房屋漏水原因及处理

房屋漏水是小区中高发问题之一，修缮多要破坏装修，特别麻烦，上下层漏水经常会使业主、住户与物业公司之间产生纠纷和矛盾，因此妥善处理此类问题至关重要，解决得好则有利于维护业主、住户长期和睦相处的相邻关系。下面和大家共同分析一下物业漏水的原因，大致分以下三种：

一、防水层破坏漏水；

二、管线损坏漏水；

三、房屋裂缝漏水；

按规定屋面、外墙面、厨房、卫生间、地下室的防水工程保修期为五年。出现这些问题如何处理呢？根据不同的情况处理的方法也不同，经常出现的有以下几种：

1、保修期内精装修房因防水层损坏漏水怎么办？

一般该由开发商负责维修，因使用不当造成损坏应由行为人修复；

2、保修期内毛坯房因防水层损坏漏水怎么办？

（1）如果在收房时客户曾亲自对24小时闭水实验进行确认，由客户负责；

（2）如果客户没有亲自确认，开发商只有竣工验收合格证，能证明客户人为损坏的由客户负责；不能分清责任的，双方协商解决，协商不成，申请第三方鉴定，费用由鉴定后责任方负责；

3、保修期外防水层因自然损坏漏水怎么办？

房屋是一种特殊商品，其特殊性之一就在于房产的不同所有人之

间，存在结构相连或共有、共用设备和附属建筑，这叫异产毗连房屋。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》中第九条规定：发生自然损坏，所需修缮费用由涉及的所有人按分额比例承担。

4、保修期外防水因人为损坏漏水怎么办？

建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第十一条规定：异产毗连房屋因使用不当造成损坏，由责任人负责。

5、相邻业主不配合怎么办？

对于相邻业主不配合的情况，《城市异产毗连房屋管理规定》第十条规定，异产毗连房屋的自然损坏，应及时维修，不得拖延或拒绝，否则，造成损失的，责任人应负责赔偿。根据这条规定，如果相邻业主不配合，可以找业主委员会或社区居民委员会协调，因为协调业主关系也是他们的义务，如果不成，向当地房屋主管部门反映情况寻求调解，或向当地人民法院提起诉讼。

保修期内因管线损坏造成漏水怎么办？

在保修期内，一般由开发商负责。因使用不当造成的损坏应由行为人修复。

7、保修期外因管线损坏造成漏水怎么办？

管道属于公用设施，因为它是整体设施设备的一部分，可启用公共维修资金。

8、保修期内因房屋裂缝引起漏水怎么办？

在保修期内由开发商负责维修；因使用不当造成裂缝的渗漏应由行为人自行修复。

9、保修期外因房屋裂缝引起漏水怎么办？

房屋容易出现裂缝的部位包括屋面、外墙、楼板等，这些均属于房屋的主体结构，全体业主共同拥有，是房屋整体不可分割的一部分，可启用房屋公共维修资金及时维修。

房屋裂缝的原因及处理

建筑裂缝可分为：

1、结构性裂缝：是构件的强度和刚度不够。裂缝宽度失去控制而引起的较规律的严重裂缝，这类裂缝危及结构安全，必须及时对之进行补强。结构性裂缝主要是设计错误或施工中偷工减料造成的（厦门少见）2、非结构性裂缝：是指构件的强度和刚度足够，由于施工、材料等原因而引起的无规律、不太严重的裂缝，此类裂缝不影响结构安全，但会影响房屋的正常使用和混凝土的寿命，必须加以处理。 产生裂缝的原因：

一、施工方面的原因：

1、项目施工时盲目追求高速度，过早撤除模板；

2、过早在楼板上施工荷载，造成混凝土内部损伤；

3、混凝土养护时间不足或振捣不密实，增加收缩量；

4、PVC管埋设不当；

5、施工中楼板负筋被踩踏破坏等；

二、材料方面的原因：

1、工程建设中采用高标号的早强性水泥比较多，增加了混凝土的

收缩量；

2、工程中采用细沙，并且沙的含泥量大，使混凝土收缩量增大；

三、人为造成的原因：住户在装修时，在房中堆放大量装修材料，超过住宅设计楼板的每平方活荷载150公斤，使楼板产生裂缝。 维修方法：通常采用灌胶的方法进行处理，保证裂缝里的钢筋不发生生锈，确保构件的使用寿命。

第二篇：房屋渗漏原因的分析及防治

1 屋面渗漏

1．1屋面渗漏原因 屋面渗漏的根本原因是，防水层（局部或全部）失效，雨水通过屋面结构的微细裂缝渗入室内。

（1）设计原因：①采用通用设计或标准设计时，未对高层建筑屋面防水的做法做详细说明；②采用的防水方案不合理，不适和当地情况；③屋面坡度过小，排水不畅；④排水孔过少，导致屋面积水不能尽快排除。

（2）施工原因：①屋面施工时未注意屋面结构的特点，造成屋面结构施工缝；②屋面结构的支撑和模板拆除过早，以致结构产生裂缝；③屋面结构未精心养护，使结构产生大量微小裂缝；④防水材料质量有问题；⑤做卷材防水层，压边处理不好；⑥涂料防水层配料搅拌不均匀，或涂刷不匀；⑦泛水、落水口处处理不好。

（3）使用原因：①工程建成后业主或物业管理部门为在屋面上安装某中设施在屋面钻洞、打钉，破坏了防水层；②屋面杂物多，堵塞了落水孔；③长期使同，使用期未按规定定期修缮。

1．2 屋面防渗漏的质量监控

（1）设计质量的监控。对设计存在的问题主要通过图纸会审来发现，建议设计单位对防水设计进行深化，使设计得到完善。

（2）屋面结构施工的监控。屋面结构因其处于特殊位置，在施工时应做出合理安排,尽量一次浇筑完成，防止产生施工缝；屋面结构负弯钢筋一般较多，在浇筑混凝土时要注意保护，减少和防止钢筋变形；屋面结构的支撑和模板不可过早拆除，以防产生裂缝。

（3）屋面养护监控。屋面结构施工完成，主体工程即将完成，此时施工单位容易忽视屋面养护问题，造成屋面开裂，为屋面渗漏留下隐患。监理工程师一定要提示并监督施工单位作好屋面结构的养护工作。

（4）防水材料和防水施工质量的监控。屋面采用刚性防水设计时，要确保防水剂（粉）的质量，施工时要控制好掺入比例和使用方法，严格按使用说明操作。屋面采用卷材或涂料等柔性防水剂时，要严格按照设计要求和材料说明操作，须现场调制的材料要严格控制用料比例、充分搅拌；涂刷前基层要干燥并清理干净，涂刷要均匀，相邻两层涂刷方向应垂直；铺卷材时要排尽空气；泛水卷起高度要满足设计规范要求、做好保护层；变形缝处的防水要特别重点控制。

（5）提示业主注意使用方法防止破坏屋面防水。高层建筑物面多为不上人屋面，屋面常被利用安装一些公用设施，如微波天线、广告牌等。在工程设计、施工中监理工程师应提示业主对欲安装的设施进行专项设计，同时考虑屋面防水问题。在工程竣工时提交给业主的监理报告中要提醒业主，不可在屋面随意增加设施，确须增加时，应先征询设计单位意见，做好结构补强和防水设计。

2 外墙渗漏

2．1 外墙渗漏原因 外墙渗漏是因为混凝土墙或填充墙存在微小裂缝，高层建筑在风雨天气条件下，外墙承受较大风压，雨水在墙面流动缓慢，在风力作用下对墙面产生一定的渗透压力，遇到防水薄弱部位，雨水由外墙渗入室内。

（1）设计原因：①高层住宅多采用框剪结构。现时，外墙设计多为水泥空心砖结构，空心砖的构造使得灰缝难以饱满；②外墙装饰采用陶瓷面转时，面转背面无法填实，防水效果较差；③设计时未做外墙防水专项设计，对外墙防水也未作特别强调；④设计时采用铝合金推拉窗，高层建筑承受风压较大，雨水会从推拉窗缝隙吹如室内；⑤设计时未统一设置空调支架预埋件和排水孔。

（2）施工原因：①混凝土剪力墙养护难度较大，容易出现裂缝；②混凝土施工时振捣不好，为渗漏造成隐患；③砌筑填充墙时抢工期，一次砌筑高度过高，砂浆硬化沉实时将灰

缝拉裂；④斜顶转挤砌不紧；⑤墙面洞口封堵不严；⑥高层建筑结构施工误差使得外墙抹灰层厚薄不均，薄处覆盖效果差，厚处抹灰层易开裂，亦影响放水效果；⑦门窗周围封堵不好；⑧分包商（如煤气）施工时在外墙上固定管线，破坏防水层；⑨穿墙管道周边密封不严。

（3）使用原因：①风吹日晒等自然原因使得外墙产生裂缝；②住户在外墙安装空调等设备时破坏了墙体防水层；③住户自行装修时破坏了防水层。

2．2 外墙防渗漏的质量监控

（1）加强图纸会审，完善外墙防水设计，排除渗水隐患。目前，很多设计单位对外墙防水不做专项设计，施工图中也未提出具体做法，以致出现渗漏问题后，责任不清。因此，监理工程师在审查图纸时应注意施工图对外墙防水是否做了专项设计，深度是否达到要求，若未达到指导防水施工的要求，应要求设计院完善外墙防水设计。防水专项设计应具体到：填充外墙的砌法、抹灰的具体要求、防水剂类型、用法、用量等。另外应建议高层住宅最好不用铝合金推拉窗。

（2）砌墙过程的监控。外墙渗漏使人们往往把注意力集中在抹灰层和装饰层上，但实际上墙体的裂缝在砌筑过程中或砌筑后不久就产生了。为防止外墙渗漏，在填充外墙砌筑时就要严格控制，做到一次砌筑高度不得超过1.5M以防砌筑砂浆硬化沉实时拉裂灰缝；墙顶梁底必须用红砖斜向顶砌，预留高度要调整好，确保斜顶砖拉紧砌实。

（3）墙面堵孔监控。墙体施工时，会在墙上留有很多小孔洞，如混凝土墙的穿墙螺栓孔、砖墙的脚手孔、套管的预留孔等。在外墙抹灰开始前，必须有专人负责，由专门班组封堵这些孔洞，确保外墙不因这些孔洞而渗漏。

（4）外墙抹灰的监控。外墙抹灰前要认真检查墙面，填充墙与梁、柱交接处要钉钢丝网；抹灰必须分层进行，每层厚度不超过15MM，抹灰层断口处要砌齐，各层断口要错开，最外层抹灰层要加防水剂。

（5）门、窗周围封堵的监控。门窗周围是外墙防水的薄弱环节，必须严格把关。洞口预留不可过大或过小；若洞口预留位置有偏差应先调整洞口位置与大小；门窗周围要用加微膨胀剂和防水剂的水泥砂浆塞堵密实；门窗洞口上檐要做好滴水线，下檐要作出排水坡度。

（6）对分包商的质量监控。外墙施工中或施工后有部分专业分包商要在外墙上进行诸如煤气管道安装等施工作业，此时，安装监理工程师和土建监理工程师必须紧密配合，做好协调工作，既要保证专业安装施工质量，又不对外墙防水造成损害，确保外墙不致发生渗漏。

（7）外墙装饰施工完成后要做淋水实验，发现问题技术、发现问题及时处理。

（8）提示业主注意使用方法。外墙渗漏绝大多数是施工问题造成的，但使用不当也会造成外墙渗漏。监理工程师应提示开发商在房屋使用说明书中写明使用注意事项，防止住宅出售后因住户使用不当造成外墙渗漏。

3 厨房、卫生间渗漏

3．1厨房、卫生间渗漏的原因 厨房、卫生间的渗漏多发生在地面或墙根部位。其根本原因是地面或墙面结构存在微小裂缝、管道周围封堵不严，防水层失效。厨房、卫生间在流动水或积水的长时间浸泡下穿过防水层和结构层，从而产生渗漏。

（1）设计原因：①未做专项设计；②防水方案或防水材料选择不当。

（2）施工原因：①结构施工时未做特殊出理，楼板混凝土结构存在裂缝；②预留洞封堵不严；③穿板套管周围封堵不严或套管上未设止水环；④轻质砖直砌地面；⑤排水坡度、走向未达排水要求，使地面积水；⑥防水材料质量低劣；⑦防水层施工时，基层不干燥或未清理干净，防水层涂刷厚度不足、墙边卷起过低。

（3）使用原因：①装修时打凿过度，使地板结构产生裂缝；②装修时破坏防水层；③装修时将套管松动。

3．2 厨房、卫生间防渗漏的质量监控

（1）设计质量监控。设计时应采用刚柔并举的防水方案，并对厨房、卫生间的防水施工方法做出专项说明。

（2）结构施工的监控。在浇筑厨房、卫生间部位楼板混凝土时，要注意振捣密实；厨、卫部位楼板拆模时间不得过早（应达70%设计强度），以防产生裂缝；若安设套管，应将套管牢固定位，周围混凝土振捣密实。

（3）堵洞施工的监控。堵洞前应先将洞口松散混凝土凿除、清洗并保持湿润。堵洞混凝土比楼板混凝土标号高一级并加微膨胀剂，将混凝土振插密实；若安设套管，套管上应设止水环。

（4）砌筑填充墙的监控。当采用轻质砌块作填充墙时，厨房、卫生间周围墙体底部应用红砖砌四层，再砌轻质砌块，以提高墙体防水效果。

（5）防水施工的监控。所有防水材料必须是当地有关主管部门的准用产品，并具有产品合格证；防水施工前基层要处理干净并保持干燥；防水材料要按操作规程分层涂刷均匀，墙根部位防水层应卷起200MM；做完后进行24小时蓄水实验，无渗漏方可进行后继工序。

（6）地面施工监控。厨房、卫生间地面面层施工的关键在于找好坡度，使地面水能尽快排除。

（7）向业主做必要的提示。监理工程师要提示业主（开发商），在房屋使用说明书中写名注意事项：装修时应尽量不改动厨房、卫生间隔墙的位置；不在地面堆放过多的装饰材料；拆除旧装饰面层、厨具、洁具时不要过度敲砸墙、板结构和套管；装修时要防止破坏防水层。

4 地下室渗漏

4．1 地下室渗漏的原因 地下室长期处于地下水的浸泡之中，当局部防水层受到浸泡时，若该部位结构（地板或侧墙）存在微小空隙或裂缝，地下水便会渗入地下室。

（1） 设计原因：①单一放水设计（如混凝土自防水）；②变形缝、后浇带设置不当。

（2） 施工原因：①混凝土采用自防水时，混凝土施工时由于级配、振捣不实等原因造成混凝土贯通性裂缝；②地下室大体积混凝土浇筑时未采取有效防裂措施，致使底版结构产生裂缝；③施工缝、后浇带处理不当；④穿墙螺栓处理不当；⑤穿墙管周围封堵不严；⑥防水层施工，保护不当。

（2） 使用原因：①地下水为高、长期浸泡；②修缮地下室穿墙管道时，管道周围封

堵不严。

4．2 地下室放渗漏的质量监控

（1）设计质量监控。设计上应避免采取单一防水方案，应采取多层防水措施，有效防止地下水渗漏；应正确设置变形缝、后浇带，防止因此而产生裂缝；应对变形缝、后浇带、施工缝、穿外墙管等部位的防水措施做出详细设计和说明。

（2）结构施工质量监理。地下室施工前要求施工单位应针对地下室地板、外墙混凝土的施工做出详细方案，并周密安排。高层建筑地下室底板多为大体积混凝土结构，应采用合适的配合比，铺以适量的外加剂（如缓凝剂、减水剂、微膨胀剂等），以达到延缓水化热集中释放、减少、抵消混凝土收缩，防止产生裂缝的目的；混凝土浇筑时要确保振捣密实，防止底版和外墙因振捣不实产生的裂纹、孔洞等；若采用混凝土自防水时，还应保证混凝土级配得当；穿墙螺栓、套管均应在中部焊止水板，防止螺栓杆渗水；施工缝、后浇带必须垂直（或水平）留设，并预埋止水板，后浇筑混凝土前必须认真清理干净，用高标号微膨胀混凝土填充，振捣密实。

（3）防水层施工监控。地下室防水除要保证防水材料质量、基层清洁干净外，还要特别注意变形缝、后浇带、施工缝等部位的防水层要采取加强措施；结构转角处也应有加强措

施；防水层必须封闭；采用涂料防水时地下室外墙应涂刷数遍，直至达到设计厚度；防水层外的保护层（一般是120砖墙）必须认真施工，顶部要有封闭措施，防止杂物落入。

（4）基坑回填土监控。基坑回填土必须分层夯实，防止日后填土沉降带动防水保护层下沉而破坏地下室外墙防水层。