一、物业移交

   竣工及综合验收               接管验收               收房验收

                                                                    

二、工程整改管理制度

（1）目的：

为进一步规范施工单位整改行为，确保工程遗留问题整改的效率和时效性，保障项目经营有序开展，特制定该方案。

（2）适用范围：

适用于星湖置业开发的各商业项目工程遗留问题整改

（3）开发公司，原建设施工单位，供货商，整改施工单位与管理公司合作原则：

1）专职（专人）对接原则：即开发公司和管理公司分别成立专职整改部门或设置专职人员对接工程整改，确保整改的质量和效率。

2）结算尾款授权原则：即开发公司授权于管理公司参与施工单位与开发公司最

终结算尾款环节签字权，有利于管理公司有效督促整改扫尾工程。

3）开发公司授权管理原施工单位，供货商的原则：即由开发公司全权委托管理

公司负责土建，安装，装饰等原施工单位的后期扫尾工程的完善，履行质保期

内的保修义务和保修责任的管理权属。

4）开发公司授权管理整改施工单位的原则：即由开发公司全权委托管理公司

依据《工程施工合同》督导整改施工单位实施项目工程遗留问题整改的监督和管理权属。

（4）整改施工单位管理细则：

1)工程整改施工单位的选择：由开发公司和管理公司共同招标选定整改施工单位，分别与施工单位签定固定期限施工合同，由选定的施工单位负责后期质保期内和质保期后工程问题的整改。

2)工程整改施工单位的管理；

（5）施工单位作业人员的考核管理；管理公司负责对施工单位现场施工人员劳动纪律，行为标准，作业规范实施统一代管。管理责任和管理风险仍由施工单位承担。

（6）整改工程的统一安排；为了提高工程整改效率，我司工程人员将在每月初（5日前）把本月内的整改计划报至置业公司相关负责人审核后交由专职整改施工单位实施具体工作。

（7）整改工程质量保障：为确保整改工程满足使用功能要求，保障整改质量，最大限度的避免重复整改，由开发公司全权委托管理公司于每月28日前对当月整改工程量进行全面的验收并在工程竣工验收单上签字。验收小组固定成员：施工单位现场负责人，置业公司项目相关负责人，商业管理公司专职整改人员。

（8）工程整改授权细则：

1)质保期内设施设备零部件更换和维修：

A、 对影响安全运行或对经营将造成直接影响更换维修费用低于5000、00元。由管理公司电话通知开发公司和供货单位后（后补通知函），管理公司负责维修或更换，费用由管理公司垫资，开发公司承担（从供货单位尾款中扣除）

B、 质保期内对坏损的设施设备或急需更换维修的零部件且费用一次性费用大于5000、00元，由管理公司函告开发公司，由开发公司函告供货单位限时（7日）内到现场更换或维修，若管理管理公司至发函之日10日内施工单位仍未来电或复函，视为供货单位放弃维修，则由管理公司委托维修，所产生的费用由管理公司垫资，开放公司从供货单位尾款中扣除划拨到商业管理公司。

2)质保期后设施设备零部件更换和维修：

由各项目依据与商业管理公司年初关于工程小修，中修费用预算及相关项目询价比价目录，督促埃顿物业及外包供应商按服务标准、价格标准做好及时维修和预防性保养。

3)设计缺陷改造工程：对因设计缺陷带来使用功能达不到要求必须改造的遗留工程，由商业管理公司和使用单位共同确认可行性方案报开发公司确认。

A、对一次性改造费用低于20000、00元费用的改造工程，由开发公司委托管理公司实施，费用由开发公司承担：

B、对一次性改造费用大于20000、00元的改造工程，由开发公司直接委托施工单位或由开发公司专项委托管理公司实施，费用由开发公司承担。管理公司负责改造期间施工单位的日常管理。

4)土建，装饰施工缺陷整改工程

A、 整改工程量的核定签字权：

置业公司遗留工程：遗留工程整改工程量由置业公司各项目工程整改专管人员、项目负责人代为验收，核算和确认整改工程量后由施工单位传递到置业公司专职部门或负责工程师审核后结算；

质保期后或管理公司临时派工：由管理公司各项目工程整改专管人员、项目负责人核算和确认工程量后报置业公司结算。

B、 费用结算

人工费用：按国家有关定额（或合同约定单价）按工作日结算。

材料费用：原则上由乙方材料供货方报价，甲方（置业公司工程管理部或商业管理公司询价比价）审核报价认可。

附属设施费用：按国家有关定额结算（置业公司工程管理部或商业管理公司询价比价认定）

（9）项目工程遗留问题整改施工单位授权及考核细则
1)施工单位现场管理：

A、零星工程整改：由管理公司以派工单的形式统一派工，明确派工时间，整改部位，施工作业具体人员和人数，并将派工单作为当月商业管理公司负责人在竣工验收单上的签字依据。派工单由管理公司工程分管负责人签出并由商业管理公司负责人审阅，由置业公司专管（或分管）负责人确认。

B、专项工程整改：按“商业管理公司工程遗留问题整改授权方案”对量大，面广，牵涉人工多，费用开支单项超过20000、00的工程整改问题，由管理公司提前7日报整改方案，商业管理公司负责人初步审核后报置业公司专职（部门）人员做最终审核，审核后的方案作为置业公司负责人在竣工验收单上签字的依据。

2)整改工程人工费初步确认：

A、 零星工程整改以当月派工工时为基本确认依据，具体费用则依据置业公司与施工单位签定的《工程整改委托施工合同》由施工单位在开发公司结算。

B、 专项工程整改以置业公司审核后的方案作为公司负责人在竣工验收审核单签字依据。具体费用以开发公司决算为准。

3)整改工程量的确认：

财务参与原则：按“商业管理公司工程遗留问题整改授权方案”零星工程整改工程量于每月28日验收时，由商业管理公司行政财务部，物业与设施管理部，置业公司专项分管工程师参与验收，共同在验收单上签字并由商业管理公司领导审核，置业公司负责人签字确认。

4)材料选型及用量确认：

   商业管理公司全程跟踪原则：按“商业管理公司工程遗留问题整改授权方案”零星工程的整改材料的选型和用量在施工过程中由专职负责人初步核定后做好记录，再将单项工程整改材料的选用和用量每月交由商业管理公司行政账务备案，作为每月商业管理公司、置业公司负责人在竣工验收单上签字的依据。

附：

星湖101广场零星工程流程审批表

第二篇：工程排故整改流程

工程排故整改流程 业主排故通知单 项目部（负责人） 工程部 提交排故申请单（附表） 工程部

下发排故任务单

业主 、物业公司确认排故整改事项

项目部（负责人）排故实施

拿到业主出具的排故整改回执

交工程部

财务备案

附表：

工程排故（整改）单

编号

排故（整改）回执单

编号

2.此回执单一式两份，我方及接收单位各执一份