、结论

       （一）酒店定位为三星级，符合市场现状，有良好的经营前景。

  （二）对于产权式酒店销售的目标客户而言，有稳定、可观投资回报率是他们关心的核心因素，也就是产权式酒店应该更注重后续经营管理。因而，建议从以下几个方面增强产权式酒店的销售力和经营力：

1、建议聘请客源网络庞大、经营业绩卓著的专业酒店管理公司进行经营管理，以保障酒店运营期间的丰富客源和丰厚回报。而且，此项工作介入得越早越好。

2、建议与一信托投资公司合作，为收益做担保。

3、建议加盟专业度假交换系统，建立连锁贵宾卡共享系统(天津泰达度假交换公司)。

4.建议产权式酒店的销售在群楼销售之后、超市销售之前以及上述3项完成后推出。

5、因利润分享型操作比较复杂，难以形成对目标客户的吸引力，建议本项目采取省心汇报型和完全自用型两种相结合的模式操作。.

6、建议投资回报率定为： 8.5%(通用标准)。同时每年赠送投资总额4%左右数额的住房卡给业主，住房卡消费完后，享受贵宾卡待遇。有利于酒店人气的旺盛客源的扩大。

第二篇：20xx-20xx年中国产权式酒店行业市场运行动态与投资潜力分析报告

2011-20xx年中国产权式酒

店行业市场运行动态与投资潜力分析报告

报告目录及图表目录

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《2011-20xx年中国产权式酒店行业市场运行动态与投资潜力分析报告》信息及时，资料详实，指导性强，具有独家，独到，独特的优势。旨在帮助客户掌握区域经济趋势，获得优质客户信息，准确、全面、迅速了解目前行业发展动向，从而提升工作效率和效果，是把握企业战略发展定位不可或缺的重要决策依据。

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二、说明、目录、图表目录

第一章 产权式酒店相关概述

第一节 酒店业的概念与分类

一、酒店的概念

二、酒店的类型

三、现代酒店的基本性质

四、现代酒店的基本特点

第二节 产权式酒店概念及分类

一、产权式酒店的定义

二、产权式酒店的性质

三、产权式酒店的分类

第三节 分时度假概述

一、分时度假的起源

二、分时度假的定义

三、分时度假产品的运营机制

四、分时度假的优势分析

五、分时度假与产权酒店

第四节 产权式酒店与酒店式公寓

一、酒店式公寓起源

二、酒店式公寓的概念

三、酒店式公寓的特点

四、酒店式公寓与服务式公寓的区分

五、产权式酒店与酒店式公寓的比较

第二章 20xx年中国酒店业的发展态势分析

第一节 20xx年中国酒店业的发展综述

一、中国酒店业在国民经济发展中的战略定位

二、中国现代酒店业的特点分析

三、1949-20xx年中国酒店业发展概述

四、中国酒店业与国际一流酒店业的差距

第二节 20xx年中国酒店业面临的问题与挑战分析

一、中国酒店业存在的主要问题

二、中国酒店业的“软肋”

三、中国酒店业市场的壁垒分析

四、中国酒店业面临的挑战

五、中国酒店业的质量问题

第三节 20xx年中国酒店业的发展策略分析

一、中国酒店业发展的政策取向

二、中国酒店业质量问题的发展对策

三、中国本土酒店的发展建议

四、促进中国酒店企业发展的策略

第三章 20xx年中国酒店市场消费形势分析

第一节 酒店的客源分析

一、入境客源规模

二、国内游客规模

三、中国主要客源市场情况

第二节 旅游消费者类型分析

一、观光型旅游者

二、娱乐消遣型旅游者

三、度假保健型旅游者

四、文化教育型旅游者

五、宗教型旅游者

六、寻根、探亲、访友型旅游者

七、购物型旅游者

八、商务/公务型旅游者

九、生态/探险型旅游者

第三节 消费结构分析

一、影响旅游消费结构的因素分析

二、入境游客的消费结构

三、国内游客的消费结构

四、星级酒店消费结构的比较

第四节 消费选择与消费趋势分析

一、游客对住宿设施的选择

二、游客的旅行目的

三、入境游客感兴趣的商品

四、消费者的消费评价

第四章 20xx年中国产权式酒店的发展局势分析

第一节 20xx年国际产权式酒店整体况势分析

一、产权式酒店的发展起源

二、国外产权式酒店的发展概况

三、产权式酒店在西方发展成熟的条件

四、美国产权式酒店

第二节 20xx年中国产权式酒店营运态势分析

一、中国产权式酒店的发展透析

二、中国产权式酒店的发展条件日渐成熟

三、产权式酒店将为中国酒店业带来新的契机

四、产权式酒店成中国后地产时代焦点

五、产权式酒店的物业管理分析

第三节 20xx年中国产权式酒店发展存在的问题分析

一、中国产权式酒店存在的主要问题

二、制约中国产权式酒店发展的因素

三、产权式酒店发展存在的软肋

四、产权式酒店面临的挑战

五、产权酒店运作出现的一些问题

第四节 20xx年中国产权式酒店的发展对策分析

一、产权式酒店在中国发展的对策

二、产权式酒店经营发展的要点

三、产权式酒店经营应注重的方面

四、中国产权式酒店业发展的思路

第五章 20xx年中国分时度假行业运营形势分析

第一节 旅游度假酒店概述

一、度假酒店类型介绍

二、度假酒店的功能

第二节 20xx年中国分时度假的发展概况

一、中国发展分时度假业的可行性

二、分时度假成为房地产开发的热点

三、分时度假在中国的发展

四、分时度假或将成为中国地产开发商新宠

五、分时度假型产权酒店走俏市场

第三节 20xx年中国分时度假发展存在的问题分析

一、中国分时度假市场存在的不足

二、分时度假发展存在的问题

三、分时度假发展面临的尴尬

四、中国开发分时度假应注意的问题

第四节 20xx年中国分时度假的发展策略分析

一、中国发展分时度假业的途径

二、规范发展是分时度假市场巨大潜力的重点

三、保障消费者权益是中国分时度假发展关键

第五节 2011-20xx年中国分时度假的发展空间分析

一、分时度假将是新型的产权认购方式

二、分时度假使边缘楼市商机再现

三、中国分时度假业的发展方向

第六章 20xx年中国酒店式公寓市场运行格局分析

第一节 20xx年酒店式公寓国际市场概述

一、世界酒店公寓的兴起

二、酒店公寓成投资回报最高的住宅项目

三、国际上酒店公寓经营模式重要性高于价格

四、中美酒店公寓的区别分析

第二节 20xx年中国酒店式公寓的发展现况分析

一、酒店式公寓的总体综述

二、社会经济促进酒店式公寓的发展

三、中国酒店式公寓的发展概况

四、酒店式公寓成酒店业的新宠

第三节 20xx年中国部分城市酒店公寓的发展状况分析

一、北京酒店式公寓的发展综述

二、奥运催生北京酒店式公寓的发展

三、上海酒店式公寓的投资简析

四、广州酒店式公寓渐成投资热点

第四节 雅诗阁集团在中国的发展分析

一、雅诗阁集团简介

二、雅诗阁进驻广州造就全方位服务式公寓

三、20xx年中国已成雅诗阁全球重点市场

四、20xx年雅诗阁集团首次进驻成都

第五节 20xx年中国酒店式公寓的产品开发分析

一、项目选址策略

二、目标消费群定位

三、产品设计策略

四、产品销售策略

五、销售成本控制策略

六、经营管理策略

第六节 2011-20xx年中国酒店式公寓的投资风险分析

一、五大隐性成本

二、非住宅税费

三、房屋土地性质

四、投资实力

五、避免扎堆出租

第七节 2011-20xx年中国酒店市公寓投资价值及前景分析

一、酒店式公寓的投资回报模式探讨

二、酒店式公寓的投资价值优异

三、酒店式公寓的市场投资前景分析

四、酒店式公寓将在中国拥有更广阔市场

第七章 20xx年中国主要城市产权式酒店的发展分析

第一节 北京

一、北京产权式酒店的总体概况

二、产权式酒店初现北京

三、产权式酒店成北京酒店业的新机遇

四、北京产权式酒店出现产品细分

第二节 上海

一、会展、旅游促进上海产权式酒店发展

二、上海产权式酒店正成为租赁市场热点

三、上海产权式商务酒店市场火热

四、外地产权式酒店瞄准上海市场

第三节 深圳

一、深圳产权酒店的形式及分布

二、深圳产权酒店经营状况

三、深圳产权酒店的客户构成

四、深圳产权酒店的购买动机

五、深圳产权酒店的营销手法

第四节 海南

一、海南地理环境从事经营产权式酒店的优势

二、海南产权酒店成资本追逐热点

三、海南等地产权式酒店的市场发展与危机

四、海南产权式酒店发展面临的挑战

五、海南将建设中国最大产权式酒店集群

第五节 其他

一、产权式酒店出现填补贵阳酒店投资空白

二、南宁产权式酒店兴旺助推小户型市场多样化

三、长沙产权式酒店大投资项目打造城市名片

四、惠州产权式酒店投资发展快

第八章 中国重点产权式酒店分析

第一节 北京主要的产权式酒店

一、北京东环广场酒店式国际公寓

二、北京汇园国际公寓

三、北京丽苑公寓

四、北京香榭舍酒店公寓

第二节 上海主要的产权式酒店

一、上海同济佳苑酒店公寓

二、上海协和丽豪酒店公寓

三、上海安亭新镇公寓式酒店

四、上海新世纪大厦酒店公寓

第三节 深圳的主要产权式酒店

一、深圳大梅沙海景公寓

二、深圳999丹枫白露酒店

三、深圳东方银座国际公馆

四、深圳金色假日

第四节 其他城市的主要产权式酒店

一、苏州和乔丽晶公寓

二、武汉圣淘沙酒店公寓

三、厦门京闽中心酒店

四、四川森桦苑出租式商务公寓

第九章 20xx年中国产权式酒店相关产业营运分析

第一节 旅游业

一、旅游业对酒店业的促进关系

二、中国旅游业发展分析

三、中国旅游业前景展望分析

第二节 会展产业

一、会展与酒店业互动发展分析

二、改革开放30年中国会展业的发展成就

三、中国会展业快速发展的瓶颈

四、中国会展业的SWOT分析及发展建议

五、中国会展业发展的未来展望

第三节 餐饮业

一、餐饮业对酒店业的影响

二、改革开放三十年中国餐饮业发展巨变

三、中国餐饮业的发展趋势

第十章 20xx年中国产权式酒店的销售分析

第一节 20xx年中国产权式酒店的主要特征分析

一、地域特征

二、消费群体集中

三、卖点集中

四、异地代理销售

第二节 20xx年中国影响产权酒店销售的主要因素分析

一、自然环境

二、投资环境

三、交通环境

四、是否有金融支持

五、价格因素

第三节 20xx年中国产权酒店开发中的法律问题分析

一、产权多头销售

二、能否公正经营

三、合同强迫性

四、开发失败

第十一章 2011-20xx年中国产权式酒店投资可行性分析

第一节 2011-20xx年中国产权式酒店投资机遇分析

一、产权式酒店成房产投资新概念

二、产权式酒店是全新的物业投资方式

三、投资产权式酒店是新政策条件下的选择

四、产权式酒店倍受投资者喜爱

第二节 2011-20xx年中国产权式酒店投资比较分析

一、投资产权酒店与银行储蓄的比较

二、投资产权酒店与投资其他地产品种的比较

三、投资产权酒店与投资股票证券的比较

四、投资产权酒店与投资人寿保险的比较

第三节 2011-20xx年中国产权式酒店投资方法分析

一、投资产权式酒店的要素

二、产权式酒店投资策略分析

三、把握好产权式酒店投资的要点

四、产权式酒店投资价值的评估

第四节 2011-20xx年中国产权式酒店投资风险预警

一、产权式酒店投资风险的主要体现

二、产权酒店发展缺失制度规范导致风险加剧

三、产权式酒店投资的法律风险分析

四、产权式酒店在交易过程中存在的风险

第五节 2011-20xx年中国产权式酒店风险防范及投资前景展望

一、产权式酒店投资的利好与风险防范

二、产权式酒店投资风险的法律防范措施

三、产权式酒店交易风险的防范措施

四、投资产权式酒店的建议

五、未来三大利好因素将推动中国产权式酒店发展 图表目录：（部分）

图表：20xx年全国星级酒店总体规模

图表：20xx年全国星级酒店按注册登记类型酒店构成情况 图表：20xx年全国星级酒店按注册登记类型酒店客户构成情况 图表：20xx年全国星级酒店按规模划分构成情况

图表：20xx年全国酒店按星级划分构成情况

图表：20xx年中国星级酒店按座数分地区情况

图表：20xx年中国星级酒店按客房间数分地区情况 图表：20xx年中国星级酒店客房出租率

图表：20xx年中国星级酒店按注册登记类型客房出租率 图表：20xx年中国星级酒店按规模划分客房出租率 图表：20xx年中国星级酒店按地区划分客房出租率

图表：20xx年中国星级酒店按注册登记类型营业收入情况 图表：20xx年中国星级酒店按规模划分营业收入情况 图表：20xx年中国星级酒店按地区划分营业收入情况 图表：20xx年中国星级酒店员工分布情况

图表：20xx年10月-20xx年7月酒店行业职位需求走势 图表：全国各城市酒店行业恢复比率排名

图表：20xx年16个主要客源国入境旅游人数和增长情况

图表：20xx年主要城市国际旅游（外汇）收入情况

图表：20xx年入境游客的消费构成

图表：20xx年1-11月入境旅游接待收汇情况

图表：1994-20xx年我国国内旅游的消费构成

图表：20xx年全国星级饭店规模及其经营情况

图表：20xx年入境外国游客人数和比例（按目的分）

图表：20xx年入境外国游客不同目的人数比例图

图表：销售费用在销售价格中所占比例

图表：购买分时度假与购买第二房产（度假别墅）的比较

图表：2008、20xx年北京高档酒店式公寓一居室房价的涨幅比

图表：酒店式公寓居住的客户群分析

图表：20xx年1-12月入境旅游外国人人数（按年龄、性别分）

图表：20xx年1-12月入境旅游外国人人数（按目的分）

图表：20xx年1-12月来华旅游入境人数（按入境方式分）

图表：20xx年主要城市国际旅游（外汇）收入情况

图表：20xx年1-12月主要城市接待情况（一）

图表：20xx年1-12月主要城市接待情况（二）

图表：20xx年地方国际旅游（外汇）收入情况

图表：20xx年1-12月地方接待情况（一）

图表：20xx年1-12月地方接待情况（二）

图表：20xx年国内旅游基本情况

图表：20xx年国际旅游（外汇）收入构成图表：16个主要客源国20xx年的入境旅游人数和增长情况

图表：20xx年全国各省、自治区、直辖市入境旅游接待与收入情况

图表：20xx年全国36个旅游创汇大市的入境旅游接待与收入情况

图表：20xx年16个主要客源国入境旅游人数和增长情况

图表：20xx年31个省、自治区、直辖市旅游业发展情况

图表：20xx年37个旅游创汇大市旅游业发展情况

图表：20xx年全国星级饭店规模及其经营情况

图表：20xx年1-11月全国住宿和餐饮业零售额状况

图表：20xx年1-11月全国住宿和餐饮业零售额对比情况

图表：20xx年1-11月限额上、下住宿与餐饮企业经营对比情况 图表：20xx年餐饮业各月销售额及增长率示意图

图表：五星级产权酒店客房收入统计表

图表：银行储蓄与投资产权酒店的比较

图表：投资住宅、商铺和产权酒店的比较

图表：投资股票与产权酒店比较

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