旧村（居）改造项目办理流程及要求

为了便于具体操作旧村（居）改造项目，根据济发[2005]20号文、济政发[2005]23号文、济村改办字[2006]2号文、济村改字[2006]7号文等济南市旧村（居）改造的政策法规，归纳、梳理旧村（居）改造项目办理流程和要求如下：

第一步：旧村（居）改造项目总体策划方案的编制

总体策划方案由镇（办）政府负责会同相关村（居），按照“济村改办字[2006]2号”《旧村（居）改造项目总体策划方案编制提纲》、“济村改字[2006]7号”《济南市城区旧村（居）改造项目总体策划方案编报及项目流程暂行规定》编制。

第二步：旧村（居）改造项目总体策划方案的审批

总体策划方案编竣后，经区旧村（居）改造工作领导小组（下称区领导小组）审查批准后，报市旧村（居）改造工作领导小组办公室组织会审；市旧村（居）改造工作领导小组办公室综合各部门意见通过后，报市旧村（居）改造工作领导小组（下称市领导小组）审议通过后行文批复。

第三步：申办旧村（居）改造用地审核意见

旧村（居）改造的村（居）委负责向济南市国土局申办旧村（居）改造用地审核意见。须提供材料：

1、村（居）委的申请文件

2、区领导小组书面意见

3、总体策划方案

4、市领导小组的批复

5、区国土局出具的土地权属，地类证明。

市国土局窗口受理后，填写村（居）委规划建设用地审查意见（表）及作业通知，开展标绘土地利用总体规划确定的村（居）建设用地图上作业，图上作业完成后报市国土局审核，市国土局完成地籍和规划对村（居）现状可利用土地的审核，出具旧村（居）改造用地审核意见及附图，并说明村（居）现状土地利用的有关要求。

第四步：申办规划策划方案审批

1、申办规划方案策划要求通知单。

取得市国土局出具的旧村（居）改造用地审核意见及土地利用规划建设用地范围图后，村（居）委负责向市规划局申报，申请材料：

（1）村（居）委的申请文件

（2）区领导小组书面意见

（3）总体策划方案及市领导小组的批复

（4）市国土局出具的旧村（居）改造用地审核意见，土地利用规划建设用地范围图及旧村（居）现状土地利用的有关要求

（5）加盖供图专用章的1：500或1：1000准确反映旧村（居）现状的地形图

市规划局审查后出具规划方案策划要求通知单及附图，应包括用地性质、规划策划用地范围、市政设施及村（居）民安置、生活保障（含机

动用地）、捆绑开发用地规模及规划条件。

2、编报规划策划方案

村（居）委依规划方案策划要求通知单，委托具有甲级或乙级资质的规划设计单位编制旧村（居）改造策划方案，成果应达到修建性详规深度，同时满足《规划设计规范》、《市建设用地容积率规划管理暂行规定》、《市日照分析规划管理暂行规定》。编制完成后，向市规划局窗口申报，申报材料：

（1）村（居）委的申请文件

（2）区领导小组意见

（3）1：500或1：1000规划总平面图及电子文档（含市土地局出具的土地利用规划建设用地范围）

（4）1：500或1：1000地块控制指标图及电子文档

（5）1：500或1：1000指标核算图及电子文档

（6）旧（村）居改造项目环境影响评估报告

（7）旧（村）居改造项目地质灾害危险性评估报告

（8） 旧（村）居改造项目日照分析报告

（9）市规划局要求的其他图纸、资料

市规划局出具旧村（居）改造规划策划方案的审查意见后

第五步：旧村（居）改造项目立项核准

到此阶段，旧村（居）改造项目开始分为两条线实施，即村（居）民安置住宅项目、村（居）民生活保障建设项目为一条线，捆绑房地产开发用地土地熟化整理项目一条线。

以上为济南市旧村（居）改造项目办理流程，有关步骤可同时交叉、并行办理，具体办理事宜以济南市各有关主管部门的规定为准。

第二篇：旧村改造

烟台市牟平区城区旧村（城）改造暂行办法第一章总则第一条 为规范和促进城区旧村（城）改造，根据国务院《城市房屋拆迁管理 条例》、《山东省城市房屋拆迁管理条例》、《烟台市人民政府办公室关于印发 烟台市城市房屋拆迁补偿等相关标准规定的通知》 （烟政办发 〔2007〕 134 号） 、 《烟台市人民政府关于修改〈烟台市市区土地征购补偿安置暂行规定〉的决定》 （烟政发〔2008〕107 号）、《烟台市牟平区人民政府〈关于征收、征购土地 地上建筑物和附属物拆迁补偿评估工作的实施意见〉》（烟牟政发〔2008〕50 号）等法规、文件要求，结合我区实际情况，制定《烟台市牟平区城区旧村（城） 改造暂行办法》。 第二条 城区旧村（城）改造的指导思想是：认真贯彻国家、省、市有关城市 旧村（城）改造的法律法规及政策，以促进节约、集约用地，加快城市化进程为 目标，以人民群众共享改革发展成果为最终目的，以城市规划为依据，以市场化 运作为导向，以政府为主导，以里村为主体，吸引开发企业积极参与，大力推进 和严格规范城区旧村（城）改造[以下简称旧村（城）改造]，推进城市经济社会 又好又快发展。 第三条 旧村（城）改造，坚持以下原则： （一）坚持提高村民生活居住质量的原则。通过规范化的旧村（城）改造，切 实提高村民的居住条件，改善环境质量。 （二）坚持社会效益和经济效益相统一的原则。统筹考虑旧村（城）改造项目 的社会效益和经济效益，保证项目实施的可行性和实效性。 （三）坚持可持续发展的原则。在考虑旧村（城）改造当前实际需要的同时， 要按规定预留好发展用地。 （四）坚持整村改造的原则。旧村（城）改造以改善居住条件和城市环境为目 的，实施统一规划、整村改造，严格控制零星开发建设。 （五）坚持统一政策、依法改造的原则。在城区范围内实施旧村（城）改造， 必须坚持统一政策，不得各行其是；将旧村（城）改造纳入全区房地产开发计划 管理，从项目取得、建设、经营、管理以及拆迁、补偿、安置等，均须依法规范 运作。 （六）坚持高起点规划，高质量建设，高标准配套，高效能管理的原则。第二章旧村（城）改造的范围第四条 旧村（城）改造指城区东至东外环，南至南外环，西至西外环，北至 养马岛北海岸线范围内的原行政村改造。短期内重点对北关大街、通海路两侧平 房区实施整体连片改造。第三章拆迁补偿安置政策第五条 拟实施旧村（城）整体改造的里村，原集体经济组织所有的可利用 建设用地全部依法征收转为国有。 对村民具

有合法产权证明的房屋实行实物补偿（被拆迁村民房屋补偿）或货币 补偿。补偿标准按以下规定执行： （一）村民有合法产权证明的房产（根据房屋产权证明标明的使用性质），安 置楼房根据低层 （1—3 层） 多层 、 （4—6 层） 小高层 、 （7—11 层） 高层 、 （12—18 层）的建筑高度类型，以房屋所有权证（或房产档案）记载的建筑面积为依据， 对平房按照 1：1、1：1.15、1：1.2、1：1.3 的比例无偿置换；对安置楼房建筑 高度在 19 层（含）以上的楼房据实换算；类型不同的可互相换算。 （二）在当地公安机关登记的未满 20 周岁的独生子女、双（多）胞胎、合法 的两胎，每人按成本价增加 30 平方米的补偿标准；20 周岁（含）以上适龄青年 及已婚无房户按成本价每人（户）预留 90 平方米的住房。 按就高不就低的原则，户总面积（含未满 20 周岁子女增加补偿部分）低于 90 平方米的， 按建筑面积 90 平方米补偿； 人均住宅建筑面积低于 30 平方米的 （含 未满 20 周岁子女增加补偿部分），按人均建筑面积 30 平方米补偿。 按以上规定增加的建筑面积（不含增加的系数部分），由村民按成本价投资， 成本价包括建安成本、燃气和供暖投资。安置村民的房屋建筑面积超过政策规定 的，超出部分由村民按市场价投资。 （三）补偿标准内（含成本价投资部分）的面积免收市或市以下行政性收费。 补偿标准以内的村民回迁安置房在办理产权证时，免收契税。 （四）实行货币补偿的，按照烟台市城市房屋拆迁补偿安置的最新规定确定的 标准执行。 对村民不具有合法产权证明的房屋，以规划部门提供的 1992 年地形图为准， 地形图上有标注的， 由专业评估机构按以上拆迁补偿安置政策评估确定拆迁补偿 价值或安置面积；对 1992 年地形图未覆盖区域的不具有合法产权证明的房屋， 于 1992 年以前建成的，由村委会和镇政府（街道办事处）出具证明，由专业评 估机构按以上拆迁补偿安置政策评估确定拆迁补偿价值或安置面积。 第六条 旧村（城）改造项目，按人均商服用房 5 平方米的标准以成本价提供 给村集体经济组织，如宗地规划的商服用房面积不足以提供给村集体经济组织 的，不足部分按人均住宅 10 平方米的标准以成本价提供给村集体经济组织。该 部分房产确权给村集体经济组织用于出租， 所得收入主要用于为村民购置基本养 老、医疗保险等社会保障，也可用于弥补村民生活收入来源不足，但该部分房产 不得对外出售。 第七条 若旧村（城）改造项目规划的建筑面积，扣除补偿部分，可出售部分 的收入不能弥补开发建设成本的， 缺口部分

可用项目开发应缴纳的区级收取的行 政性收费抵顶。 第八条 原村内公共房产属于办公、公益和商服用房的，用新建房屋中的公建 部分按原建筑面积实物补偿；属工业用房的实行货币补偿，补偿标准依据重置成 新折旧评估后确定。经批准建造的临时建筑，应自行拆除，不予补偿。对原村址部分涉及的村民住宅（或商服用房）占地（含村内道路等公摊土地）不再另行补 偿；对村址内涉及的学校、企业等非住宅占地，按国家有关规定评估确定补偿。 第九条 实行整体改造的里村， 将该集体经济组织的可利用建设用地一次性整 体纳入政府储备。除按规定给予补偿安置外，可将征收的新增建设用地总量（指 扣除旧村原址占地以外征收的新增建设用地面积）的 10%留给村集体经济组织， 由政府按规定实行招标、拍卖或挂牌出让。原则上 10%预留地部分应与政府储 备用地一并出让，经批准也可单独出让。土地出让后，将扣除储备成本及各项政 策性收费后的预留地纯收益返还该集体经济组织， 用于被征地村民的生产生活安 置。 旧村（城）改造已完成或已无新增建设用地的，不享受 10%预留地政策。 第十条 我区的旧村（城）改造项目，对符合参加城镇职工社会保险条件的被 征地村民， 可参加社会保险； 对不符合参加城镇职工社会保险条件的被征地村民， 一律按有关规定参加农村养老保险。所需费用可按照以下顺序筹措： （一）土地补偿费和安置补助费； （二）预留地的变现收益； （三）以成本价提供给村集体的商服用房（或住宅用房）收益； （四）土地收益分成。 具体安置办法由区劳动和社会保障局会同区国土资源分局、 区财政局等部门另 行制定。 第十一条 旧村（城）改造项目，涉及房屋等地上附着物拆迁的，由项目所在 地的镇政府（街道办事处）、村委会组织实施，区政府给予组织实施拆迁的镇政 府（街道办事处）、村委会适当补助。第四章办理程序第十二条 拟实施旧村（城）整体改造的里村提出申请，由所在镇政府、街道 办事处初审并与区规划分局等有关部门对接后，报区建设局。区建设局提出旧村 （城）改造意见，报区房地产开发管理领导小组研究。 第十三条 区房地产开发管理领导小组批准实施改造开发的里村， 向区国土资 源分局提出土地储备申请。区国土资源分局牵头，委托具有房地产评估资质的评 估机构进行评估。在评估机构进行评估的过程中，区国土资源分局牵头组织区城 市管理与房产局、财政局共同参与进行监管，并在勘测记录上签字确认；宗地所 在地镇政府、街道办事处予以配合。评估报告完成后

，由区国土资源分局、城市 管理与房产局、财政局共同确认，并将确认核实的房地产评估报告报区房地产开 发管理领导小组批准。 第十四条 区建设局根据批准后的房地产评估报告，结合《烟台市市区土地征 购补偿安置暂行规定》测算旧村（城）改造安置所需建筑面积及补偿额，报区房 地产开发管理领导小组研究确定。评估结束后，由里村分别与被拆迁人签订拆迁 补偿安置协议后，报区土地储备中心备案。 第十五条 区国土资源分局根据安置所需建筑面积及补偿额，会同区规划分 局、财政局，共同确定安置所需土地面积和安置楼建设投资。第十六条 实施旧村（城）改造的里村，向区国土资源分局提供区规划分局出 具的规划用地红线图等有关资料。区国土资源分局会同相关镇政府、街道办事处 到实施改造里村举行征收土地听证，进行地籍调查，签订征收土地协议，依法办 理土地征收报批工作，并形成报告报区房地产开发管理领导小组。 第十七条 区国土资源分局根据区房地产开发管理领导小组确定的报告， 进行 综合测算，拟定公开出让处置意见，报经区房地产开发管理领导小组审批。 第十八条 区国土资源分局根据区房地产开发管理领导小组批复的意见和区 建设局提出的《项目建设条件意见书》，依据国有土地使用权招标、拍卖、挂牌 出让法定程序实行公开出让，确定土地使用权者，签订土地使用权出让合同。 第十九条 取得土地使用权者根据规划设计条件，编制规划方案报批，规划方 案批准后分别办理相关手续。区环保局审查建设项目环境影响评价报告；区规划 分局核发建设项目选址意见书；区发改局下达项目年度投资计划；区规划分局核 发建设用地规划许可证；区财政局收缴土地出让金后，由区国土资源分局上报市 国土资源局审批，办理国有土地使用权手续，核发国有土地使用证；区建设局与 取得土地使用权者签订房地产开发经营权出让合同， 发放房地产开发项目手册和 房地产开发经营许可证。区规划分局、城市管理与房产局分别审查建筑设计方案 和绿化设计方案，加盖绿色图章，办理建筑垃圾处理手续；区公安分局消防大队 审核建筑工程消防设计图纸及有关资料，核发《建筑工程消防审核意见书》；区 规划分局核发建设工程规划许可证；区建设局受理图纸审查、工程建设招标，工 程质量、安全监督手续，签订配套责任书，测算配套设施建设资金（并书面通知 区城市管理与房产局），核发建筑工程施工许可证。第五章附则第二十条 旧村（城）改造项目实施过程中，取得土地使用权者必须先建设拆 迁安置

用房，然后再开发商品房，有关部门要严格按照旧村（城）改造项目管理 的有关要求，进行全过程监管。 第二十一条 在旧村（城）改造过程中，相关人员玩忽职守、滥用职权、徇私 舞弊的，按管理权限由其所在单位或者有关部门给予行政处分，构成犯罪的，移 交司法部门依法追究刑事责任。 第二十二条 本办法自 2009 年 6 月 25 日起执行， 此前区政府制订的关于旧村 （城）改造的相关规定与本暂行办法不一致的，按本暂行办法执行。旧村改造目录 旧村改造 旧村改造主要工作内容 旧村改造是一项试点工程编辑本段旧村改造 编辑本段 旧村改造 进行旧村改造，是推进郊区城市化的一项重要内容，是实现农村现代 化、加快城乡一体化发展的客观要求，也是促进农村可持续发展的重要途 径。有利于改善农村基础设施和农民生活环境，提高农民生活质量；有利 于进一步规范农村建设，促进农村土地集约利用，提高土地利用效益和利 用水平；有利于促进农村二三产业发展，增加农民收入，提高农民社会保 障水平；有利于加强农民住宅建设的安全管理，提高施工质量，增强农村 地区的抗灾防灾能力；有利于加强农村基层政权建设和社会事业的发展， 构建和谐社会。（摘自《北京旧村改造试点指导意见》） 与村庄改造在某 种程度上有相近意思。 编辑本段旧村改造主要工作内容 编辑本段 旧村改造主要工作内容 旧村改造主要工作内容包括村域规划编制，居民点改造建设，基础设 施改造提升以及产业结构提升等内容；主要通过对农村居民点建设用地低 效无序利用的改进提高用地效率，改善村居环境，腾退建设用地，并将腾 退出的土地用于村集体经济发展和产业提升。 由于旧村改造往往涉及面积较大，且农村基础设施建设水平长期滞后， 对大多数村来说，旧村改造费用往往难以承受，因此，在旧村改造过程中， 相关部门允许采用村民集资，村集体筹资和市场融资相结合的方式，引入 社会资金力量进行旧村改造，但由于其他配套政策的滞后，尤其是在集体 土地流转经营方面的问题，给改造工作带来了很多问题，在旧村改造工作 中出现了变相小产权方，缺乏后续资金投入和合同欺诈等问题，这一方面 需要政府部门积极配套相关土地和经济政策，一方面需要加强项目管理， 监督资金使用。 同时，旧村改造工作也出现了相当多的成功案例，通过旧村改造，村 居环境得到了很大改进，通过对腾退土地的再次开发，带动集体经济和二 三产业的发展，形成了各自村域经济的发展特色。 编辑本段旧村改造是一项试点工程 编辑本段 旧村改造是一

项试点工程 旧村改造是一项试点工程，涉及到了农村集体土地所有权制度变革， 农村集体经济发展形式和其他一系列房地产制度变革，旧村改造的推动和 实践将带来以上相关制度的讨论和改革，同时，这种改革也是顺应经济和 相关领域政策发展方向的。关于济南旧村改造房的真正政策（转载） 关于济南旧村改造房的真正政策（转载） (点击:2124)yz50_jn2f 2007-12-15 04:35:32 发表于搜狐焦点网济南站-谈房论市-明珠西苑论坛[转帖]关于旧村改造房的真正政策（转载）作者 xyz50 发表在：百灵社区 关于旧村改造房的真正政策（转载） 济南市在 2000 年开始就按国家的新村改造计划开始推行旧村改造工程，当时政府的意图是 通过旧村改造工程带动没人稀罕的西部和北部。 当时济南市和各村委的协商的旧村改造的政 策是：经旧村改造所建的楼房，其中 35%用于村民回迁，12%用于村民保障，剩余的 53% 允许开发商对外销售。 正是因为有了这个政策的支持， 济南的旧村改造房才会以如此迅猛的 速度发展起来，虽然后来规模变得有些不受控制，但从法律的溯及力来看，我们购买旧村改 造楼盘其实不是像政府所宣称的那样毫无法律保障， 只不过当时的政策知道的人不多， 百姓 对于内幕又不是很清楚，所以才导致现在政府可以轻松的指鹿为马，为所欲为！其实如果没 有西客站，我们西部小区就是再过上 10 年也不会有事，因为没有人愿意到这鸡不生蛋的地 方投资。6 年前的济南市政府没有确定西客站的具体位置，所以当时他们放纵默认了旧村改 造的超规模情况，因为如果能因此搞活西部，也是他们的政绩！可没想到现在鸡窝里飞出了 金凤凰，西客站一处出，垃圾变成了金子。济南市政府高兴了，这是多大的一笔财源啊！可 当他们仔细一盘算才惊讶的发现， 这一大片金子已经被原来他们默认的旧村改造楼占去了很 可观的一部分！于是他们愤怒了，他们眼睛红了！区区的一些草民竟然敢和政府抢金子！于 是一个让全国人认识济南的名词“野楼盘”面世了！一场冠绝世界的拆楼运动开始了关于妥善解决我市过去旧村（居）改造遗留问题的建议 关于妥善解决我市过去旧村（市政协十二届一次会议第 1210393 号 提案者 标 题 王洪新 关于妥善解决我市过去旧村（居）改造遗留问题的建议由于各种原因，我市不少城市居民购买了旧村（居）改造住房。2007 年市政府下决心集中拆除了一批旧村（居）改造违法建筑 从根本上打击遏制了违法建设行为，但遗留问题并没有妥善地解决。建议政府妥善解决我市过去旧村（居）改造遗留问题。建议：一

、一定要从根本上杜绝未批先建现象，发现一起纠正一起，拆除一起，并严肃追究有关部门、监管者的责任，使所有建设都服 规划。 二、只要不影响大的规划的建设项目，能保留的保留下来，既节约了城市建设资金，又不至于激化矛盾，有利于社会和谐。 三、对于保留下来的旧村（居）改造项目，建议纳入市政府统一监管范围，给办理合法的房产证。 王洪新委员： 您提出的“关于妥善解决我市过去旧村（居）改造遗留问题的建议”提案收悉。现答复如下：议、批评和意见内容接提案后， 我局领导非常重视， 迅速安排相关责任处室和直属单位进行了认真研究。 我局认为， 您的提案建议与我市对违法旧村 （居改造处理的思路基本吻合，我局正根据市委市政府统一部署，积极配合相关部门，加快对违法旧村（居）改造历史遗留问题的处理。 研究，现就违法旧村（居）改造处理有关情况回复如下： 一、我市在建违法旧村（居）改造建设现状 答 复自我局成立以来，一直把查处违法旧村（居）改造等违法建设当作重中之重的工作来抓，协调组织全市执法力量，加强执法巡查加大执法力度，依法对违法工程采取强制停工、强制拆除等措施，严厉打击了违法建设行为。经调查，我市违法旧村（居）改造主要布在天桥药山周边、历山北路两侧、将军路附近、工业北路东段、花园路周边、经十东路东段、103 国道北段、二环南路西段、槐区西部等市区内及周边范围。这些违法旧村（居）改造项目非法占用土地，扰乱城市规划和建设管理程序,严重影响了我市新一轮城规划的实施；违法建设单位逃缴土地出让金和各种应缴规费,非法牟取巨额利润，违规操作和建设，影响城市功能和环境的改善提升部分违法工程没有合法手续或工程质量不合格而进行违法销售， 严重侵犯了消费者利益， 严重影响了社会稳定， 严重损害省会城市形象 严重损害了党和政府在人民群众中的威信。 二、我局在查处违法旧村（居）改造方面所作的主要工作为严厉打击违法建设行为，禁止以旧村（居）改造名义实施违法开发，2005 年 8 月我市集中开展了违法旧村（居）改造清理整活动。2005 年 11 月，《中共济南市委、济南市人民政府关于加强和规范城区旧村(居)改造工作的意见》、《济南市人民政府关于旧村（居）改造在建违规违法工程进行处理的意见》等文件相继出台，分别对我市旧村（居）改造规范化建设，对在建违法工程的处工作进行了部署，并进一步明确各区（管委会）是制止违法旧村（居）改造第一责任人，各部门要按照“查堵要坚决，疏导要有