资产组减值测试项目资产评估方法
一、评估方法
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。进行资产评估,要根据评估对象、价值类型、评估目的及资料收集情况等相关条件,分析三种资产评估基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
根据本次评估对象、评估目的、《企业会计准则第 8 号—资产减值》以及《以财务报告为目的的评估指南(试行)》的相关规定,本次评估所选用的价值类型为资产组可收回价值。因XXXX现有设备无法达到《环境污染限期治理通知书》(XXXX]要求的治理标准,委托方无能力筹措技术改造所需巨额资金,决定全面停止XXXX一切生产经营活动,因此资产组无法可靠预测未来经营现金流量,本次评估可收回价值为被评估资产组市场价值(公允价值)减去处置费用后的净额,采用成本法确定资产组市场价值。
根据评估对象现状和资产所有人的后期计划,本次评估选择有序变现市场价值。有序变现在此定义为:企业的资产变现由资产所有人主导,选择适当时机有计划有步骤地组织实施资产变现行为,资产所有人在实施拆除变现过程中没有外力迫胁和时间的要求。
处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。相关税费包括:对于房屋建(构)筑物等营业税项目按 5%营业税税率计算,另外包括相关城建税和教育附加税;对于设备等增值税项目则按 2%估算增值税以及相关城建税和教育附加税等。
各项资产评估方法介绍如下:
1、机器设备
根据XXXX提供的机器设备评估申报表,评估人员现场核实设备实际情况,尽可能了解机组设备的历史与现实状况后,对申报表列示的设备分两种情况考虑:一是正常在用的可在市场上按二手设备出售的设备,包括汽轮机、发电机、变压器、车辆、电子设备类资产等;二是机组停机后将不再使用又无法在二手市场上单独出售的机器设备。对此,评估人员采用不同方法确定评估值。
(1)正常使用可出售的设备
对正常在用的可在市场上按二手设备出售的设备,对该类设备以二手市场价值并考虑一定的变现折扣(包括变现损失、拆除费用及相关税费),来确定其评估价值。则:
评估值=市场价×(1-变现折扣率)
(2)企业停产后将不再使用无法在市场上按二手设备出售的机器设备
此类设备主要包括锅炉系统、输煤系统、灰渣系统、电气系统、脱硫岛、水工系统、输电线路及其他系统设备。对于该类设备,逐项确定其残余价值、清理费用,计算净残余价值。 根据本次评估的目的按有序变现的情况,设备的净残余价值=残余价值-拆除清理费用。
2、房屋建(构)筑物
依据本次评估目的,房屋建(构)筑物类资产的评估值为评估基准日委估房屋建(构)筑物类资产在公平市场上进行交易可能实现的变现价值减去相关税费。
根据XXXX提供的房屋建(构)筑物评估申报表,评估人员现场核实房屋建(构)筑物实际情况,对申报表列示的设备分两种情况考虑:一是厂区工程和后期可继续使用的办公、生活用房等房屋建(构)筑物;二是机组停产后将不再使用的生产用房屋建(构)筑物。对此,评估人员采用不同方法确定评估值。
(1)厂区工程和后期可继续使用的办公、生活用房等房屋建(构)筑物
厂区工程和后期可继续使用的办公、生活用房等房屋建(构)筑物主要为厂区土石方工程、厂区道路、厂区边坡处理、办公楼、宿舍、食堂等,对该类房屋以市场价值并考虑一定的处置费用(包括法律费用、相关税费),来确定其评估价值。房屋建(构)筑物市场价值采用重置成本法确定。则:
评估值=市场价值-处置费用
(2)机组停产后将不再使用的生产用房屋建(构)筑物
机组停产后将不再使用的生产用房屋建(构)筑物主要为厂房、设备基础、烟囱、输煤栈桥、冷却塔、渣厂等,对于该类房屋建(构)筑物,按一定比例考虑残值确定评估值。
3、无形资产——土地使用权
对于可正常出售的土地使用权,以市场价值并考虑一定的处置费用(包括法律费用、相关税费),来确定其评估价值。
经过评估人员实地勘察、分析论证,被评估对象位于河南省义马市毛沟工业园区,区域内土地市场较为活跃,工业用地多采用招拍挂方式取得,故采用市场法确定市场价值。 市场比较法定义
市场比较法是指在求取委估地块土地价格时,将委估地块与近期内发生交易的类似土地进行比较,并根据其土地价格,经过各种因素修正后,得到委估地块土地价格的一种方法。其计算公式为:
V=VB×A×B×D×E
式中:V — 待估宗地地价
VB— 比较实例价格
A — 待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数
B — 待估宗地估价基准日地价指数/比较实例宗地交易日期指数
D — 待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数 E — 待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数
二、评估程序实施过程和情况
本公司接受评估委托后,根据有关资产评估的原则和规定,按照本公司与委托方签定的《资产评估业务约定书》所约定的事项,组织评估人员对评估范围内的资产进行了评估。本次评估工作先后经过接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过程。具体步骤如下:
(一)接受委托阶段
了解委估资产目前状况,掌握并明确委托业务性质、目的、范围等基本事宜,签订资产评估业务约定书。组织评估工作小组,制订资产评估实施方案和工作时间计划。
(二)资产清查阶段
由本评估项目负责人根据制订的计划,辅导产权持有单位填报有关资产评估申报明细表。为保证所填列明细的真实与完整,要求产权持有单位首先进行全面清查,并由评估人员参与,同时,收集资产评估所需法律、法规和行业、企业资料,取得与委估资产有关的权属证明。
(三)评定估算阶段
根据国家资产评估有关原则和规定,针对已确定的评估范围及具体对象,掌握各项委估资产历史和现状,并进一步审阅产权持有单位填报的资产评估资料,对审阅后的有关数据进行必要的核查、鉴别,对实物资产进行质量、数量核对,察看、记录、分析,同时,开展市场调研、询价工作,收集有关价格资料,再采用选定的评估方法对各项资产予以评定估算。
(四)评估汇总阶段
对各类资产的初步评估结果进行汇总分析,确认评估工作中没有发生重复或遗漏事项,并
根据汇总分析情况,对评估结果进行调整、修改和完善。
(五)提交报告阶段
根据评估工作情况,起草评估报告书,经本公司内部三级审核,并与委托方就评估有关内容进行沟通,最后提交正式评估报告书。
三、评估假设
(一)评估前提
本次评估是以企业有序变现资产为评估假设前提。以评估对象在公开市场上进行交易、变换使用位置或继续使用状态下为评估假设前提。
(二)基本假设
1、以委托方及产权持有单位提供的全部文件材料真实、有效、准确为假设条件。
2、以国家宏观经济政策和所在地区社会经济环境没有发生重大变化为假设条件。
3、以评估所依据的税收政策、信贷利率等没有发生足以影响评估结论的重大变化为假设条件。
4、除已知悉并披露的事项外,本次评估以不存在其他抵押或担保事项、重大期后事项,且产权持有单位对列入评估范围的资产拥有合法权利为假设条件。
5、评估结论仅在相关资产的评估值可以通过资产的有序变现得以回收的前提下成立。
(三)具体假设
1、评估结论是以企业有序变现资产状态下于评估基准日 2013 年 6 月 30 日的可收回价值的反映为假设条件。
2、本次评估测算各项参数取值未考虑通货膨胀因素。
本评估报告及评估结论是依据上述评估前提、基本假设和具体假设,以及本评估报告中确定的原则、依据、条件、方法和程序得出的结果,若上述前提和假设条件发生变化时,本评估报告及评估结论一般会自行失效。
四、评估结论
在实施了上述资产评估程序和方法后,对XXXX所拥有的“XXXX”资产组进行了评估,在评估基准日 2013 年 6 月 30 日的评估结果为:
XXXX“XXXX”资产组账面值为 XXXX 万元,评估值为XXXX万元(大写:人民币壹亿XXXX元整),评估减值XXXX 万元,减值率 XXX%,具体结果见下表(单位:万元):
序号 资产名称 账面值 评估值 增值额 增值率
评估减值原因为XXXX停止经营后,“XXXX”资产组机器设备及房屋建(构)筑物专业性很强,可作为二手设备出售的机器设备较少,大部分房屋建(构)筑物无继续使用价值,因此其可收回价值较低。
四、特别事项说明
(一) 对产权持有者存在的可能影响资产评估值的瑕疵事项,产权持有者未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下,本评估机构及评估人员不承担相关责任。
(二) 针对本项目的资产产权证书及相关证明材料,评估师进行了必要的、独立的核实工作,但并不表示评估师对评估对象法律权属进行了确认或发表了意见,注册资产评估师执行资产评估业务的目的只是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。
(三) 本报告对被评资产所进行的调整和评估系为客观反映被评资产的价值而作,我公司无意要求产权持有者必须按本报告的结果和表达方式进行相关的账务处理。是否进行、如何进行有关的账务处理需由产权持有者的上级财税主管部门决定,并应符合国家会计制度的规定。
(四) 2013 年 6 月 27 日东湖高新发布“关于全资子公司XXXX停产的公告”,公告内
容为XXXX近日收到义马市环保局下达的《环境污染限期治理通知书》,要求XXXX进行限期治理;鉴于XXXX现有设备无法达到通知书要求的治理标准,亦无能力筹措技术改造所需巨额资金,经公司第七届董事会第八次会议审议通过,公司决定全面停止XXXX一切生产经营活动。XXXX各机组于 2013 年 6月 30 日关停。
(五) 本评估机构对“XXXX”资产组以 2012 年 12 月 31 日为评估基准日进行减值测试评估时,采用被评估资产组在剩余使用寿命内可以预计的未来现金流量的现值确定可回收价值。由于委托方已决定停止XXXX经营活动,因此本次评估采用被评估资产组市场价值(公允价值)减去处置费用后的净额确定可回收价值。
(六) 根据XXXX与武汉XXXX有限公司签订《义马铬渣治理综合利用发电工程总承包合同补充协议书》,约定工程合同总价为XXX万元,截止评估基准日XXXX已支付 82,702 万元,该项工程尚未进行竣工验收和工程决算手续,固定资产账面值为固定资产预结转数值,本次评估未考虑最终决算价格对评估价值的影响。
(七) 报告使用者不应依赖于本报告对是否存在抵押担保等事项的描述作出决策,本报告的使用者应当不依赖于本报告而对资产状态作出独立的判断。
(八) 评估报告基准日期后重大事项: 评估人员未发现本次评估基准日至评估报告提出日发生的可能影响评估结论的重大事项。当出现下列情况时,不能直接使用评估结论。
1、若是资产数量发生变化,应根据原评估方法对评估值进行相应调整;
2、若是资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时,委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值;
3、若资产价格的调整方法简单、易于操作时,也可由委托方在资产实际作价时进行相应调整。
评估报告使用者在实际使用报告的结果时应结合其他因素参考使用。
★报告使用者在评估报告使用过程中应关注以上特别事项对评估结论的影响。
五、评估报告使用限制说明
(一)该评估报告仅供评估报告中披露的评估报告使用者用于载明的评估目的。注册资产评估师及其所在评估机构不承担因评估报告使用不当所造成后果的责任。
(二)资产评估结论不应被认为是对评估对象可实现价格的保证。
(三)根据有关规定,本评估报告应当在载明的有效期内使用。
(四)评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体,需要评估机构审阅相关内容,法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
(五)本评估报告仅供委托方及业务约定书中载明的其他报告使用者为本次评估目的使用和送交资产评估主管机关审查使用。本评估报告书的使用权归委托方所有,除按规定报送有关政府管理部门审查使用外,未经许可,不得随意向他人提供或公开。
第二篇：资产评估方法
资产评估三个方法中的收益法与成本法，市场法与收益法有什么区别？
成本法——任何一个精明的潜在投资者，在购置一项资产时所愿意支付的价格不会超过建造一项与所购资产具有相同用途的替代品所需的成本。
成本法适用的范围（注意变化的部分）
（1）企业能够对被投资单位实施控制的长期股权投资（与旧准则不同）
（2）企业对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，且在活跃市场没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资
收益法——投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业（或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业）未来预期收益折算成的现值。
收益法采取收益还原思路。即一项资产的价值是利用它所能获取的未来收益的现值，其折现率反映了投资该项资产并获得收益的风险回报率。收益法就是通过预测目标企业未来所能产生的收益，并根据获取这些收益所面临的风险及所要求的回报率，对这些收益进行折现，得到目标企业的当前价值。企业的收益有两种表现形式：利润和现金流。由于利润受到会计处理方式的影响大，人为因素较小且企业价值最终由现金流决定使得现金流量折现的方式估算企业价值更为准确和客观。收益法在运用过程中要求以下三个基本参数能够合理取得，即企业预期收益、折现率和获利继续时间。目前，国际上通用的评估企业的整体内在价值的方法是贴现现金流量法。在运用贴现现金流量法评估时，有两种具体折现方法：
①年金资本化价格法。由于年金资本化价格法是考虑企业未来几年的收益足以反映企业未来无限期的收益水平，这种方法一般对今后若干年内生产经营和收益水平较稳定的企业采用。
公式为：P＝A / I
当企业预期收益为固定比率增长时，P=A / （I－G）。
P——评估现值
A——企业未来经营中年均收益额
I——资本化率或本金化率折现率。资本化率一般采用部门（行业）平均收益率。 G——固定增长比率
②预期收益现值之和加年金资本价格法。根据企业前几年（一般五年）的经营状况，产品在市场上的销售情况，把预测分为两个阶段分别折现。
企业现金净流量=企业利润总额-所得税+折旧-追回投资
市场法采用市场比较思路，即利用与被评估企业相同或相似的已交易企业价值或上市公司的价值作为参照物，通过与被评估企业与参照物之间的对比分析，以及必要的调整，来估测被评估企业整体价值的评估思路。价值参数表现为企业价值与可比指标的比率，因此对可比指标的选择必须要遵循可比指标与企业价值直接相关的原则。由于企业的现金流量和利润与企业的盈利水平直接相关，自然现金流量和利润就成为了最主要的可比指标。