汽车物流产业园规划项目申请报告

南阳      有限公司

汽车物流产业园规划项目申请报告

项目单位：南阳    有限公司

     建设性质：新建

     建设地点：内乡县

     编制单位：南阳    有限公司

     编制时间：二〇##年十一月一日

汽车物流产业园建设项目

申 请 报 告

第一章   总     论

1.1项目名称

汽车物流产业园建设项目

1.2项目建设单位及负责人

1.2.1项目建设单位：南阳    有限公司

1.2.2法人公司概况：

公司成立于  年  月，此前为与内乡县交通汽车修理销售有限公司合作经营的一家企业，是内乡县从事国产轿车和进口轿车销售与维修的汽车专营公司，现拥有员工20余人，是宛西五县唯一的一家集汽车销售、租赁、售后服务、汽车美容装饰、代理汽车保险业务等一条龙服务的一类销售与维修企业，产品主要销往内乡、淅川、西峡、镇平、邓州、陕西商洛及山西运城等地区。20##年实现销售收入   万元，税利  万元。

1.2.3公司法人代表：丁学彦

1.3项目建设地点及建设期

1.3.1项目建设地点：

1.3.2项目建设期：十二个月

1.4项目主要建设内容及规模

本项目约用地面积为30亩，总建筑面积为21270㎡。主要是包括整车销售（Sale）、零配件（Sparepart）、售后服务（Service）、信息反馈（Survey）、汽车存储停放等为一体的汽车物流产业园，新购置电脑检测仪、发动机分析仪等设备10台套

1.4.1项目投入总资金及资金筹措

（1）、项目投入总资金：初步估算需投入资金5000万元。其中，固定资产投资4500万元，流动资金投资500万元；固定资产投资中建筑工程投资3070万元，设备（材料）购置及安装费用投资340万元，其它工程费用955万元，基本预备费135万元。

（2）、资金筹措：本项目共需投资5000万元（包括征地费），全部由南阳  汽车销售服务有限公司自筹。

1.4.2主要经济技术指标

项目总用地面积30亩，总建筑面积21270㎡其中：

（1）汽车销售区建筑面积2700㎡     绿地率9.97%

（2）汽车维修区建筑面积1400㎡   绿地率10%

（3）办公区建筑面积10560㎡         绿地率37.28%

（4）生活区建筑面积6610㎡       绿地率37.42%

由于本项目的特殊性，绿地率计算以项目各功能分区占地面积为准各自计算。

容积率0.8

建筑密度45.67%

停车位130个。

1.5编制工作依据

1、项目可研报告编制委托书;

2、《内乡县国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要》；

3、《内乡县城总体规划》、《内乡县域城镇体系规划》、和《内乡县绿地系统规划》；

4、《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社）；

5、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）中国计划出版社

6、国家相关规范、标准、法规等

7、项目承建单位提供的有关本项目的基础、技术资料等。

1.6可行性研究的范围

本报告依据国家及本地政府相关法律、法规、标准、规划要求，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设的市场状况与发展前景、建设需求与规模、项目环境保护、节能及消防安全、项目实施方案、经济和社会效益分析、项目风险评价等方面逐一研究论证，以确定项目经济、技术方面的可行性。

1、项目规划设计方案选择；

2、物流园建设方案设计选择；

3、环境保护方案选择；

4、技术经济评价。

1.7研究结论

汽车进入家庭、汽车消费的平民化已经初步实现，汽车消费市场有着不可估量的潜力。目前内乡县几乎所有的汽车销售维修企业的场地都是依靠租赁，没有一家集汽车销售、租赁与维修为一体的公司。本项目顺应我县汽车市场发展趋势，市场定位准确、功能多样、颇具特色，能够迎合消费者的需求，具有先发主导作用。本项目目前最大的问题是项目用地，一旦土地问题得到解决，项目实施后将充分发挥规模优势，促进我县汽车市场经济健康快速发展，为内乡县经济社会发展做出积极贡献。

第二章  项目建设背景与必要性

2.1项目的提出

南阳   汽车销售服务有限公司现在的经营场所位于湍东新区原社会化客车站，随着湍东新区的不断发展，该处的城建设施已经不能适应新区发展要求，原有的建筑设施需要拆除，该公司必须在短期内寻地搬迁。针对目前的形势和现状，该公司决定不惜牺牲企业利益，积极响应县委政府的号召，异地搬迁。按照《内乡县城总体规划》，公司经过多方实地踏勘、考查论证，拟选在    征地建设汽车物流产业园项目。

随着我国经济社会的健康发展，汽车市场也在快速发展，各品牌汽车4S店、汽车交易市场遍布于城乡各地，成为人们选购汽车的主要场所。但是汽车市场的发展远不能令人满意，还存在着诸多问题，主要表现：一是汽车市场的规模普遍偏小，除省会或沿海城市汽车市场有一定规模外，其它的市场规模都比较小，汽车专卖店及作坊式的汽车维修厂尤其居多；二是由于汽车市场规模较小，因而难以提供多样化的服务，市场功能单一，汽车租赁及物流配送等业务发展缓慢；三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳。截至目前，宛西五县市还没有一家正规的汽车市场。

随着汽车消费市场呈“井喷”的扩大，无论是汽车制造，还是汽车流通，都需要有规模较大的、具有多种功能、提供高质量服务、长距离辐射能力的现代汽车市场。

本项目的主办方南阳   汽车销售服务有限公司敏锐地观察到了这一发展机遇，经过考察论证，决定适应市场的需要，建设一个集展销、购车、二手车、租赁、信息、维修等多功能于一体的中型汽车销售与维修服务中心。

2.2项目建设的必要性

2.2.1项目特色鲜明，适应市场需要，弥补了市场空缺，具有强大的竞争力。

近年来因汽车价格下调、分期付款、汽车种类增加、方便实用等因素的影响，购车热逐渐兴起。遗憾的是，现时能够满足厂商需要、满足消费者需求的高水平综合性汽车市场却未建立。因此，适应厂商和消费者需要的多功能、高档次汽车市场具有较大发展空间。

本项目拟跟随国内汽车市场发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的需求，在汽车这个专一主题上，走“大规模、多功能、人性化、生态化和现代化”的路子，将汽车销售、租赁、维修、二手车、零配件及用品、展示、体验等多种功能集于一体，强调汽车产品、业态、交易手段、文化的多样化，在内乡建设一个标准高、环境美、现代化的汽车物流产业园，成为内乡标志性的汽车服务企业。本项目发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合汽车生产商及消费者的需求，填补了市场的空缺，与其它的汽车市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。

2.2.2项目的建设对发展现代商贸流通业、现代物流业有重要作用。

本项目建设的主导思想是不走功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有较强辐射能力、功能齐全的汽车物流中心。因此，本项目特别强调物流功能，包括汽车的仓储和配送等功能，从而利用项目所积累的规模优势与市场网络优势，为宛西五县市、陕西商洛、山西运城等地区的汽车销售商和维修店提供服务，更好地发挥内乡现代化次中心城市的对外辐射功能。

2.2.3项目的建设将有利于内乡县经济及社会的发展。

本项目突出汽车文化的主题，是一个集汽车销售、维修、二手车、零配件及用品、展示、体验等多种功能于一体的现代化中型汽车服务中心。由于规模较大、定位高，因而对我县地方经济的发展能够带来积极的影响。一方面，将会推动汽车、汽车配件的销售、维修业务的增加，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，随着汽车租赁市场的发展，对我县旅游业的发展也将起到较大的推动作用。

2.2.4项目的建设有利于整合和改善汽车市场的形象

目前，内乡县乃至周边地区汽车市场小而多且乱，市场的发展很不规范，一方面影响了消费者的信心，另一方面汽车生产厂家也有很大的顾虑，这些因素都会给汽车销售带来负面影响。本项目建设规模较大，配套齐全，标准高，顺应发展潮流，能够起到示范作用，带动本地区汽车市场的健康发展。

2.2.5项目的建设将进一步扩大汽车市场的辐射范围

目前，内乡县汽车市场的辐射范围较小。其原因，一是汽车市场的规模有限，对外销售及维修有心无力；二是汽车缺乏必要的现代物流设施。本项目拟将专业市场的发展与物流的发展相结合，集聚国内外众多的品牌汽车及汽车配件，具有一定的规模效应，将有利于扩大汽车市场的辐射范围，增强影响力。

2.3项目建设的可行性

1、县委政府对该项目建设十分重视。

2、本项目的建设用地目前还只是单方意向阶段，需要县委政府的大力支持。

3、本项目的主办企业南阳   汽车销售服务有限公司有雄厚的经济实力作后盾和良好的经营业绩作基础，公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。

4、本项目起点高、定位准、经营发展方式符合现代潮流，有着较好的发展前途。项目采用“4S”的经营发展方式，这是当前最流行的汽车市场发展模式，在我县及周边各地区汽车市场中都很难做到，因而有很强的示范作用和竞争力。

5、项目拟建地的区位、交通条件很好。拟建地位于     ，交通十分便利，适应项目的建设和发展。

6、本项目有着良好的经济效益与社会效益。据资料显示，在汽车产业的利润中，制造业仅占30%～40%，流通及售后服务领域占60%---70%。而流通及售后服务包括售前、售中及售后服务各方面的内容，即：售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供应、售后维修、装饰美容、驾驶技术培训、信息网络建设以及汽车文化培育等。

综合分析认为：本项目机会大于威胁，机会主要是行业的发展所带来的，而威胁主要是由于竞争和无壁垒带来的；优势和劣势并存，优势主要是项目本身和政府政策产生的，而劣势主要是由外部环境影响及同行业的竞争带来的。综合评价，本项目是切实可行，只要能够抓住有利时机，充分考虑各种风险，发挥项目和公司优点，组建高效率团队，积极与县政府沟通，尽早取得项目建设用地，将劣势转化为优势，本项目将会取得预想的效果。

第三章市场分析与预测

3.1我国汽车产销市场发展现状与趋势

3.1.1我国汽车市场的现状特点

我国汽车市场的大发展不仅表现为汽车产量的大规模增长，产品结构的迅速变化，新车品种和数量的日新月异，外来投资领域的不断扩大，汽车产业在国民经济发展中的地位不断提高，而且也表现为个人消费的迅猛膨胀，汽车消费市场的全面兴起，汽车消费观念的深刻变化以及汽车消费政策的日益变革和进步。

从生产角度看，我国汽车发展速度惊人。20##年，在国家扩内需、保增长、调结构等一系列政策措施的积极作用下，我国汽车工业延续20##年发展态势，保持平稳较快发展。20##年我国汽车产销量双超1800万辆，产销量世界第一。随着全球经济的逐步转暖，我国汽车出口和国内消费都将随之增长。

20##年1-12月全国汽车工业产销量统计数据

20##年上半年我国汽车工业产销量统计表

从对国民经济影响角度看，汽车支柱产业地位越来越突出。国家工信局公布的一份报告指出，交通运输设备制造行业对工业增长的贡献率为40个工业行业之首，以汽车制造为主的交通运输设备制造业取代电子信息通信业，已成为名副其实的领头羊。

从消费角度看，汽车消费已日益成为大众化的消费，汽车社会日益临近。随着我国国民经济的持续稳定增长以及更多鼓励私车消费政策的出台，我国的私车消费正以前所未有的速度增长，在全球市场疲软的背景下，我国汽车市场呈现一支独秀之势，成为继美、日、德后的第四大汽车消费国。我国20##年进入汽车普及时代，汽车社会已经来临。（注：汽车社会是日本专家上世纪70年代提出来的，即以汽车普及为标志，由此发生大量不同以往时代的现象，如人际关系急剧变化，社会节奏明显加快等）。Tag：汽车  

从社会文化角度看，汽车文化已俨然成为新兴的消费文化，具有极强的生命力和渗透力。近年来，汽车话题成了人们的热点话题，每一次场面火爆的车展也表明汽车开始与老百姓关系越来越密切，以时尚和现代为理念特质的汽车文化越来越得到人们的认同和推崇。据了解，私有汽车市场购车主体多是事业有成的年轻人，在他们的消费观念中，汽车是延展生活内容，提升生活品质的重要工具，他们将日益成为潜在的消费群的主体，推动汽车业的持续发展。

3.1.2我国汽车市场发展的存在问题与发展优势

1、存在问题

（1）汽车行业重生产轻流通，重供给轻服务的现象突出，难以应对社会化大发展的挑战。根据欧美发达国家的经验，在一个完全成熟的汽车市场中，50－60％的利润在服务中产生，与国外相比，我国的差距和发展空间都较大。因此，随着我国世贸条款的逐步实施，国外汽车巨头已经进入我国抢占汽车市场的份额，为更好的抗衡与竞争，构建有竞争力的汽车市场服务模式对我国汽车业健康发展极为重要。

（2）汽车产供销三者的关系不够协调，体制有待完善。（3）汽车市场弊病多，市场建设迫在眉睫。主要体现在：缺乏市场规划；临时建筑、假坑骗和占道经营的现象突出；缺乏永久性市场，市场管理混乱等等。这些问题既与人们日益增长的高品质服务的需求相矛盾，也落伍于国际上汽车有形贸易市场，不利于与国际接轨，不利于市场发展。因此，汽车市场建设迫在眉睫。

2、发展优势

（1）基础优势。

可观的汽车生产量和销售量是我国汽车行业发展的基础。中汽协数据显示，20##年，中国汽车产销分别为1379.10万辆和1364.48万辆，同比增长48.30%和46.15%。20##年，乘用车产销1389.71万辆和1375.78万辆，同比增长33.83%和33.17%。20##年我国宏观经济仍是平稳发展，城乡居民生活水平稳步提高，城镇化、工业化进程加快，我国汽车工业仍将呈现较好的发展态势，预计全年汽车市场还会有１０％－１５％的增长。

（2）政策优势。

基于汽车行业对我国经济发展的巨大推动作用，国家积极出台相关政策，扶持汽车行业发展。随着“十二五”计划和我国继续扩大内需政策的实施，今后会有更多有利于汽车生产和消费的政策出台。

（3）大环境优势。

我国经济正处在稳定发展时期，国家实行积极的财政政策，扩大内需，加快基础设施建设，这些为汽车业发展提供了重要动力。同时，我国居民人均可支配收入不断提高，为居民高档消费提供了前提。人们消费观念的改变和时间观念的加强，社会汽车文化的普及等为汽车业发展提供良好的社会氛围。

（4）产业自身的关联优势。

汽车产业本身具有极强的关联效应。有资料表明，汽车业能带动100多个相关产业的发展；另据专家预算，今后10年我国每年GDP新增量中，有1/7至1/6由汽车产业提供。可见，汽车产业对整个社会具有极强的经济拉动效果。

3.2内乡县汽车市场发展概况

（1）汽车行业市场基础好，发展后劲足，辐射范围广，处在快速发展的黄金时期。

（2）汽车市场布局随意，发展无序。汽车市场布局具有随意性和自发性，不能与县城总体规划相协调，影响城市景观，增加整治难度。

据调查，我县现有汽车市场大多分布在城郊交通繁忙地段，增加了城区交通压力，影响了城市市容。同时，很多维修车行属临时建筑，发展空间狭窄，经销商及维修服务商往往持短期行为，有些则以假冒伪劣商品冲击市场，增加了市场整治难度。汽车市场“脏乱差”的现象，形成了我县汽车市场相对落后的业态特征。这与我县的总体发展战略相违背，也不利于巩固我县汽车市场的地位，不利于我县服务产业素质的提升。

（3）量多面广，档次偏低。众多的整车销售店和零部件配套店零星分布在城郊区，总体的经营环境欠佳，发展档次低。

（4）市场面窄，有待开拓。我县汽车市场起点不够高，定位偏低，宛西五县市的整车销售市场的开拓空间较大。

3.2.2内乡县汽车市场的发展优势

（1）市场优势。目前，我县及周边地区汽车需求潜力巨大，市场前景广阔。随着我国汽车市场的逐渐放开，进口关税的下调，汽车较大幅度的降价，无疑激活了居民消费能力。根据对城区1万户家庭调查显示，未来二年内计划买车家庭占被采访户的2.8％，虽然我县每百户家庭汽车拥有量不及省内其他城市，但物价相对较低，人均可支配收入不断提高，汽车消费潜力巨大。

内乡正朝着一个繁荣、高效、文明的城市和适宜创业发展又适宜居住的生态城市的目标努力，汽车市场的发展将有利于增强对国民经济的贡献。

（2）区位优势。内乡地理位置优越，交通条件便利。自古就为“入关孔道”、“秦楚要塞”。我县处于宛西五县市中心地区，境内有312国道、宛坪高速公路、豫51、豫52、豫53省道交叉而过，宁西铁路横贯东西。

（3）经济优势。近年来，我县乃至周边县市经济发展水平不断提高，经济结构不断优化。随着经济发展，政府可以有更多的公共开支进行交通运输建设，改善用车环境，推动汽车消费。

第四章 项目需求分析与建设规模

4.1项目功能分区及建筑面积需求预测

根据本项目的行业特点及发展趋势，初步规划按约30亩计算，规划将按用途进行功能分区，初步构想。如表4-1所示。

表4-1 汽车物流产业园建设项目土地需求分析表

上述功能分区是根据本项目业务范围的设想而进行的，将建设成为一个中型规模的汽车销售与维修中心，具有明显的规模效应。

4.2建设规模

根据我公司的实力，本着总体规划、统筹兼顾、适度前瞻的原则，项目建设规模如下：

该建设项目总用地面积30亩，总建筑面积21270㎡，总投资5000万元。

项目建成后，将作为我县较大的汽车销售与维修中心，按照初步设想项目将建设4S专卖店、二手车交易中心、新车会展中心、汽车配件专卖店、接待大厅、汽车文化室、洗车场、维修检测中心、汽车租赁、综合服务办公大厅、餐厅、办公大楼及附属设施。项目拟在办公区办公大楼前建设一个小规模的汽车文化主题广场，将作为县城标志性的文化广场，为我县城市建设增加一个新亮点。

综合以上分析，本项目用地面积须达到30亩，这样才能建设一个功能比较齐全、能代表我县城市形象的汽车销售与维修中心。

第五章 项目实施方案

5.1项目选址及自然状况

5.1.1项目选址的具体地理位置描述

本项目拟用地位于     。

5.1.1项目实施地自然状况

1、地理位置及交通条件

内乡县位于河南省西南部，伏牛山南麓，这里有全国保存最完好的内乡县衙和世界级宝天曼自然保护区，境内有312国道、宛坪高速公路、豫51、豫52、豫53省道交叉而过，宁西铁路已建成通车，南阳机场，焦枝铁路，公路、铁路、机场四通八达。

2、能源条件

南阳的丹江水电站，鸭河电站，有多条高压线路输入市内，保证市区全年正常供电。同时，平顶山、南阳火力发电和丹江电已联网供电，鸭电二期、宛西电厂国家发改委已批准筹建，为未来用电提供了充分保障。

3、通讯条件

内乡县开通的程控电话，可方便国内国外长途联络。中国移动、中国联通、铁通网络覆盖全县，实现信号无盲区，全天候畅通，宽带互联网伴你畅游世界。

4、水源条件

内乡第一大河——湍河从我县境内流过，常年水流不断，并且有储量丰富的地下水资源，完全可以满足生产和生活用水，就水质而言，经县卫生防疫站鉴定，完全符合国家所需要求的生活饮用水标准。

5、气象条件

内乡属于季风大陆型气候，雨量集中。

年平均气温：15.2℃

年最高气温：41.2℃

年最低气温：—14℃

年平均降雨量：800mm—900mm

最大降雨量：1100mm

春夏季主导风雨：东南风

秋冬季主导风向：西北风

最大积雪深度：180mm

最大冻土深度：160mm

6、地震条件

地基承载力在10——15吨/m2。地震列度为六度。

7、环境条件

内乡县委政府制定了外商投资优惠政策，实施项目审批一站式服务，建起了外商投资的“绿色通道”。

8、配套设施

供电：可接入市政供电系统，能满足施工需求；

供水：可接入市政管网，水源充足，能满足施工需求；

排污：生活污水经化粪池初级处理后排入市政管网；

消防：院内设消防水池，保证室内外消防用水量。

9、交通状况

本项目拟用地位于          交通极为便利，区位优势明显。

5.2项目总体规划方案

5.2.1设计指导思想

根据社会、经济、自然状况，结合项目拟建地的用地条件及用地性质，坚持“社会、经济、环境”三效益最佳统一的原则，科学设计，使之具有汽车物流产业园必需的商业气氛的同时又不失大方、典雅的氛围。在保证功能组织合理的前提下使平面构图优美完整，具有艺术性。突出规划设计的先进性、引导性和市场性，又要注重地方建筑特色的融入，具有传统与现代相容相生的建筑设计风格。

5.2.2规划设计依据

1.《中华人民共和国城市规划法》及相关规则

2.建设部《城市规划编制办法》及实施细则

3.《内乡县城市总体规划》

4.国家及地方有关城市建设法规

5.拟建地区的自然、经济、社会资料

5.2.3规划目标及总体思路

1、规划目标

实现布局合理、功能齐备、环境优美、技术先进且具地方特色的现代化的汽车物流产业园。密切联系客观实际，结合气候、风向、地形、地貌及周边环境进行创作，建立“以人为本，物为人用”的理念。

2、总体思路

（1）为广大消费者提供一个舒适、便捷、典雅的空间。

（2）结合地表，统一设计、分区规划，由总体到局部进行设计。

（3）合理分区，合理布置景观大道、4S专卖、新车会展区、汽车综合服务大厅、维修中心、洗车场、汽车文化区、汽车配件专卖店，办公区、生活区。做到既紧密联系，又分区明确，互不干扰。

（4）考虑场地的地理优势，注意的形象，采用高低错落，一张一弛等手法，来强化各类建筑所体现的景观特色。

5.2.4规划布局

将项目拟用地划分为几大功能部分来进行规划设计，规划用地范围一半面积规划为汽车销售及维修用房，另一半面积规划为办公区及餐厅等后勤保障设施。并结合管理、服务等设置相应配套设施。主出入口部分处理成入口小型广场，以有利集散人流、车流。在建筑的形式上强调简洁、明快，具有现代感及高科技感，以给人视觉上的强烈冲击力。

产业园内设计周界防护报警系统、监控系统及音乐系统。相关房间设闭路电视及宽带网、通讯等。

外立面：现代、简洁、结合广告牌统一设计。考虑空调机的统一放置与外立面的协调，拟采用中央空调。

卫生间按设计规范，结合实际，满足方便使用、清洁卫生、通风等要求，并要求全采用板下无管式设计。

5.2.5交通组织

（一）在产业园前后开设2个通道以解决内部与外部的人流、车流交通问题。

（二）项目从大门口到出口环形景观大道，为人车流主通道。

（三）项目道路主干道宽12米，次要道路宽8米，各道路相互联系，从而形成几个功能地块。

5.2.6绿地规划

规划区内绿地规划布局结构可概括为“点”“线”“面”有机结合的系统结构。

（一）点：主要指庭院绿地，展场绿地，以草坪、花卉和灌木为主。

（二）线：充分利用场内道路两旁行道树和人行道两旁的带状绿地形成线性的绿化布置，行道树采用效果好的常绿乔木，带状绿地则多用树木点缀。

（三）面：在主入口及出口处、新车会展中心、4S专卖店旁等地方充分利用土地成片布置草坪和整型植物，同时辅以五彩花卉来点缀，形成大片绿地。汽车展场与停车场铺设草坪砖，以增加绿地面积。

5.2.7建筑风格

建筑风格既不拘泥于传统，也不宜一味的追随潮流，而应该选择一种经典的，富于渲染展示氛围的建筑形式，经过多次比较，初步决定采用传统与现代相结合的建筑理念来指导设计。同时，借助于新型的材料、现代的处理方式，使汽车物流园融入高科技、现代化的时尚风格，同时与周边民居建筑风格遥相呼应，做到既气派又典雅的效果。

5.3项目实施进度安排

本项目从目前20##年12月1号开始计算。

20##年12月至20##年1月       项目可行性研究报告、环评报告的编制和审批，初步设计及施工图设计的审查、批复；

20##年12月至20##年3月          取得土地产权，完成土地平整；

20##年4月至20##年8月            主体建设工程完工

20##年9月至20##年12月            工程收尾及竣工验收并投入使用。                   

5.4工程建设管理

项目建设由南阳    汽车销售服务有限公司负责组织实施，工程施工通过公开招标选择施工技术力量强，信誉好有相应资质的建筑公司。项目建设实行项目法人责任制、参建单位工程质量领导责任制和工程质量终身负责制以及项目建设工程质量行政领导责任制，项目建设实行公开招标和合同管理制，施工实行监理制。

1、财务管理：项目建设资金实行专户管理。财务人员必须严格遵守财务制度，做好项目财务计划，资金使用计划等资金管理工作，保证项目资金使用合理。在工程完工验收后，对整个项目建设资金及时进行决算。

2、行政管理：项目招投标工作、日常行政工作及接待联络工作。

3、施工管理：日常土建与安装施工的协调、施工进度与计划的安排，施工质量与施工安全的检查、工程验收。

4、设备材料管理：设备、材料的采购、保管、使用。

5、技术管理：项目的技术文件、技术档案的管理工作，质量检验工作等。

第六章 项目环境保护、节能及消防

6.1环境污染分析与保护

6.1.1污染物及来源

本项目在投入使用后主要的污染物来自员工、顾客的生活废水以及丢弃的生活垃圾。此外，还有少量的清洗油污，食堂餐厅的含油污水和油烟废气、汽车行驶的噪音、商品的包装材料。本项目不产生辐射及其他有毒污染物。

1、废水

废水主要是生活污水，来自食堂餐厅、维修检测中心、办公人员工作区和洗车场，另外汽车检测维修过程中也可能会产生少量废水。

２、废气

废气主要是餐厅厨房的油烟废气，以及汽车尾气。

３、废弃物

主要废弃物是员工、顾客丢弃的生活垃圾，此外还有销售商品的包装废弃物。

４、噪音

噪音主要产生于检测维修中心。

6.1.2治理措施

1、废水治理

饮食污水和汽车检修污水都含有油分，不能直接排放，要进行过滤处理，隔渣隔油后再与生活污水一起作生化处理。

因为该项目以销售、展览、旅游等功能为主，应配合其对外整体形象，本污水池设施全部埋地，表面覆土，种植草皮、花卉等植物。

2、废气治理

在餐厅厨房设置油烟净化设备处理油烟废气，使其达到《大气污染物综合排放标准》（DB4427-89）的相应规定标准。由于试车场在室外，所造成的尾气影响不会很严重，可以考虑种植对尾气中有害气体吸收量较大的植物，车辆安置尾气净化装置。这样既可消除废气，又可美化环境。

3、废弃物治理

在本项目场地内设置垃圾桶、清洁车等设施设备，并配置清洁人员及时清扫、分类、集中，每天由垃圾车运送到市政垃圾处理场进行无害化处理。

按照县政府的垃圾分类规定分类设置垃圾桶，将可降解、可回收的垃圾由专人负责分开处理。而对于包装废弃物可由工作人员综合利用制作成建筑添加物或装饰或者作为可回收利用资源处理。

4、噪音治理

噪音的污染主要在检测维修中心，情况并不严重，在安装静音设备和隔音设施的同时，可以种植树木，营造园林，利用林木的吸声和隔音将噪音消减，创造舒适的销售和旅游环境。

6.2节能措施

在保证使用功能、建筑质量和室内环境的前提下，采取多种有效节能技术与管理措施，降低新建房屋单位面积能耗，达到提高舒适性、节约能源和改善环境的目的。

6.2.1项目建设节能

项目进行建设时尽量采用新型节能墙体材料，并推广采用新技术，新工艺，以节能降耗。

6.2.2建筑节能

1、从建筑体型、平面布置、窗、墙、建筑装修色彩上考虑节能的要求。

2、建筑物内的空调、采暖、供水、风机等建筑设备应尽可能采用智能化控制，使其能耗降到最低。

3、项目的一般用热及采暖用热尽量采用集中供热，不考虑自建锅炉房，能利用太阳能的应考虑利用太阳能供热。

4、新建各建筑物内的供热采暖系统应当使用双管系统。供热及余热回水管应采用直埋式敷设。其保温层厚度应按国家现行标准中的计算公式确定。

6.2.3设备节能

1、项目所有设备选用符合国家有关规定的节能型设备。

2、电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。

6.2.4节水措施

1、卫生间采取节水措施，并选用节水型卫生洁具，以节约用水。

2、选用合适的供水管材，尽可能减少各处管线的跑、冒、滴、漏。

6.2.5管理节能

1、加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管线进行检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象，减少不必要的浪费。

2、定期对工作人员进行节能培训，加强节能意识，提高工作人员责任心，以充分有效的利用能源，节能降耗。

6.3消防措施

6.3.1项目建设期

1、建立防火安全制度。

2、严格控制火源。

3、施工现场建立集中吸烟区。 

4、严禁乱拉乱接电源电器，严防电器线路引起火灾。 

5、按防火平面布置图，落实消防器材，挂设防火标志。

6、加强防火安全教育，并在宣传黑板上宣传发生火灾事故的教训。

7、施工现场明确划分用火作业，易燃易爆材料堆积场、仓库、易燃废品集中站和生活区等区域。

8、施工现场夜间配有照明设备，并保持消防通道畅通。

9、同各班组签定防火安全协议书。

10、施工现场用电，严格执行《施工现场电气安全管理规定》，加强电源管理，防止发生电气火灾。

11、禁止在高压架空线下面搭设临时性建设物或堆放可燃物。

6.3.2项目营运期

1、加强群众防火意识，在明显道部位设置警示牌。

2、各主要通道通畅，保证消防车顺利达到。

3、按照规范设置灭火装置，定期对灭火设备检查更换。

4、定期对员工进行消防安全教育，加强消防意识。

第七章 项目投资估算及资金筹措

7.1投资估算范围及依据

7.1.1投资估算范围

本项目投资估算工程内容包括以下部分:

 1、项目的土建工程、室内一般装饰、装修工程、给水、排水工程、消防工程、电气照明及防雷工程、弱电工程、设备购置及安装、其它工程等费用；

 2、前期工作费和建设期间发生的管理费用等。

7.1.2投资估算依据

1、《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2008

2、《工程勘察设计收费标准》（2002修订本）

3、《工程建设监理收费标准》20##年（发改价格 [2007]670号）

4、与本项目相关的法律、法规、规范、文件、政策等资

7.2投资估算

7.2.1总投资估算

根据建设规模、内容和估算范围，本项目总投资费用共需5000万元。其中，固定资产投资4500万元，流动资金投资500万元；固定资产投资中建筑工程投资3070万元，设备（材料）购置及安装费用投资340万元，其它工程费用955万元，基本预备费135万元。

 第一部分：直接工程费用 3069.87

1 、建筑安装工程   2845.50 

1.1  土建工程    2276.40 

1.2   室内外装饰装修    569.10 

1.3   给排水及消防工程      113.82 

1.4   电气照明与防雷工程    132.79 

1.5   弱电工程                94.85  

2、公用工程        224.37   

   2.1   室外道路、广场、停车场    36.0

2.2   室外排污工程（含化粪池）  50.00  

2.3   室外消防水池        50.00 

2.4   绿化费用        79.28 

2.5   大门围墙        9.00 

第二部分：其他工程费用955万元

1、土地费        600万元     按拟建地的土地价格计算

2、不可预见费  5%        355万元

第三部分：设备投资及安装340万元，详见下表。

主要设备一览表

第四部分：基本预备费     135万元

7.2.2投资划分估算表

根据本项目建设规模、内容及估算范围，本项目共需投资5000万元，具体投资构成见表7-1

表7-1 按投资构成划分的投资分析表

7.3资金筹措

本项目建设总投资5000万元，所有费用（含土地费用）由南阳    汽车销售服务有限公司自筹。

第八章     效益分析

该项目建成后，经营面积将达到2万平方米，将会成为宛西规模较大、功能齐全、现代化、人性化的汽车交易市场。该项目的实施运营，将弥补宛西地区缺乏大型化、集聚型汽车销售市场的“空白”，而且凭借便捷的交通优势、经营优势及网络资源优势，把广大的消费者、生产厂商、配件供应商以及配套服务商紧密的联系在一起，形成集团化的经营优势，真正形成供、销、服一条龙配套体系，并建立完善成熟的经营格局，实现政府、厂商、消费者、市场经营者真正意义上的“四赢”。

8.1经济效益分析

  1、计算期

该项目计算期11年，其中，建设期为1年，经营期按10年计算。

  2、价格

  该项目产品均按含税价格计算。

  3、销售收入

该项目投入运营后，正常年份平均销售汽车200辆，平均售价20万元／辆，实现销售收入4000万元，正常年租赁、维修服务收入400万元，全年可实现销售收入4400万元。

  4、增值税、销售税金及附加

该项目增值税税率17%，城市建设维护税为营业税的7%，教育附加费为3%，正常年份实现增值税120万元，税金及附加为12万元。详见销售收入、销售税金及附加估算表。

5、总成本费用

（1）原材辅料

该项目正常年份原材料消耗量3608万元。

（2）燃动力

该项目正常年分用水电约20万元。

（3）职工工资及福利待遇

该项目定员70人，年人均工资及福利2.4万元，共计168万元。

（4）折旧

该项目形成的固定资产按分类折旧，其中，房屋、建筑物折旧年限30年，残值率为5%，设备折旧年限为12年，残值率为5%。详见固定资产折旧估算表。

（5）摊销

该项目形成无形资产460万元，按50年摊销，每年摊销4万元，其它资产20万元（职工培训费），按5年摊销，每年摊销4万元。详见无形资产及其它资产摊销估算表

（6）维修费

维修费用按固定资产折旧的20%计算。

（7）其他费用

年需要管理费、销售费用、财务费用按销售收入的0.5%提取。

（8）成本计算

该项目正常年份总成本费用3780万元，其中，固定成本总成本费用估算表

6、利润

该项目正常年利润总额为620万元，年所得税131万元，年税后利润489万元。详见利润及利润分配表

三  财务盈利能力分析

1、内部收益率，财务净现值

该项目全部投资内部收益率为21.4%，投资回收期5.7年（含建设期1年）；财务净现值3003.8万元，基准收益率为i=10%。

2、投资利润率

投资利润率=年利润总额/总投资×100%=25.3%

3、投资利税率

投资利税率=年利润总额/总投资×100%=31.6%

四盈亏平衡分析

以生产能力利用率表示的盈亏平衡点

                    固定成本

盈亏平衡点=----------------------------×100%=24%

           销售收入-销售税金及附加-可变成本

即销售能力达到24%，年销售汽车25辆企业可保本不亏。

五、敏感性分析

在项目计算期内，发生变化的主要因素有销售收入和经营成本等。销售收入和经营成本发生变化时对财务指标的影响定量分析结果见敏感性分析表。计算结果表明，销售收入变化对财务效益最为敏感，其次是经营成本。

六、评价结论

由以上经济效益指标可以看出，项目可取得销售利润总额620万元，投资利润率为25.%，所得税后财务内部收益率为21.4%，以敏感性分析可以看出，销售收入下降，经营成本增加对财务内部收益率和财务净现值都有影响。因此，应注重销售价格和生产成本的控制，制定营销策略，采取相应的措施，尽可能地降低经营成本，以期取得较好的经济效益。

8.2社会效益分析

1、对社会投资、产值、税收的影响

本项目若顺利实施后，将会带动我县汽车销售与维修行业快速发展，这无疑就成为我县经济发展的一个新的增长点。同时，伴随着行业产值的不断增长，也会带来更多的社会投资。

2、对就业的影响

本项目的实施，将会改善原先依靠租赁房屋开展汽车销售与维修服务的现状。初步估计，项目建成后实现直接就业人口70人。按照消费的带动效应，按0.7计算，能实现间接就业人口超过50人，两项合计，本项目在运作成熟后将解决就业人口达120人。

3、对产业结构的影响

随着我县经济和社会的发展，农业基础地位进一步巩固，工业化水平明显提升，旅游业对国民经济的支撑作用继续增强，开放型经济将达到新水平。按照本报告的预测，汽车租赁业务的开展将对我县旅游业产生积极的影响。

4、对周围环境的影响  

由于本项目特有的商业性质，能带动周边产业的转型和形成新的产业群体，对改变周边布局有很好的效果。

综上所述，本项目会促进我县经济发展，优化我县产业结构。

第九章 项目风险评价

根据本项目的特点，其风险因素主要体现在项目用地、宏观政策、市场竞争上。

9.1项目用地风险

本项目用地目前只是处于单方意向阶段，项目成功的关键在于是否能顺利拿到地。应积极与政府相关部门进行沟通协调，尽早拿到项目使用地，以便项目早日实施。

9.2宏观政策风险

汽车产业目前已经成为国民经济的第二大支柱产业，仅次于通信行业。汽车产业的发展带动了国民经济的快速健康发展，中国已经成为全球第一大汽车消费国，其面临的宏观政策风险不大。

9.3市场竞争风险

本项目的竞争对手主要是目前市场上存在的大量临时性租赁的汽车销售点和维修点。若本项目能顺利取得县政府的立项许可，就成为我县乃至周边地区第一家集汽车销售与维修为一体的中型企业，具有规模效应。如果能够在短时间内拿到地，则项目的市场风险相对较小。

9.4整体评价

宏观政策和汽车产业政策对本项目的影响不大，汽车销售市场的竞争使本项目面临一定风险，本项目必须在我县取得先发优势才能保证项目成功；能否拿到地是影响本项目成功的关键因素。

第十章 项目整体评价与结论

本报告是项目组根据调研情况所进行的项目可行性分析，其中项目的实施方案存在多种可能性。在经济评价时基于的建设规模则不会有很大改变，而本项目目前最大的不确定性—土地是整个项目评价的基础，以下分别对本项目实施的主要影响因素进行简单说明，并得出项目评价结论。

10.1项目用地影响

本报告中项目拟用地为30亩，我们认为在目前我县汽车销售和维修市场中，就建设规模而言具有一定的规模效应。如果不能取得一定量的土地，本项目就很难形成规模优势，更无法通过规模优势影响力来带动我县汽车销售维修市场健康快速发展，所以，能否顺利取得项目用地，是本项目得以尽快实施的关键。

10.2政府政策影响

《内乡县人民政府关于进一步加强县城建设工程规划管理的意见》和《内乡县城总体规划》把内乡县城的城市性质确定为：南阳市域次中心城市、历史文化名城，工商业发达、旅游业兴旺，融水、绿、城为一体的环境优美的现代化城市。这一科学定位为本项目的实施提供了保障。

10.3市场影响

我国经济近年来快速发展，带旺了消费市场。汽车消费的兴起，促进了汽车市场的繁荣。汽车产业作为我县悄然兴起的新兴产业，无论是现在还是将来都具备很大的市场发展空间，汽车市场前景广阔，有很强的发展力。

10.4结论

南阳   汽车销售服务有限公司顺应我县经济发展的趋势，拟建宛西汽车物流产业园，目前最大的困难在于项目用地的征用。如果项目拟用地经县政府审批通过，本项目将顺利实施，将对我县经济发展和产业结构进一步优化做出应有的贡献。本项目无论从经济还是社会影响都是利大于弊，项目完全可行。

销售收入、税金及附加估算表

表11—1                                                            单位：万元

固定资产折旧估算表

表11—2                                                           单位：万元

无形资产及其  资产销售估算表

表11—2                                                            单位：万元